Дата конвертації08.05.2017
Розмір110.31 Kb.
Типдипломна робота

Скачати 110.31 Kb.

Аналіз ринку нерухомості Виборзького району Ленінградської області

Глава 3. Прогнозування розвитку ринку житлової нерухомості (по Виборзькому районі ЛО)

3.1 Територіальний аналіз ринку житлової нерухомості

нерухомість ринок житло

Виборг (фінська назва Viipuri) - адміністративний центр Виборзького муніципального району Ленінградської області. Розташований на березі Фінської затоки в 132 км на північний захід від Санкт-Петербурга.

Територія міста - 102 кв.км. Протяжність міста з півночі на південь і зі сходу на захід - близько 14 кілометрів.

У Виборзі знаходиться найстаріший житловий будинок регіону: є одноповерхова споруда, яка, за запевненнями істориків, зведена ще в XIV столітті. Це свідчить про привабливість району для туристів і одночасно частково характеризує стан житлового фонду. Однокімнатна квартира в «хрущовці» у Виборзі вже зараз коштує приблизно стільки ж, скільки квартира-студія в Іматра, а вдома в Фінляндії, недалеко від кордону - істотно дешевше аналогічних, але розташованих з нашого боку.

Виборг відноситься до міст «європейського типу», тобто економічна та культурна активність в ньому зосереджена в історичному центрі міста. Типовий європейський місто являє собою давнє історичне ядро ​​з радіальними головними вулицями. В історичному ядрі міста акумульовані культурні цінності, такі як музеї, театри, релігійні та культурні пам'ятки. Там також знаходиться більшість торгових центрів, закладів громадського харчування, ділових будівель. Там же активно формується діловий центр.

Основна ділова, культурна і торгове життя міста протікає в Центрі, в межах Батарейної вулиці, Залізничній вулиці і Замкового мосту. Забудова в цьому районі досить хаотична, в основному представлена ​​багатоповерховими будинками 18 в. - 1 половини 20 століття. Багато історичних і культурних пам'ятників, а також аварійних будівель. Мікрорайон Залізничний, хоча і прилягає до центру, розвинений значно слабкіше. Там забудова сформована будинками 20 століття будівлі. Мікрорайони Південний і імені Леніна являють собою типові «спальники». Інші мікрорайони забудовані приватними малоповерховими будинками, які поступово витісняються котеджами.

Таким чином, в просторову структуру Виборга присутній досить компактне історичне ядро, оточене з одного боку півкільцем багатоповерхової забудови. Окраїнні мікрорайони міста розташовані хаотично і мають слабку прив'язку до загального міського простору. Їх забудова в основному представлена ​​приватним сектором. У загальному вигляді, місто складається з центральної частини (яка повторює структуру звичайного міста і включає в себе історичне ядро ​​і «спальні райони») і слабо пов'язаних з нею периферійних елементів. Це призвело до таких наслідків для міського середовища та ринків нерухомості:

-Розвиток сучасної ділової, торгової і розважальної нерухомості, а також житлової нерухомості компактифицированного в центральній частині міста. Культурно-історичний центр міста розвивається в напрямку престижного, багатофункціонального району.

-Розвиток сучасних великих форматів торгівлі, таких як великі ТРЦ, відбувається по межі історичної частини міста і спальних районів.

Незважаючи на розвинене промислове виробництво, основна частка в економіці Виборга складають торгівля та послуги. Обсяг промислового виробництва поступово скорочується. Причина скорочення частки промисловості - зростання сегментів торгівлі та послуг.

У Виборзі і його околицях реалізується кілька великих інфраструктурних проектів:

-мультімодальний контейнерний хаб на базі Виборзького порту

-морський газопровід в Європу «Північний Потік»

-нефтепровод системи БТС (Балтійська трубопровідна система)

Крім того, у Виборзькому районі планується створення зони «Виборзький індустріальний парк» площею 10 га. Основною спеціалізацією «Виборзького парку» стане металообробка.

Виборг за параметрами свого розвитку відноситься до міст з економікою, що розвивається постіндустріальної економікою. Для таких міст характерно:

-Швидке розвиток сектора послуг, торгівлі, громадського харчування

-Зростання попиту на форматні ділові і торгові приміщення, будівництво відповідних сучасних об'єктів

-Діверсіфікація пропозиції на всіх ринках нерухомості, особливо на ринку житла, зростання попиту на нетипові формати житла

-Зростання уваги до міського середовища

Ринок житлової нерухомості Виборга значно випереджає у своєму розвитку інші міста Ленінградської області. На відміну від інших міст, у Виборзі чітко позначився перехід від точкової забудови монофункціональними будинками до будівництва будинків з вбудованою інфраструктурою. З усіх міст Ленінградської області, подібні будинки почали будується тільки в Ломоносова і Гатчині. Також у Виборзі відбувається явна сегментація житла за класом, ціною і якістю, причому даний тренд буде тільки посилюватися.

Одним з основних напрямків соціально-економічного розвитку є житлове будівництво.

Відповідно до затвердженого генерального плану МО «Місто Виборг» в районі масової житлової забудови міста Виборга в 2011-2014 роках будівництво здійснюється:

- на території «Північного» кварталу мікрорайону «Д» (12,65га), розташованого між вулицями Приморською, Великий Кам'яної, Круговий і Трав'яний, 2-х нових житлових комплексів: - житловий комплекс на 350 квартир (корпус 44,46,47) по вул. Трав'яний і житловий комплекс на 230 квартир (корпус 31) -5-9-12 поверховий житловий будинок по пр. Перемоги;

- на території «Західного» кварталу між вулицями Приморською, Трав'яний, Круговий (10,7га) 2-х житлових комплексів -на 349 і180 квартир по вул. Трав'яний і на 228 квартир по пр. Перемоги;

- на території «Південного» кварталу, розташованого між вулицями Круговий, Великий Кам'яної, Великий Чорноземної (21,57га) трьох багатоповерхових житлових комплексів: по вул. Круговий - корпус 13 на 300 квартир, по вул. Круговий і Великий Чорноземної - корпус 131-135 на 444 квартири і групи будинків на 495 квартир.

Для розвитку житлового будівництва потрібно реконструкція комунального господарства, будівництво водоочисних споруд, теплових мереж.

З метою розвитку житлового будівництва на 2011-2014г.г. проводиться забудова третього планувального району м Виборга з розробкою проекту планування території з виділенням 1-ої черги будівництва. В даний час виділена земельна ділянка ВАТ «Консорціум-житло Ленінградської області-2010» для проведення вишукувальних робіт по коректури червоних ліній кварталу «2» мікрорайону «1». Для цього потрібно інженерна підготовка території, розвиток інженерної інфраструктури, доріг і будівництво об'єктів соціальної сфери.

Триває проведення проектно-вишукувальних робіт та підготовка майданчиків для будівництва житла за наступними адресами: перетин вул. Тупикова - вул. Гірська, кут проспекту Леніна і Рибного провулка, перетин вул. Димитрова та вул. Північній, вул. Фізкультурна, вул. Путейська. Інженерне забезпечення майданчиків житлового будівництва в місті Виборзі буде здійснюватися як від централізованих джерел, так і від автономних систем (газові котельні, підземні джерела водопостачання, локальні очисні споруди).

Таблиця 3.1

Введення в експлуатацію житлових будинків в МО «Місто Виборг» в період 2010-2014 роки

показники

одиниця виміру

2010 р

2011р.

2012р.

2013р.

оцінка

2014р.

план

Введення в експлуатацію житлових будинків за рахунок усіх джерел фінансування

Кількість квартир

351

208

269

366

313

тис.кв.м.

Загальна площа

21,1

20,0

20,8

23,4

23,4

Введення в експлуатацію індивідуальних житлових будинки,

тис.кв.м.

Загальна площа

5,0

5,5

5,5

6,0

6,5

Загальна площа введених житлових будинків

тис.кв.м

26,1

25,5

26,3

29,4

29,9

Загальна площа житлового фонду м Виборга

тис.кв. м

1895,7

1921,2

1947,5

1976,9

2006,8

Чисельність населення м Виборга

людина

78031

78296

78581

78881

78981

Забезпечення житлом на одного жителя м Виборга

кв.м.

24,3

24,5

24,8

25,1

25,4

Соціальна норма

на одного жителя

кв. м

18,0

18,0

18,0

18,0

18,0

Співвідношення показника забезпеченості житлом на 1 мешканця м Виборга до соціальної нормі

%

135,0

136,0

137,8

139,4

141,1

Вартість квартир на вторинному ринку Виборга в середньому становить близько 55 90 000, рублів за кв. м. (1400-2300 євро). Квартири, розташовані в «престижних» місцях (Червона площа і т.п.) можуть досягати 3200 євро за кв. м.

У Виборзі в даний час майже завершився перший етап девелопменту житла. Історичний центр і околиці центру Виборга вже не мають так, як раніше, велика кількість вільних плям землі і старих будівель, які підходять під редевелопмент. Але це не означає, що протягом 2-3 років у Виборзі НЕ буде анонсована нова хвиля девелоперських проектів житлових комплексів. Швидше за все, ці комплекси будуть мати такі особливості:

-більш чіткі відмінності по класу житла, взагалі - житло різних класів і типів;

-використання стандартів будівництва і уявлень про якість життя.

Швидше за все слід очікувати появу наступних об'єктів:

-2-3 котеджних селища на 20-50 будинків в передмістях Виборга, в першу чергу, у Фінської затоки і в бухті Захисна.

-3-4 житлові будинки «точкової забудови». Ці будинки будуть розташовуватися в центрі Виборга і відноситься або до «бізнес-класу», або до елітного житла. З них як мінімум 2 комплексу будуть належати забудовникам з Санкт-Петербурга. Будинки будуть мати вбудовані торгові і комерційні приміщення на перших поверхах.

-многоетажний житловий комплекс з усією інфраструктурою (вбудованими спортивними комплексами, кафе і т.д.). Забудовником комплексу буде санкт-петербурзька або московська компанія. Комплекс буде позиціонуватися як елітний і широко рекламуватися.

Виборзький район - найбільший в Ленобласті, його територія - 7350,9 кв.км, населення, за офіційними даними, становить 188 500 осіб. З них 78 600 мешкає у Виборзі. Від Виборга до Петербурга - 140 кілометрів соснових лісів, озер та інших ландшафтних принад. Тому квартирний ринок - переважно локальний (внутрішній), зате по частині індивідуального будівництва будинків для сезонного проживання район займає одне з перших місць в регіоні. Площа житла в багатоквартирних будинках Виборзького району - 3 913 200 кв. м, в індивідуальних будинках - 469 300 кв. м, при цьому, якщо вважати в штуках, квартир в 10 разів більше, ніж будинків (78 975 проти 7838). Правда, необхідно врахувати, що безліч приватних будинків за офіційним обліку не проходить, в тому числі - практично вся нова котеджна забудова (зі статусом садівництва або ДНП). У квартирному фонді, що цілком природно, якщо врахувати переважання багатоповерхівок, висока частка муніципальної власності - 40%. За загальної площі житлових приміщень переважають панельні багатоквартирні будинки (1550 штук), не набагато менше цегляних (одна тисяча п'ятсот тридцять п'ять). В індивідуальному будівництві дерево поза конкуренцією - 5470, цегляних - 1318. Найбільше житла в районі побудовано з 1946-го по 1970 рік, тому знос більшої кількості площі становить від 31 до 65%. До аварійних віднесено 215 багатоквартирних будинків.

Квартирний ринок Виборга становить певний інтерес і для петербурзьких ріелторів. В середньому аналітики оцінюють виборзькі квартири на 20-25% дешевше, ніж аналогічні квартири в Петербурзі. Втім, розкид цін досить великий. Однокімнатну квартиру в типовому будинку у Виборзі можна купити за 1,5-2,5 млн. Рублів. У Виборзі ведеться досить активне нове будівництво. У 2007-2010 рр забудовники працювали на 15 майданчиках: СК «Рибінська» будує житловий комплекс на 243 квартири на розі Кріпосний вул. і Московського проспекту, компанія «Грінвіч» зводить будинок на 88 квартир на Садовій вулиці, і т.д. Петербурзькі забудовники тут теж присутні. ИВИ-93 споруджує корпус на 295 квартир на Круговий, «Ленстройтрест» впроваджує житло стандарту «Оптима» Компанія «Відродження Санкт-Петербурга» зважилася вийти на Виборзький ринок житла з першим проектом елітного класу. (До цього верхом «крутості» тут вважалися відремонтовані «сталінки».) У кінці минулого року був завершений проект «Конунг» (реконструкція та часткова добудова історичного будинку на Ратушній площі): чотири поверхи, всього 26 квартир, паркінг на 21 авто. Загальна площа будівлі - 6133,6 кв. м.

Виборг виділяється серед міст Ленінградської області досить динамічним ринком торгової нерухомості. У ньому на очах закінчується період неформату і стихійної торгівлі і починається хвиля будівництва форматних торгових об'єктів. Першими будуються продуктові супермаркети і гіпермаркети; начитається поступове будівництво багатофункціональних центрів.

Загальна площа торгових об'єктів в Виборзі сьогодні, за даними аналітиків журналу Commercial Real Estate, становить близько 65 000 кв. м, однак основна торгівля до сих пір зосереджена у вбудованих приміщеннях, основними орендарями яких виступають місцеві індивідуальні підприємці.

У місті працюють супермаркети-дискаунтери «Сім'я», «Діксі», «Пятерочка», «Полушка». На околиці міста працює гіпермаркет великої мережі «Карусель». Планується будівництво гіпермаркету «О'КЕЙ» і торгового центру «Стрічка».

Великими за місцевими мірками вважаються торгові комплекси «Аліса» (близько 1 000 кв. М), «Виборг» (1 450 кв. М.), «Радіус» (2 400 кв. М.), Торгово-офісний центр на Московському проспекті (4,6 м.). Можна також згадати ТЦ «Глобус», «Мозаїка», а також недавно введений торгово-офісний центр «Сітка».

Готується до введення торгово-офісний центр «Панорама» (8 000 кв. М. Торгових площ, 1 300 кв. М. - офісних). У Виборзі буде введений в експлуатацію торговий центр на перетині проспектів Леніна і Ленінградського, загальна площа приміщень складе 8 600.

Діють два ринки: «Центральний» і «Південний», але за всіма даними, їх роль і оборот швидко скорочуються.

Більшість торгових центрів зосереджено в центрі Виборга і на периферії центральної частини міста. В районі Папула сучасні торгові об'єкти повністю відсутні.

Протягом 3-4 років у Виборзі слід очікувати:

-Насищеніе ринку форматними продуктовими супермаркетами (з будівництвом Стрічки і ОКЕЙ) і витіснення частини старих неформатних продуктових магазинів.

-будівництво невеликих ТЦ в спальних районах.

-будівництво 1-2 великих, форматних торгово-розважальних центрів на периферії міста (ймовірно, з якірним орендарем - кінотеатром). Поступове початок закриття і перепрофілювання невеликих ТЦ першої хвилі в центральній частині міста.

-Через 4-6 років можливе формування декількох торгових вулиць у центрі міста.

Ринок ділової нерухомості в Виборзі, як і в інших містах Ленінградської області, знаходиться в середині початкового етапу розвитку. У місті - повна відсутність пропозиції форматних площ, слабо розвинена вбудована нерухомість. При цьому, в останні 2 роки у Виборзі почалося будівництво перших бізнес-центрів. В основному, це перепрофілювання заводських будівель, хоча з'явився і перший об'єкт, побудований з нуля.

У Виборзі вкрай широко поширена продаж офісних приміщень. Вбудовані офісні приміщення, наприклад, взяти в оренду практично неможливо. Орендні ставки не мають чіткої фіксації і слабо залежать від розташування об'єкта. На вбудовані приміщення вони становлять від 1000 до 1500 рублів на місяць за кв. м. Для перших відкрилися в місті бізнес-центрів рівень орендних ставок становить від 1000 рублів за кв. м. в місяць. ПДВ в суму не входить, тому що більшість працюють або за спрощеною схемою оподаткування, або «чорним налом». Також не входять комунальні та експлуатаційні платежі; відповідні послуги, включаючи телефон і інтернет, оплачуються окремо.

За останні 2 роки у Виборзі почалося будівництво ряду офісних центрів:

-БЦ «Арсенал». Розташування - район Залізнична (навпроти житлового комплексу «Папула»). Перший діловий центр, який почав роботу. Являє собою реконструйовані корпуси двоповерхових казарм. В комплекс входять ділові будівлі, ресторан і розважальний центр (боулінг-клуб). В даний час, здається другий корпус. Орендні ставки від 1000 рублів за кв. м. в місяць. Загальна площа - близько 4 тисяч кв. м.

-Міжнародний діловий центр «Вікторія». Забудовник - ЗАТ «Виборгськоє кар'єроуправління». Включає в себе офісний центр і готель. БЦ розташований в самому центрі Виборга на Ринковій площі. Готель розрахований на 60 просторих номерів. Передбачена конференц-зона. На подвір'ї центру знаходиться під охороною парковка. В даний час об'єкт зданий. Ціна готельного номера складає від 5 000 до 15 000 рублів на добу.

-Торгово-офісний центр «Панорама». Місце розташування - набережна 40-річчя ВЛКСМ (колишній завод дитячих колясок). Забудовник - ТОВ «Уран». У торгово-офісному комплексі загальною площею 11 600кВ. м., з цокольного по четвертий поверх розмістяться торгові галереї площею 8 600 кв. м., офісні приміщення загальною площею 1 300 кв. м. займуть п'ятий і шостий поверхи, на сьомому поверсі буде обладнаний панорамний ресторан. В даний час в будівлі проводиться ремонт фасадів, реконструкція інженерних систем. Орендні ставки - близько 1200 рублів за кв. м. в місяць.

-Торгово-офісна будівля на перетині вул. Миру і Московського проспекту. Забудовник - ТОВ «Квартал», інвестор - «Проект АКБ». Споруджуваний будинок складається з старого і нового корпусів, загальна площа будівлі становить 4 600 кв. м. У старому корпусі планується розмістити офісні приміщення, а в новому корпусі - торгові площі і невелике кафе.

-Багатофункціональні будівлю на вул. Садова 15. Забудовник - ТОВ «Квартет». Площа приміщень - 1 000 кв. м., цокольний і перший поверх планується використовувати як торговельні площі, решта 2 поверху під офісні приміщення.

-Торгово-діловий центр «Сітка». Місце розташування - Ринкова площа (колишня сетевязальная фабрика). У будівлі - два крила. Офіси розташовані на 4-му поверсі, а на перших трьох розміщуються торгові площі, ресторан і СПА-салон. Орендні ставки складають 1000-1200 рублів за кв. м. в місяць.

Всі об'єкти, що будуються офісні будівлі відносяться до класів С, окремі можна розглядати як клас Б. У самому Виборзі поділ на класи офісних приміщень - повністю відсутня, навіть у забудовників ділових центрів.

Загальна площа форматних ділових приміщень у Виборзі, після закінчення будівництва перерахованих вище центрів, складе близько 26 000 - 27 000 кв. м. З огляду на показники забезпеченістю офісною нерухомістю в великих містах, це означає, що в перспективі 5-10 років кількість офісних приміщень в Виборзі може подвоїться. На ринку офісної нерухомості слід очікувати:

-Розвиток вбудованих приміщень.

-будівництво 2-3 форматних БЦ класу Б в центрі міста, площею по 3 000 - 4 000 кв. м. Ймовірно будівництво одного невеликого БЦ класу А.

-Расслоеніе ділової нерухомості по класам, з відповідним розривом в рівні орендних ставок.

-початок розвитку підтримуючої індустрії, в т.ч. готельного бізнесу.

Готельна нерухомість Виборга до недавнього часу була представлена ​​лише двома об'єктами - старим готелем «Дружба» і що відкрилася кілька років тому готелем «Летюча миша». В останні два роки, в Виборзі відкрилося ще кілька готельних об'єктів, в т.ч. як мініготелі, так і форматні, великі готелі. В даний час, у Виборзі працюють такі готелі:

- «Дружба» (вул. Залізнична, 5)

- «Виборг» (Ленінградський просп., 18)

- «Вікінг» (вул. Залізнична, 10)

- «Летюча миша» (вул. Миколаєва, 3)

- Апарт-готель «Ульберг» (Ленінградський просп.10)

- Апарт-готель «Сампо» (вул. Васильєва, 11)

Розвиток туристичної індустрії Виборга і зростання загальної ділової активності викличе стійкий попит на готельну нерухомість. У найближчі роки можна очікувати появи на ринку ще кількох готельних об'єктів, в першу чергу, Ментал і апарт-готелів. Можливо також поява готелів системи «Bed & Breakfast», розрахованих на молодіжний туризм як з Росії, так і з Європи. Їх розвиток не вимагає масштабних інвестицій і ефективно вписується в історичну забудову

3.2 Прогноз розвитку ринку житлової нерухомості

В цілому, як і в інших районах Ленінградської області, в Виборзькому районі активно розвивається сегмент нерухомості економ-класу. Покупцям пропонуються невеликі ділянки під забудову або будинку невеликого метражу.

Найбільш затребуваними і дорогими є котеджні селища, які будуються в Виборзькому районі ЛО, на самому кордоні з Курортним районом Санкт-Петербурга.Біля селища Ленінське зводяться 2 котеджних селища «Ленінське» і SanRepino. У котеджному селищі «Ленінське» продаються земельні ділянки без підряду. Котеджне селище SanRepino відноситься до елітного класу нерухомості: тут продаються заміські будинки площею від 325 до 548 кв. м., які коштують від 29,4 до 53,4 млн. рублів.

Безліч котеджних селищ зводиться поруч з Симагин. У цьому районі ціновий сегмент істотно нижче, ніж безпосередньо на кордоні з Курортним районом. Покупці можуть придбати котеджі в котеджних селищах Mainila (від 2,1 млн. Рублів), «Європа», «КівеннапаСімагіно» (від 2 млн. Рублів), «Терра Ленінське» (від 7,6 млн. Рублів) і «Фінський будинок »(від 1,3 млн. рублів).

Чим далі в бік Фінляндії і Виборга, тим нижче ціни на котеджі і таунхауси. На сьогоднішній день в межах 30-50 км від КАД реалізуються 15 котеджних селищ. У 34 км від КАД будується котеджне селище «Ківеннапа Підгірне», в якому пропонуються котеджі площею від 50 до 137 кв. м. Вартість котеджів - від 1,8 млн. рублів. У 39 км від КАД зводиться ще один проект від компанії «Ківеннапа» - малоповерховий житловий комплекс «Ківеннапа Північ», на території якого будуються таунхауси, котеджі, Квадрокс, зблоковані будинки і багатоквартирні малоповерхові будинки. У цьому комплексі можна придбати таунхаус вартість від 1 мільйона рублів.

У 35 км від КАД розташовується котеджне селище «Мала Вільшанка», в якому будуються котеджі площею від 129 до 250 кв. м. Вартість котеджів - від 4,5 млн. рублів. У 38 км від КАД знаходиться котеджне селище «Смерекова алея», де продаються земельні ділянки з підрядом вартістю від 4,1 млн. Рублів.

Неподалік від Рощино зводяться 2 котеджних селища - «Балаково» і «Балтійська Рів'єра». В «Балаково» будуються просторі будинки в скандинавському стилі площею від 212 до 422 кв. м. У «Балтійської Рив'єрі», розташованої на березі Фінської затоки, продаються ділянки з підрядом і без. У 53 км від КАД будується котеджне селище «Сойттола», в якому пропонуються котеджі площею від 160 до 300 кв. м. Вартість котеджів - від 12,3 млн. рублів. У 60-70 км від КАД покупці можуть придбати котеджі в котеджних селищах PatrikkiClub (елітні будинки від 330 кв. М.), «Галактика» (ділянка від 1,9 млн. Рублів), «Пріветнінское» (ділянка від 1,8 млн . рублів), «Російська Красуня» (котеджі площею від 216 кв. м.).

У 80 км від КАД будуються елітні котеджні селища «Берегова гірка» (від 11,5 млн рублів), CLUB (від 13,4 млн. Рублів), «Сонячний берег» (від 7 млн. Рублів) і «Правдинское озеро» ( від до 8,5 млн. рублів). Також покупцям пропонуються котеджі в котеджних селищах «Светлогорье» (до 368 кв. М.), «Краснофлотське» (до 286 кв. М.) І SKIHouse (до 179 кв. М.). Земельні ділянки з підрядом і без можна купити в селищах «Велика Ведмедиця», «Помітна гірка», «Чистий ключ» і т.д.

У 90 км від КАД в Виборзькому районі розташовуються 2 котеджних селища «Глибоке» і «Піщаний берег». У ДНП «Глибоке» покупцям пропонуються земельні ділянки площею по 25 соток, а в селищі «Піщаний берег» - ділянки з підрядом і без площею від 12 до 15 соток.

У 100 км від КАД продаються земельні ділянки в котеджних селищах «Вуокса Плюс», «Мар'їна Парк», «Святе озеро» і «Садиба Стрільцеве». У котеджному селищі «Ягідне» будуються 140 будинків, вартість яких становить від 4,5 млн. Рублів.

Котеджні селища, розташовані на відстані більше 100 кілометрів від КАД, вибирають зазвичай не для постійного проживання, а для відпочинку за містом. На сьогоднішній день у Виборзькому районі ЛО реалізується всього 5 котеджних селищ, розташованих більш ніж в 100 км від КАД. Три з п'яти селищ реалізує компанія «Стінка». Їй належать селища «Заозерье», «Зайчіхіно» і «Гармонія». У цих селищах продаються земельні ділянки з підрядом і без. Також земельні ділянки можна придбати в котеджних селищах «Морська фортеця» і «Олександрівське».

Проте, через значну віддаленість району від Петербурга, район залишається елітним. На кордоні Виборзького району ЛО і Санкт-Петербурга продовжують будуватися елітні котеджні селища, в яких продаються дорогі заміські будинки. Також елітні житлові комплекси виникають і в межах 30-80 км від КАД, оскільки багато заможних людей вважають за краще жити в екологічно чистих районах, оточені справжньою природою. Вартість котеджів в цьому районі відповідає поняттям про елітну нерухомість: люди купують не тільки комфортабельні будинки, а й можливість жити в гармонії з природою.

Оцінка стану ринку нерухомості країни в цілому повинна включати аналіз ситуації, яка складається на регіональних ринках. З цією метою було проведено кластерний аналіз, що враховує включення декількох факторів, які визначають таке поняття, як доступність житла, яка в свою чергу є одним з головних індикаторів ринку нерухомості. Це пояснюється тим, що в її основі лежать не тільки цінові фактори, а й фактор, що враховує добробут населення, яке визначає платоспроможний попит на об'єкти нерухомості.

Виходячи з того, в яку групу потрапив регіон можна робити висновок про те, наскільки в ньому розвинений ринок житлової нерухомості, в які з цих регіонів найбільш ймовірні інвестиційні вливання. Дане угрупування дозволила виявити регіони з найбільш негативною ситуацією, де умови проживання не тільки не відповідають встановленим нормам, але також у населення немає ніякої можливості змінити ситуацію, що склалася. На соціально-економічний розвиток цих регіонів має бути направлено пильну увагу влади.

На кожен показник ринку нерухомості впливає ціла система факторів, комплексна оцінка впливів яких дозволяє найбільш повно і достовірно характеризувати реально існуючі причинно-наслідкові зв'язки і взаємозалежності між ними та показниками, що оцінюють результати діяльності на ринку нерухомості.

висновок

Основні висновки за підсумками дослідження:

При статистичному дослідженні можлива класифікація об'єктів нерухомості по ряду ознак: походження, цільове використання, подільність, спеціалізація, експлуатація, ступінь готовності. Також аналіз ведеться по суб'єктам ринку нерухомості.

Необхідним мінімумом показників, використовуваних при статистичному дослідженні ринку житла, є:

Стан житлового фонду

Характеристика житлових умов населення

Введення в дію житлового фонду

Доступність придбання житла для населення

Благоустрій житлового фонду

Доступність житлово-комунальних послуг для населення

Аналіз показує, що російський ринок житла має велику кількість проблем, які вимагають термінового усунення. Рішенням цих проблем повинні стати: розширення платоспроможного попиту населення, зниження процентних ставок за іпотечними кредитами, створення пільгових умов на будівництво або купівлю житла, збільшення кількості федеральних програм держави, залучення інвестиційних капіталів, а також прийняття законів, що сприяють розвитку ринку нерухомості в цілому.

Висновки власне з аналізу ринку нерухомості Виборзького району ЛО в житловому секторі:

Виборзький район Ленобласті завжди привертав покупців заміської нерухомості своєю неповторною природою. Безліч озер, в тому числі льодовикових, унікальні ландшафти, близькість Карелії, чисті ліси - все це зробило Виборзький район одним з найпопулярніших для будівництва котеджних селищ.

На сьогоднішній день на території Виборзького району реалізується 69 проектів. Котеджні селища розташувалися в 25-105 км від КАД. Деякі селища розташовуються на кордоні з Санкт-Петербургом, інші ж - настільки віддалені від міста, що їх віддаленість можна відраховувати не з Петербурга, а від кордону з Фінляндією.

Найбільш затребуваними і дорогими є котеджні селища, які будуються в Виборзькому районі ЛО, на самому кордоні з Курортним районом Санкт-Петербурга. Біля селища Ленінське зводяться 2 котеджних селища «Ленінське» і SanRepino. У котеджному селищі «Ленінське» продаються земельні ділянки без підряду. Котеджне селище SanRepino відноситься до елітного класу нерухомості: тут продаються заміські будинки площею від 325 до 548 кв. м., які коштують від 29,4 до 53,4 млн. рублів.

Виборзький район Ленобласті завжди привертав покупців заміської нерухомості своєю неповторною природою. Безліч озер, в тому числі льодовикових, унікальні ландшафти, близькість Карелії, чисті ліси - все це зробило Виборзький район одним з найпопулярніших для будівництва котеджних селищ.

На сьогоднішній день на території Виборзького району реалізується 69 проектів. Котеджні селища розташувалися в 25-105 км від КАД. Деякі селища розташовуються на кордоні з Санкт-Петербургом, інші ж - настільки віддалені від міста, що їх віддаленість можна відраховувати не з Петербурга, а від кордону з Фінляндією.

Найбільш затребуваними і дорогими є котеджні селища, які будуються в Виборзькому районі ЛО, на самому кордоні з Курортним районом Санкт-Петербурга. Біля селища Ленінське зводяться 2 котеджних селища «Ленінське» і SanRepino. У котеджному селищі «Ленінське» продаються земельні ділянки без підряду. Котеджне селище SanRepino відноситься до елітного класу нерухомості: тут продаються заміські будинки площею від 325 до 548 кв. м., які коштують від 29,4 до 53,4 млн. рублів.

Чим далі в бік Фінляндії і Виборга, тим нижче ціни на котеджі і таунхауси. На сьогоднішній день в межах 30-50 км від КАД реалізуються 15 котеджних селищ. У 34 км від КАД будується котеджне селище «КівеннапаПодгорное», в якому пропонуються котеджі площею від 50 до 137 кв. м. Вартість котеджів - від 1,8 млн. рублів. У 39 км від КАД зводиться ще один проект від компанії «Ківеннапа» - малоповерховий житловий комплекс «Ківеннапа Північ», на території якого будуються таунхауси, котеджі, Квадрокс, зблоковані будинки і багатоквартирні малоповерхові будинки. У цьому комплексі можна придбати таунхаус вартість від 1 мільйона рублів.

У 40-50 км від КАД в стадії реалізації знаходяться 11 котеджних селищ. Покупці можуть придбати котеджі в елітному селищі «Класика», в селищі бізнес-класу «Лісова дача», в елітних селищах «На Зарічній», «Рощинская казка», «Хвойний» і «Підгір'я». Земельні ділянки з підрядом і без продаються в котеджних селищах «Хвойна казка», «Нові Вільшаник», «Мале Репино", "Видова» і RaviolaHouse.

Список літератури

Федеральний закон № 221-ФЗ «Про Державний кадастр нерухомості». Офіційний сайт компанії «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Федеральний закон від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Офіційний сайт компанії «Консультант Плюс» www.consultant.ru

Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації». Офіційний сайт компанії «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Федеральний закон РФ від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів російської федерації» Офіційний сайт компанії «Консультант Плюс» www.consultant.ru.

Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Статистичний аналіз цін на нежитлову нерухомість // Сучасні проблеми і тенденції розвитку внутрішньої і зовнішньої торгівлі: зб. науч. статей Міжнар. науч. конф. - Саратов: Изд-во Сарат. ін-ту РГТЕУ, 2010. - Ч.2. - С.205-209.

Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Економетричний аналіз ринку комерційної нерухомості // Сучасні проблеми і тенденції розвитку внутрішньої і зовнішньої торгівлі: зб. науч. статей Міжнар. науч. конф.- Саратов: Изд-во Сарат. ін-ту РГТЕУ, 2011. - Ч.2. - С.195-199.

Воронцовський А.В. Інвестиції і фінансування: методи, оцінки та обгрунтування. - СПб .: СПБУ, 2009. - 528 с.

Гриненко С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. - 107 с.

Журавльов Н.В. Механізми інвестування російського ринку нерухомості // Економічний розвиток Росії: проблеми і перспективи: Матеріали Всеросійської науково-практичної конференції 5 листопада 2011 г. Иваново: Наукова думка, 2011. - С. 33-37.

Журавльов Н.В. Особливості формування системи управління ринком нерухомості // Економічний розвиток Росії: проблеми і перспективи: Матеріали Всеросійської науково-практичної конференції 5 листопада 2011 г. Иваново: Наукова думка, 2011. - С. 37-42

Журавльов Н.В. Державна підтримка житлового будівництва і збільшення доступності житла // Стратегія соціально-економічного розвитку суспільства: управлінські, правові, господарські аспекти: Матеріали Міжнародної науково-практичної конференції 25 листопада 2011 р 2-х томах. Том 1. Курськ: Південно-Західний держ. ун-т, 2011. - С. 103-105

Журавльов Н.В. Державна житлова політика і індикатори її ефективності // Проблеми управління економікою в трансформованому суспільстві: Збірник статей VIII міжнародній науково-практичній конференції. Пенза: Приволзький Будинок знань, 2011. - С. 37-40.

Журавльов Н.В. Забезпечення населення житлом як стратегічне завдання державної структурної політики // Ефективне управління для успішної реалізації інноваційної моделі соціально-економічного розвитку: Матеріали Міжнародного форуму «Інновації. Бізнес. Освіта - 2012 », 1-3 листопада 2012 року - Ярославль: Оффіціна, 2012. С. 88-94.

Інвестиції. Організація, управління, фінансування, - 5-е изд., Перераб. і доп. - М .: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. - 448 с.

Романцов А.С. Управління інвестиційною вартістю багатофункціонального комплексу комерційної нерухомості з урахуванням впливу синергетичного ефекту // Известия Південно-Західного університету. - 2012. - № 3 (42). Частина 2.С. 127-133

Руді Л. Ю. Трансформація житлових відносин в Росії: теорія і практика: дисертація. доктора економічних наук. Томськ, 2008. 317 с.

Руткаускас Т. К. Формування ринкових відносин в житлово-комунальному господарстві: теорія, методологія і практика, 2011. 494 с.

Сироткін В. А. Принцип таксономії при класифікації ризиків відтворення нерухомості // Майнові відносини в Російській Федерації. 2011. № 2. С. 24-30.

Сироткін В. А. Сучасний механізм якісного аналізу ризиків інвестиційного проекту в муніципальній освіті // Майнові відносини в Російській Федерації. 2011. № 4. С. 18-24.

Смирнов Е. Б. Відтворення житлового фонду великого міста в умовах формування економічних відносин ринкового типу. СПб, 2009. 147 с.

Тарасевич Є.І. Економіка нерухомості. - М .: МКС, 2011. - 584 с.

Тихомиров М. П. Ризик-аналіз в економіці М .: Економіка, 2010. 318 с.

Ушанова Н.А. Житлова проблема і її вплив на процеси регулювання ринку житла великого міста) // Уральський науковий вісник: науково-теоретичний та практичний журнал. - 2011. - № 7 (34). - С. 14-22.

Ушанова Н.А. Порівняльний аналіз житлових ринків в розвинених країнах і країнах з перехідною економікою // Уральський науковий вісник: науково-теоретичний та практичний журнал. - 2011. - № 8 (35). - С. 9-13.

Чікішева Н. М. Форми відтворення житлового фонду та їх розвиток в Росії. СПб: Изд-во СПбГУЕФ, 2009. 264 с.

Шапкін А. С. Теорія ризику і моделювання ризикових ситуацій. М .: Дашков і К °, 2010. 880 с.

Шіндін Т. А. Організація взаємовідносин в будівельному комплексі: кластерна основа господарювання: монографія. Челябінськ: Вид-во ЮУрГУ, 2010. 342 с.

Економіка і управління нерухомістю: підручник для вузів / під заг. ред. П. Г. Грабового. Смоленськ: Смолін Плюс; М .: АСВ, 2009. 567 с.

Економіка нерухомості: навчальний посібник / під ред. В. І. Ресина. М .: Изд-во МГИУ, 2009. 384 с.

послуги з надання ринкової інформації про регіон;

консультації по місцевому законодавству;

допомога в пошуку місця для розміщення підприємства та відповідної інфраструктури та виконувати інші інформаційні послуги.

Основні параметри системи попиту і пропозиції в залежності від класу житла формують внутрішні і зовнішні чинники середовища споживчого ринку нерухомості, які, в свою чергу, створюють потоки для інформаційного забезпечення Регіональної бази даних споживчих якостей житлової нерухомості.

Регіональний центр управління базою даних споживчих якостей об'єктів житлової нерухомості буде здійснювати облік, контроль, аналіз і прогноз стану об'єктів житлової нерухомості в рамках регіону і, найголовніше, надавати достовірні інформаційно-комунікаційні послуги зацікавленим в ній суб'єктам ринку. Обсяг наданої інформації буде визначатися індивідуально і відповідно до необхідності в цілому можна надавати чотири пакети інформаційних послуг: мінімальний (інформація надається безкоштовно); стандартний (більш розширений пакет); максимальний; додаткова специфічна інформація (представляє інтерес для професійних учасників ринку).

Сучасний рівень функціонування ринку нерухомості вимагає структурування, автоматизації процесу забезпечення інформацією його суб'єктів. Існує думка, що інформація необхідна для роботи і повинна бути доступна для внутрішнього користування лише ріелторам. Ми вважаємо, що в сучасному світі можливість споживача мати необхідну для прийняття рішень про угоди з нерухомістю інформацією не повинна ставитися під сумнів, оскільки єдина класифікація спрощує процес прийняття управлінських рішень і дозволяє вивчати об'єкти, представляти їх у професійному середовищі і оцінювати за основними ознаками.

Таким чином, наявність необхідної інформації про ринок необхідно в різному обсязі і різним суб'єктам ринку:

у забудовників проявляється інтерес щодо спрямованості їх стратегічної діяльності, з'являється можливість від споживача дізнатися, чого вони потребують, тобто яке і де будувати житло (визначати райони для масового будівництва);

органи державного управління мають можливість отримувати інформацію про стан ринку і моделювати процеси розвитку ринку;

у девелоперів і сервейінгових компаній підвищиться оперативність прийнятих рішень;

міські та обласні влади зможуть розробляти максимально наближені до життя програми розвитку регіонів і більш обгрунтовані тарифи на житлово-комунальні послуги;

податкова адміністрація, органи суднових інстанцій і правоохоронні органи будуть мати у своєму розпорядженні необхідної для ефективної роботи інформацією;

соціальний ефект досягається шляхом надання нових робочих місць;

підприємці отримають актуальну інформацію про порожніх землях в масштабі цікавить регіону;

ріелтори будуть розташовувати достовірною інформацією про об'єкти;

споживачі при покупці або оренді житла зможуть дізнатися так звану «історію квартири»;

оскільки це буде держустанова, то доходи від його діяльності будуть йти в бюджет;

в кінцевому підсумку це призведе до адекватного ціноутворення на житло і вартість 1м. кв.

Залежно від законодавчої бази, умов фінансування, форм володіння власністю ринок нерухомості постійно зазнає змін і є унікальним для кожної країни, регіону, міста. Щоб точно оцінювати нерухомість, необхідно детально відстежувати всі зміни, що відбуваються на її ринку. [28, с.46]

Для визначення масштабів житлової проблеми і можливих способів її вирішення важливо чітко виділити такі категорії, як попит і потреба. У Росії, наприклад, за параметр оцінки потреби в житло можна прийняти так званий соціальний стандарт: 18 м площі на людину. Про масштаби потреби в житло можна судити за кількістю громадян, що стоять на обліку з метою поліпшення житлових умов: зараз це близько 2,8 млн сімей, або 5% від їх загального числа.

Однак сам по собі розмір житлової площі ще не відображає повністю потреби в житло. Фахівці в усьому світі сходяться в тому, що потреба в житлі дуже складно визначити, так як вона формується під впливом багатьох чинників. За даними Інституту міжнародних економічних і політичних досліджень Російської академії наук, у людини існує базова потреба мати дах над головою, але на неї накладаються і інші чинники, які відображають переваги кожного окремого домогосподарства. Це, наприклад:

* Розмір житла, відповідний складу домогосподарства і його стилю життя;

* Тип житла - квартира або окремий будинок, включаючи забезпечення надійності умов найму;

* Розташування житлового приміщення, включаючи можливість знайти роботу, доступність магазинів, соціально-культурних установ;

* Благоустрій житла - наявність всіх видів комунального забезпечення;

* Ціна житла (люди повинні мати можливість або придбати власне житло, або оплачувати оренду). [25, с.10]

Якщо все це взяти за увагу, то просто забезпечення кожного домогосподарства окремим житловим приміщенням не зніме житлову проблему.

Рівень забезпеченості громадян держави житлом є одним з основних ознак самодостатності нації і розвитку її культури. Проблема забезпечення населення житлом залишається однією з найважливіших в Росії.

Ринок житлової нерухомості є цілий сектор економіки, що включає в себе підприємства будівництва, комунального господарства, девелоперів, банки, страхові компанії та ін. При кластерному підході до відтворення житлового фонду основним учасником даного процесу стають організації будівельного та житлово-комунального комплексу. Представляючи групу географічно локалізованих взаємозалежних компаній, вони можуть забезпечувати розвиток і інших організацій, що входять в даний кластер. Це, з одного боку, робить ринок відтворення житлового фонду досить стійким і перспективним, а з іншого боку, залежним від стану житлового фонду та платоспроможності населення.

Відтворення житлового фонду є особливою формою кластерної моделі, оскільки і будівництво, і житлово-комунальне господарство - це види діяльності, орієнтовані насамперед на внутрішній ринок, основною продукцією яких є сучасний житловий фонд і комплекс послуг, що забезпечують умови для комфортного проживання в ньому.

Характерними особливостями формування розглянутого кластера повинні стати:

наявність великих будівельних і керуючих компаній, що визначають довгострокову господарську, інноваційну та іншу стратегію кластера в цілому;

територіальна локалізація основної маси організацій - учасників кластера;

стійкість і домінуюче значення господарських зв'язків між організаціями;

довгострокова координація взаємодії учасників кластера в рамках основних систем управління, програм розвитку, інноваційних процесів;

контроль якості виконуваних робіт та ін.

Створюючи кластерну структуру в муніципальній освіті, необхідно розуміти, що хоче отримати в результаті дана територія. Тому при формуванні груп підприємств в сфері відтворення житлового фонду відповідно до кластерним підходом муніципалітетам необхідно керуватися принципами:

1) територіальної застосовності. Технологічні та економічні розробки, створювані в сфері відтворення, можуть застосовуватися не тільки на даній території, а й в країні в цілому;

2) постійного обороту знань. Повинен здійснюватися оборот знань (технологічних, гуманітарних, економічних). Необхідно активніше впроваджувати знання, накопичені в академічних інститутах, в практичні технології виробництва, що застосовуються в різних галузях, пов'язаних з процесом відтворення житлового фонду;

3) пріоритетів інвестиційних вкладень. Необхідна розробка спеціальних фінансово-інвестиційних схем та інвестиційних стратегій. Принципи обороту знань, фінансово-інжинірингові схеми, інноваційно-мережеві стратегії повинні розроблятися на основі знань і практичного досвіду і бути спрямованими на більш точне визначення зони пріоритетних інвестиційних вкладень;

4) процесного навчання. Повинен постійно здійснюватися процес перепідготовки менеджерів і розробників формованого кластера, що дозволяє розглядати його як навчальної організації, що освоює нові інституційні схеми діяльності;

5) включення до складу кластера нових учасників (організацій, галузей). Кожен з нових учасників повинен бути здатний надавати позитивний вплив на розвиток даного кластера;

6) вдосконалення процесів ремонту та обслуговування житлового фонду. Окремо взята будівельна фірма або керуюча компанія залежить від різних ресурсів, контрольованих іншими організаціями. Будучи включеною в мережу, фірма отримує доступ до таких областей, як:

впровадження ефективних ремонтно-будівельних технологій (ремонт житлових будинків з урахуванням сучасних архітектурно-планувальних рішень, вимог до теплозахисту із застосуванням сучасних автономних систем інженерного облаштування, організація і вдосконалення технології виробництва ефективних стінових і теплоізоляційних матеріалів);

інженерне переоблаштування селищ і житлових будинків;

застосування нових видів ремонтного і будівельного обладнання;

впровадження ефективних енерго- і теплозберігаючих технологій при експлуатації житлового фонду;

7) формування єдиного інформаційного простору. В процесі взаємодії організацій-учасників виробляється нова інформація, що стає рушійною силою ділової активності. Це досягається за рахунок:

генерації нової інформації та обміну нею (забезпечення організацій інформацією про заходи щодо зниження вартості ремонту і обслуговування житлового фонду за рахунок впровадження ефективних технологій, матеріалів і устаткування, про кон'юнктуру цін на основні види вітчизняних та зарубіжних матеріалів);

організації семінарів-нарад, навчальних семінарів і т. д .;

єдності фінансового простору (проведення заліків з погашення бюджетної заборгованості, що передбачає повну її ліквідацію, проведення взаємозаліків з постачальниками та підрядниками за заявками входять в кластер організацій, що призводить до єдності правового простору; методологічна і консультативна допомога організаціям, що входять в мережу, з фінансових питань ; практична допомога організаціям з питань захисту їх економічних ін-тересов; допомога в отриманні та продовження ліцензії);

надання консультаційних послуг та методичної допомоги організаціям в області матеріально-технічного забезпечення;

8) поліпшення загальної економічної ситуації на території за допомогою проведення наступних заходів:

фінансування проектів, спрямованих на розвиток інфра-структури житлового фонду;

створення умов для об'єднання фінансових можливостей учасників кластера, що дозволить отримати додаткові фінансові ресурси для розвитку житлового фонду;

створення умов для розвитку власного виробництва на основі місцевої сировинної бази. Це зменшить витрати на транспортування, зберігання продукції, торгові послуги, що, в свою чергу, знизить вартість житлової площі і ремонтних робіт;

розвиток кооперації серед учасників кластера, формує принципово новий рівень відносин, що базуються на порядності і довірі.

Для практичного застосування в сфері відтворення житлового фонду можливі наступні напрямки їх розвитку:

1. Розвиток технології. В даному випадку рада кластера приймає рішення по орієнтації ядра кластера на переозброєння наявної матеріальної бази на основі принципово нових технологічних рішень. Інвестиції повинні бути орієнтовані на розробку інновацій, спрямованих на впровадження більш досконалих технологій. Основна перевага даного напрямку розвитку пов'язано з тим, що воно може бути успішно реалізовано в обслуговуванні житлового фонду, де існує гарантований споживач. Основна складність формування кластера полягає в стикуванні і агрегування різних технологічних рішень, для того щоб переозброювати інфраструктура функціонувала стійко.

2. Створення нових структур. Подібною структурою може стати система «здорового житла», коли в оселю створюються умови для зниження будь-яких шкідливих впливів на людський організм і більш комфортні умови проживання. Основна перевага даного напрямку полягає в тому, що кластер не треба вписувати в існуючі системи виробництва, він формується на вільному місці. Основний недолік даного кластера полягає в тому, що заздалегідь неможливо прорахувати гарантований попит на його продукцію. Тому формування даного кластера може здійснюватися лише при гарантії з боку держави.

3. Інноваційний. В даному випадку здійснюється технологічне перетворення в промисловості і активне впровадження нових розробок, в тому числі в галузі нанотехнологій, для застосування в конструкційних заходах при будівництві або ремонті житлового фонду та ін. Основна перевага даного напрямку полягає в можливості сформувати навколо передової технології цілу групу підприємств, на яких вона буде реалізовуватися. Основні труднощі побудови даного кластера полягає в складній системі погоджень науково-технологічних, фінансово-організаційних і промислово-виробничих рішень. Додаткові складнощі можуть створити такі чинники:

низький технологічний рівень існуючих в Росії виробництв конструкційних матеріалів;

низький рівень технологічної дисципліни на будмайданчиках.

4. імпортоорієнтовані. В даному випадку не передбачається тільки копіювання зарубіжного досвіду. Завдання полягає в тому, щоб, взявши за основу зарубіжний досвід, створити власні досконалі технології будівництва та обслуговування житлового фонду, що перевершують зарубіжні аналоги. Основною перевагою даного напрямку є те, що в його основі лежить застосування імпортозамінних технологій. Використання цих технологій передбачає вихід на вітчизняний ринок і пропозиція більш низьких цін на вже освоєну споживачем продукцію. Економічні дослідження показують, що на попит і пропозицію на ринку нерухомості впливає цілий ряд факторів, серед яких найбільше значення мають наступні:

1.Економіческое:

* Рівень і динаміка доходів населення;

* Диференціація населення за рівнем доходів;

* Рівень розвитку бізнесу та його динаміка (зростання або падіння ділової активності в сфері торгівлі);

* Зміна структури бізнесу (його прибутковості);

* Доступність фінансових ресурсів в цілому і кредитних зокрема;

* Стан альтернативних і суміжних ринків;

* Ціни на ринку нерухомості;

* Рівень орендної плати;

* Ризики інвестицій в нерухомість;

* Вартість будівництва;

* Ціни і тарифи на комунальні послуги, енергоресурси.

2. Соціальні:

* Тенденції зміни чисельності населення і його вікової структури;

* Освітній рівень населення і тенденції його зміни;

* Тенденції зміни соціальної структури населення;

* Рівень злочинності і тенденції його зміни.

3. Адміністративні:

* Податковий режим (податок на майно, на прибуток, земельний податок і т. Д.);

* Зональні обмеження (наявність або відсутність обмежень, строгість контролю за їх дотриманням);

* Правові та економічні умови отримання прав на забудову або реконструкцію (прийняті процедури, що передаються права, витрати на підключення до інженерних мереж, відрахування на розвиток інфраструктури і т. Д.);

* Правові та економічні умови укладання угод (плата за реєстрацію, гарантії з боку держави).

4. Умови навколишнього середовища:

* Рівень розвитку соціальної інфраструктури;

* Забезпеченість транспортними мережами;

* Екологічна обстановка. [23, с.15]

Взаємодія зазначених чинників в кінцевому рахунку визначає стан і динаміку попиту та пропозиції на ринку житла. При цьому спрямованість їх впливу може як збігатися, так і бути протилежною для попиту і пропозиції. Більш точно це можна зрозуміти, виявивши тенденції зміни попиту і пропозиції і побудувавши економіко-математичні моделі їхньої залежності від даних факторів.

Можна виділити наступні категорії сімей, що пред'являють попит на житло:

* Сім'ї, які потребують поліпшення житлових умов;

* Сім'ї, які мають реальні плани поліпшити житлові умови в найближчому майбутньому;

* Сім'ї, що пред'являють платоспроможний попит на житло. Співвідношення потреб, планів і платоспроможного попиту дозволяє судити про гостроту житлової проблеми.

Способи поліпшення житлових умов включають ринкові і неринкові способи:

* Обмін житла;

* Купівля житла;

* Отримання житла у спадок;

* Будівництво індивідуального будинку;

* оренда житла;

* Отримання житла по знесенню, виселенню;

* Отримання житла по черзі. [21, с.74]

За структурою ринок житла підрозділяється на дві основні складові: ринок міського житла і ринок заміського житла. Розглянемо спочатку положення на ринку міського житла.

Житловий фонд більшості російських міст ділиться на кілька великих груп характерною забудови:

* Житло низької якості;

* Типове житло;

* Забудова сталінських часів;

* Будинки поліпшеного планування;

* Елітне житло.

Не викликає сумніву те, що якість житла формується на всіх стадіях його життєвого циклу. Це відповідає стандарту ISO 9004-1, згідно з яким життєвий шлях продукції (петля якості) ділиться на 12 етапів, починаючи від проектних робіт і закінчуючи ліквідацією об'єкта. Наприклад, в поняття якості будівництва, на думку зарубіжних фахівців, входить відповідність будівельного об'єкта певних функцій і вимогам до моменту здачі його в експлуатацію, а також збереження цієї відповідності на весь експлуатаційний період.

Оцінка якості житлових послуг (благ) в процесі експлуатації житлового будинку в основному залежить від структури споживачів житла і демографічних процесів.Цикл потреби в житло визначається циклом розвитку сім'ї, але не завжди збігається з її фінансовими можливостями (попитом), що особливо гостро проявляється при формуванні молодих сімей.

Якщо не брати до уваги структуру споживачів, то якість житлових послуг в процесі експлуатації житлового будинку практично не змінюється; воно знижується при виникненні усунених технічних несправностей і досягає нуля тільки в разі аварій - неможливості експлуатації житла. Іншими словами, темпи функціонального (морального) зносу житла, як правило, випереджають темпи його фізичного зносу.

Ринкова вартість будівлі (житло - товар) без урахування інфляційних процесів має тенденцію до зменшення з плином часу. Звичайно, це справедливо, якщо не змінюється цінність території, на якій розташований об'єкт, і не спостерігається зростання попиту на даний тип нерухомості.

Динаміка цін на ринку житла відображає триваюче подорожчання нерухомості. Високі ціни на квартири обумовлені двома основними факторами: дефіцитом житла і високою собівартістю нового будівництва в зв'язку зі значним зростанням цін на будматеріали та інженерне обладнання. Причому зростання цін визначається ринковими очікуваннями і психологією продавців, слабо орієнтуючись на макроекономічні чинники. Число пропозицій на продаж за різними категоріями квартир перевищує число заявок на покупку. У структурі попиту самої високоліквідної категорією є однокімнатні квартири. Сезонні цінові коливання характеризуються річним завмиранням цін і навіть незначним їх зниженням по окремих категоріях житла. Разом з тим реальна ринкова вартість об'єктів нерухомості залежить від ряду факторів інвестиційного попиту. [18, с.129]

2.2 Співвідношення статистичних і маркетингових напрямків в дослідженні ринку житлової нерухомості

З точки зору поведінки споживачів, житло прийнято вважати складним товаром. Перша причина пов'язана з тим, що процес прийняття рішень на ринку житлової нерухомості, як у випадку покупки, так і в разі оренди, характеризується високим ступенем залученості споживачів. Ця теза знаходить своє підтвердження в кількох комплексних моделях, прослеживающих психологічний стан і поведінку окремих покупців від моменту усвідомлення потреби - через пошук інформації, оцінку альтернатив і покупку - до постпокупочной оцінки. Друга причина пов'язана з тим, що кожен покупець, який максимізує власну корисність, має унікальний набір переваг. Ці переваги залежать від безлічі факторів, у тому числі, соціально-економічного фону споживача. [13, с.90]

Автори виділяють таку особливість інформаційного пошуку на ринку житла: оскільки пропозиція на даному ринку розподілено вкрай неоднорідне (просторово і за сегментами), прийняття рішення вимагає від покупця великого пошуку інформації. При виборі нерухомості споживачі можуть використовувати комбінацію правил прийняття рішень. Спочатку вони можуть використовувати просте відсікання, щоб звузити простір вибору. Після цього для прийняття остаточного рішення вони можуть застосовувати більш складні компенсаційні правила, при цьому більш важливі атрибути (determinant attributes) матимуть більший вплив і значення. [12, с.40]

Найчастіше альтернативи на ринку житла настільки різнорідні (немає подібності за більшістю критеріїв), що споживач не може спиратися тільки на конкретні критерії і ціни при їх порівнянні - в таких випадках доводиться керуватися більш абстрактними критеріями вимірювання.

У літературі можна зустріти згадка ряду внутрішніх і зовнішніх детермінант споживчого поведінки на ринку житлової нерухомості. Одна з найважливіших внутрішніх детермінант - мотивація - грунтується на двох групах потреб: утилітарних і гедонізму. Задоволення утилітарних потреб призводить до розгляду об'єктивних атрибутів продукту і вигод, в той час задоволення гедоністичних потреб передбачає суб'єктивні реакції, задоволення і естетичні міркування. Покупець нерухомості може одночасно намагатися задовольнити як утилітарні (необхідний простір), так і гедоністичні потреби (статус). В якості ще одного внутрішнього фактора слід зазначити емоції, які відіграють важливу роль при прийнятті остаточного рішення про покупку житла. Результати одного з досліджень показали, що в більшості випадків сім'ї проводять структурований пошук житла, однак їх остаточне рішення ґрунтується на загальних почуттях, які важко сформулювати або пояснити. [15, с.133]

Демографічні змінні також відносяться до найважливіших детермінант споживчого поведінки на ринку житла.

Прийнято вважати, що вибір житла є одним з найбільш важливих рішень, що відображають приналежність людини до того чи іншого соціального класу. Зокрема, соціальний клас впливає на вибір споживачами околиць (сусіди, що належать до того ж класу), і зовнішній архітектурний дизайн житла.

Ще одна детермінанта - стиль життя - також може мати сильний вплив на споживчу поведінку на ринку житлової нерухомості: споживачі вибирають то житло, яке є сумісним з їх способом життя. Існує ряд праць, які наочно демонструють, що окремо взяті житлові райони часто є місцем зосередження людей і домогосподарств зі схожим способом життя. Також прийнято вважати, що споживчу поведінку на ринку житла багато в чому визначається таким зовнішнім фактором, як культура.

Сім'я займає особливе місце серед зовнішніх чинників споживчої поведінки на ринку житлової нерухомості. По-перше, батьківська сім'я є найвпливовішою групою для споживача: вона навчає культурних цінностей, які мають істотний вплив на купівельну поведінку, навіть коли споживач сформував свою власну сім'ю. По-друге, незалежно від розподілу ролей між членами сім'ї, придбання житла завжди має на увазі задоволення потреб кожного і, як наслідок, визначається структурою і стадією життєвого циклу сім'ї. Серія поздовжніх досліджень показали, що зміни в складі сім'ї тісно пов'язані з поведінкою даної сім'ї на ринку житла. Цей зв'язок особливо явно простежується серед молодих пар, які очікують народження першої дитини.

Дослідження поведінки споживачів на ринку житлової нерухомості має довгу історію. У ранніх роботах значну увагу було направлено на розуміння питань, пов'язаних з процесами житлової мобільності. Теоретичною основою для проведення досліджень житлової мобільності служили два підходи: «рівноваги» і «незадоволеності». Рівноважний підхід передбачає порівняння поточної корисності житла з потенційною користю від альтернативного житла. Цей підхід передбачає, що рішення про перехід виникає як наслідок існування порушення рівноваги між поточним і оптимальним для конкретної сім'ї рівнем споживання житла, з урахуванням її бюджетних обмежень. Підхід незадоволеності, в свою чергу, розглядає мобільність як результат незадоволеності характеристиками будинку і околиці. Згодом багато роботи, присвячені моделюванню попиту на житло, спиралися на комбінацію двох розглянутих підходів.

Особливе місце в розвитку методології дослідження ринку житла займають якісні методи, зокрема, глибинні інтерв'ю із споживачами та експертами ринку. Даний тип отримання даних неодноразово застосовувався для пошуку нових гіпотез, які згодом служили основою для розробки різних моделей кількісних досліджень.

Аналіз робіт з соціології та економіці, а також результатів емпіричних досліджень, дозволив зрозуміти, якими характеристиками сім'ї визначаються стадії життєвого циклу сім'ї. Порівняння найбільш широко використовуваних підходів дозволило виділити основні критерії визначення стадій життєвого циклу сім'ї, включаючи наявність дітей, вік молодшу дитину, вік глави домогосподарства і склад ядра ?? родини. Щоб сформувати основу для перетворення концептуальної моделі життєвого циклу сім'ї в змінну, був проаналізований досвід досліджень, в яких робилася спроба застосування концепції життєвого циклу при вивченні споживчої поведінки на різних ринках.

Також важливу роль в підготовці дизайну дослідження зіграв проведений в даній частині аналіз робіт з питань систематизації та узагальнення підходів до дослідження споживачів поведінки на ринку житла. Накопичений досвід досліджень було проаналізовано з точки зору внутрішніх і зовнішніх детермінант споживчого поведінки, які можуть бути прийняті до уваги. В результаті було виявлено, що стадія життєвого циклу сім'ї, поряд з демографічними змінними, культурою і соціальним класом, відноситься до зовнішніх детермінант, в той час як внутрішні детермінанти включають мотивацію, емоцій і образ життя.

2.3 Аналіз основних показників розвитку ринку житлової нерухомості суб'єкта Російської Федерації

Обсяг пропозиції ділянок без будівель на кінець червня становив 2 тис. Об'єктів, з них 1,2 в Ленінградській області і 800 в Петербурзі і його передмістях. Кількість проданих приватних будівель на кінець червня склало 2,5 тис. Об'єктів, з них 1,4 тис. Будинків в Ленобласті і 1,1 тис. - в Петербурзі і його передмістях. Максимальний обсяг по даному сегменту ринку за рік зафіксовано в травні 2013 року і склав 2,1 тис. Об'єктів по області та 1,6 тис. Будинків в міських і приміських районах Петербурга (з урахуванням Всеволожського району).

Рис.2.1 Обсяг пропозиції ділянок без будівель

Ріс.2.2.Об'ем пропозиції ділянок з будівлями

У структурі пропозиції з розбивкою по виду використання земельних ділянок без будівель найбільшу частку пропозицій в Ленобласті займає житло статусу ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) - 44,9%. Ділянки в садівництві займають частку в розмірі 34,2% від усього пропозиції. У районах Петербурга і його передмістях відсоток ділянок ІЖС становить 57,1%, садівництва - 31,3% від загальної кількості об'єктів, виставлених на продаж.

Ріс.2.3.Статус використання ділянок без будівель,% від загального обсягу

У структурі пропозиції будинків, виставлених на продаж в Ленобласті, найбільшу частку пропозиції займають ділянки ІЖС і садівництва, що становить 44,9% і 34,2% від загального обсягу. За Петербургу та приміських основна пропозиція доводиться на будинки зі статусом ділянки «під індивідуальне житлове будівництво» (ІЖС), що становить 54,4%, і статусу «садівництво» - 41% від усіх об'єктів, виставлених на продаж в даному сегменті. Мінімальна частка припадає на ділянки з дозволеним використанням: ЛПГ (особисте підсобне господарство), ДНП (дачне некомерційне партнерство) і ФЕР (фермерське господарство).

Ріс.2.4.Статус використання ділянок з будівлями,% від загального обсягу

У структурі заміської нерухомості з дозволеним використанням під ІЖС більш поширене пропозицію ділянок з житловим будівництвом, ніж ділянок без будівель. У Ленінградській області частка ділянок під забудову становить 42,4%, пропозиція приватних будівель - 57,6%. У районах Петербурга і його передмістях ділянки без будівель займають 42% від усього пропозиції, 30,1% - це будинки / дачі; домобудівництва із зазначеним статусом «котедж» займають частку в розмірі 27,9% від загального обсягу.

Мал. 2.5.Структура пропозиції ділянок зі статусом ІЖС,% від загального обсягу

У садівництві Ленінградської області найбільшу частку ринку займають також ділянки з будівлями (будинок / дача), їх частка - 56,3%. Пропозиція ділянок без будівель становить 43,7% від всього ринку. У садівництві Петербурга і передмістях ділянки без приватних будівель займають 34,4% від усього пропозиції, 59,7% - це будинки / дачі; домобудівництва зі статусом «котедж» займають частку в розмірі 5,9% від загального обсягу.

Мал.2.6.Структура пропозиції ділянок в садівництві,% від загального обсягу

Структура пропозиції по площі ділянок без будівель виглядає наступним чином. Максимальна кількість пропозиції в садівництві припадає на ділянки площею від 7 до 11 соток, що займає 53,2% в Ленобласті і 49,1% в СПб і приміських районах. Найбільшу частку пропозиції ділянок під індивідуальне будівництво складають об'єкти площею від 12 до 16 соток і займають 39,5% в районах Ленобласті і 44,1% в районах СПб і його передмістях.

На вторинному ринку заміських будинків Ленінградської області максимальний обсяг пропозиції в садівництві припадає на ділянки площею менше 7 соток і від 7 до 11 соток, що займає 37,8% і 32,1% від усього обсягу відповідно. Будинки зі статусом ділянки ІЖС в основній масі пропонуються із зазначенням площі від 12 до 16 соток, що становить 40,3% від усього пропозиції по даному сегменту. У Петербурзі і приміських районах максимальна пропозиція будинків в садівництві зафіксовано на дільниці площею від 7 до 11 соток, ділянки під індивідуальне будівництво пропонуються в основному площею від 12 до 16 соток.

Ріс.2.7.Структура пропозиції по площі ділянки без будівель,% від загального обсягу

Ріс.2.8.Структура пропозиції будинків по площі ділянки,% від загального обсягу

Максимальний обсяг пропозиції ділянок і будинків, виставлених на продаж в Петербурзі і Ленінградській області на кінець червня 2013 року, - у Всеволожську районі, його частка становить 24% від загального обсягу по кожному сегменту. Також найбільша кількість об'єктів, виставлених на продаж, розташовані в Гатчинському, Виборзькому ЛО і Ломоносовському районах. Їх частка в загальному обсязі ділянок в сумі становить 35,7%, в реченні будинків ці райони в сумі займають 30,8% ринку по даному сегменту. У рейтинг популярних входять також Приозерский, Тосненський і Пушкінський райони. Мінімальна кількість об'єктів, виставлених на продаж, припадає на віддалені райони, такі як Бокситогорський, Тихвинський, Сланцевський, Лодейнопольський, Подпорожскій. Їх частка в сумі не перевищує 2% від загального обсягу ділянок і будинків.

Ріс.2.9.Структура пропозиції по районам,% від загального обсягу

Зміна середньої ціни пропозиції на ринку заміських ділянок без будівель по Ленінградській області склало мінус 5,6%, по районах Петербурга і передмість в цілому 1,1%. Вартість сотки землі на кінець червня 2013 року до області склала - 79,7 тис. Руб. (В середньому це 1,1 млн руб. За ділянку), по Петербургу і приміським районам - 235 тис. Руб. (В цілому за ділянку 3 млн руб.).

Рис.2.10 Зміна вартості ділянок без будівель, руб. / Сот.

Таблиця 2.1.Ізмененіе вартості ділянок без будівель, руб. / Сот.

Ціна

Май 13

Червень 13

Зміна за місяць

Ленобласть

руб. / сот.

84 386

79 650

-5.61%

тис. руб.

1 109

1 067

СПб і передмістя

руб. / сот.

232 289

234 742

1.06%

тис. руб.

3 027

3 021

Максимальна кількість пропозицій ділянок без приватних будівель Ленінградської області знаходиться в ціновому діапазоні від 50 тис. До 80 тис. Руб. за сотку, що займає 27,6%, а також від 20 тис. до 50 тис. руб. і від 80 тис. до 110 тис. руб. за сотку, складові 24,6% і 21,1% відповідно від усього пропозиції. На ринку земельних ділянок Петербурга і приміських районів максимальний обсяг пропозиції припадає на діапазон від 50 тис. До 150 тис. Руб. і від 150 до 250 тис. руб. за сотку, що становить 34,2% і 27,5% відповідно від усього пропозиції.

Ріс.2.11Діапазони цін ділянок без будівель (тис. Руб. / Сот.),% Від загального обсягу

Таблиця 2.2.Діапазони цін ділянок без будівель (тис. Руб. / Сот.),% Від загального обсягу

Ціна

Май 13

Червень 13

Зміна за місяць

Ленобласть

руб. / кв. м

23 021

21 801

-5.30%

тис. руб.

2 592

2 458

СПб і передмістя

руб. / кв. м

36 838

32 553

-11.63%

тис. руб.

5 800

5 123

Зміна вартості приватних будівель (без урахування вартості землі) склало мінус 5,3% по Ленінградській області і мінус 11,6% по Петербургу і приміським районам. На кінець місяця середня ціна пропозиції приватних будівель по області склала 21,8 тис. Руб. за кв. м (в середньому 2,5 млн руб. за об'єкт), по районам Петербурга і передмість - 32,6 тис. руб. за кв. м (в середньому 5,1 млн руб. за будову, без урахування вартості ділянки).

Рис.2.13 Зміна вартості приватних будівель (без урахування вартості землі), руб. / Кв. м

Максимальна кількість пропозицій будинків по Ленінградській області знаходиться в ціновому діапазоні від 5 тис. До 15 тис. Руб. за кв. м, що займає 32,8% від усього пропозиції, і від 15 тис. до 25 тис. руб., це 27,7% від загальної кількості об'єктів, що продаються. У Петербурзі і його передмістях максимальний обсяг приватних будівель знаходиться в діапазонах від 5 тис. До 20 тис. Руб. і від 20 тис. до 35 тис. за «квадрат», складових 37,3% і 21,8% відповідно, в залежності від матеріалу стін, розташування і комунікацій.

Рис.2.14. Діапазони цін приватних будівель (без урахування вартості землі), тис. Руб. / Кв. м,% від загального обсягу

Середня ціна пропозиції ділянок (зі статусом ІЖС) з домобудівництва по Ленобласті на кінець місяця склала 3,8 млн руб. (З них вартість ділянки окремо - 1,4 млн руб. І вартість самої споруди - 2,4 млн руб.). Вартість ділянок з будівлями в садівництві в середньому становить 3,2 млн руб. (З них ціна ділянки - 736 тис. Руб.).

По Петербургу і приміським районам (з урахуванням Всеволожського району ЛО) середня вартість ділянок ІЖС з домобудівництва в червні склала 9,6 млн руб. (З них вартість землі - 4,4 млн руб. І вартість побудованого домоволодіння - 5,1 млн руб.). У садівництві ціна приватних будівель з ділянкою становила 6,6 млн руб. (Вартість ділянки окремо - 1,4 млн руб.)

Таблиця 2.3. Діапазони цін приватних будівель (без урахування вартості землі

Ділянка без будівель

житлове будівництво

Ділянка з житловим будівництвом

район

статус ділянки

руб. / сот.

тис. руб.

руб. / кв. м

тис. руб.

тис. руб.

Ленінградська область

ІЖС

88 551

1 387

21 801

2 458

3 845

Садівництво

73 214

736

3 193

СПб і передмістя

ІЖС

309 079

4 431

32 553

5 123

9 555

Садівництво

158 991

1 453

6 576

У структурі пропозиції з розбивкою по матеріалу стін житлових будівництв переважають будинки дерев'яної та кам'яної споруди, мінімальний обсяг припадає на блокові будинки і будинки змішаної споруди. За Ленобласті колод будинки займають 57,4% від усіх запропонованих об'єктів, цегляні будинки становлять 21,6%. У Петербурзі і приміських районах частка будинків дерев'яної споруди становить 45,7%, цегляних - 28,8%, щитові будинки займають 8,7%, блокові - 6%, будинки з газобетону - 8,3% від загального обсягу по даному сегменту ринку заміської нерухомості.

Рис.2.15. Матеріал стін будівель,% від загального обсягу

Найдорожчим пропозицією є будинки цегляної і газобетонной споруди, середня ціна по Петербургу і приміським районам на кінець місяця склала 8 млн руб. (Без урахування вартості землі). У Ленобласті пропозицію цегляних і газобетонних будинків, за вирахуванням вартості ділянки, в середньому становить 3,5 млн руб., В залежності від місця розташування, комунікацій і стану. Мінімальні ціни на ринку заміського будівництва на щитові будинки, в цілому по області та по міських і приміських районах ціна (без урахування вартості землі) за минулий місяць склала 1,2 млн руб.

Таблиця 2.4.Средняя ціна пропозиції

Середня ціна пропозиції

динаміка

Ленобласть

СПб і передмістя

Ленобласть

СПб і передмістя

Тип будинку

руб. / кв. м

тис. руб.

руб. / кв. м

тис. руб.

руб. / кв. м

%

руб. / кв. м

%

блоковий

26 761

3 649

38 502

7 010

3 083

13.02%

-7 767

-16.79%

дерев'яний

21 842

2 131

31 910

3 507

-930

-4.09%

-3 113

-8.89%

газобетон

20 685

3 597

38 903

8 228

-4 884

-19.10%

-3 551

-8.36%

цегляний

24 267

3 388

36 166

8 031

-1 773

-6.81%

-4 537

-11.15%

щитової

15 035

1 248

17 947

1 227

-1 367

-8.33%

-8 384

-31.84%

Найбільший розмір загальної площі біля будинків з газобетону і цегли. Площа даних об'єктів в Ленобласті, розташованих на ділянках під індивідуальне будівництво, склала в середньому 220 кв. м і 170 кв. м відповідно, у садівництві - в середньому 97-114 кв. м. У районах Петербурга середня площа цегляних будинків - 235 кв. м і 172 кв. м (в залежності від статусу ділянки), розмір будинків з газобетону в середньому 224 і 157 кв. м (ІЖС і в садівництві відповідно). Мінімальні площі у щитових будинків в садівництві. Так, в Ленобласті, а також в Петербурзі і приміських районах на кінець місяця середній розмір склав - 61 кв. м і 58 кв. м відповідно.

Ріс.2.16.Средняя площа житлових будівництв по матеріалу стін, кв. м

Найдорожчими за вартістю ділянок в Петербурзі і приміським районам є Приморський, Курортний і Виборзький райони Санкт-Петербурга. Вартість земельних ділянок без будівель зі статусом ІЖС в середньому становить 6-8 млн руб., Ціна сотки землі 408-548 тис. Руб. Ділянки ІЖС з домоволодіннями в найдорожчих районах пропонуються в середньому близько 12 - 15,7 млн ​​руб., Де вартість самого будинку (за вирахуванням вартості землі) становить 6-10 млн руб. (Це 42-56 тис. Руб. За кв. М).

Найдешевшим пропозицією з продажу заміської нерухомості в Ленінградській області (без урахування віддалених районів) є ділянки в садівництві Лузького району. Вартість ділянки тут в середньому обійдеться в 273 тис. Руб. (27,9 тис. Руб. За сотку), середня ціна пропозиції ділянки з домоволодінням - 1,7 млн ​​руб., Де ціна побудованого будинку (за вирахуванням вартості землі) в середньому становить 1,4 млн руб. - 17,3 тис. Руб. за кв. м.

Таблиця 2.5. Ціна ділянки

район

Ціна ділянки

Ціна приватних будівель, без урахування вартості землі

Ціна ділянки з житловим будівництвом

ІЖС

САД

ІЖС

САД

руб. / сот.

тис. руб.

руб. / сот.

тис. руб.

руб. / кв. м

тис. руб.

тис. руб.

тис. руб.

Волосовський

32 343

640

н / д

н / д

24 460

3 000

3 640

н / д

Волховський

52 497

866

32 083

354

17 121

1 520

2 386

1 874

Виборзький ЛО

103 694

1 586

93 713

1 000

25 312

3 437

5 023

4 437

Гатчінскій

97 134

1 522

73 860

677

19 611

1 997

3 519

2 673

Кингисеппский

67 738

648

17 687

280

19 468

1 625

2 273

1 905

Кіровський ЛО

86 825

1 249

74 540

644

20 216

2 154

3 403

2 799

Ломоносовський

111 340

1 753

84 697

944

24 247

2 604

4 357

3 548

Лужский

40 364

750

27 868

273

17 313

1 402

2 152

1 676

Приозерский

86 404

1 466

67 084

579

25 990

3 398

4 864

3 977

Тосненський

83 066

1 168

53 236

511

18 990

1 790

2 958

2 301

Всеволожский

249 745

3 612

131 981

1 367

29 426

4 820

8 432

6 187

Колпинский

298783

3 116

н / д

н / д

21 820

1 992

5 108

н / д

курортний

408 575

6 155

377 549

2 293

41 462

6 076

12 231

8 368

Петродворцовий

328664

4 399

170 333

1 410

38 985

5 479

9 878

6 889

Пушкінський

341427

4 684

190 983

1 509

33 716

3 761

8 445

5 270

Виборзький СПб

408 963

6 019

н / д

н / д

42 017

9 709

15 728

н / д

Красносельський

253 087

3 180

122 268

1 093

26 438

4 327

7 507

5 420

Приморський

547 691

8 337

н / д

н / д

55 454

6 768

15 104

н / д

У рейтингу найдорожчих ділянок на ринку заміської нерухомості в 2013 році лідируючу позицію займають ділянки під індивідуальне будівництво в Курортному районі. У сел. Комарово виставлені 2 ділянки, вартістю 95 і 90 млн руб., Площею 380 і 80 соток. За 58 млн руб. продається ділянка в Сестрорецьку, площею 37 соток.

Найдорожче домоволодіння на кінець місяця розташоване в сел. Стрельна Петродворцового району СПб - це будинок площею 593 кв. м, вартістю 185 млн руб. і будинок в сел. Юккі Всеволожского району ЛО, площею 1300 кв. м, за ціною 180 млн руб.

Таблиця 2.6.Рейтінг найдорожчих ділянок без будівель

район

Населений пункт

Площа

ділянки,

соток

статус

ділянки,

ІЖС / сад

додаткові відомості

Ціна, тис. Руб.

Ціна,

руб. / сот.

СПб, Курортний

Комарово

380

ІЖС

ком-ції по кордоні

95 000

250 000

СПб, Курортний

Комарово

80

ІЖС

1-я лінія, заливши, 40кВт

90 000

1 125 000

СПб, Курортний

Сестрорецк рвул. Комунарів, 10-12

37

ІЖС

58 000

1 567 568

СПб,

Красносельський

Горелово

354.8

ІЖС

к-ції по межі, зона суспільно-целов.

50 000

140 845

Ломоносовський

цер. низині

488

ІЖС

Воца, газ, ел-во, воцопр., канализ., рівний, Кац-1км.

45 000

92 213

Всеволожский

Містолово цер.

300

ІЖС

ділянку 300 соток ІЖС Містолово південний

45 000

150 000

Таблиця 2.7. Рейтинг найдорожчих ділянок з житловим будівництвом

район

об'єкт

Населений пункт

статус

ділянки,

ІЖС / сад

Площа

ділянки,

соток

Площа будинку, кв. м

Тип

будинки

додаткові

відомості

Ціна,

тис.

руб.

СПб,

Петроцворцовий

цом

Стрельна,

Красносільське

ІЖС

40

593

БЛ

еліт. жив цом

185 000

Всеволожский

цом

Юккі

ІЖС

20

1300

До

повн отц, басейн, кінозал, ліс, озеро

180 000

СПб, Курортний

коттецж

Репино

ІЖС

17

400

До

торг, заливши, все ком., гараж

158 000

СПб, Виборзький

коттецж

Виборзький, Б. Озерна вул.

ІЖС

35

466

До

89111115466, еліт. нов. особняк.

100 000

СПб, Приморський

цом

Лисий Ніс смт, Нижня вул.

ІЖС

12

500

До

особняк в

класичному стилі в Лис. носі

99 000

Всеволожский

коттецж

Токсово

ІЖС

100

300

До

8921-35-35-182 цом з басейн., Озеро-100м

99 000

Таблиця 2.8 Рейтинг найдешевших ділянок без будівель

район

Населений пункт

Площа

ділянки,

соток

статус

ділянки,

ІЖС / сад

додаткові відомості

Ціна, тис. Руб.

Ціна,

руб. / сот.

Волховський

Пупишева СНТ "Затишок 1"

7.5

САД

приват., н / разработ., ім. під'їзд, ел., колонка

90

11 250

Киришский

пл. 52 км, САД Глобус

10

САД

собств, пп, ел-во, вода

100

10 000

Кіровський

Назія

6

СНТ

рівний, поруч ліс

120

20 000

Киришский

Посадників Острів дер.

12

САД

чудові ділянки в садівництві

125

10 417

Кингисеппский

Тікопісьс-під

10

САД

док. готові

130

13 000

Лужский

д. Заозерье

15

ІЖС

Володарське сільське поселення

140

9 333

Таблиця 2.9. Рейтинг найдешевших ділянок з житловим будівництвом

район

об'єкт

Населений пункт

статус

ділянки,

ІЖС / сад

Площа

ділянки,

соток

Площа будинку, кв. м

Тип

будинки

додаткові

відомості

Ціна, тис. Руб.

Кіровський

дача

Грибне мас.

САД

6

ЩИТ

соб-ть

300

Гатчінскій

дача

Красниці

САД

6

15

Спб-50км

300

Киришский

хата

Солониці д.

ЗНП

6

46.3

БР

Садовий будинок розташований на ділянці в живо

300

Волховський

дача

Пупишева

СНТ

5.5

60

БР

уч-к, будинок, баня

320

Киришский

дача

Посадників Острів дер.

САД

6

50

ЩИТ

дачну ділянку, будинок

330

Волховський

хата

Пупишева

САД

15

50

БР

док. гот, ділянки м. нарізно 9 + 6.5сот., отл. місце

330

У рейтингу найдешевших ділянок на ринку заміської нерухомості 2013 р лідируючі позиції займають ділянки в садівництві. За 90 тис. Руб. пропонується ділянка площею 7,5 сотки в Пупишева Волховського району, за 100 тис. руб. можна придбати ділянку площею 10 соток, розташований в садівництві Глобус Кіришської району ЛО. Найдешевші будинки / дачі на кінець місяця пропонуються в Волховському, Кіришської і Лужском районах ЛО, це щитові дачні будиночки. Мінімальна ціна у будівель, площею 15 -25 кв. м, розташованих на ділянці 6 соток, вартістю 300 тис. руб.

У Ленінградській області за 1 півріччя 2013 року введено близько 557 тис.кв.м. загальної площі житла, в тому числі ІЖС близько 132 тис.кв.м., побудовано 9348 квартир і 690 індивідуальних житлових будинків (для порівняння за відповідний період 2012 року було введено 408 тис.кв.м., в тому числі ІЖС 245 тис. кв.м). Обсяги житлового будівництва зросли в 1,7 рази - з 672 тисяч квадратних метрів у 2006 році до 1,149 млн. Кв. м. в 2012 році.

Міністерством регіонального розвитку Російської Федерації затверджені прогнозні показники введення житла для Ленінградської області до 2020 року, згідно з якими в Ленінградській області має бути введено:

в 2014 - 1385 тис.кв.м.,

в 2015 - 1650 тис.кв.м.,

в 2020 році - 2729 тис.кв.м.

В даний час будівництво ведеться на 297 будівельних майданчиках площею житла, що зводиться порядку 3,3 млн.кв.м. (Для порівняння у відповідному періоді 2012 року побудова здійснювалося на 220 будівельних майданчиках, площею 2,0 млн.кв.м.).

Активно житлове будівництво здійснюється на територіях, прилеглих до Санкт-Петербургу. На частку цих районів припадає 70% всього житла, що будується. Лідерами серед муніципальних утворень щодо введення в дію загальної площі житлових будинків на 1 липня 2013 року стали Всеволожский район (242,3 тис. Кв. М.), Гатчинський район (65 тис. Кв. М.), Виборзький район (53 тис. кв.м.) і Ломоносовський район (36,5 тис. кв.м.). Однак непогані показники показує і Тихвинський район - 31,5 тис.кв.м житла.

Найгірші показники по введенню житла показують:

Сланцевський район (2010 рік - 1,4 тис кв.м., 2011 і 2012 роки - трохи більше 3 тис.кв.м, 1 півріччя 2013 року - 718 кв.м), Бокситогорський район (2011 і 2012 роки - близько 5,4 тис кв.м, 1 півріччя 2013 року - 2,2 тис.кв.м), і Лодейнопольський район (2010 і 2012 роки - близько 10,5 тис.кв.м, 2011 рік - 7,1 тис.кв.м) і Подпорожскій район (2010р. - 6, 8 тис кв.м., 2011 рік - 9,8 тис.кв.м, 2012р. - 14,5 тис.кв.м., в 1 півріччі 2013 року - 424 кв.м).

У Сланцевском районі здійснюється тільки індивідуальне житлове будівництво. Понад 70% ІЖС в Боксітогорск районі. В середньому побудовано близько половини від загального обсягу введення в експлуатацію приватних будинків в Лодейнопольском і Подпорожском районах.

Важливий напрямок у розвитку житлового будівництва в даний час, що дозволяє змінити існуючий вигляд багатьох населених пунктів Ленінградської області - ліквідація аварійного житлового фонду і будівництво житлових будинків для переселення громадян з аварійного житла.

Урядом Ленінградської області затверджено регіональну адресна програма з переселення громадян з аварійного житла на 2013 - 2015 роки, яка передбачає розселення протягом 3-х років всіх багатоквартирних житлових будинків, визнаних аварійними до 1 січня 2012 року. Це близько 170 тисяч квадратних метрів. На ці цілі буде витрачено понад 6 мільярдів рублів і побудовано близько 200 тисяч квадратних метрів впорядкованого житла. В основному, з урахуванням особливостей Ленінградської області, планується малоповерхове житлове будівництво.

За рахунок цієї програми немає можливості збільшити житлове будівництво тільки в Сланцевском районі, так як згідно з реєстром аварійного житла, визнаного таким до 1 січня 2012 року, зазначеного житла на території району немає.

В інших районах до 2016 року замість аварійних, будуть побудовані нові малоповерхові житлові будинки. Найбільше аварійного житла (не рахуючи районів, прилеглих до Санкт-Петербургу) в Волховському районі (850 квартир загальною площею 34,8 тис. Кв.м.), далі йде Подпорожскій район (525 квартир загальною площею 19,8 тис.кв. м), Бокситогорський район (242 квартири площею 9,6 тис. кв.м), Лодейнопольський район (203 квартири - 7, 3 тис. кв.м) і т.д.

Іншим важливим напрямком в забезпеченні житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов, є реалізація обласного закону від 14.10.2008 № 105-ОЗ «Про безкоштовне надання окремим категоріям громадян земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва на території Ленінградської області». Муніципальними районами Ленінградської області було надано в 2012 року 1427 земельних ділянок, за 1 півріччя 2013 року надано 484 ділянки площею 547,3 тис. Кв.метрів. Всього з моменту дії закону надано 4229 земельних ділянки загальною площею 522,8 га. В даний час загальна кількість заяв громадян - 19864. Щокварталу до органів місцевого самоврядування громадяни подають в середньому близько 300 нових заяв.

У районах, які не мають кордонів з Санкт-Петербургом, безкоштовними земельними ділянками забезпечується приблизно половина від загальної кількості бажаючих. Отже, даний напрямок у віддалених районах необхідно розвивати, тим більше, що Уряд Ленінградської області виділяє кошти на забезпечення ділянок, виділених багатодітним сім'ям, молодим сім'ям та фахівцям, інженерної та транспортної інфраструктури.

Слід зазначити, що в Боксітогорск районі всього 10 заяв, з них 5 ділянок надано раніше і 5 ділянок планується надати в поточному році. Досить мало заяв в Подпорожском районі - 48 (в 2013 році планується надати 12 ділянок) і в Сланцевском районе- 117 (в поточному році планується надати 30 ділянок).

Одним з основних показників, що вказують на наявність проблем в житловому будівництві в районах, які не мають кордонів з Санкт-Петербургом, це незатребуваність житла. Забудовники не готові будувати житло, не будучи впевненим, що житло буде продано. Наприклад в п.Форносово Тосненського району, в г.Сосновий Бор і в г.Кіріші в 2012 році через відсутність заявок не відбулося аукціони з продажу права оренди земельних ділянок для будівництва багатоквартирних житлових будинків. У г.Любані Тосненського району забудовником ТОВ «ДСК-5» зведена коробка житлового будинку, однак бажаючі придбати житло відсутні, в результаті будинок стоїть недобудованим, в г.Тихвин побудовані будинки досить довго заселяються.

Разом з тим, у зв'язку з будівництвом морського порту в пос.Усть-Луга, досить активно розвивається і житлове будівництво.

Ціна на житло у віддалених районах досягає 14 тис руб кв.м. (В Сланцевском районі), 31,7 тис.руб.за кв.м в Боксітогорск районі і далі ціна у віддалених районах коливається від 33,6 до 37,5 тис.кв.м.

Рівень безробіття приблизно відповідає рейтингу районів за обсягом будівництва житла і ціною квадратного метра. Найвищий рівень безробіття в Боксітогорск, Сланцевском, Лужском і Тихвинском районах.

Кількість населення найменше в Лодейнопольском районі - 30,7 тис. Осіб, далі йде Подпорожскій район (31,7 тис.осіб) та Сланцевський район (43,5 тис. Осіб).

Таким чином, можна робити висновок, що житловому будівництву в першу чергу буде сприяти розвиток виробничих і сільськогосподарських зон поселень, в другу чергу - забезпечення комфортного середовища проживання і життєдіяльності проживають там громадян, шляхом будівництва об'єктів соціальної, інженерної і транспортної інфраструктур на територіях житлових кварталів.


Головна сторінка


    Головна сторінка



Аналіз ринку нерухомості Виборзького району Ленінградської області

Скачати 110.31 Kb.