Дата конвертації28.08.2018
Розмір41.96 Kb.
Типреферат

Скачати 41.96 Kb.

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання ОН

зміст

1. Введення

2. Визначення найбільш ефективного використання нерухомості

2.1. Критерії аналізу найбільш ефективного використання нерухомості

2.1.1 Юридична допустимість

2.1.2 Фізична здійсненність

2.1.3 Фінансова забезпеченість

2.1.4 Максимальна продуктивність

2.2. Основні прийоми в аналізі найкращого використання нерухомості

3. Методи оцінки найбільш ефективного використання нерухомості

4. Нестандартні види і напрямки найбільш ефективного використання нерухомості

4.1. Відокремлені види користування

4.2. Проміжні види використання

4.3. Юридично суперечливі види використання

4.4. Види використання, що не належать до найбільш ефективних

4.5. Багатопрофільні види користування

4.6. Види використання спеціального призначення

4.7. Спекулятивні види використання

4.8. Надлишкова і зайва площа ділянки

5. Висновок

Список використаної літератури

1. Введення

Розглядаючи мною тема, безумовно, є дуже актуальною в умовах сучасних ринкових відносин. Необхідність проведення аналізу найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості пояснюється цілком зрозумілим бажанням девелопера отримати від проекту максимальне повернення інвестицій. Однак, якщо в умовах розвинених ринків нерухомості це бажання реалізується в комплексному і всебічному дослідженні, для здійснення якого, як правило, залучається стороння консалтингова компанія, то тут рішення про оптимальний варіант використання того чи іншого об'єкта нерухомості до недавнього часу часто приймалося на основі лише поверхневого аналізу ринку, який в більшості випадків давав один і той же результат - житло.

Варто відзначити, що підвищення затребуваності послуг з аналізу найкращого використання на вітчизняному ринку в тому числі обумовлено проникненням іноземного капіталу як у формі інвестицій, так і кредитних коштів, носії яких одним з обов'язкових умов надання фінансування висувають наявність звіту незалежної компанії, що визначає найкраще використання об'єкта та , відповідно, що підтверджує максимально ефективне вкладення інвестиційних ресурсів. [1, 76 c]

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості - це синтез принципів всіх трьох груп, які були розглянуті вище. Він дозволяє оцінювачу виявити з можливих варіантів використання об'єкта нерухомості найкращий і найбільш прибутковий варіант і саме його використовувати для оцінки. Цей принцип передбачає оцінку ділянки землі, так, як якщо б він був вільний (тобто при оцінці об'єкта йдеться в першу чергу про найбільшої прибутковості земельної ділянки, потім вже про прибутковість всього об'єкта нерухомості). При цьому враховуються тільки ті варіанти використання об'єктів нерухомості, які:
- по-перше, відповідають юридичним нормам;

- по-друге, реалізація яких можлива фізично;

- по-третє, здійсненні фінансово;

- по-четверте, забезпечують найвищу вартість об'єкта нерухомості (економічна ефективність).

Вибирається варіант використання, при якому за об'єкт може бути заплачена найбільша ціна. Якщо ділянка вільна від будівель, то виходячи з найбільш ефективного варіанту використання земельної ділянки оцінювач визначає, який об'єкт необхідно побудувати. Якщо будова на ділянці є, то оцінювач визначає, чи збільшувати вартість ділянки на величину вартості даного будови або зменшити на величину витрат по знесенню даного будови при обраному варіанті використання земельної ділянки.

«Принцип найкращого і найбільш ефективного використання» є концептуальною моделлю для аналізу різних чинників, що впливають на вартість об'єкта нерухомості. Ця модель розглядає важливі чинники фізичного, юридичного, соціального та економічного характеру, які впливають на вартість нерухомості, тобто є як би сполучною ланкою між усіма оцінними принципами. [5, 110 c]

Мета мого реферату - розглянути основи визначення найбільш ефективного використання об'єктів нерухомості. Переді мною поставлено завдання, з'ясувати якими методами здійснюється вибір найкращого використання об'єкта, які аналізи проводять для цієї мети.

Реферат викладено на 27 аркушах машинописного тексту, включаючи список використаної літератури з 6 джерел.

2. Визначення найбільш ефективного використання об'єктів нерухомості

Оскільки оціночна діяльність передбачає визначення ринкової вартості, аналіз найбільш ефективного використання виявляє найбільш прибутковий і конкурентоспроможний вид використання об'єкта власності.

Всі типи угод з власністю, засновані на ринковій вартості, вимагають адекватної оцінки і ретельного аналізу економічної поведінки інвесторів та інших учасників ринку. Вплив ринкової поведінки на прийняття фінансових рішень приватних осіб, компаній, органів влади диктує концепцію найбільш ефективного використання нерухомості. Ринкові фактори визначають ринкову вартість, тому вимоги ринкових сил до об'єктів нерухомості мають велике значення для визначення найбільш ефективного виду використання. [2]

Вартісний основою будь-якого об'єкта нерухомості є вартість земельної ділянки. Розташовані на ній будівлі та споруди можуть бути змінені, проте основні характеристики ділянки зазвичай залишаються колишніми. Разом з тим дохід конкретної ділянки залежить від ефективності його використання. Інвестор, вибираючи земельну ділянку на конкретному ринку, розуміє, що різниця у вартості різних ділянок пояснюється їх якісними характеристиками. [4, 33 c]

Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості припускає проведення докладного дослідження ринкової ситуації, характеристик оцінюваного об'єкта, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, спільних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанта і оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання. Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості являє варіант використання вільного або забудованої ділянки землі, який юридично можливий і відповідним чином оформлений, фізично здійснимо, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами і дає максимальну вартість.

Оптимальне використання ділянки землі визначається конкуруючими факторами конкретного ринку, до якого належить об'єкт оцінюється власності, і не є результатом суб'єктивних домислів власника, девелопера або оцінювача. Тому аналіз вибору найбільш ефективного використання є, по суті, економічним дослідженням ринкових факторів, істотних для оцінюваного об'єкта.

Ринкові фактори, що використовуються для формулювання висновку про найбільш ефективне використання нерухомості на дату оцінки, розглядаються в загальному масиві даних, зібраних і аналізованих для визначення вартості об'єкта. Отже, найбільш ефективний вид використання можна кваліфікувати як основу, на яку спирається ринкова вартість.

Якщо оцінювана нерухомість передбачає подальше особисте користування або здачу в оренду, то їх основна мотивація при розрахунку вартості буде зведена до отримуваних споживчим якостям об'єкта (дохід, престиж і самітність і т.д.). Інвестиційна мотивація крім величини одержуваного доходу і накопичення капіталу враховує такі аргументи, як податкові пільги, здійсненність проекту. [2]

Зазвичай аналіз найбільш ефективного використання проводиться кількома альтернативними варіантами і включає наступні напрямки:

- ринковий аналіз

- аналіз можливості бути реалізованим варіанти

- аналіз найбільш ефективного використання

Перелічені напрямки аналізу припускають комплексне вивчення наступних питань:

Ринковий аналіз передбачає визначення попиту на варіанти використання, альтернативні існуючим, з метою вивчення попиту та пропозиції, ємності ринку, динаміки ставок орендної плати т.д. по кожному варіанту.

Аналіз здійсненності передбачає розрахунок базових складових вартості: потоку доходів і ставок капіталізації для визначення вартості з урахуванням змінних параметрів кожного юридично обгрунтованого і фізично здійсненного варіанти.

Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта передбачає розробку детального плану реалізації кожного варіанту з розгляду конкретних учасників ринку, термінів здійснення проекту, джерел фінансування для вибору варіанту, що забезпечує максимальну продуктивність оцінюваного об'єкта. [3, 141 c]

2.1 Критерії аналізу найбільш ефективного використання

Варіант найбільш ефективного використання оцінюваної нерухомості повинен відповідати чотирьом критеріям - це:

- юридична допустимість;

- фізична здійсненність;

- фінансова забезпеченість;

- максимальна продуктивність.

Послідовність розгляду даних критеріїв в ході аналізу різних варіантів використання нерухомості для вибору найбільш ефективного зазвичай відповідає наведеній вище. В першу чергу розглядаються юридична допустимість і фізична здійсненність, потім оцінюються фінансова забезпеченість і максимальна продуктивність. Дана послідовність процедури аналізу обумовлена ​​тим, що найбільш ефективний варіант використання, навіть при наявності необхідного фінансування, неможливий, якщо він юридично заборонений або неможлива його фізична реалізація. [2]

2.1.1. Юридична допустимість

Перевірка юридичної допустимості кожного аналізованого варіанта використання здійснюється у всіх випадках в першу чергу. Однак не слід змішувати варіант оптимального використання об'єкта з юридичною вимогою використання нерухомості за її прямим призначенням.

Оцінювач розглядає приватні обмеження, норми зонування, будівельні норми і правила, нормативні акти з охорони історичних будівель, а також екологічне законодавство, які можуть конкретні види потенційного використання. На вибір найбільш ефективного використання нерухомості може вплинути наявність довгострокових договорів оренди. Протягом залишкового терміну оренди використання об'єкта залежить від умов договору оренди. [1, 103 c]

Наприклад, якщо об'єкт обмежений договором оренди землі, термін якого закінчується більш ніж через 12 років, то, можливо, немає економічної доцільності в будівництві нового будинку, у якого економічний термін служби складає 40 років.

Крім того, необхідно враховувати можливі обмеження, які можуть бути закладені в договорі про придбання об'єктів нерухомості. Дані обмеження можуть стосуватися деяких напрямків використання, конкретизувати розташування будівель на земельній ділянці, параметри будівель, тип застосовуваних будівельних матеріалів. Якщо обмеження по документу про право власності вступають в протиріччя з більш загальними юридичними нормами, наприклад будівельними нормами і правилами, то зазвичай в розрахунок приймається максимальне обмеження.

Будівельні норми і правила можуть стримувати забудову землі найбільш ефективними будовами, якщо вони збільшують будівельні витрати для дотримання технічних нормативів. Це, в кінцевому рахунку, перешкоджає розвитку територій. У деяких районах будівельні норми і правила використовуються для зниження рівня нового будівництва та обмеження зростання. Діючі правила землекористування спрямовані на охорону навколишнього середовища. Необхідно враховувати нормативи по чистоті повітря, води, а також громадську думку про передбачувані проектах забудови територій. [1, 106 c]

Приклад.Будівництво будівель певної поверховості, протипожежні розриви, вимоги інсоляції.

Законодавчо заборонений на дату оцінки варіант використання може розглядатися на подальших етапах аналізу тільки в тому випадку, якщо передбачається внесення в існуючі норми змін. Однак імовірність зміни законодавства, будівельних норм і правил, правил зонування і т. Д. Ніколи не буває певної на 100%.

2.1.2. фізична здійсненність

Вибір найбільш ефективного варіанту використання нерухомості повинен спиратися на фізичну його здійсненність. Критерії фізичної здійсненності - розмір, форма, район, дизайн, стан грунту і під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійних лих (таких, як повінь або землетрус) - впливають на передбачуваний варіант використання землі. [4, 97 c]

Кінцева корисність земельної ділянки залежить від його розміру та форми. Деякі варіанти дають найбільший ефект тільки на базі використання ділянки певного розміру. В цьому випадку необхідно визначити можливість розширення наявного земельної ділянки, так як деякі ділянки можуть не мати потенціалу для збільшення. Форма ділянок впливає на кінцеву продуктивність, так як витрати на забудову земельної ділянки неправильної форми можуть бути вище, що в подальшому знижує їх корисність, в порівнянні з ділянками з рівними сторонами. Аналогічно наявність під'їзних шляхів до ділянки і інженерних комунікацій збільшує його кінцеву продуктивність, оскільки досягається економія на його освоєнні. Так, вільна потужність очисних споруд обмежує фізичні розміри передбачуваного варіанта ефективної забудови.

Топографічні або грунтові характеристики земельної ділянки відображаються на функціональної корисності майданчика. Виявлені негативні моменти ускладнюють її забудову або збільшують витрати на освоєння. Оскільки всі представлені на ринку ділянки конкурують один з одним, оцінюваний ділянку не може бути непридатним для найбільш ефективного використання, так як поступається іншим ділянкам, типовим для даного району.

У процесі аналізу фізичної здійсненності ефективного варіанту використання необхідно розглянути стан будівель і споруд для визначення можливості його подальшої експлуатації на новій основі. Якщо будівлі для забезпечення оптимального виду використання необхідно перепланувати, то слід розрахувати необхідні для цього витрати і зіставити їх з підсумкової прибутковістю. Як правило витрати на реконструкцію об'єкта залежать від фізичного стану і місця розташування нерухомості. [2]

2.1.3. фінансова забезпеченість

Наступний етап відбору видів використання - аналіз фінансової забезпеченості. Варіант вважається фінансово прийнятним, якщо він забезпечує доход від експлуатації, рівний або перевищує обсяг експлуатаційних витрат, витрати на фінансування та необхідну схему повернення капіталу. Таким чином, всі види використання, які можуть забезпечити позитивний дохід, розглядаються як здійснимі в фінансовому відношенні. [6, 75 c]

Якщо вид застосування не передбачає отримання регулярного доходу від експлуатації, то в ході аналізу відбираються ті варіанти, які створюють нерухомість, за вартістю дорівнює або перевищує витрати на будівництво або реконструкцію об'єкта для цього нового виду використання.

Необхідно порівняти приріст капіталу або дохід від використання нерухомості з понесеними капітальними витратами. Якщо дохід нижче витрат або перевищує їх лише незначно, такий вид використання визнається нездійсненним у фінансовому відношенні.

Для оцінки видів використання, що приносять регулярний дохід від експлуатації, по кожному з них розраховується загальний чистий операційний дохід, індивідуальну ставку доходу на інвестований капітал, суму доходу, що відносяться до землі. Якщо чистий дохід відповідає необхідній прибутковості інвестицій і забезпечує необхідну прибутковість земельної ділянки, цей вид використання є здійсненним у фінансовому відношенні.

Очевидно, ідентифікація видів використання, здійсненних у фінансовому відношенні, базується на аналізі попиту, пропозиції та місця розташування. [6, 81 c]

2.1.4. Максимальна продуктивність

Максимальна продуктивність - це максимальна ціна земельної ділянки як такого, незалежно від того, є він вільним (фактично або умовно) або забудованим. Таким чином, реалізація даного критерію передбачає з усіх юридично дозволених, фізично реалізованих і забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір того виду використання, який забезпечує максимальну вартість основи нерухомості - земельної ділянки. [1, 129 c]

Потенційний варіант найбільш ефективного використання землі відображає довгострокову, ретельно розроблену і досить конкретну програму землекористування, пов'язану з нормальним терміном експлуатації будівель і споруд. Термін експлуатації залежить від типу будівлі, якості будівельних робіт та інших факторів.

Максимальна продуктивність земельної ділянки визначається шляхом співвіднесення суми його доходу зі ставкою капіталізації, необхідної ринком для даного виду використання. Однак, в залежності від обраного варіанту використання нерухомості, метод визначення вартості землі може бути різним. Вибір методу залежить від ступеня переорієнтації фактичного призначення оцінюваної нерухомості, рівня ризику аналізованого варіанта, необхідної ставки прибутковості і періоду відшкодування капіталу, термінів реалізації передбачуваного варіанта використання нерухомості. Вид використання, що забезпечує найбільшу прибутковість землі, є найбільш ефективним. [1, 134 c]

В основі всіх використовуваних методів визначення вартості земельної ділянки з метою вибору найбільш ефективного варіанту лежить так звана техніка залишку. Дохід від землі розглядається як залишок між сукупним доходом, що генерується нерухомістю, і тими сумами доходу, які забезпечуються залученням робочої сили, капіталу, основних засобів (що функціонують будівель і споруд). Вартість земельної ділянки, в свою чергу, являє різницю між сумарною вартістю всього об'єкта нерухомості і залишковою вартістю будівель або витратами на їх зведення. [5, 175 c]

2.2. Основні прийоми в аналізі найбільш ефективного використання об'єктів нерухомості

Спосіб найкращого використання нерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будівель, або припускати спорудження принципово нових поліпшень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільного. Виходячи з цього застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:

- найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої;

- найбільш ефективне використання ділянки як забудованого.

Існують наступні основні причини для визначення найбільш ефективного виду використання землі як незабудованої:

1. Виділення в вартості нерухомості вартості тільки земельної ділянки.

2. Використання методу порівнянних продажів для оцінки забудованої землі.

3. Розрахунок втрати у вартості через зовнішнього старіння.

4. Оцінка реальної вартості землі в складі об'єкта нерухомості, який є неоптимальним для даної ділянки.

Аналіз найбільш ефективного використання забудованої ділянки роблять з двох причин:

1.Идентификация виду використання об'єкта нерухомості, що забезпечує найбільший спільний дохід на вкладений капітал.

2. Виявлення на ринку об'єктів нерухомості однакового призначення з порівнянним рівнем ефективності використання. [2]

Розглянемо відмінність між найбільш ефективним використанням ділянки без будівель і об'єкта нерухомості з будовами на прикладі нерухомості виробничого призначення, що має токсичні викиди.

Район, в якому розташований аналізований об'єкт, за своїми природними характеристиками освоюється як приміський житловий масив. Максимальна ефективність використання ділянки без будівель, з найбільшою ймовірністю, буде заснована на використанні під житловий котедж. В даному випадку виникнуть витрати на знесення та утилізацію наявного об'єкта. На практиці потенційний власник власності буде здійснювати перезастройку ділянки тільки в тому випадку, якщо залишкова вартість будівель невелика.

Залежно від того наскільки близьким за часом до дати оцінки знаходиться обраний варіант використання, що вимагає нового будови, існуючий вид використання може розглядатися як проміжний. Так, якщо за планом розширення міських земель котеджне будівництво досягне аналізованого земельної ділянки через п'ять років, а термін, необхідний для знесення існуючих будівель і споруди нового котеджу - один рік, чотирирічне функціонування існуючої виробничої нерухомості розглядається як проміжне використання. Однак, якщо конкурентоспроможний рівень попиту вище для виробничого використання, то, ймовірно, найбільш ефективним використанням цього об'єкта нерухомості може бути збереження існуючого використання з проведенням необхідних природоохоронних робіт, що вимагають відповідних витрат.

Теорія оцінки нерухомості вимагає аналізу ділянки землі виходячи з припущення, що на ньому немає будівель, навіть якщо майданчик забудована, для визначення, наскільки затребуване поточне використання, чи слід його продовжити або замінити.

Прийом визначення найкращого і найбільш ефективного використання оцінюваної нерухомості як незабудованої земельної ділянки базується на припущенні, що вона не має будівель, або може бути звільнена від будівель в результаті їх зносу. В результаті визначаються вартість землі на основі вибору можливих варіантів використання, що забезпечують прибутковість нерухомості, і підбору параметрів об'єктів нерухомості відповідно до конкретного призначенням.

Варіант використання ділянки землі як незабудованої має дві основні різновиди:

1. Використання ділянки землі для спекуляції, т. Е. Для продажу його без поліпшень інвестору, який згодом відповідно до вимог ринку або власними уподобаннями проведе його забудову. Даний варіант застосовується у випадку, коли ринки нерухомості перенасичені.

2. Забудова земельної ділянки новими будівлями і спорудами, в тому числі:

- забудова без проміжного користування, а якщо йдеться про варіант нового використання, приймається ринком на дату аналізу;

- забудова з проміжним використанням передбачає тимчасове збереження існуючого варіанту використання, до того моменту як новий варіант буде затребуваний ринком, виходячи з прогнозу ринкової ситуації;

- поділ чи об'єднання земельної ділянки для досягнення найбільш ефективного використання;

- забудова ділянки новими будівлями, аналогічними за призначенням і фізичним параметрам існуючого об'єкта.

Найбільш поширеною ситуацією оцінки нерухомості на основі незабудованої ділянки є його умовна незабудованих. Це пов'язано з тим, що на аналізованому ділянці є будинок, який впливає на вартість об'єкта. У цьому випадку вибір варіанта найбільш ефективного використання ділянки як незабудованої приймає форму інвестиційного проектування на стадії прийняття рішення. [3, 163 c]

В цьому випадку необхідно відповісти на ряд питань:

1. Як можна використовувати земельну ділянку, якщо він фактично не забудована або може бути звільнений від існуючих будівель?

2. Який тип будівлі або інших будівель, що забезпечують обраний варіант використання, можна побудувати на цій землі виходячи з її фізичних і інших характеристик і в які терміни?

3.Чи варто розглядати існуючий вид використання в якості проміжного?

Наприклад, якщо для досягнення найбільш ефективного використання землі необхідно провести будівельні роботи, то слід визначити:

- витрати на знесення існуючих будівель;

- вид найбільш ефективного напряму використання об'єкта нерухомості (офіс, готель, склад і т.д.), відповідний поточним ринковим стандартам і включає елементи за найбільш прийнятними цінами;

- характеристики оптимальних будівель, які повинні бути зведені для максимального використання потенційних характеристик ділянки (поверховість, оптимальна площа функціонального підрозділу, число даних підрозділів і ін.);

- рівень орендної плати і експлуатаційних витрат;

- вартість споруджуваних будівель з урахуванням витрат на фінансування.

Прийом найбільш ефективного використання земельної ділянки як забудованого передбачає збереження на уже згадуваному ділянці існуючих будівель. Варіант використання ділянки землі як забудованого має дві основні різновиди:

1. збереження існуючого призначення оцінюваної нерухомості;

2. зміна існуючого призначення оцінюваної нерухомості.

В обох випадках розглядаються необхідність і можливість:

- збереження існуючого обсягу та якості послуг, нерухомістю послуг;

- проведення будівельних робіт по реконструкції будівель для підвищення їх класу і зміни ставок орендної плати;

- проведення будівельних робіт по розширенню площ за рахунок додаткової прибудови або зведення додаткових поверхів;

- зменшення існуючих площ за рахунок часткового знесення.

Порівнюючи існуючий варіант використання розташованих на земельній ділянці будівель з оптимальним варіантом будівлі, оцінювач повинен отримати відповідь на наступні питання:

1. Чи доцільно продовжувати експлуатувати будівлю в його нинішньому стані?

2. Який варіант перебудови будівлі вибрати: реконструкцію, розширення, частковий знос?

3. Яким чином і в які терміни окупляться витрати?

Найбільш оптимальний варіант використання будівель забезпечить максимальну вартість інвестиційно-привабливою нерухомості з урахуванням ставки прибутковості, яка визначається відповідно до ризиком обраного варіанту. Цілком очевидно, що ризики збереження існуючого способу використання нерухомості та різних варіантів перебудови будуть неоднакові. Необхідно відокремити найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої від найбільш ефективного використання ділянки як забудованого. [3, 176 c]

3. Методи оцінки найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості

Визначення найбільш ефективного варіанту використання оцінюваної нерухомості припускає послідовну реалізацію наступних етапів:

1. Аналіз всіх можливих варіантів найбільш ефективного використання незабудованої ділянки або ділянки з будовами виходячи зі сформованої на дату оцінки ринкової ситуації і перспектив її зміни.

2. Перевірка юридичної допустимості відібраних варіантів.

3. Перевірка фізичної можливості відібраних варіантів.

4. Оцінка фінансової спроможності відібраних варіантів.

5. Вибір найбільш ефективного варіанту використання нерухомості, що забезпечує його максимальну продуктивність.

Оцінка максимальної продуктивності залежить від прийому визначення найбільш ефективного використання нерухомості. Якщо земельна ділянка розглядається як незабудована, то, в залежності від оцінки коефіцієнта капіталізації, можна застосовувати три методи. [6, 112 c]

Перший метод: земельну ділянку розглядається як незабудована, коефіцієнти капіталізації для землі і будівель різні.

1. Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будівлями і спорудами певного призначення, з урахуванням ринкового попиту і пропозиції.

2. Розрахунок потенційного валового доходу.

3. Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження і втрат при зборі платежів.

4. Визначення можливості отримання і величини інших доходів.

5. Оцінка дійсного валового доходу.

6. Розрахунок експлуатаційних витрат.

7. Розрахунок резерву витрат капітального характеру.

8. Розрахунок чистого операційного доходу.

9. Розрахунок коефіцієнта капіталізації для будівель.

10. Оцінка доходу, принесеного побудованими будинками і спорудами.

11. Розрахунок доходу, що відносяться до землі.

12. Розрахунок коефіцієнта капіталізації для земельної ділянки.

13. Оцінка вартості земельної ділянки методом капіталізації доходу, принесеного землею.

Другий метод: Земельна ділянка розглядається як незабудована, коефіцієнти капіталізації для будівель і землі однакові.

1. Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будівлями і спорудами, визначеного призначення з урахуванням ринкового попиту і пропозиції.

2. Розрахунок потенційного валового доходу.

3. Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження і втрат при зборі платежів і величини інших доходів.

4. Оцінка дійсного валового доходу.

5. Розрахунок експлуатаційних витрат і резерву витрат капітального характеру

6. Розрахунок загального чистого операційного доходу.

7. Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації для оцінюваної нерухомості.

8. Оцінка нерухомості методом капіталізації чистого операційного доходу, принесеного нерухомістю.

Третій метод: земельну ділянку розглядається як незабудована, і відома ринкова ціна продажу нерухомості передбачуваного призначення:

1. Розраховується вартість будівництва, включаючи прибуток девелопера.

2. Оцінка вартості земельної ділянки доходу як різниці між розрахунковою вартістю нерухомості і витратами на поліпшення.

3. Оцінюється вартість земельної ділянки як різниця між ціною продажу об'єкта нерухомості та сукупними витратами.

Четвертий метод: Земельна ділянка розглядається як забудований, будови вимагають проведення деяких покращень:

1. Розрахунок чистого операційного доходу, принесеного нерухомістю.

2. Визначення загального коефіцієнта капіталізації.

3. Оцінка вартості нерухомості методом капіталізації чистого операційного доходу.

4. Розрахунок витрат на удосконалення об'єкта.

5. Розрахунок приросту вартості нерухомості з урахуванням проведених поліпшень.

П'ятий метод: Земельна ділянка розглядається як забудований, що не вимагає перебудови:

1. Розрахунок чистого операційного доходу, принесеного нерухомістю.

2. Визначення загального коефіцієнта капіталізації.

3. Оцінка вартості нерухомості методом капіталізації чистого операційного доходу.

4. Нестандартні види і напрямки найбільш ефективного використання нерухомості

Розглянуті вище стандартні положення аналізу найбільш ефективного використання застосовні до всіх типів об'єктів нерухомості. Однак на практиці, в процесі розгляду і виявлення найбільш продуктивного виду використання, необхідно враховувати особливі міркування, зумовлені специфікою конкретного об'єкта нерухомості.

Виявлені особливості об'єктів нерухомості і розвитку ринкової ситуації можуть зажадати відокремленого виду використання, проміжного користування, юридично не відповідає використання, використання, яке не відповідає найбільш ефективному варіанту, багатопрофільного використання, варіанти використання особливого призначення, спекулятивного використання, а також надлишкові земельні площі. [5, 219 c]

4.1. Відокремлені види використання

Як правило, найбільш ефективні варіанти використання аналізованої нерухомості не відрізняються від використання аналогічних об'єктів. Однак в силу незвичайності або унікальності оцінюваного об'єкта його найбільш ефективний вид використання може відрізнятися. [5, 222 c]

Наприклад, в Москві виробничі корпуси НВО здаються в оренду під складські приміщення. Якщо ринковий попит в конкретному мікрорайоні міста може бути достатнім, аналізований варіант може передбачати використання даного об'єкта під торгові приміщення.

В іншому випадку об'єкт нерухомості з типовими характеристиками будівель і земельної ділянки може аналізуватися за спеціальним варіанту використання, так як він не вписується в навколишнє схему землекористування або використання аналогічних об'єктів.

Наприклад, якщо будинок з типовими характеристиками розважального центру розташоване в фешенебельному житловому районі, його призначення має бути оцінений відповідно до варіанта використання, заснованим на конкретні переваги.

Вибраний варіант повинен забезпечувати максимальну вартість землі, а не традиційне використання нерухомості, характерне для порівнянних об'єктів.

4.2. Проміжні види використання

Якщо варіант найбільш ефективного використання нерухомості ґрунтується на змінах ринкової ситуації в майбутньому і, отже, може бути здійснимо через якийсь час, що склався на дату оцінки варіант використання розглядається як проміжний. Проміжний вид використання, яке може змінитися через деякий час, можна також ідентифікувати як найбільш ефективний варіант для даного періоду. [5, 226 c]

Наприклад, перші поверхи житлових багатоповерхових будинків в нових мікрорайонах м Москви передбачаються під комерційне використання. Однак у міру освоєння території, збільшення чисельності жителів в мікрорайоні остаточний вид використання може відрізнятися від первісного. Так, невеликі приміщення, які використовуються на початковому етапі освоєння територій під продуктові магазини, у міру будівництва спеціалізованих універсамів, що входять у велику мережу, перепрофілюються в різні підприємства сфери послуг (перукарні, пральні, туристичні агентства і т. Д.).

Необхідність проміжного використання оцінюваного об'єкта не завжди впливає на вартість нерухомості. Проміжний варіант використання може приносити такий же за величиною дохід, однак може наступити момент, коду він виявиться не затребуваним ринком в силу ряду об'єктивних причин. У розглянутому прикладі ставки орендної плати та величина експлуатаційних витрат для продуктового магазину і перукарні можуть бути однаковими, проте вид бізнесу, що базується на конкретному об'єкті нерухомості, може виявитися неконкурентоспроможним. [5, 231 c]

4.3. Юридично суперечливі види використання

Вид використання нерухомості, ідентифікований як юридично суперечливий, виникає, якщо фактичне використання об'єкта, дозволене законом, не відповідає нормам, що діють в районі його розташування. Зазвичай це наслідок зміни або виникнення нових норм зонування. [2]

Юридично суперечливі види використання не обов'язково є найбільш ефективними і, отже, вимагають спеціального аналізу. Якщо юридично суперечливий варіант використання дає більш високу вартість нерухомості, оцінювач повинен враховувати, що різниця може ставитися до вартості існуючої будівлі і не впливати на вартість земельної ділянки як такого. Оцінювачу слід розрізняти вартість будівель невідповідного виду використання і надбавку, створювану даним видом використання.

У деяких випадках цей вид використання згодом повинен бути припинений в обов'язковому порядку. Для припинення юридично не відповідають видів використання відводиться певний період часу, і в проведеному аналізі він може розглядатися як проміжний вид використання. [2]

4.4. Види використання, що не належать до найбільш ефективних

На практиці реально існуюча забудова може не відповідати найбільш ефективного способу використання ділянок, на яких вона розташована. Зміна ситуації може вимагати як зміни існуючого призначення нерухомості, так і його збереження, але на якісно іншій основі, що вимагає певних капітальних витрат.

Наприклад, в першому випадку необхідно перепрофілювання житлової нерухомості в комерційну. У другому випадку існуюча житлова нерухомість повинна бути замінена більш комфортабельними житловими об'єктами.

При збереженні призначення нерухомості не виникає втрата вартості від зовнішнього старіння. Якщо найбільш ефективний варіант використання нерухомості суперечить існуючому, вартість будівель слід оцінювати з урахуванням втрати вартості в результаті економічного старіння, а вартість земельної ділянки визначати на основі існуючого виду використання. [5, 239 c]

4.5. Багатопрофільні види використання

Одним з варіантів найбільш ефективного використання може бути багатопрофільне призначення, що передбачає кілька видів використання для земельної ділянки та будівель. Так, велике будівництво може передбачати житлові приміщення, офіси, магазини, сервісні центри і т. Д. Аналогічно на земельній ділянці можна побудувати житло, торговий і розважальний центри та інші об'єкти інфраструктури.

В такому випадку оцінювачі визначають вартість кожної складової багатопрофільного виду використання об'єкта. Однак в даному випадку у власника можуть бути відсутніми і виникати певні додаткові права, обумовлені саме багатопрофільним призначенням об'єкта. В результаті це може привести до того, що сума вартостей різних складових багатопрофільного об'єкта не буде збігатися з вартістю всієї нерухомості. [6, 156 c]

4.6. Види використання спеціального призначення

До нерухомості спеціального призначення відносять об'єкти, призначені тільки для строго певного або для дуже обмеженого виду використання. В даному випадку оцінювач в якості ефективного використання може розглядати тільки збереження його існуючого варіанту за умови його життєздатності.

Якщо існуюче призначення об'єкта економічно нежиттєздатною, вартість нерухомості визначається як сума вартості земельної ділянки та вартість ліквідації поліпшень. В інших випадках розглядаються два види найбільш ефективного використання - збереження попереднього використання спеціального призначення (вартість поточного використання) і перепрофілювання під альтернативне використання (вартість для альтернативного використання).

Аналіз повинен бути перевірений ринковим попитом на подібні об'єкти спеціального призначення, оскільки існування попиту на такі об'єкти визначає вартість його поточного використання. Відсутність попиту свідчить про необхідність перепрофілювання, при цьому вартість перепрофільованого об'єкта, ймовірно, буде відрізнятися від його вартості як об'єкта спеціального призначення. [2]

Наприклад, найбільш ефективне використання заводу, що випускає обладнання для важкого машинобудування, ймовірно, буде продовження випуску даного обладнання, а найбільш ефективним використанням зернового елеватора, ймовірно, буде збереження його подальшого використання в якості елеватора.

4.7. Спекулятивні види використання

Яка перебуває у власності земельну ділянку, призначену для продажу в майбутньому, розглядається як спекулятивний інвестиційний інструмент. Якщо власник розраховує на зростання вартості землі, він повинен враховувати тимчасової ризик, що полягає в тому, що очікуване зростання не буде досягнутий протягом очікуваного терміну. Разом з тим поточна вартість землі залежить від її потенційного найбільш ефективного використання в майбутньому. Оцінювачу складно визначити тип потенційного найбільш ефективного використання нерухомості в силу різноманіття можливих варіантів, тому зазвичай розглядаються найбільш підходящі альтернативні види використання або зіставляються очікувані рівні доходів і витрат. [5, 243 c]

4.8. Надлишкова і зайва площа ділянки

У деяких випадках площа земельних ділянок перевищує розмір, що диктуються найбільш ефективним видом використання. Забудовані ділянки можуть мати надлишкову площу, не необхідну поточним використанням будівель. Незабудовані ділянки можуть мати площу, яка не потрібна для основного найбільш ефективного використання. Найбільш ефективним способом використання надлишкових площ ділянки може стати забудова додатковими будівлями або збереження їх незабудованими.

У певних випадках додаткова площа, що не потрібна для наявних будівель і не підлягає відділенню від об'єкта і продажу, являє собою зайву площу. [3, 53 c]

5. Висновок

В результаті написання цього реферату я розглянула основи визначення найбільш ефективного використання об'єктів нерухомості.

Процедура виявлення і обгрунтування альтернативного використання власності, що забезпечує максимально продуктивне використання нерухомості називається аналізом найкращого і найбільш ефективного використання.

Я з'ясувала, що найкраще і найбільш ефективне використання - це ймовірне розумне і законне використання вільної землі або поліпшеною власності, яке:

1. Чи є законодавчо дозволеним (тобто відповідає юридичним нормам, включаючи розпорядження про зонування і норми охорони навколишнього середовища, містобудівні регламенти);

2. Фізично здійснити (розмір і форма земельної ділянки, його транспортна доступність, інженерну комунікації, наявні будови дозволяють реалізувати обраний варіант використання);

3. Фінансово обгрунтоване (використання ОН забезпечує дохід перевищує капітальні витрати, експлуатаційні витрати і фінансові зобов'язання);

4. Забезпечує найвищу вартість або дохідність нерухомості.

Аналіз НіНЕІН виконується, по-перше, для ділянки землі як вільного і, по-друге, для ділянки землі з існуючими поліпшеннями.

Існують наступні основні причини для визначення НіНЕІ ділянки землі, як незабудованої:

- виділення в вартості нерухомості вартості тільки земельної ділянки;

- використання методів, зіставних продажів для оцінки забудованої землі;

- розрахунок втрати вартості через зовнішнього старіння;

- оцінка реальної вартості землі в складі ОН, який є не оптимальним для даної ділянки.

Аналіз НіНЕІ забудованої ділянки робиться по 2м причин:

1. ідентифікація виду використання ОН, що забезпечує найбільший дохід на вкладений капітал;

2. виявлення на ринку ОН однакового призначення і з порівнянним рівнем ефективності використання.

При остаточному виборі варіанту НіНЕІН керуються положеннями:

- Якщо вартість власності з поліпшеннями більше вартості ділянки без поліпшень, то НіНЕІ буде використання власності з поліпшеннями;

- Якщо вартість вільної ділянки перевищить вартість власності з поліпшеннями, то НіНЕІ буде використання землі як вільної.

Список використаної літератури

1. Озеров Е.С. Економічний аналіз і оцінка нерухомості. СПб .: Изд. «МКС», 2007. - 254 с.

2. http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf - аналіз найбільш ефективного використання нерухомості, глава 5

3. Харрісон Г. Оцінка нерухомості. Навчальний посібник. Пер. з анг. - М .: РІО Мособлупрполітіграфіздата, 1994. - 231 с.

4. Грабовий П.Г., Коростельов С.П. Оцінка Власності. Частина 1. Оцінка нерухомості. Навчальний посібник. - М .: МГСУ-РООС, 2003. - 180 с.

5. Оцінка нерухомості: Учеб. Посібник для вузів / під ред. Проф. В.А. Швандер. - М .: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303с

6. Гранова І. В. Оцінка нерухомості. - СПб: Пітер, 2008. - 208 с .: іл. - (Серія «Навчальний посібник»)


Головна сторінка


    Головна сторінка



Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання ОН

Скачати 41.96 Kb.