• 1 Актуальність проблеми. Стислий історична довідка про розвиток ОЦІНКИ будівель та споруд в Україні
  • 2 Контроль ОЦІНКИ будівель і споруд в Україні
  • 3 Хто Виконує оцінку будівель і споруд
  • 4 законодавчо и нормативне регулювання
  • 6 Ринковий метод ОЦІНКИ: підході, Особливості їх! Застосування в условиях України
  • Рис.5. Послідовність ОЦІНКИ
  • 8 Необхідній звіт про оцінку


  • Дата конвертації13.09.2018
    Розмір18.68 Kb.
    Типреферат

    Скачати 18.68 Kb.

    Аналіз Фактично характеристик будівель і споруд

    Аналіз Фактично характеристик будівель і споруд

    ВСТУП

    Аналіз Фактично характеристик будівель і споруд часто вікорістовується при оцінці забезпеченості кредиту. Принцип забезпеченості кредиту означає наявність у банку права для захисту своих інтересів, недопущення збитків від неповернення Боргу через неплатоспроможність позичальника. У банківській практике найбільш розповсюдження є такі форми забезпечення кредитів: застава нерухомості, гарантія або поручительство, страхування кредиту та інші.

    Механізм Надання іпотечного кредиту, тобто кредиту під заставу нерухомості такий: позичальник звертається до банку за кредитом під забезпечення нерухомості. Банк требует от клієнта виписку з реєстру для того, щоб Дізнатись про ВАРТІСТЬ застави и наявність чи Відсутність других Заставний прав на неї. Такий реєстр, в якому фіксується інформація про власніків майна, землі, зміни у власності за, про Виданих та погашені іпотечні кредити, ведеться ДЕРЖАВНИЙ органами. Задоволення вимог кредіторів відбувається у порядку черговості запису їх номерів у Реєстрі. Тому банки зацікавлені буті дере в списку кредіторів. Тому важліво правильно оцініті ВАРТІСТЬ застави, щоб за рахунок реализации майна можна Було б погасіті заборгованість.


    1 Актуальність проблеми. Стислий історична довідка про розвиток ОЦІНКИ будівель та споруд в Україні

    Існування товарно-копійчану отношений у будь-якіх формах суспільного устрою, візначає Актуальність проблеми ОЦІНКИ майна, методів ее визначення, а такоже інфраструктурі забезпечення ОЦІНКИ майна. В недалекому некогда в Україні при фактічній відсутності купівлі-продажу нерухомості, необхідності в візначенні ее рінкової вартості Фактично НЕ існувало: достатнім Було визначення так званої "балансової вартості", что віддзеркалювала ОБСЯГИ витрат на будівництво, монтаж и введення в експлуатацію будівель, споруд, причому в условиях цен, что регулюються нормативами. Основними факторами, что визначаються розвиток ОЦІНКИ будівель та споруд в Україні є:

    · Приватизація державного майна;

    · Приватизація житлового фонду;

    · Спожи в інвестіціях, что існують для більшості підприємств та підприємців в Україні;

    · Введення Ринкова механізмів Ціноутворення в будівництві;

    · Розвиток іпотечного кредитування, в тому чіслі під гаранти Уряду України;

    · Активне создания Нових підприємств на базі реструктуризації старих;

    · Розширення практики банкрутства;

    · Становлення законодавчої бази оподатковуваного нерухомості;

    · Суб'єктивні Чинник поведение власніків нерухомості на Сайти Вся, что діктуються станом економіки (например, інфляцією), и т.п.

    З'явилися дерло робіт з ОЦІНКИ будівель і споруд в Україні, як и фахових оцінювачів приурочено до кінця 1992 - качана 1993 року. У 1994 году за ПІДТРИМКИ Верховної Ради України и Фонду державного майна в Україні Створена перша професійна асоціація оцінювачів - Українське товариство оцінювачів; у 1996 году - Український інститут ОЦІНКИ. Починаючі з 1995 року Фонд державного майна веде реєстр оцінніх фірм, что ма ють право ОЦІНКИ будівель і споруд, что належати державі (місцевім органам власти), а такоже іншім суб'єктам права у випадка, коли Державні органи ПРИВАТИЗАЦІЇ Погоджують оцінку або підтверджують ее результати. Наявність в оцінної фірми генеральної догоди з Фондом державного майна України свідчіть про Довіру держави до досвіду и якості роботи фірми, підвіщує престиж оцінної фірми в очах других замовніків (зокрема, банків).

    2 Контроль ОЦІНКИ будівель і споруд в Україні

    Контроль за проведенням оцінювачамі ОЦІНКИ будівель і споруд (втім як и Іншого майна) складається з проведення ревю ОЦІНКИ на предмет ее відповідності цілі ОЦІНКИ, принципам, Методології и стандартам ОЦІНКИ. Ревю здійснюють Професійні Оцінювачі, что Працюють в органах державного управління (зокрема, в органах ПРИВАТИЗАЦІЇ), Експертна Рада Фонду державного майна, Експертна рада Українського товариства оцінювачів. Замовник ОЦІНКИ будинку або спорудження, незалежний оцінювач має право на проведення незалежного ревю ОЦІНКИ. Тому при ухваленні решение про оцінку будівель і споруд в Україні достаточно часто недержавного замовниками (банками, господарськими общество, громадяни) вікорістовується практика проведення ревю, у тому чіслі з притягнений ПРОФЕСІЙНИХ оцінювачів, что Працюють у державних органах. Аналогічна практика вікорістовується Судовими органами при розгляді СУДОВИХ суперечок.

    3 Хто Виконує оцінку будівель і споруд

    Відповідно до Цивільного Кодексу України, шкірні суб'єкт права має право на встановлення ціни самостійно або Шляхом проведення незалежної ОЦІНКИ. Оцінку будівель і споруд, что є державною власністю для цілей купівлі-продажу, застави, передачі в оренду, створенні господарських товариств и передачі в їхній Статутний фонд проводять Державні и незалежні Оцінювачі. Порядок проведення такой ОЦІНКИ, а такоже умови притягнені державою незалежних оцінювачів Установлюються законодавчо и нормативними актами. При здійсненні Угод купівлі-продажу будівель і споруд на повторному Сайти Вся (як правило житлової й офісної нерухомості) ВЛАСНИКИ нерухомості и ПОКУПЦІ, установлюючі Ціну за домовленістю сторон, що не проводять незалежну оцінку, а Використовують, відповідно, дані ОЦІНКИ бюро технічної інвентаризації, что як правило набагато нижчих рінкової вартості. Причина: відхід від нотаріального збору за реєстрацію догоди, встановлений в размере 5% від вартості нерухомості, заявленої в договорі купівлі-продажу й других податків.

    4 законодавчо и нормативне регулювання

    Чіткі ЗАКОНОДАВЧІ правила ОЦІНКИ будівель і споруд в Україні Встановлені только при ПРИВАТИЗАЦІЇ, оренді державної нежілої нерухомості, прітягненні іноземних інвестіцій. На базі ціх Законів розроблені и ЗАТВЕРДЖЕНІ Постанови Кабінету міністрів України и Нормативні акти Фонду державного майна. Основними среди них є:

    1. Закон України "Про приватизацію державного майна".

    2. Закон України "Про приватизацію майна невеликих підприємств (малої ПРИВАТИЗАЦІЇ)".

    3. Закон України "Про режим іноземного інвестування".

    4. Закон України "Про оренду державного майна".

    5. Методика ОЦІНКИ вартості майна при ПРИВАТИЗАЦІЇ, ЗАТВЕРДЖЕНА ухвалив Кабінету міністрів від 22.07.98 р. №1114 (із ДОПОВНЕННЯ и змінамі).

    6. Положення про порядок притягнений експертів до ОЦІНКИ вартості внесків державного майна в статутні фонди підприємств з іноземними інвестиціями, затверджених постановою Кабінету міністрів України від 20.07.96 р. №813.

    7. Положення про внесення змін до постанови Кабінету міністрів України про питання регулювання орендного відношень, затверджених постановою Кабінету міністрів України від 18.05.98 р. № 69.

    8. Положення про порядок експертної ОЦІНКИ державного майна при ПРИВАТИЗАЦІЇ, ЗАТВЕРДЖЕНЕ постановою Кабінету Міністрів Фондом державного майна від 2.02.95 р. №100.

    У Сейчас годину у стадії погодження матеріалів Верховною Радою України знаходяться закони, Прийняття якіх дозволити впорядкуваті оцінку нерухомості:

    · Закон України "Про оцінку майна, майновий прав и фахової оцінної діяльності";

    · Закон України "Про оподатковуваного нерухомості";

    · Закон України "Про іпотеку"

    · Закон України "Про державну реєстрацію прав на Нерухоме майно".

    В процесі ОЦІНКИ Оцінювачі Використовують Міжнародні стандарти ОЦІНКИ (МСО) и Норми професійної ДІЯЛЬНОСТІ оцінювачів.

    5 Засоби ОЦІНКИ

    У Сейчас годину, у залежності від цілі ОЦІНКИ, будинки і споруди оцінюються двома засоби:

    · Засоби, орієнтованім на использование Даних бухгалтерського обліку (Даних бюро технічної інвентаризації);

    · Ринковим засоби.

    Взаємозв'язок цілі ОЦІНКИ и засоби ОЦІНКИ демонструє рис. 1.

    Мал. 1. Взаємозв'язок цілі ОЦІНКИ и засоби ОЦІНКИ

    При цьом засіб, орієнтований на использование Даних бухгалтерського обліку (Даних бюро технічної інвентаризації) за суті представляет собою оцінку будівель і споруд по їхній історичній вартості за відрахуванням нарахованого знос відповідно до норм амортізації, прийнятя в Україні. Історична ВАРТІСТЬ будівель і споруд, введених в експлуатацію до 1.04.96 року (житла до 1.07.96 року) перетерпіла переоцінку відповідно до змін цен у будівництві. Такий засіб ОЦІНКИ в Україні Прийнято назіваті балансової. Проти Варто мати на увазі, что на повторному Сайти Вся чіткого розмежування между засоби ОЦІНКИ в залежності від цілей немає, оскількі законодавством України гарантується право сторон Установити засіб ОЦІНКИ и Ціну за домовленістю сторон. Основними негативними Чинник, что вплівають на Розширення! Застосування ринкового засоби ОЦІНКИ на повторному Сайти Вся є теневізація економіки і Ухилення від оподатковуваного при проведенні Угод купівлі-продажу нерухомості (рис.1).

    6 Ринковий метод ОЦІНКИ: підході, Особливості їх! Застосування в условиях України

    У оціночній практике в Україні Використовують всі узвічаєні в міжнародній практике підході до ОЦІНКИ, зокрема:

    · Витратності (витратний) підхід;

    · Прибутковість підхід;

    · Аналоговий підхід.

    Кожний Із переліченіх підходів має обмеження в застосуванні, пов'язані з метою ОЦІНКИ, наявністю достовірної информации, законодавчо обмежень. Нормами фахової ДІЯЛЬНОСТІ оцінювачів в Україні, нормативними актами рекомендованого одночасне использование декількох підходів.

    витратності підхід

    Як правило, в условиях України вікорістовується при оцінці:

    · Нерухомості, что не приносить прибуток;

    · Будівель і споруд, предметів ПРИВАТИЗАЦІЇ;

    · Унікальніх об'єктів (аеродромів, архітектурно-історічніх пам'ятників, и т.п.);

    · Об'єктів, что потребують ОЦІНКИ по заміщенні будівельним аналогом;

    · Для визначення страхової вартості нерухомості;

    · Для визначення суми компенсації витрат у реконструкцію або капітальний ремонт будівель і споруд;

    · Об'єктів незавершеного будівництва.

    Витратності підхід грунтується на припущені, что ВАРТІСТЬ об'єкта НЕ перевіщує витрат по заміні его новим, а такоже на раціональному поводженні типового продавця, что бажає повернути вітрачені кошти на будівництво. Вікорістовувані методичні Прийоми ОЦІНКИ в рамках витратного підходу демонструє рис.2. Процедури визначення відбудовної вартості (вартості заміщення), а такоже фізічного знос будівель і споруд у значній мірі регламентовані нормативними актами.

    Рис.2. Витратний метод ОЦІНКИ

    Послідовність ОЦІНКИ така:

    прибутковість підхід

    Найчастіше вікорістовується при оцінці:

    · Доходної нерухомості;

    · При ПРИВАТИЗАЦІЇ;

    · Для визначення орендної плати за Користування нерухомістю;

    · При оцінці окупності інвестіцій у функціонуючій об'єкт нерухомості;

    · Для цілей кредитування під заставу;

    · Для цілей внесення до Статутний фонд господарського товариства;

    · Для цілей купівлі-продажу в условиях обмеженості информации про догоди купівлі-продажу аналогічніх об'єктів;

    · Для цілей ОЦІНКИ права оренди (Користування).

    Прибутковість підхід грунтується на пріпущенні, что только тієї об'єкт має ВАРТІСТЬ, что приносити прибуток, а такоже на тому, что ВАРТІСТЬ об'єкта візначається сумою прібутків, принесених в результате его ЕКСПЛУАТАЦІЇ Найкращий и найбільш ефективних Шляхи. Вікорістовувані методичні Прийоми ОЦІНКИ в рамках дохідного підходу демонструє рис.3. Пряма капіталізація прибутку застосовується тоді, коли прибутки від ЕКСПЛУАТАЦІЇ об'єкта НЕ змінюються з часом. Дисконтування копійчаних потоків застосовується тоді, коли прибутки від ЕКСПЛУАТАЦІЇ об'єкта змінні з часом.

    В Україні НЕ застосовні вікорістовувані в закордонній оціночній практике методи розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а такоже НЕ Прийнятні підході, что Використовують при розподілі безрізікової ставки.

    Рис.3. Прибутковість метод ОЦІНКИ

    Основним методом розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування) є метод сумування.

    Всі базові показатели при вікорістанні даного методу розраховуються вінятково на основе Даних про ринок нерухомості та потокові ставок орендної плати.

    аналоговий підхід

    У оціночній практике в Україні цею метод поки що НЕ знаходится широкого! Застосування в зв'язку з нерозвіненістю Сайти Вся нерухомості (у Першу Черга, нежілої та промислової нерухомості), відсутністю доступної и достовірної информации про догоди купівлі-продажу. Ця особлівість докорінно відрізняє практику української ОЦІНКИ від Закордонні, де аналоговий підхід є основним. Проти у випадка ОЦІНКИ нерухомості для цілей ПРИВАТИЗАЦІЇ, использование цього підходу можливе внаслідок наявності Відкритої и достовірної информации про всі догоди купівлі-продажу більш, чем 30 тис. об'єктів нерухомості. Дану інформацію Узагальнює й Аналізує Фонд державного майна. В условиях України Сейчас підхід найчастіше вікорістовується при оцінці для цілей:

    · ПРИВАТИЗАЦІЇ;

    · При кредітуванні;

    · Для визначення ставки орендної плати за Користування об'єктами нерухомості;

    · Для цілей купівлі-продажу.

    Підхід Заснований на узагальненні Даних про Поточні (нещодавні) догоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічніх оцінюваному. В основу методу Покладення принцип, согласно которого покупець не заплатити за об'єкт суму, что перевіщувала б ВАРТІСТЬ нерухомості аналогічної корисності. Методичні Прийоми, вікорістовувані в рамках даного підходу, демонструє рис.4.

    Мал. 4. Підхід Заснований на узагальненні Даних про Поточні (нещодавні) догоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічніх оцінюваному

    Найбільш Поширеними в Україні среди методичних прійомів даного типу є прийом, підстав на одиниці порівняння и прийом з врахування поправок. Елементи (показатели) порівняння (рис.5):

    · Фізичні характеристики (площа, конструктівні Особливості, стан);

    · Функціональні характеристики;

    · Місце Розташування, дата укладання угідь;

    · Засоби платежу.

    Одиницею порівняння є площа або об'єм (1м 2,3). Варто мати на увазі, что в условиях України на повторному Сайти Вся нельзя використовуват ціни об'єктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продажу, а такоже необходимо враховуваті срок Експозиції об'єкта (перебування об'єкта на Сайти Вся від дати віставляння на продаж до дати укладання догоди). Кроме цього, при вікорістанні цен пропозіцій необходимо делать поправку (знижку) на торг.

    Рис.5. Послідовність ОЦІНКИ

    7 ЗАКОНОДАВЧІ обмеження

    Необходимо враховуваті, что в Україні існує ряд законодавчо обмежень, что істотно вплівають на процес ОЦІНКИ и на ВАРТІСТЬ об'єктів нерухомості. Например, законодавство про оренду предполагает обмеження по ставці орендної плати за Користування нерухомости майном; Обов'язковій компенсації такоже підлягають невіддільні Поліпшення нерухомості, віконані орендарем за годину оренди за рахунок Власний джерел фінансування.

    8 Необхідній звіт про оцінку

    За результатами проведеної ОЦІНКИ складається звіт. Зміст Звіту обов'язково Включає Такі розділи:

    1. Реквізити оцінювача, реквізити об'єкта ОЦІНКИ;

    2. Ціль ОЦІНКИ й обмеження, что супроводжують процедуру ОЦІНКИ (у тому чіслі ЗАКОНОДАВЧІ);

    3. Опис об'єкта ОЦІНКИ;

    4. Методика ОЦІНКИ;

    5. Аналіз зібраніх для цілей ОЦІНКИ інформаційних матеріалів, характеристика ступенів їх повнотіла и достовірності;

    6. Розрахунок вартості об'єкта ОЦІНКИ відповідно до методики;

    7. Висновки про ВАРТІСТЬ об'єкта ОЦІНКИ;

    8. Додатки (інформаційний масив, документи бюро технічної інвентаризації, фотоматеріалі, кошториси, акти приймання решті Виконання робіт и інші матеріали).

    Звіт має буті Складення в повну обсязі, оскількі практика ревю ОЦІНКИ в Україні предполагает повнотіла представлення всех процедур ОЦІНКИ.

    ВИСНОВОК

    У даній работе освітлено Механізми и методи АНАЛІЗУ будівель і споруд при їх оцінці під заставу. В работе доведено, что у оціночній практике в Україні Використовують всі узвічаєні в міжнародній практике підході до ОЦІНКИ, зокрема: витратності підхід; Прибутковість підхід; аналоговий підхід.

    Кожний Із переліченіх підходів має обмеження в застосуванні, пов'язані з метою ОЦІНКИ, наявністю достовірної информации, законодавчо обмежень. Нормами фахової ДІЯЛЬНОСТІ оцінювачів в Україні, нормативними актами рекомендованого одночасне использование декількох підходів.

    Проблемами розвитку іпотечного кредитування Українськими банками є: недостатня ресурсна база банків, что має в Основі низьких платоспроможній Попит на нерухомість, Відсутність у банків досвіду размещения коштів на рядки понад один рік, а такоже високий рівень інфляції. За оцінкамі спеціалістів банків, что займаються Іпотечним кредитування, Переважно кредитним періодом для КЛІЄНТІВ є срок до трьох років. Для банків великою проблемою.Більше ліквідності є розрив между рядками Залучення короткостроковіх ресурсов и довгими рядками размещения ресурсов при іпотечному кредітуванні.

    Список використаної літератури

    1. Фрідман Д., Ордуей Н. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості, - Москва, Річ, 1995,461с

    2. Тарасович Є.І. , Мендрул А.Г. Оцінка нерухомості. - Санкт-Петербург, Видавництво СПбГТУ, 1997, 423с.

    3. Лебідь Н.П. , Мендрул А.Г. Практичний посібник з експертною оцінкою підприємств. - Київ, 1996, 280