Дата конвертації03.07.2017
Розмір21.66 Kb.
ТипКонтрольна робота

Скачати 21.66 Kb.

Нерухомість

Міністерство освіти РФ

Воронезький ЛЕСОТЕХНІЧЕСКАЯАКАДЕМІЯ

Контрольна робота

з предмету «Економіка нерухомості».

виконала

перевірив:

Воронеж 2003р.

ВАРІАНТ 8

питання:

  1. (24) Суб'єкти ринку нерухомості.

  1. (51) Відновлювальна вартість, яка розраховується за витрачений методі.

  1. (60) Особливості оцінки житла.

ОТВЕТ№1:

Іпотека означає видачу позики під заставу нерухомого майна. Класичний об'єкт іпотеки - земельну ділянку. Іпотека відкриває можливість надавати в якості застави також будівлі, споруди, житлові будинки, окремі квартири.

Іпотечні кредити, як правило, недорогі, маржа іпотечних банків невелтка, а прибуток "набирається" за рахунок великих обсягів розміщуваних кредитів. Привертають ці банки кошти також під невисокі відсотки, але внаслідок дуже високої надійності розміщуються ними іпотечні облігації користуються стійким попитом.

На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири суб'єкти:

1. позичальник, який прагне придбати, можливо, кращу нерухомість;

2. банк, який прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику іпотеки;

3. інвестор, який прагне отримати максимальний прибуток, вкладаючи кошти в заставні;

4. Держава, яка повинна створити правові та економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитування.

Іпотечні кредитні механізми повинні забезпечити доступність кредиту для позичальника, а також прибутковість кредитування.

Існують кілька різновидів кредитних механізмів, що дозволяють в більшій чи меншій мірі обійти досить високий рівень інфляції, який існує в країні.

Перший механізм - це кредитування з фіксованою ставкою.

Другий механізм заснований на кредитах зі ставкою, корректируемой за рівнем цін в країні, коли періодично (приблизно раз в квартал) переглядається кредитна ставка в залежності від зміни рівня цін.

Третій механізм - кредитування з регульованою відстрочкою платежів - розроблений одним з інститутів економіки США спеціально для застосування в російських умовах. Суть його в тому, що позичальник повинен виплачувати по основному боргу або кредиту не більше 30 відсотків доходу. Початкова сума виплати відносно низька і підвищується з часом. Це дозволяє перенести виплату основної частини боргу на більш пізній термін. Принцип цього механізму в тому, що розраховується дві процентні ставки, одна з яких називається "контрактної" і служить для розрахунку суми заборгованості, а друга - "платіжної", для розрахунку щомісячних платежів. Ці ставки нерівнозначні.

У Законі Російської Федерації "Про заставу" встановлюється загальний принцип, що стосується реєстрації іпотеки. Вона повинна реєструватися в тій же державній структурі, яка відповідає за реєстрацію прав на закладалася власність. З цього принципу випливає припущення, що заставні на житлові приміщення повинні реєструватися відділами житлової приватизації, тоді як заставні на земельну ділянку, на кт

якому вони розташовані - місцевим Комітетом земельних ресурсів.

Зокрема, заставні на землю, відповідно до Закону "Про заставу", повинні реєструватися відповідно до законів про землю і все інших законодавчими актами, що в даний час, імовірно, означає - місцевими Комітетами земельних ресурсів.

"Іпотечні" угоди щодо будівель і споруд, розташованих на землі, повинні реєструватися в "земельному списку" території, на якій розташована нерухомість, що також в даний час може інтерпретуватися як реєстрація місцевими земельними комітетами, хоча в момент вступу закону в силу могли бути з огляду на місцеві Ради.

Механізм реалізації закладеного майна встановлений законодавцем загальним, як для нерухомого, так і для рухомого майна.

В силу ст. 350 ГК РФ реалізація (продаж) закладеного майна, на яке відповідно до закону звернено стягнення, провадиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлено інший порядок.

Вимога про продаж закладеного майна шляхом проведення прилюдних торгів імперативне, і якщо слідувати концепції правил про заставу, то обійти його неможливо. Але якщо заставодержатель все-таки бажає придбати нерухомість, що є предметом застави, у власність без процедури публічних торгів і його підтримує заставодавець, то це можна здійснити відповідно до ст. 409 ГК РФ. Статтею допускається укладення між сторонами угоди про відступне, де кредитор констатує зобов'язання боржника припиненими, а останній замість виконання свого зобов'язання надає відступне, тобто в нашому випадку заставодавець передає заставодержателю нерухоме майно.

ОТВЕТ№2:

Розглянемо більш докладно етап витратного підходу.

    1. Оцінка відновної вартості.

Відновлювальна вартість (ВС) - розраховується в поточних цінах вартість будівництва оцінюється об'єкта нерухомості як нового, без урахування зношування і співвіднесення до дати оцінки. Відновлювальна вартість може розраховуватися на базі вартості відтворення, або вартості заміщення. При цьому перед оцінювачем стоїть проблема обгрунтованого вибору розрахунку зазначених вартостей і, як наслідок, відповідних методик їх визначення. Під вартістю відтворення на увазі витрати на будівництво в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваного будинку, використовуючи такі ж будівельні матеріали, стандарти і проект.

Вартість заміщення - визначається витратами на будівництво в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта однакової корисності з використанням сучасних матеріалів, стандартів, проектів і архітектурних рішень. Як видно з наведених визначень, більш доцільним є розрахунок вартості «відтворення», оскільки в іншому випадку розраховуються витрати на будівництво будівлі, що відрізняє від оцінюваного за багатьма характеристиками. При цьому оцінка різниці в корисності порівнюваних будівель носить досить суб'єктивний характер. З іншого боку, вибір розрахунку вартості «заміщення» може бути також обгрунтованим через наявного у оцінюваного будинку ознак, перш за все функціонального зносу, що не може не знижувати комерційну привабливість для потенційного покупця. У загальному випадку вибір між вартістю «відтворення» і вартістю «заміщення» залежить від багатьох чинників: мети оцінки, кількості і якості зібраної інформації про об'єкт оцінки, його фізичних характеристик і т.д.

Повна відновна вартість (ПВС) - відновна вартість основних фондів з урахуванням витрат, необхідних для початку їх корисного використання і відображена в балансової вартості. Відповідно до теорії оціночних вартостей ПВС відноситься до блоку оціночних вартостей «в користуванні». В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта та здачею його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і непрямі витрати.

Прямі витрати - це витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом, і в загальному випадку включає в себе:

    1. Вартість будівельних матеріалів, виробів та обладнання,

    2. Заробітну плату робочих,

    3. Вартість супутніх будівництву споруд та інженерних мереж,

    4. Вартість комунальних послуг,

    5. Вартість доставки та зберігання матеріалів тощо.

Непрямі витрати - це витрати, супутні, але не належать безпосередньо до будівництва. Непрямі витрати зазвичай включають в себе:

      • вартість інвестицій в землю,

      • гонорар проектно-кошторисних організаціям,

      • маркетингові, страхові та рекламні витрати та інші витрати.

До непрямих витрат відносять накладні витрати. Накладні витрати - грошові кошти, необхідні для створення загальних умов будівельного виробництва, його організації та обслуговування. Прибуток забудовника є підприємницький дохід, що відображає винагороду інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту.

Виділяють наступні методи визначення відновної вартості:

  1. Метод порівняльної одиниці.

Даний метод передбачає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці (1 кв. М, 1 куб. М) аналогічного будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога повинна бути скоригована на наявні відмінності в порівнюваних об'єктах. Для розрахунку повної вартості оцінюваного об'єкта скоригована вартість одиниці порівняння множиться на кількість одиниць порівняння (площа, обсяг). Для визначення величин витрат звичайно застосовуються різні довідкові та нормативні матеріали (ППСС, УПВС і т.д.).

  1. Метод розбивки по компонентах.

Відмінність даного методу від попереднього полягає в тому, що вартість всієї будівлі розраховується як сума вартостей його окремих будівельних компонентів фундаментів, стін, перекриттів і т.п. Вартість кожного компонента виходячи із суми прямих і непрямих витрат, необхідних для пристрою одиниці об'єму. Вартість всієї будівлі розраховують за формулою:

, де

З 33 - вартість будівництва будівлі в цілому,

V j - обсяг j-го компонента,

З j - вартість одиниці об'єму,

n - кількість виділених компонентів будівлі,

K n - коефіцієнт, що враховує наявні відмінності між оцінюваним об'єктом і вибраним типовим спорудою (для оцінюваного ідентичного об'єкта K n -1).

Можуть застосовуватися кілька варіантів використання методу розбивки по компонентах:

      • метод субпідряду,

      • метод розбивки за профілем,

      • метод виділення витрат.

3. Метод кількісного обстеження.

Цей метод заснований на детальному кількісному і вартісному розрахунку витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі в цілому. Крім розрахунку прямих витрат, необхідний облік накладних витрат та інших витрат. Іншими словами, складається повна кошторис відтворення оцінюваного об'єкта.

ОТВЕТ№3:

Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни отримують в своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, в тому числі іноземних.

На першому етапі приватизації, при створенні спільних підприємств такі оцінки або взагалі не робили, або робилися просто на око. Сам інвестор визначав ціну. Коли ж це стосувалося серйозних об'єктів, то залучалися західні оціночні фірми, які в більшості випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активів.

Оцінка необхідна і при вторинної емісії акцій приватизованих підприємств, що прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок при встановленні котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості та у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.

Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості і її комерційного використання повинен спиратися на строгий економічний розрахунок, точну і професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка-це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням строго визначених підходів, принципів і методів, а також процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів про вартість об'єкта нерухомості.

Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, яка складеться при продажу об'єкта власності на конкурентному і відкритому ринку при наявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої ​​угоди.

Такими умовами є:

1. Покупець і продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Ні для однієї зі сторін угода не є вимушеною.

2. Обидві сторони мають усю повноту інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.

3. Об'єкт виставлений на відкритому ринку достатній час, і для здійснення угоди вибраний оптимальний момент.

4. Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, які можна порівняти з оплатою готівкою.

5. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодній зі сторін, пов'язаних з операцією.

6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнаної на ринку корисністю.

7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.

8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися з рук в руки.

Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.

Основний метод оцінки - це метод порівняльних продажів. Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати вартість оцінюваного об'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі і нерухомості.

Метод оцінки за витратами до землі практично не застосуємо. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і невитратний, а витратний метод застосовується для оцінки штучних об'єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, в містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок вартості землі. Наступним методом оцінки, який можна застосувати саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід.

Останнім часом попит на послуги оцінювачів та їх професійну підготовку в Росії став інтенсивно рости. Це обумовлено і недавніми подіями в фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком в заставу при видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки в цілому.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.

Оцінка необхідна також в рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості і забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

Вартість послуг з професійної оцінки сильно розрізняється залежно від типів оцінюваних об'єктів, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або в годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.

Список використаної літератури:

  1. «Економіка нерухомості» Навчальний посібник

І.Т. Балабанова С-Пб. 2000

  1. «Управління портфелем нерухомості» Навчальний посібник

С.Г. Бєляєва Москва 1996

3. «Методи оцінки нерухомості» Навчальний посібник

Є.І. Тарасевич С-Пб. 1995