• 1.1 Система класіфікацій обєктів нерухомості
  • 1.2 Класіфікації житлових обєктів нерухомості
  • 1.3 Характеристика КОМЕРЦІЙНИХ обєктів нерухомості
  • 1.4 Підприємство як Особливий обєкт нерухомості


  • Дата конвертації19.07.2017
    Розмір63.01 Kb.
    Типлекція

    Скачати 63.01 Kb.

    Характеристика и класифікація обєктів нерухомості

    18

    1. Характеристики и класіфікації обєктів нерухомості

    Одним з основних завдання на сучасности етапі розвитку й становлення Сайти Вся нерухомості в Нашій стране є розробка Єдиного класіфікатора обєктів нерухомості, бо їх класифікація спріяє більш успішному вивченню таких обєктів. На практике застосовують Різні принципи класіфікації залежних від походження та призначення обєктів нерухомості. Зокрема, віходячі Із спеціфікі, та патенти, розуміті різніцю между обєктамі нерухомості й основними фондами.

    1.1 Система класіфікацій обєктів нерухомості

    Визначення обєктів нерухомості пріпускає віділення в їх структурі двох складових:

    Природні обєкти - земельна ділянка, ліс й багаторічні на садження, відособлені водні обєкти та ділянки надр.

    Штучні обєкти (споруди):

    житлові - малоповерховій будинок (до 3 поверхів), багатоповерховій будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвіщеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів). Обєктамі житлової нерухомості могут такоже буті кондомініум, кімната, квартира, секція (підїзд), поверх в підїзді, дачний будинок;

    комерційні - офіси, ресторани, магазини, готелі, гаражі, что орендуються, склади, Будівлі та споруди, цілісні майнові комплекси;

    Громадські Будівлі й споруди:

    Ш лікувально-оздоровчі - (лікарні, поліклініки, будинки престарілих и будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси и т.д.);

    Ш навчально-виховні - (дитячі сади и ясла, школи, училища, технікумі, Інститути ТОЩО);

    Ш культурно-Просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури и відпочинку, будинки культури, театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

    Ш СПЕЦІАЛЬНІ Будівлі та споруди - Адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти и т. Ін .;

    інженерні споруди - меліоратівні споруди, дренаж и т. ін.

    Шкірні з ціх груп можна Розбита на підгрупі на основе дезагрегації на базі різніх типологічних крітеріїв.

    Штучні обєкти могут буті Повністю збудовані й Готові до ЕКСПЛУАТАЦІЇ, могут Вимагати реконструкції або капітального ремонту, а такоже належати до обєктів незавершеного бу дівніцтва. До них відносять обєкти, на Які у встановленому порядку не оформлені документи про прийом в експлуатацію. Обєкти незавершеного будівництва можна розподіліті на две групи: обєкти, на якіх ведуться роботи, и обєкти, на якіх роботи пріпінені. Відповідно до діючого порядку розрізняють:

    консервацію та повне припиненням будівництва. Рішення про припиненням будівництва ухвалює забудовник. У рішенні повінні буті вказані причини консервації або полного припиненням будівництва, а також:

    при консервації - срок, на Який консервується (тимчасово пріпіняється) будівництво, умови консервації, найменування организации, на якові покладаються підготовка будівництва до консервації, відповідальність за Збереження збудованіх обєктів;

    при ПОВНЕ пріпіненні будівництва - порядок ліквідації та использование Вже збудованіх обєктів або їх частин, змонтованіх конструкцій и устаткування, реализации завезених на будівництво матеріальніх цінностей.

    Класифікація штучних обєктів відповідно до ступенів готовності до ЕКСПЛУАТАЦІЇ приведена на рис. 2.1.

    З подивимось покупців комерційної нерухомості ця категорія розподіляться на две групи, коли обєкти нерухомості Придбай:

    з метою Отримання доходу;

    для розвитку бізнесу й подальшої роботи на обєкті, что купується.

    Представник Першої групи дотрімуються чіткого правила: купуваті лишь тієї обєкт, Який здатно приносити щомісячній дохід 3% від вкладень ЗАСОБІВ та окупається НЕ пізніше, чем через три роки. Менш Прибуткові обєкти нерухомості могут цікавіті покупців, націленіх на придбання обєктів для відповідної ДІЯЛЬНОСТІ. Для таких покупців можливий срок окупності й чотири-п'ять років.

    1.2 Класіфікації житлових обєктів нерухомості

    Стосовно житлових обєктів нерухомості Варто віділіті кілька типологічних спонукати:

    1. залежних від перевага цільовіх груп спожівачів житла та уровня їх платоспроможності (маркетинговий підхід) Прийнято віділяті:

    Житло високого ступенів комфортності (елітне). Кожна епоха й країна має властіві лишь Їм уявлення про елітність житла. Например, декілька десятіріч тому в СРСР елітнімі вважаю "сталінські вісоткі", "цековскі будинки". Отріматі в них житловий площу могли лишь вісокопосадові партійні діячі, урядовці, видатні Вчені, народні артисти, словом, еліта радянського Суспільства.

    У Сейчас годину рівень елітності житла в різніх містах різний. Проти існують Загальні вимоги до житла цього типу. Так, багатовіковій досвід британських ріелтерів вказує на ті, что основними крітеріямі елітності є три - По-перше, місцерозташування, по-друге - місцерозташування, по-Третє - місцерозташування (місце Розташування обєкта).

    Російські фахівці Сайти Вся нерухомості віділілі Вісім крітеріїв елітності, Відсутність хоча б одного з якіх істотно зніжує Шансі будинку належати до елітних:

    місце - світле, чисте, з хорошою енергетикою. Прибудинкових територія обовязково Із зелених насаджень, місцем для відпочинку та Дитячий майданчик, Відкрита, но огороджена й під охороною. Гарний вид з вікон: на воду чи зелені насадження. Блізькість до центру;

    будинок повинен буті збудованій з надійніх екологічних матеріалів, Із ЗАСТОСУВАННЯ СУЧАСНИХ технологій, мати цікаве архітектурне решение, мати невеликі Кількість квартир (від 5 до 30). Часто елітність будинку візначає імя архітектора;

    клубність. Важліво НЕ лишь, де ви живете, но й ті, хто живе поруч з вами: їх соціальний, культурний, фінансовий рівень. В елітному будинку, як правило, живуть представник "вищого класу" (а не представник "середнього класу"). Соціокультурною одиницею елітного житла є самє будинок з мешканцям (в перспектіві - квартал). Кількість сусідів винна буті НЕ более двох;

    наявність інженерної мережі, что дозволяє комплексне вирішенню енерго- и теплопостачання, водопостачання та водовідведення, вентиляції й кондиціонування; електричне Підведення повинною буті подвійнім. Опалювання пріпускає можлівість Вибори однієї з трьох систем - повітряної, радіаторної, что Надходить через підлогу або їх комбіноване использование. Наявність системи супутникового телебачення, оптоволоконні системи звязку, інтернет-Лінії, сучасна система охоронної й пожежної сигналізації, розшірена сітка внутрішніх комунікацій. Сучасні електронні системи доступу, відеоспостереження, комп`ютерна Диспетчеризація. Безшумні ліфти провідніх віробніків (KONE, OTIS Тіззеп). Наявність ціх систем винна закладатіся на стадії проектування з можлівістю їх Подальшого розвитку та ДОПОВНЕННЯ. Інженерні системи повінні буті віконані з екологічно чистих матеріалів, мати великий експлуатаційний срок;

    інфраструктура будинку винна включать підземний паркінг, з которого можна потрапіті в квартиру або на поверх, Внутрішній дворик або прибудинкових зелену зону, магазини, пральні, службу консєржів, прибирання квартир, басейни, сауни, спортивні центри, салони краси, дитячу ігрову кімнату, причому всі це повинність буті закрите для "зовнішнього світу" й вписано в структуру обєкта нерухомості, щоб мешканці могли отріматі послуги, які не залішаючі свого будинку;

    елітні будинки. Справжній елітний будинок - це бренд з властівімі Йому рісамі: назва, легенда, унікальність, відмінність від аналогів и т.д. Коли мешканець такого будинку назіває его імя, то Йому Вже непотрібно назіваті адресою, Аджея всі й так зрозуміють, про что йдет;

    управління нерухомістю. Престиж складається НЕ лишь з вищеперерахованих крітеріїв, но й з уровня керівної компании, яка винна Забезпечувати повсякденного комфорт на такому Рівні, щоб мешканці Постійно відчувалі свою елітність;

    ціна Частіше за все є основною Ознакою елітності житла. Коливання цен від 1000 до 5000 долларов США за м 2 і вищє Залежить від назви вищє крітеріїв.

    Місце Розташування, основний крітерій елітності - є Основним Чинник Ціноутворення. Ціна однаково будинків у різніх районах міста, буде різною (отріматі Дозвіл забудови в історичному центрі дуже Важко, тому ВАРТІСТЬ квартири там всегда буде віщою, чем в других районах). Кроме Розташування будинку на Ціну вплівають проект и розвінутість інфраструктурі, Які могут частково компенсуваті Недоліки місця Розташування.

    Для малоповерховіх будинків котеджного типу, что входять до складу елітних, характерним є ті, что відстань від міста винна буті в межах 1 рік руху.

    Житло підвіщеної комфортності, что відповідає запитам и доходам громадян, якіх Прийнято назіваті "середнім класом". Спожівацькій Попит на житло цього типу пріпускає наявність таких основних характеристик:

    - можлівість размещения в різніх районах міста, кроме Місць масового будівництва дешевого панельного житла;

    - гарний вид з вікон;

    - індивідуальне планування;

    - мінімальній розмір квартир 50-60 м 2, а максимальний візначається замовником;

    Розподіл на житловий й нежитлове (гостьовий) зони;

    кілька санвузлів;

    високий степень звуко- та теплоізоляції;

    ефективна припливно-витяжна вентиляція, кондиціонери, телекомунікаційні сіті, швидкісний ліфт, регульованості опалювання;

    наявність двох и более ізольованіх кімнат за конфігурацією Наближення до квадрата, и Великої кухні (площею НЕ Менш як 15 м 2);

    цілодобова охорона. Концепція охорони винна розроблятіся для шкірного конкретного будинку. У комплекс охоронних прістроїв входять відеокамери, домо-Фоні, відеофоні, керовані з пульта та безліч других систем - усе, что дозволяє мешканцям відчуваті собі в будинку в цілковітій безпеці;

    деревяні або пластикові вікна Із склопакетами відомого своєю якістю виробника;

    Надійні металеві двері;

    конструкція підлоги з бетонною стяжкою и системою підігріву або утеплювачем;

    інженерні комунікації з метало пластика;

    парковка для машин.

    Малоповерхові будинки, розташовані у пріміській зоне, повінні відрізнятіся скроню міцністю, довговічністю та низька теплопровідністю стін, а такоже наявністю інженерних мереж.

    Останнім часом усе більшій Інтерес, як у спожівачів, так й у ПРОФЕСІЙНИХ учасников Сайти Вся нерухомості, віклікає концепція інтелектуальної Будівлі, яка зародилася в США на качана 1980-х р. Інтелектуальна будівля є комплексом, в якому с помощью спеціальніх технічних засобів створені ідеальні умови для мешкання, забезпечується необхідній рівень захисту від стіхійного лиха и несанкціонованого доступу, максимально раціонально вітрачаються енергетичні та комунальні ресурси. Управління інтелектуальною будівлею здійснюється за помощью інтегрованіх в єдиний інформаційний простір систем, что дозволяють максимально підвіщіті ефективність Функціонування служб при одночасному зніженні експлуатаційних витрат у житлових будівлях. При цьом забезпечується циркуляція Всього потоку информации Будівлі с помощью єдиної кабельної архітектури.

    Централізоване управління інтелектуальною будівлею НЕ відміняє Існування різніх експлуатаційних служб - воно дозволяє зняти з них часть НАВАНТАЖЕННЯ, а такоже оптимальним чином коордінуваті їх діяльність с помощью ресурсних, інформаційних и сигнальних звязків.

    Приклад сигнального звязку наочно наблюдается у взаємодії квартірної та будінкової систем безпеки. Так, Аварійні сигналі з квартирних датчіків системи контролю доступу та протіпожежної безпеки надійдуть НЕ лишь на центральний диспетчерський пульт, но й на встановлений у квартирі монітор. Если господар відсутній, сигналі надійдуть на его мобільний або робочий телефон. Схема Побудова інтелектуального сучасного житлового будинку Включає: управління освітленням, мікрокліматом (за заданими параметрами температури й вологості Повітря система встановлює Локальні режими роботи прістроїв опалювання, кондиціонування та вентиляції); систему безпеки (відео спостереження, охоронно-пожежна сигналізація, контроль доступу, контроль вітікання води); управління автоматикою та побутовою технікою (штори, жалюзі, двері ТОЩО); управління аудіо (відео) апаратура й багатозоннім розподілом звукових и відеосігналів; управління ліфтамі; системи телефонізації та доступ до мережі Інтернет; пожежогасіння та дімовідведення; Відеодомофон; контроль якості води; прийом ефірного и цифрового супутникового телебачення; резервне електро- і водопостачання; фасадне освітлення и т.д.

    Типове житло. Цей клас житла ще назівають житлом економ-класу, для него характерне:

    размещения в будь-якому районі міста;

    відповідність архітектурно-планувальним параметрів сучасним будівельним нормам и правилам;

    за конструктивно-технологічними параметрами - це панельні та цегляна-Монолітні будинки. Сучасні панельні будинки за своими характеристиками не лишь НЕ поступаються цегляний або монолітнім, но й перевершують їх. Сучасні технології утеплення зовнішніх стін и міжповерховіх перекріттів дозволяють усуваті всі "типові Недоліки" панельних будинків: звукопровідність, погани теплопровідність, нізькі стелі, незручно планування.

    З середини 90-х років Швидко темпами розвівається Монолітне житлове будівництво, якому на мнение фахівців, Належить майбутнє, бо ВАРТІСТЬ будівництва монолітних будинків можна співставіті з вартістю панельних (в багатьох странах світу даже нижчих). ШВИДКІСТЬ будівництва монолітного будинку Вже НЕ поступається панельному (можливе зведення одного поверху за день). Термін служби монолітного будинку складає 100 років, а его конструктівні Особливості дають можлівість вітримати землетрус силою до 8 балів. Нормативне НАВАНТАЖЕННЯ на міжповерхові перекриття в монолітному будинку (600 кг на 1 м 2) в 3 рази вищє, чем у панельному будинку, звукоізоляція теж вища.

    Конструктивна жорсткість й міцність (як наслідок - рівномірне осідання Всього будинку) дозволяють Проводити якісні оздоблювальні роботи практично Одразу ж после зведення будинку (в панельному це можливо лишь через рік после Завершення будівництва). Монолітні будинки легше реконструюваті для продовження їх життєвого циклу.

    Для малоповерхової пріміської забудови характерні НЕ лишь технічні характеристики, но й забезпеченість основними обєктамі соціально-побутового призначення.

    Житло низьких СПОЖИВЧИХ якости (низька економії-клас). Вимоги до житла цього типу вельми невісокі, бо воно Призначено для населення з низьких платоспроможністю:

    ь розміщене в непрестижних районах;

    ь Віддалене від основних транспортних комунікацій;

    ь Належить до будівель "старої фундації", капітальніх и ремонтно-будівельних робіт, будинків первого поколения індустріального житлового будівництва;

    ь квартири розміщені на перший поверх будинків других тіпів;

    ь заніжені архітектурно-планувальні характеристики.

    2. На підставі містобудівніх орієнтірів віділяють:

    ь будинки "старої фундації", збудовані в дореволюційній период;

    ь будинки, споруджені в период 1917 - кінця 30-х рр., что відрізняються лаконізмом архітектурно-планувальним РІШЕНЬ и розташовані в безпосередній блізькості до місця роботи того ПЕРІОДУ, малопрестіжні в Сейчас годину, но ма ють Високі конструктивно-технологічні характеристики;

    ь "сталінські будинки", розташовані в основном у престижних, віддаленіх від промислових зон районах;

    ь будинки первого поколения індустріального житлового будівництва ( "хрущовки 60-х рр."), Із заниженою архітектурно-технологічними параметрами;

    ь будинки іншого поколение індустріального житлового будівництва, збудовані в 70-80-х рр., коли в містобудівному проектуванні вікорістовуваліся більш Високі норми и стандарти;

    ь сучасні житлові будинки, что відрізняються великою різноманітністю характеристик.

    3. залежних від матеріалу зовнішніх стін Будівлі розрізня ють як: будинки з цегляний стінамі, панельні, Монолітні, деревяні та будинки змішаного типу.

    4. залежних від трівалості та характеру использование вібіляють житло: первинний - місце постійного мешкання; Вторинна - заміське житло, что вікорістовується в течение обмеження ПЕРІОДУ; третина - призначення для короткочасного мешкання (готелі, мотелі ТОЩО).

    Сьогодні, на качана третього тисячоліття, друга народження Знайшла мансарда.

    Більшість офісних и житлових міськіх будівель, зведення за індівідуальнім проектом, ма ють наперед запроектовану мансарду. Часто люди, что купують квартиру на последнего поверсі, Одразу вікуповують й горище та переобладнують его під мансарду. Мансарда может буті спроектована и як складового частина Пагаторівневої квартири (в ній можна розмістіті дитячу, кімнату відпочинку, спальню та даже Камінний зал або зимовий сад), як самостійна житлова площа й відповідно может буті зареєстрована як обєкт нерухомості.

    Ознака класіфікації житлових обєктів нерухомості, что були основою для їх поділу на групи, Різні, як Різні мотівації, Переваги та умови платоспроможності спожівачів. Чи не можна використовуват єдиний тіпологічній крітерій, что інтегрує Вплив усіх чінніків. Тому на практике застосовують кілька крітеріїв, что дають обгрунтоване уявлення про обєкт нерухомості.

    1.3 Характеристика КОМЕРЦІЙНИХ обєктів нерухомості

    На ЛЬВОВІ ТА Сайти Вся нерухомості, что Вже сформувався, прийнятя така класифікація КОМЕРЦІЙНИХ обєктів нерухомості (рис. 2.2). У вітчізняній практике поки немає єдиної системи класіфікації.

    Ринок КОМЕРЦІЙНИХ обєктів нерухомості почав формуватіся лишь з розгортанням ПРИВАТИЗАЦІЇ підприємств. Ринок КОМЕРЦІЙНИХ обєктів набагато менший, чем житлових, тому й операцій на ньом менше, хоча у всьому мире комерційні обєкти вважаються найпріваблівішімі. Переважаючою формою операцій в цьом секторі є оренда.

    Комерційні обєкти нерухомості можна розподіліті на ті, что приносять дохід - комерційні та ті, что створюють умови для его Отримання - промислові (індустріальні).

    До обєктів, что приносять дохід, можна Віднести: МАГАЗИН та торгові комплекси; Готелі й Розважальні центри, офіси, гаражі ТОЩО. Обєкти нерухомості, Які створюють умови для Отримання прибутку, - це складські та логістичні комплекси, обєкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.

    1. Магазини та торгові комплекси. У Сейчас годину торгівля и громадське харчування - сфера економіки, что інтенсівно розвівається. Обєкти цієї СФЕРИ дерло пройшли роздержавлення й приватизацію, что стімулювало їх активний розвиток.

    У 1992-1995 рр. йшлось інтенсівне будівництво обєктів нерухомості для дрібнороздрібної торгівлі. Останнімі рокамі ситуация змінілася: відбувається концентрація таких обєктів в комплексах и зонах дрібнороздрібної торгівлі, збільшується Кількість магазинів з універсальнім й комбінованім асортиментом товарів. ЦІ Магазини віклікають спожівацькі сімпатії, оскількі смороду забезпечують необхідній сервіс и культуру обслуговування.

    Напрікінці 90-х років Минулого сторіччя стали інтенсівно розвіватіся торговельні мережі, збільшілася Кількість магазинів, орієнтованих на продаж продуктів харчування та супутніх товарів за ценам нижчих Середніх. Особливо слід Зазначити розвиток в стране крупних торгових комплексів.

    Як показавши досвід великих міст Європи, далеко місцямі Розташування багатофункціональніх торгових центрів (БТЦ) є (рис. 2.3): перетин крупних автотранспортних магістралей, блізькість станцій метро й зупинок наземного транспорту. Частіше за все подібні центри розташовуються в "спальних районах" або за містом, Фактично на пустірі, поблизу Великої магістралі. У США БТЦ ( "МАLL"), як правило, будують за межею міста, что можна поясніті значний кількістю автотранспортних засобів на душу населення, великою чісельністю населення міст й іншімі Чинник.

    Чи не слід вважаті, что багатофункціональні торгові центри - це Винахід Заходу. Традиція розвитку крупних торгових приміщень, пасажів, вітальні дворів, де будь-який відвідувач БУВ бі в змозі прідбаті все що душі завгодно, відповідно до доходу, куди можна Було прийти "на других подивитись та себе Показати", уходит корінь в російське минуле. У сучасній економіці процеси з'явилися Нових и модернізації старих торгових центрів неоднорідні, оскількі регіони знаходяться в різніх економічних условиях и розвіваються по своих складних законах. Например, в России, Безумовно лідером є Москва як світовий МЕГАПОЛІС, існуючій в порівнянні з іншімі містамі в режімі найбільшого ІНВЕСТИЦІЙНОГО сприяння. В Україні, як свідчіть практика, таких мегаполісів немає, хоча ряд міст розвіваються в даного напрямку Досить активно.

    Торгівля як сфера економічного життя якнайменш схільна піддаватіся впліву негативних економічних и політічюіх змін, швидко оправляється від кри та депресій. Головного Показники розвитку торгового сектору можна вважаті Попит, что растет на функціональні торгові площади.

    Причини дефіціту ліквідніх и перспективних для інвестування торгових обєктів нерухомості в більшості міст пов "я-зані Перш за все Із структурою что склалось в дореформений период нежітлової нерухомості (рис. 2.4).

    Висока ціна на землю в історичному та архітектурному центрах міста прімушує максимально використовуват земельну ділянку за рахунок Збільшення кількості поверхів. Проти практика великих міст показує, что два поверхи - це максимум, Який оптимальним для размещения торгового комплексу, далі можна влаштовуваті розважальний комплекс з боулінгом, більярдом, рестораном и барами. Поєднання торгівлі й розваг, что вікорістовується на Западе, набуває Поширення и в странах СНД.

    2.Готельні та Розважальні обєкти нерухомості. Класифікація обєктів нерухомості готельного типу будь-якої країни засновано на комплексі вимог до матеріально-технічного забезпечення; номенклатури та якості послуг, что Надаються; уровня обслуговування.

    Рівень комфорту - це найголовнішій та вірішальній Чинник, что впліває на визначення класу готеля. У Кожній державі до розуміння уровня комфорту як критерія класіфікації підходять по-різному. Ця обставинних, а такоже ряд чінніків, обумовлених культурно-історічнімі й Національними традіціямі, перешкоджають введенню в мире єдиної класіфікації гостиниц. Іноді, даже в межах однієї країни існує декілька систем класіфікації. Например, у Великобритании Готелі оцінюють за рівнем сервісу й гостінності, облаштування номерів и суспільніх зон, якості харчування.

    Існує более ЗО систем класіфікацій уровня гостиниц за ступенями комфорту. Найпошіренішімі среди якіх є следующие:

    - європейська (система "зірок"), в Основі якої покладаючи Розподіл гостиниц на категорії від однієї до п'яти зірок, застосовується у Франції, Австрії, Угорщині, Єгипті, Китаї, нізці других стран.

    система букв (А, В, С, D), вікорістовується в Греції (А = 4 *, В = 2 *, С = 3 *, D = 1 *); - система "корон" - у Великобритании;

    система розрядів - на территории колишня СРСР: люкс, вищий А, вищий В, перший, другий, третій, четвертий. Існують й інші класіфікації (таблиця 2.1).

    Готель будь-якої категорії повинен мати зручні підїзні шляхи з необхіднімі дорожнімі знаками, прилягла теріторію, что упорядкована й освітлена, майданчик з твердим покриття для тімчасової парковки та маневрування автотранспорту (у тому чіслі автобусів), вівіску з назв готелю й зазначеним его категорії, за наявності окремий входу в ресторан - вівіску з его назв. Готель, займаючі часть Будівлі, винен мати окремий вхід. Будь-який готель повинен розташовуватіся в сприятливі екологічних условиях, гарантуваті БЕЗПЕКУ життя, здоровя гостей та Збереження їх майна. У Будівлі повінні буті Аварійні виходи, сходи, добре помітні інформаційні показатели, что забезпечують вільну орієнтацію гостей як в звічайній, так и в ПИТАНЬ НАДЗВИЧАЙНИХ сітуаціях. Готель повинен буті обладнання системами протіпожежної безпеки, оповіщення та засоби захисту від пожежі. У Готелі повінні Дотримуватись санітарно-гігієнічні норми й правила, Встановлені органами санітарно-епідеміологічного нагляд. До обєктів нерухомості готельного типу відносяться следующие типи:

    готель "Люкс" - за місткістю Належить до малих и Середніх підприємств, Звичайно розташованій в центрі міста. Добре навченості персонал Забезпечує рівень сервісу, что задовольняє найвімоглівішіх КЛІЄНТІВ. Характерна висока ВАРТІСТЬ номера, что Включає Всілякі види обслуговування;

    готель СЕРЕДНЯ класу - за місткістю более готелю "Люкс" (400-2000 Місць). Розташовується в центрі міста або міській Межі. Пропонує достаточно широкий набір послуг з цен відповідніх рівню цен в РЕГІОНІ або Дещо вищий. Розрахованій на прийом бізнесменів, туристов, учасников конгресів и конференцій ТОЩО;

    готель-апартаменти - за місткістю до 400 Місць. Характерною для великого міста з непостійнім населення. Номери - квартирного типу, Використовують як ТИМЧАСОВЕ житло, найчастіше на прінціпі самообслуговування. Контакт з Звичайно варіюються залежних від термінів размещения. Обслуговують сімейних туристов, бізнесменів, комерсантів, что зупіняються на тривалий термін;

    готель-курорт - пріпускає значні Відмінності за місткістю та предлагает повний набір послуг, включаючі Спеціальне медичне обслуговування й дієтічне харчування. Розташовується в курортному місці;

    мотель - Прості одноповерхові та двоповерхові споруди, розташовані за межами міської забудови, поблизу автомагістралей. Це - малі й Середні підприємства. Рівень обслуговування середній за невелікої кількості персоналу. Клієнтами є усі категорії туристов;

    приватний готель типу ВВ (нічліг и сніданок) - малої, іноді середньої, місткості. Розташованій в передмісті або сільській місцевості. В обслуговування, як правило, входять сніданок и рання легка вечеря в домашній обстановці. Клієнтами є комерсанти й маршрутні туристи, что прагнуть домашнього затишку. Готелі даного типу широко пошірені в США.

    готель-гарні - надає ограниченной Кількість послуг: размещения та континентальний сніданок;

    пансіон - пріпускає простий стандартний и ограниченной спектр послуг. На Відміну Від готелів-гарні, тут Надаються Сніданки, обіди й вечері, проти лишь проживаючий;

    Гостинний двір - відрізняється спрощений стандартом обслуговування, меншої місткості, відсутністю ряду суспільніх приміщень (холів, вестибюлів, віталень и т.д-). У структурі гостинного двору обовязково є наявність ресторану або бару;

    ротель - Пересувна готель, что є вагоном з двоміснімі відсікамі, в якіх розташовані крісла. Обовязкова наявність відсіку для переодягання, туалету, ванни, холодильника;

    ботель - невеликий готель на воді, під Який вікорістовується спеціально обладнання судно;

    флотель - найбільшого готель, часто звань "курортом на воді". Туристам предлагают комфортабельні номери з великим набором послуг: басейни, водні лижі, оснащення для підводного плавання та полювання, тренажерні зали, зали для конгресів и конференцій, бібліотеки, різноманітне інформаційне забезпечення (телефон, телефакс, телетайп, телевізор). Останнім часом часто вікорістовується для организации бізнес-турів, конгрес-круїзів, Навчальних турів;

    флайтель - аероготель, або "літаючий готель". Надзвичайно дорогий и нечисельних тип гостиниц. Обладнання звязком з метеослужбами.

    На цею годину все більш популярним становится будівництво спортивних, розважальних и готельно комплексів в курортних зонах.

    У великих містах СтрімКо розвівається нерухомість, якові Прийнято відносіті до индустрии розваг: культурно-ділові центри, будинки мод, більярдні зали, фітнес-центри, тенісні корти, аквапарк, боулінг та інші Розважальні обєкти.

    3. Офісні приміщення. При класіфікації бізнес-центрів в кожному РЕГІОНІ враховуються Різні Чинник, за Якими приміщення Належить до того або Іншого класу. Як правило, це місцерозташування, тип и технічний рівень, якість Будівлі (рівень ОБРОБКИ, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (управляюча компанія, наявність Додатковий послуг для орендарів) ТОЩО.

    Міжнародна класифікація віділяє следующие фактори, что визначаються пріваблівість офісних приміщень:

    Ш Місцезнаходження в центрі;

    Ш Зручний доступ;

    Ш Повністю збудована будівля;

    Ш наявність підземного паркінгу;

    Ш сучасні системи безпеки Будівлі;

    Ш професійний Орендодавець;

    Ш вірно оформлена документація;

    Ш автономне теплопостачання;

    Ш планування поверхів у виде офісних блоків;

    Ш сучасні ліфти;

    Ш цілодобова охорона та ін.

    Серед чінніків, что вплівають на пріваблівість офісних центрів, Створення около промислових підприємств або на їх территории (клас Б), можна віділіті:

    Позитивні - нізькі орендні ставки, можлівість организации класного виробництва на территории сусіднього підприємства; можлівість использование складських приміщень заводу; блізькість офісу до власного виробництва, складу, гаражу;

    Негатівні - віддаленість від центру міста, невісокій рівень сервісу; Розташування в екологічно несприятливого районах; залежність Будівлі від інженерної інфраструктурі підприємства колишня власника.

    На Сайти Вся офісів сформувалося Чотири класи (А, Б, С, Д) офісних приміщень в залежності від якісніх характерістік.Така класифікація вважається МІЖНАРОДНОГО походження,

    Інколи в ній застосовуються знаки "+" та "-".

    1) до класу А відносяться офісні приміщення в спеціалізованіх бізнес-центрах, в центральних районах міста, поблизу великих транспортних магістралей. Всі приміщення цієї категорії обладнані у відповідності Із західнімі стандартами, починаючі від самих сучасних систем телекомунікаційного звязку и закінчуючі системами клімат-контролю. Внутрішні приміщення, Будівлі и пріналежні территории утрімуються в Зразкове стані. Тут наявні Власні служби управління, обслуговування и безпеки;

    2) офісні приміщення класу Б володіють практично всіма вищє зазначеним характеристиками, но з меншим переліком додатково послуг. Стоимость оренди такой нерухомості примерно ставити від 700 до 900 дол. США за один кв. м. на рік. Орендаторами таких приміщень класу А і Б є зарубіжні и Великі вітчізняні компании;

    3) клас С уявлень офісамі, что розташовані в Готель та других прістосованіх пріміщеннях не в центрі міста, но на перехресті транспортних магістралей;

    4) непрістосовані для офісів приміщення, розташовані поза транспортною сіткою, відносяться до класу Д. їх перевага в тому, что є можлівість отріматі великих Розмірів площу за низьких Ціну. Основна частина вітчізняніх фірм надає предпочтение офіснім пріміщенням більш нізької якості, что відносяться до класів С і Д.

    Альо поки що такий поділ нерухомого офісного майна в Україні не стала, мабуть тому, что и сам ринок находится на стадії Зародження. Так, Критерії, покладені в основу класіфікації, что характеризують, самперед, столицю України та Великі міста - престіжність и рівень сервісу.

    До першої категорії належати найфешенебельніші обєкти. Це, як правило бізнес-центри класу А та Б Із сумарно Корисна простіше понад 6000 м 2 з найкращими комунікаціямі, автономними системами електропостачання, опалення, кондиціонування повітря, охорони, служби технічної та комунальної ПІДТРИМКИ ТОЩО. У власніків такой нерухомості можна орендуваті приміщення представніцького класу, площею від 20 до кількох тисяч квадратних метрів. Станом на листопада 2001 року їх у столице налічується 27 одиниць. Базові орендні ставки коліваються в діапазоні 15-35 у. о. за м 2 на місяць.

    А-класний комплекс "у чистому виде" - це новозбудована металевий-каркасна споруда з Використання найсучаснішіх матеріалів, обладнання та вишуканих оздоблення, яка спроектована, а не перебудована, як офісний комплекс Із відкрітім планування, має Найкраще размещения в центрі міста, хороші підїзді шляхи и Достатньо Кількість підземних маркувальних Місць (Не менше одного на кожні 150 м 2 Корисної площі). Ніні только два київські бізнес-центри з ПОВНЕ правом належати до класу А: "Міленіум" і "Поділ-Плаза". 111, одо последнего, то его Розташування нельзя назваті Найкращий, однак Орендар запропоновані технологічні и функціональні вигоди (від Електронної системи доступу до фальш підлог, Які дають змогу Швидко реорганізовуваті робочий простір и кабельне розведення до облаштування даже кухонь найсучаснішою технікою) однозначно віводять "Поділ -Плазу "в клас А. Б-класні комплекси могут віглядаті як А-класні, мовляв, не віконується якась Із вимог А-класу.

    До Другої категорії віднесені окремо розміщені будинки, реконструйовані спеціально під офісні комплекси такоже представніцького класу з Корисна площа менше 5000 метрів їх у Києві нараховується около 30. звісно и орендні ставки тут Менші - в основном 15-20 у. о. за м 2 на місяць. За рівнем комфорту та сервісу смороду тяжіють до бізнес-центрів У-класу.

    До третьої категорії (це примерно бізнес-центри класу С) належати офіси в адміністратівніх Будинком, НДІ ТОЩО. Плата - 8-15 у. о. за м 2 на місяць. Найчастіше обєкти цієї категорії ма ють коридорного систему, а оздоблення Загальна приміщень подекуді незмінне з Радянський часів. Якість комунікації низька, Кількість ліній - обмежена.

    Четверта категорія - квартири у житлового будинку, фасади якіх Виходять на вулицю. Ставки - 10-25 у. о. за м 2 на місяць. У Цій категорії офісів дешевші приміщення відповідають класу С, дорожчі - Б.

    До пятої - спеціфічної категорії відносяться приміщення у промзонах (зазвічай обєкти класу Д). Їм властіві Різні Рівні якості ремонту и комунікацій та орендні ставки 7-12 у. о. за м 2 на місяць. Здебільшого їх орендують виробничі та Торгівельні компании. Такоже до цієї категорії відносяться пропоновані напівпідвалі чи квартири будь-де для офісного использование.

    З 1995 року Попит на нерухомість для офісів БУВ стабільнім и змінювався незначна, збільшуючісь на 2-3% на рік.

    Ніні найбільшім РІНКОМ офісної нерухомості в Україні є Київ. Столичний ринок офісів розвівається найбільш дінамічно у порівнянні з іншімі великими містамі України. Стабільний Попит на сучасні офіси в Києві, особливо з боку іноземних компаний, утрімує ціни на цею вид нежітлової нерухомості на Досить Високому Рівні.

    В СУЧАСНИХ условиях ринок офісних приміщень знаходиться у стадії розвитку. В основному на Сайти Вся домінують орендні операции. При цьом НЕ існує єдініх правил, по якіх офісна будова здається в оренду, особливо в наших условиях нечіткої законодавчої бази и високих ставок податку. Кожний договір оренди є індівідуальнім и может містіті много різніх умів и обмежень, у тому чіслі и не відображеніх в даній угоді.

    4. Гаражі-стоянки (автопаркінгі) як комерційні обєкти нерухомості підрозділяються на Індивідуальні типові (ІТГ) та вбудовано-прибудовані (ВПГ), а такоже паркінги.

    Індивідуальні типові гаражі, що стоять окремо або згруповані на єдіній территории, кріті невелікі одноповерхові Будови (бокси) для зберігання автомашин (в основному Такі гаражі ма ють Стандартні розміри - 18 кв. М 2. Альо зустрічаються такоже гаражі других Розмірів, у тому чіслі гаражі на два автомобілі.

    Розташовуються масив ІТГ, як правило, на теріторіях, що не прістосованіх для капітального будівництва: уздовж ліній електропередач, ЗАЛІЗНИЧНИХ колій, в буферних зонах на околиці міста и т.д. Невелікі гаражні комплекси могут розташовуватіся поряд або Всередині житлових масівів.

    Гаражі розташовуються на тимчасово орендованого землях, через ті что залізні гаражі и залізні бокси вважаються Тимчасовими споруд з правом оренди до 3 років. Таким чином, достаточно велика частина міськіх територій вікорістовується Вкрай нераціонально. На мнение багатьох фахівців, одношарового капітальне будівництво гаражів - непріпустіма розкіш.

    Паркінг - одне або багаторівневе крите замкнуте приміщення, спеціалізоване Виключно для Паркування та зберігання автомобілів, что охороняється, з компактно віділенімі для цієї мети, Позначення розміткою місцямі або боксами. На Верхні Рівні автомобілі підіймаються по серпантинах, розташованіх по торцях споруди.

    Паркінги знаходяться, в основному, в зручне розташованіх місцях, относительно житлової забудови, около до споживача. Паркінги володіють цілою низкою перевага перед звичайна гаражами: економія площади забудови, зовнішня пріваблівість та ін.

    В обєктах первинного Сайти Вся пропоновані місця реалізуються, в основному, за схемою пайової участия в будівництві з гнучкого графіком оплати та подалі оформлення в Загальну Пайовий власність.

    Вбудовано-прибудовані гаражі - (Вбудовані в нижньому поверсі житлової Будівлі або прибудовані до житлової Будівлі) - приміщення, для Паркування та зберігання автомобілів з компактно віділенімі для цієї мети Позначення розміткою місцямі або боксами. На Відміну Від паркінгів вбудовано-прибудовані гаражі - це частина Будівлі з іншім Загальна функціональнім призначення.

    Усі подібні споруди влаштовуються в цокольному (підвальному) поверсі й ма ють один рівень, рідше зустрічаються гаражі на першому поверсі. Будують такоже напівзагліблені (Підземні) паркінги в дворах майбутніх будівель.

    Як правило, всі паркувальні місця у ВПГ оформляються у власність. Кількість Місць почти всегда значний менше числа квартир, что будують. До того ж зовсім НЕ всі майбутні мешканці потребують Місць Паркування для свого автомобіля. Власник ВПГ затрачує мінімальну Кількість годині на переміщення від своєї квартири до машини і назад.

    На ВАРТІСТЬ, місця у ВПГ впліваті могут Такі Критерії, як способ организации паркувальних простору, розмір одного місця, віддаленість его від виїзду.

    Проти далеко не всегда Відсутність в новому будинку ВПГ пояснюється конструктивними можливий Будівлі або особливо товарної політики забудовників. За наявності поряд з майбутнім будинком великих масівів ІТГ влаштовуваті ВПГ недоцільно. У тій же година в центральних районах даже при будівництві будинків, что НЕ відносяться до Вищих ціновіх категорій, Попит на місця у ВПГ может віявітіся високим через Відсутність Достатньо числа організованіх пар-кувальніх Місць (ОПМ). Часто за відсутності ВПГ в дворах Нових будинків обладнують Платні парковки, что охороняються.

    Автостоянка - будівля, споруда (частина Будівлі, споруди) або Спеціальний Відкритий майданчик, призначення для размещения та (або) зберігання автомототранспортних ЗАСОБІВ. Як правило, під комплекси стоянок місто відводіть за договорами тімчасової оренди территории, капітальна забудова якіх в найбліжчі 5-6 років НЕ передбачається. Цім міські власті вірішують проблему пустірів та поповнюють Районні бюджети.

    Ринок гаражів и автостоянок, як й інші сектори Сайти Вся нерухомості, підрозділяється на первинний та вторинна, а смороду в свою черга - на ринок купівлі-продажу (товарний) й оренди (послуг).

    Первинний ринок купівлі-продажу гаражів уявлень проектами будівництва паркінгів и паркувальних місцямі в БУДИНКУ, что будують. На вторинна Сайти Вся можна прідбаті ІТГ та місце в існуючіх паркінгах. Ринок оренди формується, в основному, за рахунок пропозіцій місця на автостоянках, а такоже приватних пропозіцій зі здання в оренду ІТГ, Місць в паркінгах и у ВПГ.

    5. Складські та логістичні комплекси є невідємною частина інфраструктурі переробки вантажів. Без складів не обходиться Жодна комерційна організація. Економічне зростання, что триває, породжує підвіщеній Попит підприємців на складські приміщення.

    Для Сайти Вся складських приміщень характерна стабільність и стійкість Попит, Пропозиції, цен. На сегодня спостерігаються Такі форми Користування складське пріміщеннямі як оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. Так, за кордоном, Набуль широкого розвитку склади гарантійного забезпечення, консігнаційні склади. Основними ціноутворюючімі факторами складських приміщень є рівень оснащення вантажно-розвантажувальних технікою, наявність стелажів, холодильного обладнання, Місцезнаходження складу (набліженість до районів збуту), хороші підїзні шляхи, а особливо віддаленість від транспортних вузлів. Альо головного атрибутом ПРОФЕСІЙНИХ баз є рампа (залізобетонній "підмурівок", спорудження на одному Рівні з кузовом Вантажівки). Вона мусіть оперізуваті всю довжина складу и Забезпечувати карам безперешкодне пересування.

    Так, Еталон європейськіх складів фахівці вважають дістрібуційній центр АТ "Світоч" (9 тис. М 2 старих приміщень и планується Розширення ще на 12 тис. М 2). Збільшення спожи в складських обєктах зумовлено зростанням кількості господарських субєктів.

    Ринок виробничої нерухомості Забезпечує потребу новостворене або перепрофільованіх діючіх підприємств у виробничих пріміщеннях, Які предлагают у довгострокову оренду. Перспективи розвитку цього Сайти Вся залежався від перспектив розвитку национальной економіки.

    Логістичні термінали, які не Дивлячись на їх економічну важлівість для економіки країни, поки що НЕ корістуються Попит.

    Логістичні термінали - це перевалочні бази для переформовування великих партій вантажів, доведення вантажів до товарної кондіції (укладання, фасування, розлив у дрібну тару). Термінали потрібні й великим універмагам, розташованім в центрі міст як Периферійні бондові склади з продажем товарів за зразки дрібнім оптом. Термінали могут використовуват як склади для зберігання та продаж великих партій товарів, розмітнювання у момент продажу. Розвиток МІЖНАРОДНОГО транспортного комплексу потребує размещения вїзніх вантажних Митний терміналів и сервісних комплексів, логістичних митно-транспортних комплексів (ЛМТК) около транспортних коридорів и великих міст. ЛМТК Виконує Такі послуги:

    - зберігання вантажів в режімі митного складу;

    - зняття мита вантажів (власна брокерська служба);

    - забезпечення температурного режиму зберігання, пожежної безпеки та охорони вантажів;

    - доставки вантажів дрібнімі партіями автотранспортом у межах міста;

    - Обробка вантажів (сортуваннях, пакування, маркування, розпаковування ТОЩО);

    - системи оперативного обліку;

    - Експедиції залізніцею та автотранспортом;

    - Надання сучасного навантажувально-розвантажувальних устаткування.

    6. Промислові (індустріальні) обєкти нерухомості. Останнім часом відбувається визначення власника ОСНОВНОЇ масі обєктів ПРИВАТИЗАЦІЇ. Перш чем укладаті догоду, та патенти, провести всебічній аналіз встановлюючіх право документів, щоб переконатіся в незаперечності прав продавця на пропонованій обєкт, возможности его законного відчуження. З РОЗВИТКУ формирование реального власника ОБСЯГИ операцій у Цій сфере збільшуватіметься. З Іншого боку, почти в кожному городе можна спостерігаті 5-8 поверхові порожні корпуси заводів и фабрик в Із застарілімі інженернімі мережами й вібітім склом. Смороду НЕ знаходять ефективного власника. Чому? Причин декілька:

    Промислова забудова 60-80 рр. НЕ відповідає Вимоги СУЧАСНИХ технологій, а реконструкція требует великих капітальніх вкладень.

    У Сейчас годину основного споживач промислових обєктів нерухомості - малі підприємства, для розвитку якіх потрібні: Високі потужності, наявність ЗАЛІЗНИЧНИХ підїзніх колій, одноповерхові и бажано ОКРЕМІ Будівлі з автономними комунікаціямі.

    Як правило, пропоновані промислові обєкти Вимоги потенційніх орендарів НЕ відповідають й ма ють завіщену ВАРТІСТЬ.

    Власник предлагают на ринок обєкти, что знаходяться у поганому стані за завіщенімі ценам.

    Повна та точна інформація про промислові обєкти нерухомості, їх правовий статус, розміри, стан и т.д. відсутня.

    Вимоги потенційніх власніків до придбаних приміщень залежався від особливо конкретного підприємства. Для виробництва потрібні и 300-500-метрові приміщення, и Будівлі в 2-3 тис. м 2, и заводські комплекси до 10 тис. м 2.

    В Індустріально розвинутих странах (США, Німеччині, Франции) широко розвинута мережа технопарків. Суть ее Полягає в тому, что підпріємцю немає спожи будуваті свои підприємства, їх можна взяти в оренду й, розмістівші там необхідне устаткування, віпускаті продукцію.

    Технопарки - своєрідні промислові зони, в якіх зосереджуються промислові підприємства та різноманітні обєкти інфраструктурі, что забезпечують нормальний бізнес-процес (готелі, офісні центри, Митні термінали, логістичні центри), з обовязковим охороною й єдінімі інформаційнімі мережами. Організація технопарку Включає такоже забезпечення бізнесу консультантами різного профілю: юристами, фахівцямі з ФІНАНСОВИХ вопросам ТОЩО.

    Схема участия в технопарках Досить проста. Будь-яка приватна компанія может узяті на себе Функції керування техно-парком або отріматі статус агента з розвитку территории, получил Дозвіл адміністрації. Потім необходимо здійсніті інженерну підготовку территории, оскількі ділянки, прізначені для технопарків розташовуються в районах, де відсутні достатні енергетичні потужності та ма ють Слабкий інженерну ятір. Наступний кроком стане спорудження обєктів для создания промислових підприємств. Кожна компанія, что побажала налагодіті власне виробництво, может подати запит на наявність інженерно підготовленої ділянки, на Якій буде побудованій завод "під замовника" - з Виконання усіх вимог промісловців. Інженерно підготовлену теріторію виробнича компанія может орендуваті.

    У вітчізняній практике ще немає єдиної системи класіфікації, промислових обєктів нерухомості, что дозволяє враховуваті основні "товарні Властивості" цілісного обєкта.У Сейчас годину за основу при обліку в активах ОРГАНІЗАЦІЙ (підприємств) взято основні фонди и земельну ділянку.

    1.4 Підприємство як Особливий обєкт нерухомості

    Цілісній майновий комплекс або такий структурний Підрозділ, Який в установленому порядку відокремлюється в цілісній майновий комплекс (ЦМК) - це обєкт, сукупність актівів которого Забезпечує Здійснення Самостійної підпріємніцької ДІЯЛЬНОСТІ на Постійній и регулярній Основі.

    Ціліснімі Майновий комплекс могут буті структурні підрозділі підприємств (цехи, виробництва, дільниці ТОЩО), Які віділяються в самостійні обєкти з подалі складання самостійного балансу и могут буті зареєстровані як самостійні підприємства.

    Класифікація обєктів ЦМК здійснюється з метою раціонального та ефективного! Застосування способів ПРИВАТИЗАЦІЇ відповідно до державної програми ПРИВАТИЗАЦІЇ:

    група А

    Обєкти ПРИВАТИЗАЦІЇ, Які НЕ могут буті перетворені у відкриті акціонерні товариства, а самє:

    Ч цілісні майнові комплекси державних підприємств, та їх структурних підрозділів, віділені в самостійні підприємства, у тому чіслі ті, что знаходяться в оренді, та віділені в результате реструктуризації державних підприємств Із середньообліковою чісельністю працюючих до 100 осіб включно або понад 100 осіб, но ВАРТІСТЬ основних ФОНДІВ якіх недостатня для формирование статутних ФОНДІВ відкритих акціонерних товариств (далі - ВАТ), а такоже Готелі;

    Ч окреме індивідуально визначене майно (в тому числі таке, Пожалуйста НЕ увійшло до статутних ФОНДІВ ВАТ), Будівлі, споруди та нежілі приміщення; майно підприємств, ліквідованіх за рішенням суду, та майно підприємств, что ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державного майна, майно підприємств, Які не буди продані як цілісні майнові комплекси, а такоже майно мобілізаційного запасу та мобілізаційного резерву, после Прийняття решение про передачу такого майна у приватизацію;

    Ч майно підприємств охорони здоровя, освіти, культури, фізичної культури і спорту, відпочинку та туризму, видавничої справи та преси, телебачення та радіомовлення, Які НЕ вікорістовувалісь за прямим призначення більше 3-х років або віключені з реєстру відповідної групи (закладів освіти, охорони здоровя и т.п.)

    група В

    Ш цілісні майнові комплекси підприємств, у тому чіслі ті, Які знаходяться в оренді, Із середньообліковою чісельністю працюючих понад 100 осіб (кроме обєктів групи Г);

    Ш Акції ВАТ (кроме ВАТ, створене на базі підприємств групи Г), а такоже ВАТ, створене на базі підприємств агропромислового комплексу;

    Ш науково-дослідні та проектно-конструкторські организации та встанови Незалежності від вартості основних ФОНДІВ (кроме віднесеніх цією програма до групи Г).

    Ш Непродані Акції ВАТ, продаж якіх здійснювався до 2001 року включно (в тому числі підприємств групи Г, у випадка, коли продажів акцій здійснювався Неодноразово и Які НЕ корістуються Попит). Пакети акцій тих ВАТ, Які вілучені з Переліку підприємств групи Г.

    група Г

    Цілісні майнові комплекси державних підприємств або ВАТ, Які:

    Ш на момент Прийняття решение про приватизацію є монополістамі на загальнодержавних Сайти Вся товарів (робіт, послуг);

    Ш візначені підпрограмамі рінкової трансформації та ПРИВАТИЗАЦІЇ особливо важлівіх народногосподарський комплексів, а самє:

    виробничими комплексами - підприємствами, Які забезпечують:

    Ш конкурентні Преимущества країни у ВИРОБНИЦТВІ складної техніки;

    Ш економічну незалежність країни;

    унікальнімі підприємствами (Які Використовують рідкісні ресурси або їх комбінацію Нематеріальні активи, Корисні копалини, кадри ноу-хау) включаючі науково-дослідні проектно-конструкторські организации та встанови, які відповідають Цій ознаці;

    підприємствами, при ПРИВАТИЗАЦІЇ якіх может вінікнуті ризики того, что рінкові Механізми НЕ забезпечать сталий доступ усіх спожівачів до соціально значущих товарів чи послуг.

    група Д

    Обєкти незавершеного будівництва, у тому чіслі законсервовані обєкти та обєкти незавершеного будівництва, реструктурізовані Шляхом їх розподілу. Невстановлене устаткування та будівельні матеріали, что Придбані для обєкта незавершеного будівництва, но приватизуються окремо.

    група Е

    Акції (Частки, паї), ​​что належати державі у статутних фондах господарських товариств (у тому чіслі підприємств з іноземними інвестиціями та міжгосподарськіх товариств), розташованіх на территории України або за кордоном.

    група Ж

    Незалежності від вартості, обєкти охорони здоровя, освіти, культури, фізичної культури і спорту, відпочинку та туризму видавничої справи та преси, телебачення та радіомовлення, Які перебувають на самостійніх балансах, а такоже ті, что НЕ увійшлі до статутних ФОНДІВ господарських товариств в процесі ПРИВАТИЗАЦІЇ та корпоратізації, кроме тих, Які НЕ вікорістовувалісь за прямим призначення більше 3-х років або віключені з реєстру відповідної групи (закладів освіти, охорони здоровя).

    Отож, до складу підприємства як особливого обєкта нерухомості могут входити: ОКРЕМІ обєкти (Будівлі, споруди, земля), Нематеріальні активи (права Користування земельною І, природніми ресурсами, авторські та інші права) та оборотні кошти (гроші, сировина, матеріали ТОЩО). Законом не визначене обовязковий ПЕРЕЛІК елементів, что входять до складу підприємства як майнового комплексу.

    Віднесення підприємства як майнового комплексу до категорії нерухомості Незалежності від того, входити до его складу обєкт нерухомості, что Належить Підприємству за правом власності за, чи ні, віклікано необхідністю підпорякування опе рацій з підпріємством Спеціальному правовому режиму нерухомості З метою підвищення надійності таких операцій, захисту прав як їх учасников, так и третіх осіб. Проти, признал підприємство обєктом нерухомості, чінне законодавство НЕ підпорядковує его автоматично всім загально правилами про нерухомість, а встановлює для операцій з підприємствами більш формалізованій и Суворий режим.

    Як обєкт права предприятие может належати будь-Якім субєктам - учасникам підпріємніцької ДІЯЛЬНОСТІ. Чи не віключена можлівість належності одному субєкту кількох підприємств - майновий комплексів, зокрема, призначення для виготовлення різніх відів продукції або для других відів підпріємніцької ДІЯЛЬНОСТІ.

    Підприємство як обєкт нерухомості, что вікорістовується для підпріємніцької ДІЯЛЬНОСТІ, нельзя зводити до комплекту устаткування для випуску певної продукції: для превращение такого комплекту на підприємство та патенти організуваті на его основе процес виробництва. Підприємство як обєкт нерухомості складає єдиний майновий комплекс, что Включає НЕ лишь всі види майна, прізначені для его ДІЯЛЬНОСТІ, но й немайнові права. Так, например, часто зустрічаються підприємства, что орендують обєкти нерухомості, тобто до складу підприємства входить Майнове право Користування обєктом нерухомості для певної виробничої ДІЯЛЬНОСТІ.

    Приватизація підприємства як майнового комплексу. Правове регулювання підприємств, Створення у порядку ПРИВАТИЗАЦІЇ, візначається спеціальнім законодавством, Пожалуйста має ПРІОРИТЕТ по відношенню до загально норм ЦКУ Про надання права власності за. Як правило, при ПРИВАТИЗАЦІЇ державних и муніціпальніх підприємств, майновий комплекс зберігається, змінюються лишь власник и правова Організаційна форма.

    Приватизація державних підприємств в Україні характерізується нерітмічністю та зміною пріорітетів на кожному ее етапі. Пріоритети та умови Здійснення ПРИВАТИЗАЦІЇ встановлюються Державною програмою ПРИВАТИЗАЦІЇ, яка є складового Частина програми создания рінкової економіки в Україні. Програма розробляється відповідно до Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств", "Про пріватізаційні папери".

    Державне регулювання Угод з Єдиним майновий комплекс як на регіональному, так й на загальнодержавних Рівні здійснюється за помощью договорів купівлі-продажу.

    Право володіння, Користування и Розпорядження обєктом ПРИВАТИЗАЦІЇ переходити до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. После придбання обєкта его новий власник становится правонаступник прав и обовязків приватизовану підприємства. До набуття покупцем права власності за на Придбаний обєкт ПРИВАТИЗАЦІЇ відповідальність за Збереження зазначеним майна в установленому порядку Несе керівник підприємства, что пріватізується, або підприємство (установа, організація), на балансі которого находится обєкт ПРИВАТИЗАЦІЇ.

    Право власності за на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, Який укладається между покупцем та уповноваженим представником відповідного органу ПРИВАТИЗАЦІЇ. Договір купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню. У разі придбання обєкта ПРИВАТИЗАЦІЇ на аукціоні, за конкурсом, договір купівлі-продажу между покупцем и продавцем укладається НЕ пізніше як у пятіденній срок Із дня затвердження органом ПРИВАТИЗАЦІЇ результатів аукціону, конкурсу.

    Договір Включає:

    Назву підприємства, его адресою;

    Відомості про продавця та покупця;

    Залишкова Ціну продаж обєкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викуп;

    взаємні зобовязання продавця и покупця;

    номери їх розрахункових рахунків;

    назви и адреси Банківських установ;

    умови Внесення платежів.

    До договору включаються обовязки сторон, Які були візначені умів аукціону, конкурсу чи викуп, відповідальність та правові Наслідки їх невиконання. Зобовязання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, Які прідбають обєкт у разі его Подальшого відчуження в течение терміну Дії ціх зобовязань. У разі невиконання покупцем передбачення договором купівлі-продажу зобовязань относительно рядок Внесення інвестіцій у встановленому обсязі, ВІН сплачує на Користь місцевого бюджету пеню у размере 0, 1 відсотка вартості не внесених у строк інвестіцій за Кожний прострочений день.

    При недотріманні покупцем зобовязань относительно Збереження в течение визначеного терміну кількості робочих Місць (за вінятком СКОРОЧЕННЯ робочих Місць, повязані Із санацією та реструктурізацією підприємства) ВІН сплачує штраф у размере 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний срок поновлює Кількість СКОРОЧЕННЯ робочих Місць . Кошти від штрафних санкцій перераховуються на рахунок служби зайнятості за місцезнаходженням приватизовану обєкта.

    Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлення договором рахунок як оплату, за Придбаний обєкт ПРИВАТИЗАЦІЇ. Покупець зобовязань внести зазначені Платежі в течение ЗО календарних днів з моменту переходу до него права власності за на обєкт ПРИВАТИЗАЦІЇ. Термін оплати может буті продовжено ще на 30 календарних днів за умови сплат НЕ Менш як 50 відсотків ціни продажу обєкта.

    При всех способах ПРИВАТИЗАЦІЇ підприємств від імені власника майна - держави віступають відповідній державний орган або орган місцевого самоврядування.

    Покупець приватизовану підприємства набуває на него всі права власника І, отже, может продати підприємство іншій особі.

    Особливості продаж підприємства як майнового комплек су. Причинами продаж підприємства як цілісної про майнового комплексу могут буті: неплатоспроможність державних підприємств, їх ліквідація або банкрутство; потребі у копійчаних коштах, перехід до Іншої ДІЯЛЬНОСТІ, бажання поновити устаткування, можливий такоже примусових продажів підприємства. У всех таких сітуаціях на стороні покупця могут віступаті підприємці різніх організаційніх форм.

    Продаж підприємства як обєкта нерухомості істотно в ідрізняється від продажу его акцій. У Першому випадка обєкт нерухомості переходити у власність покупця, Який Виступає у роли Створення в процесі ПРИВАТИЗАЦІЇ АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА.

    На практике зустрічаються випадки продаж приватизовану підприємств у власність держави або місцевіх ОРГАНІВ Управління. Тоді змінюється форма власності за: підприємство знову становится Державним або муніціпальнім и Надходить в господарське відення. На базі придбання підприємства может буті Створено нове унітарне підприємство.

    Останнімі рокамі в національній економіці чітко простежуються діверсіфікаційні Тенденції, что характеризуються виходом компаний у СФЕРИ бізнесу, безпосередно НЕ повязані Основним або первинна видом ДІЯЛЬНОСТІ. Жорсткий конкуренція, дефіціт інвестіційніх ресурсов и ризики, властіві українській економіці, прізвелі до ситуации, коли вкладання ЗАСОБІВ у Розширення старого бізнесу стало у багатьох випадка Менш Привабливий, чем придбання функціонуючіх суміжніх підприємств.

    Відзначімо, что відповідно до закону можна продати й часть підприємства, что є відособленім майновим комплексом, у всех випадка в договорі повінні буті Вказаним дані, Що дозволяють Встановити предмет продаж, у тому чіслі Розташування підприємства на земельній ділянці.

    До Підписання договору сторони повінні Скласти и Розглянуто: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, Висновок незалежного аудитора про склад и ВАРТІСТЬ підприємства, ПЕРЕЛІК боргів (зобовязань), Які має підприємство, вказано кредіторів, характер, розміри заборгованості и Терміни погашення.

    Продаж підприємства здійснюється за три етапи (рис. 2.3):

    Укладання договору купівлі-продажу та его державна реєстрація. Відсутність письмовий договору Робить продажів недійснім.

    Передача підприємства за Передавальний актом.

    Державна реєстрація права власності за покупця на придбання підприємство.

    Таким чином, закон требует, щоб сторони при продажу підприємства двічі здійснювалі державну реєстрацію. Спочат ку реєструється договір про продаж: підприємства, а потім - право власності за покупця.

    Моментом передачі вважається день Підписання Обом сторонами Передавальний акту. З цього часу до покупця переходити ризики віпадкової Втрата або Випадкове пошкодження майна. Покупець має право використовуват майно, что входити до складу підприємства та отрімуваті доходи, но НЕ має права розпоряджатіся підпріємством до переходу права власності за. Продавець после передачі підприємства теж НЕ має права розпоряджатіся ним. Право власності за на підприємство переходити до покупця лишь з моменту державної реєстрації цього права.

    Покупець может Зберегти придбання майно або ж прієднаті его до своєї власності за, створи на его основе Внутрішній Підрозділ Іншої организации або, если це індивідуальний підприємець, безпосередно управляти ним. На Основі придбання підприємства может буті Створено юридичним особам - господарське товариство.

    ...........