• 18 ді Наміка курсу USD ЦБ РФ, руб. Мал.


  • Дата конвертації18.04.2017
    Розмір91.8 Kb.
    Типдипломна робота

    Аналіз ринку житлової нерухомості

    Вступ

    Ринок житлової нерухомості є інвестиційно привабливим. Сучасна економічна нестабільність показує, що такі форми грошових вкладень, як власний бізнес, вклади в банк або вкладення в цінні папери, пов'язані з ризиком, чого не можна сказати про вкладення в нерухомість. Так, наприклад, придбана на початковій стадії будівництва квартира у надійного забудовника, після закінчення будівництва може додати в ціні до 10%.

    Цей показник не однозначний і може варіювати як в більшу, так і в меншу сторону. Це залежить від ступеня ризику забудови, що в свою чергу в значній мірі залежить від репутації забудовника. Чим вище ризики, тим нижче ціна на початковій стадії будівництва і вище ймовірність зростання вартості квадратного метра після закінчення будівництва. Надійні забудовники, що мають позитивну репутацію на ринку нерухомості, як правило, не змінюють вартість продажу квартир на всьому протязі будівництва і тільки при перепродажі (вторинний ринок житла) вартість квартири збільшується за умови стабільно зростаючого ринку.

    Ринок житла дуже різноманітний. На вартість квартири впливає маса чинників - від більш глобальних до детальніших: до якого типу ринку відноситься житловий будинок (вторинного або первинного ринку житлової нерухомості), її географічне розташування, клас, тип будівлі, «вік» житла, площа та інші фактори.

    Ринок нерухомості, перш за все - локальний ринок. Розвиток ринку нерухомості і його основні параметри істотно розрізняються навіть в рамках єдиної національної економіки. Національний ринок нерухомості являє собою мозаїку з регіональних ринків, що істотно відрізняються один від одного активністю ринку нерухомості, рівнем цін, прибутковості і ризиків на ринку нерухомості.

    Тема роботи досить актуальна і цікава для вивчення. Застосування методів прогнозування на ринку нерухомості дає можливість оцінити вплив зовнішніх умов на динаміку ринку і прийняти правильні управлінські рішення.

    Мета моєї роботи - проаналізувати ринок житлової нерухомості м Нижнього Новгорода, виявити фактори, що впливають на ціноутворення житлової нерухомості.

    В рамках мого дослідження буде проведено аналіз вторинного і первинного ринків житлової нерухомості м Нижнього Новгорода, будуть виявлені їх характеристики, а також наведено динаміку деяких показників по ринку. У даній роботі цікавлять нас факторами будуть динаміка введення житлової нерухомості по м Нижнього Новгороду, кількість і обсяг пропозицій на вторинному ринку житлової нерухомості, середня вартість квадратного метра на вторинному і первинному ринках житлової нерухомості.

    У другому розділі проводиться аналіз факторів, що впливають на вартість житла, а саме курс долара, інфляція, доходи населення, іпотечна ставка, демографічна ситуація та інші. Також дослідження зачіпає зміна даних чинників в часі.

    У третьому розділі представлені трендові прогнози цін на ринку житла м Нижнього Новгорода, а саме аналіз часових рядів абсолютних цін первинного і вторинного ринку житла, будується лінійна регресійна модель для прогнозування розвитку первинного і вторинного ринку житла.

    В ході роботи вирішуються такі завдання: аналіз і оцінка поточного стану показників ринку житлової нерухомості; дослідження динаміки показників; дослідження факторів, що впливають на зміну показників, а також спільне дослідження динаміки деяких показників для можливості прогнозу тенденцій зміни цін.

    Глава 1. Аналіз ринку житлової нерухомості м Нижнього Новгорода

    Початок розвитку ринку нерухомості відноситься до 1991 року, коли йшов період первісного нагромадження капіталу. Потім відзначається його становлення і бурхливий розвиток. У цей період відбувається зростання ціни в 11-12 разів. Для періоду з 1995 по серпень 1998 р характерні стабілізація і коливання цін в межах 10-15%. Післякризовий час настає для ринку нерухомості з 2000 р Ринок, звичайно, ще не став по-справжньому цивілізованим, але вже далеко просунувся в цьому напрямку.

    1.1 Визначення ринку житлової нерухомості. Загальні характеристики ринку нерухомості

    До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. [Стаття 130 ЦК РФ]

    Нерухомість в житловій сфері - нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими і нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку; житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного і тимчасового проживання; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.

    Житлова нерухомість має такі властивості:

    - неоднорідність;

    Житло різниться по місцю розташування, часу побудови, площею, плануванням, внутрішній обробці.

    - унікальність;

    - нерухомість;

    Переміщати житлові будівлі практично неможливо, спостерігається міцний зв'язок із землею.

    - довговічність;

    Знос будинків відбувається протягом тривалого часу, вимагає вкладень для підтримки. Відповідно до чинних в Росії будівельними нормами термін служби житлових будинків варіює від 15 до 150 років.

    - тривалість створення об'єктів;

    Терміни будівництва можуть становити від декількох місяців до декількох років.

    - висока вартість;

    Для покупки житлової нерухомості як правило потрібні позикові кошти, так як досить складно внести одноразову плату.

    - високі витрати переїзду.

    Тут можна виділити 2 види витрат - матеріальні та «психологічні», пов'язані з розставанням зі звичним оточенням.

    Також слід зазначити факт, що ринок житлової нерухомості є сезонним ринком (в кінці року спостерігається підвищення попиту на житло, а на початку року ціни, як правило, знижуються, або утримуються на колишньому рівні), і інертним.

    Головна характеристика житлової нерухомості - це місце розташування. Місцезнаходження істотно впливає на такі економічні параметри, як ціна, ліквідність, прибутковість нерухомості.

    В економічній теорії прийнято поділ всіх активів на реальні (будівлі, споруди, обладнання, товари) і фінансові (готівкові гроші, рахунки в банках, цінні папери). Нерухоме майно одночасно може виступати для різних осіб як різновид фінансового активу і як реальний актив, призначений для особистого використання. Це залежить від мети придбання нерухомого майна. Якщо нерухомість купується для отримання доходу через здачу в оренду, то вона розглядається як різновид фінансових активів, якщо вона купується для особистого або виробничого споживання, то як різновид реальних активів. [Максимов]

    Таким чином, виділяють поняття «операційна» нерухомість (реальний актив) і «інвестиційна» нерухомість (фінансовий актив). Звідси випливає, що один і той же об'єкт нерухомості буде мати різну цінність в залежності від того, з якою метою він купується.

    1.2 Аналіз первинного ринку житлової нерухомості м Нижнього Новгорода

    При аналізі первинного ринку житлової нерухомості проводяться кабінетні і польові дослідження. Постійно ведеться і поповнюється база новобудов р Нижнього Новгорода, де вводяться всі необхідні параметри, а саме назва фірми забудовника, його контактні дані, клас житлового будинку, висота стелі, терміни здачі об'єкта, кількість і площі квартир та інше (Додаток 1).

    Аналіз вартості квадратного метра на первинному ринку житлової нерухомості здійснюється за допомогою тілі маркетингу. Щокварталу проводиться дзвінки до всіх новобудов, де ведуться продажі квартир від забудовника.

    1.2.1 Поняття і сегментація первинного ринку житлової нерухомості

    Первинний об'єкт нерухомості - це земельна ділянка і все міцно пов'язані з землею об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе (будівлі, споруди).

    Як вже говорилося раніше, основна характеристика ринку житлової нерухомості - це місце розташування.

    При аналізі житла в м Нижньому Новгороді за місцем розташування прийнято поділ на гірську і зарічну частина міста і далі по районам міста. Зарічна частина міста - Автозаводський, Канавінського, Ленінський, Московський, Сормовський райони. Нагірна частина міста - Нижегородський, Радянський, Пріокскій райони. У свою чергу Нижегородський район ділиться на історичну частину і мікрорайон «Печери».

    Тенденція сучасного ринку - диференціація між об'єктами нерухомості за якістю і ціною і поділ ринку на класи.

    За сформованими на сьогоднішній день тенденціям попиту на об'єкти житла, що будується в Нижньому Новгороді їх можна типізувати таким чином:

    ? Елітне житло (А клас);

    ? Житло бізнес класу (преміум - В клас і бізнес - В-);

    ? Житло економ класу.

    Елітне житло передбачає:

    - центр міста, історична частина;

    - видалення від жвавих магістралей

    - невелику поверховість будинку (не більше 5-ти поверхів);

    - кількість квартир до 50 шт .;

    - наявність підземної парковки автомобілів (бажано 2 паркувальних місця для кожної 3-х і 4-х кімн. Квартири);

    - однорідність інфраструктури;

    - наявність внутрішнього дворика для дитячих та спортивних майданчиків;

    - відсутність або мінімальна кількість нежитлових приміщень цокольного і першого поверхів, котрі належать до кондомініуму;

    - привабливий вид з вікон.

    Вартість квадратного метра становить: 90 000 - 180 000 рублів.

    Житло бізнес класу.

    Преміум клас передбачає:

    - історична частина міста;

    - бажано видалення від жвавих транспортних магістралей;

    - поверховість будинку - 5-10 поверхів;

    - кількість квартир - 50-100 шт .;

    - підземна парковка автомобілів на 1 паркувальне місце для квартири або відкрита стоянка;

    - інфраструктура розвинена;

    - перший і цокольні поверхи - офіси.

    Вартість кв. метра становить: 75 000 - 100 000 рублів.

    Бізнес клас передбачає:

    - верхня частина міста або центр району в Заріччя частини або престижний спальний район;

    - поверховість будинку - більше 10 поверхів;

    - кількість квартир - понад 100 шт .;

    - наявність підземних паркувальних місць = мінімум 1/3 від кількості квартир;

    - можливе розташування на жвавих магістралях центру, або в місцях з неоднорідною інфраструктурою;

    - перші і цокольні поверхи - магазини і офіси.

    Вартість кв. метра становить: 65 000 - 85 000 рублей.

    Економ клас передбачає:

    - спальний район, заречная частина міста;

    - поверховість будинку - від 10 до 18 поверхів;

    - кількість квартир - понад 100 шт .;

    - наземна парковка автомобілів.

    Вартість кв. метра становить: 40 000 - 65 000 рублей.

    Згідно представленої вище класифікації, проведемо сегментацію об'єктів, в даний момент знаходяться на стадії будівництва, а також зданих в експлуатацію, де ще здійснюється продаж квартир від забудовника.

    За даними 1 кв. 2015 року на первинному ринку багатоквартирного житла м Нижнього Новгорода ситуація з сегментацією по класах виглядає наступним чином:

    Мал. 1 Кількість об'єктів первинного ринку житлової нерухомості м Нижнього Новгорода з сегментацією по класах,%

    В даний час на первинному ринку житлової нерухомості переважають житлові будинки класу економ - 68%.

    1.2.2 Характеристика класів житлової нерухомості

    Економ клас.

    Новобудови економ класу - це типове житло.

    Висота будинку, як правило, не повинна перевищувати 24 поверху, а загальна кількість квартир доходить до 700. У будинках економ класу зустрічаються однокімнатні квартири площею від 35 кв.м.

    Характерна риса таких будинків - відсутність квартир вільного планування, всі кімнати розділені перегородками. Інженерна начинка - типова для серійного панельного будинку. Ліфти - вітчизняних виробників. Територія навколо вдома не огороджується, підземного паркінгу як правило немає. Якщо в будинку є нежитлові приміщення, то вся інфраструктура зводиться до загальноміських продуктовим, речовим магазинах і побутових служб.

    Для будинків економ класу характерна наявність 1-2-3 кімнатних квартир. В основному при проектуванні будинку економ класу перевага віддається 1-2-кімнатних квартирах (в 20% розглянутих будинків відсутні в проекті 3-кімнатні квартири). Але в деяких будинках пропонуються 4-5-кімнатні квартири, а також квартири вільного планування (ЖД «Північний дворик», Автозаводський район).

    Останнім часом все частіше в проектах житлових будинків передбачається будівництво квартир студій.

    В середньому в осуществляющихся проектах економ класу співвідношення квартир за кількістю кімнат виглядає наступним чином (без урахування квартир студій):

    1-кімнатні - 49%

    2-кімнатні - 35%

    3-кімнатні - 15%

    На 4-кімнатні квартири може припадати близько 1%, на квартири вільного планування - менше 0,5%.

    Мал. 2 Середня площа квартир економ класу на 1 кв. 2015 року, кв.м.

    Проектування в житлових будинках економ класу квартир великої площі і з кількістю кімнат більше 3 говорить про те, що в даному сегменті іноді виявляються параметри житла бізнес класу.

    Бізнес клас.

    Новобудови бізнес-класу - це житло підвищеної комфортності в будинках, побудованих за новітніми технологіями, з наданням якісних послуг в період експлуатації.

    Будинок з квартирами, які належать до бізнес класу, як правило, спроектований за індивідуальним проектом. Функціональні і комфортні планування квартир, високі стелі, швидкісні ліфти, якісна обробка сходів і фасаду, підземний гараж, облаштоване подвір'я.

    Зручні квартири бізнес класу, що відрізняються від типового житла в кращу сторону, і не мають до того ж високу вартість, показали себе як досить затребуваний товар. Експерти вважають, що прогноз розвитку цього сегмента ринку є досить сприятливим.

    На даний момент в Нижньому Новгороді спостерігається центростремительная тенденція будівництва будинків бізнес класу. В основному будівництво житлових будинків бізнес класу ведеться в Радянському і Нижегородському районах, хоча є кілька житлових комплексів, будівництво яких ведеться далеко від центру міста. Така децентралізація сприятливо впливає на появу квартальних забудов мікрорайонів житлом даного класу.

    Експерти дотримуються думки, що для віднесення житла до бізнес класу, необхідно, щоб воно задовольняло наступним вимогам:

    ? місце розташування (верхня частина міста, центр району в нижній частині міста, престижний спальний район);

    ? гарне технічне оснащення будівлі, побудованого за індивідуальним проектом (зазвичай моноліт);

    ? просторі квартири з оптимальною плануванням;

    ? облаштована територія біля будинку;

    ? хороша доступність для транспорту;

    ? достатня внутрішня інфраструктура (підземні стоянки, парковки, магазини, організації з надання послуг та ін.);

    ? близькість паркових зон або зелених насаджень, видові характеристики є перевагою.

    Відсутність одного-двох факторів виводить дане житло з категорії бізнес класу в категорію "економ".

    Категорії «підвищеної комфортності» з часом змінюються - то, що 3-4 роки тому вважалося бізнес класом, в даний час не відповідає сучасним вимогам.

    Будинок бізнес класу представляє собою, як правило, монолітне або цегляна споруда, побудована за індивідуальними архітектурними проектами, має гарне технічне оснащення і привабливий сучасний вигляд. Зазвичай передбачений підземний і наземний паркінг, наявність розвиненої внутрішньої інфраструктури (магазини, фітнес-центри і т.п.), а у прибудинкової території та місць загального користування - підвищеного ступеня впорядкування.

    Також, в проектах бізнес класу повинні бути дотримані, перш за все, загальноприйняті стандарти якості оздоблювальних і будівельних матеріалів, ефективність планування та звукоізоляція.

    У житло бізнес класу побоювання, пов'язані з розташуванням житла на більш високому поверсі, щодо комфорту - не істотні, так як нижні поверхи застосовуються в основному для розміщення сервісних служб.

    У бізнес-класі найбільшим попитом користуються квартири без обробки. Серед ключових характеристик - хороша підготовка під чистову обробку. Але слід зазначити, що в даний час в Москві підвищується попит на готові до житла квартири, навіть частково мебльовані.

    Площа однокімнатних квартир бізнес класу може варіюватися до 50 кв.м., двокімнатних - до 70 кв.м., трикімнатних - до 100 кв.м., чотирикімнатних - до 140 кв.м. Стелі повинні бути висотою не менше 2,7 метрів. Рекомендована площа кухні - від 12 до 15,2 кв.м. Кількість квартир в будинку бізнес-класу зазвичай варіюється в діапазоні від 100 до 300.

    У великих комплексах часто передбачають прогулянкові зони з декоративними елементами, фітнес-центр, підприємства торгівлі, підприємства громадського харчування та сфери послуг, наприклад, кафе, ресторан, аптека, медичний центр, салон мобільного зв'язку. Багатоквартирні будинки, як правило, оснащені допоміжними приміщеннями для керуючої компанії, експлуатаційної служби.

    Брендинг об'єкта так само актуальне для бізнес-класу, як і для практично будь-якого сегменту. Імідж потрібен кожному будинку, незалежно від сегмента. В цілому в Нижньому Новгороді сьогодні близько 60% житлових комплексів мають назву. Назва дозволяє краще позиціонувати проект і допомагає покупцям орієнтуватися на ринку нерухомості.

    Квартири в житлових будинках бізнес класу мають великі площі, ніж квартири економ класу. Також при проектуванні бізнес житла слід враховувати споживчі переваги при грамотному плануванні співвідношення кількості квартир різної кімнатні.

    В даний час в здійснюваних проектах бізнес класу в кожному проекті є різне співвідношення квартир за кількістю кімнат. Так, наприклад, в деяких об'єктах відсутні 3-кімнатні квартири. В основному при проектуванні будинку бізнес класу перевага віддається 1-2-кімнатних квартирах. Так само в деяких будинках пропонуються квартири з кількістю кімнат від 4 до 7, а в житловому будинку №3 «КМ Мегаполіс» пропонується квартира вільного планування.

    В середньому в осуществляющихся проектах бізнес класу співвідношення квартир за кількістю кімнат виглядає наступним чином:

    1-кімнатні - 38%

    2-кімнатні - 34%

    3-кімнатні - 25%

    4-кімнатні - 2%

    Більше 4 кімнат і квартири з вільним плануванням - 1%.

    Мал. 3 Середня площа квартир бізнес класу, кв.м.

    Проектування в житлових будинках бізнес класу квартир великої площі і з кількістю кімнат більше 4 говорить про те, що в даному сегменті іноді виявляються параметри житла преміум класу.

    Внутрішня інфраструктура є одним з основоположних визначень житла бізнес класу.

    Інфраструктура будинку бізнес класу - це ті зручності та послуги, які покупець житла отримує, не йдучи далеко від власного будинку.

    У будинку бізнес класу повинні бути наступні інженерно-технічні рішення: водопідготовка, водоочищення, звукоізоляція, опалення, можливо кондиціонування. Як правило, це поєднання централізованих міських і індивідуальних систем, таких, як бойлери та очищувачі повітря, які обслуговують тільки даний, конкретний будинок.

    Внутрішня інфраструктура будинку може включати:

    ? підземний паркінг (в кращому випадку - на кожну квартиру - по 1 машиномісць);

    ? підприємства сфери послуг;

    ? продуктовий магазин або магазин товарів першої необхідності;

    ? кафе.

    Преміум клас.

    Житло преміум класу передбачає певний елемент необхідної розкоші.

    Як правило, преміальні об'єкти - це будинки, розташовані в престижних районах з невеликим (до 100) кількістю квартир, з видом на парк, річку, озеро. Принципові характеристики бізнес-класу - оригінальна архітектура, наявність підземної парковки, упорядкованої території, що охороняється, служб сервісу, високошвидкісних безшумних ліфтів, якісної інженерії - для житла преміум-класу є лише доповненням до престижної локації.

    На преміальність квартири впливають такі чинники:

    ? ступінь престижності району;

    ? будівництво будинку за індивідуальним проектом;

    ? насиченість будинку сучасними засобами зв'язку (супутникова антена, інтернет та ін.);

    ? наявність в будинку внутрішньої інфраструктури (приміщень служби охорони, колясочні, кімнати для зберігання хутра, приміщення для проведення дозвілля мешканців будинку і т. д.)

    Преміум клас має 7 основних ознак:

    ? місце розташування (центр міста з видом на паркову зону, річку, панораму міста);

    ? обмеження будівлі по поверховості, кількості квартир (не більше 100 квартир);

    ? якісна технічна "начинка" (звукоізоляція, склопакети і т. д.);

    ? архітектура і дизайн приміщень (вільне планування, стелі не менше 3 м);

    ? комфорт і сервіс житла (кондиціонування, автономна система водо- і теплопостачання, паркінг або підземний гараж, охорона);

    ? можливі додаткові послуги усередині будинку (соціальна інфраструктура: кафе, спортзал, пральня, хімчистка і т. п.);

    ? наявність квартир вільного планування або з кількістю кімнат більше 3.

    Категорії преміум класу з часом змінюються - то, що 3-4 роки тому вважалося преміум класом, в даний час не відповідає сучасним вимогам.

    Для будівель преміум класу характерні прямі лінії і прості фігури, використання якісних дорогих матеріалів, створення спокійних і лаконічних фасадів, широке застосування скла, за рахунок якого приміщення знаходять глибину і отримують більше світла, а також відсутність зайвих, не функціональних елементів дизайну. Форма повинна бути функціональною, але при цьому в ній повинна бути особлива естетика.

    Такий стиль об'єднує елегантність і простоту архітектурного рішення. Всі технології, які використовуються при будівництві будинків преміум класу, досить дорогі.

    Мал. 4 Динаміка введення житлових будинків преміум класу з 2009 р з прогнозом до 2016 р, шт.

    Динаміка введення ринку нерухомості преміум класу до 2012 р має виражений спадаючий тренд. У 2013 р і 2014 року було введено 2 житлових будинки преміум класу. У 2015 р планується побудувати 4 житлових будинки.

    Квартири преміум класу мають великі площі, ніж квартири бізнес і економ класів.

    Всі розглянуті житлові будинки преміум класу в кожному проекті мають різне співвідношення квартир за кількістю кімнат. Так, наприклад, в деяких об'єктах немає 1-кімнатних квартир. В основному при проектуванні будинку преміум класу перевага віддається 2-3-кімнатних квартирах. Так само в деяких будинках пропонуються квартири вільного планування (ЖК «Празький квартал», ЗАТ «Жілстройресурс»; ЖК «Respect», ТОВ «Консорціум НН-90») і пентхауси (ЖК «Ізумрудний замок», ТОВ «РосАвтоСтрой»).

    В цілому в осуществляющихся проектах преміум класу співвідношення квартир за кількістю кімнат виглядає наступним чином:

    1-кімнатні - 20%

    2-кімнатні - 39%

    3-кімнатні - 35%

    4-кімнатні - 5%

    5-кімнатні, вільного планування, Пент Хаус - 1%

    Мал. 5 Середня площа квартир преміум класу, кв.м.

    При проектуванні преміум будинку в даний час враховується можливість об'єднання двох або трьох квартир.

    Внутрішня інфраструктура є одним з основоположних визначень житла преміум класу.

    Інфраструктура будинку преміум класу - це ті зручності та послуги, які покупець житла отримує, не виходячи з власного будинку.

    Внутрішня інфраструктура квартири може включати:

    ? наявність кондиціонера;

    ? автономного водопостачання (з фільтрацією);

    ? системи енергопостачання (з установкою джерела безперебійного живлення);

    ? систему автономного опалення;

    ? обробку.

    У будинку преміум класу повинні бути наступні інженерно-технічні рішення: водопідготовка, водоочищення, воздухоочистки, вентиляція, звукоізоляція, опалення. Як правило, це поєднання централізованих міських і індивідуальних систем, таких, як бойлери та очищувачі повітря, які обслуговують тільки даний, конкретний будинок.

    Внутрішня інфраструктура будинку може включати:

    ? багаторівневу систему безпеки;

    ? підземний паркінг (в кращому випадку - на кожну квартиру - по 1 машиномісця);

    ? дитячий клуб;

    ? хімчистку;

    ? фітнес центр;

    ? оздоровчий комплекс;

    ? кафе;

    ? приміщення комори;

    Еліт клас.

    Елітне житло - це розвинена інфраструктура, яка утворює так званий «місто в місті». У місті елітним житлом можна вважати житло, яке привабливо в екологічному плані, віддалено від основних магістралей, а також наближене до соціально-однорідному середовищі.

    На елітність квартири впливають такі чинники:

    ? ступінь престижності району;

    ? нестандартність зовнішньої і внутрішньої обробки будинку;

    ? насиченість його сучасними засобами зв'язку (супутникова антена, інтернет та ін.);

    ? наявність в будинку внутрішньої інфраструктури (приміщень служби охорони, колясочні, кімнати для зберігання хутра, приміщення для проведення дозвілля мешканців будинку і т. д.)

    «Елітність» має сім основних ознак:

    місце розташування (центр міста з видом на паркову зону, річку, панораму міста);

    ? соціальна однорідність мешканців;

    ? якісна технічна "начинка" (звукоізоляція, склопакети і т. д.);

    ? архітектура і дизайн приміщень (вільне планування, стелі не менше 3 м);

    ? комфорт і сервіс житла (кондиціонування, автономна система водо- і теплопостачання, паркінг або підземний гараж, охорона);

    ? додаткові послуги усередині будинку (соціальна інфраструктура: кафе, спортзал, пральня, хімчистка і т. п.);

    ? будинок повинен бути брендом;

    ? обмеження будівлі по поверховості, кількості квартир (в межах 20-40 квартир);

    ? наявність не більше двох квартир на майданчику.

    Відсутність одного з факторів автоматично виводить дане житло з категорії елітного в категорію "підвищеної комфортності".

    Категорії елітності з часом змінюються - то, що 3-4 роки тому вважалося елітним в даний час не відповідає сучасним вимогам.

    Архітектурний вигляд дуже впливає на категорію будинку. Архітектурний вигляд елітного будинку повинні створювати професійні архітектори, щоб архітектура перебувала на рівні шедевра.

    Архітектура елітного комплексу повинна відповідати місцезнаходженням ділянки забудови. Якщо це історична частина міста - архітектура будівлі повинна бути виконана в історичному стилі.

    Об'єкти елітної житлової нерухомості повинні мати привабливий архітектурний вигляд. Додатковим плюсом буде наявність якоїсь «родзинки» в образі, яка б створювала статусність будинку, створювала індивідуальність.

    Елітне житло повинне будуватися з хороших і якісних матеріалів. Матеріал, з якого будується елітне житло, переважно повинен бути екологічно чистим.

    Навколо елітного будинку має розташовуватися обгороджений простір, з охороною і системою доступу.

    В останні роки одним з характеристик елітарного житла стала його вільне планування - open space ( «вільний простір»). Поверхні стін, стелі та підлоги найчастіше підготовлені під обробку, так як все більше клієнтів віддають перевагу оформляти інтер'єри на власний смак. Структура квартири повинна бути досить гнучкою, щоб була можливість що-небудь змінити в ній за бажанням замовника.

    Елітна квартира повинна мати привабливий вигляд з вікна, бажаним є орієнтація кожної квартири на три сторони світу.

    Елітна квартира припускає наявність великої вітальні, їдальні, робочої зони (кабінету), засклену лоджію.

    Ознакою гарної просторової організації елітної квартири є наявність великих вікон і зимового саду. Мешканці останніх поверхів повинні мати можливість встановити в квартирі камін.

    На верхніх поверхах елітного будинку можуть розташовуватися дворівневі квартири, територію даху яких можливо використовувати під земельну ділянку, спортивний майданчик або басейн.

    У цоколі можливий просторий вестибюль, де може бути облаштовано кімната для охорони, зона для очікування господарів квартири, приміщення, де зосереджені всі пульти управління (відеоспостереження, пожежоохоронних сигналізація, пульти охорони).

    В елітній квартирі повинен бути просторий санвузол, щоб була можливість розмістити різноманітні речі для комфорту. Якщо санвузол один, то його площа повинна бути близько 12 кв.м.

    Стандартом стає розміщення ванній з виходом в спальню, кількість ванних кімнат повинна відповідати кількості спалень в квартирі.

    Площа кухні повинна бути не менше 14 кв.м.

    Мал. 6 Динаміка введення елітних житлових будинків з 2002 р з прогнозом до 2016 р, шт.

    Динаміка введення ринку елітної нерухомості має виражений спадаючий тренд. За прогнозними даними на 2013 р планується введення 4 житлових будинків еліт класу.

    На сьогоднішній момент зниження введення елітних житлових будинків пов'язано з наступними причинами:

    - відсутність на ринку нерухомості земельних ділянок в історичному центрі Нижнього Новгорода для будівництва вищезгаданого житла;

    - швидко мінливі вимоги щодо якості елітного житла у цільової групи, що призводить до невідповідності раніше заявлених проектів саме цього класу житла;

    - в посткризовій ситуації більшість забудовників орієнтоване на будівництво житла економ класу в форматі квартальних забудов, що в свою чергу може забезпечити їм використання своїх виробничих потужностей, а саме належних їм заводів (ТОВ «Житлобуд-НН», ТОВ «Кварц» і т.д .);

    Елітні квартири мають великі площі, ніж квартири інших класів. Причому при проектуванні елітного житла слід враховувати споживчі переваги, які мають свою динаміку.

    Всі розглянуті елітні житлові будинки в кожному проекті мають різне співвідношення квартир за кількістю кімнат. Так, наприклад, в деяких об'єктах немає 1-2-кімнатних квартир. В основному перевага віддається 3-4-кімнатних квартирах. Так само в деяких будинках пропонуються 5-кімнатні квартири, квартири вільного планування, пентхауси.

    В цілому в осуществляющихся проектах еліт класу співвідношення квартир за кількістю кімнат виглядає наступним чином:

    1-кімнатні - 16%

    2-кімнатні - 41%

    3-кімнатні - 22%

    4-кімнатні - 16%

    5-кімнатні, вільного планування, Пент Хаус - 5%

    попит пропозицію ринок нерухомість

    Мал. 7 Середня площа елітних квартир, кв.м.

    При проектуванні елітного будинку в даний час враховується можливість об'єднання двох або трьох квартир.

    При проектуванні елітного будинку в даний час враховується можливість об'єднання двох або трьох квартир.

    Внутрішня інфраструктура є одним з основоположних визначень елітного житла.

    Інфраструктура елітного будинку - це ті зручності та послуги, які покупець житла отримує, не виходячи з власного будинку. Ідеальний варіант подібного інфраструктурного пакету, вважається пакет, що надається клієнтам готелів класу п'яти зірок.

    В елітних будинках вся інфраструктура - тільки для мешканців будинку. Одним з переваг елітного житла як раз і є відособленість, самодостатність інфраструктури та її орієнтованість на вузьке коло осіб - мешканців будинку.

    Внутрішня інфраструктура квартири може включати:

    ? наявність кондиціонера;

    ? автономного водопостачання (з фільтрацією);

    ? системи енергопостачання (з установкою джерела безперебійного живлення);

    ? систему автономного опалення;

    ? обробку.

    В елітному будинку повинні бути наступні інженерно-технічні рішення: водопідготовка, водоочищення, воздухоочистки, вентиляція, звукоізоляція, опалення. Як правило, це поєднання централізованих міських і індивідуальних систем, таких, як бойлери та очищувачі повітря, які обслуговують тільки даний, конкретний будинок.

    Внутрішня інфраструктура будинку може включати:

    ? багаторівневу систему безпеки;

    ? підземний паркінг (в кращому випадку - на кожну квартиру - по 2 машиномісця);

    ? цілодобовий медпункт;

    ? дитячий клуб;

    ? хімчистку;

    ? сауну;

    ? басейн;

    ? фітнес центр;

    ? оздоровчий комплекс;

    ? тренажерний зал;

    ? наявність морозильної камери зберігання виробів з хутра;

    ? більярд;

    ? бар;

    ? ресторан;

    ? приміщення комори;

    ? пральню;

    ? кімнати для обслуговуючого будинок персоналу.

    Останнім часом в Москві забудовники елітного житла схиляються в бік скорочення внутрішньої інфраструктури комплексу. Це пов'язано в першу чергу з тим, що мале число квартир елітно будинку не може дозволити окупити внутрішню інфраструктуру комплексу, а залучення громадян «з боку» руйнує статус елітарності, відособленості.

    1.2.3 Аналіз вартості квадратного метра на первинному ринку нерухомості м Нижнього Новгорода

    Вартість квадратного метра житлової нерухомості на первинному ринку варіює залежно від класу і розташування об'єкта. В об'єктах економ і бізнес класу вартість квадратного метра квартир залежить від кількості кімнат, від поверху, на якому розташовується квартира. В об'єктах преміум і еліт класу, як правило, немає залежності вартості квадратного метра від кількості кімнат, ціна залежить від поверху, на якому розташовується квартира, видових характеристик і загального метражу квартири.

    Проаналізуємо динаміку середньої вартості квадратного метра в м Нижньому Новгороді.

    Мал. 8 Динаміка середньої вартості квадратного метра на первинному ринку житлової нерухомості в м Нижньому Новгороді, руб. / Кв.м.

    Як видно з графіка динаміка середньої вартості квадратного метра на первинному ринку житла м Нижнього Новгорода показує зростаючий тренд.

    У період з кінця 2006 р і в протягом 2007 р спостерігався різкий стрибок вартості житла, що в наслідок, під час економічної кризи, призвело до серйозне зниження вартості квадратного метра. В даний час спостерігається стабільне зростання цін на первинне житло.

    Так як житло преміум і еліт класів територіально розташовується в історичній частині міста, а саме тільки в Нижегородському районі, вартість квадратного метра таких будинків не враховується при формуванні середньої вартості квадратного метра в цілому по м Нижнього Новгороду.

    За даними за 4 квартал 2015 року середня вартість квадратного метра на первинному ринку житлової нерухомості в порівнянні з аналогічним періодом 2014 року зросла на 0,8%.

    Мал. 9 Динаміка середньої вартості квадратного метра на первинному ринку житлової нерухомості в м Нижньому Новгороді з сегментацією по класах, руб. / Кв.м.

    Далеко не відразу при аналізі вартості квадратного метра житла передбачалося сегментування вартості за класами. Спочатку житло поділялося на типове житло, поліпшеного планування, підвищеної комфортності та елітне житло.

    Як видно з діаграми для економ, бізнес і преміум класів характерний стабільне зростання без явних коливань. Вартість елітного житла мала різкі зміни в 4 кварталі 2011 року і 1 кварталі 2012 року. Також з 3 кварталу 2014 року спостерігається різке зростання вартості квадратного метра еліт класу. Це було спровоковано виходом на ринок нового житлового будинку «Клубний будинок Royal Landmark» на Верхневолжской набережній.

    Найбільш висока середня вартість квадратного метра житла на первинному ринку характерна для Радянського району, найнижча - для Ленінського району.

    Зміна вартості квадратного метра на первинному ринку нерухомості залежить від стадії будівництва об'єкта, від кількості залишилися непроданих квартир, попиту і пропозиції на ринку ,.

    Зростання вартості квадратного метра залежить від затримки продажів забудовниками, пов'язаний з розвитком іпотеки, зростанням вартості будівельних матеріалів, високими витратами на розселення, підведенням інженерних комунікацій, високими транзакційними витратами.

    Зниження вартості квадратного метра пов'язано із закінченням продажів останніх квартир в зданих житлових будинках за вищою ціною і виходом на ринок нових об'єктів з більш низькою ціною в порівнянні з конкурентами ..

    1.3 Аналіз регулярного (вторинного) ринку житлової нерухомості м Нижнього Новгорода

    Вторинний об'єкт нерухомості - оформлена в установленому порядку просторова частина будівлі, споруди, що має правовий статус, відмінний від правового статусу первинного об'єкта нерухомості (квартири, приміщення, кімнати). [Максимов].

    Згідно реальної ринкової практиці, оборот «вторинних» об'єктів нерухомості становить велику частку.

    Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємопов'язані в частині ціноутворення.

    Майже у всіх регіонах Росії вартість житла на вторинному ринку перевищує вартість житла на первинному ринку. Ця різниця становить не менше 10%. Тому для визначення вартості контракту при покупці квартири в новому будинку можна орієнтуватися на вартість квартири вторинного ринку мінус 10%.

    При аналізі вторинного ринку житлової нерухомості використовується база даних «NMLS» (Національна мультилистинговой система). У ній зібрано найбільш повна і достовірна інформація по вторинному ринку житла.

    Аналіз вторинного ринку житлової нерухомості має на увазі аналіз наступних параметрів: обсяг пропозицій, кількість пропозицій, середня вартість квадратного метра. Далі можна розглядати ці параметри більш детально, сегментуємо їх за кількістю кімнат, за класом, за матеріалом стін.

    Мал. 10 Динаміка кількості пропозицій на вторинному ринку житла м Нижнього Новгорода, шт.

    За весь період дослідження з графіка видно зростаючий тренд. Кількість пропозицій на ринку не стабільно, особливо це проявилося в період з 4 кварталу 2006 року по 1 квартал 2008 року.

    За даними за 4 квартал 2015 року на вторинному ринку житла в експозиції було 7 401 квартира. Кількість пропозицій зросла на 16,7% в порівнянні з 4 кварталом 2014 року.

    Динаміка обсяг пропозиції збігається з динамікою кількості пропозицій на вторинному ринку житла. Для обсягу пропозицій також характерний зростаючий тренд.

    За даними за 4 квартал 2015 року на вторинному ринку житла обсяг пропозицій становив 378 443 квадратних метра, в порівнянні з аналогічним періодом 2014 року обсяг пропозицій виріс на 11,7%.

    Мал. 11 Динаміка вартості квадратного метра на вторинному ринку житла м Нижнього Новгорода, руб. / Кв.м.

    Різкий спад пропозицій на вторинному ринку в 4 кварталі 2006 року спричинив серйозне підвищення вартості квадратного метра з подальшим динамічним розвитком аж до 3 кварталу 2008 року. У зв'язку з кризовою ситуацією в протягом 2009 року спостерігалося зниження цін. В період 2010-2011 рр. на ринку вартість квадратного метра стабілізувалася і з кінця 2011 року знову стала наростати.

    За даними за 4 квартал 2015 року середня вартість квадратного метра на вторинному ринку житла в порівнянні з аналогічним періодом 2014 року знизився на 3,4%. Спостерігається стабілізація вартості.

    Глава 2. Аналіз факторів, що впливають на вартість квадратного метра житлової нерухомості

    Виявлення економічних і соціальних факторів, що визначають стан і динаміку ринку нерухомості, - це важливий етап при аналізі і прогнозуванні. Саме ці чинники визначають потреби і можливості суспільства з придбання нерухомості, обороти на ринку.

    Сформувалася система факторів регіонального рівня, які визначають стан і динаміку ринку нерухомості:

    1. Економічні

    ? Рівень і динаміка доходів населення

    ? Доступність фінансових ресурсів, в тому числі кредитних

    ? Стан альтернативних і суміжних ринків

    ? Ризики інвестицій у нерухомість

    ? вартість будівництва

    ? Ціни і тарифи на комунальні послуги та енергоресурси

    2. Соціальні

    ? Рівень і динаміка зміни чисельності населення і його вікової структури

    ? Рівень і динаміка зміни соціальної структури населення

    ? Рівень і динаміка зміни освітнього рівня населення

    3. Адміністративні

    ? Податковий режим

    ? зональні обмеження

    ? Правові та економічні умови укладання угод

    ? Правові та економічні умови отримання прав на забудову

    4. Умови навколишнього середовища

    ? Забезпеченість транспортною інфраструктурою

    ? Рівень розвитку соціальної інфраструктури

    ? екологічна обстановка

    2.1 Введення житлової нерухомості в м Нижньому Новгороді

    Житловий фонд міста на 01.01.2014 р склав 29 840 тис. Кв.м. загальної площі, на одного жителя в середньому припадає 23,4 кв.м. загальної площі.

    Населення м Нижнього Новгорода за даними Нижегородського обласного Комітету Державної статистики на початок 2014 р склала 1 272 746 осіб. Розподіл населення по адміністративних районах міста наступне:

    Таблиця 1. Розподіл чисельності населення, житлового фонду та площі на 1 людину по районам міста

    Найменування адміністративних районів міста

    Чисельність населення на 01.01.2014 р (тис.осіб)

    Загальна площа житлових приміщень (орієнтовна), тис. Кв. м. на 01.01.2014 р

    Доводиться в середньому на 1 жителя (кв.м. общ.площ.)

    Автозаводський район

    300 647

    6 387

    21,2

    Канавінського район

    157 000

    3 658

    23,3

    Ленінський район

    138 000

    3 139

    22,7

    Московський район

    125 105

    2 640

    21,1

    Нижегородський район

    132 800

    4 217

    31,8

    Пріокскій район

    96 002

    2 250

    23,4

    радянський район

    149 000

    3 841

    25,8

    Сормовський район

    174 165

    3 708

    21,3

    м Нижній Новгород

    1 272 719

    29 840

    23,4

    Найменш забезпеченим в плані житла є Московський район, тут на 1 жителя припадає 21,1 кв.м. Нижегородський район є самим забезпеченим в плані житла районом міста, на 1 жителя припадає 31,8 кв.м.

    Таблиця 2

    Динаміка введення житлового фонду, тис. Кв.м. загальної площі /% від виробленого

    райони міста

    Фактично по роках

    Прогноз (2015 р) Багатоквартирних житло

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    2013 р

    2014 р

    В середньому за рік (за 5 років)

    Автозаводський

    50,4 /

    13,8

    39,6 /

    10,1

    110,4 /

    19,2

    87,2 /

    12,5

    77,9 /

    9,7

    73,1 /

    12,9

    61,4 /

    9,9

    Канавінського

    64,3 /

    17,6

    79,8 /

    20,3

    75,0 /

    13,1

    59,2 /

    8,5

    111,0 /

    13,9

    77,9 /

    13,8

    100,5 /

    16,2

    Ленінський

    19,94 /

    5,5

    23,0 /

    5,8

    49,2 /

    8,6

    39,8 /

    5,7

    29,5 /

    3,7

    32,3 /

    5,7

    14,7 /

    2,4

    Московський

    12,93 /

    3,5

    25,4 /

    6,5

    16,2 /

    2,8

    40,8 /

    5,9

    58,2 /

    7,3

    30,7 /

    5,4

    50,2 /

    8,1

    Нижегородський

    126,92 /

    34,7

    84,0 /

    21,3

    154,7 /

    27

    117,2 /

    16,9

    149,6 /

    18,7

    126,5 /

    22,4

    113,1 /

    18,2

    Пріокскій

    24,29 /

    6,7

    19,0 /

    4,8

    42,6 /

    7,4

    150,5 /

    21,7

    153,1 /

    19,1

    77,9 /

    13,8

    120,6 /

    19,4

    радянський

    56,38 /

    15,4

    85,6 /

    21,7

    78,2 /

    13,6

    141,5 /

    20,4

    168,5 /

    21,0

    106,0 /

    18,7

    118,8 /

    19,0

    Сормовський

    10,21 /

    2,8

    37,3 /

    9,5

    47,7 /

    8,3

    58,1 /

    8,4

    52,9 /

    6,6

    41,3 /

    7,3

    42,3 /

    6,8

    Всього по місту

    365,36 / 100

    393,8 /

    100

    574,1 /

    100

    694,3 /

    100

    800,8 /

    100

    504,0 /

    100

    621,6 /

    100

    Протягом довгого періоду часу лідером по введенню житлової нерухомості був Нижегородський район. У 2013-2014 рр. найбільший обсяг введення припав на Радянський і Пріокскій райони.

    У 2015 році планується ввести більш 621 000 кв.м. багатоквартирного житла в м нижньому Новгороді.

    Найбільший обсяг введення в 2015 році також планується в Нижегородському, Радянському і приокские районах. Загальний обсяг введення багатоквартирного житла в цих районах складе більше 50% від загального введення багатоквартирного житла по м Нижнього Новгороду.

    Спрогнозувати загальний обсяг введення не надається можливим, так як відсутні дані про споруджуваному індивідуальному житло.

    Мал. 12 Динаміка обсягу введення житлової нерухомості, в тому числі ІЖС, кв.м.

    Обсяг введення житлової нерухомості пережив як зростання, так і зниження. До кризи 2008 року за 2 роки в період 2005-2007 рр. приріст житла склав 218%. У кризовий період аж до 2010 року темпи будівництва значно скоротилися. З 2011 року приріст нового будівництва ведеться швидкими темпами. За 2014 рік було введено 800 779 квадратних метрів житла, що на 15,3% більше в порівнянні з 2013 роком і на 119,2% більше в порівнянні з посткризових 2010 роком.

    Мал. 13 Динаміка обсягу введення багатоквартирної житлової нерухомості, кв.м.

    Динаміка введення багатоквартирного житла практично повторює динаміку загального введення житла в м Нижньому Новгороді.

    За 2014 рік було введено 587 958 квадратних метрів багатоквартирного житла, що на 37,9% більше в порівнянні з 2013 роком.

    Високе зростання будівництва багатоквартирного житла пов'язаний з освоєнням великих земельних ділянок під комплексну забудову. Так на сьогоднішній день зводяться такі великі проекти, як «Мікрорайон Південь» в Автозаводському районі, «Мікрорайон Бурнаковська» в Московському районі, житловий комплекс «Квіти» в приокские районі, житловий комплекс «Червона поляна» в Нижегородському районі, житловий комплекс «Сьоме небо »і житловий комплекс« Первомайський »в Канавинском районі, житловий комплекс« Вдалий »в Сормовском районі.

    2.2 Демографічна ситуація

    Тенденції попиту і пропозиції на ринку нерухомості в значній мірі залежать від демографічної ситуації, міграції населення. Вплив цих факторів не обов'язковий, але їх обов'язково потрібно брати до уваги при аналізі ринку житлової нерухомості.

    Мал. 14 Динаміка чисельності населення м Нижнього Новгорода на початок періоду, чол.

    Протягом довгого періоду часу спостерігалося зниження чисельності населення м Нижнього Новгорода. З 2012 року відбулися кардинальні зміни і спостерігається зростання чисельності населення, але за рахунок міграційних потоків.

    2.3 Доходи населення

    Мал. 15 Динаміка доходів населення м Нижнього Новгорода, руб.

    Виходячи з даних графіка, можна відзначити, що темпи зростання доходів населення значно зросли. За даними за січень-грудень 2014 р середня номінальна нарахована заробітна плата в м Нижньому Новгороді склала 34 331 руб., Що на 7,2% вище в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

    Проте, рівень доходів населення м Нижнього Новгорода нижче, ніж рівень доходів в регіональних містах ПФО, таких як Казань, Самара, Перм, Уфа. У той же час собівартість будівництва житла в Н. Новгороді вище, ніж в тих же містах ПФО.

    Основні споживачі ринку доступного житла все більше потребують системах кредитування для покупки квартири. Забудовники будівництва, особливо ніжегородци, залучають грошові кошти населення на самих ранніх етапах будівництва.

    2.4 Вплив інших економічних чинників на стан ринку

    «Ринок нерухомості залежить від стану економіки в цілому і в той же час він є індикатором цього стану. Якщо ситуація на ринку нерухомості погіршується, слід чекати погіршення стану економіки в цілому. Якщо ситуація на ринку нерухомості поліпшується, то це веде до підйому в реальній економіці »[12].

    Мал. 16 Взаємозв'язок економічних циклів і циклів розвитку ринку нерухомості

    Так одним з явних показників змін в стані ринку нерухомості відносяться термін експозиції об'єктів на ринку і кількість угод на ринку. Підвищений попит на житло підігрівається які хочуть вкласти гроші в нерухомість, тим самим провокуючи підвищення вартості житла. Кількість охочих не нескінченно, таким чином, після пожвавлення на ринку нерухомості приходить затишшя, але це ніяк не означає, що з падінням попиту знизиться ціна, вона сповільнить своє зростання.

    Зміни на ринку нерухомості мають циклічний і сезонний характер. Через деякий час після зниження попиту, відбувається пожвавлення на ринку.

    Зниження доступності кредитних ресурсів (зростання ставок відсотка) зменшує можливості споживача з придбання нерухомості, тобто веде до зниження попиту і збільшує витрати будівельників, тобто знижує пропозицію на ринку (Малюнок 17).

    Мал. 17 Вплив зростання ставки відсотка на зміщення кривих пропозиції і попиту

    Іпотечне кредитування має великий попит в Нижньому Новгороді. Причиною цього є той факт, що кредит можна взяти без початкового внеску, або в якості початкового внеску можна використовувати материнський капітал. Також програми різних банків явно конкурують між собою.

    За аналітичними даними 2014 року компанії IPOhelp іпотеку в Нижньому Новгороді і Нижегородської області представляють 25 іпотечних банків, які пропонують позичальникам 170 іпотечних програм для придбання житла в кредит як на первинному так і на вторинному ринках нерухомості. Ставки по іпотеці в Нижньому Новгороді і Нижегородської області знаходяться в діапазоні 8.50 - 28.00% річних по рублевих кредитах і 6.98 - 12.50% річних по валютних кредитах. Мінімальний початковий внесок по іпотеці в Нижньому Новгороді становить 0%. Термін іпотечного кредитування в Нижньому Новгороді може досягати 50 років [9].

    Кількість угод з іпотекою, зареєстрованих Росреестра в першому кварталі 2015 року, скоротилося на 18% в порівнянні з аналогічним періодом 2014 року. Частка подібних угод в загальному обсязі продажів житла зменшилася до 22%. За даними ЦБ, обсяг наданих в січні - квітні цього року рублевих житлових кредитів в Росії склав 304,5 млрд руб., Що на 40% менше показника за аналогічний період минулого року [10].

    На даний момент банки почали знижувати ставки по іпотеці. Також на допомогу прийшла програма держпідтримки іпотеки, по якій ставка на первинне житло не повинна перевищувати 12%, що в свою чергу спричинило зміну структури попиту. Перевага віддається новобудов ніж квартирам на вторинному ринку житла.

    Зміна цін на житло обумовлено припливом нафтодоларів в країну і зростанням собівартості будівництва за рахунок подорожчання будматеріалів.

    Професійний будівельник відштовхується від собівартості будівництва, включаючи в це поняття не тільки вартість будівельно-монтажних робіт, а й:

    ? вартість виділення земельної ділянки (яка може в окремих випадках може досягати до 30% вартості всього проекту);

    ? технічні умови - підключення до комунікацій (вартість яких сьогодні цілком залежать від свавілля монополістів);

    ? час реалізації проекту,

    ? вартість кредитних ресурсів;

    Спостереження останнього десятиліття показали, що ціна «усередненого» 1 квадратного метра в Росії, за умови, що це новобудова, середній район, рівень готовності будівництва 75%, прямо пропорційна вартості бареля нафти. Такому співвідношенню було дано назву «НефтеБакс» [11].

    Знаючи динаміку курсу долара (рис. 18) і динаміку вартості бареля (рис. 19) можна простежити динаміку умовної одиниці «НефтеБакс».

    Мал. 18 ді Наміка курсу USD ЦБ РФ, руб.

    Мал. 19 динаміка цін на нафта Brent (ICE.Brent), USD / барель [24]

    Ряд російських аналітиків виявили таку залежність, що для Москви кількість барелів нафти (барелів), що міститься в 1 квадратному метрі, приблизно становить 50-60, для регіонів (міста-мільйонники: Самара, Нижній Новгород, Пермь, Єкатеринбург) - 25-30.

    Пояснення такого феномену такі, що бюджет країни у величезній мірі залежить від кон'юнктури нафтогазового сектора економіки. При цьому значна частина бюджету через різні механізми економіки перетікає на ринок нерухомості, роблячи істотний вплив на інвестиційний процес.

    «НефтеБакси» потрапляють в економіку після деякої обробки. Цей процес назвали «крекінгу».

    Монетарна влада (Центральний банк і Міністерство фінансів РФ), що є по суті розпорядниками ресурсів, завжди, а в умовах кризи - особливо, забезпечують надходження грошових потоків в економіку з певною затримкою. Ця затримка становить приблизно від 3 до 6 місяців.

    Таким чином, динаміка зміни вартості квадратного метра житла повторює динаміку зміни умовної одиниці «НефтеБакс», але з деякою затримкою (рис. 20).

    Мал. 20 Динаміка середньої вартості 1 квадратного метра житла на первинному ринку (руб. / Кв.м) і умовної одиниці «НефтеБакс» (руб. / Барель)

    Глава 3. Побудова моделі для прогнозу вартості квадратного метра на первинному і вторинному ринку житлової нерухомості м Нижнього Новгорода.

    На сьогоднішній день експерти всього світу одностайно впевнені, що ринки нерухомості є частиною глобального фінансового ринку і потребують розробки та впровадження методології наукового прогнозування. Слід зауважити, що будь-яка майбутня ситуація є досить невизначеною, тому не існує способів, що дозволяють точно «вгадати» її розвиток. Проте відомо безліч прийомів і методів, що дозволяють виявити тенденції, логіку розвитку тих чи інших процесів і на основі зіставлення з минулими даними передбачити найбільш вірогідний розвиток подій.

    Перші розрахункові прогнози (середньострокові - на 1-3 роки) з'явилися вже в 1995 році [25-27], але при створенні і вдосконаленні методів прогнозування можна зіткнутися з істотними труднощами:

    1. Непристосованість склалися в плановій економіці методів народно-господарського прогнозування на основі галузевих балансів до прогнозування в умовах ринкової економіки.

    Прикладом такої непристосованості є численні спроби прогнозування розвитку будівельного комплексу як галузі народного господарства у відриві від макросистеми - ринку нерухомості, що включає цей комплекс як виробничої підсистеми поряд з підсистемою фінансування обороту нерухомості з доходів і накопичень громадян, іпотечного кредитування та інших джерел.

    2) Непристосованість стандартних економетричних методів до прогнозування тенденцій ринку нерухомості в сучасних умовах.

    Через високої волатильності динаміки цін на ринку, що розвивається житла застосування стандартних економетричних методів регресійного моделювання і прогнозування цінових трендів, прекрасно працюють в області монотонного зміни динаміки, можливо лише в короткостроковому періоді (8-18 місяців), і це пов'язане з ризиком непередбачуваною помилки внаслідок можливого перелому тенденцій в середньостроковому періоді.

    3) Непридатність методів, розроблених в країнах з розвиненою ринковою економікою, до прогнозування в країнах з перехідною економікою.

    4) Інформаційна закритість ринку нерухомості Росії.

    На відміну від розвинених ринків, де давно склалися ліцензовані державою статистичні бюро, що забезпечують фахівців повною і достовірною інформацією про показники ринку нерухомості, в Росії за 20 років просування до нормальної відкритою статистикою все ще далеко від завершення. Використання подібних структур в російських умовах ускладнене як в силу їх відсутності, так і в силу інформаційної закритості вітчизняного ринку, високу частку цінових спотворень, «сірого» обороту, тіньових (незареєстрованих) угод та ін. Механізми збору даних через місцеві органи планування зруйнувалися, а статистична звітність приватних будівельних компаній, акумульована місцевими статорганів, в значній мірі спотворює інформацію. Своєчасна реєстрація договорів пайової участі до теперішнього часу повністю не налагоджена (забудовники затримують реєстрацію), тому що публікуються реєструючими органами дані по цій і інших причин (наприклад, не реєструються угоди з квартирами ЖБК) далекі від об'єктивних.

    Місцеві органи управління не створили реєстри житла, що будується і не володіють первинними даними. Інша частина показників, що стосується цін на первинному і вторинному ринку, оборотів вторинного ринку, довгий час була Росстату недоступна, і лише в останні 10 років було налагоджено збір цих даних за специфічною методикою, аналогічною методикою збору даних на ринках товарів і послуг (що прийнятно при підрахунку споживчої інфляції, але не завжди прийнятно на ринку нерухомості). Тому і сьогодні більшість фахівців не довіряють даними Росстату, тим більше що доступ до них (особливо в розрізі міст / муніципальних утворень) утруднений, а в більшості регіонів ці дані взагалі не публікуються.

    5) Недостатня вивченість закономірностей розвитку ринків нерухомості.

    Також слід зазначити, що ніякі прогнози не включають в себе оцінку ймовірності системної кризи галузі.

    Високий ступінь збігу між тенденціями двох тимчасових інтервалів, що відносяться до кризових періодів на ринку нерухомості Нижнього Новгорода 1998-1999 рр. і 2008-2009 рр., і пояснення механізмів, що призводять до такого подобою, дає підставу і деяку впевненість припускати, що подальша поведінка ринку вторинного житла в поточній ситуації і надалі збереже динаміку, подібну попереднього кризи. Тому, якщо виходити з того, що статистичне подібність процесів зміни цін в процесі розвитку кризи і подальшого виходу з нього, збережеться на найближчий період, можна зробити деякі припущення про подальшу динаміку цін на вторинному ринку житла Нижнього Новгородаю Основу прогнозу зазвичай становить аналіз динаміки процесів на ринку в минулі роки, виявлення і детальне вивчення взаємозв'язків між явищами і показниками, які супроводжують ці процеси, опис їх кількісних і якісних характеристик і виявити ня стійких закономірностей.

    У першому і другому розділах поточної роботи били представлені динамічні ряди ряду показників, які мають відношення до ринку житлової нерухомості.

    Найбільшою мірою стан ринку і його динаміку в відповідному сегменті відображають ціни. Справа в тому, що ціни формуються під дією всіх факторів, включаючи платоспроможний попит, наявність на ринку об'єктів нерухомості і відповідно рівень пропозицій, супутні умови для придбання - розвиток системи кредитування, процентні ставки і вимоги до початкового внеску. Нарешті, на ціни впливають очікування ринку. Таким чином, ринкова ціна вбирає в себе всю релевантну інформацію про об'єкт, відому учасникам ринку.

    Використання динамічного ряду даних рівня цін можливе для побудови статистичної моделі процесу з використанням трендового прогнозування. Однак, застосування статистичного методу ефективно в стаціонарних процесах з монотонною динамікою, і при цьому рівняння трендів, забезпечуючи малу похибку прогнозу, не виключають високу ймовірність помилки в разі перелому тенденції.

    Трендовий прогноз є найбільш простим з точки зору його виконання, так як будь-які серйозні зрушення не відображаються в прогнозі. Лінія тренда показує тільки загальну спрямованість ринку, не враховуючи при цьому чинники, які можуть вплинути на нього.

    В роботі досліджувалися різні лінії тренда, а саме лінійна, логарифмічна, статечна, експонентна, які представлені на графіках нижче.

    Рис.21 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на первинному ринку і лінійний тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Рис.22 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на первинному ринку і логарифмічний тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Рис.23 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на первинному ринку і експонентний тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Рис.24 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на первинному ринку і статечної тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Рис.25 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку і лінійний тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Рис.26 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку і логарифмічний тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Рис.27 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку і експонентний тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Рис.28 Динаміка вартості квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку і статечної тренд з прогнозом на 2016 рік поквартально, руб.

    Наведемо порівняльну таблицю всіх рівнянь ліній тренда за коефіцієнтом детермінації.

    Таблиця 3. Порівняльна таблиця за даними лініях тренда

    Тип лінії тренду

    Рівняння лінії тренду

    Первинний ринок

    Вторинний ринок

    Первинний ринок

    Вторинний ринок

    лінійна

    0,7918

    0,7753

    f (x) = 967,2412118409x + +20847,5300647549

    f (x) = 1096,5694958372x + +22899,9491211841

    логарифмічна

    0,8084

    0,8014

    f (x) = 15142,185200433ln (x) - +12,9821722951

    f (x) = 17273,8710843ln (x) - +1061,3743578198

    експоненціальна

    0,7202

    0,7045

    f (x) = +21473,352257683 exp (0,0267392334x)

    f (x) = +23315,4267149893 exp (0,0276637871x)

    статечна

    0,8454

    0,8327

    f (x) = 11046,4348070525x ^ 0,448843336

    f (x) = 11665,6953595287x ^ 0,466003149

    З таблиці видно, що серед моделей з двома параметрами виграє статечна модель з критеріальним значеннями 0,8454 для первинного ринку житла і 0,8327 для вторинного ринку житла.

    Всі лінії тренду показують подальше зростання цін на ринку житла, але як видно з графіка вторинного ринку житла вартість квадратного метра за 2015 р знижувалася. Аналіз часового ряду не має на увазі облік факторів, які можуть вказати на зміну тенденцій. Таким чином, необхідно розглянути інші математичні моделі, які передбачають наявність інших чинників, що впливають на вартість житла.

    При прийнятті інвестиційних рішень дуже важливо виявити фактори, які вказують, що в майбутньому періоді повинна відбутися зміна тенденцій. Такими факторами деякі автори розглядають грошові потоки, що надходять в Росію від експорту нафти [28] та ін. Для того щоб описати причинно-наслідкові зв'язки і динаміку розвитку процесів у часі, викликану цими зв'язками, скористаємося методами кореляційного і регресійного аналізу, що дозволить встановити статистичні залежності між різними часовими рядами.

    На сьогоднішній день увагу багатьох вітчизняних економістів в значній мірі привертають до себе динаміки цін на нафту і нерухомість. Це пов'язано з тим, що саме нафта, як переважаючий експортований товар, і нерухомість, як найбільш важлива характеристика платоспроможності, є основними показниками стабільного стану російської економіки.

    У розділі 2 були приведені графіки динаміки курсу долара і вартості бареля нафти Brent (ICE.Brent), також наведено графік поведінки цін на житло на тлі мінливої ​​умовної одиниці «НефтеБакс», яка представляє собою вартість бареля нафти в рублях.

    Формальним підтвердженням взаємозв'язку між цінами на нерухомість і нафту може служити високий коефіцієнт кореляції. З огляду на, що реакція ринку на зміни доходів, що надходять від експорту нафти, проявляється не відразу, а після закінчення деякого періоду часу, слід ввести деяке запізнювання цін на квартири по відношенню до цін нафти. Таке запізнювання за різними оцінками складає близько 3 місяців. Так як дані цін представлені поквартально, в даній роботі враховується лаг 3 місяці або 1 квартал.

    Мал. 29. Залежність ціни на первинному ринку нерухомості в м Нижньому Новгороді від умовної одиниці «НефтеБакс» (з лагом 1 квартал).

    Отримано статистичний зв'язок між рівнем цін на нафту в рублях і квартальним темпом зростання цін на квартири в Нижньому Новгороді на первинному ринку житлової нерухомості (рис. 29). Цей зв'язок описується лінійним рівнянням з задовільним коефіцієнтом кореляції і лагом 3 місяці (1 квартал), визначаються середнім терміном повернення експортної виручки в Росію:

    Дyi = 0,04583x (i-1) + 528,0271

    де Дyi - квартальний приріст цін на житло, руб .;

    x (i-1) - рівень цін НефтеБакса з лагом 1 квартал, руб. / барель.

    Отримана параметричну залежність дозволить здійснювати короткострокове (на 3-6 місяців) прогнозування динаміки цін на житло в Нижньому Новгороді.

    Причинами в даному випадку розбіжності прогнозованих цін на житло можуть стати невиправдані прогнози динаміки цін на нафту і курсу долара.

    Далі представлені параметри рівняння регресії.

    середньоквадратичне відхилення

    коефіцієнт кореляції

    Коваріація.

    Розраховуємо показник тісноти зв'язку.

    У нашому прикладі зв'язок між ознакою Y фактором X висока і пряма.

    Значимість коефіцієнта кореляції.

    Висуваємо гіпотези:

    H0: rxy = 0, немає лінійного взаємозв'язку між змінними;

    H1: rxy? 0, є лінійна взаємозв'язок між змінними;

    Обчислимо спостережуване значення критерію (величина випадкової помилки).

    По таблиці Стьюдента з рівнем значущості б = 0.05 і ступенями свободи k = 46 знаходимо tкріт:

    tкріт (nm-1; б / 2) = (46; 0.025) = 2.009

    де m = 1 - кількість пояснюють змінних.

    Оскільки | tнабл | > Tкріт, то відхиляємо гіпотезу про рівність 0 коефіцієнта кореляції. Іншими словами, коефіцієнт кореляції статистично - значущий

    Відзначимо значення на числової осі.

    ухвалення Н0

    відхилення Н0

    ухвалення Н1

    95%

    5%

    2.009

    9.16

    Довірчий інтервал для коефіцієнта кореляції.

    r (0.627; 0.98)

    Коефіцієнт детермінації.

    R2 = 0.8042 = 0.6458

    тобто в 64.58% випадків зміни х призводять до зміни y. Іншими словами - точність підбору рівняння регресії - середня. Решта 35.42% зміни Y пояснюються чинниками, які не врахованими в моделі (а також помилками специфікації).

    F-статистика. Критерій Фішера.

    Висунемо нульову гіпотезу про те, що рівняння в цілому статистично незначуще: H0: R2 = 0 на рівні значущості б.

    Визначимо фактичне значення F-критерію:

    Табличне значення критерію зі ступенями свободи k1 = 1 і k2 = 46, Fтабл = 4

    Відзначимо значення на числової осі.

    ухвалення Н0

    відхилення Н0

    ухвалення Н1

    95%

    5%

    4

    83.86

    Оскільки фактичне значення F> Fтабл, то коефіцієнт детермінації статистично значимий (знайдена оцінка рівняння регресії статистично надійна).

    Оцінка параметрів рівняння регресії.

    Аналіз точності визначення оцінок коефіцієнтів регресії.

    Незміщеної оцінкою дисперсії збурень є величина:

    S2 = 277253.216 - не можна було пояснити дисперсія (міра розкиду залежною змінною навколо лінії регресії).

    S = 526.55 - стандартна помилка оцінки (стандартна помилка регресії).

    Sa - стандартне відхилення випадкової величини a.

    Sb - стандартне відхилення випадкової величини b.

    Перевірка наявності гетероскедастичності.

    Оцінка коефіцієнта рангової кореляції Спірмена.

    Для того щоб при рівні значущості б перевірити нульову гіпотезу про рівність нулю генерального коефіцієнта рангової кореляції Спірмена при конкуруючої гіпотезі Hi. p? 0, треба обчислити критичну точку:

    де n - обсяг вибірки; p - вибірковий коефіцієнт рангової кореляції Спірмена: t (б, к) - критична точка двосторонньої критичної області, яку знаходять по таблиці критичних точок розподілу Стьюдента, за рівнем значущості б і числу ступенів свободи k = n-2.

    Якщо | p | <Тkp - немає підстав відкинути нульову гіпотезу. Ранговая кореляційний зв'язок між якісними ознаками не значима. Якщо | p | > Tkp - нульову гіпотезу відкидають. Між якісними ознаками існує значуща ранговая кореляційний зв'язок.

    По таблиці Стьюдента знаходимо t (б / 2, k) = (0.05 / 2; 46) = 2.009

    Оскільки Tkp> p, то приймаємо гіпотезу про рівність 0 коефіцієнта рангової кореляції Спірмена. Іншими словами, коефіцієнт рангової кореляції статистично - не означає і ранговая кореляційний зв'язок між оцінками по двох тестів незначна.

    Перевіримо гіпотезу H0: гетероскедастичності відсутня.

    Оскільки 2.009> 0.29, то гіпотеза про відсутність гетероскедастичності приймається.

    Мал. 30 Залежність ціни на вторинному ринку нерухомості в м Нижньому Новгороді від умовної одиниці «НефтеБакс» (з лагом 1 квартал).

    Отримано статистичний зв'язок між рівнем цін на нафту в рублях і квартальним темпом зростання цін на квартири в Нижньому Новгороді на вторинному ринку житлової нерухомості (рис. 30). Цей зв'язок описується лінійним рівнянням з задовільним коефіцієнтом кореляції і лагом 3 місяці (1 квартал), визначаються середнім терміном повернення експортної виручки в Росію:

    Дyi = 0.0409 x (i-1) + 534.6647,

    де Дyi - квартальний приріст цін на житло, руб .;

    x (i-1) - рівень цін НефтеБакса з лагом 1 квартал, руб. / барель.

    Отримана параметричну залежність дозволить здійснювати короткострокове (на 3-6 місяців) прогнозування динаміки цін на житло в Нижньому Новгороді. Параметри рівняння регресії.

    середньоквадратичне відхилення

    коефіцієнт кореляції

    Коваріація.

    Розраховуємо показник тісноти зв'язку.

    У нашому прикладі зв'язок між ознакою Y фактором X висока і пряма.

    Значимість коефіцієнта кореляції.

    Висуваємо гіпотези:

    H0: rxy = 0, немає лінійного взаємозв'язку між змінними;

    H1: rxy? 0, є лінійна взаємозв'язок між змінними;

    Обчислимо спостережуване значення критерію (величина випадкової помилки).

    По таблиці Стьюдента з рівнем значущості б = 0.05 і ступенями свободи k = 46 знаходимо tкріт:

    tкріт (nm-1; б / 2) = (46; 0.025) = 2.009

    де m = 1 - кількість пояснюють змінних.

    Оскільки | tнабл | > Tкріт, то відхиляємо гіпотезу про рівність 0 коефіцієнта кореляції. Іншими словами, коефіцієнт кореляції статистично - значущий

    Відзначимо значення на числової осі.

    ухвалення Н0

    відхилення Н0

    ухвалення Н1

    95%

    5%

    2.009

    9.75

    Довірчий інтервал для коефіцієнта кореляції.

    r (0.652; 0.99)

    Коефіцієнт детермінації.

    R2 = 0.8212 = 0.6737

    тобто в 67.37% випадків зміни х призводять до зміни y. Іншими словами - точність підбору рівняння регресії - середня. Решта 32.63% зміни Y пояснюються чинниками, які не врахованими в моделі (а також помилками специфікації).

    Оцінка якості параметрів регресії наведена в розрахунковій таблиці (Додаток 5)

    F-статистика. Критерій Фішера.

    Висунемо нульову гіпотезу про те, що рівняння в цілому статистично незначуще: H0: R2 = 0 на рівні значущості б.

    Визначимо фактичне значення F-критерію:

    Табличне значення критерію зі ступенями свободи k1 = 1 і k2 = 46, Fтабл = 4

    Відзначимо значення на числової осі.

    ухвалення Н0

    відхилення Н0

    ухвалення Н1

    95%

    5%

    4

    83.86

    Оскільки фактичне значення F> Fтабл, то коефіцієнт детермінації статистично значимий (знайдена оцінка рівняння регресії статистично надійна).

    Оцінка параметрів рівняння регресії.

    Аналіз точності визначення оцінок коефіцієнтів регресії.

    Незміщеної оцінкою дисперсії збурень є величина:

    S2 = 255356.105 - не можна було пояснити дисперсія (міра розкиду залежною змінною навколо лінії регресії).

    S = 505.33 - стандартна помилка оцінки (стандартна помилка регресії).

    Sa - стандартне відхилення випадкової величини a.

    Sb - стандартне відхилення випадкової величини b.

    Перевірка наявності гетероскедастичності.

    Оцінка коефіцієнта рангової кореляції Спірмена.

    Для того щоб при рівні значущості б перевірити нульову гіпотезу про рівність нулю генерального коефіцієнта рангової кореляції Спірмена при конкуруючої гіпотезі Hi. p? 0, треба обчислити критичну точку:

    де n - обсяг вибірки; p - вибірковий коефіцієнт рангової кореляції Спірмена: t (б, к) - критична точка двосторонньої критичної області, яку знаходять по таблиці критичних точок розподілу Стьюдента, за рівнем значущості б і числу ступенів свободи k = n-2.

    Якщо | p | <Тkp - немає підстав відкинути нульову гіпотезу. Ранговая кореляційний зв'язок між якісними ознаками не значима. Якщо | p | > Tkp - нульову гіпотезу відкидають. Між якісними ознаками існує значуща ранговая кореляційний зв'язок.

    По таблиці Стьюдента знаходимо t (б / 2, k) = (0.05 / 2; 46) = 2.009

    Оскільки Tkp> p, то приймаємо гіпотезу про рівність 0 коефіцієнта рангової кореляції Спірмена. Іншими словами, коефіцієнт рангової кореляції статистично - не означає і ранговая кореляційний зв'язок між оцінками по двох тестів незначна.

    Перевіримо гіпотезу H0: гетероскедастичності відсутня.

    Оскільки 2.009> 0.3, то гіпотеза про відсутність гетероскедастичності приймається.

    Це далеко не ідеальна модель, так як аналіз вартості нерухомості являє собою складну функцію, яка залежить від різних змінних, як зовнішніх, так і внутрішніх, значення кожної з яких, в свою чергу, в тій чи іншій мірі є визначальними одне одного. Так, безумовно, рівень цін на нафту, як один з основних джерел доходів нашої країни не може не впливати на купівельну спроможність населення, а, як наслідок, і на попит на житло. З іншого боку, обсяги житла, що будується, як основний фактор пропозиції на ринку нерухомості, без сумніву, також відіграють значну роль. У цьому ж списку можна перерахувати доходи населення, відсоток за іпотечним кредитом, розмір першого внеску в іпотечній компанії, кількість пропозиції житла на ринку нерухомості, вартість будівництва (будівельних матеріалів тощо), прийняття законів про будівництво, що полегшують / ускладнюють отримання дозволу на будівництво.

    Таким чином, необхідно використовувати рівняння множинної регресії, що дозволить збільшити якість моделі. Однак, такий метод має деякі недоліки:

    1) не факт, що точність прогнозу підвищиться, тому що попередньо необхідно дати прогноз зміни кожного з вхідних даних, що підвищує ймовірність загальної помилки;

    2) методи регресійного багатофакторного прогнозування розроблені для лінійних (в кращому випадку - линеаризировать) моделей, а відомі залежності ціна-фактор часто нелінійні;

    Незважаючи на те, що перші розрахункові прогнози (середньострокові - на 1-3 роки) з'явилися більше 10 років тому, до теперішнього часу триває розвиток і вдосконалення методів прогнозування на вітчизняному ринку.

    висновок

    Досвід дослідження ринку нерухомості як сегмента ринкової економіки і складної соціально-економічної системи [17] дозволив сформулювати наступний перелік властивостей, необхідних для вивчення закономірностей поведінки ринку в ретроспективі та перспективі: цінова ситуація на ринку; пропозиція; попит; введення житлової нерухомості; демографічна ситуація в регіоні; доходи населення регіону і доступність об'єктів нерухомості; ставка іпотечного кредитування; ліквідність об'єктів; переваги споживачів на ринку; зовнішні умови функціонування ринку.

    Зміст загального аналізу включає 4 етапи.

    1) Створення і наповнення аналітичних баз даних: збір інформації, попередня обробка інформації.

    2) Моніторинг ринку: статистична обробка даних; опис та аналіз поточного стану показників; опис та аналіз динаміки показників.

    3) Дослідження ринку: дослідження динамічних закономірностей зміни показників; спільне дослідження динаміки різних показників, в тому числі показників зовнішнього середовища; дослідження показників, що не піддаються статистичному моніторингу.

    4) Прогнозування розвитку ринку: дослідження зовнішніх і внутрішніх факторів, що впливають на зміну показників; прогнозування тенденцій зміни показників.

    Проведений аналіз показав, що ринок житлової нерухомості м Нижнього Новгорода динамічно розвивається, формується поділ житлової нерухомості на класи чого не було ще 5 років тому.

    Мною була проведена сегментація ринку житлової нерухомості м Нижнього Новгорода за класами з докладним описом характеристик кожного з них. Було виявлено 4 класу - економ, бізнес, преміум, еліт. Аналіз ринку показав, що за кількістю об'єктів на ринку домінують житлові будинки економ класу. Були зібрані дані по динаміці пропозиції, введення житлової нерухомості, динамікою середньої вартості квадратного метра як на вторинному, так і на первинному ринку нерухомості. Зібрані дані показали впевнене зростання.

    Мною були визначені інші фактори, що впливають на ринок нерухомості і на вартість квадратного метра житла. За деякими з них були зібрані аналітичні дані.

    В рамках поточної роботи була виявлена ​​найбільш значуща статечна модель аналізу часового ряду вартості квадратного метра житла як на первинному, так і на вторинному ринку. Також були продемонстровані рівняння лінійної регресії для виявлення можливості прогнозу цін на ринку житлової нерухомості м Нижнього Новгорода в короткостроковому періоді.

    Проте будь-яка майбутня ситуація є невизначеною. Ще не знайдений метод, що дозволяє точно «вгадати» майбутній розвиток ситуації. Проте, триває розвиток і вдосконалення методів прогнозування на вітчизняному ринку.

    бібліографічний список

    1. Територіальний орган Федеральної служби державної статистики по Нижегородській області «Соціально-економічне становище м Н. Новгорода»

    2. Цивільний кодекс РФ

    3. Закон РФ від 24.12.1992 N 4218-1 (ред. Від 22.08.2004) "Про основи федеральної житлової політики" (24 грудня 1992 г.)

    4. С.Н. Максимов, «Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості», навчальний посібник для вузів, Санкт-Петербург, 2000.

    5. Економіка нерухомості: навч. для студ. установ вищ. проф. освіти / С. Н.Максімов. - М.: Видавничий центр «Академія», 2010

    6. Стерник Г. М. «Методичні рекомендації з аналізу ринку нерухомості», Москва, Изд. РГР, 1998. - 60 с.

    7. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методологія прогнозування російського ринку нерухомості. Частина 1. Основні допущення, обмеження і робочі гіпотези. Журнал «Механізація будівництва». - 2013, No. 8 (830), стор. 53-63.

    8. Прикладне прогнозування національної економіки / за ред. В.В. Ивантера, І.А. Буданова, А.Г. Коровкина, В.С. Сутягіна. - М .: Економіст, 2007 - 896 год.

    9. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Аналіз ринку нерухомості для професіоналів. - М .: Изд. «Економіка», 2009. - 606 с.

    10. Стерник Г.М. Як прогнозувати ціни на житло (посібник ріелтору). - Изд. РГР, М .: 1996. - 60 с.

    11. Стерник Г.М. Економетричний аналіз і прогноз цін на житло в містах Росії. - Матеріали міжнародної конференції з економетрії житлового ринку Європейської мережі дослідників житлового ринку, Відень, лютий 1997.

    12. Стерник Г.М. Статистичний підхід до прогнозування цін на житло. - Журнал РАН «Економіка і математичні методи», тому 34 вип.1, 1998, стор. 85-90.

    13. Стерник Г.М. Ринок житла міст Росії: від сталого зростання до кризи. [Електронний ресурс] - Режим доступу: www.realtymarket.org

    14. Бокс Дж., Дженкінс Г.М. Аналіз часових рядів, прогноз і управління. Вип.1. - М .: Мир, 1974; вип. 2. М .: Мир, 1974

    15. Кендалл М., Стьюарт А. Статистичні висновки і зв'язку. М .: Наука, 1973

    16. Інтерв'ю з професором кафедри «Економіка та управління міським будівництвом» РЕА ім. Г.В. Плеханова, Геннадія Стерника. 2009.01.04

    17. Econometric methods / J. Johnston, John DiNardo. - Singapore ac: Mc Graw-Hill, 1997.