Дата конвертації11.06.2018
Розмір133.48 Kb.
Типреферат

Скачати 133.48 Kb.

Доступне житло. Люди і національний проект

Доступне житло. Люди і національний проект

Вступ

Серед висунутих Президентом Путіним пріоритетних національних проектів

«Доступне житло» займає особливе місце, будучи безпосередньо адресовано здоровим і

хворим, жителям міст і сіл, які мають дітей - школярів або студентів, або давно

їх виростили, або не мають дітей зовсім. Актуальною житлова проблема була в

Росії всі роки радянської епохи - не дивно, що після майже десятирічної паузи,

викликаної повсюдно, крім Москви, різким скороченням будівництва, гострота цієї

проблеми зросла ще. Більш того, як можна було переконатися з недавнього виступу

віце-прем'єра Дмитра Медведєва, федеральна влада віддає собі звіт в тому, що

досягнення поставленої мети вже в перші місяці наштовхнулося на безліч

проблем. Фактично поняття «проект» було вкинуто в ЗМІ, якщо так можна

висловитися, на виріст - поки що мова йде про постановку найближчої мети,

сформульованої як подвоєння виходу будівельного комплексу країни за рахунок

істотного збільшення коштів, що виділяються на підтримку іпотечного кредитування

будівництва. Перекласти мета і фінансові ресурси в пакет реальних проектів

належить в такі стислі терміни, що вірна формулювання технічного завдання,

закладається в основу будь-якого проекту, придбала ключове значення.

У найзагальнішому вигляді проблемна ситуація виглядає наступним чином. Число сімей,

які ні за яких умов не зможуть скористатися навіть пільгової іпотекою і

потребують надання їм соціального житла, становить близько 4,5 мільйона.

Це якщо орієнтуватися на списки черговиків, тоді як, за експертними оцінками,

слід розраховувати на як мінімум удвічі більшу величину. До цього слід

додати 1 млн. 200 тис. сімей, надання яких безкоштовного житла має бути

здійснено за зобов'язаннями держави: це сім'ї військовослужбовців, ветеранів

воєн, чорнобильських інвалідів, вихованці дитячих будинків та т. д. У сукупності мова

йде про 35-40 млн. чоловік, тобто майже про чверті населення країни.

Крім того, за рахунок прискорилося процесу старіння старої забудови вимагають

капітального ремонту близько 300 млн. м2жілья, і ця величезна величина щорічно

зростає приблизно на 10%.

В кінці 70-х років будувалося близько 76 млн. М2ежегодно, тоді як результатами 2005

року оцінюються в 43,5 мільйона. Уже з зіставлення всіх цих величин зрозуміло, що

задача подвоєння обсягу будівництва за кілька років зможе стати лише першим кроком

до вирішення житлової проблеми, в результаті якого по забезпеченості пристойним

житлом Росія від сьогоднішніх 19 м2на людини зуміє наблизитись до України (26 м2)

або Чехії (28 м2). Зіставлення з розвиненими країнами Заходу поки що позбавлене сенсу.

Для того щоб вийти на реальне вирішення російської житлової проблеми, щорічний

обсяг будівництва житла необхідно довести приблизно до 140 млн. м2. В той же час

будівельники в один голос заявляють, що і встановлена ​​національним проектом планки не

забезпечена необхідним обсягом вітчизняного виробництва цементу та інших

матеріалів. Їхня логіка була б ідеальна, якби не одна обставина: справа йде

саме так, якщо продовжувати той тип будівництва, який залишається провідним -

багатоповерхові, багатоквартирні будинки з досить високим витрачанням цементу і

металу.

Величезною перешкодою для розгортання масового будівництва поряд з нестачею

коштів населення є відсутність сучасних генеральних планів в більшості

населених пунктів країни і гостра нестача професійних кадрів для розробки

таких планувальних документів в короткий час. Зрозуміло, що без активної логістики

масової забудови вкидання значних коштів на ринок іпотеки може призвести не

стільки до зростання обсягів будівництва, скільки до подальшого зростання цін на житло.

Завдання, поставлені національним проектом, можуть бути вирішені, але для цього

необхідно розлучитися з чималим числом застарілих забобонів і перейти до серії

дій, здатних перевести проблему зі стадії обговорення того, як контролювати

виділені кошти, на етап прийняття рішень щодо того, на що слід їх

витрачати і як доцільно це робити. Цьому і присвячена наша брошура.

Відразу ж відзначимо, що досить суттєвою перешкодою до досягнення поставленої

мети є грубі недоліки, що містяться в Земельному, Житловому та

Містобудівній кодексах, прийнятих Державною думою без необхідної

експертного опрацювання. Досить сказати, що вимога, згідно з яким

виділення ділянок під забудову повинне здійснюватися виключно через

аукціони, практично означає, що для будівництва соціального житла не буде

майданчиків, оскільки їх перехоплять забудовники дорогого житла, яким буде

необхідно окупати завищені витрати на придбання землі. У той же час цілком

розумне ухилення від виконання цієї норми муніципалітетами на законній

підставі трактується антимонопольною службою як незаконні дії, пізніше

неминуча зупинка будівництва. Коригування кодексів в опорі на широке

експертне їх обговорення виявляється умовою номер один для того, щоб всерйоз

приступити до реалізації національного проекту.

Не менш істотним є грамотна побудова типології житла під

поставлену мету. Це питання далеко не технічний. Справді, можна без кінця

повторювати, що необхідно подолати монополізацію в будівельному бізнесі, але

зробити це можна тільки в тому випадку, якщо реально впустити на ринок житла середній

бізнес. У свою чергу, зробити це можна тільки при масовому переході до

будівництва односімейних житлових будинків (окремих, зблокованих або зібраних в

таунхаус), так як при високій вартості банківського кредиту фірма середнього масштабу

в принципі не в змозі навіть приступити до будівництва типового багатоповерхового будинку

на сто - двісті квартир. Проте розробники національного проекту не

позначили такого роду пріоритет, внаслідок чого будівельний комплекс орієнтований

на відтворення звичної для себе схеми багатоповерхового дорогого будівництва.

Прихильники цієї традиційної для нас схеми переконують опонентів, що при масовій

малоповерхової забудови збільшуються площі та розтягуються комунікації, що

здорожує будівництво. Це звучить переконливо, але в такій аргументації багато

лукавства: при переході до сучасних автономних систем опалення і гарячого

водопостачання, до групових малоформатних систем каналізації серйозного

збільшення витрат на інженерні мережі не відбувається, тим більше що прибираються

вертикальні розводки мереж по поверхах, немає потреби в дорогих ліфтах і т. п.

Головне - необхідність бачити нерозривний зв'язок між будівництвом і житлово-

комунальним господарством, необхідність враховувати не тільки підготовчі і

будівельні витрати, а й сукупні витрати на експлуатацію житла, які - при

нераціональному вирішенні - можуть означати гігантське подорожчання в масштабі країни.

Принципово важливо піти від оцінки проекту в квадратних метрах (такої практики в

світі немає), перейшовши до звичайного розрахунку в житлових одиницях - квартирах або окремих

будинках. Справді, 500 м2могут насправді означати дві великі квартири

або десять невеликих. При розрахунку виходу в квадратних метрах будівельним фірмам

вигідніше будувати великі квартири, ніж компактні, оскільки в другому випадку різко

збільшується число кухонь і ванних кімнат. У Москві це призвело до того, що на

надання соціального житла за характерними для нього скромним нормативам

площі практично немає будівель. Втім, питання про соціальне житло далекий від

простоти, адже змістовна постановка задачі означає відповідь на питання: хочемо ми

просто надати людям кров або хочемо того, щоб діти, які виростають у соціальному

житло, виростаючи, могли піти з нього, переходячи в іншу соціальну категорію?

Очевидно, що вирішити так поставлене завдання в рамках одного житлового будинку

надзвичайно важко і лише в рамках цілого кварталу можна доповнити

скромне індивідуальне житло настільки необхідними публічними просторами для

спорту і дозвілля.

Більш того, здавалося б, розумно звернути увагу на те, що, за винятком

найбільших міст, переважна частина будівельної активності в Росії в останні

роки - це якраз індивідуальні будинки, що зводяться за типовими проектами і без проектів, своїми

силами або найманою працею вельми різної якості. Звернувши на це увагу, розумно

докласти максимум зусиль для того, щоб стимулювати розробку ефективних

проектів з використанням місцевих матеріалів, створення середнього масштабу

підприємств з виробництва будівельних конструкції і деталей, розробку

Спрощене регламентів виділення майданчиків під індивідуальне будівництво. тим

Проте інтерпретатори національного проекту схиляються до того, щоб трактувати

завдання в категоріях будівництва, характерного для найбільших міст.

Автори ліберальних реформ 90-х років і їх консультанти взяли більш ніж

оригінальне трактування вирішення житлової проблеми в Росії, стверджуючи

необхідність і раціональність тотальної приватизації квартир. Однак варто було б

з увагою поставитися до того факту, що ніде в світі частка власного житла городян

не перевищує половини його обсягу, тоді як половина, а то й дві третини житлового фонду -

це прибуткові будинки, в яких сім'ї знімають квартири за своїм рівнем доходу.

На жаль, розробники Житлового кодексу, а слідом за ними і чиновники Росстроя,

на яких покладено завдання технічної розробки національного проекту, тяжіють до

тому, щоб вважати придбання квартир громадянами єдиною метою, і

орієнтують витрачання державних коштів виключно на полегшення

процедури покупки житла. При цьому очевидно, що доступність житла в такої стратегії

для дуже значної частини населення, і перш за все для молоді, стає більш

ніж проблематичною.

Розширення свободи вибору виступає у вирішенні житлової проблеми країни як

безсумнівно ключове завдання, для вирішення якої конче необхідний діалог влади і

експертного співтовариства, муніципалітетів і жителів. Цілком очевидно, що при

величезній різноманітності природних умов і життєвих укладів в Росії єдині

принципи реалізації національного проекту повинні знайти безліч форм реального

проектного вираження. При необхідної централізації контролю над витрачанням

коштів на здійснення національного проекту існує не менш значуща

потреба в громадському експертному контролі над самою постановкою конкретних

задач і над логікою їх вирішення. Житлову проблему і способи її вирішення необхідно

перевести в категорії житлової політики, яка повинна бути зрозуміла кожному,

повинна бути зрозуміла і прийнята кожним.Розгортання національного проекту

«Доступне житло» в принципі несе в собі шанс активного конструктивного

співпраці державної влади федерального і регіонального рівнів,

муніципального управління та громадян, але для того щоб цей шанс реалізувати, шлях до

виробленню повноцінної житлової політики повинен бути прокладений через відкриту

ділову дискусію. Відомства - одна зі сторін такої дискусії, іншу сторону

формує аргументація незалежних експертів.

В'ячеслав Глазичев

Трохи історії

Сучасне російське ЖКГ виникло не відразу і не на порожньому місці. йому

передувала насичена багатовікова історія.

Житло в містах дореволюційної Росії

М. Булгаков вустами одного зі своїх героїв зауважив, що москвичі залишилися в общем-то

непоганими людьми, ось тільки квартирне питання їх зіпсувало. Зауважимо, що це було

сказано після Жовтневої революції. А як жили москвичі (і жителі інших міст

Росії) до цієї самої революції?

У XIX - початку XX століття в Росії городяни жили в основному в приватних будинках,

державного або муніципального житла не було. Приватні будинки були на одну

родину, односімейні - дерев'яні або кам'яні (для тих, хто багатший), і

багатоквартирні. Практично всі багатоквартирні будинки представляли собою так

звані прибуткові будинки. Прибутковий будинок будувався приватною особою - підприємцем

- за власний кошт для отримання прибутку шляхом здачі квартир в оренду. Цей дім

належав власникові на правах приватної власності, квартири здавалися в оренду за

комерційною ціною (зрозуміло, без будь-якої приватизації). Будь-яка людина, що побачив на

під'їзді, або на воротах будинку, або в газеті оголошення про наявність в будинку вільної

квартири, якщо його влаштовувала ціна, міг укласти договір з господарем (або

керуючим), часто усний, і в той же день вселитися в квартиру.

Не потрібні були ні прописка, ні ордер або інші довідки і папери. Правда, слід було

зареєструватися в місцевому відділенні поліції, і не зареєструвалися строго

карали. Закони захищали квартиронаймача від свавілля власника. якщо мешканець

справно платив квартплату і не порушував порядку, домовласник не мав права його

виселити. Але якщо мешканець не вносив плату або порушував порядок, то за допомогою поліції

швидко опинявся на вулиці. Звичайно, господар, домовласник стежив (сам або через своїх

керуючих і прикажчиків) за чистотою та справністю свого майна, т. е. будинки.

Адже в брудний, неохайний будинок не залучиш клієнтів, поганий стан будинку

знижувало ціну оренди квартир і відповідно доходи власника.

За порядком у будинку і у дворі стежив двірник. Двірник в ті часи був не тільки

прибиральником території, але виконував ще й адміністративні функції. Він зобов'язаний був

доповідати місцевому відділенню поліції (квартального наглядача) про всі

порушення порядку в будинку, про незареєстрованих мешканців і т. д. Двірник завжди

знаходився невідлучно при будинку і жив тут же в службовому приміщенні. за порядком

стежила місцева поліція, городові, які постійно патрулювали територію (за

це їх ще називали «бували в"). Вночі постійно чергував нічний сторож. всюди

стояли ще й стаціонарні поліцейські пости - будки, в яких сидів поліцейський -

будочник. Тому у дворах і на вулицях був порядок, в «хороших» районах було

спокійно: і вдень, і в темний час доби можна було без побоювання ходити по вулицях. В

випадку будь-яких пригод двірник, будочник або городовий швидко приходили на

допомога. Нерідко додаткові пости будочники засновувалися домовласниками,

які в цьому випадку брали на себе витрати по їх утриманню.

Ціни за оренду квартир коливалися істотно, але в цілому не були високими, адже

залом ціну господар ризикував залишитися без мешканців. Ціни регулював ринок, попит

і пропозиція, а міська адміністрація брала участь в регулюванні цін тим, що

домовласник мав право підвищувати квартплату тільки один раз в рік. Звичайно, ціни

варіювалися в широких межах: від дорогих, хороших квартир в центрі до дешевого

житла низької якості на околиці або у флігелях на задніх дворах. Досі

центральні райони Москви прикрашають прекрасні багатоквартирні будинки - колишні

дохідні Г. Солодовникова, Ф. Афремова, В. Ісакова та ін. Диференціація цін

приводила до того, що в одному будинку селилися мешканці приблизно одного достатку - або

робітники, робітники, ремісники, або середній клас: професора, чиновники,

юристи, або вищий: банкіри, аристократи, сенатори. Це покращувало психологічний

клімат в будинку, сприяло мирному сусідському співіснування.

У будинках, де жила більш-менш заможна публіка (середній клас і вище), в

під'їздах чергували швейцари, на сходових майданчиках були килимові доріжки,

дзеркала, фікуси з пальмами в діжках. Дама, яка прийшла в гості, перш ніж подзвонити в

квартиру, могла поправити зачіску перед дзеркалом. Зрозуміло, що в такому будинку

професор Преображенський міг спокійно залишити свої калоші внизу, не боячись, що ні

знайде їх завтра вранці.

Надзвичайно просто вирішувалося питання з переїздом на нове місце проживання. Не треба

було ні продавати, ні міняти квартиру. Досить було заплатити квартплату за

поточний місяць, після чого договір найму без проблем розривається і людина могла в той же

день переїхати на нову квартиру. Додайте до цього, що послуги з перевезення меблів

коштували дуже дешево. Багато вибирали собі квартиру ближче до місця роботи або служби,

театрали - ближче до театру, любителі прогулянок у парку - поблизу від парку і т. д. Так

як квартири не належали мешканцям і не брали участь в купівлі-продажу, то не було і

криміналізації навколо житла.

Іноді кілька людей наймали квартиру в складчину, і вільну кімнату можна

було здати в піднайом. Люди самотні або з низьким достатком (це могла бути і сім'я)

жили в дохідних будинках готельного типу, де не було квартир, а були кімнати,

які здавалися в оренду. Нарешті, найбідніші знімали ліжко в нічліжних будинках, або

«Нічліжках», за кілька копійок на ніч (це були найдешевші прибуткові будинки,

давали, проте, найбільшу питому дохід власникам).

Домовласник, господар, керував своїм прибутковим будинком ефективно, забезпечуючи

мешканцям комфорт, собі - прибуток, в міську казну - податки. Дотації прибуткові будинки

не отримували, вони були рентабельними, це був великий сектор міського середнього

бізнесу. У разі неефективного управління домовласник розорявся, будинок переходив до

іншому власнику або перетворювався в нетрі, як сталося з відомою Хитровки в

Москві або Вяземський лаврою в Санкт-Петербурзі. До честі російських домовласників,

трущоб в містах Росії було небагато.

Був ще такий вид житла, як бараки, або казарми, де за низьку плату жили робітники

заводів і фабрик, бараки ці будувалися господарями заводів, т. к. робочими були в

основному переселенці з сіл. За сучасною термінологією це було

відомче житло.

Пропозиція житла відповідало платоспроможному попиту. Кожен без особливого

праці міг знайти собі житло в будь-якому місті у відповідності зі своїми засобами, і в

цьому сенсі житлової проблеми в містах Росії не існувало. Ніхто не ночував

на вулицях, що вважалося бродяжництвом, за яке легко можна було потрапити у

острог.

Муніципального житла в дореволюційній Росії не було взагалі, але було

«Соціальне» житло, т. Е. Житло для самих сірих і убогих. Це були вдома,

містилися на кошти благодійних, релігійних організацій (притулки,

богадільні) та окремих меценатів. Наприклад, в Москві був широко відомий «будинок

безкоштовних квартир », побудований купцями братами Бахрушина на Софійській

набережній. Це був прекрасний великий будинок (зараз в ньому збожеволіє головний офіс

компанії «Роснефть»), який містився повністю на кошти власників, в якому

жили малозабезпечені городяни.

Відзначимо, що допомог, субсидій, дотацій з бюджету не було, казна не брала участь в

вирішенні житлового питання. Ринок в цілому справлявся з усіма проблемами. Тільки в

початку XX століття благодійні будинку, в основному через нестабільність

фінансування, стали частково переходити на казенний кошт, т. е. з'явилися

зачатки муніципального житла. Необхідно також відзначити, що велика частка міської

землі перебувала у власності приватних осіб і вільно купували і продавали.

Структура житлового фонду за формами власності на початку XX століття у великих містах

Росії була приблизно такою:

• приватний односімейний будинок - 50%;

• приватний прибутковий будинок - 40%;

• соціальне житло - 10%.

Так жили городяни в Росії до революції.

радянський період

Необхідно відзначити, що занепад житлового фонду російських міст почався ще у

час Першої світової війни: інфляція підривала будинковий господарство, так як зростання

квартирної плати був штучно обмежений.

Настав 1917 рік, грянула переможна Жовтнева революція, заводи, фабрики,

банки, магазини, і в тому числі житлові будинки, були націоналізовані, стали

власністю держави. Домовласники втекли за кордон, хто не встиг втекти,

був розстріляний або згинув у ГУЛАГу. Управляти будинками стали домкоми на чолі з

Швондер і кулькові, які згодом трансформувалися в нинішні

РЕУ і ДЕЗи. Великі багаті квартири в центрі перетворилися в комунальні, куди

переселили робочих з околичних бараків і бідноту з нічліжок, шляхом примусового

«Ущільнення». Дзеркала були розбиті, пальми і фікуси зів'яли, килимові доріжки

порізали. Вкрали і калоші професора Преображенського. Настав соціалізм.

Днем народження радянської системи ЖКГ слід вважати 24 серпня (по н. Ст.) 1918 року,

коли був опублікований декрет РНК про скасування права приватної власності на

нерухомість в містах. В результаті цього все житло, яке в дореволюційній

Росії було в основному приватним, перейшло в державну власність (потім,

правда, права власності на приватні односімейні будинки повернули їх колишнім

власникам).

Спочатку новоспеченим державним багатоквартирним будинком не керував

взагалі ніхто і вселитися в нього міг кожен бажаючий, до того ж і квартплата була

скасована. Такий стан довго не могло зберігатися, і будинком став керувати будком,

обираний на зборах мешканців. Через деякий час з'ясувалося, що будинковий комітет

управляє будинком неефективно, і після недовгих експериментів з іншими формами

колективного управління - жилтоварищества і ЖАКТом - він був замінений

домоуправом - спеціальним уповноваженим радянської влади. Це був уже фактично

держчиновник. Надалі управління багатоквартирним будинком перейшло до

спеціальним органам державної та місцевої влади (ЖЕКи, РЕУ, ПРЕО,

згодом ДЕЗи).

Це були глибокі інституційні перетворення, точніше, кардинальна ломка

колишньої, дореволюційної системи ЖКГ. Сутність «реформ» полягала в

стовідсоткової націоналізації всіх об'єктів ЖКГ, в переході їх в кінцевому рахунку в

державну власність і відповідно в систему державного

централізованого управління.Характерними, сутнісними ознаками радянської

системи ЖКГ є:

• домінування державної власності на об'єкти ЖКГ;

• командно-адміністративний характер управління через бюрократичні структури,

характеризується низькою ефективністю;

• неринковий економічний механізм;

• спосіб планування всіх показників від витрат, а не від результату (витратний механізм

планування і функціонування);

• відчуження споживачів від процесів управління (відсутність зворотних зв'язків).

Клімат в ЖКГ визначався низькою ефективністю державного сектора.

Відзначимо ще, що на зміну соціального розшарування по районам і житловим будинкам прийшло

змішання, коли в одному і тому ж будинку стали жити люди різного культурного,

соціального і фінансового рівня: разом з професорами, чиновниками і артистами

селили буфетниць, слюсарів, прибиральниць і т. д. Надалі радянська влада свідомо

підтримувала таку політику «соціальної однорідності». Драма такого роду

вимушеного колективізму чудово описана в ранній радянській літературі.

Під час НЕПу, коли держава фактично розписався в неефективності

централізованого житлово-комунального господарства, почали з'являтися вдома,

принципово відрізняються від державних. Йдеться про ЖБК, житлово

будівельних кооперативах - будинках колективної власності і управління, після

насильницького перерви, що тривав до кінця сталінської епохи, що досягли розквіту до

70-х років XX століття. Цей вид житлового будинку демонстрував більш високу ступінь

ефективності: кооперативні будинки виглядали краще і краще обслуговувалися, ніж

звичайні державні, незважаючи на те що права власності та управління були

сильно обмежені. У радянський період з'явився ще й такий сектор житлового фонду, як

відомчі будинки. Це було державне житло, «приписане» або передане на

баланс великих підприємств, організацій і відомств. Керувалися і обслуговувалися вони

спеціальним органом (і з бюджету) відповідної організації.

Основою радянської житлової політики з 1955 року стало масове будівництво

державних дешевих багатоквартирних великопанельних будинків індустріальним

методом. Квартири надавалися органами місцевої влади в порядку черги при

безлічі спеціальних дозволів на позачергову видачу ордерів. квартплата і

оплата комунальних послуг трималися на низькому рівні за рахунок бюджетних дотацій

всім мешканцям без винятку. Радянська влада не заохочувала будівництво

індивідуального (приватного односімейного) житла як елемента буржуазної ідеології.

Існувала заборона на будівництво приватного житла в містах з населенням понад 100

тисяч чоловік, всі повинні були жити в багатоповерхових «шпаківні». Так, напевно,

простіше доглядати за народом ... Кількість приватних односімейних будинків в радянській

Росії різко скоротилося в порівнянні з дореволюційним періодом. необхідно

відзначити, що значна кількість нових квартир, спроектованих як

односімейні, заселялося «з підселенням», так що позбавлення від комунальних квартир

виявилося істотно загальмований. Гальмувалося воно і тим, що нове будівництво

велося майже виключно на місці окраїнних сіл і слободок, що підлягали

знесенню, тоді як старі міські центри повинні були задовольнятися періодичними

«Косметичними» ремонтами. Капітальний ремонт житлових будинків майже не виробляли.

Структура міського житлового фонду за формами власності до 80-х років XX століття в

СРСР була приблизно такою:

• приватний односімейний будинок - 20%;

• державний багатоквартирний будинок - 70%;

• кооператив - 10%;

• приватний прибутковий будинок - 0%.

90-і роки, приватизація

Після краху соціалізму і розпаду СРСР серед численних програм

реформування ЖКГ взяла гору ліберальна концепція, суть якої

полягала в застосуванні ідей приватизації і лібералізації до всіх об'єктів ЖКГ

без урахування їх специфіки. Ведучий гасло часу - приватизувати якнайбільше і

якомога швидше, а далі ринок все сам розставить по своїх місцях. фактично це

вульгарно-ліберальний підхід до реформ, який проявився і в сфері ЖКГ. У рамках

цієї концепції була проведена масштабна безкоштовна приватизація квартир в

муніципальних будинках, в результаті чого в Росії з'явився своєрідний

багатоквартирний будинок. Це гібрид різних форм власності, що не має аналогів

в світі - муніципальний лом з приватизованими квартирами. реформатори дуже

пишаються цією «ринкової» кампанією, але що реально з цього вийшло?

За кількістю приватних власників житла ми наздогнали і перегнали розвинені країни,

проте ця реформа не вирішила жодної проблеми ЖКГ, навпаки, породила масу

нових. Новий вид міського житла - муніципальний будинок з приватизованими

квартирами - не став більш ефективним. Це те ж саме, що намагатися підняти

ефективність роботи держпідприємства шляхом приватизації його верстатів і механізмів.

Це була велика помилка, яка призвела до виникнення стійко неефективною

форми власності, постійно самовідтворюється і не піддається

реформування, справжньої «інституційної пастки».

Власниками дорогої нерухомості стали мільйони малозабезпечених городян,

які виявилися не в змозі ні утримувати її, ні управляти нею, ні захищати її від

злочинних посягань. Десятки тисяч нових власників загинули від рук бандитів

або втратили житло, перетворившись в осіб без певного місця проживання.

Відзначимо, що з проблемою приватизації муніципального житлового фонду стикалися і

інші країни. Наприклад, Великобританія спочатку також пішла по шляху приватизації

окремих квартир. Після того як стало ясно, що завдання підвищення ефективності

утримання та обслуговування житла таким способом не вирішується, влада почала

приватизувати багатоквартирний будинок цілком, ділячи його як майнове ціле на

частки, або «шери». На жаль, цей досвід у нас не було враховано.

Автором і розробником програми безкоштовної приватизації квартир в

муніципальних будинках виступив фонд «Інститут економіки міста», створений на

кошти зарубіжних організацій і зібраний з людей, не помічених раніше в якості

фахівців з ЖКГ. Тодішні російські власті не розбиралися в ЖКГ і сліпо

довірилися «західним фахівцям», які, як тоді вважалося, знають відповіді на всі

питання.

Центральним об'єктом всієї системи ЖКГ є житловий будинок, що надає людям

послуги житла і є замовником комунальних послуг. Необхідно підкреслити,

що основним і єдиним постачальником житлових послуг є саме будинок в

цілому, а не окремо взята квартира (як прийнято вважати в Росії), так як квартира

може існувати тільки в складі дому та якість проживання в ній повністю

визначається властивостями всього будинку в цілому. Житловий будинок надає людині: 1)

житлові послуги безпосередньо (житлове приміщення і комунікації); 2)

комунальні послуги опосередковано (є замовником комунальних послуг:

водопровід, каналізація, опалення, електроенергія, газ і т. д.). Таким чином, можна

вважати, що житловий будинок є своєрідним підприємством з надання

мешканцям житлово-комунальних послуг. Якщо будинок працює ефективно, то мешканцям

надається весь комплекс ЖКГ-послуг високої якості, і навпаки - при

неефективну роботу комплексу мешканці отримують ці послуги низької якості.

При приватизації державного промислового підприємства нерідко йшли

фактично тим самим шляхом, коли цілісні технологічні структури виявилися

розірвані і приватизовані по частинах. Це призвело до паралічу одних підприємств, до

банкрутства і загибелі інших, але, на щастя, цей процес охопив не всі виробництва.

На жаль, в сфері ЖКГ винятків практично не було.

Житло в зарубіжних розвинених країнах

Види міського житла

Всі міські житлові будинки в сучасних зарубіжних розвинених країнах можна

розділити на дві групи - приватний односімейний будинок (будинок для однієї сім'ї, котедж) та

багатоквартирний будинок. В середньому по містах Західної Європи частка приватних

односімейних будинків становить близько 30% всього житлового фонду, в країнах Південної

Європи їх дещо більше - до 40%, в США і Канаді ще більше - до 50%. У великих

містах частка цього сектора житлових будинків нижче, в невеликих, природно, вище, але всюди

частка приватних односімейних будинків велика в структурі міського житла.

Багатоквартирний будинок - це будинок з декількох квартир (від 2 до багатьох сотень), в яких

живуть не пов'язані родинними зв'язками сім'ї (не плутати з будинком, який являє собою

приватні односімейні будинки, зблоковані стіна до стіни). В даний час відомі

три види багатоквартирних будинків, що розрізняються формою власності і управління:

1) приватний прибутковий будинок - приватна форма власності та управління;

2) кондомініум, кооператив - колективна форма власності та управління;

3) муніципальний орендний будинок - державна (муніципальна) форма

власності і управління.

Існують ще багатоквартирні будинки, що знаходяться у власності та управлінні

деяких фірм, організацій та відомств, квартири в яких надаються в оренду

службовцям цих організацій (службове житло, гуртожитки для студентів, казарми для

солдат і поліцейських і т. д.). Це відомче житло, частка якого невелика, тому

розглядати його ми не будемо.

Розглянемо більш докладно ці види багатоквартирних будинків.

Приватний прибутковий будинок

Історично приватний прибутковий будинок (ЧДД) є найдавнішим видом

багатоквартирного будинку в містах. Перші багатоквартирні будинки для здачі квартир

під найм з'явилися ще в Стародавньому Римі в III столітті до н. е. (Вони називалися інсули). ЧДД

займає міцне місце серед міського житла, його частка в містах сучасних

зарубіжних розвинених країн становить до 40%, а в великих містах - до 70% (Нью-Йорк)

і навіть 82% (Відень). Деякі принципи роботи приватного прибуткового будинку вже

розглядалися в попередньому розділі, тому тут доповнимо вже сказане.

ЧДД - це приватна власність домовласника (приватна особа, фірма, банк), квартири

здаються в оренду мешканцям за комерційними цінами без права (природно) приватизації та

не виділені в окремі об'єкти нерухомості. Це комерційне підприємство,

приносить прибуток власникам і податки в бюджет, це великий сектор міського

бізнесу: великого, середнього і малого. Взаємовідносини господаря і мешканця-наймача

регулюються договором та відповідними законами. Найбільшого розквіту ЧДД

досягли в Європі в XIX і початку XX століття, коли в зв'язку з розвитком капіталізму і

зростанням промисловості мільйони селян перебиралися в місто працювати на фабриках

і заводах. Це був «золотий вік» ЧДД, вони дозволили швидко задовольнити потреби

величезних мас людей в житло. В ті часи практично всі багатоквартирні будинки були

приватними прибутковими.

Спочатку в одному будинку домовласники здавали квартири людям різного соціального

рівня: на 1-му поверсі були магазини і крамниці, 2 і 3-й поверхи займали хороші квартири,

чим вище, тим квартири ставали менше і дешевше - аж до комірок на верхньому

поверсі і горищних приміщень, які здавалися бідноті задешево.але такий

соціальний «мікст» протримався недовго, близьке сусідство різних соціальних

шарів породжувало сильний дискомфорт і знижувало попит і ціну оренди квартир, особливо

хороших і дорогих. Поступово відбулася диференціація дохідних будинків по

вартості оренди на дорогі хороші в престижному районі - для багатих, гірше і

дешевше - для середнього класу і дешеві на околицях - для нижчих шарів. В Росії

навіть нічліжки для жебраків, за винятком богаделен, представляли собою дохідні

будинки нижчої цінової категорії.

Домовласник управляє своїм будинком по одній з наступних схем:

• безпосередньо, самостійно;

• через керуючого (фізична особа);

• через керуючу компанію (КК), юридична особа.

З керуючим (або керуючою компанією) домовласник укладає договір на

надання послуг управління будинком і контролює його роботу. якщо керуючий

(Або КК) працює погано, господар договір розриває і підшукує нового. З мешканцем

(Наймачем квартири) також укладається договір, в якому прописуються правила

проживання та ціна оренди. Якщо мешканець справно платить квартплату і не порушує

порядку в будинку, домовласник не має права його виселити, в іншому випадку договір

найму може бути розірваний, а мешканець виселений на вулицю.

Приватний прибутковий будинок як вид житла виявився дуже ефективним. По-перше, це

доступне житло, будь-яка людина може легко найняти квартиру в своїй ціновій категорії

протягом короткого часу. По-друге, мешканець не дбає ні про зміст житла, ні

про управління їм, ні про податки - він просто платить квартплату, всю роботу виконує

домовласник. По-третє, такий вид житла не обмежує свободи пересування

людини, поміняти місце проживання (наприклад, в пошуках роботи) досить просто.

Перерахуємо ще гідності ЧДД:

• мешканець не має власністю в вигляді нерухомості, тому не ризикує її

позбутися (а заодно і свого життя) в результаті злочинних посягань;

• досить високий рівень комфорту проживання та якості обслуговування в

Внаслідок конкуренції домовласників;

• як вид бізнесу є прибутковим, забезпечує поповнення міського бюджету;

• досить ефективне управління будинком, відсутність проблем з неплатежами.

Список переваг ЧДД можна продовжувати, недарма цей вид житла є одним з

основних серед міського житлового фонду. Добре розвинений, широкий, вільний ринок

приватного орендного житла здатний повністю вирішити житлове питання в будь-який

країні.

ЧДД має і недоліки. По-перше, це жорстка регламентація проживання в такому

будинку, зайвого цвяха просто так не заб'єш. По-друге, прагнення домовласників

постійно збільшувати ціну оренди. Але якщо на ринку існує вільна

конкуренція при достатньому пропозиції, то вона не дає цінам злетіти. В даний

час в європейських містах ціна оренди стандартної двокімнатної квартири в

прибутковому будинку становить близько 300-400 дол. в країнах Південної Європи (Іспанія,

Греція, Італія) і 400-500 дол. В Центральній Європі (Франція, Німеччина, Швейцарія).

При середній зарплаті приблизно 2000 дол. Це становить 20-25%, що цілком доступно

для сім'ї з середнім достатком. Підвищенню якості обслуговування і зниження ціни

оренди сприяє діяльність різних об'єднань квартиронаймачів,

наявних у багатьох країнах.

Відзначимо, що в недержавному секторі житла є і ще один вид оренди - оренда

квартири у власника в кондомініумі. Але такий вид оренди не набув великого

поширення, тому що простіше і дешевше найняти таку ж квартиру в прибутковому

будинку.

Кондомініум

Це будинок колективної форми власності і управління. Такі багатоквартирні будинки

з'явилися на початку XX століття, до них відносяться кондомініум, кооператив і існуюча

в деяких країнах (наприклад, Фінляндія, Швеція) форма колективного володіння

типу акціонерного товариства. Найбільшого поширення колективна форма

власності та управління отримала у вигляді кондомініуму.

Кондомініум (за кордоном для стислості його називають «кондо») - це багатоквартирний

будинок разом із земельною ділянкою, оформлені як єдиний комплекс, в якому

квартири є власністю мешканців, а решту майна будинку і земля

є їхньою спільною власністю, без виділення часток (в деяких країнах

земля знаходиться в довгостроковій оренді). Кондо - це власність співвласників, він

є самоврядним об'єктом, зміст і управління ним - обов'язок

співвласників, місцева влада не втручається в їхні справи. Будинок і земельну ділянку

знаходяться в повній юрисдикції співвласників, без їх згоди ніхто не має права ні

знести будинок, ні реконструювати його, ні побудувати щось на території. навіть

парковка чужий автомашини на території кондомініуму заборонена.

У невеликих кондо (5-10 квартир) мешканці самі управляють своїм будинком або наймають

керуючого, але для великих кондомініумів цей спосіб непридатний. Типовим (і

найбільш ефективним) способом управління є наступний: в кожному кондо

формується юридична особа - товариство власників житла (назва в різних

країнах різне) з усіх власників житла. Жоден власник не має права відмовитися від

участі в ньому, т. к. він зобов'язаний нести не тільки тягар утримання, а й тягар управління

своєю власністю. При продажу квартири колишній власник автоматично

виключається з товариства, а новий - включається.

На загальних зборах, що є вищим органом влади в товаристві

власників житла (ТСЖ), вибирається правління, яке здійснює управління

кондоминиумом. Правління може управляти будинком:

• безпосередньо, самостійно;

• через керуючого (фізична особа);

• через керуючу компанію (КК) - юридична особа.

У невеликих кондо правління самостійно наймає слюсаря, прибиральницю, веде

бухгалтерію і т. д., але чаші наймається керуючий, який веде все господарство. В

великих кондо наймається КК, з якою укладається договір на надання послуг

управління.

Фактично завданням правління є пошук керуючого (або КК), укладення з ним

договору управління і контроль над його роботою. Якщо керуючий (або КК) працює

погано, договір з ним розривається (не продовжується) і підшукується новий. В свою

чергу, інші співвласники повинні контролювати роботу правління і переобрати

його в разі незадовільної роботи на черговому (або позачерговому) зборах.

Таким чином реалізується принцип колективного управління. Члени правління за свою

роботу з коштів інших співвласників отримують невелику оплату.

Всі співвласники зобов'язані вчасно оплачувати комунальні послуги і витрати по

обслуговування будинку. КК отримує зазвичай за свої послуги 10% від всіх платежів, т. Е. До

витрат кожної сім'ї на житло додаються 10% за управління будинком. розрахунки за

електроенергію, тепло, водопровід і каналізацію зазвичай здійснюються за вхідними

загальнобудинкових лічильників. У разі несплати ресурсопостачальних організація зазвичай

відключає весь будинок цілком. Однією з найважливіших функцій КК є збір платежів з

мешканців. Кожна квартира платить або за власними лічильників, або за усередненими

на кожного мешканця показаннями вхідних лічильників. В кінці кожного місяця КК

підбиває підсумки і розкладає по поштових скриньках рахунки для оплати. Залежно від

фактичного споживання ресурсів суми можуть відрізнятися від місяця до місяця. В

випадку затримки платежів мешканцем КК застосовує всі заходи впливу до

неплатнику аж до продажу його майна і навіть квартири. У разі продажу

квартири необхідна сума виплачується в рахунок боргу, решта повертається

колишньому власнику.

Колективна форма власності та управління не є ефективною, колективно

управляти нелегко. При неправильному виборі КК і відсутності контролю над її роботою

будинок починає погано обслуговуватися, затримка платежів призводить до систематичних

відключень води, світла, тепла і т. д. Тому поширення кондомініумів після

короткого зльоту загальмувалося. У сучасних зарубіжних розвинених країнах їх частка НЕ

перевищує 20-30% всього міського житла. Через нездатність співвласників

ефективно управляти кондоминиумом можливий і ще важчий варіант: з

погіршенням обслуговування найбільш забезпечені мешканці починають продавати свої

квартири і переїжджати в більш благополучні будинку. Ціна на квартири в цьому будинку

знижується, в нього починають вселятися люди нижчого соціального статусу,

обслуговування ще погіршується, ціни на квартири знижуються ще більше і т. д. - процес

набуває лавиноподібний характер. В кінцевому рахунку квартири знецінюються, будинок

перетворюється в нетрі, заселені безробітними, іммігрантами та іншим

маргінальним людом. А ті, хто спочатку придбав квартири в цьому будинку, втрачають

вкладені гроші. Звичайно, такий сценарій небажаний ні для мешканців, ні для

міської влади, тому для запобігання таких ситуацій вживаються заходи

законодавчого характеру. Будинок, що перетворився в нетрі, «вилікувати», як правило,

не вдається, його можна тільки знести, побудувавши на його місці новий будинок, розбивши сквер або

парк.

Ще один серйозний недолік життя в кондо: обмеження мобільності людини. для

зміни місця проживання (наприклад, в пошуках роботи) необхідно квартиру продати, а на

новому місці купити. Витрати при цьому можуть досягати 10-15% вартості квартири,

крім того, є ризик шахрайства з боку ріелторів-посередників. Тому

власною квартирою обзаводяться чаші люди у віці, вже визначилися в житті,

молоді воліють орендне житло.

Муніципальний орендний будинок

Цей вид житлового будинку відноситься до категорії соціального житла, тому кілька слів

про соціальне житло взагалі. Це житло для найбідніших, які не можуть

самостійно вирішити житлові проблеми. Їм допомагають, щоб вони не жили на

вокзалах, на лавках у парку, на звалищах і т. д. Соціальне житло існує в багатьох

країнах, можна виділити три способи допомоги малозабезпеченим:

• надання квартири в муніципальному орендному будинку;

• оренда квартири для незаможного в приватному прибутковому будинку;

• змішана форма.

Відзначимо, і це принципово, що ніде допомогу малозабезпеченим не надається шляхом

надання житла у власність через дотації для покупки. це суперечить

економічної і соціальної логіці. Бідна людина не в змозі ефективно

містити власність, керувати нею, захищати від злочинних посягань. рано чи

пізно він її втратить і знову стане претендентом на соціальне житло.

У більшості країн малозабезпеченим надають в оренду квартиру в муніципальному

багатоквартирному будинку. Це будинок, побудований на кошти міського бюджету,

що знаходиться у власності та управлінні муніципалітету або спеціалізованої

організації та під його контролем, наприклад, «комунальний будинок» в Швеції, комуна в

Італії, HLM у Франції. Малозабезпечена сім'я, яка подала заяву, отримує квартиру в

такому будинку в оренду або ставиться на чергу, якщо вільних квартир немає.квартира

надається в оренду не на все життя, а лише до тих пір, поки сім'я знаходиться в

категорії «незаможні». При виході з цієї категорії вона зобов'язана звільнити

квартиру, в яку вселяються в порядку черговості інші малозабезпечені. Критерій, як

правило, єдиний - якщо середньомісячний дохід сім'ї за рік менше

встановленого місцевою владою рівня, то сім'я визнається незаможної (в США і

деяких інших країнах критерій інший - якщо середньодушовий дохід члена сім'ї за

рік менше половини такого в середньому по округу). Квартплата і комунальні послуги

в такому будинку приблизно на 50% дотуються з місцевого бюджету. В деяких країнах

(Наприклад, в Голландії) дотація залежить від доходу мешканців: чим він вищий, тим дотація

менше і навпаки.

Управляє муніципальним орендним будинком департамент муніципального житла через

керуючу компанію (найчастіше за все теж муніципальну) або спеціальна житлова

асоціація, яка перебуває під контролем муніципалітету. Ніяких форм самоврядування

(Будинковий комітет і т. Д.) Не існує. До неплатникам застосовують всіх заходів впливу,

включаючи продаж майна за борги, але на вулицю людей не виселяють. Якщо сім'я не в

змозі платити, їй надається додаткова дотація. підлягають обов'язковому

виселенню сім'ї, перестали бути незаможними, але реально цей захід застосовується

Дуже рідко. Муніципальний будинок - це будинок, як правило, спрощеної планування,

нізкокомфортний, розташований в непрестижних районах, крім того, населений

переважно, м'яко кажучи, малосимпатичної публікою. Тому як тільки у сім'ї

з'являються гроші, щоб купити або орендувати пристойне житло, вона якомога

швидше самостійно і без нагадувань залишає цю обитель злиднів.

Муніципальна влада за законом зобов'язані будувати муніципальні орендні будинки для

незаможних на бюджетні гроші. Наприклад, у Франції прийнятий закон, згідно з

якому частка муніципального житла в структурі міського житлового фонду не повинна

бути менше 30%.

Іншим способом забезпечення житлом малозабезпечених є оренда в приватному прибутковому

будинку. За узгодженням з владою (і отримуючи за це певні пільги) домовласник

надає кілька квартир для малозабезпечених, за які повністю або частково

платить муніципалітет. Не всі домовласники погоджуються на це, т. К. Сусідство з

незаможними знижує привабливість і відповідно ціну оренди на інші

квартири в цьому будинку. Йдуть на це, як правило, власники дохідних будинків середньої і

нижчої цінової категорії.

Відзначимо, і це принципово, що ніде місцева влада не використовують для цих цілей

квартири в кондомініумі. По-перше, квартиру необхідно придбавати на баланс

муніципалітету, по-друге, виникають проблеми членства в ТСЖ і участі в

управлінні кондо, що невигідно ні владі, ні співвласникам. По-третє, сусідство з

незаможними створює дискомфорт і несприятливу психологічну атмосферу в

будинку. Відомо, що всього одна сім'я може отруїти життя всьому під'їзду, а то і всьому

дому. Крім того, порушується принцип соціальної справедливості: людині,

заробив своєю працею на квартиру, психологічно неприємно жити по сусідству з

людиною, яка одержала таку саму квартиру безкоштовно. Нарешті, збільшується

ризик маргіналізації такого кондомініуму і деградації його в нетрях стан.

Третій вид забезпечення житлом малозабезпечених - змішаний, коли найбідніших

забезпечують муніципальним житлом, т. е. квартирою в муніципальному будинку, а тих, хто

трохи багатший, - квартирою в приватному прибутковому будинку, що орендується за рахунок

муніципалітету. Такий принцип існує, наприклад, в Фінляндії.

Відзначимо, що в багатьох країнах держава заохочує будівництво житла шляхом

надання громадянам пільгового (а то і зовсім безвідсоткового) кредиту на частину

суми, податкових знижок і т. д. Але ніде участь держави не приймає форму

прямого фінансування або видачі безоплатних субсидій.

Структура міського житла

Кожен вид багатоквартирного будинку, розглянутий вище, задовольняє ті чи інші

потреби жителів міста, кожен вид має свої переваги і недоліки. Тому

в структурі міського житла вони займають свою певну частку. структура

міського житлового фонду складається століттями і залежить від традицій, менталітету,

економічних і політичних реалій, існуючого законодавства. Наприклад, в

США і Канаді люди не люблять багатоквартирні будинки, тим більше колективну форму

власності, тому переважним видом міського житла там є приватний

односімейний будинок. Деякі цифри, що характеризують структуру житлового фонду в

різних країнах, наведені в таблиці 1.

Таблиця 1

Структура в різних країнах різна, але існує одна загальна закономірність:

кількість житла, що перебуває у власності мешканців, приблизно дорівнює кількості

житла в оренду (наприклад, частка власного житла в Німеччині - 40%, Швеції - 45%,

Голландії - 45%, Франції - 55%). Це співвідношення (50:50) є досить

стійким для сучасних розвинених країн і зберігається протягом останніх

декількох десятиліть.

На закінчення глави - замальовка про міський житло в сучасній Франції.

Житло у Франції

У Франції той, хто хоче мати дах над головою, його має. У метро і в коробках на

вулицях живуть тільки клошари, люди, що опустилися і не бажають робити ніяких

зусиль, щоб жити по-людськи. Держава їх тільки безкоштовно лікує, але житло і

пенсію просто так не дає. Потрібно попрацювати, що практично неможливо для

суб'єкта, що знаходиться у вічному запої. Для отримання державного

(Муніципального) житла необхідно подати в муніципалітет міста прохання і

підготувати необхідні документи, що засвідчують вашу особу, тяжке

становище, наявність опікуваних дітей і інших родичів. І звичайно ж, перебування

у Франції має бути законним. Після розгляду цього клопотання виділяється житлова

площа відповідно до нормативів. Звичайно, приватизувати таку квартиру можна, вона

залишається у власності міста.

Охочих отримати соціальне житло багато, а держава не встигає будувати, так як

норма квадратних метрів на людину у Франції зовсім не маленька. доводиться

вставати на чергу і чекати від декількох місяців до декількох років. Можуть дати без

черги при особливої ​​доброзичливості мерії.

В основному таке муніципальне житло будується в промислових містах. таке житло

у Франції називається HLM, і живуть там люди без особливих запитів:

низькокваліфіковані робітники, охоронці, прибиральники та інші представники

низькооплачуваних професій, незаможні. У таких будинках селяться люди, що втратили

або не мають собі застосування, що живуть тільки на державну допомогу. мешканці

таких будинків настільки різняться інтересами, що в співтовариства не об'єднуються.

Єдине спільне - це потреба.

Хоча за французькими законами будувати таке житло зобов'язаний кожне місто, багато

муніципалітети ухиляються від цього під будь-яким приводом або все-таки будують, але десь

небудь на околиці, біля автомагістралей, залізничних шляхів або промислових

територій. Найголовніше - подалі від хороших районів, щоб діти не ходили в одну

школу.

Культурний рівень мешканців таких районів низький. Там поселяються в основному

переселенці з слаборозвинених країн Африки та Азії, які продовжують дотримуватися

свої звичаї і ходять в національному одязі. Особливо віруючі мусульмани не

відмовляються від своїх атрибутів: борода у чоловіків і чорна хустка на голові у жінок.

Дочки таких батьків не ходять в школу - французька безкоштовна

загальноосвітня школа забороняє носіння в класах головних уборів. хлопчики не

проявляють інтересу до навчання. Вони обмежуються написами на стінах рідного під'їзду

і автомобілях сусідів. Позначається надлишок енергії, звільненої від розумових

зусиль. Все, що може ламатися в цих будинках, уже зламано. Залишений біля під'їзду на

дві хвилини велосипед зникне без сліду, а прикутий ланцюгом до огорожі буде

знівечений. Сміття на вулицях - нормальне явище, його викидають з вікон, таргани в

таких будинках - звичайна справа.

Оселилися через незнання в таких будинках вихідці з Росії через якийсь час все ж

вишукують можливість втекти від такого сусідства і вважають за краще платити більше за

зняту квартиру або будинок, але відчувати себе цивілізованою людиною. для

африканців можливість орендувати квартиру, де захочеться, нездійсненна. Щоб уникнути

конфлікту з сусідами власник респектабельного будинку знайде причину для відмови, хоча

за французькими законами всі мають рівні права і расизм заборонений. Таким чином,

іммігранти живуть тільки там, де не живуть люди з достатком. утворюються нелегальні

резервації.

Купівля власного житла - мрія будь-якого. Держава кілька допомагає, даючи

безпроцентну позику в обсязі 100 тис. франків (приблизно 13 тис. дол.) на

значний термін. Можна взяти паралельно позичку в комерційному банку, але вже під

відсотки і гарантії. Багато французів йдуть на такий крок, вважаючи за краще платити у вигляді

відсотків банку приблизно таку ж суму, як господареві знімається житла. Плата за

орендовану квартиру у Франції у 2000 році становила в середньому 3-4 тис. франків в

місяць (приблизно 400-500 дол.) при мінімальній оплаті праці 7 тис. франків

(Приблизно 900 дол.) І середній зарплаті близько 1,8-2 тис. Дол. На місяць. Звичайно,

для реалізації мрії потрібно бути впевненим у своїх силах і мати постійну роботу.

Взявши позику на 10-15 років на додаток до державної позикою, вже можна купити

пристойне житло. При покупці будинку (котеджу) потрібно бути гранично обережним - 8%

будинків у Франції уражено термітами, що перетворюють згодом все дерев'яні

конструкції в труху. Купуючи такий будинок, ви підписуєте собі вирок. визначити

наявність термітів в будинку може тільки фахівець. Не варто скупитися на оплату

експертизи, особливо якщо будинок продається підозріло недорого.

Купуючи квартиру в багатоповерховому кондомініумі, потрібно поцікавитися, коли був

останній ремонт самого будинку. Ремонт будинку правління будинку здійснює кожні п'ять -

десять років, покладаючи всі витрати на мешканців незалежно від їх згоди. такі

обов'язкові платежі вельми обтяжливі. Уявіть, який несподіваний

сюрприз ви можете отримати через місяць-два після покупки квартири в ще не

відремонтованому будинку.

Для французів основними критеріями при купівлі житла є безпека і

спокій, достатня близькість до комерційних зон і транспортних артерій для

поїздок на роботу. Агентства з продажу нерухомості за кожну проведену операцію

беруть 1 3% від суми угоди до 800 тис. франків і 5% від суми більшої угоди.

Потім істотна оплата послуг нотаріальної контори за юридичне оформлення

покупки. Іноземцям не заборонено купувати нерухомість у Франції.

Житло в сучасній Росії

Російський багатоквартирний будинок

Як зазначалося, в сучасних зарубіжних розвинених країнах відомо три види

багатоквартирних будинків: приватний прибутковий будинок, кондомініум і муніципальний

орендний будинок.В результаті безкоштовної приватизації квартир в державних будинках в

Росії з'явився четвертий вид багатоквартирного будинку - принципово новий, який не

має ознак системності, т. е. позасистемний. Основна ознака такого будинку -

змішання форм власності, конгломерат різнорідних власників і наймачів:

власники квартир, комерційні наймачі, соціальні наймачі, власники

нежитлових приміщень, мешканці комунальних квартир, малозабезпечені, маргінали і все, все,

Усе. Серед власників квартир є в наявності істотна неоднорідність: поряд з

заможними людьми квартири приватизували фактично малозабезпечені.

Спочатку такий позасистемний будинок іменувався кондоминиумом, але незабаром стало ясно, що

цей різношерстий контингент ні теоретично, ні практично не здатний

об'єднатися для спільного володіння і управління будинком, тому термін

«Кондомініум» зник з законодавства і був замінений терміном «багатоквартирний

хата". Російський багатоквартирний будинок зі змішаною формою власності, в якому

не створено юридичну особу (ТСЖ), далі скрізь в тексті будемо називати

конгломератом.

Рис 1. Структура житлового фонду (будинків) в сучасній Росії

Конгломерат має невизначену форму власності: до 1 березня 2005 року (дата

введення в дію нового Житлового кодексу) він перебував на балансі юридичної

особи (органу місцевої влади), після 1 березня 2005 року він перейшов «на баланс»

співвласників, які не мають юридичної особи, т. е. став фактично нічиїм.

Російський конгломерат виявився дуже стійкою і живучою формою, він постійно

самовідтворюється. Більшість побудованих після 1992 року і знову споруджуваних

багатоквартирних будинків - це знову конгломерати: частина квартир в них продається, частина

відходить місту в якості муніципального житла і заселяється незаможними, нежитлові

приміщення продаються стороннім юридичним особам. Серед власників квартир

швидко відбувається соціальне розшарування, частина власників бідніє, маргіналізується -

і знову готовий новий «вінегрет»! Причина цього - висока прибутковість при

будівництві конгломератів і продажу квартир у власність (до 200-300%) для

будівельного бізнесу і пов'язаного з ним корумпованого чиновництва.

Приблизно 5% багатоквартирних будинків зуміли створити юридичну особу - ТСЖ і взяти

володіння і управління будинком у свої руки. Ще 5% - це ЖБК радянських часів, які

з самого початку мали юридичну особу і організованих форм колективного

управління.

За весь час реформ в Росії не було побудовано жодного приватного прибуткового будинку. І

це при величезному попиті на орендне житло! Зараз в Росії роль комерційного

орендного житла грають квартири у власності. Цей ринок вузький, в основному

нелегальний, пропозиція невелика, тому ціни дуже високі. Наприклад, в Москві в

2005 року ціна оренди стандартної двокімнатної квартири в непрестижному районі

досягала 500 дол. на місяць, що можна порівняти із Західною Європою (при тому що середня

зарплата приблизно в 10 разів менше). Фактично комерційна оренда квартири в Росії

доступна тільки для сімей з високими доходами. Відзначимо як курйоз поява в

Підмосков'ї дохідних дачних селищ, в яких будинки здаються в оренду, і жодного

приватного прибуткового будинку в Москві!

Серед причин цього відзначимо:

• відсутність законодавчої бази;

• тривалий термін окупності проекту (8-10 років);

• проблеми з приватною власністю на міську землю;

• висока прибутковість при будівництві конгломератів і продажу квартир в

власність;

• протидія будівельної олігархії і пов'язаних з нею корумпованих

чиновників.

Муніципальний багатоквартирний орендний будинок в сучасній Росії також

Відсутнє. Після того як в колишньому муніципальному будинку приватизується хоч одна

квартира, він автоматично переходить в категорію конгломератів. роль муніципального

житла грають квартири, що залишилися неприватизованими. Серед причин цього:

• відсутність законодавчої бази;

• небажання міської влади будувати і обслуговувати такі будинки;

• протидія будівельної олігархії, якій вигідно, щоб всі малозабезпечені

купували квартири з дотацією з бюджету.

Структура міського житла за формами власності житлових будинків наведена в таблиці

2, для порівняння - структура в середньому по Західній Європі.

Таблиця 2

З цієї таблиці видно, що структура міського житла за формами власності житлових

будинків в Росії різко, принципово відрізняється від зарубіжних розвинених країн.

Управління багатоквартирним будинком

Під управлінням розуміється вплив на об'єкт (зміна його параметрів,

характеристик) для досягнення певної мети (цілей), поставленої суб'єктом

управління. Всі об'єкти, що належать до біологічних і соціально-економічним

системам, мають на меті, якої вони повинні досягти: живі організми мають на меті

фізичне виживання і виробництво потомства, комерційні підприємства мають

на меті одержання прибутку, некомерційні - виконання покладених на них функцій

і т. д. Якщо немає однієї якоїсь чітко виділеної мети, то, як правило, метою стає

виживання об'єкта і підвищення ефективності його роботи, т. е. зниження витрат і

збільшення віддачі, корисного ефекту.

Будь-яке управління складається з трьох етапів:

1) збір інформації про керований об'єкт і навколишньому середовищу;

2) аналіз цієї інформації і вироблення управлінського рішення;

3) вплив на об'єкт управління.

Управління може бути неефективним, якщо керований об'єкт мети керування не

досягає взагалі; низькоефективних, коли на досягнення мети витрачається багато

ресурсів і часу; і ефективним (оптимальним), коли мета досягається швидко і з

мінімальними витратами. В умовах конкуренції і боротьби за виживання в

біологічному світі і конкурентної ринкової економіки в соціально-економічних

системах управління стає одним з найважливіших факторів. У біологічному світі

найбільшого успіху досягли ссавці, у яких є найбільш досконалий

орган управління - головний мозок.

Все сказане справедливо і для ЖКГ в цілому, і для багатоквартирного будинку зокрема

як елементів соціально-економічної системи, причому в міру посилення ринкових

факторів роль управління зростає. Відзначимо, і це принципово, що об'єктом

управління в житловому секторі може бути тільки будинок в цілому, але ніяк не окрема

квартира (як прийнято вважати в Росії), так як квартира може існувати тільки в

складі будинку і підвести до неї комунікації окремо від всього будинку неможливо. метою

управління багатоквартирним будинком є ​​забезпечення для мешканців комфортного

проживання, якісних комунальних послуг при найменшій оплаті.

Суб'єктом управління завжди є власник, власник, він формулює цілі

управління, він більше за всіх зацікавлений у виживанні та ефективному

функціонуванні об'єкта. Приватною власністю управляє приватний власник,

колективною власністю - колектив, муніципальної - орган муніципальної

влади. Власник керує своєю власністю в своїх інтересах, переслідуючи свої

мети.

Як зазначалося вище, управління розрізняється по ефективності, для її підвищення

власник може залучати професійних управлінців - менеджерів (фізичних

осіб) або керуючу компанію (КК) - юридична особа. В даний час в Росії

поширена помилка, що об'єктом (зокрема, багатоквартирним будинком)

управляє КК, насправді керує власник, а КК - всього лише посередник, команда

найманих менеджерів, найнята власником для підвищення якості управління. власник

зобов'язаний контролювати цих управлінців, інакше вони починають діяти в

власних, а не в його інтересах.

До введення в дію нового ЖК російські багатоквартирні будинки-конгломерати

керувалися органом місцевої влади через муніципальну КК - РЕУ або ДЕЗ. Всі ми

знаємо на власному досвіді, що ефективність цього управління низька. Після 1 березня

2006 року всі конгломерати на зборах мешканців мають вибрати собі КК або

керувати самостійно (створивши ТСЖ або безпосередньо). В іншому випадку

місцева влада примусово призначить будинку якусь КК - у зв'язку з тотальним провалом

цієї норми її довелося продовжити на рік. Чи підвищиться при цьому якість управління

багатоквартирним будинком, ми обговоримо в наступному розділі. Відзначимо, що існують ще

і органи громадського самоврядування будинком (будинковий комітет, старші по будинку, по під'їзду),

але вони не мають реальних повноважень, і їх участь в управлінні незначно.

Дещо по-іншому йдуть справи з управлінням в багатоквартирних будинках, де створено

ТСЖ, і в ЖБК радянських часів. Деякі ТСЖ, в основному створені з ініціативи

самих мешканців, і деякі ЖБК зуміли організувати механізм колективного

управління і управляють будинком досить ефективно. Такі будинки обслуговуються

краще, і квартплата зростає не так швидко, як в конгломератах. решта ТСЖ

(Особливо створені примусово при будівництві нового будинку, при

адміністративне втручання і т. д.) і ЖБК працюють неефективно, нерідко ще

гірше, ніж удома під керуванням РЕУ і ДЄЗів. Неефективність колективного володіння

і управління виражається в узурпації влади правлінням, необґрунтованих витратах і

розкраданнях, непрозорості і фінансових махінаціях, різкому підвищенні квартплати

при зниженні якості обслуговування і перш за все в некомпетентності як самих

власників квартир, так і обраного ними правління. Сприяють цьому прогалини і

явні прорахунки в законодавстві про ТСЖ. Мешканці таких будинків мріють про перехід в

управління ДЕЗом, для захисту своїх прав вони навіть створюють громадські організації,

наприклад рух «Проти свавілля в житлових об'єднаннях» (лідер - Галина

Нагарія).

Нерідко забудовник (будівельна фірма) сам організовує ТСЖ, за гроші купуючи

підписи засновників, садить туди своїх людей, а потім перетворює цей будинок в «дійну

корову », завищуючи комунальні платежі і поправляючи таким чином своє фінансове

становище. Поширена шахрайство у вигляді створення фіктивних ТСЖ,

фальсифікації загальних зборів, підробки документів і печатки ТСЖ і т. д.

Таким чином, на сьогоднішній день в Росії лише мала частина багатоквартирних будинків

(Не більше 5%) управляється більш-менш задовільно, управління іншими

будинками низькоефективних.

Ефективність видів міського житла

У сучасних містах існує чотири види міських житлових будинків:

• приватний односімейний будинок;

• приватний прибутковий будинок;

• кондомініум, кооператив;

• муніципальний орендний будинок.

І в Росії є ще один, п'ятий вид - російський конгломерат.

В Інституті проблем управління РАН на основі математичних моделей і експертних

оцінок було проведено дослідження ефективності цих п'яти видів міських житлових

будинків. Оцінки проводилися по 20 критеріям, серед яких: доступність житла,

мобільність мешканців, ступінь криміногенності, рівень витрат (доходів) бюджету на

утримання будинку, корупційна ємність, ступінь ефективності управління, якість

житлово-комунального обслуговування, однорідність локального соціуму, безпеку

і т.д. Результати загальної інтегральної оцінки ефективності кожного виду житлового будинку

наведені нижче:

• приватний прибутковий будинок - 8.50;

• приватний односімейний будинок - 2.45;

• кондомініум, кооператив - 1.90;

• муніципальний орендний будинок - 1.15;

• російський конгломерат - 1.00.

Таким чином, за інтегральною оцінкою найбільш ефективним серед усього міського

житла є приватний прибутковий будинок, найменш ефективним - конгломерат,

ефективність якого виявилася в 8,5 рази нижче, ніж у прибуткового будинку. ці результати

підтверджуються світовою практикою: в структурі міського житла в сучасних

розвинених країнах найбільшу частку займає найбільш ефективне житло - приватний

прибутковий будинок, найменшу - муніципальний орендний будинок, і ніде не зустрічаються

конгломерати, т. е. найменш ефективне житло. Це зрозуміло, тому що такий конгломерат

(Найбільш близькою аналогією служить низькоефективних кондомініум) не виживає в

ринковому середовищі, яка існує в ЖКГ, він гине, перетворюється в нетрі.

Вижити він може тільки з допомогою фінансових вливань з бюджету і

адміністративного втручання, що в зарубіжних країнах не практикується. І взагалі,

ніж менш ефективно функціонує багатоквартирний будинок, тим більше у місцевої

влади головного болю і фінансових витрат для запобігання його деградації в

нетрів стан. З результатів цього дослідження випливає висновок, що

що склалася в сучасній Росії структура житлового фонду за формами власності

є різко неефективною. Ситуація, при якій в соціально-економічній

системі виникає стійкий, постійно самовоспроизводящийся неефективний

об'єкт, в економіці називається «інституційної пасткою». Вибратися з неї дуже

важко. Причина нашого потрапляння в цю пастку - помилкова приватизація

відокремлених квартир в державних будинках.

функціонування житлово-комунального господарства

Центральною ланкою всієї системи ЖКГ є житловий будинок, який надає

мешканцям послуги житла безпосередньо і комунальні послуги опосередковано (рис. 2).

Коротко розглянемо функціонування російського ЖКГ стосовно до житлового

багатоквартирному будинку - конгломерату. В даний час вхідні загальнобудинкові

прилади обліку (лічильники) вступників ресурсів в більшості багатоквартирних будинків

відсутні. Одиницею, об'єктом споживання ресурсів є квартира, яка

укладає (теоретично) договір з постачальниками. Мешканці платять не за фактично

спожиті ресурси (за винятком електроенергії), а якийсь тариф, помножений

або на кількість квадратних метрів, або на число зареєстрованих (аж ніяк не

які проживають фактично) в квартирі людей.

Мал. 2. Укрупнена структурна схема ЖКГ

Тариф встановлюється місцевою владою виходячи з деяких «економічно

обґрунтованих »міркувань. Ці міркування враховують низьку ефективність

підприємства - постачальника ресурсів, втрати в старих мережах і витрати на їх ремонт,

адміністративні витрати, зарплату персоналу, різні збитки, втрати (в тому числі

злодійство і розкрадання) і т. д. Чим ці витрати більше, тим тариф вище, т. е. застосовується

витратний механізм ціноутворення. Всі підприємства - постачальники ресурсів

монополісти, і альтернативи їм в даний час немає. Є ще плата за наймання житлового

приміщення, яку власники квартир не платять.

При такій схемі оплати послуг ЖКГ підприємства - постачальники ресурсів (електроенергія,

гаряча і холодна вода, тепло) не дуже утрудняються якістю своєї продукції.

Відключення води, електрики, трохи тепла вода з-під крана, ледве теплі батареї,

скачки напруги в мережі - звичайне явище. Спроби мешканців будинку знизити плату за

неякісні і непоставлені ресурси не мають успіху навіть через суд. зате у

мешканців є можливість не оплачувати комунальні послуги взагалі. існуючі

методи протидії неплатежів неефективні: підприємство не має права

відключити весь будинок від ресурсів, відключити окремо квартиру неплатника

технічно і організаційно дуже складно, муніципальні чиновники неохоче

(Зазвичай демонстративно-вибірково, що дає лише короткочасний ефект)

займаються вибиванням боргів з неплатників, вони в цьому не зацікавлені.

Основний метод боротьби - затикання фінансових дір з бюджету і перекладання

боргів на плечі чесних платників шляхом підвищення тарифів.

Через низьку ефективність і неплатежів більшість підприємств ЖКГ на

сьогоднішній день - банкрути, існування яких підтримується тільки за рахунок

бюджетних фінансових вливань і адміністративного втручання. Очевидно, за

міру підвищення тарифів на послуги ЖКГ неплатежі будуть наростати, масові

неплатежі загрожують крахом всієї системи ЖКГ.

У тих будинках, де встановлені вхідні лічильники ресурсів, ситуація з неплатежами і з

якістю послуг ЖКГ не покращується. Без договірних відносин між постачальником і

споживачем, регульованих Цивільним кодексом, і до тих пір, поки підприємство не

отримає право відключати за неоплачені поставки ресурсів (зафіксовані

вхідними лічильниками) весь будинок цілком, з неплатежами впоратися неможливо. але при

цьому виникають інші проблеми, які ми обговоримо в наступних розділах.

Московський «оазис»

Москва претендує на особливий шлях у реформуванні житлово-комунального господарства і пишається нібито

просунутістю, м'якістю реформ і соціальною захищеністю жителів.

Дійсно, в Москві стан ЖКГ в цілому краще, ніж в середньому по Росії. якщо

багато регіонів вже перейшли на стовідсоткову оплату послуг ЖКГ, то москвичі

оплачують близько 80%, якщо федеральний стандарт оплати становить 22%, то в

Москві - 13%, а з 2004 року малозабезпечені платять від 0 до 10%. Але ж Москва -

багате місто. А що ж зробила Москва безпосередньо в житловій сфері?

Московський уряд з помпою ініціює різні програми в сфері ЖКГ,

оголошуючи їх черговим етапом реформи. Але все на них чекає одна доля - через деякий

час після рекламного галасу вони тихо вмирають. Так було з програмою добровільної

стовідсоткової оплати послуг ЖКГ багатими, так було з наміром посадити в усі

московські під'їзди консьєржок (частково за рахунок бюджету), з ідеєю масового

впровадження ТСЖ і т. д. Невдалим був і проект першого муніципального прибуткового

будинки, сама ідея якого в корені хибна: муніципальний будинок будується не для

отримання прибутку, а для вирішення соціальних завдань, тоді як муніципальна влада не

має права займатися бізнесом. Фактично, крім підвищених дотацій на ЖКГ,

Москві нічим похвалитися перед рештою Росії.

Зате московська влада досягли успіху в іншому. У місті йде колосальне, небачене з

хрущовських часів будівництво. Щороку будується 4,5-5 млн. М2жілья - це

середній за російськими мірками місто з населенням в 200 - 300 тис. жителів, у величезних

масштабах зводяться муніципальні об'єкти: бізнес-центри, театри, галереї,

концертні зали і т. д. Будівництво йде вдень і вночі, без свят і вихідних,

новобудови намагаються «увіткнути» на кожен вільний квадратний метр землі.

Особливо вигідно будувати і продавати житло - собівартість 1 м2составляет порядку

500 дол., А продається він уже за 2000 дол., Що означає 300% прибутку (!) На вкладений

капітал. Пам'ятайте, у Маркса: «Забезпечте 10%, і капітал згоден на всяке застосування,

при 20% він стає жвавим, при 50% позитивно готовий зламати собі голову,

при 100% він нехтує всіма людськими законами, при 300% немає такого злочину, на

який він не ризикнув би, навіть під страхом шибениці ».

Московський будівельний бізнес не зупиняється ні перед чим: знищуються

пам'ятники архітектури, проводиться сверхуплотнітельная забудова, будинки Спеціально не

ремонтуються, щоб потім визнати їх старими і знести, звільнивши площадку для

комерційної забудови. Будівництво в Москві носить яскраво виражений хижацький

характер при підтримці пов'язаних з будівельним бізнесом вищих московських

чиновників. Левова частка міського бюджету - це бюджет будівельного комплексу. Не буде

перебільшенням сказати, що справжнім господарем в Москві є саме

будівельна олігархія. Понад 50% побудованого житла купується іногородніми -

Москва повільно, але впевнено перетворюється з мегаполісу в гігаполіс.

Але ж будуються переважно ті ж конгломерати! Спроби створити в них ТСЖ НЕ

мають успіху, в Москві з 40 тис. житлових будинків тільки приблизно у 2000

зареєстровані ТСЖ, реально працюють близько 600, в основному в Центральному окрузі,

ефективно працюють ще менше. Переконавшись у марності спроб створення ТСЖ,

московська влада знову звернулися до ідеї домкома. Одна з останніх новацій

московського уряду - придбання малозабезпеченими житла у власність з

допомогою дотацій з бюджету, т. н. соціальна іпотека. Про порочності такого підходу ми

вже згадували раніше: малозабезпечені не здатні утримувати свою власність,

керувати нею, захищати від злочинних посягань. Жебраки власники її все одно

рано чи пізно втратять (часто разом зі своїм життям) і знову стануть претендентами

на соціальне житло. Втім, логіка тут все ж є - перекладання бюджетних

грошей в кишеню все тієї ж будівельної олігархії.

На відміну від більшості російських міст в Москві не будуються приватні

односімейні будинки, що було б цілком можливо при наявності грамотних договірних

відносин з Московською областю. Московський уряд вважає за краще будувати

багатоповерхові будинки, її приклад наслідує і область. Тому серед всіх російських

міст в Московській агломерації набула найбільших масштабів несприятлива структура житлового

фонду за формами власності житлових будинків, 90% якого - низько ефективні

конгломерати. Таке житло можна підтримувати на більш-менш пристойному рівні

тільки за рахунок двох факторів - великих бюджетних вливань і калиткою командно

адміністративної системи. Коли ці підпірки ослабнуть, а це станеться неминуче,

московське ЖКГ чекають важкі часи.

Загальна кондомініумізаіія

Отже, основним видом багатоквартирних будинків в містах Росії в даний час

є конгломерат. Найбільш близький аналог цього виду будинку - кондомініум. це

колективна форма власності та управління, яка навіть в своєму класичному

вигляді не є ефективною, російський же конгломерат - це кондомініум без

управління, він ще гірше, ще менш ефективний. Таким чином, за період з початку

реформ ми перейшли в житловій сфері від низькоефективної держвласності до

колективній формі власності в її гіршому вигляді, т. е. фактично відбулася

загальна колективізація (кондомініумізація) житлового фонду.

Явно напрошуються паралелі з загальної колективізацією сільського господарства в

Росії в 20-30-х роках XX століття. Тоді в якості єдиної форми

сільськогосподарських підприємств штучно насаджувалися колгоспи, які в силу

специфіки колективної власності в більшості своїй були низькоефективними

і збитковими. Результатом такої політики став найтяжчу кризу галузі, які не

подоланий досі, голод мільйонів людей, руйнування села.приватизація

квартир в державних будинках і масове будівництво конгломератів практично

означають другу хвилю колективізації, тільки в житловій сфері. Які будуть

результати і наслідки, передбачити неважко.

Підведемо підсумки. Комфортним життя мешканців наших будинків-конгломератів не назвеш.

Низька якість комунальних послуг, бруд, запльовані ліфти, п'яні і хуліганство в

під'їздах; погана робота слюсарів, двірників і прибиральниць, сусідство з незаможними,

п'яницями, наркоманами і опустилися людьми (які стають небезпечними для

сусідів і всього будинку: пожежі, витоку газу із загрозою вибуху, протікання, нападу на

мешканців і т. д. - ці ризики цілком реальні); чужі, незнайомі, нелегальні орендарі

(Іноді це десятки людей в одній кімнаті, серед яких можуть бути і злочинці, і

терористи, і заражені небезпечними інфекціями); розшарування, роз'єднання, відчуження

і т. д. і т. п. У важку проблему перетворилися некваліфіковані (аж до

повного божевілля) перепланування - постійний шум і гуркіт заважають мешканцям,

порушення будівельних конструкцій загрожує всьому будинку аваріями і навіть руйнуванням.

Всі заходи боротьби з цим явищем неефективні. Неефективні існуючі методи

боротьби і з вандалізмом, що завдають серйозної шкоди майну будинку.

Якість життя в такому будинку можна визначити як тяжкий дискомфорт і стрес.

Причому в кожному новозбудованому багатоквартирному будинку, за винятком

надзвичайно дорогих, т. н. елітних, картина повторюється. У багатьох ТСЖ життя

ускладнюється ще й «участю в управлінні», що нерідко виражається в безперервній і

важкій боротьбі з самодурами, а то і пройдисвітами, що засіли в правліннях, в

безплідних спробах зібрати загальні збори і якось вплинути на ситуацію.

Іноземці дивуються, чому російські купують квартири в таких будинках. але інших

варіантів немає, і ми продовжуємо впевнено штампувати конгломерати (і оголошуємо це

навіть національною програмою), для нас головне - якомога більше квадратних

метрів. Але про це - в наступному розділі.

Реформування ЖКГ

Як уже зазначалося, 1 5 років з початку новітньої історії Росії ми живемо в стані

перманентної житлово-комунальної реформи, закінчення якої не видно, що не

видно і реальних результатів. Головним недоліком сучасної російської системи

ЖКГ є її вкрай низька ефективність. При великих, постійно зростаючих

витратах людської праці, фінансових і матеріальних ресурсів якість житлових

і комунальних послуг залишається незадовільним. Реформування ЖКГ - це

комплекс заходів, методів, способів, спрямованих на суттєве (в рази)

підвищення ефективності його функціонування. Під ефективністю звичайно

розуміється максимальний корисний ефект (задоволення потреб мешканців) при

мінімальних витратах. На жаль, більшість заходів в рамках проведеної

нині «реформи» спрямовані скоріше на підтримку поточної працездатності

галузі, просто, щоб вона не померла взагалі.

урядова програма

Коротко розглянемо основні положення проведеної в даний час реформи.

Перехід на стовідсоткову оплату послуг ЖКГ

Ми відзначали, що мешканці російських будинків платять не за фактично спожиті

ресурси, а якийсь тариф, який формується виходячи з витрат, втрат, неефективності

підприємств-постачальників, включаючи зношені мережі, розкрадання, збитки та інші

витрати. Ці підприємства є державними (або муніципальними), і замість

того, щоб скорочувати ці витрати і збитки, уряд нічтоже сумняшеся

пропонує громадянам оплатити їх на 100% зі своєї кишені. Що таке 100%, на самому

справі не знає ніхто - це цифра, яку нам намалюють чиновники, а запити у них не

маленькі. У ці 100% можна включити: підвищення окладів чиновникам від ЖКГ,

закордонні відрядження, колективний відпочинок на курортах, заміну службових авто на

іномарки, утримання футбольної команди, будівництво і облаштування офісів і т. д.

Список можна продовжувати. Крім того, підприємства-постачальники є

монополістами, тому справедливою, т. е. за ринкову, ціни на їх продукцію не

існує.

Очевидно, що цей захід не призведе до підвищення якості житлово-комунального господарства-послуг, скоріше навпаки:

навіщо знижувати витрати і втрати, якщо вони повністю оплачуються. Крім того, навряд чи

ці 100% вдасться зібрати з населення: чим вищий тариф, тим більше неплатежі, а

ефективних способів боротьби з ними немає. Таким чином, для реформування ЖКГ

перехід на стовідсоткову оплату - міра марна і навіть шкідлива.

Залучення малого і середнього бізнесу в ЖКГ, створення конкурентного середовища

Ідея, безумовно, правильна, але поки в ЖКГ не створені суб'єкти ринку, вона

здійснюється чиновниками, які не зацікавлені в кінцевому результаті.

Конкурси з відбору фірм для роботи в ЖКГ проводяться формально, а найчастіше

упереджено, на користь тих чи інших впливових осіб або за хабарі, ефективний

контроль за діяльністю цих фірм відсутня. Ці спроби впровадження ринкових

відносин у державному секторі нагадують реформи горбачовського періоду - бригадний

поспіль, внутрішньоцеховий госпрозрахунок, держриймання і т. д. Це псевдоринок, сурогат, який

може принести лише короткочасний і незначний ефект. В даний час

залучення малого і середнього бізнесу в ЖКГ не привело до скільки-небудь помітним

результатами, зате підвищився рівень корупції.

Залучення крупного бізнесу

Не так давно кампанія по залученню великого бізнесу на правах концесії в

комунальну інфраструктуру широко рекламувалася і висвітлювалася. Були створені

кілька великих компаній (РКС - «Російські комунальні системи» та ін.),

які начебто почали роботу. Реальних результатів поки не видно, заодно і галас в

пресі стихла. Ми залишимо цю проблему за рамками аналізу, т. К. Наша основна тема

- житловий комплекс.

Дотування через «соціальні рахунки»

Сім'я має право на дотацію послуг ЖКГ, якщо їх частка перевищує 22% сімейного

бюджету, незалежно від того, власники це, соціальні або комерційні

наймачі. Очевидно, що до реформування ЖКГ, в сенсі підвищення його

ефективності, цей захід ніякого відношення не має. Крім того, вона нелогічна і навіть

абсурдна і з соціальної, і з економічної точок зору. Сім'я може жити в

власній квартирі вартістю $ 300 тис. і отримувати при цьому дотацію, може найняти

квартиру в супердорогому елітному будинку і теж отримувати дотацію з бюджету і т. д.

В зарубіжних країнах з правильно влаштованим і працюючим ЖКГ, як зазначалося

раніше, дотуються тільки незаможні в соціальному житлі, інші при зниженні

доходів або зростанні квартплати (якщо їм не під силу її платити) продають свої

квартири (або розривають договір оренди в прибутковому будинку) і переселяються в більш

дешеве житло. Така ротація мешканців вкрай необхідна житлового будинку, вона дозволяє

підтримувати соціальний склад (локальний соціум) на постійному рівні. без ротації

будинок «засмічується» незаможними і маргіналами, що негативно позначається на якості

проживання і управління будинком. В зарубіжних країнах багатоквартирний будинок

колективної форми власності (кондомініум) при «маргіналізації», як правило,

деградує до нетрів.

Російська система дотування всіх, з одного боку, сприяє посиленню

соціального утриманства, малозабезпеченим бути «вигідно», але головне - можна жити в

хорошому, дорогому будинку і отримувати велику дотацію. Крім того, викликає сильне

сумнів можливість точного визначення доходу сім'ї, що збільшує ризик

шахрайства в цій галузі. Цей пункт реформи слід визнати помилковим, це

крок у неправильному напрямку.

Управління багатоквартирним будинком

Найважчим пороком, ахіллесовою п'ятою наших будинків-конгломератів є

відсутність ефективного власника і як наслідок - низько малоефективне управління

будинком. Різношерстий контингент конгломерату не здатний об'єднатися для

спільного володіння і управління. Провал кампанії по створенню ТСЖ - найкраще тому

Доведення. Для подолання цієї ситуації пропонується, щоб мешканці будинку на

загальних зборах вибирали спосіб управління будинком: самостійно (створивши ТСЖ або

безпосередньо) або за допомогою керуючої компанії (КК). фактично реформа

передбачає, що конгломератом управляє загальні збори, як Віче новгородське (ст.

44 нового ЖК). Очевидно, що 90% наших багатоквартирних будинків не зможуть навіть

скликання зборів не кажучи вже про щось більше, зможуть це зробити 10% - ті будинки, в яких

створений механізм колективного самоврядування, т. е. ТСЖ і ЖБК.

Парадокс в тому, що їм-то збирати збори і не потрібно, у них є і юридична особа,

і правління, повноваження якого вже підтверджені загальними зборами. Вони можуть (і

багато це вже зробили) самостійно вибрати КК, укласти з нею договір і

розірвати його в разі незадовільної роботи КК або самостійно управляти

будинком. Решта 90% будинків, а це все конгломерати, надійдуть в управління якоїсь КК,

призначеної місцевою владою (за умовним, як правило, конкурсу). Якщо це буде

муніципальна КК (ДЕЗ, РЕУ), то для мешканців цього будинку зовсім нічого не

зміниться.

Чи зміниться щось на краще, якщо вдома буде призначена приватна КК? Навряд чи.

Як зазначалося, управління своєю власністю здійснює завжди власник,

власник - або самостійно, або за допомогою керуючого (або КК). якщо

власник слідкує за їх роботою, то вони управляють власністю в інтересах

власника, в іншому випадку вони починають керувати нею в своїх інтересах. приклади

такого управління в нашій історії відомі з творів російських письменників, коли

пан живе в місті, а його маєтком керує керуючий. позбавлений хазяйського

нагляду, він управляє за принципом: половину господареві, половину - в свою кишеню.

Неважко здогадатися, як і в чиїх інтересах буде "рулити" багатоквартирним будинком

приватна фірма, позбавлена ​​хазяйського нагляду.

Існуючий на сьогоднішній лінь досвід управління конгломератом приватної КК можна

оцінити як негативний. Як відомо, метою діяльності будь-якої комерційної фірми

є отримання максимального прибутку. КК вважає платежі мешканців власної доходної

статтею, а витрати на утримання будинку - видаткової. Для збільшення прибутку треба

збільшувати перше і відповідно скорочувати друге. Тому квартплата

необгрунтовано зростає, а обслуговування вдома погіршується, фірма заощаджує на витратах.

Причому це відбувається навіть в будинках з заможними мешканцями (дивно, але і

багато елітні будинки у нас - це теж конгломерати без юридичної особи, розшарування і

маргіналізація серед власників відбувається досить швидко при відсутності

ротації), що ж тоді говорити про звичайні будинки з бюджетниками і пенсіонерами. А

неплатників фірма може і виселити. Є випадки, коли КК збирала гроші за

кілька місяців, а потім зникала, розчиняючись в просторі.

Ми вважаємо, що управління конгломератом приватної КК призведе до наступних

наслідків:

• якість управління багатоквартирним будинком не покращиться, а можливо, навіть

погіршиться;

• можлива поява важких соціальних конфліктів;

• виникнення нового масового виду злочинів - шахрайство КК.

Нарешті, пропонується ще один спосіб управління - безпосереднє управління

власниками. Припускаємо, що це можливо в будинку з 5-10 квартирами. для

багатоквартирного будинку зі 100-200 і більше квартир це річ абсолютно фантастична.

Як, наприклад, укласти договір з прибиральницею або слюсарем, як обговорити умови їх

роботи, зарплату і т. д. і звільнити їх в разі незадовільної роботи - все це

можливо тільки в уяві стратегів реформи.

Єдиний реальний спосіб управління багатоквартирним будинком колективної

форми власності - створити механізм самоврядування у вигляді юридичної особи, т. е.

ТСЖ, як це відбувається в зарубіжних країнах. Але в наших конгломератах зробити це

надзвичайно важко, часто неможливо.

створення ТСЖ

ТСЖ в багатоквартирному будинку колективної форми власності необхідно як орган,

виражає волю і захищає інтереси співвласників, а також як організаційна

і юридична структура для колективного управління. спочатку ідеологами

реформи передбачалося, що в кожному багатоквартирному будинку буде створено ТСЖ і все

проблеми будуть вирішені. Але життя розпорядилося по-своєму. Незважаючи на величезні

зусилля влади, на практиці створення ТСЖ йде дуже погано, кількість

зареєстрованих ТСЖ обчислюється частками відсотка, а число реально (і ефективно)

діючих на порядок менше. Це свідчить про провал кампанії по масовому

створення ТСЖ. Причина цього - занадто строкатий і різношерстий склад мешканців в

конгломераті. Люди, різні за соціальним, культурним рівнем, з фінансової

забезпеченості і т. д., не в змозі об'єднатися для спільного володіння і

управління, це вже перевірено і доведено. Грає роль і наявність в конгломераті

різних форм власності (власники квартир, комерційні та соціальні

наймачі, власники нежитлових приміщень і т. д.). Однорідний склад співвласників

- необхідне, але не достатня умова створення ТСЖ, так як позначається відсутність

навичок відповідального власника. До того ж не всяке створене ТСЖ здатне

ефективно функціонувати: на жаль, така специфіка колективної форми

власності - її невисока ефективність.

Причину цього пояснює один з постулатів теорії систем, що входить до складу теорії

управління: чим з більш різнорідних елементів складається система, тим вона менш

керована, менш стійка і ефективна і в кінцевому підсумку менш життєздатна.

Новий Житловий кодекс

Житловий кодекс (ЖК) - основний документ, який регулює склад, структуру

житлового комплексу і відносини його суб'єктів. Завдання ЖК - регулювати

функціонування вже сформованого житлового фонду і задавати напрямок його

подальшого розвитку. Оскільки сучасний російський житлофонд, сформований в

внаслідок безоплатної приватизації квартир в державних будинках, має

несистемний, суперечливий, нелогічний характер, то таким же вийшов і новий

ЖК. Ухвалення ЖК супроводжувалося серйозною критикою і величезним числом поправок,

що свідчить про його суперечливості та недоработанности.

У багатьох навіть дуже важливих статтях ЖК не має прямої дії, він містить

відсилання на постанови уряду РФ, рішення суб'єктів Федерації і інші

підзаконні акти, багато з яких ще не розроблені і не прийняті. викликає

здивування невизначений імператив багатьох статей, наприклад, орган місцевого

самоврядування може надавати КК, ТСЖ бюджетні кошти на капремонт (ст.

165). А значить, може і не надавати, причому другий варіант найбільш вірогідний.

В цілому новий ЖК - крок вперед у порівнянні з радянським ЖК, в ньому вперше з'явилися

такі терміни, як «власник», «договір», «керуюча компанія» і т. д. У той же

час він явно несе відбиток радянського періоду в історії ЖКГ, відбиток

неринковість, командно-адміністративного підходу, домінування держави в

житловій сфері. Є і принципові помилки, і просто недоладності. наприклад,

немає визначення, що таке «багатоквартирний будинок», під житловим будинком розуміється

тільки приватний односімейний (ст. 16, п. 2), а адже багатоквартирний будинок - основний

об'єкт, якому присвячено весь ЖК. Фактично він регулює те, чого немає.

У той же час весь новий ЖК пройнятий ідеєю кондомініуму (точніше, конгломерату) як

основи всієї житлової системи Росії. За бортом ЖК залишаються приватний прибутковий будинок,

найбільш ефективний ринковий вид житла, і муніципальний орендний будинок, на частку

яких в розвинених країнах припадає до 50% і більше за все міського житла, а в

великих містах - до 70% (Нью-Йорк) і навіть 82% (Відень). Причина цього в тому, що в ЖК

одиницею житла і об'єктом регулювання є житлове приміщення (квартира або

односімейний будинок), а не будинок в цілому. Багатоквартирний будинок розглядається лише як

механічна сума окремих квартир, що є важкою принциповою помилкою.

А приватний прибутковий і муніципальний орендний будинки не мають виділених в

окремі суб'єкти права квартир.

Змішання форм власності в багатоквартирному будинку, т. Е. Принцип конгломерату,

закріплений в новому ЖК, і в ньому немає жодного натяку, що від такого виду житла треба

позбавлятися. Відповідно до ЖК наш житловий фонд - це суцільно конгломерати з рідкісним

вкрапленням ТСЖ і ЖБК. Величезний розділ (розділ VII) присвячений докладному

опису прав і обов'язків мешканців по оплаті послуг ЖКГ, що явно свідчить про

його неринковість. Ринкові відносини же (на основі договору) цілком регулюються

Цивільним кодексом. Якби російське ЖКГ перейшло на ринкові відносини (на

основі договору і принципу «поставка проти платежу»), РК можна було б скоротити в

2-3 рази.

Деякі положення ЖК викликають подив, наприклад, право соціального

наймача вселяти в квартиру тимчасових і інших мешканців, в тому числі за плату (ст. 67).

Це суперечить будь-якій логіці: соціальне житло надається малозабезпеченому, а не

всяким «іншим» особам, і для його проживання, а не для заробляння грошей. Про те, що

органом управління багатоквартирним будинком стає загальні збори (ст. 44), і

взагалі про управління будинком (розділ VIII) та про принципово помилковий

субсидуванні витрат по оплаті послуг ЖКГ (ст. 159, 160) ми вже згадували.

Нелогічним і суперечливим в новому ЖК є регулювання прав власності

на багатоквартирний будинок і прибудинкова ділянка. З одного боку, виконуючи умови, що будинок

і прибудинкова ділянка є власністю співвласників (ст. 36). З іншого боку,

ділянка може бути вилучена (а будинок знесений) для «державних і муніципальних потреб»

(Ст. 32), причому не визначено, що ж під цим розуміється. На практиці вилучений ділянку

використовується для комерційної забудови (торгові підприємства, бізнес-центри,

комерційне житло, казино і т. д.), що ніяк не може бути віднесено до категорії

«Державних і муніципальних потреб». Ділянка може бути вилучена, а будинок знесений

також у разі визнання його старим і аварійним, що суперечить ст. 36 - справа

співвласників, жити в аварійному будинку або знести його. Місцева влада повинна мати право

лише запропонувати знесення і переселення, а справа співвласників - прийняти ці умови або

відмовитися. Ці положення ЖК на практиці призводять до сваволі місцевої влади в

змові з будівельними фірмами, до корупції і криміналу в сфері будівництва.

Очевидно, вони були пролобійовані будівельної олігархією і пов'язаним з нею

корумпованим чиновництвом.

Помилковим є віднесення порядку визнання громадян незаможними до

компетенції місцевої влади (ст. 49). Місцева влада отримує можливість занижувати

планку, що призведе формально до зменшення числа малозабезпечених та зменшення

зобов'язань по відношенню до них. Необхідний федеральний стандарт. В багатьох країнах

(Наприклад, в США) сім'я визнається незаможної, якщо річний дохід на одного члена

сім'ї менше половини такого в середньому по даному округу (муніципальному

освітою). Таким чином свавілля місцевої влади виключається.

В цілому про новий ЖК можна сказати, що він носить яскраво виражений тимчасовий,

перехідний характер, містить ряд важких принципових помилок, здатних на

багато десятиліть закрити шлях до реформування ЖКГ і створення правильної

структури житлового комплексу. Це свідчить про низький рівень наукової

обґрунтованості такого важливого для країни закону.

Національний проект «Доступне житло»

Житлове питання в Росії до цих пір стоїть досить гостро: майже 2/3 росіян не

задоволені житловими умовами, 25% сімей проживають в поганому і дуже поганому

житло, середній час очікування в черзі на отримання житла становить 15-20 років. для

просування в цій області урядом розроблено ряд заходів, об'єднаних

в Національний проект (НП) «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії».

Основні заходи проекту:

• забезпечення житлом молодих сімей та молодих фахівців на селі;

• виконання держборгу по житлу для окремих категорій (звільнених з військової

служби, ліквідаторів аварії на ЧАЕС, ветеранів та інвалідів і т. д.);

• збільшення обсягів житлового будівництва та модернізація комунальної

інфраструктури;

• збільшення обсягів іпотечного житлового кредитування.

Мета НП - збільшити можливості придбання житла росіянами, для цього

передбачається виділити близько 1 трлн. руб. (30 млрд. Дол.) З бюджетів різних

рівнів на субсидії та дотації. Рішення житлового питання в НП (і взагалі в Росії)

розуміється виключно як придбання квартири у власність.

Тим часом вирішити житлове питання можна і по-іншому, а саме, надавши родині

житло в оренду. Сотні мільйонів сімей у всьому світі живуть в орендованих квартирах, в

Нині в світі приблизно 50% житла перебуває у власності мешканців, а 50%

- це оренда. Ми вже відзначали, що власним житлом володіють тільки люди

заможні, які можуть його утримувати, керувати ним, захищати від злочинних

посягань. Люди з достатком нижче середнього живуть, як правило, в орендному житло.

Житло, за яке треба виплачувати 20-30 років, причому загальна сума по іпотеці з урахуванням

відсотків становить для наших громадян астрономічну величину, - таке житло

доступним бути ніяк не може.

Доступне житло насправді - це житло орендне, яке можна отримати протягом

декількох днів, маючи невелику суму. Орендне житло буває двох видів: приватний

прибутковий будинок і муніципальний орендний будинок. Вище неодноразово зазначалося, що

прибутковий будинок, т. е. комерційна оренда, - це дуже ефективний ринковий вид житла

і дуже перспективний для Росії, де з-за низьких доходів придбати власне

житло, навіть по іпотеці, можуть не всі. Прибуткові будинки бурхливо будувалися і розвивалися в

Росії в другій половині XIX століття саме з цієї причини, практично всі

багатоквартирні будинки були приватними, прибутковими. Особливість даного виду житла -

широкий спектр пропозиції: від дорогого елітного житла в центрі до простого і

дешевого на околицях, що дозволить швидко вирішити житлові проблеми масовим

категоріям громадян (військові, вчителі, лікарі та ін.працівники бюджетної сфери,

молоді сім'ї і т. д.), це воістину доступне житло. Наявність досить великого

сектора орендного житла дозволить знизити попит і відповідно ціни на житло в

власність.

Крім того, приватний прибутковий будинок має найвищу ефективність з управління,

приносить дохід в бюджет (замість витрат), забезпечує людині мобільність. перелік

достоїнств можна продовжувати. Люди малозабезпечені цілком можуть вирішити свої

житлові проблеми в приватному прибутковому будинку, тоді як для малозабезпечених необхідно

будувати муніципальні орендні будинку. Дотування малозабезпечених з бюджету для

придбання житла у власність - глибоко помилкова і порочна практика, про це

ми неодноразово згадували. Нарешті, в рамках НП по іпотеці будуються знову все ті ж

конгломерати, т. е. найменш ефективне житло, і триває загальний

колективізація (кондомініумізація) житлового комплексу.

З урахуванням вищесказаного проводиться в даний час в Росії житлова політика (в

тому числі і по Національному проекту «Доступне житло»), спрямована на масове

придбання житла у власність за допомогою дотацій з бюджету і будівництво

конгломератів, є помилковою. Національну програму правильно слід

сформулювати в наступному вигляді:

1) розвиток малого і середнього бізнесу в житловій сфері (приватний прибутковий будинок);

2) будівництво муніципальних орендних будинків для малозабезпечених;

3) людям, які володіють певною фінансовою самостійністю, треба

надавати пільговий кредит (але не дотацію) для будівництва житла.

Тільки в цьому випадку ми почнемо рухатися до нормальної і ефективної структурі

житлового фонду. НП в його нинішньому вигляді вигідний в першу чергу будівельної

олігархії, оскільки всі виділені гроші в кінці кінців осядуть в її кишені.

Чи є світло в кінці тунелю?

деякі підсумки

В даний час в Росії житловий фонд складається на 70% (в Москві на 90%) з

низькоефективних кондомініумів (конгломератів), функціонування житлово-комунального господарства

характеризується низькою ефективністю, носить явно виражений неринковий і

командно-адміністративний характер, успадкований від радянської епохи. сутність

нинішньої кризи в ЖКГ - це криза державного сектора, межа ефективності

якого вже досягнуто і за межі якого ми ніяк не можемо вийти. проведена

нині реформа ЖКГ не здатна змінити ситуацію на краще.

Головний шлях успішного реформування ЖКГ - перехід на ринкові відносини на

основі приватної власності, договірних відносин, принципу «поставка проти

платежу »і конкуренції, і основна причина невдачі реформи в тому, що ринкові

механізми в галузі запустити не вдалося. Для переходу до ринкових відносин

необхідно створити в сфері ЖКГ суб'єкти ринку - ефективних власників і

організувати конкурентне середовище. Серед всіх об'єктів ЖКГ тільки житлові будинки можуть

стати такими суб'єктами, а конкурентним середовищем - надання житлових і

комунальних послуг. Спроба створення приватних власників в ЖКГ шляхом

приватизації квартир в муніципальних будинках була невдалою. Власники квартир не

стали (і не могли стати) суб'єктами ринку, незалежними гравцями, суб'єктом ринку

може бути тільки весь житловий будинок в цілому. Саме така модель ЖКГ існує в

сучасних розвинених країнах.

Чи зможе наш конгломерат стати суб'єктом ринку? Однозначно ні! конгломерат і

ринкові відносини несумісні. Ми вже відзначали, що низько ефективні

кондомініуми в ринковому середовищі не виживають, вони гинуть, перетворюючись в нетрі.

Показовим в цьому плані є приклад Східної Німеччини, де в ЖКГ

відбулися радикальні ринкові зміни. Багатоквартирні будинки, побудовані і

заселені за часів соціалізму (німецькі конгломерати), навіть в престижних

районах, цілком добротні і комфортабельні, стали втрачати заможних мешканців: хто

купував приватний односімейний будинок, хто переселявся в більш якісне житло в

передмісті або в західних землях. Їх місце стали заповнювати низькооплачувані

підсобні робітники, іммігранти, престижність цих будинків неухильно знижувалася,

знижувалося і якість обслуговування. Зростали криміногенність і борги за

комунальні послуги.

Колись престижні будинки і цілі квартали стали перетворюватися в гетто. В той же час

багато квартир пустувало, пристойні люди не хотіли селитися в таких будинках, а заселяти

їх і далі маргіналами було безглуздо. Кілька спроб реконструкції

багатоповерхових панельних будинків було зроблено (зокрема, в Дрездені), проте ця

практика виявилася надто дорогою і складною. І тоді влада прийняла рішення про

знесення цих будинків і будівництві на їх місці нового, вже «ринкового» житла. на знесення

колишнього «соціалістичного» житла (конгломератів) в Східній Німеччині

федеральний уряд виділяє по 300 млн. марок щорічно, решта додають

місцеві бюджети.

Приклад Німеччини ясно показує, що відбувається з конгломератом при переході до

ринку. Таким чином, питання стоїть так: або конгломерати, або ринкові відносини

і реформа ЖКГ. Очевидно, ми вибрали перше: що будує Москва день і ніч, без

свят і вихідних - конгломерати, що будується по іпотеці і по Національному

проекту «Доступне житло» - ті ж конгломерати! У світлі німецьких подій проект

«Доступне житло» слід було б перейменувати в проект «Майбутні нетрі».

Конгломерат - це зашморг на шиї російського ЖКГ, жити в ньому важко і дискомфортно,

він не здатний ефективно функціонувати, його неможливо реформувати, він

блокує реформу ЖКГ, це інституційна пастка, в яку ми потрапили. чим

більше в країні конгломератів, тим менше шансів на реформування ЖКГ. курс на

«Конгломератізацію» всієї країни - важка принципова помилка влади,

будівництво конгломератів вигідно тільки будівельної олігархії і пов'язаним з нею

корумпованим чиновникам (таке враження, що новий Житловий кодекс і НП

«Доступне житло» написані під їх диктовку). Росіяни і в цілому держава і

суспільство виявилися в глибокому програші.

Що робити?

Для виправлення ситуації в ЖКГ і створення передумов для її реформи, на наш

погляд, необхідні наступні заходи.

Боротьба з конгломератами і створення ефективної структури міського житла

Необхідно якомога швидше зупинити відтворення конгломератів і перейти до

будівництва системного житла. З уже побудованими конгломератами зробити, до

жаль, нічого не можна, треба не допускати будівництва нових. Для цього необхідно

прийняти ряд законів, що виключають можливість змішування різних форм

власності в одному багатоквартирному будинку. Почати, на наш погляд, слід з Закону

«Про муніципальному житлі в РФ», згідно з яким єдиним видом

муніципального житла буде квартира в муніципальному орендному будинку, таким чином

з кондомініуму будуть виключені соціальні квартири. Основні положення

концепції цього закону наведено в додатку.

Другий необхідний закон - закон «Про житловому будівництві в РФ», який повинен

містити чітку процедуру будівництва і введення в експлуатацію кожного виду

багатоквартирного будинку - приватного прибуткового будинку, кондомініуму і муніципального

орендного. Будівництво інших видів багатоквартирних будинків повинно бути виключено.

Зокрема, будинок, призначений для колективного володіння і управління

(Кондомініум), повинен будуватися на кошти інвестора (пайове будівництво треба

заборонити) з обов'язковими вхідними лічильниками ресурсів (холодна, гаряча вода,

тепло, електроенергія). Після здачі будинку держкомісії починається продаж квартир,

нежитлові приміщення не продаються, вони знаходяться в загальній частковій власності і не

можуть бути відчужені. Забудовник формує і реєструє ТСЖ на основі типового

пакету документів, після заселення 50% квартир він збирає загальні збори і на ньому

обирається правління з мешканців будинку. Все кондомініуми повинні мати в обов'язковому

порядку ТСЖ. Також забудовник зобов'язаний разом з ТСЖ передати співвласникам

належним чином оформлений прибудинкової земельну ділянку.

Будинок, призначений для комерційної оренди (приватний прибутковий будинок), будується на

кошти інвестора також з обов'язковими вхідними лічильниками. Всі 100% квартир і все

нежитлові приміщення надходять в розпорядження домовласника і не можуть бути

Відчуження (продані) ніякими сторонніми фізичними або юридичними особами.

Забудовник зобов'язаний передати належним чином оформлений прибудинкової земельну

ділянку домовласникові.

Муніципальний орендний будинок будується виключно на бюджетні гроші, все 100%

квартир і все нежитлові приміщення надходять в розпорядження органу місцевого

самоврядування і також не можуть бути відчужені (продані або приватизовані)

сторонніми фізичними або юридичними особами. Таким чином виключається

можливість змішування різних форм власності в одному багатоквартирному будинку.

З метою боротьби з ущільнювальною забудовою і створення нормальних умов для життя

мешканців необхідно передбачити нормативи розміру прибудинкової ділянки, наприклад,

не менше 80 м2терріторіі на одну квартиру в будинку. Цей принцип повинен застосовуватися до

всім багатоквартирних будинків незалежно від форми власності.

Для підтримки соціальної однорідності мешканців в багатоквартирному будинку

(Локальний соціум) і запобігання маргіналізації необхідно:

• скасувати дотації на оплату послуг ЖКГ (дотувати тільки незаможних в

муніципальному орендному будинку);

• заборонити бюджетні дотації і субсидії на покупку або будівництво житла

( «Соціальна іпотека»), замінивши їх пільговим кредитом в розмірі приблизно 30%

вартості квартири;

• зобов'язати керуючим компаніям (КК) в кондомініуми звертати

стягнення за неплатежі на майно (аж до продажу квартири і виселення)

неплатників.

Перехід на ринкові відносини в ЖКГ

Нове системне «ринкове» житло - приватний прибутковий будинок і кондомініум (з ТСЖ),

побудовані за новими правилами, - вже може (і повинно) стати суб'єктом ринку і

перейти повністю на самоврядування і бездотаційне функціонування. Усе

бюджетні дотації переходять виключно в сектор муніципального житла

(Муніципальний орендний будинок). ТСЖ в особі правління (самостійно або через КК) і

домовласник (приватний прибутковий будинок) укладають договір безпосередньо з

підприємствами - постачальниками комунальних послуг, якість і обсяг послуг

визначаються за вхідними загальнобудинкових лічильників, оплата йде на розрахунковий рахунок

підприємства. Ці відносини повністю регулюються Цивільним кодексом, в разі

несплати (наприклад, більше 3 місяців) постачальник має право припинити поставку

ресурсів, т. е. відключити весь будинок цілком. А в разі неякісних поставок

(Наприклад, зниження температури води) застосовуються санкції вже до постачальника у вигляді

зниження оплати. Таким чином реалізуються ринкові принципи - відносини на

основі договору і принцип «поставка проти платежу».

Боротьба з неплатниками - одна з головних задач ТСЖ, КК і домовласника, для УК

це один з критеріїв якості її роботи.ТСЖ і власник прибуткового будинку можуть

заплатити постачальникам, залучаючи комерційний кредит, на погашення неплатежів з

бюджету повинен бути накладена заборона. Тариф на комунальні послуги муніципальних

підприємств повинен бути однаковим для всіх багатоквартирних будинків, незалежно від

форми власності, він може дотуватися з бюджету тільки для муніципального

орендного будинку. Тарифи повинні встановлюватися при максимальній прозорості та

контролі з боку громадських організацій (депутатів, споживчих товариств,

ЗМІ і т. Д.), Тарифи - один з показників ефективності роботи місцевої влади, якщо

вони занадто високі, значить, місцева влада працює погано і пора її міняти.

Тарифи на комунальні послуги приватних підприємств встановлюються на основі попиту

і пропозиції під контролем антимонопольного комітету. ТСЖ і власник прибуткового

будинки повинні мати право відмовитися від послуг муніципальних постачальників і перейти на

альтернативу (наприклад, у багатьох країнах набуло поширення будівництво

локальних котелень на газі, що дозволяє істотно економити на оплаті тепла і

гарячої води).

Підвищення ефективності управління багатоквартирним будинком

Для підвищення ефективності роботи ТСЖ необхідно внести зміни в

законодавство про ТСЖ:

• ТСЖ не повинно бути добровільною громадською організацією;

• обов'язковість створення ТСЖ і членства в ньому;

• заборона на вихід з ТСЖ і ліквідацію ТСЖ;

• членами ТСЖ можуть бути лише власники квартир в даному будинку;

• правління вибирається тільки з членів ТСЖ.

Необхідно також законодавчо регламентувати діяльність КК:

• обов'язкове ліцензування;

• статус некомерційної організації, мінімальний статутний капітал, наприклад, 5 млн.

руб .;

• винагорода - 10% від суми всіх платежів;

• спеціальний накопичувальний рахунок для платежів мешканців.

ТСЖ в особі правління і власник прибуткового будинку можуть управляти будинком

самостійно або уклавши договір з КК. У разі незадовільної роботи КК

договір з нею може бути розірваний.

Відродження приватних дохідних будинків

Як уже неодноразово зазначалося, приватний прибутковий будинок - найбільш ефективний

ринковий вид житла, особливо перспективний і необхідний для Росії, тому

слід вжити всіх заходів для відродження цього сектору міського житла. Крім того,

це специфічний вид малого і середнього бізнесу. Для цього необхідно:

• прийняти закони, що становлять правову основу функціонування прибуткового будинку;

• державна підтримка (пільгові кредити);

• пільги по податках (наприклад, на 5 років);

• полегшити процедуру оформлення ділянок міської землі у власність;

• розробити національну програму підтримки цього виду бізнесу.

Розширення сектора приватних односімейних будинків

Приватний односімейний будинок - досить ефективний вид міського житла, широко

поширений в сучасних розвинених країнах, крім того, що відповідає

національному менталітету росіян. У багатьох країнах (наприклад, США, Канада та ін.)

цей вид житла є домінуючим в середніх і малих містах, і під іпотекою там

розуміють будівництво саме приватних односімейних будинків. Збільшення цього сектора

дозволить поліпшити структуру міського житла. Для цього необхідно:

• передбачати в містобудівних планах великі зони для індивідуального

будівництва;

• виділення пільгових кредитів;

• розвиток «котеджної» іпотеки;

• полегшити процедуру оформлення ділянок міської землі у власність.

Обмеження повноважень міської влади в житловому будівництві

Для запобігання масштабним зловживань і корупції в житловому секторі

необхідно законодавчо визначити межі втручання міської влади в

житлове будівництво, т. е. «розвести» влада і будівельний бізнес. Насамперед

треба змінити корупціогенні статті Житлового кодексу (ст. 32):

• чітко визначити, що таке «державні та муніципальні потреби», комерційне

будівництво таким бути не повинно;

• змінити порядок знесення аварійних і старих будинків.

Визначити, що бюджетні гроші можуть використовуватися тільки в наступних випадках:

• для будівництва муніципального орендного будинку;

• на компенсації оплати комунальних послуг в муніципальному орендному будинку;

• підведення комунальної інфраструктури з подальшою компенсацією

забудовником;

• пільгове кредитування на цілі будівництва житла.

Необхідно скасувати безповоротні субсидії і дотації, а також плату за землю, «частку

міста »та інші побори з забудовників. Заборонити на бюджетні гроші купувати в

власність міста квартири в кондомініумі і будувати «муніципальні дохідні

будинки »(як це роблять в Москві). Влада не повинна займатися бізнесом.

майбутнє

Ситуацію в даний час в житловому фонді структуру, в якій домінує тільки

один вид багатоквартирного будинку - конгломерат, можна назвати одновимірної. Якщо будуть

проведені перераховані вище заходи, то ми перейдемо до тривимірної моделі, в

якій присутні вже три види багатоквартирних будинків: приватний прибутковий,

кондомініум і муніципальний орендний. Тривимірна модель значно ефективніше

одновимірної, так як різні види житла дозволяють повніше задовольняти

різноманітні запити людей. При переході до тривимірної моделі багато практично

нерозв'язні нині проблеми отримають свій дозвіл, багато хто взагалі зникнуть як по

помахом чарівної палички.

Закони в житловій сфері, і перш за все Житловий кодекс, стануть значно простіше,

логічніше і зрозуміліше. Наприклад, з ЖК можна буде прибрати розділ VII (про оплату послуг

ЖКГ), т. К. Це питання буде регулюватися Цивільним кодексом. Легко вирішується,

наприклад, проблема перепланувань, главу 4 можна буде тоді записати в такому вигляді:

Стаття 1. У муніципальному орендному будинку перепланування не допускаються.

Стаття 2. У приватному прибутковому будинку перепланування допускається з дозволу

домовласника.

Стаття 3. У кондомініумі перепланування допускається з дозволу правління ТСЖ по

погодженням з керуючою компанією.

І все, більше нічого не треба! Логіка тут зрозуміла: орендне житло за ініціативою

мешканців очевидно не підлягає переплануванню. А за перепланування в кондомініумі

відповідальність повністю несуть співвласники в особі ТСЖ, тут починають працювати

зворотні зв'язки: чим швидше вони розламають свій будинок, тим швидше втратять гроші,

вкладені в його будівництво. Ще приклад: глава 3 (про переведення житлового приміщення в

нежитлове і назад) в тривимірну структуру взагалі втрачає сенс, її можна просто

прибрати. І взагалі весь ЖК можна буде вмістити на 10 сторінках.

Багатоквартирні будинки (приватний прибутковий будинок, кондомініум і муніципальний

орендний), побудовані за новими правилами, т. е. житло системне, будемо називати

новим житлом на відміну від старого, т. е. конгломератів. Нове житло буде

функціонувати вже за ринковими правилами, тому його можна назвати не тільки

новим, але і ринковим на відміну від старого неринкового соціалістичного житла. якщо

ми зуміємо зупинити будівництво конгломератів, то нове ринкове житло буде

поступово збільшувати свою частку, витісняючи старе.

Що робити з уже наявними конгломератами? На жаль, зробити з ними вже нічого

не можна. У ринковому середовищі вони існувати не можуть, реформувати їх неможливо,

залишається єдиний вихід - зберегти для них командно-адміністративну

неринкову середу. Треба зберегти для цього сектора дотації і субсидії, управляти ними

повинні муніципальні КК (приватизація ДЄЗів - чергова помилка). деякі

конгломерати можна перетворити в кондомініуми, деякі - в муніципальні

орендні будинку (якщо частка приватизованих квартир невелика, місцева влада може їх

викупити). Особливо важкі, маргінальні, на межі трущоб конгломерати треба

зносити, виплачуючи власникам квартир грошову компенсацію, а соціальним

наймачам надаючи квартири в муніципальному орендному будинку. на повну

ліквідацію «соціалістичного» житла, т. е. конгломератів, піде не менше 80-100 років

(До їх повного фізичного зносу).

Нове системне ринкове житло буде функціонувати в десятки разів ефективніше

старого. Але це житло ринкове, і йому присуши все ринкові ризики. кожен покупець

квартири в кондомініумі повинен усвідомлювати, що він ризикує: в разі неефективного

управління, банкрутства ТСЖ можливе падіння ціни на квартиру, і повернути вкладені

гроші вже не вдасться.

Тепер ми можемо відповісти на питання, винесене в назву цієї глави: чи є світло в

кінці тунелю? Якщо ми перейдемо до системного житла, до тривимірної моделі, то так, світло

в кінці тунелю з'явиться. Тільки чекати цього доведеться дуже довго, і кожен день

неправильної житлової політики віддаляє нас від мети. Чим раніше ми візьмемося за

справа, тим швидше настане момент, коли можна буде сказати, що горезвісний

«Квартирне питання» перестав псувати не тільки москвичів, але і всіх росіян.

додаток

Закон РФ «Про муніципальному житлі в РФ» (проект)

Закон регулює права і обов'язки муніципальної влади в житловій сфері.

Метою даного Закону є:

1) соціальний захист малозабезпечених;

2) регламентація участі муніципальної влади в житловій сфері;

3) зменшення корупції в житловій сфері.

Основні положення

1. Єдиним видом муніципального житла є квартира (кімната) в

муніципальному орендному будинку (МАД). Інші види житла не можуть перебувати в

власності муніципального освіти (МО), в тому числі через афілійовані

структури.

2. Муніципальний орендний будинок - житловий багатоквартирний будинок, що знаходиться в

власності міста (муніципального освіти).

3. Джерело коштів для будівництва МАД - місцевий бюджет. інші джерела

фінансування не допускаються.

4. Всі 100% житлових і нежитлових приміщенні в МАД знаходяться у власності МО,

відчуження (приватизація, продаж) не допускається. Можливе використання нежитлових

приміщень на 1-му поверсі для підприємств торгівлі на правах оренди.

5. МАД є єдиною формою участі МО в житловій сфері, участь

бюджетних грошей в інших видах житлового фонду не допускається. можливо пільгове

кредитування громадян (фізичних осіб) для цілей будівництва житла.

6. Житлові приміщення в МАД - окремі упорядковані квартири з кухнею не менше 5

м2. Можливий варіант кімнат (для самотніх), кухня і туалет на 5-7 кімнат.

7. Правом проживання в МАД володіють тільки і виключно незаможні родини,

що складаються з громадян РФ, натуралізованих мігрантів.

8. Сім'я визнається незаможної, якщо її річний дохід на 1 члена сім'ї менше

половини середньорічного душового доходу по даному МО. середньодушовий річний

дохід з даного МО щорічно визначається статистичним органом і затверджується

муніципальним виборним органом.

9. Виконавча влада МО при наявності малозабезпечених зобов'язана будувати МАД.

10. Сім'я, визнана незаможної, має право подати заявку в департамент

муніципального житла і отримати квартиру в МАД або встати на чергу, якщо

вільних квартир немає.

11. Норма житлової площі на 1 людину в МАД встановлюється федеральним законом.

Квартира меншої площі не може бути надана.

12. Сім'ї малозабезпечених надається квартира в МАД на тимчасовий термін, на правах

оренди, без права приватизації. Ніяке відчуження, в тому числі обмін, не допускається.

13. Квартира в МАД надається незаможної сім'ї виключно для цілей

проживання. Використання її під інші цілі (офіс і т. Д.), А також здача в найм або

піднайом третім особам не допускаються. У цьому випадку сім'я підлягає виселенню в

адміністративному порядку.

14. Члени сім'ї, що отримала квартиру в МАД, повинні бути зареєстровані за цим

адресою. Додатково реєструватися на цій площі можуть тільки народилися діти.

При збільшенні сім'ї їй повинна бути надана квартира в МАД більшої площі.

1 5. Мешканці МАД оплачують 50% вартості послуг ЖКГ (крім телефону), решта

дотується з місцевого бюджету. Плата за оренду житлового приміщення і за управління

будинком не стягується.

16. Управління МАД здійснюється органом місцевої влади через муніципальну

керуючу компанію. Ніякі форми самоврядування мешканців не допускаються.

17. При несплаті за послуги ЖКГ питання розглядається житловою комісією. якщо

сім'я не має коштів, їй призначається субсидія з місцевого бюджету терміном на 1 рік. До

злісних неплатників може бути застосовано стягнення на майно (через суд).

18. Статус незаможного надається терміном на 1 рік, щороку його треба

підтверджувати. Сім'я, яка перестала бути незаможної, підлягає виселенню з МАД в

адміністративному порядку.

Список літератури

1. Страйк Р., Косарєва Н. Реформа житлового сектора Росії, 1991-1994. - М .: Інститут

економіки міста, 1994.

2. Чернишов Л.М. Криза економіки житлово-комунального господарства // ЖКГ, журнал

керівника і головного бухгалтера. 2003 № 7.

3. Деніелл Д., Пузанов А., Страйк Р. Рекомендації по розробці програм підвищення

квартирної плати і введення посібників на житло в містах та республіках РФ. - М .:

Інститут економіки міста, 1993.

4. Косарєва І., Страйк Р. Приватизація житла в Російській Федерації. - М., 1992.

5. Клеман ІМ. Житлова проблема в сучасній Великобританії. Наук.-аналіт. огляд.

- М .: ІНІСН, 1994.

6. Шоміна Е.С. Жителі і вдома. - М .: Редакційно-видавничий центр «Муніципальна

влада », 1999.

7. Петров А.А., Шананін А.А. Системний аналіз економіки: проблема агрегованого

опису економічних відносин // Математичне моделювання: методи опису

і дослідження складних систем. - М., Наука, 1989.

8. Постанова уряду Москви «Про комплексну міську програму

формування кондомініумів і створення умов для утворення і діяльності

товариств власників житла ». № 690 від 29.08.2000 р

9. Полтерович В.М. Інституційні пастки і економічні реформи // Економіка

і математичні методи. 1999 року, Т. 35, вип. 2.

10. Глазунов СІ. Моделі і методи управління структурою власності житлового фонду.

Канд. дисертація. ІПУ РАН, 2005.

11. Глазунов СІ. Модель управління структурною перебудовою в ЖКГ // Праці

Міжнародній конференції «Теорія активних систем». - Москва, 2003.

12. Єгоров Є. В., Потапова М. В. Економіка житлового господарства в Росії.- М .: Теис,

2002.

13. Шумілов М.М. Міське самоврядування, житлове питання і діяльність

жилтоварищества в пореформеній Росії. - Новгород, 1998..

14. Глазичев В.Л. Глибинна Росія: 2000-2002. - М .: Нове видавництво, 2003.

15. Глазичев В.Л. Росія: принципи просторового розвитку. центр стратегічних

досліджень ПФО, 2005.

16. Глазичев В.Л. Житло-це не тільки квадратні метри // філію, № 5, 2004.

17. Бірюков П.П. Удосконалення управління житловим фондом міста в умовах

реформи ЖКГ. - М .: Изд-во ВИМИ, 1997..

18. Шоміна Е.С. Уроки демократії за місцем проживання. - М .: Народний фонд, 2001..

19. Ногін В.Д. Прийняття рішень в многокритериальной середовищі. - М .: Фізмат-літ, 2002.

20. Розен В.В. Математичні моделі прийняття рішень в економіці. - М .: Вища

школа, 2002..

21. Житлова економіка. Housing Economics. Під ред. Г. Поляковського. - М .: Справа, 1996..

22. Житло. Комплексний погляд / Міжнародний інститут будівництва (МІС),

Міжнародна асоціація фондів житлового будівництва та іпотечного

кредитування (МаІФ). За заг. ред. В. М. Агапкина. - М .: АВЧ, 2001..

23. Воронін А.Г., Лапін В.А., Широков О.М. Основи управління муніципальним

господарством. - М .: 1997.