Дата конвертації26.07.2017
Розмір438.91 Kb.
Типреферат

Скачати 438.91 Kb.

Житлова політика держави

49


5. ПРОБЛЕМИ ВДОСКОНАЛЕННЯ ЗАКОНОДАВСТВА,
Що регулюють відносини у ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Право на житло, як одне з основних прав людини, закріплене в Конституції Республіки Білорусь і забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла. Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Наступний крок - розробка і прийняття 24.02.94 р ВС РБ Національної житлової програми (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки) [8], яка визначає основні принципи і концептуальні положення житлової політики, сутність права громадян на житло в умовах переходу до ринковій економіці.

. У програмі вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [16 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [16]. Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р "Глобальної стратегії в області житла до 2000 р", реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

З огляду на соціально-економічну значимість житла, керівництвом країни прийнято ряд важливих нормативних актів (указів Президента Республіки Білорусь, постанов Уряду), які створюють правову базу і передбачають заходи, спрямовані на забезпечення фінансування і прискорений розвиток житлового будівництва: розвиток індивідуального житлового будівництва, поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців і т.д .:

Декрет Президента РБ №5 від 20.04.98 р "Про внесення змін і доповнень до Декрету Президента РБ №2 від 12.02.97 р";

Указ Президента РБ №358 від 10.09.96 р "Про заходи щодо поліпшення житлових умов молоді";

Указ Президента РБ №483 від 21.11.96 "Про додаткові заходи щодо прискорення будівництва (реконструкції) житла для військовослужбовців та окремих категорій громадян РБ";

Указ Президента РБ №555 від 17.12.96 р "Про деякі додаткові заходи щодо розвитку індивідуального житлового будівництва";

Постанова РМ РБ №512 від 30.07.93 р "Про затвердження положення про індексацію житлової квоти";

Постанова КМ РБ №372 від 6.07.96 р "Про випуск, обіг та погашення житлових облігацій";

Постанова РМ РБ №396 від 30.07.97 р "Про заходи щодо забезпечення пріоритетного розвитку житлового будівництва" і ін.

Так з розробкою і вступом в силу Положення про порядок і умови надання пільгових кредитів на будівництво громадянами житлових приміщень у складі ЖБК, КІЗ і в порядку пайової участі в житловому будівництві (Постанова РМ РБ №351 від 4.03.98 р) ,. Положення про надання громадянам Республіки Білорусь одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень (Постанова РМ РБ №1266 від 11.08.98 р), Порядку продажу (в т.ч. за пільговими цінами) або безоплатній передачі перебувають у власності Республіки Білорусь незавершених будівництвом житлових будинків (квартир), а також неефективно використовуваних будівель і споруд, що підлягають реконструкції та переобладнання під житлові приміщення (Постанова РМ РБ №159 від 2.02.98 р) в республіці сформований механізм залучення в економічний оборот і залучення для вирішення житлової проблеми неефективно використовуваних будівель і споруд, придатних для реконструкції і переобладнання під житло. Завдяки цьому, громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, отримали можливість користуватися державною підтримкою у вигляді пільгових кредитів і безоплатних субсидій не тільки при будівництві нового житла, а й набуваючи у державних підприємств і організацій знаходяться в їх власності будинку, квартири, не завершені будівництвом житлові об'єкти, а також неефективно використовувані будівлі і споруди.

Житлове будівництво визначено одним з найважливіших напрямків соціально-економічного розвитку до 2000 р, програма "Житло" увійшла до переліку президентських програм [11].

З огляду на обрану стратегію реалізації житлової політики, створюючи і вдосконалюючи законодавчу базу сьогодні особливо важливо чітко визначити основні напрями вдосконалення правових відносин у житловій сфері. Відповідно до визначених законодавством принципами органами державного управління повинна проводитися своєчасна робота по вдосконаленню нормативних актів, які зачіпають проведення житлової політики. В цьому напрямку необхідно належним чином визначити, конкретизувати і уточнити права, обов'язки і, особливо, відповідальність за невиконання взятих обязатнльств учасників відносин у житловій сфері.

5 .1. ЗМІНА ПРАВОВОГО СТАТУСУ НЕРУХОМОСТІ.

Проект Цивільного кодексу, який затверджений Палатою представників і повинен вступити в дію в середині наступного року, за статтями, що стосуються нерухомості, багато в чому відрізняється від нині діючого. У новому ЦК, це слід відзначити особливо, вперше за час існування Білорусі як в складі СРСР, так і в якості самостійної держави, дається юридичне тлумачення нерухомості.

Вважається, що в радянські часи законодавець не давав відповідної ухвали зовсім не випадково. Щоб забезпечити рівність людей, потрібно було забезпечити їх рівність по відношенню до засобів виробництва, в тому числі і нерухомості. На думку теоретиків того часу, досягти цього можна було тільки шляхом обмеження обороту цих коштів суто виробничою сферою [11]. В особисте користування громадянам надавалися тільки предмети споживання.

В результаті такої політики нерухомість (в тому числі і житло) була виключена з економічного обороту. Результат - наявна в державі нерухомість не працює на економіку, а вкладаються в неї величезні кошти не дають практично ніякої віддачі. Тому сьогодні особливо важливо змінити ставлення до нерухомості і подивитися на неї як на джерело доходу, засіб для залучення інвестицій, нарешті, як на фундамент, на якому повинна будуватися економіка. Це ставлення характерно для багатьох держав в періоди важких економічних криз [11].

Поняття нерухомості, наведене в ст. 130 нового Цивільного кодексу, включає земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди, тобто об'єкти, міцно пов'язані з землею, переміщення яких без розмірного збитку їх призначенню неможливе.

Важливо відзначити, що ГК має на увазі прийняття цілого ряду нових законів: про іпотеку, про реєстрацію прав на нерухоме майно, про оцінку нерухомого майна і т.д. (Тут дуже важливо забезпечити єдність базових принципів - наприклад, закон про іпотеку повинен застосовуватися виключно по відношенню до нерухомості (земельних ділянок, будівель, споруд, квартир тощо), тільки те, що не врегульоване законом про іпотеку, потрапляє під загальні правила ГК) [11].

Згадуючи іпотеку необхідно зазначити ще одне нововведення. Замість 5 видів застави в чинному законодавстві ГК розглядає тільки 2 види: без передачі і з передачею закладеного майна кредитору. При цьому основним видом застави є застава із залишенням майна у боржника. Пояснюється це економічною доцільністю: кредитору важливо отримати назад кредит, а не користуватися майном позичальника. При цьому майно, на яке встановлена ​​іпотека, не може передаватися в користування кредитору юридично, хоча фізично останній може ним користуватися.

Що стосується договору про іпотеку, то він повинен полягати в письмовій формі, завірятися нотаріально і реєструватися в обов'язковому порядку. Причому законну силу договір про заставу набуває не після нотаріального його запевнення, а з моменту реєстрації угоди.

Уточнення можливостей кредитора вимагати виконання взятих на себе позичальником зобов'язань дозволить привернути увагу (і засоби) інвесторів до житловій сфері, тому що з'являється не тільки гарантія повернення вкладених туди коштів, але також і стимул до дальньої ши діяльності в цій сфері.

Згідно з новим ЦК угоди підлягають обов'язковій державній реєстрації.В іншому випадку угода буде оголошена нікчемною (відміну нікчемного правочину від заперечної полягає в тому, що друга може визнаватися недійсною тільки вузьким колом осіб, які вказані в законі, тоді як перша - будь-якою зацікавленою особою). Крім того, відмова від державної реєстрації оскаржується в суді. При цьому суд має право зобов'язати провести реєстрацію і ту сторону, яка посвідчила договір в нотаріальній формі, але відмовляється його реєструвати.

На відміну від угод з нерухомістю, операції з рухомим майном не підлягають обов'язковій державній реєстрації, оскільки таке майно повинно бути оборотоздатності.

Однак тут на практиці можуть виникати проблеми з віднесенням майна до тієї чи іншої категорії. Наприклад, в новому ЦК, визначається, що право власності на будівлю виникає з моменту завершення його будівництва, тобто після державної реєстрації. Що стосується незавершеного будівництва, то право на нього розглядається як право на матеріали, з яких об'єкт створюється. Отже, "недобудову" можна розглядати як рухоме майно, і, отже, угоди з нею не повинні підлягати обов'язковій державній реєстрації.

Але вже сьогодні видно, яких збитків може бути завдано в результаті безконтрольної передачі часток в незавершеному будівництві. Тому раціональніше в цьому випадку скористатися нормами ЦК і встановлювати реєстрацію для окремих видів рухомого майна, яким, по токування ГК, є "незавершенка".

Необхідно відзначити, що метою держреєстрації нерухомості і угод з нею є забезпечення не тільки правового захисту учасників угод, а й державного контролю за нерухомим майном. При цьому було б правильним, щоб відповідний реєстраційний орган був би одночасно і аналітичним центром, який допомагав би формувати оптимальну правову середу [11].

Перераховані положення є лише частиною готуються державою нововведень, призначення яких - повноцінне включення нерухомості в економічний оборот.

5 .2. ВДОСКОНАЛЕННЯ ДОГОВОРУ
Пайовому будівництві.

Мінбудархітектури затвердив новий типовий договір про пайове будівництво, який багато в чому відрізняється від раніше діючого [12]. Головне достоїнство цього документа полягає в тому, що в ньому встановлена ​​норма, згідно з якою "... вартість" викуплених "квадратних метрів перерахунку не підлягає".

Істотно конкретизується порядок оплати інвестором будівництва житла. Так, встановлено, що наступні платежі вносяться до 15-го числа кожного місяця протягом всього терміну будівництва (терміни також повинні бути вказані в договорі) в розмірі, визначеному інвестором (УКСом або іншою юридичною особою, що здійснює організацію та забезпечення будівництва). При остаточному розрахунку враховується вартість одного квадратного метра площі житлового приміщення на дату внесення кожного платежу і нормативний термін освоєння коштів по виконуваних робіт.

У разі прострочення щомісячних платежів більш ніж на місяць оплата здійснюється з урахуванням зміни індексів цін в будівництві на день платежу. При цьому заборгованість щодня збільшується на величину зазначеної в договорі пені.

Відносно субінвестора також передбачаються штрафні санкції у вигляді пені за недотримання термінів здачі будинку в експлуатацію і відшкодування збитків, завданих дольщику в зв'язку з невиконанням умов договору. До речі, розмір вартості послуг субінвестора фіксується в договорі у відсотках від загальної вартості квартири.

Що стосується повернення інвестору коштів у разі розірвання договору, то він буде проводитися відповідно до "Тимчасового положення про порядок індексації пайових внесків, що повертаються громадянам у разі їх виходу з ЖБК". Типовий договір надає інвестору право вимагати від субінвестора усунення дефектів і недоробок в період дворічного гарантійного терміну.

Доповнено і перелік обов'язків субінвестора - тепер в його обов'язки входить участь у виборі способу управління житловим будинком для забезпечення його збереження відповідно до закону про спільні домоволодіннях.

Таким чином можна сказати, що новий типовий договір чіткіше визначає "правила гри" для учасників пайового будівництва, встановлює норми, які зменшують ризик інвестора і посилюють вимоги до субінвестору. Особливо важливо, що збільшується відповідальність останнього за своєчасне використання внесених інвестором коштів.

Найголовніше гідність нового типового договору полягає в тому, що поява договору дозволить збільшити привабливість будівництва і уникнути багатьох фінансових непорозумінь, що виникають унаслідок інфляції і інших колізій, що відбуваються в будівельній сфері і в економіці в цілому [12]. І так як контроль за застосуванням типового договору лежить на місцевих органах державного управління, таким чином саме в їх компетенції буде перебувати питання про реалізацію і захист прав учасників договору пайового будівництва.

ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ

АКАДЕМІЯ УПРАВЛІННЯ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ УКРАЇНИ

факультет менеджменту

КОМПЛЕКСНА Курсова робота

ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ

студента 4-го курсу

спеціальність "Державне і муніципальне управління"

Піскова Олександра Юрійовича

МІНСЬК +1999

ЗМІСТ

ВСТУП.

  1. Теоретичні аспекти житлової економіки.

Ринки житлового фонду та житлових послуг.

Взаємодія ринків житлових послуг і житлового фонду.

Вплив змін у економіці на ринок житла.

Ринок житла та державне регулювання.

Державне регулювання відносин у житловій сфері.

Фінансовий механізм реалізації житлової політики.

Джерела фінансування.

Механізм субсидування.

Удосконалення механізму субсидування.

Альтернативи розвитку механізму позабюджетного фінансування.

Аналіз реалізації житлової політики.

Проблеми вдосконалення законодавства, яке регулює відносини у житловій сфері.

Зміна правового статусу нерухомості.

Удосконалення договору пайового будівництва.

ЛІТЕРАТУРА

Додатки.

ВСТУП.

Житлове будівництво - один з головних пріоритетів соціально-еноміческого розвитку республіки. Житлова реформа розглядається як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки з кризи.

Відсутність майже в однієї третини громадян республіки нормальних житлових умов перетворило цю проблему в одну з найгостріших соціальних проблем.

1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ЖИТЛОВОЇ ЕКОНОМІКИ.

1.1. РИНКИ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ І ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ.

Ринок житлового фонду: Ціни на будинки залежать від того, як багато сімей бажає придбати житло і скільки одиниць житлового фонду є на ринку. Так при підвищенні попиту зростають ціни, а при підвищенні пропозиції ціни зменшуються. Пропозиція нового житлового фонду виходить від будівельної індустрії і залежить від співвідношення цін на житло і вартості його будівництва (модернізації).

У довгостроковій перспективі ринок житлового фонду повинен зрівнювати ціни на житло з витратами на його будівництво. У короткостроковій перспективі виникають відхилення з причини затримок, властивих процесу будівництва. Так, якщо попит на житло різко зростає, а пропозиція житлового фонду залишається постійним, то ціни ростуть. Поки ціни більше витрат - здійснюється введення житла. У міру того, як знову введений житловий фонд потрапляє на ринок попит задовольняється ціни падають, наближаючись до витрат.

Найважливіший фактор, що впливає на попит на житловий фонд - дохід (потенційна квартплата) від придбаної нерухомості.

Ринок житлових послуг: Мешканці можуть бути власниками або простими квартиронаймачами.Попит на житлові послуги залежить від доходу сім'ї і співвідношення ціни житла і вартості інших товарів (харчування, одяг і т.д.).

Вартість житлових послуг (сума, яка виплачується за користування житлом) Для квартиронаймача - це квартплата, для домовласника - дохід від володіння власністю. Попит на житлові послуги залежить від рівня квартплати, рівня доходів і числа сімей. За інших рівних умов, якщо зростає кількість сімей, то зростає попит на житлові послуги, і якщо пропозиція постійно - зростає квартплата.

1.2. ВЗАЄМОДІЯ РИНКІВ

ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ І ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

(графічний аналіз).

Взаємодія здійснюється за двома напрямками:

  1. квартплата, яка визначається на ринку житлових послуг, є основним фактором при формуванні попиту на житловий фонд;

  1. квартплата

    Ринок житлових послуг:

    визначення квартплати

    Ринок житлового фонду:

    визначення ціни




    I

    II


    фонд

    ціна


    III

    IV



    будівництво

    Ринок житлового фонду:

    будівництво

    Ринок житлових послуг:

    використання існуючого фонду


    інтенсивність будівництва - при її підвищенні і збільшенні пропозиції житлового фонду знижуються ціна житлового фонду і квартплата.

Квадрант I:

D - попит на житло,

E - квартплата,

Ек - загальний стан економіки.

Якщо збільшується число сімей - графік зміщується вгору, число сімей і фірм зменшується - графік зміщується вниз.

Квадрант II:

i - норма капіталізації (поточний дохід інвестора),

P - ціна житлового фонду,

R - величина квартплати.

Ціна житлової площі визначається в залежності від рівня квартплати.

На норму капіталізації впливають чотири чинники: ставка відсотка за довгостроковими позиками; очікуване зростання квартплати; ризик, пов'язаний з отриманням доходу у формі квартплати; податки на нерухомість.

Норма капіталізації збільшується - промінь обертається за годинниковою стрілкою, зменшується - проти годинникової стрілки.

Квадрант III:

P - ціна будівництва нового житла,

f (С) - витрати на нове будівництво.

Якщо зростають обсяги будівництва - то ростуть витрати, і графік зміщується вліво. При цьому точка «а» - мінімальна ціна, за якої будівництво ще вигідно.

Квадрант IV:

S - зміна житлового фонду за даний період часу,

С - обсяг нового будівництва,

 - норма амортизації (зносу).

Кількість житлового фонду підтримується об'ємом нового будівництва. При цьому знос компенсується новим будівництвом, тобто якщо S = 0, то S = С / .

Таким чином, виходячи з даного обсягу житлового фонду, ринок житлових послуг визначає величину квартплати, яка перетворюється в ціну житла на ринку капіталу. Ця ціна викликає обсяг нового будівництва, який створює приріст житлового фонду.

  1. якщо вихідний обсяг житлового фонду дорівнює кінцевому - ринки житлового фонду та житлових послуг знаходяться в рівновазі;

  2. якщо вихідний обсяг житлового фонду не дорівнює кінцевому - квартплата, ціна, витрати на будівництво і пропозиція житла не перебувають в рівновазі;

  3. якщо вихідний обсяг житлового фонду менше кінцевого - ціни, квартплата і обсяг житлового фонду знижуються;

  4. якщо вихідний обсяг житлового фонду більше кінцевого - ціни, квартплата і витрати на будівництво знижуються.

Якщо квартплата дорівнює вартості житла, тобто житло займає сам його власник, то немає окремих ринків житлового фонду та житлових послуг (тобто ціна на житловий фонд і квартплата визначаються одним рішенням на одному ринку). Дане рішення залежить в економіці і на ринку капіталу, що і в разі придбання житла для здачі в оренду.

Обсяг житлового фонду разом з числом сімей та їх доходами визначають готовність платити (квадрант I). Ці платежі є еквівалентом квартплаті. Число сімей зростає - графік попиту зміщується далі від центру, тобто для досягнення рівноваги на ринку платежі повинні зрости. В квадраті II платежі перетворюються в ціну. Низька ставка позичкового відсотка, наприклад, означає, що при тих же платежах сім'я може дозволити собі житло за вищою ціною. Після визначення ціни в квадрантах III і IV знаходяться рівноважні значення обсягу будівництва і приросту житлового фонду.

варіант 3

Варіант 2

Варіант 1


1.3. Вплив змін В ЕКОНОМІЦІ НА РИНОК ЖИТЛА.

  • економічне зростання і попит на житлові послуги (варіант 1);

  • ставка облікового відсотка за довгостроковими позиками та попит на житловий фонд (варіант 2);

  • кредити, вартість будівництва і пропозиція нової житлової площі (варіант 3).

1.4. РИНОК ЖИТЛА ТА ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ.

  • житло, Субсидоване державою (варіант 1);

  • посилення місцевого адміністративного регулювання (варіант 3);

  • сприятлива податкова політика (варіант 2);

  • створення фінансових установ для трансформації заощаджень і створення вторинного ринку (варіант 3).

2. ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ

ВІДНОСИН В ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Житло є однією з основних, пріоритетних потреб для кожної людини, кожної сім'ї і багато в чому визначає їх соціальне і економічне поведінка. Наявність і якість житла впливає на здоров'я людини, його психологічний стан, виробничу діяльність, відображає матеріальний добробут громадян, а житловий фонд, його довговічність і комфортність є нерухомим національним багатством країни.

Житловий сектор відіграє значну роль в економіці, має суттєвий вплив на загальні макроекономічні пропорції, грошовий обіг інвестиційну активність. У житловій сфері, як у жодній іншій, об'єднуються інтереси громадян і держави (рис. 2.1.).

Мал. 2.1. «Основні напрямки житлової реформи
і її зв'язок з перетворенням в суспільстві ».

Соціальна

політика

податкова

політика

бюджетна

політика

інвестиційна

політика

кредитно

фінансова

політика

Політика в області роздержавлення і приватизації

Політика в області оплати праці

Політика в галузі земельних відносин

державна система

обліку

доходів

Державна житлова політика

Житлова реформа

Демонополізація будівництва, житлово-комунального господарства

Створення інституту соціального житла

Державна підтримка відтворення житлового фонду та комунальних послуг

Реформування оплати найму (змісту) житла і комунальних послуг

Приватизація державного та громадського житлового фонду

Підвищення споживчих якостей житлового фонду

Створення державної системи обліку та реєстрації нерухомості

Створення ринку житла

Розвиток позабюджетної системи фінансування житлового будівництва

Реструктуризація та розвиток матеріально-технічної
бази


У зв'язку з цим для забезпечення стабільного розвитку необхідно створення ефективного механізму координації житлової політики із загальною макроекономічною і соціальною політикою. Її основною метою є забезпечення громадян якісним житлом, створення оптимальної інфраструктури житлових масивів з дотриманням фізичних, естетичних, екологічних параметрів навколишнього середовища і з урахуванням місцевих умов.

Житлова реформа розглядається як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки республіки з кризи. Найважливішим завданням житлової реформи є поетапне переведення житлової сфери як галузі економіки в режим беззбиткового функціонування при забезпеченні соціального захисту малозабезпечених груп громадян (рис. 2.2.).

Перетворення житла в товар і відтворення його на ринкових принципах

Забезпечення соціальних гарантій в області житлових прав громадян

Забезпечення вільного доступу до виробництва і утримання житла суб'єктами господарювання різних форм власності

Забезпечення вільного доступу до споживання житла юридичними і фізичними особами

Государствен-ва підтримка відтворення соціального житла

Державна підтримка при оплаті найму (змісту) житла і комунальних послуг

Государствен-ва підтримка при придбанні житла у власність для особистого споживання

Житлові будинки і приміщення

громадяни

Мал. 2.2. «Основні завдання житлової реформи».


Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Наступний крок - розробка Національної житлової програми, яка визначає концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки.

Право на житло, як одне з основних прав людини, закріплене в Конституції Республіки Білорусь і забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла. Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [1]. Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р «Глобальної стратегії в області житла до 2000 г.», реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

Основні концептуальні положення житлової політики та сутність права громадян на житло в нових умовах розкриває прийнята 24.02.94 р ВС РБ «Національна житлова програма (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки)» [9]. У ній вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [1 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

На вторинному ринку об'єктом продажу виступає в основному житло, побудоване в попередні роки, тобто практично відбувається перерозподіл житлового фонду. Однак в умовах величезного дефіциту і високої вартості житлових приміщень ринок житла навіть підсилює процеси розшарування за рівнем забезпеченості і не знімає соціальної напруженості в цьому питанні. Інтенсивного розвитку ринку житла можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва. Подолання економічного спаду і стійке зростання будівництва житла в перспективі значною мірою пов'язані з можливостями раціонального інвестування.

В системі структурної перебудови економіки республіки житлове будівництво визначено як один з основних пріоритетів, з яким взаємопов'язане розвиток багатьох пов'язаних галузей будівельного комплексу, виробництво товарів народного споживання тривалого користування.Останнім часом було прийнято низку важливих нормативних актів (указів Президента, постанов Ради Міністрів), які передбачають заходи і створюють правову базу щодо фінансування і прискореного розвитку житлового будівництва - індивідуального, на селі, щодо поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців та ін. Розроблено і прийнятий ряд нормативно-правових документів, що визначають сутність і регламентують порядок здійснення перетворень житлової сфери, зокрема визначені права власності на житлові приміщення, порядок купівлі-продажу житла, заходи матеріальної підтримки малозабезпечених громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

Прийняті нормативні акти створюють основу для подальшої адаптації житлового сектора економіки до роботи в умовах складного ринку. Перш за все, це стосується:

  • зміни існуючого порядку оплати житла і комунальних послуг, фінансування та організації будівництва, розподілу і використання житлових приміщень, що зводяться за рахунок коштів республіканського і місцевих бюджетів, підприємств та організацій усіх форм власності;

  • проведення демонополізації діяльності управлінь капітального будівництва місцевих органів виконавчої влади, підприємств і організацій будівельного комплексу, житлово-комунальних та експлуатаційних організацій;

  • забезпечення рівного і вільного доступу до земельних ділянок для суб'єктів господарювання всіх форм власності;

  • стимулювання створення недержавних підприємств по будівництву, утримання та управління житловим господарством;

  • упорядкування прав і обов'язків власників, наймачів і орендарів житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках, в тому числі спрямоване на недопущення необґрунтованого вибуття житлового фонду, використання житлових приміщень не за прямим призначенням;

  • широке впровадження позабюджетного фінансування житлового будівництва.

Сформована система органів, що займаються реалізацією житлової політики, реформуванням відносин у цій сфері (рис. 2.3.).

Найважливішою особливістю нинішнього етапу реалізації житлової стратегії поряд із заходами по залученню позабюджетних коштів є надання державної фінансової підтримки малозабезпеченим групам населення потребують поліпшення житлових умов. При цьому передбачається:

  • забезпечити будівництво житлових будинків за рахунок бюджетних коштів для громадян, які мають пільги на отримання безкоштовного житла;

  • виділяти для будівництва (придбання) житла безоплатні субсидії і пільгові кредити для громадян, що стоять в черзі на поліпшення житлових умов;

  • надавати можливість будівництва (придбання) житла за рахунок власних коштів на основі впровадження системи стройсбережений і звичайних кредитів банків для громадян, які не стоять в черзі на поліпшення житлових умов.

Президент РБ

НС РБ

Комісія з вивчення проблем житлового будівництва

Фізичні та юридичні особи

Рада Міністрів РБ

Міністерство архітектури і будівництва та Мінжитлокомунгоспом

Робоча група при РМС

Мінекономіки

Мінфін

Мінгосімущество

Мінпраці

Мін'юст

Мінсільгосппрод

Міноборони

Облвиконкоми і Мінгорісполком

Республіканський міжвідомчий рада з проведення житлової реформи (РМС)



З

Громадські організації, що представляють інтереси учасників ринку житла

Мал. 2.3. «Державні органи, що займаються
проведенням житлової реформи ».

Республіканський координаційний центр з надання

житлових субсидій

оздаются умови для стимулювання спрямування прибутку підприємств і доходів громадян на будівництво житла, для залучення позабюджетних джерел через механізм іпотечного (заставного) кредитування. Передбачається випуск житлових облігацій і сертифікатів та направлення на цілі житлового будівництва частини коштів від приватизації житлового фонду, а також використання кооперіруемой коштів населення на будівництво житла.

Поряд зі збільшенням обсягів фінансування будівництва житла важливого значення набувають проблеми зниження його собівартості, що зумовлюється вдосконаленням організації житлового будівництва, своєчасністю надходження коштів, а також станом його матеріальної бази: створенням і розвитком потужностей будівельного комплексу на сучасній технічній базі, підвищенням ефективності будівельного виробництва і промисловості будівельних матеріалів, виробів з місцевої сировини. Реалізація загальної стратегії підвищення рівня життя населення і відповідальні виконавці заходів щодо зниження вартості будівництва будуть сприяти більшій доступності і підвищенню рівня забезпеченості населення житлом.

1 напрямок:

Будівництво житла за рахунок держави і позабюджетних джерел для здачі в оренду (соціальне житло)

2 напрямок:

Державна підтримка будівництва та придбання у власність житла для особистого використання

3 напрямок:

Забезпечення вільного відтворення і споживання житла за рахунок власних коштів громадян

Dmax

D = 2МПБ

D = 0,6МПБ

Dmin

Мал. 2.4. «Напрямки вирішення житлової проблеми

в залежності від доходу громадян »


Вирішення житлової проблеми здійснюється за трьома напрямками: пільговані і незаможні, середній клас і високодохідна група населення (рис. 2.4.).

Розподілятися за договорами найму буде тільки так зване «соціальне житло» для малозабезпечених і пільгових категорій населення поліпшення житлових умов сімей середнього достатку буде відбуватися за рахунок персонального стимулювання власності. Будуть створюватися умови, щоб зацікавити громадян вкладати власні кошти в будівництво і обслуговування свого житла. Для цього держава бере на себе частину витрат, надавши безоплатні субсидії бажаючим побудувати будинок (квартиру) і містити його. Податкова політика щодо високоприбуткових категорій населення буде зацікавлювати їх вкладати кошти в будівництво житла як для власних потреб, так і для продажу, здачі в оренду і спонукати будувати «соціальне житло».

Право отримання, порядок надання та умови відтворення соціального житла

Право отримання:

громадяни, які потребують поліпшення житлових умов -

  1. незаможні;

  2. які потребують соціального захисту

Порядок надання:

  1. надається власником за погодженням з місцевим органом влади за договором оренди і за затвердженими нормами;

  2. термін оренди не може перевищувати термін перебування житлового приміщення в статус соціального житла

Умови відтворення:

  1. може належати державі, юридичній особі недержавної форми власності або фізичній особі;

  2. не може бути приватизовано без згоди власника;

  3. гранична величина орендної плати встановлюється державою;

  4. термін, на який житло стає соціальним, встановлюється договором між органом державного управління і інвестором.

Мал. 2.5. «Право отримання, порядок надання

і умови відтворення соціального житла »


Частково зберігається безкоштовне надання житла на умовах найму тільки для категорій громадян, які потребують соціального захисту і що користуються пільгами щодо його забезпечення (рис. 2.5.). Одночасно починають діяти ринкові механізми, що дозволяють поліпшити житлові умови сімей за рахунок власних коштів. Для малозабезпечених громадян, що стоять в черзі на поліпшення житлових умов, передбачена матеріальна підтримка у вигляді безоплатних субсидій і пільгових кредитів (рис. 2.6.). З'явилася можливість поліпшення житлових умов для громадян, які не стоять на обліку на отримання житла, шляхом покупки або будівництва квартири (будинку) за рахунок власних коштів або за допомогою кредитів будівельних банків.

Державна підтримка оплати найму (змісту) житла та їх послуг (житлові субсидії)

Громадяни, які не мають підстави стояти на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і які відчувають необхідність у соціальному житлі

Оренда без права присвоєння соціального житла, що належить:

місцевим Радам

Державним підприємствам і організаціям

Фізичним і юридичним особам недержавної форми власності

Державна підтримка інвесторів житла

  • податкові пільги

  • надання земельної ділянки на пільгових умовах

  • звільнення або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

  • право на отримання інвестиційного кредиту

Громадяни, які перебувають на обліку потребуючих

поліпшення житлових умов на загальних підставах

Оренда

житла в державному фонді

житла у фонді, що належить фізичним та юридичним особам недержавної форми власності

місцевих Рад

державних підприємств і організацій

Будівництво, реконструкція та покупка житла

  • податкові пільги

  • надання земельної ділянки на пільгових умовах

  • звільнення або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

  • право на отримання інвестиційного кредиту

Державна підтримка інвесторів житла

  • субсидії на будівництво, реконструкцію або придбання житла

  • індексація житлової квоти

  • податкові пільги

  • надання земельної ділянки на пільгових умовах

  • звільнення або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

Громадяни, які не мають підстави стояти на обліку потребуючих

поліпшення житлових умов

Поліпшують свої житлові умови

Будують, які отримують або містять житло з метою отримання прибутку

Будівництво, реконструкція, покупка житла

Оренда житла у фонді, що належить фізичним та юридичним особам недержавної форми власності

Будівництво, реконструкція, покупка житла з метою отримання прибутку

Податкові пільги

Державна підтримка інвесторів житла

Звільнення від декларування джерел інвестицій

Мал. 2.6. «Форми державної підтримки та способи задоволення потреби громадян у житлі в залежності від їх соціального статусу».




Однак незважаючи на певне поліпшення становища в житловій сфері, ситуація залишається складною. Основним завданням на даному етапі є послідовність реалізації вже намічених заходів щодо активізації житлового будівництва і підвищенню соціальної спрямованості житлової реформи, контроль за їх виконанням, а також пошук нових підходів і організаційних форм вирішення виникаючих проблем [3]. Вирішуючи житлову проблему, держава сьогодні працює над двома завданнями: перетворення житла в товар і відтворення його на ринкових умовах і забезпечення соціальних гарантій в області житлових прав громадян. Найбільш актуальними проблемами, які вимагають рішення, є:

  • нарощування обсягів введення житла і надання цьому процесу стійкого характеру на основі розширення джерел і забезпечення ритмічного фінансування;

  • виконання зобов'язань щодо забезпечення житлом груп населення, для яких затверджені цільові програми - інвалідів та учасників Великої вітчизняної війни, військовослужбовців, звільнених у запас або які пішли у відставку, учасників ліквідації наслідків аварії на ЧАЕС, воїнів-інтернаціоналістів;

  • збільшення обсягів індивідуального житлового будівництва за цінами, доступними для широкого загалу населення, пошук нових форм організації будівельного виробництва, а також нової системи організації фінансових потоків, заснованої на умовах довгострокового накопичення коштів населення;

  • реалізація заходів щодо соціального захисту малозабезпечених верств населення, які потребують поліпшення житлових умов, розвиток і вдосконалення механізмів субсидування і кредитування житлового будівництва.

За 1995-98 рр. вдалося перейти від механізму розподілу житла до механізму придбання (сьогодні до 90% житла громадянами купляється). Це стало можливим завдяки впровадженню системи державної підтримки громадян, що складається з декількох елементів [2]:

  • Фінансовий - надання субсидій, пільгових кредитів і податкових пільг повне або часткове звільнення від плати за інфраструктуру, держрегулювання цін в житловому будівництві.

  • Товарна (майнова) підтримка - пільговий продаж або безоплатна передача "недобудови" і нераціонально використовуваних житлових будинків і приміщень для переобладнання їх під житло, пільговий продаж лісу на корені, передача земельних ділянок на пільгових умовах і забезпечення земельних ділянок інженерною інфраструктурою.

На селі зараз знаходиться близько 80 тис. Будинків, що пустують, які можна залучити в господарський оборот. В цьому напрямку готується нормативно-законодавча база, яка дозволила б працювати з цими порожніми квадратними метрами. Ведеться робота для залучення в економічний оборот будинків, що знаходяться в реконструкції, капітальному ремонті, а також використовуються не за призначенням. З цією метою розробляється спеціальна програма, що дозволяє отримати 6-8 тис. Квартир.

Комплексна підтримка надається по лінії держави і місцевої влади, передбачена для тих громадян, які вкладають в будівництво власні заощадження, і надається не першому в черзі на квартиру, а тому, хто зможе вкласти потрібну кількість коштів в будівництво житла. Вона дає цій категорії населення можливість самостійного вибору способу поліпшення житлових умов - шляхом будівництва, реконструкції або придбання житла на вторинному ринку. Важливим є те, що всі ці починання закріплені в законах, указах Президента, постановах і положеннях уряду і міністерств.

3. ФІНАНСОВИЙ МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ
ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

П

Міністерства, відомства, виконкоми місцевих Рад, держпідприємства і організації

Надання фінансових ресурсів і пільг на конкурсній основі

Забудовники

режнему механізм фінансування житлового будівництва з переважанням державного фінансування йде в минуле. Згідно з розробленою в Мінбудархітектури програмі, питома вага позабюджетного фінансування будівництва житла буде рости і надалі. У 1999-2000 рр. за рахунок позабюджетних джерел (рис. 3.1.) передбачається забезпечити введення 100% житлової площі [4].

1 етап

Формування фінансових ресурсів

Власні кошти забудовника

Кошти, залучені забудовником

Державна підтримка: інвестиційні кредити, надання земельних ділянок, звільнення від участі або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

2 етап

Тендер (конкурс) на будівництво житла

відтворення житла

вільного житла

соціального житла

продаж

Здача в оренду за вільними цінами

Здача в оренду малозабезпеченим громадянам, які потребують соціального захисту (за державними цінами)

3 етап

Використання житла

Мал.3.1. «Фінансірованіt і відтворення житла із залученням позабюджетних джерел фінансування та участю держави».



Це означає, що держава дає недержавним підприємствам «зелену вулицю» для капвкладень в динамічно розвивається галузь. Необхідна правова база для цього створена. Характерно, що вона побудована таким чином, що будівельним фірмам стає невигідно вдаватися до використання бюджетних коштів [4]. Так, при будівництві об'єктів за рахунок державних джерел фінансування заборонено застосовувати імпортні матеріали, а ціноутворення при цьому має здійснюватися виключно за методикою РНТЦ, що неминуче веде до заниженої оцінки вартості матеріалів, падіння рентабельності будівельних фірм (за підсумками першого півріччя 1998 р кожне 4 е підприємство в будівельній сфері виявилося в збитку [5], за підсумками всього року середня рентабельність по галузі складе близько 7,1% проти 10% в 1997 р можливо, що в 1999 р рентабельність може з тать ще нижче) і зниження зарплати їхніх працівників.

Тепер житлове будівництво потребуватиме залучення значно більших коштів. Будівельний бум останніх років багато в чому був обумовлений використанням наявного незавершеного будівництва. На початок 1995 р (рік «відродження» масового житлового будівництва) в Білорусі було в цілому більше 12 млн. М. Кв. незавершених житлових будинків, третина яких знаходилося в високого ступеня готовності - 70-80%. Тому капіталовкладення в житлове будівництво спочатку дали такий ефект [5]. Однак тепер запас недобудови практично вичерпаний. Починати ж будівництво «з нуля» менш вигідно - необхідно розробляти проект, прокладати комунікації, зводити стіни і т.д.

У 1998 р збільшилася питома вага на ринку ЖБК в порівнянні з колективними підприємствами, АТ і громадськими організаціями, в найближчі роки, очевидно, відбудуться структурні зрушення на користь пайового будівництва житла (для громадян, які мають значні накопичення і високі доходи), взаємокредитування учасників житлового будівництва (для середньо- та малозабезпечених категорій населення), використання цінних паперів цільового призначення (рис. 3.3., 3.4.).

Головний об'єкт будівельних фірм - населення. Його потенціал його можна оцінити. Якщо прийняти за норму 15 м.кв. на 1-го людини, то повністю забезпеченими житлом можна вважати 67,7% жителів республіки (близько 6,9 млн.чол.). Решта 3,2 млн. - потенційні клієнти житлово-будівельних фірм. Перспективними замовниками є громадяни з рівнем доходів від 100 USD і більше. Таких клієнтів в республіці приблизно 105 тис.чол. Тобто на перспективу роботи будівельним фірмам має вистачити [4].

Державні кошти. Мінфін

Виконкоми місцевих Рад. Державні підприємства і організації

Будівництво житла

Надання квартир в порядку черговості на умовах договору найму

громадяни

Приватизація займаного житла

Мал. 3.2. «Порядок фінансування та придбання житла,

наданого громадянам по найму (існуючий стан) ».


Державні кошти. Мінфін

Засоби виконкомів місцевих Рад

Г

р

а

ж

д

а

н

е

Надання пільгових кредитів

Надання податкових пільг

Власні кошти громадян

Допомога підприємств і організацій

Позикові кошти на ринку капіталу

Пільгове надання земельної ділянки

Надання безоплатних фінансових позик

Індексація житлової квоти

надання товарних

позичок

Мал. 3.3. «Порядок фінансування і придбання житла
в умовах переходу до ринкової економіки ».

Акумулювання коштів на рахунках громадян

Будівництво житла

Реконструкція (модернізація) житла

Купівля житла

Оформлення житла у власність



Раніше основним джерелом фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь був державний бюджет. Хоча, згідно зі статистикою, в 1998 р обсяг позабюджетного фінансування склав 92% від загального обсягу введеного в дію житла, значна частина цих коштів - державні кошти, надані громадянам як пільгових кредитів і безоплатних субсидій [2]. Причому з кожним роком частка держкоштів в «приватній» частці зростає. Так 66% коштів, які направляються громадянами на будівництво житла - видані державою пільгові кредити і безоплатні субсидії.

Однак тепер структура фінансування житлового будівництва в Білорусі повинна зазнати суттєвих змін. Так в умовах інфляції останніх місяців 1998 р держава вже не може дозволити собі дотувати будівельну галузь в колишніх обсягах за рахунок грошової емісії. Розглядаються найрізноманітніші, в першу чергу, не емісійні варіанти. Серед можливих - державні (бюджетні) ресурси, кошти підприємств, кошти громадян, доходи від приватизації житла та квартирна плата.

2.1. ДЖЕРЕЛА ФІНАНСУВАННЯ.

Структура джерел фінансування житлового будівництва [2]:

  • Квартирна плата та комунальні послуги - сьогодні покривають менше 40% витрат на експлуатацію житла, на поточне утримання житла і комунальні послуги .. Тому основне завдання 1999 року - вийти на стовідсоткову окупність житлово-комунального господарства [5]. Однак поки, при низьких доходах населення, говорити про доходи від квартплати не доводиться.

  • Кошти від приватизації житлового фонду - поки не досягає очікуваних результатів, але з 1.07.99 р приватизації буде йти в поточних цінах, що діють, тобто на платній основі, а значить цілком здатна стати джерелом фінансування будівництва.

  • Бюджетні кошти - їх можна використовувати тільки як основу для залучення позабюджетних коштів. Державні кошти тепер спрямовуватимуться в першу чергу на реалізацію програми соціального житла для тих категорій громадян, яким за законом належить безкоштовне житло. Побудовані квартири будуть надаватися громадянам в порядку черги і на умовах найму. Обсяг такого будівництва невеликий, тому істотно житлова проблема не послабиться.

Національна житлова програма передбачає, що за рахунок коштів республіканського бюджету та бюджету адміністративно-територіальних утворень фінансування капітальних вкладень на будівництво житла буде здійснюватися тільки для деяких категорій громадян [9]. До таких категорій відносяться перебувають на обліку які потребують поліпшення житлових умов:

  • інваліди та учасники ВВВ, сім'ї загиблих безвісти воїнів (партизанів), прирівняні до них у встановленому порядку особи і воїни-інтернаціоналісти;

  • військовослужбовці, звільнені в запас або у відставку до 2.12.92 р .;

  • учасники ліквідації наслідків катастрофи на ЧАЕС.

  • Кошти державних підприємств, на яких працюють громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. Частка цих коштів постійно зменшується.

  • Кредитні ресурси. Найбільш реальними і доступними є пільгові, але вони не безмежні. Що стосується непільгових кредитів, то вони громадянам практично недоступні. Наприклад, виплата за кредитами, взятими під 10-15% річних на 5-10 років, становить 1,5-2 МПБ в місяць. Сьогодні 80% населення мають доходи менше 1-го МПБ на 1-го члена сім'ї, а одна третина населення - менше прожиткового мінімуму.

  • Кошти фізичних осіб і фірм недержавної форми власності - за оцінками міжнародних експертів і білоруських фахівців сума грошових коштів на руках наших громадян, в тому числі на банківських рахунках в РБ і за кордоном, могла б зіграти вирішальну роль не тільки в житловому будівництві, але і в підйомі економіки в цілому.

  • У житловому будівництві не задіяний такий джерело коштів, як саме житло - це плата за землю, на якій стоїть будинок, плата за сам будинок, плата за інфраструктуру, страхування будівлі, плата за капітальний ремонт, поточне обслуговування та комунальні послуги. Сьогодні тільки індивідуальне житло, побудоване самими громадянами, залучено в сферу господарського обороту; тільки ця частина громадян в тій чи іншій мірі оплачує всі. І навпаки, громадянин, який проживає в державній квартирі, оплачує витрати на обслуговування і комунальні послуги лише в межах 40%. Тобто переважна частина нашого житла знаходиться поза сферою економічного обороту і в силу цього не може бути джерелом позабюджетного фінансування житлового будівництва [2].

Для того, щоб змінити ситуацію, необхідно збільшити доходи населення; громадяни отримують доходи, оплачують послуги, і запускається система позабюджетного фінансування, яка діє у всіх цивілізованих країнах. Як тільки запрацює ця система, квартирної плати та плати за послуги власнику житла буде вистачати на ремонт і утримання будівлі, на оплату податків, на відтворення житла і отримання прибутку. В цьому випадку житлова сфера стає привабливим сектором економіки і забезпечує приплив вільного капіталу. Якщо ж орендар не має коштів для оплати оренди або найму житлового приміщення, держава надає йому фінансову підтримку у вигляді субсидії. Так створюються умови для розширеного відтворення житла за рахунок залучення в житлову сферу вільних коштів.

2.2. Механізм субсидування.

Субсидування є невід'ємною частиною системи житлового будівництва. Відповідний механізм, який діє сьогодні в республіці, був насамперед кроком соціально необхідним, націленим на допомогу громадянам, які не встигли отримати належали їм до моменту відмови держави від зобов'язань по будівництву безкоштовного житла. Реально мова може йти про допомогу лише незначної частини які потребують поліпшення житлових умов. Решті доведеться вирішувати цю проблему за рахунок власних коштів.

Затверджені нові методичні вказівки з розрахунку одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень [8] не тільки відтворюють нововведення, що містяться в останньому положенні про субсидування, а й дають 15 конкретних прикладів розрахунку субсидій (рані було тільки 2) для різних сімей в залежності від їх середньомісячного доходу і умов проживання.

Наводяться варіанти визначення розмірів субсидій для сімей, які проживають в гуртожитку, в житловому приміщенні, визнаному установленому порядку непридатним для проживання, а також при проживанні молодих сімей спільно з батьками. Детально регламентовано порядок зміни базової частки субсидії (при їх нарахуванні) для тих випадків, коли претендує на субсидію або члени його сім'ї вже мають якесь житло, зокрема занімаемо за договором найму в будинку державного або громадського житлового фонду або перебуває у власності. У цьому випадку від необхідної за нормативом загальної площі придбаного приміщення, на яку передбачається субсидія, віднімається площа наявного житла. Окремо обговорено, що нормативна площа житлового приміщення зменшується і тим претендентам, які протягом трьох років до подач заяви на субсидію передали знаходилася в їх власності житлоплощу котрі живуть у ньому членам сім'ї. Якщо ж житлове приміщення було відчужене іншим громадянам протягом 5 років до подачі заяви, то зменшення проводиться на всю площу відчуженого приміщення.

Чи не віднімається при нарахуванні базової частки субсидії займана загальна площа житлових приміщень, що не підлягають приватизації, визнаних установленому порядку непридатними для проживання, а також занімаеми за договором найму, за умови звільнення і передачі цих житлових приміщень місцевим виконавчому і розпорядчому органу. Не підлягає вирахуванню загальна площа однокімнатних квартир, де залишаються проживати члени сім'ї претендента.

Передбачено порядок розрахунку субсидій сім'я військовослужбовців, в тому числі звільнених у запас (відставку), воїнів-інтернаціоналістів та деяких інших категорій громадян, які на момент введення в дію Закону про приватизацію житлового фонду (1.07.92 р) за родом служби перебували за межами республіки, не були громадянами Республіки Білорусь і тому не можуть бути наділений житловими квотами. Покладена їм базова частка субсидії збільшується на 20%.

Розглянуто інші окремі випадки. Наприклад, якщо розмір отриманого громадянами матеріальної підтримки перевищує розмір нарахованої грошової субсидії, остання не надається. В інших випадках субсидія надається в розмірі, що дорівнює різниці між величиною нарахованої субсидії і величиною наданої громадянам безоплатної матеріальної підтримки в вартісному вираженні. На відміну від раніше діючого порядку, громадянам, які мають право на спільне використання субсидії і пільгового кредиту, спочатку надається субсидія, а пільговий кредит видається тільки після використання субсидії, причому в розмірі вартості, що залишилася част пільгово кредитуемой площі. При зверненні громадян, які отримали пільгові банківські кредити в повному обсязі, субсидія надається в межах нарахованої в установленому порядку. Але при цьому вона не повинна перевищувати частину вартості нормативу пільгово кредитуемой площі житлового приміщення.

Разом з тим, як і раніше, дохід на одного члена сім'ї, що враховується при визначенні розміру субсидії, обчислюється, виходячи з мінімального споживчого бюджету (на 23.10.98 р - 3.775.081 BYB). Величина субсидії за загальним правилом не повинна перевищувати 70% вартості будівництва нормованої загальної площі житла типових споживацьки якостей (якщо сума базової частки субсидії перевищує 70% вартості будівництва - наведено порядок зменшення розміру субсидії на величину її перевищення).

Таким чином, новий нормативний документ спрямований на те, щоб усунути ряд серйозних недоліків в роботі служб субсидування місцевих органів, що приймають рішення про надання субсидій, так наприклад, численних випадків надання субсидій, в розмірах перевищують за оцінкою БТІ, вартість придбаних житлових приміщень.

2.2.1. ВДОСКОНАЛЕННЯ механізм субсидування.

На обліку потребуючих поліпшення житлових умов (з урахуванням одинаків) на кінець 1994 р перебувало 651,8 тис. Сімей. З цієї кількості частка громадян становить 18,1%. На кінець 1994 р 72,7 тис. Сімей перебували на обліку потребуючих 10 років і більше. У період з 1991 по 1994 рр. середній час перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов збільшилася з 8,6 до 12,5 років. Таким чином, 415,6 тис. Сім'ям, які відстояли в черзі на отримання житла в середньому 12 років, відмовили в наданні державних квартир [10].

Потрібно відзначити, що в ті роки законодавчим шляхом було встановлено, що всі підприємства і організації повинні частину свого прибутку, фонду матеріального заохочення і частина інших фондів спрямовувати на будівництво житла. Іншими словами, громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, брали участь в будівництві свого майбутнього житла за рахунок недоотримує премій, матеріальних заохочень та інших надбавок до своєї зарплати. Тому механізм субсидування житла був спрямований на допомогу саме їм. Зокрема, він передбачає зростання розміру субсидії при збільшенні терміну перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Але ця залежність не враховує інтереси громадян, які потрапили в списки черговиків тільки сьогодні чи виявляться в їх числі тільки завтра. Значить, необхідна система субсидування, яка б в меншій мірі враховувала термін перебування громадян на обліку потребуючих, які не скасовуючи діючий порядок, а доповнюючи його, чітко розмежовуючи категорії населення, на які буде поширюватися дія кожної з підсистем субсидування [10].

Схильність громадян до накопичення коштів на придбання власного житла і здатність вирішити цю задачу залежить від різних економічних факторів. На перший погляд, від величини доходу сім'ї. Однак правильніше брати за точку відліку відношення вартості необхідного родині житлового приміщення до величини її доходу, чим більше це співвідношення, тим довший термін необхідний родині для накопичення необхідних коштів і навпаки [10].

У світовій практиці оптимальним вважається відношення вартості будівництва або купівлі житлового приміщення типових споживчих якостей до величини середнього річного доходу сім'ї, що становить від 3 до 6. Але такий показник не дає чіткого уявлення про «накопичувальних» можливості громадян: залишається неясним, яку частку коштів сім'я здатна направляти на накопичення. Але якщо враховувати ще й мінімальний споживчий бюджет даної сім'ї, то різниця цих двох величин дозволить скласти досить точний прогноз.

Приклад відповідного розрахунку дано в таблиці, де наведено терміни (в роках) накопичення 100% коштів, необхідних для будівництва квартири типових споживчих якостей, в залежності від величини наявних у сім'ї ресурсів і співвідношення (К) вартості будівництва квартири до величини МПБ даної сім'ї.

Таблиця 1

До

розмір середньомісячного доходу сім'ї,

яка потребує придбання житла, в МПБ

<1,1

1,1-1,2

1,2-1,3

1,3-1,4

1,4-1,5

1,5-1,6

1,6-1,7

1,7-1,8

1,8-1,9

1,9-2,0

3

30

15

10

7,5

6

5

4,3

3,75

3,3

3

6

60

30

20

15

12

10

8,6

7,5

6,7

6

На підставі даних можна зробити висновок, що навіть якщо величина К = 3, сім'ї з достатком в 1,1 МПБ немає сенсу накопичувати кошти, т.к. можна не дожити до моменту вселення в нову квартиру. Сенс накопичення коштів втрачається також при збільшенні значення К, причому навіть для сімей з більш високим достатком.

2.3. АЛЬТЕРНАТИВИ РОЗВИТКУ МЕХАНІЗМУ
Позабюджетного фінансування.

Проведений 17-18.11.98 р науково-практичний семінар «Розвиток позабюджетного фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь», що проводився за участю представників Мінстройархітекури, Мінекономіки, Адміністрації і УД Президента РБ, працівників банків, керівників будівельних підприємств, фахівців з Німеччини і України, визначив, що потрібно підтримувати не тільки сім'ї з невеликим достатком, а й сім'ї, здатні за рахунок власних коштів за короткий час вирішити свою житлову проблему [10]. Ця підтримка дозволить залучити вільний капітал щодо багатих громадян в житлове будівництво. Природно, розмір безоплатних субсидій для різних категорій громадян повинен бути різним.

На сьогоднішній день держава має відпрацьовані і потужні системи відстеження та регулювання як величини мінімального споживчого доходу сім'ї, так і величини вартості будівництва. Тепер необхідно підтримувати нормальне співвідношення між цими величинами, щоб населення відчуло відносну стабільність навіть в умовах високої інфляції і постійного зростання цін на житлове будівництво. До способів підтримки цього співвідношення можна віднести і контроль з боку держави над підвищенням вартості будівництва житла, і створення стимулів для населення в збільшенні власних доходів.

Як альтернатива розвитку механізму позабюджетного фінансування може бути використано рішення «Білоруського біржового банку» (БББ) про розширення проведеної програми будівництва житла на основі Першого житлового муніципальної позики шляхом залучення капіталу через банківський механізм [7]. Основна мета - зробити житло доступним для сімей з середнім достатком.

Можливості зниження вартості метра квадратного житла учасниками програми розглянемо на основі двох варіантів: часткового будівництва (застосовується будівельними фірмами) і фінансування шляхом випуску облігацій муніципальної позики (рис. 12).

Перший варіант - продаж дольщику права на фінансування своїх квадратних метрів. Недолік - на етапі завершення будівництва будинку у багатьох пайовиків, як правило, закінчуються гроші, і будівництво зупиняється. При уявній економічності самої схеми наявність високого ризику сильно здорожує житло: будь-яке призупинення фінансування будівництва призводить до різкого зростання витрат - плата за простої, за консервацію, зберігання комплектуючих і т.д. Виняток неплатоспроможного пайовика досить важко. Тому будівельні фірми зазвичай намагаються завищити вартість квадратного метра так, щоб приблизно 50% пайовиків оплатили будівництво об'єкта, а розрахунки з іншими не будуть так сильно впливати на процес будівництва. Слід зазначити, що схема пайового будівництва чітко працює лише тоді, коли генеральним замовником виступає УКБ Мінміськвиконкому. Тому при її реалізації житло не є доріг

РИНОК

РИНОК

РИНОК

Замовник

пайовики

ім.

Замовник

покупці

банк

Замовник

покупці

пайовики

банк

ринок облігацій

ринок облігацій

рух готового житла

рух грошових коштів

Мал. 2 «Схеми фінансування житлового будівництва»

схема 2

схема 3


В

схема 1

торою варіант - розроблена програма випуску облігацій муніципальної позики. Перший досвід уже показав її ефективність. Джерелами фінансування будівництва виступають кошти, виручені від продажу громадянам та організаціям облігацій муніципальної житлової позики. Будівництво фінансується ритмічно і без упину. Істотно здешевлюється вартість готового житла, після реалізації якого гроші спрямовуються на погашення зобов'язань за облігаціями. Гарантом в цій схемі є місцева адміністрація (що істотно знижує ризик схеми для інвесторів). Про результати свідчать наступні цифри: вартість 1 м.кв.250-300 у.о. (За курсом НБ РБ - 800-900 USD) при продажної вартості на ринку нерухомості 400-450 у.о. Ці ціни підтверджені вже на трьох об'єктах учасників муніципальної позики: адміністрації Мінська, генерального замовника - ЗАТ «Інвестсістема», основного інвестора - «БББ».

Своїм акціонерам банк пропонує третій варіант фінансування житлового будівництва, на підставі якого банк передбачає побудувати на майбутній рік свій бізнес-план. У цій схемі замість боргових зобов'язань (зобов'язань муніципальної позики) пропонується використовувати право на частку в прибутках акціонерів банку, при цьому ризик акціонерів повинен бути знижений до допустимих меж.

Припустимо замовник ЗАТ "Інвестсістема" будує житловий будинок. Банк укладає з ним угоду на кредитування певної частки житла в споруджуваному об'єкті, яке є ліквідною заставою для банку. Інша частина лунає пайовикам, як в першому варіанті. В результаті пайовики отримують житло за ціною нижче, ніж у другому варіанті, тому що не створюють прибутку стороннім інвесторам. Будівництво йде ритмічно, оскільки існує "стратегічний інвестор", що підтримує фінансовий потік в особі банку. У той же час ризик банку знижується, тому що розподіляється між усіма інвесторами, включаючи пайовиків. Прибуток акціонери банку отримують після продажу замовником тієї частки житла, яка побудована за рахунок кредиту банку і повернення цього кредиту.

Основа цього know-how в тому, що в Білорусі не так багато банків, що мають капітал для прийняття ризику фінансування хоча б на 30% житлового будинку. Крім того, жоден банк не видасть кредит будівельній фірмі в обсязі, достатньому для будівництва хоча б 30% всього об'єкта без ліквідної застави. Саме тому «БББ» розраховує збільшити акціонерний капітал для забезпечення нормативів ризику на одного позичальника, що дозволяє йому забезпечити виконання описаної вище програми. Важливо і те, що досвід проведення муніципальної позики банком і ЗАТ вже накопичено в ході спільної роботи з будівництва житлових будинків. Розробляючи програму участі акціонерів в будівництві житла, банк передбачає і варіант, коли власник акцій банку вирішити вийти з програми, В цьому випадку акціонери не буде ламати голову над тим, кому продати акції - банк забезпечить безперервний викуп акцій, який повинен здійснюватися не менш чітко, ніж погашення облігацій. Ціна 1 м. Кв. в схемі «БББ» повинна бути на рівні 200-250 у. е., що дозволяє дольщику отримати трикімнатну квартиру за 13-15 тис.у.о. Принадність такого варіанту очевидна і підтверджується триразовим перевищенням попиту на квартири, побудовані за програмою муніципальної позики, в порівнянні з пропозицією готового житла. Тому банк планує залучити до участі в програмі насамперед працівників підприємств-акціонерів банку. Приватні особи також зможуть брати участь в будівництві квартир, якщо придбають певну частку капіталу банку.

4. АНАЛІЗ РЕАЛІЗАЦІЇ ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

На початковій стадії процес реформування житлової сфери носив стихійний, некерований характер. Незадовільним виявилося становище із забезпеченням житлом тих груп населення, для яких в Національній житлову програму було передбачено будівництво житла, що фінансується з державного бюджету. Передбачений завданням на 1994-96 рр. введення квартир виконаний тільки на 11,2% [3].

Чи не знизилася напруженість в забезпеченні населення житлом внаслідок становлення ринку житла. Розвиток ринку житла в нормальному руслі можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва. Процес формування ринку житла і його розвитку почав здійснюватися з 1991 р внаслідок приватизації квартир і дозволу на їх продаж. Приватизація житла привела до структурних змін у власності на житло. Відбувалося, як правило, поліпшення житлових умов більш заможних груп населення. В результаті структура житлового фонду за формами власності зазнала змін. У період з 1989 по 1997 рр. у власність громадян перейшло 778 тис. квартир, або 43% від числа квартир, що підлягають приватизації. На початок 1996 р частка житла, що перебуває у власності громадян, досягла 62,3% від його загального обсягу (в містах 50,8%) [1]. На початок 1997 року - 57% (у містах - 45,3%) [3].

Гостроти набула проблема збереження житлового фонду. Починаючи з 1992 р при різкому скороченні державних інвестицій в житлове будівництво, обсяги житлового будівництва і капітального ремонту житлового фонду почали неухильно падати. З 1992 р недофінансування обсягів капітального ремонту складала щорічно в середньому 30-35% [3] .В результаті різкого скорочення державних інвестицій, а також відсутність механізмів для залучення коштів з інших джерел склалася критична ситуація в будівництві житла, що зумовили стійке падання обсягів його введення з 5,4 млн. м. кв. загальної площі в 1991 році до 1,9 млн. в 1995 р

Таблиця 4.1.

Частка інвестицій в житлове будівництво

рік

тисячу дев'ятсот дев'яносто три

1994

1995

1996

1 997

1 998

% Від обсягу капвкладень в РБ

24,5

24,6

20,0

20,1

25,1

25,8

Спад житлового будівництва досяг критичної межі в 1995 р, коли, за офіційними даними, житла було введено в 2,7 рази менше, ніж в 1990 р [1]. Це найнижчий показник за останні 45 років. У розрахунку на 1000 жителів в 1995 р побудовано тільки 2,7 нових квартир, що характерно для країн з низькими доходами населення. Не виправдалися надії на широке залучення позабюджетних джерел фінансування, здатних компенсувати скорочення державних інвестицій. Через різке зростання вартості житлового будівництва, низькі доходи населення, високої відсоткової ставки за кредитами житло стало недоступним для більшості населення.

Проведення державою активної житлової політики дозволило вперше за останні роки зупинити спад в будівництві житла. У 1996 р введення житла за рахунок усіх джерел фінансування склав 2566 тис. Кв. м загальної площі та перевищив рівень попереднього року на 32% [1]. Почався процес формування нових механізмів забезпечення населення житлом. Обсяги житлового будівництва в Республіці Білорусь постійно зростають. Так, в 1997 році було введено в експлуатацію 3,3 млн. М. Кв. (В 2 рази більше 1995 г.). У 1998 році, за попередніми даними, побудовано 3,7 млн. М. Кв., А на 1999 р заплановано вже 4,4 млн. М. Кв. [5]. Однак вийти на ці показники буде дуже важко - не стільки через брак виробничих потужностей (хоча і це має місце), скільки через проблеми з фінансуванням.

Намічається забезпечити щорічний приріст обсягів введення житла не менше 15% і до 2000 р вийти тому показнику на рівень 1990 року - не менше 5,2 млн. Кв. м загальної площі житла. Крім того, будуть створені передумови для подальшого зростання обсягів будівництва житла та зняття гостроти житлової проблеми в країні. Передбачається до 2010 р досягти введення загальної площі житлових будинків 6 -7 млн. Кв. м, або 65 -70 тис. квартир [1].

Досить істотно знизилася частка підприємств, які будують житло за власні кошти. У 1996 р їх питома вага в загальному обсязі позабюджетного фінансування житла становив близько 30%, в 1998 р - менше 20% (обсяг позабюджетного фінансування в 1996р. Склав 94,4%, в 1997 р - 88,9%, по планом в 1998 р - 92,6% від загального обсягу введеного житла) [2]. Що стосується коштів громадян, то їх частка, на перший погляд, помітно зросла останнім часом (1996 г. - 61%, 1997 року - 60,14%, 1998 г. - 74%). Проте близько половини цих коштів припадає на пільгові кредити і субсидії, питома вага яких з кожним роком збільшується.

Дворазове збільшення кількості введеного житла за 1995-98 рр. стало можливим завдяки величезній кількості "недобудови". Її обсяги на початку 1995 р перевищували 12 млн.м.кв., в тому числі 3-4 млн. З високим ступенем готовності [2]. Завдання полягало в тому, щоб добудувати це житло, не дати йому зруйнуватися. Тому введення субсидування і пільгового кредитування виявилося дуже доречним. Завдяки такій державній підтримці вже в 1996 році було введено в експлуатацію 2,6 млн.м.кв., тобто на 40% більше, ніж у 1997 р [2].

Однак ті заходи, спрямовані на завершення будівництва 12,5 млн.м.кв. житла, при будівництві «з нуля» не приносять належного ефекту. Так, розмір коштів громадян, що припадають на 1 рубль субсидії, в 1998 р зменшився в порівнянні з 1995-96 рр. майже в 2 рази [2]. Зараз державі доводиться терміново шукати можливості залучення додаткових недержавних джерел фінансування та стимули для вкладення громадян в житлове будівництво. В іншому випадку і в 1999 р основне навантаження по фінансуванню житлового будівництва доведеться на державні дотації.

Найважливішим показником якості проживання населення є забезпеченість населення житлом, яка склала в 1995 р 19,5 м. Кв. загальної площі на людину, причому в містах та сільській місцевості цей показник становив відповідно 17,5 і 24,1 м. кв. За даними вибіркового обстеження, в 1995 р 9,5% сімей не мали окремої квартири або будинку. На початок 1996 р офіційно були визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов 623 тис. Сімей (29% їх загальної кількості), причому 16% з них перебували на обліку 10 і більше років. Це сім'ї, які не мають мінімальної санітарної норми забезпеченості житлом - проживають в гуртожитках, комунальних квартирах, а також складні сім'ї, пов'язані родинними узами, хоча і живуть в окремій квартирі, але окремо ведуть домашнє господарство. На початок 1998 р - 609,4 тис. Сімей та одинаків (17%) [1].

Показники забезпеченості міського населення житлом і основними видами благоустрою в Республіці Білорусь, відповідно до запропонованої експертами ООН і Світового банку класифікації, знаходяться на рівні, близькому до країн із середніми доходами населення (1260 - 2450 USD в рік на людину) [1].

Однак показник середньої забезпеченості житлом ще не дає повного уявлення про неї. Аналіз свідчить про значне розшарування між окремими групами населення при порівняно благополучних показників середньої забезпеченості. Хід реалізації Національної житлової програми показує її відставання по багатьох позиціях. Гострота житлової проблеми як і раніше пов'язана з недоліком житла, недостатнім фінансуванням житлового будівництва і несопоставимостью ринкової ціни житла і рівня доходів більшості населення.

За розрахунками, в житловому фонді міст одне і двокімнатні квартири становлять 59%, в середньому на одну кімнату в них припадає 1,3 чол .; середній розмір квартири - 53 м. кв. загальної площі [1]. Рівень облаштування житла різними видами інженерного обладнання суттєво різниться в містах та сільській місцевості. Питома вага житлової площі міської, громадського житлового фонду та фонду ЖБК, обладнаної водопроводом становить 96%, каналізацією - 95%, центральним опаленням - 95%, гарячим водопостачанням - 90%. У сільській місцевості в такому житловому фонді 34% квартир не має центрального водопостачання, 43% - каналізації, в 66% квартир відсутнє гаряче водопостачання [1]. У приватних будинках, в містах і на селі, ці показники ще значно нижче.

Мал. 4.1. «Питома вага витрат на оплату житла та комунальних послуг

в мінімальний споживчий бюджет (МПБ) ».

В даний час населення оплачує приблизно 40-50% витрат на послуги, що надаються житлово-комунального господарства (ЖКГ) і утримання житлового фонду, решта дотується державою (рис. 4.1). Сім'ям з низьким рівнем доходу передбачається виділення безоплатних субсидій. Але навіть при таких ставках тарифів з оплати послуг ЖКГ заборгованість по квартплаті в даний час складає приблизно 30% від загального обсягу нарахувань [1]. Подальше підвищення тарифів на послуги ЖКГ представляється проблематичним: етапи ,. Темпи і терміни переведення галузі на самоокупність повинні узгоджуватися зі станом економічної ситуації в країні в цілому і ув'язуватися з рівнем доходів населення.

Розвиток житлово-комунального господарства має здійснюватися з урахуванням раціональних норм споживання його послуг населенням і потреб господарської діяльності, виходячи зі стану і перспектив розвитку населених пунктів, а також необхідність створення в них належної соціально-економічної інфраструктури. При виборі варіантів технологічних схем функціонування житлово-комунального господарства ці параметри повинні виступати як обмеження: критерієм оцінки і вибору при цьому повинні служити їх економічність, екологічна безпека і надійність експлуатації. При цьому повинно забезпечуватися поєднане, внутрішньо збалансоване функціонування тріади: природа - населення - господарство.

5. ПРОБЛЕМИ ВДОСКОНАЛЕННЯ ЗАКОНОДАВСТВА,
Що регулюють відносини у ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Право на житло, як одне з основних прав людини, закріплене в Конституції Республіки Білорусь і забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла. Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Наступний крок - розробка і прийняття 24.02.94 р ВС РБ Національної житлової програми (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки) [9], що визначає основні принципи і концептуальні положення житлової політики, сутність права громадян на житло в умовах переходу до ринковій економіці.

. У програмі вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [1 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [1].Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р «Глобальної стратегії в області житла до 2000 г.», реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

З огляду на соціально-економічну значимість житла, керівництвом країни прийнято ряд важливих нормативних актів (указів Президента Республіки Білорусь, постанов Уряду), які створюють правову базу і передбачають заходи, спрямовані на забезпечення фінансування і прискорений розвиток житлового будівництва: розвиток індивідуального житлового будівництва, поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців і т.д .:

  • Декрет Президента РБ №5 від 20.04.98 р «Про внесення змін і доповнень до Декрету Президента РБ №2 від 12.02.97 р»;

  • Указ Президента РБ №358 від 10.09.96 р «Про заходи щодо поліпшення житлових умов молоді»;

  • Указ Президента РБ №483 від 21.11.96 «Про додаткові заходи щодо прискорення будівництва (реконструкції) житла для військовослужбовців та окремих категорій громадян РБ»;

  • Указ Президента РБ №555 від 17.12.96 р «Про деякі додаткові заходи щодо розвитку індивідуального житлового будівництва»;

  • Постанова РМ РБ №512 від 30.07.93 р «Про затвердження положення про індексацію житлової квоти»;

  • Постанова КМ РБ №372 від 6.07.96 р «Про випуск, обіг та погашення житлових облігацій»;

  • Постанова РМ РБ №396 від 30.07.97 р «Про заходи щодо забезпечення пріоритетного розвитку житлового будівництва» та ін.

Так з розробкою і вступом в силу Положення про порядок і умови надання пільгових кредитів на будівництво громадянами житлових приміщень у складі ЖБК, КІЗ і в порядку пайової участі в житловому будівництві (Постанова РМ РБ №351 від 4.03.98 р) ,. Положення про надання громадянам Республіки Білорусь одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень (Постанова РМ РБ №1266 від 11.08.98 р), Порядку продажу (в т.ч. за пільговими цінами) або безоплатній передачі перебувають у власності Республіки Білорусь незавершених будівництвом житлових будинків (квартир), а також неефективно використовуваних будівель і споруд, що підлягають реконструкції та переобладнання під житлові приміщення (Постанова РМ РБ №159 від 2.02.98 р) в республіці сформований механізм залучення в економічний оборот і залучення для вирішення житлової проблеми неефективно використовуваних будівель і споруд, придатних для реконструкції і переобладнання під житло. Завдяки цьому, громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, отримали можливість користуватися державною підтримкою у вигляді пільгових кредитів і безоплатних субсидій не тільки при будівництві нового житла, а й набуваючи у державних підприємств і організацій знаходяться в їх власності будинку, квартири, не завершені будівництвом житлові об'єкти, а також неефективно використовувані будівлі і споруди.

Житлове будівництво визначено одним з найважливіших напрямків соціально-економічного розвитку до 2000 р, програма «Житло» увійшла до переліку президентських програм [3].

З огляду на обрану стратегію реалізації житлової політики, створюючи і вдосконалюючи законодавчу базу сьогодні особливо важливо чітко визначити концептуальні положення, основні принципи, методи та інструменти, економічні та правові аспекти реформування відносин у житловій сфері.

4.1. ЗМІНА ПРАВОВОГО СТАТУСУ НЕРУХОМОСТІ.

Проект Цивільного кодексу, який затверджений Палатою представників і повинен вступити в дію в середині наступного року, за статтями, що стосуються нерухомості, багато в чому відрізняється від нині діючого. У новому ЦК, це слід відзначити особливо, вперше за час існування Білорусі як в складі СРСР, так і в якості самостійної держави, дається юридичне тлумачення нерухомості.

Вважається, що в радянські часи законодавець не давав відповідної ухвали зовсім не випадково. Щоб забезпечити рівність людей, потрібно було забезпечити їх рівність по відношенню до засобів виробництва, в тому числі і нерухомості. На думку теоретиків того часу, досягти цього можна було тільки шляхом обмеження обороту цих коштів суто виробничою сферою [11]. В особисте користування громадянам надавалися тільки предмети споживання.

В результаті такої політики нерухомість (в тому числі і житло) була виключена з економічного обороту. Результат - наявна в державі нерухомість не працює на економіку, а вкладаються в неї величезні кошти не дають практично ніякої віддачі. Тому сьогодні особливо важливо змінити ставлення до нерухомості і подивитися на неї як на джерело доходу, засіб для залучення інвестицій, нарешті, як на фундамент, на якому повинна будуватися економіка. Це ставлення характерно для багатьох держав в періоди важких економічних криз [11].

Поняття нерухомості, наведене в ст. 130 нового Цивільного кодексу, включає земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди, тобто об'єкти, міцно пов'язані з землею, переміщення яких без розмірного збитку їх призначенню неможливе.

Важливо відзначити, що ГК має на увазі прийняття цілого ряду нових законів: про іпотеку, про реєстрацію прав на нерухоме майно, про оцінку нерухомого майна і т.д. (Тут дуже важливо забезпечити єдність базових принципів - наприклад, закон про іпотеку повинен застосовуватися виключно по відношенню до нерухомості (земельних ділянок, будівель, споруд, квартир тощо), тільки те, що не врегульоване законом про іпотеку, потрапляє під загальні правила ГК) [11].

Згадуючи іпотеку необхідно зазначити ще одне нововведення. Замість 5 видів застави в чинному законодавстві ГК розглядає тільки 2 види: без передачі і з передачею закладеного майна кредитору. При цьому основним видом застави є застава із залишенням майна у боржника. Пояснюється це економічною доцільністю: кредитору важливо отримати назад кредит, а не користуватися майном позичальника. При цьому майно, на яке встановлена ​​іпотека, не може передаватися в користування кредитору юридично, хоча фізично останній може ним користуватися.

Що стосується договору про іпотеку, то він повинен полягати в письмовій формі, завірятися нотаріально і реєструватися в обов'язковому порядку. Причому законну силу договір про заставу набуває не після нотаріального його запевнення, а з моменту реєстрації угоди.

Згідно з новим ЦК угоди підлягають обов'язковій державній реєстрації. В іншому випадку угода буде оголошена нікчемною (відміну нікчемного правочину від заперечної полягає в тому, що друга може визнаватися недійсною тільки вузьким колом осіб, які вказані в законі, тоді як перша - будь-якою зацікавленою особою). Крім того, відмова від державної реєстрації оскаржується в суді. При цьому суд має право зобов'язати провести реєстрацію і ту сторону, яка посвідчила договір в нотаріальній формі, але відмовляється його реєструвати.

На відміну від угод з нерухомістю, операції з рухомим майном не підлягають обов'язковій державній реєстрації, оскільки таке майно повинно бути оборотоздатності.

Однак тут на практиці можуть виникати проблеми з віднесенням майна до тієї чи іншої категорії. Наприклад, в новому ЦК, визначається, що право власності на будівлю виникає з моменту завершення його будівництва, тобто після державної реєстрації. Що стосується незавершеного будівництва, то право на нього розглядається як право на матеріали, з яких об'єкт створюється. Отже, «недобудову» можна розглядати як рухоме майно, і, отже, угоди з нею не повинні підлягати обов'язковій державній реєстрації.

Але вже сьогодні видно, яких збитків може бути завдано в результаті безконтрольної передачі часток в незавершеному будівництві. Тому раціональніше в цьому випадку скористатися нормами ЦК і встановлювати реєстрацію для окремих видів рухомого майна, яким, по токування ГК, є «незавершенка».

Необхідно відзначити, що метою держреєстрації нерухомості і угод з нею є забезпечення не тільки правового захисту учасників угод, а й державного контролю за нерухомим майном. При цьому було б правильним, щоб відповідний реєстраційний орган був би одночасно і аналітичним центром, який допомагав би формувати оптимальну правову середу [11].

Перераховані положення є лише частиною готуються державою нововведень, призначення яких - повноцінне включення нерухомості в економічний оборот.

4.2. ВДОСКОНАЛЕННЯ ДОГОВОРУ
Пайовому будівництві.

Мінбудархітектури затвердив новий типовий договір про пайове будівництво, який багато в чому відрізняється від раніше діючого [12]. Головне достоїнство цього документа полягає в тому, що в ньому встановлена ​​норма, згідно з якою «... вартість« викуплених »квадратних метрів перерахунку не підлягає».

Істотно конкретизується порядок оплати інвестором будівництва житла. Так, встановлено, що наступні платежі вносяться до 15-го числа кожного місяця протягом всього терміну будівництва (терміни також повинні бути вказані в договорі) в розмірі, визначеному інвестором (УКСом або іншою юридичною особою, що здійснює організацію та забезпечення будівництва). При остаточному розрахунку враховується вартість одного квадратного метра площі житлового приміщення на дату внесення кожного платежу і нормативний термін освоєння коштів по виконуваних робіт.

У разі прострочення щомісячних платежів більш ніж на місяць оплата здійснюється з урахуванням зміни індексів цін в будівництві на день платежу.При цьому заборгованість щодня збільшується на величину зазначеної в договорі пені.

Відносно субінвестора також передбачаються штрафні санкції у вигляді пені за недотримання термінів здачі будинку в експлуатацію і відшкодування збитків, завданих дольщику в зв'язку з невиконанням умов договору. До речі, розмір вартості послуг субінвестора фіксується в договорі у відсотках від загальної вартості квартири.

Що стосується повернення інвестору коштів у разі розірвання договору, то він буде проводитися відповідно до «Тимчасового положення про порядок індексації пайових внесків, що повертаються громадянам у разі їх виходу з ЖБК». Типовий договір надає інвестору право вимагати від субінвестора усунення дефектів і недоробок в період дворічного гарантійного терміну.

Доповнено і перелік обов'язків субінвестора - тепер в його обов'язки входить участь у виборі способу управління житловим будинком для забезпечення його збереження відповідно до закону про спільні домоволодіннях.

Таким чином можна сказати, що новий типовий договір чіткіше визначає «правила гри» для учасників пайового будівництва, встановлює норми, які зменшують ризик інвестора і посилюють вимоги до субінвестору. Особливо важливо, що збільшується відповідальність останнього за своєчасне використання внесених інвестором коштів.

Найголовніше гідність нового типового договору полягає в тому, що поява договору дозволить збільшити привабливість будівництва і уникнути багатьох фінансових непорозумінь, що виникають унаслідок інфляції і інших колізій, що відбуваються в будівельній сфері і в економіці в цілому [12].

ВИСНОВОК

51


ВИСНОВОК

В процесі виконання комплексної курсової роботи по темі "Житлова політика в Республіці Білорусь" були розглянуті найважливіші складові житлової політики в Республіці Білорусь, проаналізовано умови її реалізації, організація і діяльність керуючої системи, організаційно-економічні правові та динамічні фактори, що впливають на досягнення цілей цього періоду.

До числа основних результатів дослідження проблеми розвитку житлового будівництва в Республіці Білорусь з метою задоволення потреб суспільства можна віднести наступні:

Визначено умови, що стимулюють раціональне використання державних інвестицій на будівництво житла;

Уточнено реальні і потенційні характеристики державних органів по реалізації житлової програми з урахуванням особливостей стану і розвитку народного господарства та економіки Республіки Білорусь;

Виконано системний аналіз форм і методів кредитування і фінансування житлового будівництва, а також утримання житлового фонду в республіці, що дозволило визначити в якості основних напрямків ряд заходів стимулюючих реалізацію житлової програми в таких аспектах:

грошово-кредитна політика, включаючи субсидування будівництва (реконструкції) або придбання житла;

вдосконалення нормативної і законодавчої бази, що підсилює динамічність державної системи в регулюванні житлового будівництва;

уточнено функції територіальних місцевих органів управління, як основного організаційного ланки в реалізації державної житлової програми;

Порівняльний аналіз рівня житлового будівництва з урахуванням змін в нормативній базі показав, що в результаті проведеного комплексу заходів зупинено спад (з 5,4 млн.м.кв. в 1991 році до 1,9 млн.м.кв. в 1995 р ) в сфері житлового будівництва і за підсумками 1998 р введено понад 3,7 млн.м.кв. житла. Поліпшення показника стало можливим завдяки введенню механізмів субсидування і кредитування. З 90% позабюджетних коштів 65% склали пільгові кредити і безоплатні субсидії. Однак отримані кошти використовувалися в основному не на будівництво нових житлових приміщень, а на добудову "недобудови". Причому спостерігається зниження розміру власних коштів громадян, що припадають на 1 рубль субсидії.

Сформований механізм фінансування відтворення житла орієнтований в більшій частині на позабюджетні джерела: кошти юридичних і фізичних осіб. Їх частка в 1998 р становить більше половини, причому більше 45% - це колективна форма власності (ЖБК та КІЗ).

Грунтуючись на результатах аналізу розроблені пропозиції щодо диверсифікації джерел фінансування житлового будівництва, щодо поліпшення механізму субсидування, щодо вдосконалення нормотворчої діяльності місцевих органів управління.

Обґрунтовано градація важливості факторів, що впливають на умови реалізації житлової політики. Зокрема, виділяючи, як визначальних такі фактори як доходи населення, державні субсидії, кредитні можливості банківської системи, що залежать в цілому від стану економіки, і взаємозв'язку між ними, обґрунтовано такі пропозиції:

щодо підвищення ролі оплати житлових послуг в якості потенційно основного джерела відтворення житла за рахунок її зростання при одночасному зростанні доходів населення;

по впровадженню механізму стройсбережений за участю банку-агента в якості девелопера, що може знизити в два рази вартість житла, прискорити і оптимізувати процес інвестування грошових коштів за рахунок наявності генерального інвестора і виключення з процесу сторонніх осіб отримують додатковий прибуток;

щодо вдосконалення законодавства з метою конкретизації прав, обов'язків і, в особливій мірі, відповідальності сторін за виконання зобов'язань при інвестуванні, кредитуванні, запозиченні і використання коштів у процесі житлового будівництва.

Узагальнення вищевикладених результатів аналізу, розроблених заходів і пропозицій щодо вдосконалення житлової політики з урахуванням реальних умов її реалізації є комплексом взаємопов'язаних заходів, практична реалізація яких дозволяє істотно поліпшити ефективність державного регулювання, а також використання наявних ресурсів для задоволення інтересів суспільства на етапі становлення соціально-орієнтованої ринкової економіки.

ЗМІСТ

ВСТУП……………………………………………………………………….

3

1.Теоретические аспекти житлової економіки ....................................

1.1.Ринкі житлового фонду та житлових послуг ................................. ...

1.2.Взаімодействіе ринків житлових послуг і житлового фонду ............

1.3.Вліяніе змін в економіці на ринок житла ..............................

1.4.Ринок житла і державне регулювання .............................. ...

2.Государственний регулювання відносин у житловій сфері ............ ..

3.Фінансовий механізм реалізації житлової політики ..................... ...

3.1.Істочнікі фінансування .........................................................

3.2.Механізм субсидування ......................................................... ..

3.2.1.Совершенствованіе механізму субсидування ........................... ...

3.3..Альтернатіви розвитку механізму позабюджетного фінансування ... ..

4.Анализ реалізації житлової політики .......................................... ..

5.Проблема вдосконалення законодавства, яке регулює відносини у житловій сфері ............................................................... ..

5.1.Ізмененіе правового статусу нерухомості ................................. ...

5.2.Совершенствованіе договору пайової будівництва ........................

5

5

6

9

9

10

21

24

27

29

31

35

40

43

46

ВИСНОВОК ..............................................................................

ЛІТЕРАТУРА ...............................................................................

48

51

4

41


4. АНАЛІЗ РЕАЛІЗАЦІЇ ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

На початковій стадії процес реформування житлової сфери носив стихійний, некерований характер. Незадовільним виявилося становище із забезпеченням житлом тих груп населення, для яких в Національній житлову програму було передбачено будівництво житла, що фінансується з державного бюджету. Передбачений завданням на 1994-96 рр. введення квартир виконаний тільки на 11,2% [11].

Чи не знизилася напруженість в забезпеченні населення житлом внаслідок становлення ринку житла. Розвиток ринку житла в нормальному руслі можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва. Процес формування ринку житла і його розвитку почав здійснюватися з 1991 р внаслідок приватизації квартир і дозволу на їх продаж. Приватизація житла привела до структурних змін у власності на житло. Відбувалося, як правило, поліпшення житлових умов більш заможних груп населення. В результаті структура житлового фонду за формами власності зазнала змін. У період з 1989 по 1997 рр. у власність громадян перейшло 778 тис. квартир, або 43% від числа квартир, що підлягають приватизації. На початок 1996 р частка житла, що перебуває у власності громадян, досягла 62,3% від його загального обсягу (в містах 50,8%) [16]. На початок 1997 року - 57% (у містах - 45,3%) [11].

Гостроти набула проблема збереження житлового фонду. Починаючи з 1992 р при різкому скороченні державних інвестицій в житлове будівництво, обсяги житлового будівництва і капітального ремонту житлового фонду почали неухильно падати. З 1992 р недофінансування обсягів капітального ремонту складала щорічно в середньому 30-35% [11] .В результаті різкого скорочення державних інвестицій, а також відсутність механізмів для залучення коштів з інших джерел склалася критична ситуація в будівництві житла, що зумовили стійке падання обсягів його введення з 5,4 млн. м. кв. загальної площі в 1991 році до 1,9 млн. в 1995 р

Таблиця 4.1.

Частка інвестицій в житлове будівництво [11].

рік

тисячу дев'ятсот дев'яносто три

1994

1995

1996

1 997

1 998

% Від обсягу капвкладень в РБ

24,5

24,6

20,0

20,1

25,1

25,8

Спад житлового будівництва досяг критичної межі в 1995 р, коли, за офіційними даними, житла було введено в 2,7 рази менше, ніж в 1990 р [20]. Це найнижчий показник за останні 45 років. У розрахунку на 1000 жителів в 1995 р побудовано тільки 2,7 нових квартир, що характерно для країн з низькими доходами населення. Не виправдалися надії на широке залучення позабюджетних джерел фінансування, здатних компенсувати скорочення державних інвестицій. Через різке зростання вартості житлового будівництва, низькі доходи населення, високої відсоткової ставки за кредитами житло стало недоступним для більшості населення.

Проведення державою активної житлової політики дозволило вперше за останні роки зупинити спад в будівництві житла. У 1996 р введення житла за рахунок усіх джерел фінансування склав 2566 тис. Кв. м загальної площі та перевищив рівень попереднього року на 32% [17]. Почався процес формування нових механізмів забезпечення населення житлом. Обсяги житлового будівництва в Республіці Білорусь постійно зростають. Так, в 1997 році було введено в експлуатацію 3,3 млн. М. Кв. (В 2 рази більше 1995 г.). У 1998 році, за попередніми даними, побудовано 3,7 млн. М. Кв., А на 1999 р заплановано вже 4,4 млн. М. Кв. [13]. Однак вийти на ці показники буде дуже важко - не стільки через брак виробничих потужностей (хоча і це має місце), скільки через проблеми з фінансуванням.

Намічається забезпечити щорічний приріст обсягів введення житла не менше 15% і до 2000 р вийти тому показнику на рівень 1990 року - не менше 5,2 млн. Кв. м загальної площі житла. Крім того, будуть створені передумови для подальшого зростання обсягів будівництва житла та зняття гостроти житлової проблеми в країні. Передбачається до 2010 р досягти введення загальної площі житлових будинків 6 -7 млн. Кв. м, або 65 -70 тис. квартир [13].

Досить істотно знизилася частка підприємств, які будують житло за власні кошти. У 1996 р їх питома вага в загальному обсязі позабюджетного фінансування житла становив близько 30%, в 1998 р - менше 20% (обсяг позабюджетного фінансування в 1996р. Склав 94,4%, в 1997 р - 88,9%, по планом в 1998 р - 92,6% від загального обсягу введеного житла) [11]. Що стосується коштів громадян, то їх частка, на перший погляд, помітно зросла останнім часом (1996 г. - 61%, 1997 року - 60,14%, 1998 г. - 74%). Проте близько половини цих коштів припадає на пільгові кредити і субсидії, питома вага яких з кожним роком збільшується.

Дворазове збільшення кількості введеного житла за 1995-98 рр. стало можливим завдяки величезній кількості "недобудови". Її обсяги на початку 1995 р перевищували 12 млн.м.кв., в тому числі 3-4 млн. З високим ступенем готовності [20]. Завдання полягало в тому, щоб добудувати це житло, не дати йому зруйнуватися. Тому введення субсидування і пільгового кредитування виявилося дуже доречним. Завдяки такій державній підтримці вже в 1996 році було введено в експлуатацію 2,6 млн.м.кв., тобто на 40% більше, ніж у 1997 р [20].

Однак ті заходи, спрямовані на завершення будівництва 12,5 млн.м.кв. житла, при будівництві "з нуля" не приносять належного ефекту. Так, розмір коштів громадян, що припадають на 1 рубль субсидії, в 1998 р зменшився в порівнянні з 1995-96 рр. майже в 2 рази [18]. Зараз державі доводиться терміново шукати можливості залучення додаткових недержавних джерел фінансування та стимули для вкладення громадян в житлове будівництво. В іншому випадку і в 1999 р основне навантаження по фінансуванню житлового будівництва доведеться на державні дотації.

Найважливішим показником якості проживання населення є забезпеченість населення житлом, яка склала в 1995 р 19,5 м. Кв. загальної площі на людину, причому в містах та сільській місцевості цей показник становив відповідно 17,5 і 24,1 м. кв. За даними вибіркового обстеження, в 1995 р 9,5% сімей не мали окремої квартири або будинку. На початок 1996 р офіційно були визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов 623 тис. Сімей (29% їх загальної кількості), причому 16% з них перебували на обліку 10 і більше років. Це сім'ї, які не мають мінімальної санітарної норми забезпеченості житлом - проживають в гуртожитках, комунальних квартирах, а також складні сім'ї, пов'язані родинними узами, хоча і живуть в окремій квартирі, але окремо ведуть домашнє господарство. На початок 1998 р - 609,4 тис. Сімей та одинаків (17%) [12].

Показники забезпеченості міського населення житлом і основними видами благоустрою в Республіці Білорусь, відповідно до запропонованої експертами ООН і Світового банку класифікації, знаходяться на рівні, близькому до країн із середніми доходами населення (1260 - 2450 USD в рік на людину) [11].

Однак показник середньої забезпеченості житлом ще не дає повного уявлення про неї. Аналіз свідчить про значне розшарування між окремими групами населення при порівняно благополучних показників середньої забезпеченості. Хід реалізації Національної житлової програми показує її відставання по багатьох позиціях. Гострота житлової проблеми як і раніше пов'язана з недоліком житла, недостатнім фінансуванням житлового будівництва і несопоставимостью ринкової ціни житла і рівня доходів більшості населення.

За розрахунками, в житловому фонді міст одне і двокімнатні квартири становлять 59%, в середньому на одну кімнату в них припадає 1,3 чол .; середній розмір квартири - 53 м. кв. загальної площі [11]. Рівень облаштування житла різними видами інженерного обладнання суттєво різниться в містах та сільській місцевості. Питома вага житлової площі міської, громадського житлового фонду та фонду ЖБК, обладнаної водопроводом становить 96%, каналізацією - 95%, центральним опаленням - 95%, гарячим водопостачанням - 90%. У сільській місцевості в такому житловому фонді 34% квартир не має центрального водопостачання, 43% - каналізації, в 66% квартир відсутнє гаряче водопостачання [11]. У приватних будинках, в містах і на селі, ці показники ще значно нижче.

В даний час населення оплачує приблизно 40-50% витрат на послуги, що надаються житлово-комунального господарства (ЖКГ) і утримання житлового фонду, решта дотується державою.Сім'ям з низьким рівнем доходу передбачається виділення безоплатних субсидій. Але навіть при таких ставках тарифів з оплати послуг ЖКГ заборгованість по квартплаті в даний час складає приблизно 30% від загального обсягу нарахувань [13]. Подальше ж підвищення тарифів на послуги ЖКГ представляється проблематичним. Темпи і терміни переведення галузі на самоокупність повинні узгоджуватися зі станом економічної ситуації в країні в цілому і ув'язуватися з рівнем доходів населення.

Розвиток житлово-комунального господарства має здійснюватися з урахуванням раціональних норм споживання його послуг населенням і потреб господарської діяльності, виходячи зі стану і перспектив розвитку населених пунктів, а також необхідність створення в них належної соціально-економічної інфраструктури. При виборі варіантів технологічних схем функціонування житлово-комунального господарства ці параметри повинні виступати як обмеження: критерієм оцінки і вибору при цьому повинні служити їх економічність, екологічна безпека і надійність експлуатації. При цьому повинно забезпечуватися поєднане, внутрішньо збалансоване функціонування тріади: природа - населення - господарство.

ЛІТЕРАТУРА

ЛІТЕРАТУРА.

Кононенко Л.М., Лисікова Т.С. Стратегія реалізації житлової політики на сучасному етапі // Проблеми сталого розвитку Республіки Білорусь. Збірник наукових праць - Мн .: +1997.

БР 47/1998 "Квадратні метри в економічний оборот" Булатецька Е.

Білорусь: держава, управління, чоловік. Національний звіт про людський розвиток - 98. Мн .: 1998 р

Справа №11 / 98 Костюченко М. та ін. "По кризі - бумом. будівельним "

"Фінансування будівництва: наступний рік може стати проблемним" БГ 21 грудня 1998 р

БР47 / 1998 (Ріелтер 13) "Квадратні метри в економічний - оборот" Булатецька Е.

БГ 16 нояб. 1 998 "Білоруський біржовий банк залучає акціонерів нестандартним чином"

БР №44 / 1998 "Нова методика в дії"

"Національна житлова програма (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки) [Відомості Верховної Ради РБ, 1994 г., №18, ст.321]

Субсидії в новому виконанні С.Муквіч БР 47/98

Булатецька Е. "У наявності зміна позицій" БР №51 / 98

Булатецька Е. Викуплені метри більше дорожчати не будуть. БР №50 / 98 м

АКАДЕМІЯ УПРАВЛІННЯ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ УКРАЇНИ

ФАКУЛЬТЕТ МЕНЕДЖМЕНТУ

Спеціальність "Державне і муніципальне управління"

КОМПЛЕКСНА Курсова робота

на тему:

ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ

Виконав студент 4-го курсу

група "Державне і муніципальне управління"

Писків А.Ю.

керівник

к.е.н., професор

Волошин В.С.

МІНСЬК +1999

до

АКАДЕМІЯ УПРАВЛІННЯ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ УКРАЇНИ

факультет менеджменту

КОМПЛЕКСНА Курсова робота

ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ

студента 4-го курсу

спеціальність "Державне і муніципальне управління"

Піскова Олександра Юрійовича

МІНСЬК +1999

ЗМІСТ

ВСТУП.

  1. Теоретичні аспекти житлової економіки.

    1. Ринки житлового фонду та житлових послуг.

    2. Взаємодія ринків житлових послуг і житлового фонду.

    3. Вплив змін у економіці на ринок житла.

    4. Ринок житла та державне регулювання.

  2. Державне регулювання відносин у житловій сфері.

  3. Фінансовий механізм реалізації житлової політики.

    1. Джерела фінансування.

    2. Механізм субсидування.

      1. Удосконалення механізму субсидування.

    3. Альтернативи розвитку механізму позабюджетного фінансування.

  4. Аналіз реалізації житлової політики.

  5. Проблеми вдосконалення законодавства, яке регулює відносини у житловій сфері.

    1. Зміна правового статусу нерухомості.

    2. Удосконалення договору пайового будівництва.

ЛІТЕРАТУРА

Додатки.

ВСТУП.

Житлове будівництво - один з головних пріоритетів соціально-еноміческого розвитку республіки. Житлова реформа розглядається як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки з кризи.

Відсутність майже в однієї третини громадян республіки нормальних житлових умов перетворило цю проблему в одну з найгостріших соціальних проблем.

1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ЖИТЛОВОЇ ЕКОНОМІКИ.

1.1. РИНКИ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ І ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ.

Ринок житлового фонду: Ціни на будинки залежать від того, як багато сімей бажає придбати житло і скільки одиниць житлового фонду є на ринку. Так при підвищенні попиту зростають ціни, а при підвищенні пропозиції ціни зменшуються. Пропозиція нового житлового фонду виходить від будівельної індустрії і залежить від співвідношення цін на житло і вартості його будівництва (модернізації).

У довгостроковій перспективі ринок житлового фонду повинен зрівнювати ціни на житло з витратами на його будівництво. У короткостроковій перспективі виникають відхилення з причини затримок, властивих процесу будівництва. Так, якщо попит на житло різко зростає, а пропозиція житлового фонду залишається постійним, то ціни ростуть. Поки ціни більше витрат - здійснюється введення житла. У міру того, як знову введений житловий фонд потрапляє на ринок попит задовольняється ціни падають, наближаючись до витрат.

Найважливіший фактор, що впливає на попит на житловий фонд - дохід (потенційна квартплата) від придбаної нерухомості.

Ринок житлових послуг: Мешканці можуть бути власниками або простими квартиронаймачами. Попит на житлові послуги залежить від доходу сім'ї і співвідношення ціни житла і вартості інших товарів (харчування, одяг і т.д.).

Вартість житлових послуг (сума, яка виплачується за користування житлом) Для квартиронаймача - це квартплата, для домовласника - дохід від володіння власністю. Попит на житлові послуги залежить від рівня квартплати, рівня доходів і числа сімей. За інших рівних умов, якщо зростає кількість сімей, то зростає попит на житлові послуги, і якщо пропозиція постійно - зростає квартплата.

1.2. ВЗАЄМОДІЯ РИНКІВ

ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ І ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

(графічний аналіз).

Взаємодія здійснюється за двома напрямками:

  1. квартплата, яка визначається на ринку житлових послуг, є основним фактором при формуванні попиту на житловий фонд;

  1. інтенсивність будівництва - при її підвищенні і збільшенні пропозиції житлового фонду знижуються ціна житлового фонду і квартплата.

Квадрант I:

D - попит на житло,

E - квартплата,

Ек - загальний стан економіки.

Якщо збільшується число сімей - графік зміщується вгору, число сімей і фірм зменшується - графік зміщується вниз.

Квадрант II:

i - норма капіталізації (поточний дохід інвестора),

P - ціна житлового фонду,

R - величина квартплати.

Ціна житлової площі визначається в залежності від рівня квартплати.

На норму капіталізації впливають чотири чинники: ставка відсотка за довгостроковими позиками; очікуване зростання квартплати; ризик, пов'язаний з отриманням доходу у формі квартплати; податки на нерухомість.

Норма капіталізації збільшується - промінь обертається за годинниковою стрілкою, зменшується - проти годинникової стрілки.

Квадрант III:

P - ціна будівництва нового житла,

f (С) - витрати на нове будівництво.

Якщо зростають обсяги будівництва - то ростуть витрати, і графік зміщується вліво. При цьому точка «а» - мінімальна ціна, за якої будівництво ще вигідно.

Квадрант IV:

DS - зміна житлового фонду за даний період часу,

С - обсяг нового будівництва,

d - норма амортизації (зносу).

Кількість житлового фонду підтримується об'ємом нового будівництва. При цьому знос компенсується новим будівництвом, тобто якщо DS = 0, то S = С / d.

Таким чином, виходячи з даного обсягу житлового фонду, ринок житлових послуг визначає величину квартплати, яка перетворюється в ціну житла на ринку капіталу. Ця ціна викликає обсяг нового будівництва, який створює приріст житлового фонду.

  1. якщо вихідний обсяг житлового фонду дорівнює кінцевому - ринки житлового фонду та житлових послуг знаходяться в рівновазі;

  2. якщо вихідний обсяг житлового фонду не дорівнює кінцевому - квартплата, ціна, витрати на будівництво і пропозиція житла не перебувають в рівновазі;

  3. якщо вихідний обсяг житлового фонду менше кінцевого - ціни, квартплата і обсяг житлового фонду знижуються;

  4. якщо вихідний обсяг житлового фонду більше кінцевого - ціни, квартплата і витрати на будівництво знижуються.

Якщо квартплата дорівнює вартості житла, тобто житло займає сам його власник, то немає окремих ринків житлового фонду та житлових послуг (тобто ціна на житловий фонд і квартплата визначаються одним рішенням на одному ринку). Дане рішення залежить в економіці і на ринку капіталу, що і в разі придбання житла для здачі в оренду.

Обсяг житлового фонду разом з числом сімей та їх доходами визначають готовність платити (квадрант I). Ці платежі є еквівалентом квартплаті. Число сімей зростає - графік попиту зміщується далі від центру, тобто для досягнення рівноваги на ринку платежі повинні зрости. В квадраті II платежі перетворюються в ціну. Низька ставка позичкового відсотка, наприклад, означає, що при тих же платежах сім'я може дозволити собі житло за вищою ціною. Після визначення ціни в квадрантах III і IV знаходяться рівноважні значення обсягу будівництва і приросту житлового фонду.

1.3. Вплив змін В ЕКОНОМІЦІ НА РИНОК ЖИТЛА.

  • економічне зростання і попит на житлові послуги (варіант 1);

  • ставка облікового відсотка за довгостроковими позиками та попит на житловий фонд (варіант 2);

  • кредити, вартість будівництва і пропозиція нової житлової площі (варіант 3).

1.4. РИНОК ЖИТЛА ТА ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ.

  • житло, Субсидоване державою (варіант 1);

  • посилення місцевого адміністративного регулювання (варіант 3);

  • сприятлива податкова політика (варіант 2);

  • створення фінансових установ для трансформації заощаджень і створення вторинного ринку (варіант 3).

2. ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ

ВІДНОСИН В ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Житло є однією з основних, пріоритетних потреб для кожної людини, кожної сім'ї і багато в чому визначає їх соціальне і економічне поведінка. Наявність і якість житла впливає на здоров'я людини, його психологічний стан, виробничу діяльність, відображає матеріальний добробут громадян, а житловий фонд, його довговічність і комфортність є нерухомим національним багатством країни.

Житловий сектор відіграє значну роль в економіці, має суттєвий вплив на загальні макроекономічні пропорції, грошовий обіг інвестиційну активність. У житловій сфері, як у жодній іншій, об'єднуються інтереси громадян і держави (рис. 2.1.).

У зв'язку з цим для забезпечення стабільного розвитку необхідно створення ефективного механізму координації житлової політики із загальною макроекономічною і соціальною політикою. Її основною метою є забезпечення громадян якісним житлом, створення оптимальної інфраструктури житлових масивів з дотриманням фізичних, естетичних, екологічних параметрів навколишнього середовища і з урахуванням місцевих умов.

Житлова реформа розглядається як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки республіки з кризи. Найважливішим завданням житлової реформи є поетапне переведення житлової сфери як галузі економіки в режим беззбиткового функціонування при забезпеченні соціального захисту малозабезпечених груп громадян (рис. 2.2.).


Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Наступний крок - розробка Національної житлової програми, яка визначає концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки.

Право на житло, як одне з основних прав людини, закріплене в Конституції Республіки Білорусь і забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла.Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [1]. Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р «Глобальної стратегії в області житла до 2000 г.», реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

Основні концептуальні положення житлової політики та сутність права громадян на житло в нових умовах розкриває прийнята 24.02.94 р ВС РБ «Національна житлова програма (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки)» [9]. У ній вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [1 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

На вторинному ринку об'єктом продажу виступає в основному житло, побудоване в попередні роки, тобто практично відбувається перерозподіл житлового фонду. Однак в умовах величезного дефіциту і високої вартості житлових приміщень ринок житла навіть підсилює процеси розшарування за рівнем забезпеченості і не знімає соціальної напруженості в цьому питанні. Інтенсивного розвитку ринку житла можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва. Подолання економічного спаду і стійке зростання будівництва житла в перспективі значною мірою пов'язані з можливостями раціонального інвестування.

В системі структурної перебудови економіки республіки житлове будівництво визначено як один з основних пріоритетів, з яким взаємопов'язане розвиток багатьох пов'язаних галузей будівельного комплексу, виробництво товарів народного споживання тривалого користування. Останнім часом було прийнято низку важливих нормативних актів (указів Президента, постанов Ради Міністрів), які передбачають заходи і створюють правову базу щодо фінансування і прискореного розвитку житлового будівництва - індивідуального, на селі, щодо поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців та ін. Розроблено і прийнятий ряд нормативно-правових документів, що визначають сутність і регламентують порядок здійснення перетворень житлової сфери, зокрема визначені права власності на житлові приміщення, порядок купівлі-продажу житла, заходи матеріальної підтримки малозабезпечених громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

Прийняті нормативні акти створюють основу для подальшої адаптації житлового сектора економіки до роботи в умовах складного ринку. Перш за все, це стосується:

  • зміни існуючого порядку оплати житла і комунальних послуг, фінансування та організації будівництва, розподілу і використання житлових приміщень, що зводяться за рахунок коштів республіканського і місцевих бюджетів, підприємств та організацій усіх форм власності;

  • проведення демонополізації діяльності управлінь капітального будівництва місцевих органів виконавчої влади, підприємств і організацій будівельного комплексу, житлово-комунальних та експлуатаційних організацій;

  • забезпечення рівного і вільного доступу до земельних ділянок для суб'єктів господарювання всіх форм власності;

  • стимулювання створення недержавних підприємств по будівництву, утримання та управління житловим господарством;

  • упорядкування прав і обов'язків власників, наймачів і орендарів житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках, в тому числі спрямоване на недопущення необґрунтованого вибуття житлового фонду, використання житлових приміщень не за прямим призначенням;

  • широке впровадження позабюджетного фінансування житлового будівництва.

Сформована система органів, що займаються реалізацією житлової політики, реформуванням відносин у цій сфері (рис. 2.3.).

Найважливішою особливістю нинішнього етапу реалізації житлової стратегії поряд із заходами по залученню позабюджетних коштів є надання державної фінансової підтримки малозабезпеченим групам населення потребують поліпшення житлових умов. При цьому передбачається:

  • забезпечити будівництво житлових будинків за рахунок бюджетних коштів для громадян, які мають пільги на отримання безкоштовного житла;

  • виділяти для будівництва (придбання) житла безоплатні субсидії і пільгові кредити для громадян, що стоять в черзі на поліпшення житлових умов;

  • надавати можливість будівництва (придбання) житла за рахунок власних коштів на основі впровадження системи стройсбережений і звичайних кредитів банків для громадян, які не стоять в черзі на поліпшення житлових умов.


Створюються умови для стимулювання спрямування прибутку підприємств і доходів громадян на будівництво житла, для залучення позабюджетних джерел через механізм іпотечного (заставного) кредитування. Передбачається випуск житлових облігацій і сертифікатів та направлення на цілі житлового будівництва частини коштів від приватизації житлового фонду, а також використання кооперіруемой коштів населення на будівництво житла.

Поряд зі збільшенням обсягів фінансування будівництва житла важливого значення набувають проблеми зниження його собівартості, що зумовлюється вдосконаленням організації житлового будівництва, своєчасністю надходження коштів, а також станом його матеріальної бази: створенням і розвитком потужностей будівельного комплексу на сучасній технічній базі, підвищенням ефективності будівельного виробництва і промисловості будівельних матеріалів, виробів з місцевої сировини. Реалізація загальної стратегії підвищення рівня життя населення і відповідальні виконавці заходів щодо зниження вартості будівництва будуть сприяти більшій доступності і підвищенню рівня забезпеченості населення житлом.

Вирішення житлової проблеми здійснюється за трьома напрямками: пільговані і незаможні, середній клас і високодохідна група населення (рис. 2.4.).

Розподілятися за договорами найму буде тільки так зване «соціальне житло» для малозабезпечених і пільгових категорій населення поліпшення житлових умов сімей середнього достатку буде відбуватися за рахунок персонального стимулювання власності. Будуть створюватися умови, щоб зацікавити громадян вкладати власні кошти в будівництво і обслуговування свого житла. Для цього держава бере на себе частину витрат, надавши безоплатні субсидії бажаючим побудувати будинок (квартиру) і містити його. Податкова політика щодо високоприбуткових категорій населення буде зацікавлювати їх вкладати кошти в будівництво житла як для власних потреб, так і для продажу, здачі в оренду і спонукати будувати «соціальне житло».


Частково зберігається безкоштовне надання житла на умовах найму тільки для категорій громадян, які потребують соціального захисту і що користуються пільгами щодо його забезпечення (рис. 2.5.). Одночасно починають діяти ринкові механізми, що дозволяють поліпшити житлові умови сімей за рахунок власних коштів. Для малозабезпечених громадян, що стоять в черзі на поліпшення житлових умов, передбачена матеріальна підтримка у вигляді безоплатних субсидій і пільгових кредитів (рис. 2.6.). З'явилася можливість поліпшення житлових умов для громадян, які не стоять на обліку на отримання житла, шляхом покупки або будівництва квартири (будинку) за рахунок власних коштів або за допомогою кредитів будівельних банків.



Однак незважаючи на певне поліпшення становища в житловій сфері, ситуація залишається складною. Основним завданням на даному етапі є послідовність реалізації вже намічених заходів щодо активізації житлового будівництва і підвищенню соціальної спрямованості житлової реформи, контроль за їх виконанням, а також пошук нових підходів і організаційних форм вирішення виникаючих проблем [3]. Вирішуючи житлову проблему, держава сьогодні працює над двома завданнями: перетворення житла в товар і відтворення його на ринкових умовах і забезпечення соціальних гарантій в області житлових прав громадян. Найбільш актуальними проблемами, які вимагають рішення, є:

  • нарощування обсягів введення житла і надання цьому процесу стійкого характеру на основі розширення джерел і забезпечення ритмічного фінансування;

  • виконання зобов'язань щодо забезпечення житлом груп населення, для яких затверджені цільові програми - інвалідів та учасників Великої вітчизняної війни, військовослужбовців, звільнених у запас або які пішли у відставку, учасників ліквідації наслідків аварії на ЧАЕС, воїнів-інтернаціоналістів;

  • збільшення обсягів індивідуального житлового будівництва за цінами, доступними для широкого загалу населення, пошук нових форм організації будівельного виробництва, а також нової системи організації фінансових потоків, заснованої на умовах довгострокового накопичення коштів населення;

  • реалізація заходів щодо соціального захисту малозабезпечених верств населення, які потребують поліпшення житлових умов, розвиток і вдосконалення механізмів субсидування і кредитування житлового будівництва.

За 1995-98 рр. вдалося перейти від механізму розподілу житла до механізму придбання (сьогодні до 90% житла громадянами купляється). Це стало можливим завдяки впровадженню системи державної підтримки громадян, що складається з декількох елементів [2]:

  • Фінансовий - надання субсидій, пільгових кредитів і податкових пільг повне або часткове звільнення від плати за інфраструктуру, держрегулювання цін в житловому будівництві.

  • Товарна (майнова) підтримка - пільговий продаж або безоплатна передача "недобудови" і нераціонально використовуваних житлових будинків і приміщень для переобладнання їх під житло, пільговий продаж лісу на корені, передача земельних ділянок на пільгових умовах і забезпечення земельних ділянок інженерною інфраструктурою.

На селі зараз знаходиться близько 80 тис. Будинків, що пустують, які можна залучити в господарський оборот. В цьому напрямку готується нормативно-законодавча база, яка дозволила б працювати з цими порожніми квадратними метрами. Ведеться робота для залучення в економічний оборот будинків, що знаходяться в реконструкції, капітальному ремонті, а також використовуються не за призначенням. З цією метою розробляється спеціальна програма, що дозволяє отримати 6-8 тис. Квартир.

Комплексна підтримка надається по лінії держави і місцевої влади, передбачена для тих громадян, які вкладають в будівництво власні заощадження, і надається не першому в черзі на квартиру, а тому, хто зможе вкласти потрібну кількість коштів в будівництво житла. Вона дає цій категорії населення можливість самостійного вибору способу поліпшення житлових умов - шляхом будівництва, реконструкції або придбання житла на вторинному ринку. Важливим є те, що всі ці починання закріплені в законах, указах Президента, постановах і положеннях уряду і міністерств.

3. ФІНАНСОВИЙ МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ
ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

Колишній механізм фінансування житлового будівництва з переважанням державного фінансування йде в минуле. Згідно з розробленою в Мінбудархітектури програмі, питома вага позабюджетного фінансування будівництва житла буде рости і надалі. У 1999-2000 рр. за рахунок позабюджетних джерел (рис. 3.1.) передбачається забезпечити введення 100% житлової площі [4].


Це означає, що держава дає недержавним підприємствам «зелену вулицю» для капвкладень в динамічно розвивається галузь. Необхідна правова база для цього створена. Характерно, що вона побудована таким чином, що будівельним фірмам стає невигідно вдаватися до використання бюджетних коштів [4]. Так, при будівництві об'єктів за рахунок державних джерел фінансування заборонено застосовувати імпортні матеріали, а ціноутворення при цьому має здійснюватися виключно за методикою РНТЦ, що неминуче веде до заниженої оцінки вартості матеріалів, падіння рентабельності будівельних фірм (за підсумками першого півріччя 1998 р кожне 4 е підприємство в будівельній сфері виявилося в збитку [5], за підсумками всього року середня рентабельність по галузі складе близько 7,1% проти 10% в 1997 р можливо, що в 1999 р рентабельність може з тать ще нижче) і зниження зарплати їхніх працівників.

Тепер житлове будівництво потребуватиме залучення значно більших коштів. Будівельний бум останніх років багато в чому був обумовлений використанням наявного незавершеного будівництва. На початок 1995 р (рік «відродження» масового житлового будівництва) в Білорусі було в цілому більше 12 млн. М. Кв. незавершених житлових будинків, третина яких знаходилося в високого ступеня готовності - 70-80%. Тому капіталовкладення в житлове будівництво спочатку дали такий ефект [5]. Однак тепер запас недобудови практично вичерпаний. Починати ж будівництво «з нуля» менш вигідно - необхідно розробляти проект, прокладати комунікації, зводити стіни і т.д.

У 1998 р збільшилася питома вага на ринку ЖБК в порівнянні з колективними підприємствами, АТ і громадськими організаціями, в найближчі роки, очевидно, відбудуться структурні зрушення на користь пайового будівництва житла (для громадян, які мають значні накопичення і високі доходи), взаємокредитування учасників житлового будівництва (для середньо- та малозабезпечених категорій населення), використання цінних паперів цільового призначення (рис. 3.3., 3.4.).

Головний об'єкт будівельних фірм - населення. Його потенціал його можна оцінити. Якщо прийняти за норму 15 м.кв. на 1-го людини, то повністю забезпеченими житлом можна вважати 67,7% жителів республіки (близько 6,9 млн.чол.). Решта 3,2 млн. - потенційні клієнти житлово-будівельних фірм. Перспективними замовниками є громадяни з рівнем доходів від 100 USD і більше. Таких клієнтів в республіці приблизно 105 тис.чол. Тобто на перспективу роботи будівельним фірмам має вистачити [4].


Раніше основним джерелом фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь був державний бюджет. Хоча, згідно зі статистикою, в 1998 р обсяг позабюджетного фінансування склав 92% від загального обсягу введеного в дію житла, значна частина цих коштів - державні кошти, надані громадянам як пільгових кредитів і безоплатних субсидій [2]. Причому з кожним роком частка держкоштів в «приватній» частці зростає. Так 66% коштів, які направляються громадянами на будівництво житла - видані державою пільгові кредити і безоплатні субсидії.

Однак тепер структура фінансування житлового будівництва в Білорусі повинна зазнати суттєвих змін. Так в умовах інфляції останніх місяців 1998 р держава вже не може дозволити собі дотувати будівельну галузь в колишніх обсягах за рахунок грошової емісії. Розглядаються найрізноманітніші, в першу чергу, не емісійні варіанти. Серед можливих - державні (бюджетні) ресурси, кошти підприємств, кошти громадян, доходи від приватизації житла та квартирна плата.

2.1. ДЖЕРЕЛА ФІНАНСУВАННЯ.

Структура джерел фінансування житлового будівництва [2]:

  • Квартирна плата та комунальні послуги - сьогодні покривають менше 40% витрат на експлуатацію житла, на поточне утримання житла і комунальні послуги .. Тому основне завдання 1999 року - вийти на стовідсоткову окупність житлово-комунального господарства [5]. Однак поки, при низьких доходах населення, говорити про доходи від квартплати не доводиться.

  • Кошти від приватизації житлового фонду - поки не досягає очікуваних результатів, але з 1.07.99 р приватизації буде йти в поточних цінах, що діють, тобто на платній основі, а значить цілком здатна стати джерелом фінансування будівництва.

  • Бюджетні кошти - їх можна використовувати тільки як основу для залучення позабюджетних коштів. Державні кошти тепер спрямовуватимуться в першу чергу на реалізацію програми соціального житла для тих категорій громадян, яким за законом належить безкоштовне житло. Побудовані квартири будуть надаватися громадянам в порядку черги і на умовах найму. Обсяг такого будівництва невеликий, тому істотно житлова проблема не послабиться.

Національна житлова програма передбачає, що за рахунок коштів республіканського бюджету та бюджету адміністративно-територіальних утворень фінансування капітальних вкладень на будівництво житла буде здійснюватися тільки для деяких категорій громадян [9]. До таких категорій відносяться перебувають на обліку які потребують поліпшення житлових умов:

  • інваліди та учасники ВВВ, сім'ї загиблих безвісти воїнів (партизанів), прирівняні до них у встановленому порядку особи і воїни-інтернаціоналісти;

  • військовослужбовці, звільнені в запас або у відставку до 2.12.92 р .;

  • учасники ліквідації наслідків катастрофи на ЧАЕС.

  • Кошти державних підприємств, на яких працюють громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. Частка цих коштів постійно зменшується.

  • Кредитні ресурси. Найбільш реальними і доступними є пільгові, але вони не безмежні. Що стосується непільгових кредитів, то вони громадянам практично недоступні. Наприклад, виплата за кредитами, взятими під 10-15% річних на 5-10 років, становить 1,5-2 МПБ в місяць. Сьогодні 80% населення мають доходи менше 1-го МПБ на 1-го члена сім'ї, а одна третина населення - менше прожиткового мінімуму.

  • Кошти фізичних осіб і фірм недержавної форми власності - за оцінками міжнародних експертів і білоруських фахівців сума грошових коштів на руках наших громадян, в тому числі на банківських рахунках в РБ і за кордоном, могла б зіграти вирішальну роль не тільки в житловому будівництві, але і в підйомі економіки в цілому.

  • У житловому будівництві не задіяний такий джерело коштів, як саме житло - це плата за землю, на якій стоїть будинок, плата за сам будинок, плата за інфраструктуру, страхування будівлі, плата за капітальний ремонт, поточне обслуговування та комунальні послуги. Сьогодні тільки індивідуальне житло, побудоване самими громадянами, залучено в сферу господарського обороту; тільки ця частина громадян в тій чи іншій мірі оплачує всі. І навпаки, громадянин, який проживає в державній квартирі, оплачує витрати на обслуговування і комунальні послуги лише в межах 40%. Тобто переважна частина нашого житла знаходиться поза сферою економічного обороту і в силу цього не може бути джерелом позабюджетного фінансування житлового будівництва [2].

Для того, щоб змінити ситуацію, необхідно збільшити доходи населення; громадяни отримують доходи, оплачують послуги, і запускається система позабюджетного фінансування, яка діє у всіх цивілізованих країнах.Як тільки запрацює ця система, квартирної плати та плати за послуги власнику житла буде вистачати на ремонт і утримання будівлі, на оплату податків, на відтворення житла і отримання прибутку. В цьому випадку житлова сфера стає привабливим сектором економіки і забезпечує приплив вільного капіталу. Якщо ж орендар не має коштів для оплати оренди або найму житлового приміщення, держава надає йому фінансову підтримку у вигляді субсидії. Так створюються умови для розширеного відтворення житла за рахунок залучення в житлову сферу вільних коштів.

2.2. Механізм субсидування.

Субсидування є невід'ємною частиною системи житлового будівництва. Відповідний механізм, який діє сьогодні в республіці, був насамперед кроком соціально необхідним, націленим на допомогу громадянам, які не встигли отримати належали їм до моменту відмови держави від зобов'язань по будівництву безкоштовного житла. Реально мова може йти про допомогу лише незначної частини які потребують поліпшення житлових умов. Решті доведеться вирішувати цю проблему за рахунок власних коштів.

Затверджені нові методичні вказівки з розрахунку одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень [8] не тільки відтворюють нововведення, що містяться в останньому положенні про субсидування, а й дають 15 конкретних прикладів розрахунку субсидій (рані було тільки 2) для різних сімей в залежності від їх середньомісячного доходу і умов проживання.

Наводяться варіанти визначення розмірів субсидій для сімей, які проживають в гуртожитку, в житловому приміщенні, визнаному установленому порядку непридатним для проживання, а також при проживанні молодих сімей спільно з батьками. Детально регламентовано порядок зміни базової частки субсидії (при їх нарахуванні) для тих випадків, коли претендує на субсидію або члени його сім'ї вже мають якесь житло, зокрема занімаемо за договором найму в будинку державного або громадського житлового фонду або перебуває у власності. У цьому випадку від необхідної за нормативом загальної площі придбаного приміщення, на яку передбачається субсидія, віднімається площа наявного житла. Окремо обговорено, що нормативна площа житлового приміщення зменшується і тим претендентам, які протягом трьох років до подач заяви на субсидію передали знаходилася в їх власності житлоплощу котрі живуть у ньому членам сім'ї. Якщо ж житлове приміщення було відчужене іншим громадянам протягом 5 років до подачі заяви, то зменшення проводиться на всю площу відчуженого приміщення.

Чи не віднімається при нарахуванні базової частки субсидії займана загальна площа житлових приміщень, що не підлягають приватизації, визнаних установленому порядку непридатними для проживання, а також занімаеми за договором найму, за умови звільнення і передачі цих житлових приміщень місцевим виконавчому і розпорядчому органу. Не підлягає вирахуванню загальна площа однокімнатних квартир, де залишаються проживати члени сім'ї претендента.

Передбачено порядок розрахунку субсидій сім'я військовослужбовців, в тому числі звільнених у запас (відставку), воїнів-інтернаціоналістів та деяких інших категорій громадян, які на момент введення в дію Закону про приватизацію житлового фонду (1.07.92 р) за родом служби перебували за межами республіки, не були громадянами Республіки Білорусь і тому не можуть бути наділений житловими квотами. Покладена їм базова частка субсидії збільшується на 20%.

Розглянуто інші окремі випадки. Наприклад, якщо розмір отриманого громадянами матеріальної підтримки перевищує розмір нарахованої грошової субсидії, остання не надається. В інших випадках субсидія надається в розмірі, що дорівнює різниці між величиною нарахованої субсидії і величиною наданої громадянам безоплатної матеріальної підтримки в вартісному вираженні. На відміну від раніше діючого порядку, громадянам, які мають право на спільне використання субсидії і пільгового кредиту, спочатку надається субсидія, а пільговий кредит видається тільки після використання субсидії, причому в розмірі вартості, що залишилася част пільгово кредитуемой площі. При зверненні громадян, які отримали пільгові банківські кредити в повному обсязі, субсидія надається в межах нарахованої в установленому порядку. Але при цьому вона не повинна перевищувати частину вартості нормативу пільгово кредитуемой площі житлового приміщення.

Разом з тим, як і раніше, дохід на одного члена сім'ї, що враховується при визначенні розміру субсидії, обчислюється, виходячи з мінімального споживчого бюджету (на 23.10.98 р - 3.775.081 BYB). Величина субсидії за загальним правилом не повинна перевищувати 70% вартості будівництва нормованої загальної площі житла типових споживацьки якостей (якщо сума базової частки субсидії перевищує 70% вартості будівництва - наведено порядок зменшення розміру субсидії на величину її перевищення).

Таким чином, новий нормативний документ спрямований на те, щоб усунути ряд серйозних недоліків в роботі служб субсидування місцевих органів, що приймають рішення про надання субсидій, так наприклад, численних випадків надання субсидій, в розмірах перевищують за оцінкою БТІ, вартість придбаних житлових приміщень.

2.2.1. ВДОСКОНАЛЕННЯ механізм субсидування.

На обліку потребуючих поліпшення житлових умов (з урахуванням одинаків) на кінець 1994 р перебувало 651,8 тис. Сімей. З цієї кількості частка громадян становить 18,1%. На кінець 1994 р 72,7 тис. Сімей перебували на обліку потребуючих 10 років і більше. У період з 1991 по 1994 рр. середній час перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов збільшилася з 8,6 до 12,5 років. Таким чином, 415,6 тис. Сім'ям, які відстояли в черзі на отримання житла в середньому 12 років, відмовили в наданні державних квартир [10].

Потрібно відзначити, що в ті роки законодавчим шляхом було встановлено, що всі підприємства і організації повинні частину свого прибутку, фонду матеріального заохочення і частина інших фондів спрямовувати на будівництво житла. Іншими словами, громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, брали участь в будівництві свого майбутнього житла за рахунок недоотримує премій, матеріальних заохочень та інших надбавок до своєї зарплати. Тому механізм субсидування житла був спрямований на допомогу саме їм. Зокрема, він передбачає зростання розміру субсидії при збільшенні терміну перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Але ця залежність не враховує інтереси громадян, які потрапили в списки черговиків тільки сьогодні чи виявляться в їх числі тільки завтра. Значить, необхідна система субсидування, яка б в меншій мірі враховувала термін перебування громадян на обліку потребуючих, які не скасовуючи діючий порядок, а доповнюючи його, чітко розмежовуючи категорії населення, на які буде поширюватися дія кожної з підсистем субсидування [10].

Схильність громадян до накопичення коштів на придбання власного житла і здатність вирішити цю задачу залежить від різних економічних факторів. На перший погляд, від величини доходу сім'ї. Однак правильніше брати за точку відліку відношення вартості необхідного родині житлового приміщення до величини її доходу, чим більше це співвідношення, тим довший термін необхідний родині для накопичення необхідних коштів і навпаки [10].

У світовій практиці оптимальним вважається відношення вартості будівництва або купівлі житлового приміщення типових споживчих якостей до величини середнього річного доходу сім'ї, що становить від 3 до 6. Але такий показник не дає чіткого уявлення про «накопичувальних» можливості громадян: залишається неясним, яку частку коштів сім'я здатна направляти на накопичення. Але якщо враховувати ще й мінімальний споживчий бюджет даної сім'ї, то різниця цих двох величин дозволить скласти досить точний прогноз.

Приклад відповідного розрахунку дано в таблиці, де наведено терміни (в роках) накопичення 100% коштів, необхідних для будівництва квартири типових споживчих якостей, в залежності від величини наявних у сім'ї ресурсів і співвідношення (К) вартості будівництва квартири до величини МПБ даної сім'ї.

Таблиця 1

До

розмір середньомісячного доходу сім'ї,

яка потребує придбання житла, в МПБ

<1,1

1,1-1,2

1,2-1,3

1,3-1,4

1,4-1,5

1,5-1,6

1,6-1,7

1,7-1,8

1,8-1,9

1,9-2,0

3

30

15

10

7,5

6

5

4,3

3,75

3,3

3

6

60

30

20

15

12

10

8,6

7,5

6,7

6

На підставі даних можна зробити висновок, що навіть якщо величина К = 3, сім'ї з достатком в 1,1 МПБ немає сенсу накопичувати кошти, т.к. можна не дожити до моменту вселення в нову квартиру. Сенс накопичення коштів втрачається також при збільшенні значення К, причому навіть для сімей з більш високим достатком.

2.3. АЛЬТЕРНАТИВИ РОЗВИТКУ МЕХАНІЗМУ
Позабюджетного фінансування.

Проведений 17-18.11.98 р науково-практичний семінар «Розвиток позабюджетного фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь», що проводився за участю представників Мінстройархітекури, Мінекономіки, Адміністрації і УД Президента РБ, працівників банків, керівників будівельних підприємств, фахівців з Німеччини і України, визначив, що потрібно підтримувати не тільки сім'ї з невеликим достатком, а й сім'ї, здатні за рахунок власних коштів за короткий час вирішити свою житлову проблему [10]. Ця підтримка дозволить залучити вільний капітал щодо багатих громадян в житлове будівництво. Природно, розмір безоплатних субсидій для різних категорій громадян повинен бути різним.

На сьогоднішній день держава має відпрацьовані і потужні системи відстеження та регулювання як величини мінімального споживчого доходу сім'ї, так і величини вартості будівництва. Тепер необхідно підтримувати нормальне співвідношення між цими величинами, щоб населення відчуло відносну стабільність навіть в умовах високої інфляції і постійного зростання цін на житлове будівництво. До способів підтримки цього співвідношення можна віднести і контроль з боку держави над підвищенням вартості будівництва житла, і створення стимулів для населення в збільшенні власних доходів.

Як альтернатива розвитку механізму позабюджетного фінансування може бути використано рішення «Білоруського біржового банку» (БББ) про розширення проведеної програми будівництва житла на основі Першого житлового муніципальної позики шляхом залучення капіталу через банківський механізм [7]. Основна мета - зробити житло доступним для сімей з середнім достатком.

Можливості зниження вартості метра квадратного житла учасниками програми розглянемо на основі двох варіантів: часткового будівництва (застосовується будівельними фірмами) і фінансування шляхом випуску облігацій муніципальної позики (рис. 12).

Перший варіант - продаж дольщику права на фінансування своїх квадратних метрів. Недолік - на етапі завершення будівництва будинку у багатьох пайовиків, як правило, закінчуються гроші, і будівництво зупиняється. При уявній економічності самої схеми наявність високого ризику сильно здорожує житло: будь-яке призупинення фінансування будівництва призводить до різкого зростання витрат - плата за простої, за консервацію, зберігання комплектуючих і т.д. Виняток неплатоспроможного пайовика досить важко. Тому будівельні фірми зазвичай намагаються завищити вартість квадратного метра так, щоб приблизно 50% пайовиків оплатили будівництво об'єкта, а розрахунки з іншими не будуть так сильно впливати на процес будівництва. Слід зазначити, що схема пайового будівництва чітко працює лише тоді, коли генеральним замовником виступає УКБ Мінміськвиконкому. Тому при її реалізації житло не є дорогим.

Другий варіант - розроблена програма випуску облігацій муніципальної позики. Перший досвід уже показав її ефективність. Джерелами фінансування будівництва виступають кошти, виручені від продажу громадянам та організаціям облігацій муніципальної житлової позики. Будівництво фінансується ритмічно і без упину. Істотно здешевлюється вартість готового житла, після реалізації якого гроші спрямовуються на погашення зобов'язань за облігаціями. Гарантом в цій схемі є місцева адміністрація (що істотно знижує ризик схеми для інвесторів). Про результати свідчать наступні цифри: вартість 1 м.кв.250-300 у.о. (За курсом НБ РБ - 800-900 USD) при продажної вартості на ринку нерухомості 400-450 у.о. Ці ціни підтверджені вже на трьох об'єктах учасників муніципальної позики: адміністрації Мінська, генерального замовника - ЗАТ «Інвестсістема», основного інвестора - «БББ».

Своїм акціонерам банк пропонує третій варіант фінансування житлового будівництва, на підставі якого банк передбачає побудувати на майбутній рік свій бізнес-план. У цій схемі замість боргових зобов'язань (зобов'язань муніципальної позики) пропонується використовувати право на частку в прибутках акціонерів банку, при цьому ризик акціонерів повинен бути знижений до допустимих меж.

Припустимо замовник ЗАТ "Інвестсістема" будує житловий будинок. Банк укладає з ним угоду на кредитування певної частки житла в споруджуваному об'єкті, яке є ліквідною заставою для банку. Інша частина лунає пайовикам, як в першому варіанті. В результаті пайовики отримують житло за ціною нижче, ніж у другому варіанті, тому що не створюють прибутку стороннім інвесторам. Будівництво йде ритмічно, оскільки існує "стратегічний інвестор", що підтримує фінансовий потік в особі банку. У той же час ризик банку знижується, тому що розподіляється між усіма інвесторами, включаючи пайовиків. Прибуток акціонери банку отримують після продажу замовником тієї частки житла, яка побудована за рахунок кредиту банку і повернення цього кредиту.

Основа цього know-how в тому, що в Білорусі не так багато банків, що мають капітал для прийняття ризику фінансування хоча б на 30% житлового будинку. Крім того, жоден банк не видасть кредит будівельній фірмі в обсязі, достатньому для будівництва хоча б 30% всього об'єкта без ліквідної застави. Саме тому «БББ» розраховує збільшити акціонерний капітал для забезпечення нормативів ризику на одного позичальника, що дозволяє йому забезпечити виконання описаної вище програми. Важливо і те, що досвід проведення муніципальної позики банком і ЗАТ вже накопичено в ході спільної роботи з будівництва житлових будинків. Розробляючи програму участі акціонерів в будівництві житла, банк передбачає і варіант, коли власник акцій банку вирішити вийти з програми, В цьому випадку акціонери не буде ламати голову над тим, кому продати акції - банк забезпечить безперервний викуп акцій, який повинен здійснюватися не менш чітко, ніж погашення облігацій. Ціна 1 м. Кв. в схемі «БББ» повинна бути на рівні 200-250 у. е., що дозволяє дольщику отримати трикімнатну квартиру за 13-15 тис.у.о. Принадність такого варіанту очевидна і підтверджується триразовим перевищенням попиту на квартири, побудовані за програмою муніципальної позики, в порівнянні з пропозицією готового житла. Тому банк планує залучити до участі в програмі насамперед працівників підприємств-акціонерів банку. Приватні особи також зможуть брати участь в будівництві квартир, якщо придбають певну частку капіталу банку.

4. АНАЛІЗ РЕАЛІЗАЦІЇ ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

На початковій стадії процес реформування житлової сфери носив стихійний, некерований характер. Незадовільним виявилося становище із забезпеченням житлом тих груп населення, для яких в Національній житлову програму було передбачено будівництво житла, що фінансується з державного бюджету. Передбачений завданням на 1994-96 рр. введення квартир виконаний тільки на 11,2% [3].

Чи не знизилася напруженість в забезпеченні населення житлом внаслідок становлення ринку житла. Розвиток ринку житла в нормальному руслі можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва. Процес формування ринку житла і його розвитку почав здійснюватися з 1991 р внаслідок приватизації квартир і дозволу на їх продаж. Приватизація житла привела до структурних змін у власності на житло. Відбувалося, як правило, поліпшення житлових умов більш заможних груп населення. В результаті структура житлового фонду за формами власності зазнала змін. У період з 1989 по 1997 рр. у власність громадян перейшло 778 тис. квартир, або 43% від числа квартир, що підлягають приватизації. На початок 1996 р частка житла, що перебуває у власності громадян, досягла 62,3% від його загального обсягу (в містах 50,8%) [1]. На початок 1997 року - 57% (у містах - 45,3%) [3].

Гостроти набула проблема збереження житлового фонду. Починаючи з 1992 р при різкому скороченні державних інвестицій в житлове будівництво, обсяги житлового будівництва і капітального ремонту житлового фонду почали неухильно падати. З 1992 р недофінансування обсягів капітального ремонту складала щорічно в середньому 30-35% [3] .В результаті різкого скорочення державних інвестицій, а також відсутність механізмів для залучення коштів з інших джерел склалася критична ситуація в будівництві житла, що зумовили стійке падання обсягів його введення з 5,4 млн. м. кв. загальної площі в 1991 році до 1,9 млн. в 1995 р

Таблиця 4.1.

Частка інвестицій в житлове будівництво

рік

тисячу дев'ятсот дев'яносто три

1994

1995

1996

1 997

1 998

% Від обсягу капвкладень в РБ

24,5

24,6

20,0

20,1

25,1

25,8

Спад житлового будівництва досяг критичної межі в 1995 р, Коли, за офіційними даними, житла було введено в 2,7 рази менше, ніж в 1990 р [1]. Це найнижчий показник за останні 45 років. У розрахунку на 1000 жителів в 1995 р побудовано тільки 2,7 нових квартир, що характерно для країн з низькими доходами населення. Не виправдалися надії на широке залучення позабюджетних джерел фінансування, здатних компенсувати скорочення державних інвестицій. Через різке зростання вартості житлового будівництва, низькі доходи населення, високої відсоткової ставки за кредитами житло стало недоступним для більшості населення.

Проведення державою активної житлової політики дозволило вперше за останні роки зупинити спад в будівництві житла. У 1996 р введення житла за рахунок усіх джерел фінансування склав 2566 тис. Кв. м загальної площі та перевищив рівень попереднього року на 32% [1]. Почався процес формування нових механізмів забезпечення населення житлом. Обсяги житлового будівництва в Республіці Білорусь постійно зростають. Так, в 1997 році було введено в експлуатацію 3,3 млн. М. Кв. (В 2 рази більше 1995 г.). У 1998 році, за попередніми даними, побудовано 3,7 млн. М. Кв., А на 1999 р заплановано вже 4,4 млн. М. Кв. [5]. Однак вийти на ці показники буде дуже важко - не стільки через брак виробничих потужностей (хоча і це має місце), скільки через проблеми з фінансуванням.

Намічається забезпечити щорічний приріст обсягів введення житла не менше 15% і до 2000 р вийти тому показнику на рівень 1990 року - не менше 5,2 млн. Кв. м загальної площі житла. Крім того, будуть створені передумови для подальшого зростання обсягів будівництва житла та зняття гостроти житлової проблеми в країні. Передбачається до 2010 р досягти введення загальної площі житлових будинків 6 -7 млн. Кв. м, або 65 -70 тис. квартир [1].

Досить істотно знизилася частка підприємств, які будують житло за власні кошти. У 1996 р їх питома вага в загальному обсязі позабюджетного фінансування житла становив близько 30%, в 1998 р - менше 20% (обсяг позабюджетного фінансування в 1996р. Склав 94,4%, в 1997 р - 88,9%, по планом в 1998 р - 92,6% від загального обсягу введеного житла) [2]. Що стосується коштів громадян, то їх частка, на перший погляд, помітно зросла останнім часом (1996 г. - 61%, 1997 року - 60,14%, 1998 г. - 74%). Проте близько половини цих коштів припадає на пільгові кредити і субсидії, питома вага яких з кожним роком збільшується.

Дворазове збільшення кількості введеного житла за 1995-98 рр. стало можливим завдяки величезній кількості "недобудови". Її обсяги на початку 1995 р перевищували 12 млн.м.кв., в тому числі 3-4 млн. З високим ступенем готовності [2]. Завдання полягало в тому, щоб добудувати це житло, не дати йому зруйнуватися. Тому введення субсидування і пільгового кредитування виявилося дуже доречним. Завдяки такій державній підтримці вже в 1996 році було введено в експлуатацію 2,6 млн.м.кв., тобто на 40% більше, ніж у 1997 р [2].

Однак ті заходи, спрямовані на завершення будівництва 12,5 млн.м.кв. житла, при будівництві «з нуля» не приносять належного ефекту. Так, розмір коштів громадян, що припадають на 1 рубль субсидії, в 1998 р зменшився в порівнянні з 1995-96 рр. майже в 2 рази [2]. Зараз державі доводиться терміново шукати можливості залучення додаткових недержавних джерел фінансування та стимули для вкладення громадян в житлове будівництво. В іншому випадку і в 1999 р основне навантаження по фінансуванню житлового будівництва доведеться на державні дотації.

Найважливішим показником якості проживання населення є забезпеченість населення житлом, яка склала в 1995 р 19,5 м. Кв. загальної площі на людину, причому в містах та сільській місцевості цей показник становив відповідно 17,5 і 24,1 м. кв. За даними вибіркового обстеження, в 1995 р 9,5% сімей не мали окремої квартири або будинку. На початок 1996 р офіційно були визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов 623 тис. Сімей (29% їх загальної кількості), причому 16% з них перебували на обліку 10 і більше років. Це сім'ї, які не мають мінімальної санітарної норми забезпеченості житлом - проживають в гуртожитках, комунальних квартирах, а також складні сім'ї, пов'язані родинними узами, хоча і живуть в окремій квартирі, але окремо ведуть домашнє господарство. На початок 1998 р - 609,4 тис. Сімей та одинаків (17%) [1].

Показники забезпеченості міського населення житлом і основними видами благоустрою в Республіці Білорусь, відповідно до запропонованої експертами ООН і Світового банку класифікації, знаходяться на рівні, близькому до країн із середніми доходами населення (1260 - 2450 USD в рік на людину) [1].

Однак показник середньої забезпеченості житлом ще не дає повного уявлення про неї. Аналіз свідчить про значне розшарування між окремими групами населення при порівняно благополучних показників середньої забезпеченості. Хід реалізації Національної житлової програми показує її відставання по багатьох позиціях. Гострота житлової проблеми як і раніше пов'язана з недоліком житла, недостатнім фінансуванням житлового будівництва і несопоставимостью ринкової ціни житла і рівня доходів більшості населення.

За розрахунками, в житловому фонді міст одне і двокімнатні квартири становлять 59%, в середньому на одну кімнату в них припадає 1,3 чол .; середній розмір квартири - 53 м. кв. загальної площі [1]. Рівень облаштування житла різними видами інженерного обладнання суттєво різниться в містах та сільській місцевості. Питома вага житлової площі міської, громадського житлового фонду та фонду ЖБК, обладнаної водопроводом становить 96%, каналізацією - 95%, центральним опаленням - 95%, гарячим водопостачанням - 90%. У сільській місцевості в такому житловому фонді 34% квартир не має центрального водопостачання, 43% - каналізації, в 66% квартир відсутнє гаряче водопостачання [1]. У приватних будинках, в містах і на селі, ці показники ще значно нижче.

В даний час населення оплачує приблизно 40-50% витрат на послуги, що надаються житлово-комунального господарства (ЖКГ) і утримання житлового фонду, решта дотується державою (рис. 4.1). Сім'ям з низьким рівнем доходу передбачається виділення безоплатних субсидій. Але навіть при таких ставках тарифів з оплати послуг ЖКГ заборгованість по квартплаті в даний час складає приблизно 30% від загального обсягу нарахувань [1]. Подальше підвищення тарифів на послуги ЖКГ представляється проблематичним: етапи ,. Темпи і терміни переведення галузі на самоокупність повинні узгоджуватися зі станом економічної ситуації в країні в цілому і ув'язуватися з рівнем доходів населення.

Розвиток житлово-комунального господарства має здійснюватися з урахуванням раціональних норм споживання його послуг населенням і потреб господарської діяльності, виходячи зі стану і перспектив розвитку населених пунктів, а також необхідність створення в них належної соціально-економічної інфраструктури. При виборі варіантів технологічних схем функціонування житлово-комунального господарства ці параметри повинні виступати як обмеження: критерієм оцінки і вибору при цьому повинні служити їх економічність, екологічна безпека і надійність експлуатації. При цьому повинно забезпечуватися поєднане, внутрішньо збалансоване функціонування тріади: природа - населення - господарство.

5. ПРОБЛЕМИ ВДОСКОНАЛЕННЯ ЗАКОНОДАВСТВА,
Що регулюють відносини у ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Право на житло, як одне з основних прав людини, закріплене в Конституції Республіки Білорусь і забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла. Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Наступний крок - розробка і прийняття 24.02.94 р ВС РБ Національної житлової програми (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки) [9], що визначає основні принципи і концептуальні положення житлової політики, сутність права громадян на житло в умовах переходу до ринковій економіці.

. У програмі вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [1 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [1]. Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р «Глобальної стратегії в області житла до 2000 г.», реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

З огляду на соціально-економічну значимість житла, керівництвом країни прийнято ряд важливих нормативних актів (указів Президента Республіки Білорусь, постанов Уряду), які створюють правову базу і передбачають заходи, спрямовані на забезпечення фінансування і прискорений розвиток житлового будівництва: розвиток індивідуального житлового будівництва, поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців і т.д .:

  • Декрет Президента РБ №5 від 20.04.98 р «Про внесення змін і доповнень до Декрету Президента РБ №2 від 12.02.97 р»;

  • Указ Президента РБ №358 від 10.09.96 р «Про заходи щодо поліпшення житлових умов молоді»;

  • Указ Президента РБ №483 від 21.11.96 «Про додаткові заходи щодо прискорення будівництва (реконструкції) житла для військовослужбовців та окремих категорій громадян РБ»;

  • Указ Президента РБ №555 від 17.12.96 р «Про деякі додаткові заходи щодо розвитку індивідуального житлового будівництва»;

  • Постанова РМ РБ №512 від 30.07.93 р «Про затвердження положення про індексацію житлової квоти»;

  • Постанова КМ РБ №372 від 6.07.96 р «Про випуск, обіг та погашення житлових облігацій»;

  • Постанова РМ РБ №396 від 30.07.97 р «Про заходи щодо забезпечення пріоритетного розвитку житлового будівництва» та ін.

Так з розробкою і вступом в силу Положення про порядок і умови надання пільгових кредитів на будівництво громадянами житлових приміщень у складі ЖБК, КІЗ і в порядку пайової участі в житловому будівництві (Постанова РМ РБ №351 від 4.03.98 р) ,. Положення про надання громадянам Республіки Білорусь одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень (Постанова РМ РБ №1266 від 11.08.98 р), Порядку продажу (в т.ч. за пільговими цінами) або безоплатній передачі перебувають у власності Республіки Білорусь незавершених будівництвом житлових будинків (квартир), а також неефективно використовуваних будівель і споруд, що підлягають реконструкції та переобладнання під житлові приміщення (Постанова РМ РБ №159 від 2.02.98 р) в республіці сформований механізм залучення в економічний оборот і залучення для вирішення житлової проблеми неефективно використовуваних будівель і споруд, придатних для реконструкції і переобладнання під житло. Завдяки цьому, громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, отримали можливість користуватися державною підтримкою у вигляді пільгових кредитів і безоплатних субсидій не тільки при будівництві нового житла, а й набуваючи у державних підприємств і організацій знаходяться в їх власності будинку, квартири, не завершені будівництвом житлові об'єкти, а також неефективно використовувані будівлі і споруди.

Житлове будівництво визначено одним з найважливіших напрямків соціально-економічного розвитку до 2000 р, програма «Житло» увійшла до переліку президентських програм [3].

З огляду на обрану стратегію реалізації житлової політики, створюючи і вдосконалюючи законодавчу базу сьогодні особливо важливо чітко визначити концептуальні положення, основні принципи, методи та інструменти, економічні та правові аспекти реформування відносин у житловій сфері.

4.1. ЗМІНА ПРАВОВОГО СТАТУСУ НЕРУХОМОСТІ.

Проект Цивільного кодексу, який затверджений Палатою представників і повинен вступити в дію в середині наступного року, за статтями, що стосуються нерухомості, багато в чому відрізняється від нині діючого. У новому ЦК, це слід відзначити особливо, вперше за час існування Білорусі як в складі СРСР, так і в якості самостійної держави, дається юридичне тлумачення нерухомості.

Вважається, що в радянські часи законодавець не давав відповідної ухвали зовсім не випадково. Щоб забезпечити рівність людей, потрібно було забезпечити їх рівність по відношенню до засобів виробництва, в тому числі і нерухомості. На думку теоретиків того часу, досягти цього можна було тільки шляхом обмеження обороту цих коштів суто виробничою сферою [11]. В особисте користування громадянам надавалися тільки предмети споживання.

В результаті такої політики нерухомість (в тому числі і житло) була виключена з економічного обороту. Результат - наявна в державі нерухомість не працює на економіку, а вкладаються в неї величезні кошти не дають практично ніякої віддачі. Тому сьогодні особливо важливо змінити ставлення до нерухомості і подивитися на неї як на джерело доходу, засіб для залучення інвестицій, нарешті, як на фундамент, на якому повинна будуватися економіка. Це ставлення характерно для багатьох держав в періоди важких економічних криз [11].

Поняття нерухомості, наведене в ст. 130 нового Цивільного кодексу, включає земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди, тобто об'єкти, міцно пов'язані з землею, переміщення яких без розмірного збитку їх призначенню неможливе.

Важливо відзначити, що ГК має на увазі прийняття цілого ряду нових законів: про іпотеку, про реєстрацію прав на нерухоме майно, про оцінку нерухомого майна і т.д. (Тут дуже важливо забезпечити єдність базових принципів - наприклад, закон про іпотеку повинен застосовуватися виключно по відношенню до нерухомості (земельних ділянок, будівель, споруд, квартир тощо), тільки те, що не врегульоване законом про іпотеку, потрапляє під загальні правила ГК) [11].

Згадуючи іпотеку необхідно зазначити ще одне нововведення. Замість 5 видів застави в чинному законодавстві ГК розглядає тільки 2 види: без передачі і з передачею закладеного майна кредитору. При цьому основним видом застави є застава із залишенням майна у боржника. Пояснюється це економічною доцільністю: кредитору важливо отримати назад кредит, а не користуватися майном позичальника. При цьому майно, на яке встановлена ​​іпотека, не може передаватися в користування кредитору юридично, хоча фізично останній може ним користуватися.

Що стосується договору про іпотеку, то він повинен полягати в письмовій формі, завірятися нотаріально і реєструватися в обов'язковому порядку. Причому законну силу договір про заставу набуває не після нотаріального його запевнення, а з моменту реєстрації угоди.

Згідно з новим ЦК угоди підлягають обов'язковій державній реєстрації. В іншому випадку угода буде оголошена нікчемною (відміну нікчемного правочину від заперечної полягає в тому, що друга може визнаватися недійсною тільки вузьким колом осіб, які вказані в законі, тоді як перша - будь-якою зацікавленою особою). Крім того, відмова від державної реєстрації оскаржується в суді. При цьому суд має право зобов'язати провести реєстрацію і ту сторону, яка посвідчила договір в нотаріальній формі, але відмовляється його реєструвати.

На відміну від угод з нерухомістю, операції з рухомим майном не підлягають обов'язковій державній реєстрації, оскільки таке майно повинно бути оборотоздатності.

Однак тут на практиці можуть виникати проблеми з віднесенням майна до тієї чи іншої категорії. Наприклад, в новому ЦК, визначається, що право власності на будівлю виникає з моменту завершення його будівництва, тобто після державної реєстрації. Що стосується незавершеного будівництва, то право на нього розглядається як право на матеріали, з яких об'єкт створюється. Отже, «недобудову» можна розглядати як рухоме майно, і, отже, угоди з нею не повинні підлягати обов'язковій державній реєстрації.

Але вже сьогодні видно, яких збитків може бути завдано в результаті безконтрольної передачі часток в незавершеному будівництві. Тому раціональніше в цьому випадку скористатися нормами ЦК і встановлювати реєстрацію для окремих видів рухомого майна, яким, по токування ГК, є «незавершенка».

Необхідно відзначити, що метою держреєстрації нерухомості і угод з нею є забезпечення не тільки правового захисту учасників угод, а й державного контролю за нерухомим майном. При цьому було б правильним, щоб відповідний реєстраційний орган був би одночасно і аналітичним центром, який допомагав би формувати оптимальну правову середу [11].

Перераховані положення є лише частиною готуються державою нововведень, призначення яких - повноцінне включення нерухомості в економічний оборот.

4.2. ВДОСКОНАЛЕННЯ ДОГОВОРУ
Пайовому будівництві.

Мінбудархітектури затвердив новий типовий договір про пайове будівництво, який багато в чому відрізняється від раніше діючого [12]. Головне достоїнство цього документа полягає в тому, що в ньому встановлена ​​норма, згідно з якою «... вартість« викуплених »квадратних метрів перерахунку не підлягає».

Істотно конкретизується порядок оплати інвестором будівництва житла. Так, встановлено, що наступні платежі вносяться до 15-го числа кожного місяця протягом всього терміну будівництва (терміни також повинні бути вказані в договорі) в розмірі, визначеному інвестором (УКСом або іншою юридичною особою, що здійснює організацію та забезпечення будівництва). При остаточному розрахунку враховується вартість одного квадратного метра площі житлового приміщення на дату внесення кожного платежу і нормативний термін освоєння коштів по виконуваних робіт.

У разі прострочення щомісячних платежів більш ніж на місяць оплата здійснюється з урахуванням зміни індексів цін в будівництві на день платежу. При цьому заборгованість щодня збільшується на величину зазначеної в договорі пені.

Відносно субінвестора також передбачаються штрафні санкції у вигляді пені за недотримання термінів здачі будинку в експлуатацію і відшкодування збитків, завданих дольщику в зв'язку з невиконанням умов договору. До речі, розмір вартості послуг субінвестора фіксується в договорі у відсотках від загальної вартості квартири.

Що стосується повернення інвестору коштів у разі розірвання договору, то він буде проводитися відповідно до «Тимчасового положення про порядок індексації пайових внесків, що повертаються громадянам у разі їх виходу з ЖБК». Типовий договір надає інвестору право вимагати від субінвестора усунення дефектів і недоробок в період дворічного гарантійного терміну.

Доповнено і перелік обов'язків субінвестора - тепер в його обов'язки входить участь у виборі способу управління житловим будинком для забезпечення його збереження відповідно до закону про спільні домоволодіннях.

Таким чином можна сказати, що новий типовий договір чіткіше визначає «правила гри» для учасників пайового будівництва, встановлює норми, які зменшують ризик інвестора і посилюють вимоги до субінвестору.Особливо важливо, що збільшується відповідальність останнього за своєчасне використання внесених інвестором коштів.

Найголовніше гідність нового типового договору полягає в тому, що поява договору дозволить збільшити привабливість будівництва і уникнути багатьох фінансових непорозумінь, що виникають унаслідок інфляції і інших колізій, що відбуваються в будівельній сфері і в економіці в цілому [12].

до

()

ВІДГУК

На курсову роботу студента 4 курсу

спеціальності "Державне управління"

Баровська О.Н.

на тему: "Державне регулювання

інвестиційної діяльності кредитної системи

та шляхи вдосконалення "

Важливість проблеми державного регулювання інноваційної діяльності та формування стимулюючих умов розвитку кредитної системи в Республіки Білорусь зумовила актуальність обраної теми.

Виконаний аналіз стану інвестиційних процесів кредитної системи та рівня державного регулювання економіки дозволив автору зробити ряд висновків і внести обґрунтовані пропозиції щодо вирішення досліджуваної проблеми.

Одним з узагальнюючих результатів можна вважати пропозицію заходів, спрямованих на подолання негативних явищ, що стримують процес становлення соціально-орієнтованої ринкової економіки за допомогою не тільки державних інвестицій, а й створення умов, що сприяють їх раціональному використанню та посиленню привабливості інвестиційного клімату в Республіці Білорусь.

В роботі розглянуто теоретичні та практичні аспекти державного регулювання інвестиційної діяльності на макро- і мікрорівні, зібрано та узагальнено великий фактичний матеріал, використані сучасні системно-аналітичні і графічні методи дослідження.

Робота відрізняється логічністю структури, добре ілюстрована, має прикладний характер і містить цікаві для практики результати. Робота допускається до захисту з оцінкою "відмінно".

Д.е.н., професор Осмоловський В.В.

52


ЛІТЕРАТУРА.

Конституція Республіки Білорусь. Мн .: "Білорусь". - 1997р.

Декрет Президента РБ від 20 квітня 1998р. №5 "Про внесення доповнень і змін до Декрету Президента РБ від 12 лютого 1997р. №2 "// Республіка. - 1998р. - 22 квітня.

Указ Президента РБ від 21 грудня 1995 р. №487 "Про деякі заходи щодо розвитку житлового будівництва" // Республіка. - 1995р. - 23 грудня.

Указ Президента РБ від 10 вересня 1996р. №358 "Про заходи щодо поліпшення житлових умов молоді" // НЕГ. - 1996р. - №38.

Указ Президента РБ від 17 грудня 1996р. №555 "Про деякі додаткові заходи щодо розвитку індивідуального житлового будівництва" // Республіка. - 1996р. - 20 грудня.

Постанова РМ РБ від 14 травня 1997р. №396 "Про заходи щодо забезпечення пріоритетного розвитку житлового будівництва" // Республіка. - 1997р. - 17 травня.

Постанова Міністерства праці, Міністерства архітектури і будівництва, Міністерства фінансів, Міністерства статистики а аналізу РБ від 8 квітня 1995 р №100 / 29/26/25 "Про затвердження положення про обчислення сукупного доходу та майнового стану сім'ї при наданні одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень "// БНПІ. - 1996р. - №4.

Національна житлова програма (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки) // Відомості Верховної Ради РБ. - 1994р. - №18 - ст. 321.

Наказ Міністра архітектури і будівництва РБ від 17 вересня 1996р. "Про затвердження методичних вказівок з розрахунку одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень" // Республіка. - 1996р. - 9 жовтня.

"Білоруський біржовий банк залучає акціонерів нестандартним чином" // Білоруська газета. - 1998р. - 16 нояб.

Білорусь: держава, управління, чоловік. Національний звіт про людський розвиток - 98. Мн .: 1998р.

Булатецька Е. "Викуплені метри більше дорожчати не будуть" // Білоруський ринок. - 1998 г. - № 50.

Булатецька Е. "Квадратні метри в економічний оборот" // Білоруський ринок. - 1998 г. - № 47.

Булатецька Е. "У наявності зміна позицій" // Білоруський ринок. - 1998р. - №51.

Житлова економіка. М .: 1996р.

Кононенко Л.М., Лисікова Т.С. Стратегія реалізації житлової політики на сучасному етапі // Проблеми сталого розвитку Республіки Білорусь. Збірник наукових праць - Мн .: 1997р.

Костюченко М. та ін. "По кризі - бумом. Будівельним "// Справа - 1998р. - № 11.

Муквич С. "Субсидії в новому виконанні" // Білоруський ринок. - 1998р. - № 47.

"Нова методика в дії" // Білоруський ринок. - 1998р. - №44.

"Фінансування будівництва: наступний рік може стати проблемним" // Білоруська газета. - 1998р. - 21 грудня.

4


ВСТУП.

Житлове будівництво - найважливіша складова державних пріоритетів соціально-еноміческого розвитку республіки. Рішення проблеми нарощування темпів житлового будівництва має багатоцільовий результат: задоволення потреб суспільства в житло, створення нормальних і безпечних умов життєдіяльності, зняття соціальної напруженості в суспільстві. Саме тому житлова реформа розглядається як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки з кризи, тому що відсутність майже в однієї третини громадян республіки нормальних житлових умов перетворило цю проблему в одну з найгостріших соціальних проблем.

Актуальність даної проблеми зумовила вибір теми і предмета дослідження, тобто комплекс заходів, що проводяться в Республіці Білорусь органами державного управління з реалізації житлової політики.

Метою роботи є розробка комплексу заходів та пропозицій, що сприяють реалізації державної житлової політики і досягнення цілей державної житлової програми в Республіці Білорусь. В цьому аспекті були розглянуті питання подальшого розвитку житлового будівництва шляхом використання банківських кредитних механізмів, формування механізмів соціального захисту населення, вдосконалення законодавчої та нормативної бази, яка зачіпає відносини у житловій сфері.

Поставлена ​​мета зумовила необхідність вирішення наступних завдань:

виділити найбільш важливі складові житлової політики з урахуванням особливостей стану і розвитку економіки в даний час;

конкретизувати роль держави за допомогою визначення основних завдань державного регулювання, як житлового будівництва, так і відносин у сфері розподілу і використання житла, тобто в житловій сфері в цілому;

вивчити і проаналізувати фінансовий механізм реалізації житлової програми в РБ і виробити пропозиції щодо його вдосконалення;

зробити аналіз проведення житлової політики та реалізації житлової програми в Республіці Білорусь;

визначити основні напрями вдосконалення законодавчої та нормативної бази для регулювання відносин у житловій сфері.

1

12


1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ЖИТЛОВОЇ ЕКОНОМІКИ.

1.1. РИНКИ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ І ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ.

Ринок житлового фонду: Ціни на будинки залежать від того, як багато сімей бажає придбати житло і скільки одиниць житлового фонду є на ринку. Так при підвищенні попиту зростають ціни, а при підвищенні пропозиції ціни зменшуються. Пропозиція нового житлового фонду виходить від будівельної індустрії і залежить від співвідношення цін на житло і вартості його будівництва (модернізації).

У довгостроковій перспективі ринок житлового фонду повинен зрівнювати ціни на житло з витратами на його будівництво. У короткостроковій перспективі виникають відхилення з причини затримок, властивих процесу будівництва. Так, якщо попит на житло різко зростає, а пропозиція житлового фонду залишається постійним, то ціни ростуть. Поки ціни більше витрат - здійснюється введення житла. У міру того, як знову введений житловий фонд потрапляє на ринок попит задовольняється ціни падають, наближаючись до витрат.

Найважливіший фактор, що впливає на попит на житловий фонд - дохід (потенційна квартплата) від придбаної нерухомості.

Ринок житлових послуг: Мешканці можуть бути власниками або простими квартиронаймачами. Попит на житлові послуги залежить від доходу сім'ї і співвідношення ціни житла і вартості інших товарів (харчування, одяг і т.д.).

Вартість житлових послуг (сума, яка виплачується за користування житлом) Для квартиронаймача - це квартплата, для домовласника - дохід від володіння власністю. Попит на житлові послуги залежить від рівня квартплати, рівня доходів і числа сімей. За інших рівних умов, якщо зростає кількість сімей, то зростає попит на житлові послуги, і якщо пропозиція постійно - зростає квартплата.

1.2. ВЗАЄМОДІЯ РИНКІВ

ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ І ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

(графічний аналіз).

Взаємодія здійснюється за двома напрямками:

квартплата, яка визначається на ринку житлових послуг, є основним фактором при формуванні попиту на житловий фонд;

інтенсивність будівництва - при її підвищенні і збільшенні пропозиції житлового фонду знижуються ціна житлового фонду і квартплата.

Квадрант I:

D - попит на житло,

E - квартплата,

Ек - загальний стан економіки.

Якщо збільшується число сімей - графік зміщується вгору, число сімей і фірм зменшується - графік зміщується вниз.

Квадрант II:

i - норма капіталізації (поточний дохід інвестора),

P - ціна житлового фонду,

R - величина квартплати.

Ціна житлової площі визначається в залежності від рівня квартплати.

На норму капіталізації впливають чотири чинники: ставка відсотка за довгостроковими позиками; очікуване зростання квартплати; ризик, пов'язаний з отриманням доходу у формі квартплати; податки на нерухомість.

Норма капіталізації збільшується - промінь обертається за годинниковою стрілкою, зменшується - проти годинникової стрілки.

Квадрант III:

P - ціна будівництва нового житла,

f (С) - витрати на нове будівництво.

Якщо зростають обсяги будівництва - то ростуть витрати, і графік зміщується вліво. При цьому точка "а" - мінімальна ціна, за якої будівництво ще вигідно.

Квадрант IV:

DS - зміна житлового фонду за даний період часу,

С - обсяг нового будівництва,

d - норма амортизації (зносу).

Кількість житлового фонду підтримується об'ємом нового будівництва. При цьому знос компенсується новим будівництвом, тобто якщо DS = 0, то S = С / d.

Таким чином, виходячи з даного обсягу житлового фонду, ринок житлових послуг визначає величину квартплати, яка перетворюється в ціну житла на ринку капіталу. Ця ціна викликає обсяг нового будівництва, який створює приріст житлового фонду.

якщо вихідний обсяг житлового фонду дорівнює кінцевому - ринки житлового фонду та житлових послуг знаходяться в рівновазі;

якщо вихідний обсяг житлового фонду не дорівнює кінцевому - квартплата, ціна, витрати на будівництво і пропозиція житла не перебувають в рівновазі;

якщо вихідний обсяг житлового фонду менше кінцевого - ціни, квартплата і обсяг житлового фонду знижуються;

якщо вихідний обсяг житлового фонду більше кінцевого - ціни, квартплата і витрати на будівництво знижуються.

Якщо квартплата дорівнює вартості житла, тобто житло займає сам його власник, то немає окремих ринків житлового фонду та житлових послуг (тобто ціна на житловий фонд і квартплата визначаються одним рішенням на одному ринку). Дане рішення залежить в економіці і на ринку капіталу, що і в разі придбання житла для здачі в оренду.

Обсяг житлового фонду разом з числом сімей та їх доходами визначають готовність платити (квадрант I). Ці платежі є еквівалентом квартплаті. Число сімей зростає - графік попиту зміщується далі від центру, тобто для досягнення рівноваги на ринку платежі повинні зрости. В квадраті II платежі перетворюються в ціну. Низька ставка позичкового відсотка, наприклад, означає, що при тих же платежах сім'я може дозволити собі житло за вищою ціною. Після визначення ціни в квадрантах III і IV знаходяться рівноважні значення обсягу будівництва і приросту житлового фонду.

1.3. Вплив змін В ЕКОНОМІЦІ НА РИНОК ЖИТЛА.

економічне зростання і попит на житлові послуги (варіант 1);

ставка облікового відсотка за довгостроковими позиками та попит на житловий фонд (варіант 2);

кредити, вартість будівництва і пропозиція нової житлової площі (варіант 3).

1.4. РИНОК ЖИТЛА ТА ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ.

Можна виділити наступні основні напрямки державного регулювання відносин у житловій сфері:

житло, Субсидоване державою (варіант 1);

посилення місцевого адміністративного регулювання (варіант 3);

сприятлива податкова політика (варіант 2);

створення фінансових установ для трансформації заощаджень і створення вторинного ринку (варіант 3).

Таким чином, найбільш сприятливі варіанти 1 і 2, засновані на субсидування житла та сприятливої ​​податкової політики в житловій сфері, можуть бути прийняті органами державного управління за основу для проведення житлової політики.

АКАДЕМІЯ УПРАВЛІННЯ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ УКРАЇНИ

факультет менеджменту

КОМПЛЕКСНА Курсова робота

ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ

студента 4-го курсу

спеціальність "Державне і муніципальне управління"

Піскова Олександра Юрійовича

МІНСЬК +1999

ЗМІСТ

ВСТУП.

  1. Теоретичні аспекти житлової економіки.

Ринки житлового фонду та житлових послуг.

Взаємодія ринків житлових послуг і житлового фонду.

Вплив змін у економіці на ринок житла.

Ринок житла та державне регулювання.

Державне регулювання відносин у житловій сфері.

Фінансовий механізм реалізації житлової політики.

Джерела фінансування.

Механізм субсидування.

Удосконалення механізму субсидування.

Альтернативи розвитку механізму позабюджетного фінансування.

Аналіз реалізації житлової політики.

Проблеми вдосконалення законодавства, яке регулює відносини у житловій сфері.

Зміна правового статусу нерухомості.

Удосконалення договору пайового будівництва.

ЛІТЕРАТУРА

Додатки.

ВСТУП.

Житлове будівництво - один з головних пріоритетів соціально-еноміческого розвитку республіки. Житлова реформа розглядається як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки з кризи.

Відсутність майже в однієї третини громадян республіки нормальних житлових умов перетворило цю проблему в одну з найгостріших соціальних проблем.

1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ЖИТЛОВОЇ ЕКОНОМІКИ.

1.1. РИНКИ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ І ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ.

Ринок житлового фонду: Ціни на будинки залежать від того, як багато сімей бажає придбати житло і скільки одиниць житлового фонду є на ринку. Так при підвищенні попиту зростають ціни, а при підвищенні пропозиції ціни зменшуються. Пропозиція нового житлового фонду виходить від будівельної індустрії і залежить від співвідношення цін на житло і вартості його будівництва (модернізації).

У довгостроковій перспективі ринок житлового фонду повинен зрівнювати ціни на житло з витратами на його будівництво. У короткостроковій перспективі виникають відхилення з причини затримок, властивих процесу будівництва. Так, якщо попит на житло різко зростає, а пропозиція житлового фонду залишається постійним, то ціни ростуть. Поки ціни більше витрат - здійснюється введення житла. У міру того, як знову введений житловий фонд потрапляє на ринок попит задовольняється ціни падають, наближаючись до витрат.

Найважливіший фактор, що впливає на попит на житловий фонд - дохід (потенційна квартплата) від придбаної нерухомості.

Ринок житлових послуг: Мешканці можуть бути власниками або простими квартиронаймачами. Попит на житлові послуги залежить від доходу сім'ї і співвідношення ціни житла і вартості інших товарів (харчування, одяг і т.д.).

Вартість житлових послуг (сума, яка виплачується за користування житлом) Для квартиронаймача - це квартплата, для домовласника - дохід від володіння власністю. Попит на житлові послуги залежить від рівня квартплати, рівня доходів і числа сімей. За інших рівних умов, якщо зростає кількість сімей, то зростає попит на житлові послуги, і якщо пропозиція постійно - зростає квартплата.

1.2. ВЗАЄМОДІЯ РИНКІВ

ЖИТЛОВИХ ПОСЛУГ І ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

(графічний аналіз).

Взаємодія здійснюється за двома напрямками:

  1. квартплата, яка визначається на ринку житлових послуг, є основним фактором при формуванні попиту на житловий фонд;

  1. квартплата

    Ринок житлових послуг:

    визначення квартплати

    Ринок житлового фонду:

    визначення ціни




    I

    II


    фонд

    ціна


    III

    IV



    будівництво


    Ринок житлового фонду:

    будівництво

    Ринок житлових послуг:

    використання існуючого фонду


    інтенсивність будівництва - при її підвищенні і збільшенні пропозиції житлового фонду знижуються ціна житлового фонду і квартплата.

Квадрант I:

D - попит на житло,

E - квартплата,

Ек - загальний стан економіки.

Якщо збільшується число сімей - графік зміщується вгору, число сімей і фірм зменшується - графік зміщується вниз.

Квадрант II:

i - норма капіталізації (поточний дохід інвестора),

P - ціна житлового фонду,

R - величина квартплати.

Ціна житлової площі визначається в залежності від рівня квартплати.

На норму капіталізації впливають чотири чинники: ставка відсотка за довгостроковими позиками; очікуване зростання квартплати; ризик, пов'язаний з отриманням доходу у формі квартплати; податки на нерухомість.

Норма капіталізації збільшується - промінь обертається за годинниковою стрілкою, зменшується - проти годинникової стрілки.

Квадрант III:

P - ціна будівництва нового житла,

f (С) - витрати на нове будівництво.

Якщо зростають обсяги будівництва - то ростуть витрати, і графік зміщується вліво. При цьому точка «а» - мінімальна ціна, за якої будівництво ще вигідно.

Квадрант IV:

S - зміна житлового фонду за даний період часу,

С - обсяг нового будівництва,

 - норма амортизації (зносу).

Кількість житлового фонду підтримується об'ємом нового будівництва. При цьому знос компенсується новим будівництвом, тобто якщо S = 0, то S = С / .

Таким чином, виходячи з даного обсягу житлового фонду, ринок житлових послуг визначає величину квартплати, яка перетворюється в ціну житла на ринку капіталу. Ця ціна викликає обсяг нового будівництва, який створює приріст житлового фонду.

  1. якщо вихідний обсяг житлового фонду дорівнює кінцевому - ринки житлового фонду та житлових послуг знаходяться в рівновазі;

  2. якщо вихідний обсяг житлового фонду не дорівнює кінцевому - квартплата, ціна, витрати на будівництво і пропозиція житла не перебувають в рівновазі;

  3. якщо вихідний обсяг житлового фонду менше кінцевого - ціни, квартплата і обсяг житлового фонду знижуються;

  4. якщо вихідний обсяг житлового фонду більше кінцевого - ціни, квартплата і витрати на будівництво знижуються.

Якщо квартплата дорівнює вартості житла, тобто житло займає сам його власник, то немає окремих ринків житлового фонду та житлових послуг (тобто ціна на житловий фонд і квартплата визначаються одним рішенням на одному ринку). Дане рішення залежить в економіці і на ринку капіталу, що і в разі придбання житла для здачі в оренду.

Обсяг житлового фонду разом з числом сімей та їх доходами визначають готовність платити (квадрант I). Ці платежі є еквівалентом квартплаті. Число сімей зростає - графік попиту зміщується далі від центру, тобто для досягнення рівноваги на ринку платежі повинні зрости. В квадраті II платежі перетворюються в ціну. Низька ставка позичкового відсотка, наприклад, означає, що при тих же платежах сім'я може дозволити собі житло за вищою ціною. Після визначення ціни в квадрантах III і IV знаходяться рівноважні значення обсягу будівництва і приросту житлового фонду.

варіант 3

Варіант 2

Варіант 1


1.3. Вплив змін В ЕКОНОМІЦІ НА РИНОК ЖИТЛА.

  • економічне зростання і попит на житлові послуги (варіант 1);

  • ставка облікового відсотка за довгостроковими позиками та попит на житловий фонд (варіант 2);

  • кредити, вартість будівництва і пропозиція нової житлової площі (варіант 3).

1.4. РИНОК ЖИТЛА ТА ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ.

  • житло, Субсидоване державою (варіант 1);

  • посилення місцевого адміністративного регулювання (варіант 3);

  • сприятлива податкова політика (варіант 2);

  • створення фінансових установ для трансформації заощаджень і створення вторинного ринку (варіант 3).

2. ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ

ВІДНОСИН В ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Житло є однією з основних, пріоритетних потреб для кожної людини, кожної сім'ї і багато в чому визначає їх соціальне і економічне поведінка. Наявність і якість житла впливає на здоров'я людини, його психологічний стан, виробничу діяльність, відображає матеріальний добробут громадян, а житловий фонд, його довговічність і комфортність є нерухомим національним багатством країни.

Житловий сектор відіграє значну роль в економіці, має суттєвий вплив на загальні макроекономічні пропорції, грошовий обіг інвестиційну активність. У житловій сфері, як у жодній іншій, об'єднуються інтереси громадян і держави (рис. 2.1.).

Мал. 2.1. «Основні напрямки житлової реформи
і її зв'язок з перетворенням в суспільстві ».

Соціальна

політика

податкова

політика

бюджетна

політика

інвестиційна

політика

кредитно

фінансова

політика

Політика в області роздержавлення і приватизації

Політика в області оплати праці

Політика в галузі земельних відносин

державна система

обліку

доходів

Державна житлова політика

Житлова реформа

Демонополізація будівництва, житлово-комунального господарства

Створення інституту соціального житла

Державна підтримка відтворення житлового фонду та комунальних послуг

Реформування оплати найму (змісту) житла і комунальних послуг

Приватизація державного та громадського житлового фонду

Підвищення споживчих якостей житлового фонду

Створення державної системи обліку та реєстрації нерухомості

Створення ринку житла

Розвиток позабюджетної системи фінансування житлового будівництва

Реструктуризація та розвиток матеріально-технічної
бази


У зв'язку з цим для забезпечення стабільного розвитку необхідно створення ефективного механізму координації житлової політики із загальною макроекономічною і соціальною політикою. Її основною метою є забезпечення громадян якісним житлом, створення оптимальної інфраструктури житлових масивів з дотриманням фізичних, естетичних, екологічних параметрів навколишнього середовища і з урахуванням місцевих умов.

Житлова реформа розглядається як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки республіки з кризи. Найважливішим завданням житлової реформи є поетапне переведення житлової сфери як галузі економіки в режим беззбиткового функціонування при забезпеченні соціального захисту малозабезпечених груп громадян (рис. 2.2.).

Перетворення житла в товар і відтворення його на ринкових принципах

Забезпечення соціальних гарантій в області житлових прав громадян

Забезпечення вільного доступу до виробництва і утримання житла суб'єктами господарювання різних форм власності

Забезпечення вільного доступу до споживання житла юридичними і фізичними особами

Государствен-ва підтримка відтворення соціального житла

Державна підтримка при оплаті найму (змісту) житла і комунальних послуг

Государствен-ва підтримка при придбанні житла у власність для особистого споживання

Житлові будинки і приміщення

громадяни

Мал.2.2. «Основні завдання житлової реформи».


Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Наступний крок - розробка Національної житлової програми, яка визначає концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки.

Право на житло, як одне з основних прав людини, закріплене в Конституції Республіки Білорусь і забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла. Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [1]. Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р «Глобальної стратегії в області житла до 2000 г.», реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

Основні концептуальні положення житлової політики та сутність права громадян на житло в нових умовах розкриває прийнята 24.02.94 р ВС РБ «Національна житлова програма (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки)» [9]. У ній вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [1 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

На вторинному ринку об'єктом продажу виступає в основному житло, побудоване в попередні роки, тобто практично відбувається перерозподіл житлового фонду. Однак в умовах величезного дефіциту і високої вартості житлових приміщень ринок житла навіть підсилює процеси розшарування за рівнем забезпеченості і не знімає соціальної напруженості в цьому питанні. Інтенсивного розвитку ринку житла можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва. Подолання економічного спаду і стійке зростання будівництва житла в перспективі значною мірою пов'язані з можливостями раціонального інвестування.

В системі структурної перебудови економіки республіки житлове будівництво визначено як один з основних пріоритетів, з яким взаємопов'язане розвиток багатьох пов'язаних галузей будівельного комплексу, виробництво товарів народного споживання тривалого користування. Останнім часом було прийнято низку важливих нормативних актів (указів Президента, постанов Кабінету Міністрів), які передбачають заходи і створюють правову базу щодо фінансування і прискореного розвитку житлового будівництва - індивідуального, на селі, щодо поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців та ін. Розроблено і прийнятий ряд нормативно-правових документів, що визначають сутність і регламентують порядок здійснення перетворень житлової сфери, зокрема визначені права власності на житлові приміщення, поряд до купівлі-продажу житла, заходи матеріальної підтримки малозабезпечених громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

Прийняті нормативні акти створюють основу для подальшої адаптації житлового сектора економіки до роботи в умовах складного ринку. Перш за все, це стосується:

  • зміни існуючого порядку оплати житла і комунальних послуг, фінансування та організації будівництва, розподілу і використання житлових приміщень, що зводяться за рахунок коштів республіканського і місцевих бюджетів, підприємств та організацій усіх форм власності;

  • проведення демонополізації діяльності управлінь капітального будівництва місцевих органів виконавчої влади, підприємств і організацій будівельного комплексу, житлово-комунальних та експлуатаційних організацій;

  • забезпечення рівного і вільного доступу до земельних ділянок для суб'єктів господарювання всіх форм власності;

  • стимулювання створення недержавних підприємств по будівництву, утримання та управління житловим господарством;

  • упорядкування прав і обов'язків власників, наймачів і орендарів житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках, в тому числі спрямоване на недопущення необґрунтованого вибуття житлового фонду, використання житлових приміщень не за прямим призначенням;

  • широке впровадження позабюджетного фінансування житлового будівництва.

Сформована система органів, що займаються реалізацією житлової політики, реформуванням відносин у цій сфері (рис. 2.3.).

Найважливішою особливістю нинішнього етапу реалізації житлової стратегії поряд із заходами по залученню позабюджетних коштів є надання державної фінансової підтримки малозабезпеченим групам населення потребують поліпшення житлових умов. При цьому передбачається:

  • забезпечити будівництво житлових будинків за рахунок бюджетних коштів для громадян, які мають пільги на отримання безкоштовного житла;

  • виділяти для будівництва (придбання) житла безоплатні субсидії і пільгові кредити для громадян, що стоять в черзі на поліпшення житлових умов;

  • надавати можливість будівництва (придбання) житла за рахунок власних коштів на основі впровадження системи стройсбережений і звичайних кредитів банків для громадян, які не стоять в черзі на поліпшення житлових умов.

Президент РБ

НС РБ

Громадські організації, що представляють інтереси учасників ринку житла

Комісія з вивчення проблем житлового будівництва

Фізичні та юридичні особи

Рада Міністрів РБ

Міністерство архітектури і будівництва та Мінжитлокомунгоспом

Робоча група при РМС

Мінекономіки

Мінфін

Мінгосімущество

Мінпраці

Мін'юст

Мінсільгосппрод

Міноборони

Облвиконкоми і Мінгорісполком

Мал. 2.3. «Державні органи, що займаються
проведенням житлової реформи ».

Республіканський міжвідомчий рада з проведення житлової реформи (РМС)

Республіканський координаційний центр з надання

житлових субсидій



Створюються умови для стимулювання спрямування прибутку підприємств і доходів громадян на будівництво житла, для залучення позабюджетних джерел через механізм іпотечного (заставного) кредитування. Передбачається випуск житлових облігацій і сертифікатів та направлення на цілі житлового будівництва частини коштів від приватизації житлового фонду, а також використання кооперіруемой коштів населення на будівництво житла.

Поряд зі збільшенням обсягів фінансування будівництва житла важливого значення набувають проблеми зниження його собівартості, що зумовлюється вдосконаленням організації житлового будівництва, своєчасністю надходження коштів, а також станом його матеріальної бази: створенням і розвитком потужностей будівельного комплексу на сучасній технічній базі, підвищенням ефективності будівельного виробництва і промисловості будівельних матеріалів, виробів з місцевої сировини.Реалізація загальної стратегії підвищення рівня життя населення і відповідальні виконавці заходів щодо зниження вартості будівництва будуть сприяти більшій доступності і підвищенню рівня забезпеченості населення житлом.

1 напрямок:

Будівництво житла за рахунок держави і позабюджетних джерел для здачі в оренду (соціальне житло)

2 напрямок:

Державна підтримка будівництва та придбання у власність житла для особистого використання

3 напрямок:

Забезпечення вільного відтворення і споживання житла за рахунок власних коштів громадян

Dmax

D = 2МПБ

D = 0,6МПБ

Dmin

Мал. 2.4. «Напрямки вирішення житлової проблеми

в залежності від доходу громадян »


Вирішення житлової проблеми здійснюється за трьома напрямками: пільговані і незаможні, середній клас і високодохідна група населення (рис. 2.4.).

Розподілятися за договорами найму буде тільки так зване «соціальне житло» для малозабезпечених і пільгових категорій населення поліпшення житлових умов сімей середнього достатку буде відбуватися за рахунок персонального стимулювання власності. Будуть створюватися умови, щоб зацікавити громадян вкладати власні кошти в будівництво і обслуговування свого житла. Для цього держава бере на себе частину витрат, надавши безоплатні субсидії бажаючим побудувати будинок (квартиру) і містити його. Податкова політика щодо високоприбуткових категорій населення буде зацікавлювати їх вкладати кошти в будівництво житла як для власних потреб, так і для продажу, здачі в оренду і спонукати будувати «соціальне житло».

Право отримання, порядок надання та умови відтворення соціального житла

Право отримання:

громадяни, які потребують поліпшення житлових умов -

  1. незаможні;

  2. які потребують соціального захисту

Порядок надання:

  1. надається власником за погодженням з місцевим органом влади за договором оренди і за затвердженими нормами;

  2. термін оренди не може перевищувати термін перебування житлового приміщення в статус соціального житла

Умови відтворення:

  1. може належати державі, юридичній особі недержавної форми власності або фізичній особі;

  2. не може бути приватизовано без згоди власника;

  3. гранична величина орендної плати встановлюється державою;

  4. термін, на який житло стає соціальним, встановлюється договором між органом державного управління і інвестором.

Мал. 2.5. «Право отримання, порядок надання

і умови відтворення соціального житла »


Частково зберігається безкоштовне надання житла на умовах найму тільки для категорій громадян, які потребують соціального захисту і що користуються пільгами щодо його забезпечення (рис. 2.5.). Одночасно починають діяти ринкові механізми, що дозволяють поліпшити житлові умови сімей за рахунок власних коштів. Для малозабезпечених громадян, що стоять в черзі на поліпшення житлових умов, передбачена матеріальна підтримка у вигляді безоплатних субсидій і пільгових кредитів (рис. 2.6.). З'явилася можливість поліпшення житлових умов для громадян, які не стоять на обліку на отримання житла, шляхом покупки або будівництва квартири (будинку) за рахунок власних коштів або за допомогою кредитів будівельних банків.

Державна підтримка оплати найму (змісту) житла та їх послуг (житлові субсидії)

Громадяни, які не мають підстави стояти на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і які відчувають необхідність у соціальному житлі

Оренда без права присвоєння соціального житла, що належить:

місцевим Радам

Державним підприємствам і організаціям

Фізичним і юридичним особам недержавної форми власності

Державна підтримка інвесторів житла

  • податкові пільги

  • надання земельної ділянки на пільгових умовах

  • звільнення або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

  • право на отримання інвестиційного кредиту

Громадяни, які перебувають на обліку потребуючих

поліпшення житлових умов на загальних підставах

Оренда

житла в державному фонді

житла у фонді, що належить фізичним та юридичним особам недержавної форми власності

місцевих Рад

державних підприємств і організацій

Будівництво, реконструкція та покупка житла

  • податкові пільги

  • надання земельної ділянки на пільгових умовах

  • звільнення або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

  • право на отримання інвестиційного кредиту

Державна підтримка інвесторів житла

  • субсидії на будівництво, реконструкцію або придбання житла

  • індексація житлової квоти

  • податкові пільги

  • надання земельної ділянки на пільгових умовах

  • звільнення або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

Громадяни, які не мають підстави стояти на обліку потребуючих

поліпшення житлових умов

Поліпшують свої житлові умови

Будують, які отримують або містять житло з метою отримання прибутку

Будівництво, реконструкція, покупка житла

Оренда житла у фонді, що належить фізичним та юридичним особам недержавної форми власності

Будівництво, реконструкція, покупка житла з метою отримання прибутку

Податкові пільги

Державна підтримка інвесторів житла

Звільнення від декларування джерел інвестицій

Мал. 2.6. «Форми державної підтримки та способи задоволення потреби громадян у житлі в залежності від їх соціального статусу».




Однак незважаючи на певне поліпшення становища в житловій сфері, ситуація залишається складною. Основним завданням на даному етапі є послідовність реалізації вже намічених заходів щодо активізації житлового будівництва і підвищенню соціальної спрямованості житлової реформи, контроль за їх виконанням, а також пошук нових підходів і організаційних форм вирішення виникаючих проблем [3]. Вирішуючи житлову проблему, держава сьогодні працює над двома завданнями: перетворення житла в товар і відтворення його на ринкових умовах і забезпечення соціальних гарантій в області житлових прав громадян. Найбільш актуальними проблемами, які вимагають рішення, є:

  • нарощування обсягів введення житла і надання цьому процесу стійкого характеру на основі розширення джерел і забезпечення ритмічного фінансування;

  • виконання зобов'язань щодо забезпечення житлом груп населення, для яких затверджені цільові програми - інвалідів та учасників Великої вітчизняної війни, військовослужбовців, звільнених у запас або які пішли у відставку, учасників ліквідації наслідків аварії на ЧАЕС, воїнів-інтернаціоналістів;

  • збільшення обсягів індивідуального житлового будівництва за цінами, доступними для широкого загалу населення, пошук нових форм організації будівельного виробництва, а також нової системи організації фінансових потоків, заснованої на умовах довгострокового накопичення коштів населення;

  • реалізація заходів щодо соціального захисту малозабезпечених верств населення, які потребують поліпшення житлових умов, розвиток і вдосконалення механізмів субсидування і кредитування житлового будівництва.

За 1995-98 рр. вдалося перейти від механізму розподілу житла до механізму придбання (сьогодні до 90% житла громадянами купляється). Це стало можливим завдяки впровадженню системи державної підтримки громадян, що складається з декількох елементів [2]:

  • Фінансовий - надання субсидій, пільгових кредитів і податкових пільг повне або часткове звільнення від плати за інфраструктуру, держрегулювання цін в житловому будівництві.

  • Товарна (майнова) підтримка - пільговий продаж або безоплатна передача "недобудови" і нераціонально використовуваних житлових будинків і приміщень для переобладнання їх під житло, пільговий продаж лісу на корені, передача земельних ділянок на пільгових умовах і забезпечення земельних ділянок інженерною інфраструктурою.

На селі зараз знаходиться близько 80 тис. Будинків, що пустують, які можна залучити в господарський оборот. В цьому напрямку готується нормативно-законодавча база, яка дозволила б працювати з цими порожніми квадратними метрами. Ведеться робота для залучення в економічний оборот будинків, що знаходяться в реконструкції, капітальному ремонті, а також використовуються не за призначенням. З цією метою розробляється спеціальна програма, що дозволяє отримати 6-8 тис. Квартир.

Комплексна підтримка надається по лінії держави і місцевої влади, передбачена для тих громадян, які вкладають в будівництво власні заощадження, і надається не першому в черзі на квартиру, а тому, хто зможе вкласти потрібну кількість коштів в будівництво житла. Вона дає цій категорії населення можливість самостійного вибору способу поліпшення житлових умов - шляхом будівництва, реконструкції або придбання житла на вторинному ринку. Важливим є те, що всі ці починання закріплені в законах, указах Президента, постановах і положеннях уряду і міністерств.

3. ФІНАНСОВИЙ МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ
ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

Міністерства, відомства, виконкоми місцевих Рад, держпідприємства і організації

Надання фінансових ресурсів і пільг на конкурсній основі

Забудовники

1 етап

Формування фінансових ресурсів

Власні кошти забудовника

Кошти, залучені забудовником

Державна підтримка: інвестиційні кредити, надання земельних ділянок, звільнення від участі або часткова участь у фінансуванні інфраструктури

2 етап

Тендер (конкурс) на будівництво житла

відтворення житла

вільного житла

соціального житла

продаж

Здача в оренду за вільними цінами

Здача в оренду малозабезпеченим громадянам, які потребують соціального захисту (за державними цінами)

3 етап

Використання житла

Мал. 3.1. «Організація фінансування і відтворення житла із залученням позабюджетних джерел фінансування та участю держави».


Колишній механізм фінансування житлового будівництва з переважанням державного фінансування йде в минуле. Згідно з розробленою в Мінбудархітектури програмі, питома вага позабюджетного фінансування будівництва житла буде рости і надалі. У 1999-2000 рр. за рахунок позабюджетних джерел (рис. 3.1.) передбачається забезпечити введення 100% житлової площі [4].

Це означає, що держава дає недержавним підприємствам «зелену вулицю» для капвкладень в динамічно розвивається галузь. Необхідна правова база для цього створена. Характерно, що вона побудована таким чином, що будівельним фірмам стає невигідно вдаватися до використання бюджетних коштів [4]. Так, при будівництві об'єктів за рахунок державних джерел фінансування заборонено застосовувати імпортні матеріали, а ціноутворення при цьому має здійснюватися виключно за методикою РНТЦ, що неминуче веде до заниженої оцінки вартості матеріалів, падіння рентабельності будівельних фірм (за підсумками першого півріччя 1998 р кожне 4 е підприємство в будівельній сфері виявилося в збитку [5], за підсумками всього року середня рентабельність по галузі складе близько 7,1% проти 10% в 1997 р можливо, що в 1999 р рентабельність може з тать ще нижче) і зниження зарплати їхніх працівників.

Тепер житлове будівництво потребуватиме залучення значно більших коштів. Будівельний бум останніх років багато в чому був обумовлений використанням наявного незавершеного будівництва. На початок 1995 р (рік «відродження» масового житлового будівництва) в Білорусі було в цілому більше 12 млн. М. Кв. незавершених житлових будинків, третина яких знаходилося в високого ступеня готовності - 70-80%. Тому капіталовкладення в житлове будівництво спочатку дали такий ефект [5]. Однак тепер запас недобудови практично вичерпаний. Починати ж будівництво «з нуля» менш вигідно - необхідно розробляти проект, прокладати комунікації, зводити стіни і т.д.

У 1998 р збільшилася питома вага на ринку ЖБК в порівнянні з колективними підприємствами, АТ і громадськими організаціями, в найближчі роки, очевидно, відбудуться структурні зрушення на користь пайового будівництва житла (для громадян, які мають значні накопичення і високі доходи), взаємокредитування учасників житлового будівництва (для середньо- та малозабезпечених категорій населення), використання цінних паперів цільового призначення (рис. 3.3., 3.4.).

Головний об'єкт будівельних фірм - населення. Його потенціал його можна оцінити. Якщо прийняти за норму 15 м.кв. на 1-го людини, то повністю забезпеченими житлом можна вважати 67,7% жителів республіки (близько 6,9 млн.чол.). Решта 3,2 млн. - потенційні клієнти житлово-будівельних фірм. Перспективними замовниками є громадяни з рівнем доходів від 100 USD і більше. Таких клієнтів в республіці приблизно 105 тис.чол. Тобто на перспективу роботи будівельним фірмам має вистачити [4].

Державні кошти. Мінфін

Виконкоми місцевих Рад. Державні підприємства і організації

Будівництво житла

Надання квартир в порядку черговості на умовах договору найму

громадяни

Приватизація займаного житла

Мал. 3.2. «Порядок фінансування та придбання житла,

наданого громадянам по найму (існуючий стан) ».


Державні кошти. Мінфін

Засоби виконкомів місцевих Рад

Г

р

а

ж

д

а

н

е

Надання пільгових кредитів

Надання податкових пільг

Власні кошти громадян

Допомога підприємств і організацій

Позикові кошти на ринку капіталу

Пільгове надання земельної ділянки

Надання безоплатних фінансових позик

Індексація житлової квоти

надання товарних

позичок

Мал.3.3. «Порядок фінансування і придбання житла
в умовах переходу до ринкової економіки ».

Акумулювання коштів на рахунках громадян

Будівництво житла

Реконструкція (модернізація) житла

Купівля житла

Оформлення житла у власність



Раніше основним джерелом фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь був державний бюджет. Хоча, згідно зі статистикою, в 1998 р обсяг позабюджетного фінансування склав 92% від загального обсягу введеного в дію житла, значна частина цих коштів - державні кошти, надані громадянам як пільгових кредитів і безоплатних субсидій [2]. Причому з кожним роком частка держкоштів в «приватній» частці зростає. Так 66% коштів, які направляються громадянами на будівництво житла - видані державою пільгові кредити і безоплатні субсидії.

Однак тепер структура фінансування житлового будівництва в Білорусі повинна зазнати суттєвих змін. Так в умовах інфляції останніх місяців 1998 р держава вже не може дозволити собі дотувати будівельну галузь в колишніх обсягах за рахунок грошової емісії. Розглядаються найрізноманітніші, в першу чергу, не емісійні варіанти. Серед можливих - державні (бюджетні) ресурси, кошти підприємств, кошти громадян, доходи від приватизації житла та квартирна плата.

2.1. ДЖЕРЕЛА ФІНАНСУВАННЯ.

Структура джерел фінансування житлового будівництва [2]:

  • Квартирна плата та комунальні послуги - сьогодні покривають менше 40% витрат на експлуатацію житла, на поточне утримання житла і комунальні послуги .. Тому основне завдання 1999 року - вийти на стовідсоткову окупність житлово-комунального господарства [5]. Однак поки, при низьких доходах населення, говорити про доходи від квартплати не доводиться.

  • Кошти від приватизації житлового фонду - поки не досягає очікуваних результатів, але з 1.07.99 р приватизації буде йти в поточних цінах, що діють, тобто на платній основі, а значить цілком здатна стати джерелом фінансування будівництва.

  • Бюджетні кошти - їх можна використовувати тільки як основу для залучення позабюджетних коштів. Державні кошти тепер спрямовуватимуться в першу чергу на реалізацію програми соціального житла для тих категорій громадян, яким за законом належить безкоштовне житло. Побудовані квартири будуть надаватися громадянам в порядку черги і на умовах найму. Обсяг такого будівництва невеликий, тому істотно житлова проблема не послабиться.

Національна житлова програма передбачає, що за рахунок коштів республіканського бюджету та бюджету адміністративно-територіальних утворень фінансування капітальних вкладень на будівництво житла буде здійснюватися тільки для деяких категорій громадян [9]. До таких категорій відносяться перебувають на обліку які потребують поліпшення житлових умов:

  • інваліди та учасники ВВВ, сім'ї загиблих безвісти воїнів (партизанів), прирівняні до них у встановленому порядку особи і воїни-інтернаціоналісти;

  • військовослужбовці, звільнені в запас або у відставку до 2.12.92 р .;

  • учасники ліквідації наслідків катастрофи на ЧАЕС.

  • Кошти державних підприємств, на яких працюють громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. Частка цих коштів постійно зменшується.

  • Кредитні ресурси. Найбільш реальними і доступними є пільгові, але вони не безмежні. Що стосується непільгових кредитів, то вони громадянам практично недоступні. Наприклад, виплата за кредитами, взятими під 10-15% річних на 5-10 років, становить 1,5-2 МПБ в місяць. Сьогодні 80% населення мають доходи менше 1-го МПБ на 1-го члена сім'ї, а одна третина населення - менше прожиткового мінімуму.

  • Кошти фізичних осіб і фірм недержавної форми власності - за оцінками міжнародних експертів і білоруських фахівців сума грошових коштів на руках наших громадян, в тому числі на банківських рахунках в РБ і за кордоном, могла б зіграти вирішальну роль не тільки в житловому будівництві, але і в підйомі економіки в цілому.

  • У житловому будівництві не задіяний такий джерело коштів, як саме житло - це плата за землю, на якій стоїть будинок, плата за сам будинок, плата за інфраструктуру, страхування будівлі, плата за капітальний ремонт, поточне обслуговування та комунальні послуги. Сьогодні тільки індивідуальне житло, побудоване самими громадянами, залучено в сферу господарського обороту; тільки ця частина громадян в тій чи іншій мірі оплачує всі. І навпаки, громадянин, який проживає в державній квартирі, оплачує витрати на обслуговування і комунальні послуги лише в межах 40%. Тобто переважна частина нашого житла знаходиться поза сферою економічного обороту і в силу цього не може бути джерелом позабюджетного фінансування житлового будівництва [2].

Для того, щоб змінити ситуацію, необхідно збільшити доходи населення; громадяни отримують доходи, оплачують послуги, і запускається система позабюджетного фінансування, яка діє у всіх цивілізованих країнах. Як тільки запрацює ця система, квартирної плати та плати за послуги власнику житла буде вистачати на ремонт і утримання будівлі, на оплату податків, на відтворення житла і отримання прибутку. В цьому випадку житлова сфера стає привабливим сектором економіки і забезпечує приплив вільного капіталу. Якщо ж орендар не має коштів для оплати оренди або найму житлового приміщення, держава надає йому фінансову підтримку у вигляді субсидії. Так створюються умови для розширеного відтворення житла за рахунок залучення в житлову сферу вільних коштів.

2.2. Механізм субсидування.

Субсидування є невід'ємною частиною системи житлового будівництва. Відповідний механізм, який діє сьогодні в республіці, був насамперед кроком соціально необхідним, націленим на допомогу громадянам, які не встигли отримати належали їм до моменту відмови держави від зобов'язань по будівництву безкоштовного житла. Реально мова може йти про допомогу лише незначної частини які потребують поліпшення житлових умов. Решті доведеться вирішувати цю проблему за рахунок власних коштів.

Затверджені нові методичні вказівки з розрахунку одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень [8] не тільки відтворюють нововведення, що містяться в останньому положенні про субсидування, а й дають 15 конкретних прикладів розрахунку субсидій (рані було тільки 2) для різних сімей в залежності від їх середньомісячного доходу і умов проживання.

Наводяться варіанти визначення розмірів субсидій для сімей, які проживають в гуртожитку, в житловому приміщенні, визнаному установленому порядку непридатним для проживання, а також при проживанні молодих сімей спільно з батьками. Детально регламентовано порядок зміни базової частки субсидії (при їх нарахуванні) для тих випадків, коли претендує на субсидію або члени його сім'ї вже мають якесь житло, зокрема занімаемо за договором найму в будинку державного або громадського житлового фонду або перебуває у власності. У цьому випадку від необхідної за нормативом загальної площі придбаного приміщення, на яку передбачається субсидія, віднімається площа наявного житла. Окремо обговорено, що нормативна площа житлового приміщення зменшується і тим претендентам, які протягом трьох років до подач заяви на субсидію передали знаходилася в їх власності житлоплощу котрі живуть у ньому членам сім'ї. Якщо ж житлове приміщення було відчужене іншим громадянам протягом 5 років до подачі заяви, то зменшення проводиться на всю площу відчуженого приміщення.

Чи не віднімається при нарахуванні базової частки субсидії займана загальна площа житлових приміщень, що не підлягають приватизації, визнаних установленому порядку непридатними для проживання, а також занімаеми за договором найму, за умови звільнення і передачі цих житлових приміщень місцевим виконавчому і розпорядчому органу. Не підлягає вирахуванню загальна площа однокімнатних квартир, де залишаються проживати члени сім'ї претендента.

Передбачено порядок розрахунку субсидій сім'я військовослужбовців, в тому числі звільнених у запас (відставку), воїнів-інтернаціоналістів та деяких інших категорій громадян, які на момент введення в дію Закону про приватизацію житлового фонду (1.07.92 р) за родом служби перебували за межами республіки, не були громадянами Республіки Білорусь і тому не можуть бути наділений житловими квотами. Покладена їм базова частка субсидії збільшується на 20%.

Розглянуто інші окремі випадки. Наприклад, якщо розмір отриманого громадянами матеріальної підтримки перевищує розмір нарахованої грошової субсидії, остання не надається. В інших випадках субсидія надається в розмірі, що дорівнює різниці між величиною нарахованої субсидії і величиною наданої громадянам безоплатної матеріальної підтримки в вартісному вираженні. На відміну від раніше діючого порядку, громадянам, які мають право на спільне використання субсидії і пільгового кредиту, спочатку надається субсидія, а пільговий кредит видається тільки після використання субсидії, причому в розмірі вартості, що залишилася част пільгово кредитуемой площі. При зверненні громадян, які отримали пільгові банківські кредити в повному обсязі, субсидія надається в межах нарахованої в установленому порядку. Але при цьому вона не повинна перевищувати частину вартості нормативу пільгово кредитуемой площі житлового приміщення.

Разом з тим, як і раніше, дохід на одного члена сім'ї, що враховується при визначенні розміру субсидії, обчислюється, виходячи з мінімального споживчого бюджету (на 23.10.98 р - 3.775.081 BYB). Величина субсидії за загальним правилом не повинна перевищувати 70% вартості будівництва нормованої загальної площі житла типових споживацьки якостей (якщо сума базової частки субсидії перевищує 70% вартості будівництва - наведено порядок зменшення розміру субсидії на величину її перевищення).

Таким чином, новий нормативний документ спрямований на те, щоб усунути ряд серйозних недоліків в роботі служб субсидування місцевих органів, що приймають рішення про надання субсидій, так наприклад, численних випадків надання субсидій, в розмірах перевищують за оцінкою БТІ, вартість придбаних житлових приміщень.

2.2.1. ВДОСКОНАЛЕННЯ механізм субсидування.

На обліку потребуючих поліпшення житлових умов (з урахуванням одинаків) на кінець 1994 р перебувало 651,8 тис. Сімей. З цієї кількості частка громадян становить 18,1%. На кінець 1994 р 72,7 тис. Сімей перебували на обліку потребуючих 10 років і більше. У період з 1991 по 1994 рр. середній час перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов збільшилася з 8,6 до 12,5 років. Таким чином, 415,6 тис. Сім'ям, які відстояли в черзі на отримання житла в середньому 12 років, відмовили в наданні державних квартир [10].

Потрібно відзначити, що в ті роки законодавчим шляхом було встановлено, що всі підприємства і організації повинні частину свого прибутку, фонду матеріального заохочення і частина інших фондів спрямовувати на будівництво житла. Іншими словами, громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, брали участь в будівництві свого майбутнього житла за рахунок недоотримує премій, матеріальних заохочень та інших надбавок до своєї зарплати. Тому механізм субсидування житла був спрямований на допомогу саме їм. Зокрема, він передбачає зростання розміру субсидії при збільшенні терміну перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Але ця залежність не враховує інтереси громадян, які потрапили в списки черговиків тільки сьогодні чи виявляться в їх числі тільки завтра. Значить, необхідна система субсидування, яка б в меншій мірі враховувала термін перебування громадян на обліку потребуючих, які не скасовуючи діючий порядок, а доповнюючи його, чітко розмежовуючи категорії населення, на які буде поширюватися дія кожної з підсистем субсидування [10].

Схильність громадян до накопичення коштів на придбання власного житла і здатність вирішити цю задачу залежить від різних економічних факторів. На перший погляд, від величини доходу сім'ї. Однак правильніше брати за точку відліку відношення вартості необхідного родині житлового приміщення до величини її доходу, чим більше це співвідношення, тим довший термін необхідний родині для накопичення необхідних коштів і навпаки [10].

У світовій практиці оптимальним вважається відношення вартості будівництва або купівлі житлового приміщення типових споживчих якостей до величини середнього річного доходу сім'ї, що становить від 3 до 6. Але такий показник не дає чіткого уявлення про «накопичувальних» можливості громадян: залишається неясним, яку частку коштів сім'я здатна направляти на накопичення. Але якщо враховувати ще й мінімальний споживчий бюджет даної сім'ї, то різниця цих двох величин дозволить скласти досить точний прогноз.

Приклад відповідного розрахунку дано в таблиці, де наведено терміни (в роках) накопичення 100% коштів, необхідних для будівництва квартири типових споживчих якостей, в залежності від величини наявних у сім'ї ресурсів і співвідношення (К) вартості будівництва квартири до величини МПБ даної сім'ї.

Таблиця 1

До

розмір середньомісячного доходу сім'ї,

яка потребує придбання житла, в МПБ

<1,1

1,1-1,2

1,2-1,3

1,3-1,4

1,4-1,5

1,5-1,6

1,6-1,7

1,7-1,8

1,8-1,9

1,9-2,0

3

30

15

10

7,5

6

5

4,3

3,75

3,3

3

6

60

30

20

15

12

10

8,6

7,5

6,7

6

На підставі даних можна зробити висновок, що навіть якщо величина К = 3, сім'ї з достатком в 1,1 МПБ немає сенсу накопичувати кошти, тому що можна не дожити до моменту вселення в нову квартиру. Сенс накопичення коштів втрачається також при збільшенні значення К, причому навіть для сімей з більш високим достатком.

2.3. АЛЬТЕРНАТИВИ РОЗВИТКУ МЕХАНІЗМУ
Позабюджетного фінансування.

Проведений 17-18.11.98 р науково-практичний семінар «Розвиток позабюджетного фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь», що проводився за участю представників Мінстройархітекури, Мінекономіки, Адміністрації і УД Президента РБ, працівників банків, керівників будівельних підприємств, фахівців з Німеччини і України, визначив, що потрібно підтримувати не тільки сім'ї з невеликим достатком, а й сім'ї, здатні за рахунок власних коштів за короткий час вирішити свою житлову проблему [10]. Ця підтримка дозволить залучити вільний капітал щодо багатих громадян в житлове будівництво. Природно, розмір безоплатних субсидій для різних категорій громадян повинен бути різним.

На сьогоднішній день держава має відпрацьовані і потужні системи відстеження та регулювання як величини мінімального споживчого доходу сім'ї, так і величини вартості будівництва. Тепер необхідно підтримувати нормальне співвідношення між цими величинами, щоб населення відчуло відносну стабільність навіть в умовах високої інфляції і постійного зростання цін на житлове будівництво. До способів підтримки цього співвідношення можна віднести і контроль з боку держави над підвищенням вартості будівництва житла, і створення стимулів для населення в збільшенні власних доходів.

Як альтернатива розвитку механізму позабюджетного фінансування може бути використано рішення «Білоруського біржового банку» (БББ) про розширення проведеної програми будівництва житла на основі Першого житлового муніципальної позики шляхом залучення капіталу через банківський механізм [7]. Основна мета - зробити житло доступним для сімей з середнім достатком.

Можливості зниження вартості метра квадратного житла учасниками програми розглянемо на основі двох варіантів: часткового будівництва (застосовується будівельними фірмами) і фінансування шляхом випуску облігацій муніципальної позики (рис. 12).

Перший варіант - продаж дольщику права на фінансування своїх квадратних метрів. Недолік - на етапі завершення будівництва будинку у багатьох пайовиків, як правило, закінчуються гроші, і будівництво зупиняється. При уявній економічності самої схеми наявність високого ризику сильно здорожує житло: будь-яке призупинення фінансування будівництва призводить до різкого зростання витрат - плата за простої, за консервацію, зберігання комплектуючих і т.д. Виняток неплатоспроможного пайовика досить важко. Тому будівельні фірми зазвичай намагаються завищити вартість квадратного метра так, щоб приблизно 50% пайовиків оплатили будівництво об'єкта, а розрахунки з іншими не будуть так сильно впливати на процес будівництва. Слід зазначити, що схема пайового будівництва чітко працює лише тоді, коли генеральним замовником виступає УКБ Мінміськвиконкому. Тому при її реалізації житло не є дорогим.

РИНОК

РИНОК

РИНОК

Замовник

пайовики

Замовник

покупці

банк

Замовник

покупці

пайовики

банк

ринок облігацій

ринок облігацій

рух готового житла

рух грошових коштів

Мал.2 «Схеми фінансування житлового будівництва»

схема 1

схема 2

схема 3


Другий варіант - розроблена програма випуску облігацій муніципальної позики. Перший досвід уже показав її ефективність. Джерелами фінансування будівництва виступають кошти, виручені від продажу громадянам та організаціям облігацій муніципальної житлової позики. Будівництво фінансується ритмічно і без упину. Істотно здешевлюється вартість готового житла, після реалізації якого гроші спрямовуються на погашення зобов'язань за облігаціями. Гарантом в цій схемі є місцева адміністрація (що істотно знижує ризик схеми для інвесторів). Про результати свідчать наступні цифри: вартість 1 м.кв.250-300 у.о. (За курсом НБ РБ - 800-900 USD) при продажної вартості на ринку нерухомості 400-450 у.о. Ці ціни підтверджені вже на трьох об'єктах учасників муніципальної позики: адміністрації Мінська, генерального замовника - ЗАТ «Інвестсістема», основного інвестора - «БББ».

Своїм акціонерам банк пропонує третій варіант фінансування житлового будівництва, на підставі якого банк передбачає побудувати на майбутній рік свій бізнес-план. У цій схемі замість боргових зобов'язань (зобов'язань муніципальної позики) пропонується використовувати право на частку в прибутках акціонерів банку, при цьому ризик акціонерів повинен бути знижений до допустимих меж.

Припустимо замовник ЗАТ "Інвестсістема" будує житловий будинок. Банк укладає з ним угоду на кредитування певної частки житла в споруджуваному об'єкті, яке є ліквідною заставою для банку. Інша частина лунає пайовикам, як в першому варіанті. В результаті пайовики отримують житло за ціною нижче, ніж у другому варіанті, тому що не створюють прибутку стороннім інвесторам. Будівництво йде ритмічно, оскільки існує "стратегічний інвестор", що підтримує фінансовий потік в особі банку. У той же час ризик банку знижується, тому що розподіляється між усіма інвесторами, включаючи пайовиків. Прибуток акціонери банку отримують після продажу замовником тієї частки житла, яка побудована за рахунок кредиту банку і повернення цього кредиту.

Основа цього know-how в тому, що в Білорусі не так багато банків, що мають капітал для прийняття ризику фінансування хоча б на 30% житлового будинку. Крім того, жоден банк не видасть кредит будівельній фірмі в обсязі, достатньому для будівництва хоча б 30% всього об'єкта без ліквідної застави. Саме тому «БББ» розраховує збільшити акціонерний капітал для забезпечення нормативів ризику на одного позичальника, що дозволяє йому забезпечити виконання описаної вище програми. Важливо і те, що досвід проведення муніципальної позики банком і ЗАТ вже накопичено в ході спільної роботи з будівництва житлових будинків. Розробляючи програму участі акціонерів в будівництві житла, банк передбачає і варіант, коли власник акцій банку вирішити вийти з програми, В цьому випадку акціонери не буде ламати голову над тим, кому продати акції - банк забезпечить безперервний викуп акцій, який повинен здійснюватися не менш чітко, ніж погашення облігацій. Ціна 1 м. Кв. в схемі «БББ» повинна бути на рівні 200-250 у. е., що дозволяє дольщику отримати трикімнатну квартиру за 13-15 тис.у.о. Принадність такого варіанту очевидна і підтверджується триразовим перевищенням попиту на квартири, побудовані за програмою муніципальної позики, в порівнянні з пропозицією готового житла. Тому банк планує залучити до участі в програмі насамперед працівників підприємств-акціонерів банку. Приватні особи також зможуть брати участь в будівництві квартир, якщо придбають певну частку капіталу банку.

4. АНАЛІЗ РЕАЛІЗАЦІЇ ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

На початковій стадії процес реформування житлової сфери носив стихійний, некерований характер. Незадовільним виявилося становище із забезпеченням житлом тих груп населення, для яких в Національній житлову програму було передбачено будівництво житла, що фінансується з державного бюджету. Передбачений завданням на 1994-96 рр. введення квартир виконаний тільки на 11,2% [3].

Чи не знизилася напруженість в забезпеченні населення житлом внаслідок становлення ринку житла. Розвиток ринку житла в нормальному руслі можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва. Процес формування ринку житла і його розвитку почав здійснюватися з 1991 р внаслідок приватизації квартир і дозволу на їх продаж. Приватизація житла привела до структурних змін у власності на житло. Відбувалося, як правило, поліпшення житлових умов більш заможних груп населення. В результаті структура житлового фонду за формами власності зазнала змін. У період з 1989 по 1997 рр. у власність громадян перейшло 778 тис. квартир, або 43% від числа квартир, що підлягають приватизації. На початок 1996 р частка житла, що перебуває у власності громадян, досягла 62,3% від його загального обсягу (в містах 50,8%) [1]. На початок 1997 року - 57% (у містах - 45,3%) [3].

Гостроти набула проблема збереження житлового фонду. Починаючи з 1992 р при різкому скороченні державних інвестицій в житлове будівництво, обсяги житлового будівництва і капітального ремонту житлового фонду почали неухильно падати. З 1992 р недофінансування обсягів капітального ремонту складала щорічно в середньому 30-35% [3] .В результаті різкого скорочення державних інвестицій, а також відсутність механізмів для залучення коштів з інших джерел склалася критична ситуація в будівництві житла, що зумовили стійке падання обсягів його введення з 5,4 млн. м. кв. загальної площі в 1991 році до 1,9 млн. в 1995 р

Таблиця 4.1.

Частка інвестицій в житлове будівництво

рік

тисячу дев'ятсот дев'яносто три

1994

1995

1996

1 997

1 998

% Від обсягу капвкладень в РБ

24,5

24,6

20,0

20,1

25,1

25,8

Спад житлового будівництва досяг критичної межі в 1995 р, коли, за офіційними даними, житла було введено в 2,7 рази менше, ніж в 1990 р [1]. Це найнижчий показник за останні 45 років. У розрахунку на 1000 жителів в 1995 р побудовано тільки 2,7 нових квартир, що характерно для країн з низькими доходами населення. Не виправдалися надії на широке залучення позабюджетних джерел фінансування, здатних компенсувати скорочення державних інвестицій. Через різке зростання вартості житлового будівництва, низькі доходи населення, високої відсоткової ставки за кредитами житло стало недоступним для більшості населення.

Проведення державою активної житлової політики дозволило вперше за останні роки зупинити спад в будівництві житла. У 1996 р введення житла за рахунок усіх джерел фінансування склав 2566 тис. Кв. м загальної площі та перевищив рівень попереднього року на 32% [1]. Почався процес формування нових механізмів забезпечення населення житлом. Обсяги житлового будівництва в Республіці Білорусь постійно зростають. Так, в 1997 році було введено в експлуатацію 3,3 млн. М. Кв. (В 2 рази більше 1995 г.). У 1998 році, за попередніми даними, побудовано 3,7 млн. М. Кв., А на 1999 р заплановано вже 4,4 млн. М. Кв. [5]. Однак вийти на ці показники буде дуже важко - не стільки через брак виробничих потужностей (хоча і це має місце), скільки через проблеми з фінансуванням.

Намічається забезпечити щорічний приріст обсягів введення житла не менше 15% і до 2000 р вийти тому показнику на рівень 1990 року - не менше 5,2 млн. Кв. м загальної площі житла. Крім того, будуть створені передумови для подальшого зростання обсягів будівництва житла та зняття гостроти житлової проблеми в країні. Передбачається до 2010 р досягти введення загальної площі житлових будинків 6 -7 млн. Кв. м, або 65 -70 тис. квартир [1].

Досить істотно знизилася частка підприємств, які будують житло за власні кошти. У 1996 р їх питома вага в загальному обсязі позабюджетного фінансування житла становив близько 30%, в 1998 р - менше 20% (обсяг позабюджетного фінансування в 1996р. Склав 94,4%, в 1997 р - 88,9%, по планом в 1998 р - 92,6% від загального обсягу введеного житла) [2]. Що стосується коштів громадян, то їх частка, на перший погляд, помітно зросла останнім часом (1996 г. - 61%, 1997 року - 60,14%, 1998 г. - 74%). Проте близько половини цих коштів припадає на пільгові кредити і субсидії, питома вага яких з кожним роком збільшується.

Дворазове збільшення кількості введеного житла за 1995-98 рр. стало можливим завдяки величезній кількості "недобудови". Її обсяги на початку 1995 р перевищували 12 млн.м.кв., в тому числі 3-4 млн. З високим ступенем готовності [2]. Завдання полягало в тому, щоб добудувати це житло, не дати йому зруйнуватися. Тому введення субсидування і пільгового кредитування виявилося дуже доречним. Завдяки такій державній підтримці вже в 1996 році було введено в експлуатацію 2,6 млн.м.кв., тобто на 40% більше, ніж у 1997 р [2].

Однак ті заходи, спрямовані на завершення будівництва 12,5 млн.м.кв. житла, при будівництві «з нуля» не приносять належного ефекту. Так, розмір коштів громадян, що припадають на 1 рубль субсидії, в 1998 р зменшився в порівнянні з 1995-96 рр. майже в 2 рази [2]. Зараз державі доводиться терміново шукати можливості залучення додаткових недержавних джерел фінансування та стимули для вкладення громадян в житлове будівництво. В іншому випадку і в 1999 р основне навантаження по фінансуванню житлового будівництва доведеться на державні дотації.

Найважливішим показником якості проживання населення є забезпеченість населення житлом, яка склала в 1995 р19,5 м. Кв. загальної площі на людину, причому в містах та сільській місцевості цей показник становив відповідно 17,5 і 24,1 м. кв. За даними вибіркового обстеження, в 1995 р 9,5% сімей не мали окремої квартири або будинку. На початок 1996 р офіційно були визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов 623 тис. Сімей (29% їх загальної кількості), причому 16% з них перебували на обліку 10 і більше років. Це сім'ї, які не мають мінімальної санітарної норми забезпеченості житлом - проживають в гуртожитках, комунальних квартирах, а також складні сім'ї, пов'язані родинними узами, хоча і живуть в окремій квартирі, але окремо ведуть домашнє господарство. На початок 1998 р - 609,4 тис. Сімей та одинаків (17%) [1].

Показники забезпеченості міського населення житлом і основними видами благоустрою в Республіці Білорусь, відповідно до запропонованої експертами ООН і Світового банку класифікації, знаходяться на рівні, близькому до країн із середніми доходами населення (1260 - 2450 USD в рік на людину) [1].

Однак показник середньої забезпеченості житлом ще не дає повного уявлення про неї. Аналіз свідчить про значне розшарування між окремими групами населення при порівняно благополучних показників середньої забезпеченості. Хід реалізації Національної житлової програми показує її відставання по багатьох позиціях. Гострота житлової проблеми як і раніше пов'язана з недоліком житла, недостатнім фінансуванням житлового будівництва і несопоставимостью ринкової ціни житла і рівня доходів більшості населення.

За розрахунками, в житловому фонді міст одне і двокімнатні квартири становлять 59%, в середньому на одну кімнату в них припадає 1,3 чол .; середній розмір квартири - 53 м. кв. загальної площі [1]. Рівень облаштування житла різними видами інженерного обладнання суттєво різниться в містах та сільській місцевості. Питома вага житлової площі міської, громадського житлового фонду та фонду ЖБК, обладнаної водопроводом становить 96%, каналізацією - 95%, центральним опаленням - 95%, гарячим водопостачанням - 90%. У сільській місцевості в такому житловому фонді 34% квартир не має центрального водопостачання, 43% - каналізації, в 66% квартир відсутнє гаряче водопостачання [1]. У приватних будинках, в містах і на селі, ці показники ще значно нижче.

В даний час населення оплачує приблизно 40-50% витрат на послуги, що надаються житлово-комунального господарства (ЖКГ) і утримання житлового фонду, решта дотується державою. Сім'ям з низьким рівнем доходу передбачається виділення безоплатних субсидій. Але навіть при таких ставках тарифів з оплати послуг ЖКГ заборгованість по квартплаті в даний час складає приблизно 30% від загального обсягу нарахувань [1]. Подальше підвищення тарифів на послуги ЖКГ представляється проблематичним: етапи ,. Темпи і терміни переведення галузі на самоокупність повинні узгоджуватися зі станом економічної ситуації в країні в цілому і ув'язуватися з рівнем доходів населення.

Розвиток житлово-комунального господарства має здійснюватися з урахуванням раціональних норм споживання його послуг населенням і потреб господарської діяльності, виходячи зі стану і перспектив розвитку населених пунктів, а також необхідність створення в них належної соціально-економічної інфраструктури. При виборі варіантів технологічних схем функціонування житлово-комунального господарства ці параметри повинні виступати як обмеження: критерієм оцінки і вибору при цьому повинні служити їх економічність, екологічна безпека і надійність експлуатації. При цьому повинно забезпечуватися поєднане, внутрішньо збалансоване функціонування тріади: природа - населення - господарство.

5. ПРОБЛЕМИ ВДОСКОНАЛЕННЯ ЗАКОНОДАВСТВА,
Що регулюють відносини у ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Право на житло, як одне з основних прав людини, закріплене в Конституції Республіки Білорусь і забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла. Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Наступний крок - розробка і прийняття 24.02.94 р ВС РБ Національної житлової програми (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки) [9], що визначає основні принципи і концептуальні положення житлової політики, сутність права громадян на житло в умовах переходу до ринковій економіці.

. У програмі вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [1 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [1]. Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р «Глобальної стратегії в області житла до 2000 г.», реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

З огляду на соціально-економічну значимість житла, керівництвом країни прийнято ряд важливих нормативних актів (указів Президента Республіки Білорусь, постанов Уряду), які створюють правову базу і передбачають заходи, спрямовані на забезпечення фінансування і прискорений розвиток житлового будівництва: розвиток індивідуального житлового будівництва, поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців і т.д .:

  • Декрет Президента РБ №5 від 20.04.98 р «Про внесення змін і доповнень до Декрету Президента РБ №2 від 12.02.97 р»;

  • Указ Президента РБ №358 від 10.09.96 р «Про заходи щодо поліпшення житлових умов молоді»;

  • Указ Президента РБ №483 від 21.11.96 «Про додаткові заходи щодо прискорення будівництва (реконструкції) житла для військовослужбовців та окремих категорій громадян РБ»;

  • Указ Президента РБ №555 від 17.12.96 р «Про деякі додаткові заходи щодо розвитку індивідуального житлового будівництва»;

  • Постанова РМ РБ №512 від 30.07.93 р «Про затвердження положення про індексацію житлової квоти»;

  • Постанова КМ РБ №372 від 6.07.96 р «Про випуск, обіг та погашення житлових облігацій»;

  • Постанова РМ РБ №396 від 30.07.97 р «Про заходи щодо забезпечення пріоритетного розвитку житлового будівництва» та ін.

Так з розробкою і вступом в силу Положення про порядок і умови надання пільгових кредитів на будівництво громадянами житлових приміщень у складі ЖБК, КІЗ і в порядку пайової участі в житловому будівництві (Постанова РМ РБ №351 від 4.03.98 р) ,. Положення про надання громадянам Республіки Білорусь одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень (Постанова РМ РБ №1266 від 11.08.98 р), Порядку продажу (в т.ч. за пільговими цінами) або безоплатній передачі перебувають у власності Республіки Білорусь незавершених будівництвом житлових будинків (квартир), а також неефективно використовуваних будівель і споруд, що підлягають реконструкції та переобладнання під житлові приміщення (Постанова РМ РБ №159 від 2.02.98 р) в республіці сформований механізм залучення в економічний оборот і залучення для вирішення житлової проблеми неефективно використовуваних будівель і споруд, придатних для реконструкції і переобладнання під житло. Завдяки цьому, громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, отримали можливість користуватися державною підтримкою у вигляді пільгових кредитів і безоплатних субсидій не тільки при будівництві нового житла, а й набуваючи у державних підприємств і організацій знаходяться в їх власності будинку, квартири, не завершені будівництвом житлові об'єкти, а також неефективно використовувані будівлі і споруди.

Житлове будівництво визначено одним з найважливіших напрямків соціально-економічного розвитку до 2000 р, програма «Житло» увійшла до переліку президентських програм [3].

З огляду на обрану стратегію реалізації житлової політики, створюючи і вдосконалюючи законодавчу базу сьогодні особливо важливо чітко визначити концептуальні положення, основні принципи, методи та інструменти, економічні та правові аспекти реформування відносин у житловій сфері.

4.1. ЗМІНА ПРАВОВОГО СТАТУСУ НЕРУХОМОСТІ.

Проект Цивільного кодексу, який затверджений Палатою представників і повинен вступити в дію в середині наступного року, за статтями, що стосуються нерухомості, багато в чому відрізняється від нині діючого. У новому ЦК, це слід відзначити особливо, вперше за час існування Білорусі як в складі СРСР, так і в якості самостійної держави, дається юридичне тлумачення нерухомості.

Вважається, що в радянські часи законодавець не давав відповідної ухвали зовсім не випадково. Щоб забезпечити рівність людей, потрібно було забезпечити їх рівність по відношенню до засобів виробництва, в тому числі і нерухомості. На думку теоретиків того часу, досягти цього можна було тільки шляхом обмеження обороту цих коштів суто виробничою сферою [11]. В особисте користування громадянам надавалися тільки предмети споживання.

В результаті такої політики нерухомість (в тому числі і житло) була виключена з економічного обороту. Результат - наявна в державі нерухомість не працює на економіку, а вкладаються в неї величезні кошти не дають практично ніякої віддачі. Тому сьогодні особливо важливо змінити ставлення до нерухомості і подивитися на неї як на джерело доходу, засіб для залучення інвестицій, нарешті, як на фундамент, на якому повинна будуватися економіка. Це ставлення характерно для багатьох держав в періоди важких економічних криз [11].

Поняття нерухомості, наведене в ст.130 нового Цивільного кодексу, включає земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди, тобто об'єкти, міцно пов'язані з землею, переміщення яких без розмірного збитку їх призначенню неможливе.

Важливо відзначити, що ГК має на увазі прийняття цілого ряду нових законів: про іпотеку, про реєстрацію прав на нерухоме майно, про оцінку нерухомого майна і т.д. (Тут дуже важливо забезпечити єдність базових принципів - наприклад, закон про іпотеку повинен застосовуватися виключно по відношенню до нерухомості (земельних ділянок, будівель, споруд, квартир тощо), тільки те, що не врегульоване законом про іпотеку, потрапляє під загальні правила ГК) [11].

Згадуючи іпотеку необхідно зазначити ще одне нововведення. Замість 5 видів застави в чинному законодавстві ГК розглядає тільки 2 види: без передачі і з передачею закладеного майна кредитору. При цьому основним видом застави є застава із залишенням майна у боржника. Пояснюється це економічною доцільністю: кредитору важливо отримати назад кредит, а не користуватися майном позичальника. При цьому майно, на яке встановлена ​​іпотека, не може передаватися в користування кредитору юридично, хоча фізично останній може ним користуватися.

Що стосується договору про іпотеку, то він повинен полягати в письмовій формі, завірятися нотаріально і реєструватися в обов'язковому порядку. Причому законну силу договір про заставу набуває не після нотаріального його запевнення, а з моменту реєстрації угоди.

Згідно з новим ЦК угоди підлягають обов'язковій державній реєстрації. В іншому випадку угода буде оголошена нікчемною (відміну нікчемного правочину від заперечної полягає в тому, що друга може визнаватися недійсною тільки вузьким колом осіб, які вказані в законі, тоді як перша - будь-якою зацікавленою особою). Крім того, відмова від державної реєстрації оскаржується в суді. При цьому суд має право зобов'язати провести реєстрацію і ту сторону, яка посвідчила договір в нотаріальній формі, але відмовляється його реєструвати.

На відміну від угод з нерухомістю, операції з рухомим майном не підлягають обов'язковій державній реєстрації, оскільки таке майно повинно бути оборотоздатності.

Однак тут на практиці можуть виникати проблеми з віднесенням майна до тієї чи іншої категорії. Наприклад, в новому ЦК, визначається, що право власності на будівлю виникає з моменту завершення його будівництва, тобто після державної реєстрації. Що стосується незавершеного будівництва, то право на нього розглядається як право на матеріали, з яких об'єкт створюється. Отже, «недобудову» можна розглядати як рухоме майно, і, отже, угоди з нею не повинні підлягати обов'язковій державній реєстрації.

Але вже сьогодні видно, яких збитків може бути завдано в результаті безконтрольної передачі часток в незавершеному будівництві. Тому раціональніше в цьому випадку скористатися нормами ЦК і встановлювати реєстрацію для окремих видів рухомого майна, яким, по токування ГК, є «незавершенка».

Необхідно відзначити, що метою держреєстрації нерухомості і угод з нею є забезпечення не тільки правового захисту учасників угод, а й державного контролю за нерухомим майном. При цьому було б правильним, щоб відповідний реєстраційний орган був би одночасно і аналітичним центром, який допомагав би формувати оптимальну правову середу [11].

Перераховані положення є лише частиною готуються державою нововведень, призначення яких - повноцінне включення нерухомості в економічний оборот.

4.2. ВДОСКОНАЛЕННЯ ДОГОВОРУ
Пайовому будівництві.

Мінбудархітектури затвердив новий типовий договір про пайове будівництво, який багато в чому відрізняється від раніше діючого [12]. Головне достоїнство цього документа полягає в тому, що в ньому встановлена ​​норма, згідно з якою «... вартість« викуплених »квадратних метрів перерахунку не підлягає».

Істотно конкретизується порядок оплати інвестором будівництва житла. Так, встановлено, що наступні платежі вносяться до 15-го числа кожного місяця протягом всього терміну будівництва (терміни також повинні бути вказані в договорі) в розмірі, визначеному інвестором (УКСом або іншою юридичною особою, що здійснює організацію та забезпечення будівництва). При остаточному розрахунку враховується вартість одного квадратного метра площі житлового приміщення на дату внесення кожного платежу і нормативний термін освоєння коштів по виконуваних робіт.

У разі прострочення щомісячних платежів більш ніж на місяць оплата здійснюється з урахуванням зміни індексів цін в будівництві на день платежу. При цьому заборгованість щодня збільшується на величину зазначеної в договорі пені.

Відносно субінвестора також передбачаються штрафні санкції у вигляді пені за недотримання термінів здачі будинку в експлуатацію і відшкодування збитків, завданих дольщику в зв'язку з невиконанням умов договору. До речі, розмір вартості послуг субінвестора фіксується в договорі у відсотках від загальної вартості квартири.

Що стосується повернення інвестору коштів у разі розірвання договору, то він буде проводитися відповідно до «Тимчасового положення про порядок індексації пайових внесків, що повертаються громадянам у разі їх виходу з ЖБК». Типовий договір надає інвестору право вимагати від субінвестора усунення дефектів і недоробок в період дворічного гарантійного терміну.

Доповнено і перелік обов'язків субінвестора - тепер в його обов'язки входить участь у виборі способу управління житловим будинком для забезпечення його збереження відповідно до закону про спільні домоволодіннях.

Таким чином можна сказати, що новий типовий договір чіткіше визначає «правила гри» для учасників пайового будівництва, встановлює норми, які зменшують ризик інвестора і посилюють вимоги до субінвестору. Особливо важливо, що збільшується відповідальність останнього за своєчасне використання внесених інвестором коштів.

Найголовніше гідність нового типового договору полягає в тому, що поява договору дозволить збільшити привабливість будівництва і уникнути багатьох фінансових непорозумінь, що виникають унаслідок інфляції і інших колізій, що відбуваються в будівельній сфері і в економіці в цілому [12].

ЛІТЕРАТУРА.

  1. Кононенко Л.М., Лисікова Т.С. Стратегія реалізації житлової політики на сучасному етапі // Проблеми сталого розвитку Республіки Білорусь. Збірник наукових праць - Мн .: +1997.

  2. БР 47/1998 «Квадратні метри в економічний оборот» Булатецька Е.

  3. Білорусь: держава, управління, чоловік. Національний звіт про людський розвиток - 98. Мн .: 1998 р

  4. Справа №11 / 98 Костюченко М. та ін. «По кризі - бумом. будівельним »

  5. «Фінансування будівництва: наступний рік може стати проблемним» БГ 21 грудня 1998 р

  6. БР47 / 1998 (Ріелтер 13) «Квадратні метри в економічний - оборот» Булатецька Е.

  7. БГ 16 нояб. 1 998 «Білоруський біржовий банк залучає акціонерів нестандартним чином»

  8. БР №44 / 1998 «Нова методика в дії»

  9. "Національна житлова програма (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки) [Відомості Верховної Ради РБ, 1994 г., №18, ст.321]

  10. Субсидії в новому виконанні С.Муквіч БР 47/98

  11. Булатецька Е. «У наявності зміна позицій» БР №51 / 98

  12. Булатецька Е. Викуплені метри більше дорожчати не будуть. БР №50 / 98 м

2

24


2. ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ

ВІДНОСИН В ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ.

Житло є однією з основних, пріоритетних потреб для кожної людини, кожної сім'ї і багато в чому визначає їх соціальне і економічне поведінка. Наявність і якість житла впливає на здоров'я людини, його психологічний стан, виробничу діяльність, відображає матеріальний добробут громадян, а житловий фонд, його довговічність і комфортність є нерухомим національним багатством країни. Житловий сектор відіграє значну роль в економіці, має суттєвий вплив на загальні макроекономічні пропорції, грошовий обіг інвестиційну активність. У житловій сфері, як у жодній іншій, об'єднуються інтереси громадян і держави.


У зв'язку з цим для забезпечення стабільного розвитку необхідно створення ефективного механізму координації житлової політики із загальною макроекономічною і соціальною політикою (рис. 2.1.).

Основною метою є забезпечення громадян якісним житлом, створення оптимальної інфраструктури житлових масивів з дотриманням фізичних, естетичних, екологічних параметрів навколишнього середовища і з урахуванням місцевих умов.Житлова реформа, як складова частина комплексу заходів щодо стабілізації та виведення економіки республіки з кризи, найважливішим завданням має поетапний переклад житлової сфери як галузі економіки в режим беззбиткового функціонування при забезпеченні соціального захисту малозабезпечених груп громадян (рис. 2.2.).


Закріплене в Конституції Республіки Білорусь, право на житло, як одне з основних прав людини, забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла. Національна житлова стратегія передбачає реалізацію права на житло для всіх груп і верств населення незалежно від рівня добробуту громадян, роду занять, стану здоров'я, способу життя, хоча для кожної групи населення повинні враховуватися свої особливості проживання та можливості придбання житла [8]. Вона відповідає загальним положенням та принципам прийнятої Генеральною Асамблеєю ООН в 1988 р "Глобальної стратегії в області житла до 2000 р", реалізація якої здійснюється через діяльність центру ООН по населених пунктах (Хабітат) та інших міжнародних організацій, покликаних координувати і направляти зусилля окремих країн щодо вирішення цієї глобальної проблеми.

Початок перетворень в житловому секторі економіки республіки пов'язано з прийняттям і введенням в дію в 1992 р законодавчих і нормативних документів, що регламентують порядок приватизації державного і громадського житлового фонду. Основні концептуальні положення житлової політики та сутність права громадян на житло в нових умовах розкриває прийнята 24.02.94 р ВС РБ "Національна житлова програма (Концептуальні положення житлової політики в умовах переходу до ринкової економіки)" [9]. У ній вироблена стратегія переходу від безпосереднього виконання державою функцій фінансування, будівництва, розподілу і володіння житлом до створення економічних передумов і стимулів для залучення до цього процесу широкого кола інвесторів, забезпечення доступності всім верствам населення до якісного житла паралельно зі створенням законодавчої бази такого переходу [8 ]. При цьому передбачається організація та розвиток ринку житла, зміна структури житлового фонду в бік збільшення приватного сектора, підвищення якісного стандарту жител.

В системі структурної перебудови економіки республіки житлове будівництво визначено як один з основних пріоритетів, з яким взаємопов'язане розвиток багатьох пов'язаних галузей будівельного комплексу, виробництво товарів народного споживання тривалого користування. На вторинному ринку об'єктом продажу виступає в основному житло, побудоване в попередні роки, тобто практично відбувається перерозподіл житлового фонду. Однак в умовах величезного дефіциту і високої вартості житлових приміщень ринок житла навіть підсилює процеси розшарування за рівнем забезпеченості і не знімає соціальної напруженості в цьому питанні. Інтенсивного розвитку ринку житла можна очікувати при істотному збільшенні обсягів житлового будівництва, тому подолання економічного спаду і стійке зростання будівництва житла в перспективі значною мірою пов'язані з можливостями раціонального інвестування, основні напрямки якого покликана вирішувати сформована система органів, що займаються реалізацією житлової політики, реформуванням відносин у цій сфері (рис. 2.3.).


Прийнято низку важливих нормативних актів (указів Президента, постанов Ради Міністрів), передбачають заходи з фінансування і прискореного розвитку житлового будівництва, щодо поліпшення житлових умов молоді, військовослужбовців та ін. Розроблено і прийнято ряд нормативно-правових документів, що визначають сутність і регламентують порядок здійснення перетворень житлової сфери, зокрема визначені права власності на житлові приміщення, порядок купівлі-продажу житла, заходи матеріальної підтримки малозабезпечених громадян, нуж даються в поліпшенні житлових умов.

Прийняті нормативні акти створюють основу для подальшої адаптації житлового сектора економіки до роботи в умовах складного ринку. Перш за все, це стосується:

зміни існуючого порядку оплати житла і комунальних послуг, фінансування та організації будівництва, розподілу і використання житлових приміщень, що зводяться за рахунок коштів республіканського і місцевих бюджетів, підприємств та організацій усіх форм власності;

проведення демонополізації діяльності управлінь капітального будівництва місцевих органів виконавчої влади, підприємств і організацій будівельного комплексу, житлово-комунальних та експлуатаційних організацій;

забезпечення рівного і вільного доступу до земельних ділянок для суб'єктів господарювання всіх форм власності;

стимулювання створення недержавних підприємств по будівництву, утримання та управління житловим господарством;

упорядкування прав і обов'язків власників, наймачів і орендарів житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках, в тому числі спрямоване на недопущення необґрунтованого вибуття житлового фонду, використання житлових приміщень не за прямим призначенням;

широке впровадження позабюджетного фінансування житлового будівництва.

Найважливішою особливістю нинішнього етапу реалізації житлової стратегії поряд із заходами по залученню позабюджетних коштів є надання державної фінансової підтримки малозабезпеченим групам населення потребують поліпшення житлових умов. При цьому передбачається:

забезпечити будівництво житлових будинків за рахунок бюджетних коштів для громадян, які мають пільги на отримання безкоштовного житла;

виділяти для будівництва (придбання) житла безоплатні субсидії і пільгові кредити для громадян, що стоять в черзі на поліпшення житлових умов;

надавати можливість будівництва (придбання) житла за рахунок власних коштів на основі впровадження системи стройсбережений і звичайних кредитів банків для громадян, які не стоять в черзі на поліпшення житлових умов.

Створюються умови для стимулювання спрямування прибутку підприємств і доходів громадян на будівництво житла, для залучення позабюджетних джерел через механізм іпотечного (заставного) кредитування. Передбачається випуск житлових облігацій і сертифікатів та направлення на цілі житлового будівництва частини коштів від приватизації житлового фонду, а також використання кооперіруемой коштів населення на будівництво житла.

Поряд зі збільшенням обсягів фінансування будівництва житла, місцевим органам державного управління значна увага необхідно приділяти проблемі зниження вартості будівництва. Це зумовлюється вдосконаленням організації житлового будівництва, своєчасністю надходження коштів, а також станом його матеріальної бази: створенням і розвитком потужностей будівельного комплексу на сучасній технічній базі, підвищенням ефективності будівельного виробництва і промисловості будівельних матеріалів, виробів з місцевої сировини. Реалізація загальної стратегії підвищення рівня життя населення та виконання намічених заходів щодо зниження вартості будівництва будуть сприяти більшій доступності і підвищенню рівня забезпеченості населення житлом.


Вирішення житлової проблеми здійснюється за трьома напрямками: пільговані і незаможні, середній клас і високодохідна група населення (рис. 2.4.).

Так, за договорами найму, необхідно розподіляти тільки так зване "соціальне житло" для малозабезпечених і пільгових категорій населення. Поліпшення житлових умов сімей середнього достатку буде відбуватися за рахунок персонального стимулювання власності. Щоб зацікавити громадян вкладати власні кошти в будівництво і обслуговування свого житла, держава бере на себе частину витрат, надавши безоплатні субсидії бажаючим побудувати будинок (квартиру) і містити його. Податкова політика щодо високоприбуткових категорій населення повинна зацікавлювати їх вкладати кошти в будівництво житла як для власних потреб, так і для продажу, здачі в оренду і спонукати будувати "соціальне житло".



Безкоштовне надання житла на умовах найму необхідно зберегти тільки для категорій громадян, які потребують соціального захисту і що користуються пільгами щодо його забезпечення (рис. 2.5.). Одночасно починають діяти ринкові механізми, що дозволяють поліпшити житлові умови сімей за рахунок власних коштів. З'явилася можливість поліпшення житлових умов для громадян, які не стоять на обліку на отримання житла, шляхом покупки або будівництва квартири (будинку) за рахунок власних коштів або за допомогою кредитів будівельних банків (рис. 2.6.).



Однак незважаючи на певне поліпшення становища в житловій сфері, ситуація залишається складною. Основним завданням на даному етапі є послідовність реалізації вже намічених заходів щодо активізації житлового будівництва і підвищенню соціальної спрямованості житлової реформи, контроль за їх виконанням, а також пошук нових підходів і організаційних форм вирішення виникаючих проблем [11]. Вирішуючи житлову проблему, держава повинна працювати над двома завданнями:

перетворення житла в товар і відтворення його на ринкових умовах

забезпечення соціальних гарантій в області житлових прав громадян.

Найбільш актуальними проблемами, які вимагають рішення, є:

нарощування обсягів введення житла і надання цьому процесу стійкого характеру на основі розширення джерел і забезпечення ритмічного фінансування;

виконання зобов'язань щодо забезпечення житлом груп населення, для яких затверджені цільові програми - інвалідів та учасників Великої вітчизняної війни, військовослужбовців, звільнених у запас або які пішли у відставку, учасників ліквідації наслідків аварії на ЧАЕС, воїнів-інтернаціоналістів;

збільшення обсягів індивідуального житлового будівництва за цінами, доступними для широкого загалу населення, пошук нових форм організації будівельного виробництва, а також нової системи організації фінансових потоків, заснованої на умовах довгострокового накопичення коштів населення;

реалізація заходів щодо соціального захисту малозабезпечених верств населення, які потребують поліпшення житлових умов, розвиток і вдосконалення механізмів субсидування і кредитування житлового будівництва.

За 1995-98 рр. вдалося перейти від механізму розподілу житла до механізму придбання (сьогодні до 90% житла громадянами купляється). Це стало можливим завдяки впровадженню системи державної підтримки громадян, що складається з декількох елементів [16]:

Фінансовий - надання субсидій, пільгових кредитів і податкових пільг повне або часткове звільнення від плати за інфраструктуру, держрегулювання цін в житловому будівництві.

Товарна (майнова) підтримка - пільговий продаж або безоплатна передача "недобудови" і нераціонально використовуваних житлових будинків і приміщень для переобладнання їх під житло, пільговий продаж лісу на корені, передача земельних ділянок на пільгових умовах і забезпечення земельних ділянок інженерною інфраструктурою.

На селі зараз знаходиться близько 80 тис. Будинків, що пустують, які можна залучити в господарський оборот. В цьому напрямку необхідно підготувати нормативно-законодавчу базу, яка дозволила б працювати з цими порожніми квадратними метрами. Необхідна робота для залучення в економічний оборот будинків, що знаходяться в реконструкції, капітальному ремонті, а також використовуються не за призначенням. Так, з цією метою вже розробляється спеціальна програма, що дозволяє отримати 6-8 тис. Квартир.

Комплексна підтримка надається по лінії держави і місцевої влади, повинна бути передбачена для тих громадян, які вкладають в будівництво власні заощадження, і надається не першому в черзі на квартиру, а тому, хто зможе вкласти потрібну кількість коштів в будівництво житла. Вона дає цій категорії населення можливість самостійного вибору способу поліпшення житлових умов - шляхом будівництва, реконструкції або придбання житла на вторинному ринку. Важливим є те, що багато хто з розглянутих пропозицій поступово закріплюються в законах, указах Президента, постановах і положеннях Уряду і міністерств.

3

38


3. ФІНАНСОВИЙ МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ
ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ.

Колишній механізм фінансування житлового будівництва з переважанням державного фінансування йде в минуле. Згідно з розробленою в Мінбудархітектури програмі, питома вага позабюджетного фінансування будівництва житла буде рости і надалі. У 1999-2000 рр. за рахунок позабюджетних джерел (рис. 3.1.) передбачається забезпечити введення 100% житлової площі [13].




Це означає, що держава дає недержавним підприємствам "зелену вулицю" для капвкладень в динамічно розвивається галузь. Необхідна правова база для цього створена. Характерно, що вона побудована таким чином, що будівельним фірмам стає невигідно вдаватися до використання бюджетних коштів [17]. Так, при будівництві об'єктів за рахунок державних джерел фінансування заборонено застосовувати імпортні матеріали, а ціноутворення при цьому має здійснюватися виключно за методикою РНТЦ, що неминуче веде до заниженої оцінки вартості матеріалів, падіння рентабельності будівельних фірм (за підсумками першого півріччя 1998 р кожне 4 е підприємство в будівельній сфері виявилося в збитку [5], за підсумками всього року середня рентабельність по галузі складе близько 7,1% проти 10% в 1997 р можливо, що в 1999 р рентабельність може з тать ще нижче) і зниження зарплати їхніх працівників.

Тепер житлове будівництво потребуватиме залучення значно більших коштів. Будівельний бум останніх років багато в чому був обумовлений використанням наявного незавершеного будівництва. На початок 1995 р (рік "відродження" масового житлового будівництва) в Білорусі було в цілому більше 12 млн. М. Кв. незавершених житлових будинків, третина яких знаходилося в високого ступеня готовності - 70-80%. Тому капіталовкладення в житлове будівництво спочатку дали такий ефект [20]. Однак тепер запас недобудови практично вичерпаний. Починати ж будівництво "з нуля" менш вигідно - необхідно розробляти проект, прокладати комунікації, зводити стіни і т.д.

У 1998 р збільшилася питома вага на ринку ЖБК в порівнянні з колективними підприємствами, АТ і громадськими організаціями, в найближчі роки, очевидно, відбудуться структурні зрушення на користь пайового будівництва житла (для громадян, які мають значні накопичення і високі доходи), взаємокредитування учасників житлового будівництва (для середньо- та малозабезпечених категорій населення), використання цінних паперів цільового призначення (рис. 3.3., 3.4.). Якщо прийняти за норму 15 м.кв. на 1-го людини, то повністю забезпеченими житлом можна вважати 67,7% жителів республіки (близько 6,9 млн.чол.). Решта 3,2 млн. - потенційні клієнти житлово-будівельних фірм.


Раніше основним джерелом фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь був державний бюджет. Хоча, згідно зі статистикою, в 1998 р обсяг позабюджетного фінансування склав 92% від загального обсягу введеного в дію житла, значна частина цих коштів - державні кошти, надані громадянам як пільгових кредитів і безоплатних субсидій [13]. Причому з кожним роком частка держкоштів в "приватній" частці зростає. Так 66% коштів, які направляються громадянами на будівництво житла - видані державою пільгові кредити і безоплатні субсидії.

Однак тепер структура фінансування житлового будівництва в Білорусі повинна зазнати суттєвих змін. Так в умовах інфляції останніх місяців 1998 р держава вже не може дозволити собі дотувати будівельну галузь в колишніх обсягах за рахунок грошової емісії. Розглядаються найрізноманітніші, в першу чергу, не емісійні варіанти. Серед можливих - державні (бюджетні) ресурси, кошти підприємств, кошти громадян, доходи від приватизації житла та квартирна плата.

3 .1. ДЖЕРЕЛА ФІНАНСУВАННЯ.

Структура джерел фінансування житлового будівництва [13]:

Квартирна плата та комунальні послуги - сьогодні покривають менше 40% витрат на експлуатацію житла, на поточне утримання житла і комунальні послуги .. Тому основне завдання 1999 року - вийти на стовідсоткову окупність житлово-комунального господарства [11]. Однак поки, при низьких доходах населення, говорити про доходи від квартплати не доводиться.

Кошти від приватизації житлового фонду - поки не досягає очікуваних результатів, але з 1.07.99 р приватизації буде йти в поточних цінах, що діють, тобто на платній основі, а значить цілком здатна стати джерелом фінансування будівництва.

Бюджетні кошти - їх можна використовувати тільки як основу для залучення позабюджетних коштів. Державні кошти тепер спрямовуватимуться в першу чергу на реалізацію програми соціального житла для тих категорій громадян, яким за законом належить безкоштовне житло. Побудовані квартири будуть надаватися громадянам в порядку черги і на умовах найму. Обсяг такого будівництва невеликий, тому істотно житлова проблема не послабиться.

Національна житлова програма передбачає, що за рахунок коштів республіканського бюджету та бюджету адміністративно-територіальних утворень фінансування капітальних вкладень на будівництво житла буде здійснюватися тільки для деяких категорій громадян [8]. До таких категорій відносяться перебувають на обліку які потребують поліпшення житлових умов:

інваліди та учасники ВВВ, сім'ї загиблих безвісти воїнів (партизанів), прирівняні до них у встановленому порядку особи і воїни-інтернаціоналісти;

військовослужбовці, звільнені в запас або у відставку до 2.12.92 р .;

учасники ліквідації наслідків катастрофи на ЧАЕС.

Кошти державних підприємств, на яких працюють громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. Частка цих коштів постійно зменшується.

Кредитні ресурси. Найбільш реальними і доступними є пільгові, але вони не безмежні. Що стосується непільгових кредитів, то вони громадянам практично недоступні. Наприклад, виплата за кредитами, взятими під 10-15% річних на 5-10 років, становить 1,5-2 МПБ в місяць. Сьогодні 80% населення мають доходи менше 1-го МПБ на 1-го члена сім'ї, а одна третина населення - менше прожиткового мінімуму.

Кошти фізичних осіб і фірм недержавної форми власності - за оцінками міжнародних експертів і білоруських фахівців сума грошових коштів на руках наших громадян, в тому числі на банківських рахунках в РБ і за кордоном, могла б зіграти вирішальну роль не тільки в житловому будівництві, але і в підйомі економіки в цілому.

У житловому будівництві не задіяний такий джерело коштів, як саме житло - це плата за землю, на якій стоїть будинок, плата за сам будинок, плата за інфраструктуру, страхування будівлі, плата за капітальний ремонт, поточне обслуговування та комунальні послуги. Сьогодні тільки індивідуальне житло, побудоване самими громадянами, залучено в сферу господарського обороту; тільки ця частина громадян в тій чи іншій мірі оплачує всі. І навпаки, громадянин, який проживає в державній квартирі, оплачує витрати на обслуговування і комунальні послуги лише в межах 40%. Тобто переважна частина нашого житла знаходиться поза сферою економічного обороту і в силу цього не може бути джерелом позабюджетного фінансування житлового будівництва [13].

Для того, щоб змінити ситуацію, необхідно збільшити доходи населення; громадяни отримують доходи, оплачують послуги, і запускається система позабюджетного фінансування, яка діє у всіх цивілізованих країнах. Як тільки запрацює ця система, квартирної плати та плати за послуги власнику житла буде вистачати на ремонт і утримання будівлі, на оплату податків, на відтворення житла і отримання прибутку. В цьому випадку житлова сфера стає привабливим сектором економіки і забезпечує приплив вільного капіталу. Якщо ж орендар не має коштів для оплати оренди або найму житлового приміщення, держава надає йому фінансову підтримку у вигляді субсидії. Так створюються умови для розширеного відтворення житла за рахунок залучення в житлову сферу вільних коштів.

2.2. Механізм субсидування.

Субсидування є невід'ємною частиною системи житлового будівництва. Відповідний механізм, який діє сьогодні в республіці, був насамперед кроком соціально необхідним, націленим на допомогу громадянам, які не встигли отримати належали їм до моменту відмови держави від зобов'язань по будівництву безкоштовного житла. Реально мова може йти про допомогу лише незначної частини які потребують поліпшення житлових умов. Решті доведеться вирішувати цю проблему за рахунок власних коштів.

Затверджені нові методичні вказівки з розрахунку одноразових безоплатних субсидій на будівництво (реконструкцію) або придбання житлових приміщень [18] не тільки відтворюють нововведення, що містяться в останньому положенні про субсидування, а й дають 15 конкретних прикладів розрахунку субсидій (рані було тільки 2) для різних сімей в залежності від їх середньомісячного доходу і умов проживання.

Наводяться варіанти визначення розмірів субсидій для сімей, які проживають в гуртожитку, в житловому приміщенні, визнаному установленому порядку непридатним для проживання, а також при проживанні молодих сімей спільно з батьками. Детально регламентовано порядок зміни базової частки субсидії (при їх нарахуванні) для тих випадків, коли претендує на субсидію або члени його сім'ї вже мають якесь житло, зокрема занімаемо за договором найму в будинку державного або громадського житлового фонду або перебуває у власності. У цьому випадку від необхідної за нормативом загальної площі придбаного приміщення, на яку передбачається субсидія, віднімається площа наявного житла. Окремо обговорено, що нормативна площа житлового приміщення зменшується і тим претендентам, які протягом трьох років до подач заяви на субсидію передали знаходилася в їх власності житлоплощу котрі живуть у ньому членам сім'ї. Якщо ж житлове приміщення було відчужене іншим громадянам протягом 5 років до подачі заяви, то зменшення проводиться на всю площу відчуженого приміщення.

Чи не віднімається при нарахуванні базової частки субсидії займана загальна площа житлових приміщень, що не підлягають приватизації, визнаних установленому порядку непридатними для проживання, а також занімаеми за договором найму, за умови звільнення і передачі цих житлових приміщень місцевим виконавчому і розпорядчому органу. Не підлягає вирахуванню загальна площа однокімнатних квартир, де залишаються проживати члени сім'ї претендента.

Передбачено порядок розрахунку субсидій сім'я військовослужбовців, в тому числі звільнених у запас (відставку), воїнів-інтернаціоналістів та деяких інших категорій громадян, які на момент введення в дію Закону про приватизацію житлового фонду (1.07.92 р) за родом служби перебували за межами республіки, не були громадянами Республіки Білорусь і тому не можуть бути наділений житловими квотами. Покладена їм базова частка субсидії збільшується на 20%.

Розглянуто інші окремі випадки. Наприклад, якщо розмір отриманого громадянами матеріальної підтримки перевищує розмір нарахованої грошової субсидії, остання не надається. В інших випадках субсидія надається в розмірі, що дорівнює різниці між величиною нарахованої субсидії і величиною наданої громадянам безоплатної матеріальної підтримки в вартісному вираженні. На відміну від раніше діючого порядку, громадянам, які мають право на спільне використання субсидії і пільгового кредиту, спочатку надається субсидія, а пільговий кредит видається тільки після використання субсидії, причому в розмірі вартості, що залишилася част пільгово кредитуемой площі. При зверненні громадян, які отримали пільгові банківські кредити в повному обсязі, субсидія надається в межах нарахованої в установленому порядку. Але при цьому вона не повинна перевищувати частину вартості нормативу пільгово кредитуемой площі житлового приміщення.

Разом з тим, як і раніше, дохід на одного члена сім'ї, що враховується при визначенні розміру субсидії, обчислюється, виходячи з мінімального споживчого бюджету (на 23.10.98 р - 3.775.081 BYB). Величина субсидії за загальним правилом не повинна перевищувати 70% вартості будівництва нормованої загальної площі житла типових споживацьки якостей (якщо сума базової частки субсидії перевищує 70% вартості будівництва - наведено порядок зменшення розміру субсидії на величину її перевищення).

Таким чином, новий нормативний документ спрямований на те, щоб усунути ряд серйозних недоліків в роботі служб субсидування місцевих органів, що приймають рішення про надання субсидій, так наприклад, численних випадків надання субсидій, в розмірах перевищують за оцінкою БТІ, вартість придбаних житлових приміщень.

3 .2.1. ВДОСКОНАЛЕННЯ механізм субсидування.

На обліку потребуючих поліпшення житлових умов (з урахуванням одинаків) на кінець 1994 р перебувало 651,8 тис. Сімей. З цієї кількості частка громадян становить 18,1%. На кінець 1994 р 72,7 тис. Сімей перебували на обліку потребуючих 10 років і більше. У період з 1991 по 1994 рр. середній час перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов збільшилася з 8,6 до 12,5 років. Таким чином, 415,6 тис. Сім'ям, які відстояли в черзі на отримання житла в середньому 12 років, відмовили в наданні державних квартир [18].

Потрібно відзначити, що в ті роки законодавчим шляхом було встановлено, що всі підприємства і організації повинні частину свого прибутку, фонду матеріального заохочення і частина інших фондів спрямовувати на будівництво житла. Іншими словами, громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, брали участь в будівництві свого майбутнього житла за рахунок недоотримує премій, матеріальних заохочень та інших надбавок до своєї зарплати. Тому механізм субсидування житла спрямований на допомогу саме їм. Зокрема, він передбачає зростання розміру субсидії при збільшенні терміну перебування на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Але ця залежність не враховує інтереси громадян, які потрапили в списки черговиків тільки сьогодні чи виявляться в їх числі тільки завтра.

Таким чином, необхідна система субсидування, яка б в меншій мірі враховувала термін перебування громадян на обліку потребуючих, які не скасовуючи діючий порядок, а доповнюючи його, чітко розмежовуючи категорії населення, на які буде поширюватися дія кожної з підсистем субсидування [18].

Схильність громадян до накопичення коштів на придбання власного житла і здатність вирішити цю задачу залежить від різних економічних факторів. На перший погляд, від величини доходу сім'ї. Однак правильніше як критерій для визначення розміру субсидії брати відношення вартості необхідного родині житлового приміщення до величини її доходу. Чим більше це співвідношення, тим довший термін необхідний родині для накопичення необхідних коштів і навпаки [18].

У світовій практиці оптимальним вважається відношення вартості будівництва або купівлі житлового приміщення типових споживчих якостей до величини середнього річного доходу сім'ї, що становить від 3 до 6. Але такий показник не дає чіткого уявлення про "накопичувальних" можливості громадян: залишається неясним, яку частку коштів сім'я здатна направляти на накопичення. Але якщо враховувати ще й мінімальний споживчий бюджет даної сім'ї, то різниця цих двох величин дозволить скласти досить точний прогноз.

Приклад відповідного розрахунку дано в таблиці 3.3.1., Де наведені терміни (в роках) накопичення 100% коштів, необхідних для будівництва квартири типових споживчих якостей, в залежності від величини наявних у сім'ї ресурсів і співвідношення (К) вартості будівництва квартири до величини МПБ даної сім'ї.

Таблиця 3.3.1.

До

Розмір середньомісячного доходу сім'ї,

Яка потребує придбання житла, в МПБ

<1,1

1,1-1,2

1,2-1,3

1,3-1,4

1,4-1,5

1,5-1,6

1,6-1,7

1,7-1,8

1,8-1,9

1,9-2,0

3

30

15

10

7,5

6

5

4,3

3,75

3,3

3

6

60

30

20

15

12

10

8,6

7,5

6,7

6

На підставі даних можна зробити висновок, що навіть якщо величина К = 3, сім'ї з достатком в 1,1 МПБ немає сенсу накопичувати кошти, тому що можна не дожити до моменту вселення в нову квартиру. Сенс накопичення коштів втрачається також при збільшенні значення К, причому навіть для сімей з більш високим достатком.

3 .3. АЛЬТЕРНАТИВИ РОЗВИТКУ МЕХАНІЗМУ
Позабюджетного фінансування.

Проведений 17-18.11.98 р науково-практичний семінар "Розвиток позабюджетного фінансування житлового будівництва в Республіці Білорусь", що проводився за участю представників Мінстройархітекури, Мінекономіки, Адміністрації і УД Президента РБ, працівників банків, керівників будівельних підприємств, фахівців з Німеччини і України, визначив, що потрібно підтримувати не тільки сім'ї з невеликим достатком, а й сім'ї, здатні за рахунок власних коштів за короткий час вирішити свою житлову проблему [10]. Ця підтримка дозволить залучити вільний капітал щодо багатих громадян в житлове будівництво. Природно, розмір безоплатних субсидій для різних категорій громадян повинен бути різним.

На сьогоднішній день держава має відпрацьовані і потужні системи відстеження та регулювання як величини мінімального споживчого доходу сім'ї, так і величини вартості будівництва. Тепер необхідно підтримувати нормальне співвідношення між цими величинами, щоб населення відчуло відносну стабільність навіть в умовах високої інфляції і постійного зростання цін на житлове будівництво. До способів підтримки цього співвідношення можна віднести і контроль з боку держави над підвищенням вартості будівництва житла, і створення стимулів для населення в збільшенні власних доходів.

Як альтернатива розвитку механізму позабюджетного фінансування органами державного управління може бути впроваджена система стройсбережений заснована на досвіді Першого житлового муніципальної позики (залучення капіталу через банківський механізм) [10]. Основна мета - зробити житло доступним для сімей з середнім достатком.

Можливості зниження вартості метра квадратного житла учасниками програми розглянемо на основі двох, вже існуючих, варіантів: часткового будівництва (застосовується будівельними фірмами) і фінансування шляхом випуску облігацій муніципальної позики (рис. 3.3).



Перший варіант - продаж дольщику права на фінансування своїх квадратних метрів. Недолік - на етапі завершення будівництва будинку у багатьох пайовиків, як правило, закінчуються гроші, і будівництво зупиняється. При уявній економічності самої схеми наявність високого ризику сильно здорожує житло: будь-яке призупинення фінансування будівництва призводить до різкого зростання витрат - плата за простої, за консервацію, зберігання комплектуючих і т.д. Виняток неплатоспроможного пайовика досить важко. Тому будівельні фірми зазвичай намагаються завищити вартість квадратного метра так, щоб приблизно 50% пайовиків оплатили будівництво об'єкта, а розрахунки з іншими не будуть так сильно впливати на процес будівництва. Слід зазначити, що схема пайового будівництва чітко працює лише тоді, коли генеральним замовником виступає УКБ Мінміськвиконкому. Тому при її реалізації житло не є дорогим.

Другий варіант - розроблена програма випуску облігацій муніципальної позики. Перший досвід уже показав її ефективність. Джерелами фінансування будівництва виступають кошти, виручені від продажу громадянам та організаціям облігацій муніципальної житлової позики. Будівництво фінансується ритмічно і без упину. Істотно здешевлюється вартість готового житла, після реалізації якого гроші спрямовуються на погашення зобов'язань за облігаціями. Гарантом в цій схемі є місцева адміністрація (що істотно знижує ризик схеми для інвесторів). Про результати свідчать наступні цифри: вартість 1 м.кв.250-300 у.о. (За курсом НБ РБ - 800-900 USD) при продажної вартості на ринку нерухомості 400-450 у.о. [10]. Ці ціни підтверджені вже на трьох об'єктах учасників муніципальної позики: адміністрації Мінська, генерального замовника - ЗАТ "Інвестсістема", основного інвестора - "БББ".

У третьому варіанті замість боргових зобов'язань (зобов'язань муніципальної позики) передбачається використовувати право на частку в прибутках акціонерів банку, при цьому ризик акціонерів повинен бути знижений до допустимих меж.

Припустимо замовник будує житловий будинок. Банк укладає з ним угоду на кредитування певної частки житла в споруджуваному об'єкті, яке є ліквідною заставою для банку. Інша частина лунає пайовикам, як в першому варіанті. В результаті пайовики отримують житло за ціною нижче, ніж у другому варіанті, тому що не створюють прибутку стороннім інвесторам. Будівництво йде ритмічно, оскільки існує "стратегічний інвестор", що підтримує фінансовий потік в особі банку. У той же час ризик банку знижується, тому що розподіляється між усіма інвесторами, включаючи пайовиків. Прибуток акціонери банку отримують після продажу замовником тієї частки житла, яка побудована за рахунок кредиту банку і повернення цього кредиту.

Ціна 1 м. Кв. в схемі 3 повинна бути на рівні 200-250 у. е., що дозволяє дольщику отримати трикімнатну квартиру за 13-15 тис.у.о. [10]. Принадність такого варіанту очевидна і підтверджується триразовим перевищенням попиту на квартири, побудовані за програмою муніципальної позики, в порівнянні з пропозицією готового житла. Основа цього know-how в тому, що в Білорусі не так багато банків, що мають капітал для прийняття ризику фінансування хоча б на 30% житлового будинку. Крім того, жоден банк не видасть кредит будівельній фірмі в обсязі, достатньому для будівництва хоча б 30% всього об'єкта без ліквідної застави. Саме тому банку необхідно збільшити акціонерний капітал для забезпечення нормативів ризику на одного позичальника, що дозволяє йому забезпечити виконання описаної вище програми.

Важливо і те, що досвід проведення муніципальної позики вже накопичено в ході спільної роботи з будівництва житлових будинків. Розробляючи програму участі акціонерів в будівництві житла, банк повинен передбачити і варіант, коли власник акцій банку вирішити вийти з програми, В цьому випадку акціонера не повинен турбувати питання, кому продати акції - банк повинен забезпечити безперервний викуп акцій.