Дата конвертації13.07.2017
Розмір207.19 Kb.
Типдипломна робота

Скачати 207.19 Kb.

Оцінка бази відпочинку з метою продажу

8

Недержавні освітні установи

ІНСТИТУТ ПРОФЕСІЙНОЇ ОЦІНКИ

Кафедра «Оціночна діяльність і антикризове управління

Робота допущена до захисту:

_________________________

зав. кафедрою

к.е.н, проф. Тазіхіна Т.В.

Випускної кваліфікаційної (ДИПЛОМНА) РОБОТА

на тему: ОЦІНКА БАЗИ ВІДПОЧИНКУ З МЕТОЮ ПРОДАЖУ

слухач групи

професійної

перепідготовки №

Макаров В.А.

Науковий керівник:

к.е.н., доц. Єпіфанова Н.Ш.

АСТРАХАНЬ

2008

зміст

  • ВСТУП
  • ГЛАВА 1. ПОНЯТТЯ, ЦІЛІ І ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ МАЙНА
  • 1.1. Аналіз нормативно-правової бази
  • 1.2. Основні підходи і принципи оцінки нерухомості
  • 1.3. Основні етапи процесу оцінки нерухомості
  • ГЛАВА 2. ПРАКТИЧНИЙ РОЗРАХУНОК БАЗИ ВІДПОЧИНКУ
  • 2.1. Характеристика об'єкта оцінки
  • 2.2. Оцінка бази відпочинку витратним підходом
  • 2.3 Оцінка бази відпочинку порівняльним підходом
  • 2.4. Оцінка бази відпочинку дохідним підходом
  • 2.5. Узгодження результатів про ринкову вартість нерухомості
  • ВИСНОВОК
  • БІБЛІОГРАФІЯ

ВСТУП

Становленню системи оцінки насамперед сприяло розвиток землевпорядкування та картографії. Важливу роль зіграло видання на замовлення Петра I першого комплекту карт, а потім - першого атласу Російської імперії. Новий імпульс еволюції інституту оцінки власності дало поява банківської системи. Зокрема, великий вплив на зміцнення цього інституту надало установа Дворянського банку, а потім Селянського банку, які кредитували під заставу землі.

У XVIII столітті в Росії почали з'являтися оціночні служби, а також навчальні заклади для підготовки кадрів. Виникнення школи оцінки було обумовлено необхідністю створення фіскального кадастру - опису та оцінки нерухомого майна для цілей оподаткування. З'явилася землемірний школа, яка пізніше була перетворена в Костянтинівський межовий інститут. Фахівці цієї школи проводили роботи по генеральному і спеціальному межування земель, результати яких заносилися в поземельні книги.

Другим і, мабуть, головним напрямком розвитку інституту професійної оцінки в Росії пояснювався насамперед діяльністю держави по створенню фіскальної системи в області земельно-майнового оподаткування. Цю функцію втілювали в життя податкові інспектори, при цьому обов'язки збирача податків і оцінювача, як правило, поєднувалися.

Після скасування в 1861 році кріпосного права всі види і напрямки оцінки, а також її нормативно-правова база значно вдосконалилися. У цей період створюються інструкції з оцінки та оподаткування нерухомості, що зберегли значення і в наші дні. Видання, що вийшло в 1870 році «Міське положення» надавало повноваження з проведення оцінки міським органам самоврядування. Облік нерухомого майна здійснювали міські і земські управи. Для визначення цінності землі застосовували встановлену ціну викупу її селянами, а оцінка міської нерухомості проводилася на підставі показань власників. Зі збільшенням обсягу роботи в деяких змістових стали створювати спеціальні статистичні бюро, які здійснювали, в тому числі, і оцінку.

У 1893 році вийшов перший в Росії закон про оцінку (переоцінку) усіх видів нерухомого майна, а також «Правила оцінки нерухомого майна для оподаткування земськими зборами». Ці документи покладали завдання оцінки на регіональні та місцеві органи влади. Вони і сьогодні багато в чому можуть служити зразком для проведення оцінки різних видів власності.

У роки революції та Громадянської війни оціночні роботи були згорнуті, оскільки комуністична епоха заперечувала поняття приватної власності і проповідувала власність колективну. Професія оцінювача протягом 70 років фактично була відсутня.

Однак за останні десятиліття картина російської дійсності змінилася до невпізнання. З початком процесу переходу економіки країни на ринкові принципи з'явилася реальна потреба в рішенні проблем оцінки вартості нерухомості. З'явився середній клас, Росстат фіксує постійне збільшення доходів населення. Зростання загального добробуту і бурхливий розвиток банківської системи сприяють тому, що все більша кількість громадян отримують можливість купувати квартири, будинки, земельні ділянки, автомобілі, яхти, цінні папери і т. Д.

У новітній історії Росії повернення інституту оцінки відбулося в середині 90-х років XX століття. Офіційно Міністерство праці та соціального забезпечення зареєструвало професію оцінювача (експерт з оцінки) в 1996 році. У 1998 році був прийнятий Федеральний закон РФ «Про оціночної діяльності», який визначив правові засади регулювання оціночної діяльності щодо об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень, фізичним і юридичним особам, для цілей здійснення операцій з об'єктами оцінки.

Сьогодні з людьми цієї професії людина стикається найчастіше в разі придбання нерухомості. Оцінка її професіоналами, що володіють наданими їм законом правом обчислювати вартість квартири або будинку, - одна з найважливіших частин угоди купівлі-продажу нерухомості. Але мало хто знає, що сама професія зародилася в Росії дуже давно - кілька століть назад

Сьогодні оцінка розвивається вже не тільки як прикладна галузь ринкової економіки, а й як науково-методичний напрямки економічної науки. Необхідність в ній виникає при будь-яких угодах, які зачіпають право власності на майно, будь то купівля-продаж, здача в оренду або розділ майна, судові та майнові суперечки, страхування майна, оптимізація його оподаткування, складання шлюбних контрактів або вступ в спадок. Навіть залучення банківського кредиту, наприклад іпотечного, не обходиться без проведення оцінки власності.

Так що професія оцінювача стає все більш затребуваною, тому що питання «Скільки це коштує?» Рано чи пізно задає практично кожен власник того чи іншого майна: дачі, квартири, земельної ділянки, автомобіля або пакета акцій Газпрому.

ГЛАВА 1. ПОНЯТТЯ, ЦІЛІ І ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ МАЙНА

1.1 Аналіз нормативно-правової бази

закони

03.03.2008 Федеральний закон від 24.07.2007 № 221-ФЗ Про державний кадастр нерухомості

02.10.2007 Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації»

31.07.2007 Федеральний закон російської федерації від 24 липня 2007 р N 220-ФЗ "Про внесення змін у федеральний закон" Про акціонерні товариства "і окремі законодавчі акти російської федерації"

17.07.2007 Федеральний закон про внесення змін до окремих законодавчих актів російської федерації з питань оціночної діяльності. Від 13 липня 2007 року 129-ФЗ

04.12.2006 Федеральний Закон про внесення змін до статті 18 Федерального Закону "Про ліцензування окремих видів діяльності"

29.07.2006 Федеральний закон Російської Федерації від 27 липня 2006 р N 157-ФЗ Про внесення змін до Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"

27.07.2006 Федеральний закон про внесення змін у федеральний закон "Про акціонерні товариства" та деяких інших законодавчих актів російської федерації. Від 05 січня 2006року № 7-ФЗ (в ред. Федерального закону від 27.07.2006 N 157-ФЗ)

27.07.2006 Федеральний Закон про внесення змін до Федерального Закону "Про акціонерні товариства"

20.07.2006 Федеральний закон від 31 грудня 2005 р N 201-ФЗ "Про внесення змін до глави 25.3 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації і Федеральний закон" Про визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів (положень законодавчих актів)

08.04.2004 Питання Федерального агентства з управління федеральним майном

25.10.2001 Земельний Кодекс Російської Федерації

24.11.1999 Федеральний Закон "Про Державний земельний кадастр"

29.07.1998 Федеральний Закон "Про оціночної діяльності"

26.12.1995 Федеральний Закон "Про акціонерні товариства"

29.05.1992 Закон про заставу

підзаконні акти

09.04.2008 Постанова уряду Російської Федерації від 3 квітня 2008 р N 234

28.02.2008 Постанова Уряду Москви від 31.11.2004 № 838-ПП з наступними змінами та доповненнями

22.02.2008 Положення про склад розділів Проектної документації та вимоги до їх змісту

16.02.2008 Постанова Кабінету Міністрів України від 16.02.2008 №80. Про затвердження Положення про ліцензування аудиторської діяльності

08.11.2007 Постанова Кабінету Міністрів України від 08.11.2007 №765. Про визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень уряду Російської Федерації з питань оціночної діяльності

03.07.2007 Постанова Кабінету Міністрів України від 03.07.2007 №423

20.12.2006 Постанова Кабінету Міністрів України від 20.12.2006 №782. Питання організації реалізації федерального майна

20.07.2006 Про ліцензування оціночної діяльності

19.07.2006 Постанова від 14 лютого 2006р. №87

27.11.2004 Постанова Кабінету Міністрів України від 27.11.2004 №691. Положення про Федеральному агентстві з управління федеральним майном

27.08.2004 Постанова Уряду від 27 серпня 2004р. №443. Положення про Міністерство економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації

14.10.2003 Постанова Уряду Москви від 14.10.2003 №861 з наступними змінами та доповненнями. Про затвердження методики розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, що знаходяться у власності міста Москви

11.11.2002 Постанова Уряду Російської Федерації "Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок"

19.04.2002 Постанова Уряду Російської Федерації "Про реалізацію арештованого майна"

28.08.2001 Постанова Уряду Москви від 28.08.2001 № 778-ПП. Про затвердження положення про встановлення в особливому порядку орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що знаходяться у власності Москви

06.07.2001 Постанова Уряду Російської Федерації "Про затвердження стандартів оцінки"

08.04.2000 Постанова Кабінету Міністрів України від 08.04.2000 №316. Про затвердження правил проведення державної кадастрової оцінки земель

25.08.1999 Постанова Уряду Російської Федерації "Про Державну кадастрової оцінки земель"

20.08.1999 Постанова Уряду Російської Федерації "Про уповноваженому органі з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації"

Акти міністерств і відомств

04.04.2008 Акти на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 10.08.2007 р №505 "Про порядок прийняття федеральними органами виконавчої володарюй рішень про надання згоди на укладення угод по залученню інвестицій

04.03.2008 Наказ ФСФР Росії від 08.02.2007 №07-13. Про затвердження положення про склад та структуру активів акціонерних інвестиційних фондів і активів пайових інвестиційних фондів

09.10.2007 Наказ Росмайна від 09.10.2007 №184

09.10.2007 Наказ Росмайна від 09.10.2007 №185

09.10.2007 Наказ Росмайна від 09.10.2007 №186

09.10.2007 Наказ Росмайна від 09.10.2007 №187

02.10.2007 Кваліфікаційний довідник посад керівників, фахівців та інших службовців

20.07.2007 ФСТ №3: Вимоги до звіту про оцінку

20.07.2007 ФСТ №1: Загальні поняття оцінки, підходи і вимоги до проведення оцінки

20.07.2007 ФСТ №2: Мета оцінки і види вартості

27.06.2007 Спільне розпорядження Росимущества і РФФД від 27.06.2007 №2378-р 120

02.03.2007 Наказ Мінекономрозвитку від «02» березня 2007 р № 69 «Про затвердження положення про порядок ведення реєстру членів саморегулівної організації оцінювачів, складі відомостей, що включаються до реєстру членів саморегулівної організації оцінювачів, порядку надано

29.09.2006 Наказ Мінекономрозвитку Росії від 29 вересня 2006р. № 303 «Про затвердження Положення про порядок проведення експертизи звіту про оцінку цінних паперів, вимог та порядку вибору саморегулівної організації оцінювачів, що здійснює проведення експертизи»

23.06.2005 Наказ Мінекономрозвитку Росії від 23 червня 2005 р. № 138 «Про затвердження методичних рекомендацій щодо державної кадастрової оцінки земель особливо охоронюваних територій і об'єктів»

14.05.2005 Наказ Мінекономрозвитку Росії від 14 травня 2005 р. № 99 «Про затвердження методичних рекомендацій щодо державної кадастрової оцінки земель водного фонду»

1.2 Основні підходи і принципи оцінки нерухомості

Теоретичною основою процесу оцінки є система оціночних принципів. У світовій практиці прийнято виділяти чотири групи оціночних принципів (рис. 1.1):

1-я група: принципи, засновані на уявленнях потенційного власника;

2-я група: принципи, що випливають з процесу експлуатації нерухомості;

3-тя група: принципи, зумовлені дією ринкового середовища;

4-я група: принцип найбільш ефективного використання.

Мал. 1.1. Принципи оцінки нерухомості

Перша група принципів оцінки. Вихідний принцип оцінки вартості нерухомості - принцип корисності, який означає, що чим більше об'єкт нерухомості здатний задовольнити потребу власника, тим вище його корисність і вартість.

В економічній оцінці корисність визначається величиною і термінами отримання доходів або інших вигод від використання об'єктів нерухомості (наприклад, експлуатація земельної ділянки в особливому режимі - заповідники, лікувально-оздоровчі зони - або зв'язок об'єкта з історичними цінностями), а також від престижності.

Три підходу до оцінки нерухомості розкривають різні аспекти корисності.

З точки зору порівняльного підходу раціональний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості вище ціни порівнянного об'єкта, що володіє такою ж корисністю.

З позицій витратного підходу за об'єкт нерухомості недоцільно платити більше, ніж коштуватиме будівництво нового об'єкта аналогічної корисності в прийнятні терміни.

З точки зору дохідного підходу вартість об'єкта нерухомості визначається можливостями інвестування в інші об'єкти аналогічної корисності, тобто в об'єкти, що приносять приблизно однаковий потік доходів.

Для деяких видів нерухомості найбільша корисність досягається, якщо об'єкти оцінюються як окремі елементи, інші можуть виявитися більш корисними в якості складової частини майнового комплексу (наприклад, багатофункціональні центри).

Принцип заміщення означає, що при наявності певної кількості однорідних (по корисності або прибутковості) об'єктів нерухомості найвищим попитом будуть користуватися об'єкти з найменшою ціною. Даний принцип виходить з можливості альтернативного вибору для покупця, тобто вартість об'єкта нерухомості залежить від того, чи є на ринку аналогічні або заміщають об'єкти.

Принцип заміщення пов'язаний з встановленням верхньої межі вартості об'єктів нерухомості, яка обумовлена ​​витратами на будівництво замінює власності в прийнятні терміни. Розсудливий покупець не платитиме за об'єкт нерухомості більше вартості незабудованої земельної ділянки і витрат на будівництво аналогічного будови.

Принцип заміщення найбільш повно реалізується при новому будівництві, в районах масової житлової або дачної забудови, коли переважають однотипні земельні ділянки та високий рівень стандартизації архітектурних та містобудівних проектів будівель.

Принцип очікування визначається тим, який дохід (з урахуванням величини і термінів отримання) або яка користь і зручності від використання об'єкта нерухомості, включаючи виручку від подальшого перепродажу, очікує отримати потенційний власник. Даний принцип лежить в основі оцінки нерухомості дохідним підходом і характеризує точку зору потенційного користувача на майбутні доходи і їх поточну вартість. Наприклад, вартість земельної ділянки в населеному пункті, відведеного під житлову забудову, буде відображати капіталізовану величину орендної плати (реальної або потенційно можливої), яку очікує отримати власник від експлуатації житлового будинку.

Оскільки використання об'єктів нерухомості носить тривалий характер, то оцінка їх ринкової вартості в конкретному районі повинна враховувати перспективні тенденції розвитку даної території. В цьому відношенні принцип очікування змушує оцінювача більш ретельно аналізувати і зіставляти вплив принципів, що відображають поточну ринкову ситуацію, а саме - попиту і пропозиції і конкуренції.

Друга група принципів оцінювання зумовлена ​​процесом експлуатації нерухомості і включає принципи вкладу, залишкової продуктивності, збалансованості, поділу.

Принцип вкладу - для оцінки вартості об'єкта нерухомості необхідно визначити внесок кожного фактора і його найважливіших елементів в формування корисності і вартості об'єкта.

Прибутковість об'єкта нерухомості визначається комбінацією чотирьох груп факторів: землі з будовами (якщо ділянка без забудов, то тільки землі), обладнання та технічних засобів (для забудованої ділянки - також будівель і споруд), робочої сили і менеджменту. При цьому вартість кожної групи факторів залежить від того, наскільки збільшується вартість всього об'єкту нерухомості від їх використання з урахуванням наявних кількісних і якісних характеристик.

Іншими словами, внесок - це додавання до вартості нерухомості, яке є результатом наявності конкретного фактора або його елементів.

Якщо розглядати дію даного принципу в динаміці, по відношенню до расширяющемуся об'єкту, то величина кожного наступного внеску може і не відповідати конкретним витратам на створення даного компонента, оскільки загальна вартість нерухомості не завжди виступає простою сумою вартостей окремих складових елементів. Наприклад, витрати на влаштування підземної автостоянки в сумі 150000 дол. Можуть збільшити вартість багатоповерхового житлового будинку на 300000 дол.

В даному випадку проявляється дія закону граничної продуктивності, згідно з яким внесок елементів нерухомості ефективний до тих пір, поки збільшення вартості об'єкта перевищує вартість граничних витрат. Вивчення типових розмірів вкладу дозволяє власнику (забудовнику) прийняти рішення про те, чи потрібно додавати в об'єкт нерухомості той чи інший його компонент чи ні. Критерієм доцільності виступає співвідношення величини вкладу елемента будь-якого фактора у вартість об'єкта і суми витрат, необхідних для додавання цього елемента.

Принцип вкладу часто використовується для визначення зайвих або відсутніх поліпшень при аналізі найбільш ефективного використання. Основною проблемою, пов'язаною з оцінкою величини вкладу, є те, що на практиці багато елементів, що впливають на вартість, вкрай рідко можуть бути виділені в чистому вигляді зі складу нерухомості або додані до неї. Покупець оцінює об'єкт нерухомості як єдиний комплекс, а не як суму окремих компонентів, не проводить при цьому поелементних розрахунків.

Особливе місце серед зазначених чинників займає земельну ділянку з будівлями, так як його внесок обумовлений принципом залишкової продуктивності. Залишкова продуктивність визначається як залишок доходу, віднесений до об'єкта нерухомості, після того як оплачені витрати на працю, обладнання та технічні засоби, менеджмент.

Оскільки земля з будівлями нерухома, то необхідні для ефективного функціонування об'єкта обладнання і технічні засоби, праця і менеджмент повинні бути залучені до неї. Це означає, що власник землі спочатку повинен оплатити витрати із залучення цих трьох чинників (якщо ділянка землі не забудована, то враховуються також витрати на будівництво будівель або споруд), після чого залишився дохід може бути віднесений до землі. Отже, земля має залишкову вартість і приносить дохід тільки тоді, коли є залишок після задоволення вимог до доходів всіх залучених компонентів (рис. 1.2).

компоненти

форми компенсації

праця

Зарплата, комісійні винагороди

Устаткування і технічні засоби

Відсоток на вкладений капітал плюс амортизація

менеджмент

Прибуток, винагорода керуючим

Земля з будовами

Орендна плата, що складається з ренти, доходу на вкладений капітал і амортизації будівель

Мал.1.2. Компоненти нерухомості і форми їх компенсації

Залишкова продуктивність об'єкта нерухомості, що має краще місце розташування, істотно збільшується, якщо воно дозволяє отримувати додаткові доходи за рахунок максимізації виручки від продажів, мінімізації витрат, особливо транспортних, або за рахунок задоволення особливих потреб споживачів.

Наприклад, максимізація грошової виручки досягається тоді, коли власник бензоколонки набуває ділянка, яка перебуває на жвавому транспортному вузлі, візуально відкритий і легко доступний великому числу автомобілістів.

Мінімізація витрат - потенційний власник складського приміщення заплатить більше за ділянку, розташовану поруч із залізничною станцією або автомагістраллю, ніж знаходиться в районі з поганою транспортною доступністю.

Задоволення особливих запитів споживачів - орендар житла погодиться на більш високу орендну плату за житловий будинок, з якого відкривається гарний краєвид або який знаходиться в екологічно чистому районі великого міста.

Зміна того чи іншого компонента, необхідного для нормального функціонування об'єкта нерухомості, може збільшувати або зменшувати вартість об'єкта. Ця закономірність проявляється через принцип збалансованості.

Принцип збалансованості - для кожного типу землекористування необхідні певні компоненти об'єкта, оптимальне поєднання яких забезпечує максимальну вартість нерухомості.

Іншими словами, будь-якого типу нерухомості відповідає оптимальне поєднання взаємодіючих елементів в структурі об'єкта нерухомості, класів нерухомості в масштабах району або міста (поселення), при якому досягається стан рівноваги, що забезпечує максимальну вартість всього об'єкту.

Збалансованість порушується, якщо будівлі на земельній ділянці характеризуються недостатніми вдосконаленнями або, навпаки, мають зайві поліпшення по відношенню до даній земельній ділянці, наприклад, його розміру.

Дисбаланс також може виникнути, коли споруди на землі неадекватні або надлишкові в порівнянні з зовнішнім оточенням, тобто порушується принцип відповідності. У будь-якому з цих випадків об'єкт нерухомості втрачає вартість через недостатньо ефективного використання, а ризик по ймовірним операціях з такою нерухомістю збільшується.

Необхідно підкреслити, що принцип збалансованості сприяє досягненню оптимального розміру об'єкта нерухомості при існуючому варіанті його використання з урахуванням сформованих ринкових стандартів, типу землекористування і умов зовнішнього оточення.

Принцип збалансованості діє не тільки в масштабі окремого об'єкта, але і кварталу, району, міста в цілому. В цьому випадку існуюча кількість об'єктів нерухомості різного призначення повинно відповідати ринковому попиту, тобто числу варіантів їх використання.

Для об'єктів нерухомості збалансованість характеризується економічними показниками ємності і ефективності.

Ємність показує, скільки об'єктів нерухомості може бути докладено до певного земельній ділянці, при цьому місцеві органи атасті можуть: регулювати параметри нерухомості (висоту, щільність забудови, ефективність використання земельної ділянки); встановлювати вимоги щодо збереження ландшафту, історичної забудови, охорони пам'яток історії та культури, з природоохоронних заходів.

Ефективність визначається тим, який рівень прибутку може забезпечити поєднання земельної ділянки з розташованими на ньому будівлями при реалізації різних проектів забудови.

При розгляді можливих варіантів підвищення ефективності використання об'єкта нерухомості необхідно враховувати принцип поділу елементів нерухомості і майнових прав на них.

Принцип поділу означає, що фізичні елементи нерухомості і майнові права на них можна розділяти і з'єднувати таким чином, щоб досягти максимальної вартості об'єкта.

Характерна риса нерухомості полягає в тому, що вона не може бути переміщена з одного місця в інше, тобто має фіксоване місце розташування. Тому перехід об'єкта нерухомості від продавця до покупця відбувається шляхом передачі прав на неї. Чим досконаліші нормативні документи, що регулюють різноманітні права на нерухоме майно та їх відчуження, тим ширше і динамічніше ринок нерухомості, тим нижче ступінь ризику і раціональніше витрати, пов'язані з придбанням нерухомості. При поділі фізичних елементів нерухомості і майнових прав на них можливі наступні варіанти:

* Просторове розділення: поділ прав на повітряний простір, на ґрунтовий шар землі, на підземний простір з надрами, на водні ресурси прибережних смуг, розбиття земельного масиву на окремі ділянки, поділ будівлі на підвальне приміщення, поверхи і т.д .;

* Поділ за видами майнових прав: оренда, обмежене використання, іпотека, внесення до статутних фондів підприємств, емісійне забезпечення для випуску акцій;

* Поділ за часом володіння або користування: короткострокова і довгострокова оренда, безстрокове користування, довічне володіння, право господарського відання, оперативного управління.

Третя група принципів оцінки, обумовлених дією ринкового середовища, включає попит і пропозицію, конкуренцію, відповідність і зміна зовнішнього середовища.

Принцип попиту і пропозиції означає, що ціна нерухомості змінюється в результаті взаємодії попиту і пропозиції. Він висловлює взаємозалежність між зростаючою потребою в об'єктах нерухомості в умовах соціально-економічного розвитку суспільства і обмеженістю пропозиції, обумовленої природного обмеженістю земельних ділянок, а також економічними витратами на будівництво (реконструкцію) поліпшень.

Попит - це представлена ​​на ринку платоспроможна потреба в об'єктах нерухомості.

При вивченні попиту ринкова інформація про операції з нерухомістю класифікується за однорідними групами, при цьому об'єкти, що входять в певну групу, повинні конкурувати між собою на одному сегменті ринку.

Складність аналізу попиту залежить від призначення об'єкта нерухомості і зростає в міру переходу від незабудованих земельних ділянок до майнових комплексів.

Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яке може бути виставлено на продаж при сформованому рівні цін. Необхідно відзначити, що пропозиція землі в цілому виступає як фіксована величина, обмежена самою природою, оскільки земля є вільно невідтворюваних товаром. У той же час відзначається стійка структурна тенденція перерозподілу землі за цільовим призначенням: збільшуються землі поселень, промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення; скорочуються землі лісового фонду і запасу.

Принцип попиту і пропозиції, як основа механізму ринкового саморегулювання, пояснює великі відмінності в цінах на об'єкти нерухомості в залежності від їх цільового призначення і місця розташування.

Принцип конкуренції означає, що ціни на об'єкти нерухомості встановлюються за допомогою постійного суперництва суб'єктів ринку, які прагнуть до отримання максимального прибутку. Висока норма прибутку стимулює залучення капіталів на ринок нерухомості і посилює конкуренцію.

Позитивна роль конкуренції полягає в тому, що тільки на конкурентному ринку можна визначити ринкову вартість, коли вона вирівнює дохідність інвестицій в різних сегментах ринку нерухомості. При наявності монополізму надприбуток породжує руйнівний характер конкуренції, підриває дію ринкових механізмів і в кінцевому рахунку призводить до спотворення ринкової вартості нерухомості. Особливо небезпечний цей процес на стадії зародження і становлення ринку нерухомості (перш за все землі), характерною для нашої країни.

Особливостями конкурентної ситуації на російському ринку нерухомості є обмежена кількість продавців і покупців, значний контроль за деякими сегментами ринку з боку окремих учасників, наявність перешкод для входження на ринок, низький рівень нецінової конкуренції.

При аналізі ситуації, що конкурентної ситуації необхідно мати на увазі, що конкуренція лежить в основі динаміки кривих попиту і пропозиції і виступає вихідною передумовою для максимізації прибутку. При цьому слід зазначити, що прибуток, що припадає на земельні ділянки з поліпшеннями, відрізняється від виробничої прибутку. Середній прибуток в сфері виробництва товарів і послуг являє собою винагороду за вкладення капіталу, управління виробництвом, ініціативу і ризик. Вона проявляється як різниця між валовою виручкою і витратами виробництва, і будь-який власник прагне визначити обсяг виробництва, який максимізує прибуток в даних конкурентних умовах.

Дохід від інвестування в нерухомість також виступає формою винагороди за капіталовкладення в землю і розташовані на ній об'єкти. У той же час це не норма доходу на капітал, а очікуваний чистий операційний дохід, що залишається після оплати операційних витрат і витрат на заміщення, який формується за залишковим принципом.

Урахування принципу конкуренції проявляється в тому, що якщо на ринку нерухомості очікується загострення суперництва, то оцінювач або зменшує величину прогнозованих доходів, або підвищує ступінь ризику.

Крім того, об'єкти нерухомості, які мають економічні переваги сьогодні, не обов'язково збережуть їх в майбутньому. Тому якщо власник отримує дохід, що перевищує середньоринкову величину, то ймовірність його подальшого надходження має бути ретельно обґрунтоване наприклад, укладення договорів довгострокової оренди.

Принцип відповідності полягає в тому, що максимальна вартість об'єкта нерухомості виникає тоді, коли є розумний рівень архітектурної однорідності та сумісний характер землекористування. Відповідність характеристик об'єкта нерухомості потребам і очікуванням місцевого ринку забезпечує високий ринковий попит на нього, а отже, і високу вартість.

Перш за все принцип відповідності проявляється через прогресію і регресію.

Ефект прогресії полягає в позитивному впливі зовнішнього оточення або сусідніх об'єктів на вартість нерухомості. Наприклад, в результаті функціонування в даному районі об'єктів, що забезпечують високий рівень інфраструктури, вартість нерухомості підвищується.

Регресія має місце, по-перше, коли об'єкт нерухомості характеризується зайвими поліпшеннями, які не затребувані ринком, або коли зовнішнє оточення чинить негативний вплив на процес експлуатації об'єкта. Наприклад, при виборі місця розташування земельної ділянки необхідно брати до уваги зовнішні об'єкти, існування яких може негативно відбитися на обраному варіанті забудови. Регресія виникне при сусідстві об'єктів відпочинку з виробничими підприємствами, які забруднюють навколишнє середовище, є джерелами шуму, неприємних запахів і т.п. По-друге, даний принцип вимагає певної відповідності призначення об'єкта нерухомості його розташування з точки зору придбання матеріально-технічних засобів або продажу товарів і послуг. Так, при будівництві торгових підприємств перевага віддається ділянкам, розташованим на основних магістралях, майданах, поряд із залізничними станціями, аеропортами, зупинками пасажирського транспорту. Для таких об'єктів, як кафе, ресторани, мотелі, бензоколонки, магазини запчастин, паливно-мастильних матеріалів, величезне значення має візуальна відкритість з боку дорожнього руху.

Критерії відповідності, як і стандарти в цілому, удосконалюються в міру зростання міст і наростання різноманіття форм землекористування.Принцип відповідності має першорядне значення при визначенні величини зносу об'єкта нерухомості. Об'єкт нерухомості, який не відповідає усталеним соціальним, економічним і архітектурним стандартам, втрачає у вартості через функціонального або зовнішнього зносу.

Принцип зміни зовнішнього середовища передбачає при оцінці об'єктів нерухомості облік можливих змін економічних, соціальних і юридичних умов, при яких вони використовуються, а також облік зовнішнього оточення і перспектив розвитку району.

Принцип зміни зовнішнього середовища обов'язково враховується при написанні звіту про оцінку за допомогою зазначення дати, на яку визначена вартість об'єкта нерухомості.

Принципом, узагальнюючим вплив зазначених раніше трьох груп принципів оцінки, є найбільш ефективне використання (НЕІ).

Четверта група принципів оцінки (НЕІ) означає, що з можливих варіантів використання об'єкта нерухомості вибирається той, при якому найбільш повно реалізуються функціональні можливості земельної ділянки з поліпшеннями. Саме цей варіант застосовується для оцінки вартості нерухомості.

Оцінювач робить поправку на втрати при зборі платежів, аналізуючи ретроспективну інформацію по конкретному об'єкту з подальшим прогнозуванням даної динаміки і таким чином може визначити варіант, що приносить максимально можливий дохід від земельної ділянки незалежно від того, забудований ділянку чи ні і які будови знаходяться на ньому на дату оцінки.

НЕІ визначається як використання нерухомості, яке:

а) є законодавчо дозволеним, тобто відповідає юридичним нормам, включаючи розпорядження про зонування і норми охорони навколишнього середовища, містобудівні обмеження, вимоги з охорони пам'яток історії архітектури, благоустрою прилеглої території та т.п .;

б) фізично здійсненне, тобто розмір і форма земельної ділянки, його транспортна доступність, наявні будови дозволяють реалізувати обраний варіант використання;

в) фінансово обгрунтовано з точки зору окупності інвестованого капіталу, тобто використання забезпечує дохід, що перевищує капітальні витрати, експлуатаційні витрати і фінансові зобов'язання;

г) забезпечує найвищу вартість або дохідність нерухомості.

НЕІ розглядається в два етапи: по-перше, земельної ділянки як вільного, по-друге, ділянки землі з існуючими поліпшеннями. Якщо ділянка вільна від будівель, то визначається, який об'єкт найбільш ефективно побудувати з урахуванням правових, містобудівних, екологічних та інших обмежень, а також з урахуванням перспектив розвитку району.

Якщо на земельній ділянці вже є забудова, то варіантами найбільш ефективного використання можуть бути ремонт, модернізація або реконструкція. Сформоване використання триватиме до тих пір, поки вартість землі при її оптимальному застосуванні не перевищить загальну вартість землі і будівель при поточному використанні за вирахуванням витрат по знесенню наявних споруд. В останньому випадку варіантом НЕІ стане знесення наявних будівель.

Таким чином, об'єкти нерухомості в разі зниження ефективності їх використання можуть змінювати своє призначення. Це відбувається як в результаті зносу будівель та інших поліпшень, так і під впливом тенденцій на ринку нерухомості.

НЕІ може розвиватися з плином часу під впливом ринкових стандартів та зовнішніх змін. Якщо недавно близько земельної ділянки пролягла автострада, то його найкращим використанням може стати будівництво заправної станції, пункти швидкого харчування або автосервісу.

На практиці принцип НЕІ є вихідною передумовою, на якій грунтується вибір конкретного виду оцінюваної вартості нерухомості і будується висновок про її величині. Наприклад, при визначенні найбільш імовірною ціни продажу (ринкової вартості) об'єкта нерухомості принцип НЕІ трактується як найбільш ймовірне використання існуючого об'єкта нерухомості, тоді як при визначенні інвестиційної вартості акцент в інтерпретації робиться на найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості з можливими поліпшеннями.

Існуючі сьогодні в Росії адміністративні обмеження і зонування часто не відображають вимог ринку, що розвивається нерухомості, і тому фактичне використання земельної ділянки з поліпшеннями часто не відповідає найкращому варіанту.

Всі перераховані вище принципи оцінки нерухомості тісно взаємопов'язані і в залежності від виду та специфіки оцінюваного об'єкта, від використовуваного методу оцінки можуть відігравати основну або допоміжну роль.

Ці принципи є теоретичну основу оцінки вартості об'єктів нерухомості. На них базуються три фундаментальних підходу до оцінки нерухомості - прибутковий, порівняння продажів і витратний.

1.3 Основні етапи процесу оцінки нерухомості

Процес оцінки нерухомості включає наступні етапи:

1-й етап. Визначення завдання оцінки

мета оцінки

Віл обумовленої вартості

Встановлення оцінюваних майнових прав

Дата оцінки

2-й етап. Складання плану та договору на проведення оцінки

Графік робіт по оцінці

Джерела інформації

Вибір методів оцінки

Витрати на проведення оцінки

Грошова винагорода за проведення оцінки

Складання договору на оцінку

3-й етап. Збір і аналіз інформації

Огляд об'єкта та прилеглої території

Юридичне опис об'єкта нерухомості

Фізичні характеристики та місце розташування

економічна інформація

Перевірка достовірності зібраної інформації

Аналіз і обробка інформації

4-й етап. Аналіз найбільш ефективного використання

Аналіз земельної ділянки Аналіз земельної ділянки

як умовно вільного з поліпшеннями

Правова обгрунтованість обраного варіанту використання

фізична здійсненність

фінансова доцільність

Найвища вартість нерухомості

5-й етап. Розрахунок оціночної вартості об'єкта нерухомості на основі трьох подх про дов:

- оцінка вартості на основі дохідного підходу

- оцінка вартості на основі порівняльного підходу

- оцінка вартості на основі витратного підходу

6-й етап. Узгодження отриманих результатів і виведення разом в ой величини вартості об'єкта нерухомості

Перевірка отриманих даних про величину вартості

Допущення і обмежуючі умови, обумовлені повнотою і достовірністю використаної інформації

Виведення підсумкової величини вартості

7-й етап. Складання звіту про оцінку

Ринок нерухомості Росії за історичними мірками ще дуже молодий. Початок його розвитку можна датувати серединою 1990 року, коли разом з процесом приватизації в Москві з'явилися перші легальні операції з продажу квартир. В інших містах старт ринку житла стався разом із загальним початком лібералізації економіки (1992), в третіх - в 1993 році і пізніше. За минулі 10-15 років він виконав безпрецедентно великий шлях становлення і розвитку.

За своєю природою ринок нерухомості, на відміну від більшості інших ринків (товарних, сировинних, фондових і ін.), Не є конкурентною, що обумовлено специфічними особливостями нерухомості як товару, і, отже, власне ринку. Такими особливостями є:

1. Складність стандартизації об'єктів на ринку нерухомості - кожна будівля або земельну ділянку мають своє індивідуальне місце розташування і зовнішнє оточення.

2. Пропозиція на ринку землі є абсолютно еластичним, а пропозиція на будівель (споруд) обмежена обсягами нового будівництва.

3. Висока вартість нерухомості і її спеціалізований характер обмежують число учасників ринку.

4. Товаром на ринку нерухомості є права на об'єкти, внаслідок чого угоди з нерухомістю вимагають додаткового оформлення та державної реєстрації.

5. Інформація на ринку нерухомості не настільки відкрита, як на ринках споживчих товарів або цінних паперів. Угоди часто мають конфіденційний характер.

6. Операції з нерухомістю вимагають великих інвестицій, тому ступінь розвитку ринку залежить від доступності кредитів.

7. Ринок нерухомості відрізняє високий ступінь державного регулювання.

Ринок нерухомості є систему економічних відносин, що характеризується циклічністю розвитку, за допомогою якої здійснюється передача прав власності.

Динаміка зміни циклів розвитку ринку нерухомості приведена нижче:

Малюнок 1.3. Динаміка зміни циклів розвитку ринку нерухомості

Цикл спаду спостерігається тоді, коли ринок перенасичений. Кількість непроданих об'єктів збільшується, нове будівництво скорочується до мінімуму або припиняється зовсім, кредитори неохоче фінансують операції з нерухомим майном, ціни знижуються.

Цикл поглинання характеризується збільшенням попиту на нерухомість. Ринок починає поглинати непродані об'єкти, збільшується орендна плата, у кредиторів з'являється інтерес до нерухомості, ціни починають рости.

Цикл нового будівництва має місце при зростанні попиту і обмеженості пропозиції, тобто коли існуючих об'єктів не вистачає для задоволення потреб ринку.

Цикл насичення характеризується зниженням обсягів продажу. В результаті виникає надлишок готової будівельної продукції та потужностей, рівень зайнятості знижується, нове будівництво поступово згортається, ціни починають знижуватися.

Основні групи чинників, об'єктивно впливають на вартість об'єктів нерухомості, на структуру попиту і пропозиції, представлені далі на малюнку 1.4.

Мал. 1.4. Основні групи чинників, об'єктивно впливають на вартість об'єктів нерухомості, на структуру попиту і пропозиції

Ринок нерухомості може бути сегментований за місцем розташування, за типами прав на об'єкти, функціональним призначенням і іншими параметрами.

При класифікації об'єктів нерухомості за функціональним призначенням виділяють наступні сегменти ринку:

- земельні ділянки;

- житлова нерухомість;

- нежитлова нерухомість.

Нежитлова нерухомість включає в себе дохідну нерухомість, тобто об'єкти, які можуть приносити дохід у вигляді орендної плати (торгова, офісна, промислова і складська нерухомість, а також багатофункціональні об'єкти).

Визначення сегмента ринку виявляє коло об'єктів нерухомості, які мають спільних потенційних покупців і продавців, які, в свою чергу, за допомогою реалізації своїх інтересів визначають ціноутворюючі фактори для конкретного сегмента.

Аналіз астраханського ринку нерухомості

Протягом усього періоду існування сучасного світового ринку нерухомості і девелоперського бізнесу спостерігається стійкий зв'язок між політичною обстановкою і інвестиційною активністю на ринку. Відносна політична та економічна стабільність в країні, останнім часом, сприяють розвитку ділової активності і як наслідок розвитку ринку нерухомості.

У своєму русі від централізованої до вільної, ринкової економіки ринок нерухомості в Астраханській області виконав значний шлях. Він збігається із загальним рухом економічної реформи в країні. На даному етапі розвитку ринку відзначається перевищення пропозиції над попитом.

Розвиток ринку нерухомого майна особливо помітно в м Астрахані. Так, в центральній частині міста планується поетапна реконструкція старих кварталів, що передбачає збереження історичних будівель і так званої фонової забудови, що представляє архітектурну цінність. Комплексна реконструкція збережених будівель передбачає ремонт і реставрацію фасадів і повне внутрішнє оновлення будівель з можливою зміною їх призначення, переселенням мешканців в упорядковані квартири, заміну інженерних комунікацій, комплексний благоустрій прилеглих територій. Вже розроблено кілька інвестиційних проектів на будівлі центральної частини міста з організацією в них торгових комплексів, готелів, офісів. Нова забудова зі знесенням старих будівель в центральній частині міста планується тільки на вибіркових майданчиках і обмежується по поверховості з метою збереження сприйняття комплексу Астраханскогокремля та інших архітектурних домінант історичного центру. Для всіх без винятку будинків, що розміщуються в центральній частині міста, обов'язковою вимогою є індивідуальне проектування, з колегіальним розглядом проектів на засіданнях Містобудівної Ради при управлінні Главгорархітектури. У найближчі роки буде побудований конгрес-центр на базі розпочатого багато років тому будівлі річкового вокзалу на набережній р. Волги. У цьому сучасному багатофункціональному комплексі передбачені служби річкового вокзалу, готельні номери, фешенебельний ресторан, офісні приміщення, культурно-розважальний блок приміщень і багато іншого. Як невід'ємна частина цього комплексу, отримає нове життя парк 17-й пристані, і розташований поруч з ним Молодіжний проспект.

Побудований великий торговий комплекс по вул. Бакинській, в якому розміщені багатопрофільні торгові і офісні приміщення.

У масовому житловому будівництві збережеться сучасний напрям будувати житлові будинки з різними типами квартир, від звичайних до великогабаритних, з поліпшеним плануванням, розрахованих на будь-який смак і достаток. Вже нема вороття до типового тиражування багатоповерхівок, кожен житловий будинок не схожий на інший, і всі вони максимально враховують особливості астраханського клімату з його жарким літом і весняними вітрами. Містобудівники більше не планують «розповзання» нових мікрорайонів по околицях міста, як це було раніше. Проведена мерією і управлінням Главгорархітектури сучасна містобудівна політика ставить у рівні умови інвесторів, що займаються житловим будівництвом, оскільки будівельні майданчики в місті виділяються після попереднього укладення договорів про обов'язкові нормативних відрахуваннях житлової площі від всіх знову споруджуваних житлових будинків, розмір яких залежить від умов будівельних майданчиків. У найближчі роки продовжиться забудова районів Бабаєвського, Еллінга, мікрорайонів «Нікітінський бугор» № 1 і № 2, «Приволзький затон», по ул.С.Перовской, вул. Куликова та інших по вул. Яблочкова - Зелена, за залізничним вокзалом, і по вул. Кірова - М.Островського.

Вже зараз за питомою вагою знову споруджуваного житла на душу населення Астрахань лідирує серед інших міст Росії, і буде будуватися ще більше завдяки очікуваної державної підтримки, запланованої на реалізацію Програми ліквідації старого та аварійного житлового фонду.

Величезний внесок в оновлення вигляду міста вносять підприємці, силами яких побудовані десятки сучасних торгово-зупиночних комплексів, магазинів, автозаправних станцій, підприємств обслуговування. Викуповуючи квартири перших поверхів старих будинків, підприємці перетворюють їх в обладнані магазини, призводять до ладу фасади і укладають тротуарну плитку на тротуарах. На зміну кіоскам і павільйонів, встановленим в місті на перших етапах розвитку підприємницької діяльності, приходять сучасні мінімаркети і торгові центри. Попереду велика робота по реалізації вже розроблених фахівцями управління Главгорархітектури інвестиційних проектів на реконструкцію всіх сьогоднішніх міських ринків і будівництво нових, які будуть представляти багатофункціональні торгові комплекси з прекрасними умовами для продавців і покупців, з організацією нормальних під'їздів і місць паркування автотранспорту.

Збільшення темпів економічного зростання, розширення комерційних структур і зростання їх кількості обумовлюють збільшення попиту на комерційну нерухомість або нежитлові приміщення. Основні складові структури здаються в оренду або що реалізуються нежитлових приміщень - це офісні приміщення, торгові приміщення, складські та виробничі приміщення. На ринку нерухомості склалася наступна структура попиту і пропозиції: найбільшим попитом користуються торгові приміщення або магазини. Найбільшим попитом на ринку користуються невеликі приміщення, розташовані в межах міста. Продаж великих об'єктів нежитлової нерухомості явища не часте. Спостерігаючи за публікаціями в засобах масової інформації можна бачити, що оголошення про продаж одних і тих же об'єктів досить регулярно з'являються протягом 4-6 місяців.

Власники об'єктів нежитлової нерухомості здебільшого воліють здавати нерухомість в оренду, тому основна частина пропонованої до продажу нежитлової нерухомості розташовується у віддалених районах міста та вимагає значних капіталовкладень для їх дооснащення та ремонту. Незважаючи на те, що нежитлові приміщення, користуються досить стійким попитом, цілком очевидно, що на ринку існує безліч незатребуваних площ.

Ціни на нежитлові приміщення (в перерахунку за 1 м 2) залежать в першу чергу від таких основних факторів:

- призначення нежитлового приміщення;

- місце розташування;

- технічного стану;

- площі.

Крім того, на вартість нежитлових приміщень впливають і такі фактори, як наявність телефонних ліній, кількість місць на автостоянці, наявність охорони тощо. До вартісних факторів належать умови укладення договору (пряма оренда, суборенда, договір про спільну діяльність).

В даний час ринок нерухомості в Астраханському регіоні функціонує в циклі нового будівництва.

Проведений нами аналіз орендних ставок і вартості 1 м 2 площі офісних будівель, об'єктів торгівлі, виробничих приміщень станом на дату оцінки на вторинному ринку нерухомості м Астрахані свідчить про значущість розкиду значень.

Вид об'єкту нерухомості

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Максимальне значення (руб.)

Мінімальне значення (руб)

Середнє значення

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Офісне приміщення в цілому

400-1000

30000-80000

1000

80000

400

30000

700

55000

Офісне приміщення віддалене від центру до 5 км

350-600

25000-60000

600

60000

350

25000

475

42500

Офісне приміщення віддалене від центру від 5 км

300-500

20000-50000

500

50000

300

20000

400

35000

Торговельне центр

800-3500

50000-100000

3500

100000

800

50000

2150

75000

Торгове приміщення віддалене від центру від 5 км

600-1500

35000-65000

1500

65000

600

35000

1050

50000

Складські приміщення

50-250

5000-25000

250

25000

50

5000

150

15000

Виробниче приміщення

50-150

5000-20000

150

20000

50

5000

100

12500

Ринок офісних приміщень

На відміну від ринку житла, який час від часу захльостують періоди ажіотажу, ринок офісної нерухомості досить стабільний у своєму розвитку.

Попит на офісні приміщення тримається на високому рівні вже тривалий час. Обсяг пропозиції так само збільшується, але про насичення ринку в даний момент говорити не доводиться.

Зростання кількості підприємств в Астрахані збільшує потреби бізнесу у вільних площах. Поліпшення добробуту окремих фірм дозволяє пред'являти більш високі вимоги до якості офісних приміщень. Статус «Південних воріт Росії» залучає в Астрахань все нові компанії з інших регіонів. Саме ці процеси надають імпульс розвитку ринку нерухомості та залучають в цю сферу додаткові кошти з суміжних областей.

В останні роки ціни на офіси мають стійку тенденцію до зростання ціп. Основний обсяг пропозиції укладається в діапазон від 45 000 до 70 000 руб. за кв. м.

Обсяг пропозиції на ринку майже постійно збільшується. Відбувається це за рахунок декількох напрямків:

- Залучення в оборот на ринку комерційної нерухомості, квартир, переведених в нежитловий фонд

- Будівництво нових об'єктів

- Оптимізація управління нерухомістю з боку компаній, які мають зайвої власністю.

У той же час слід зазначити, що найчастіше зростання обсягу пропозиції на ринку відбувається за рахунок слаболіквідних об'єктів, які не користуються попитом у підприємців. Якісних пропозицій на ринку як і раніше трохи.

Ймовірно, що в найближчі роки ринок комерційної нерухомості буде поповнюватися не тільки за рахунок нового будівництва. Багато приватних компаній будуть оптимізувати управління власної нерухомості. Частина непрофільних активів таких компаній з'явиться на ринку. Крім того, окремі компанії, які мають нерухомість в центральних районах міста, розглядають варіанти її використання в якості дохідної. Уже зараз окремі компанії переводять свої підрозділи з центру на околиці, а вивільнені площі пропонують в оренду. Пропозиція приміщень на перших поверхах житлових будинків буде поступово зменшуватися. Дані тенденції отримають розвиток і в найближчі рік-два.

Рівень цін оренди в останні роки також мав тенденцію до підвищення, однак, темпи зростання цін в цьому сегменті трохи нижче, ніж на ринку продажів. В цілому рівень цін на оренду в місті досить високий. Основний обсяг пропозиції знаходиться в ціновому діапазоні від 1 200 до 7 200 руб. / Кв. м / рік. Основна причина такого становища - дефіцит вільних і якісних пропозицій. Не дивлячись на те, що в останній рік на ринку з'явилося кілька нових будівель, що пропонують якісні площі, вибір у підприємців як і раніше обмежений.

У сегменті споруджуваних об'єктів переважають проекти, що реалізуються на умовах пайової участі в будівництві. Це свідчить про те, що в даний момент на ринку відсутня достатня кількість великих інвесторів. Скоріш за все, що в майбутньому (перспектива 2-3 роки) частка бізнес центрів, що зводяться з метою подальшої здачі в оренду, і буде зростати. Це призведе до того, що старі адміністративні будівлі без концепцій і грамотного управління починатимуть відчувати серйозну конкуренцію і будуть змушені «скотитися» в нижчий ціновий сегмент.

Сьогодні йде диференціація ринку на різні якісні групи, у потенційних орендарів офісної нерухомості поки тільки формуються чіткі уявлення про якість і необхідному рівні сервісу. До недавнього часу головним визначальним фактором була ціна офісу. Уже зараз об'єкти більш ретельно вивчаються в розрізі розташування - якість - ціна. Ймовірно, через 2-3 роки на ринку сформуються основні класи офісної нерухомості, якими оперуватимуть всі учасники ринку.

Ринок складських приміщень

В даний час ринок складських приміщень в м Астрахані знаходиться в стадії активного розвитку. Стійкий попит на ринку користуються складські приміщення площею від 1000 до 2000 м 2 розташовані в межах міста зі зручними під'їзними шляхами. Продаж великих, складські приміщення явища не часте. Спостерігаючи за публікаціями в засобах масової інформації можна бачити, що оголошення про продаж одних і тих же об'єктів досить регулярно. З'являються протягом 5-8 місяців.

Власники складських приміщень здебільшого воліють використовувати їх для здачі в оренду, тому складські приміщення та виробничі площі підприємств, пристосовані під склади в межах міста користуються досить стійким попитом, тому що основна частина пропонованих до продажу складів розташовується у віддалених районах міста та вимагає значних капіталовкладень для їх дооснащення та ремонту. Аналізуючи пропозиції щодо продажу аналогічних об'єктів на ринку нерухомості можна зробити висновок, що діапазон вартості, залежно від якості та місця розташування, становить від 5000 до 20 000 рублів за 1 м 2 загальної площі. Пропозиція па ринку складських приміщень, за умови продажу в комплексі з торговими і офісними приміщеннями (торгові бази) може досягати 25 000 руб. / Кв.м.

Ринок торгових приміщень

Торгові приміщення, представлені на ринку міста, можна виділити в наступні групи:

1. Спеціалізовані торгові установи використовують приватизовану або знаходиться в оренді муніципальну власність для цілей власного бізнесу. До даного типу відноситься більшість великих магазинів міста. Частина площ (при наявності надлишку) надається стороннім організаціям в оренду або суборенду. Надзвичайно важко знайти достовірну інформацію про угоди по купівлі-продажу з даним типом нерухомості в зв'язку з її великими розмірами і вартістю, тому що така інформація зазвичай, носить конфіденційний характер і не розголошується.

2. Спеціалізовані торгові установи мають торгові площі у власності на основі укладених угод купівлі-продажу. В основному до цього типу належать невеликі магазини, розташовані в пристосованих приміщеннях, а так само торгові павільйони, виконані в капітальних конструкціях. Використовуються торговими установами тільки для цілей власного бізнесу. З даним типом нерухомості відбувається абсолютна більшість угод купівлі-продажу.

3. Торгові площі, експлуатовані компаніям-операторам в торгових зонах і майданчиках (криті та відкриті сільськогосподарські і речові ринки). Дані компанії не ведуть торговельної діяльності, а все площі здають в оренду стороннім організаціям, основну частину яких складають приватні підприємці, так звані «човники».

У зв'язку із зазначеною структурою торгових приміщень м Астрахані, угоди-купівлі продажу спостерігаються в основному тільки в другій групі нерухомості.

В жодному іншому секторі ринку нерухомості розташування об'єкта не має такого великого значення, як на ринку торгових приміщень. Якщо торгове приміщення розташоване в престижному і жвавому місці, воно буде продано або орендовано в досить короткий термін. Середня ринкова ціна продажу для магазинів складає 45000 - 75000; руб. / кв.м. і коливається в залежності від площі торгових приміщень. Покупці віддають перевагу невеликим (до 100 - 200 кв.м.) магазинам, розташованим в жвавих районах міста. Пропозиції на ринку торгових приміщень, у віддалених районах міста, лежать в діапазоні 20000 - 40000 руб. / Кв.м. Пропозиції на ринку торгових приміщень, в центральних районах міста, в місцях великого людського потоку, лежать в діапазоні 60000 - 100000 руб. / Кв.м.

Звертає на себе увагу одна цікава тенденція, що склалася в цьому секторі ринку. У центральній частині міста і на основних магістралях, в районах ринків і міні-ринків, культурних центрів, як правило, купуються у власність житлові приміщення і переводяться в нежитловий фонд, як альтернатива покупки нежитловий Нерухомості (торгові та офісні приміщення).

При аналізі ринку оренди нерухомості встановлено, що при оренді аналогічних приміщень перевага віддається торгових приміщень площею від 100 до 200 кв.м., в місцях найбільш інтенсивних людських потоків. Діапазон ціп на оренду торгових площ залежить від двох основних чинників: їх розташування і рівня обробки.

В окраїнних районах міста орендна плата за торгові приміщення становить 5000-7000 руб. за 1 кв. м. в рік. У районах ринків і міні - ринків орендна плата може досягати 10000 -15000 руб. за 1 кв. м. в рік. У центральних районах міста і в місцях великого людського потоку її величина може збільшуватися до 35000 руб. за 1 кв. м. в рік. Однак знайти орендаря, готового платити за оренду такі гроші, досить проблематично.

Ситуація на вторинному ринку нерухомості м Астрахані і Астраханського регіону в цілому, свідчить про постійне зростання значень орендних ставок і вартості 1 м 2 нерухомості. Це пов'язано як з інфляційними процесами, розвитком сфери торгівлі, малого і середнього підприємництва, так і об'єктивної реакцією потенційних покупців (населення і юридичних осіб), які вважають об'єкти нерухомості одними з найнадійніших вкладень коштів.

промислова нерухомість

Ринок промислової нерухомості, як сегмент ринку нерухомості в цілому характеризується рядом особливостей:

1. У переважній більшості випадків об'єкт виробничої нерухомості - це комплекс будівель і споруд, пов'язаних між собою єдиним технологічним ланцюжком. При цьому кожен елемент цього ланцюжка має цінність саме як її складова, а не як окремий об'єкт.

2. Промислова нерухомість, що включає в себе цехи, майстерні та інші будівлі і споруди, призначені для розміщення виробництва будь-якого кінцевого продукту, з великою часткою умовності може бути віднесена до категорії «дохідної» нерухомості, призначеної для отримання доходу у вигляді орендної плати. Дохід від зазначених об'єктів є частку в загальному чистому прибутку від виробництва продукції.

3. Ризики, пов'язані з інвестиціями у виробничу нерухомість в основному визначаються особливостями того виробництва, для розміщень якого вона купується.

Виробнича нерухомість - це досить закритий в інформаційному плані сегмент ринку, для нього характерні тривалі терміни експозиції об'єктів, в тому числі і більш 1 року.

Найчастіше промислова нерухомість є спеціалізованим майном, мають вкрай обмежений ринок або взагалі такого не має.

Складська нерухомість

У період з 2000-го по 2003 р зазначалося постійне збільшення обсягів складських площ - приблизно на 10% в рік. Підвищення попиту на якісні склади ініціювало не тільки збільшення масштабів робіт з ремонту та реконструкції існуючих площ, а й нове будівництво. Комплекси для зберігання вантажів тепер будують не тільки в найбільших містах центральної частини, а й в регіонах Росії, в першу чергу на ключових напрямках вантажопотоків. Однак будівництво нових сучасних споруд потребує значних капіталовкладень на початковому етапі, а брак власних коштів і висока вартість позикових коштів стримують зростання інвестицій.

В даний час під товарним складом розуміється споруда, де здійснюються зберігання, підготовка до продажу та відпуск товарів оптовим покупцям. Товарний склад може функціонувати і як самостійна структура, і як структурний підрозділ підприємства оптової торгівлі. Всі складські споруди можна класифікувати по поверховості (одноповерхові і багатоповерхові) і за конструктивними особливостями.

Недоліком багатоповерхових складів є те, що приблизно 20% обсягу будівлі доводиться на ліфти і сходи.Це скорочує корисну площу. Крім того, традиційно прийнята частота сітки колон 6x6 м і невисока допустиме навантаження на міжповерхові перекриття часто не дозволяють застосовувати необхідну для обслуговування техніку та обладнання. Однак основний «мінус» одноповерхових будівель - це висока вартість займаних ними земельних ділянок, тому перевага віддається складах з висотної зоною зберігання.

Конструкція складу є визначальною при формуванні вартості зберігання. По технічному пристрої (конструкції) склади прийнято ділити на закриті, напівзакриті, відкриті і спеціальні. Основним видом складських споруд є закриті будівлі. До напівзакритих складах ставляться навіси, які можуть мати від однієї до трьох стін або не мати їх зовсім. Відкриті бетоновані або асфальтовані майданчики, які мають водостоки, - це найпростіший вид складських споруд. До спеціальних відносять склади, оснащені спеціальними пристроями для зберігання, наприклад, резервуарами для рідин, бункерами і елеваторами для зберігання сипучих вантажів і т. П.

Останнім часом все більшого поширення набуває поняття «вантажний термінал» (термінальний комплекс). У логістиці прийнято наступне визначення: вантажним терміналом називається спеціальний комплекс споруд, персоналу, технічних і технологічних пристроїв, організаційно взаємопов'язаних і призначених для виконання логістичних операцій, пов'язаних з прийомом, навантаженням-розвантаженням, зберіганням, сортуванням, вантажопереробкою партій вантажів, а також комерційно-інформаційним обслуговуванням вантажоодержувачів, перевізників та інших логістичних посередників в уні, мульти-, інтермодальних та інших перевезеннях. Вантажні термінали, будучи важливою ланкою товаропровідних мереж, являють собою не просто пункти накопичення дрібних відправок, але великі грузораспределітельние центри і бази постачання. Вони підрозділяються на універсальні і спеціалізовані.

Універсальні термінали - це група складів з дистрибутивних центром. Термінали здійснюють збір, завезення, розвіз, переробку (в основному дрібних відправок) і зберігання вантажів та інші логістичні операції. Універсальні термінали оснащують залізничними під'їзними шляхами, контейнерними майданчиками, обладнанням для вантажопереробки великовагових, довгомірних, швидкопсувних вантажів і ін. На великих терміналах здійснюються тривале зберігання і митна обробка вантажів. Спеціалізовані термінали проводять операції для певного виду вантажів (наприклад, швидкопсувних, продовольчих, медичних, паперу і т. П.). Спеціалізація вантажних терміналів дозволяє врахувати вимоги споживачів до перевезення, зберігання, переробки вантажів і знизити відповідні витрати.

В даний час вартість зберігання навіть на складах низького класу дуже висока, але ринок складських приміщень залишається найменш розвиненим компонентом ринку нерухомості в порівнянні з сегментами торгових і офісних площ, де прибутковість істотно вище. Незабаром, однак, можна впевнено прогнозувати суттєве зростання цього сегмента, оскільки ринок торговельної та офісної нерухомості в основному насичений, тоді як попит на складські приміщення перевищує пропозицію, особливо в класі А. Попит на високоякісні приміщення для зберігання визначається стабільним збільшенням обсягів промислового виробництва в Росії, стрімким розвитком роздрібної торгівлі, появою на російському ринку великих західних торговельних мереж, збільшенням числа вітчизняних компаній, які потребують якісних складських комплексах. Такі склади повинні мати хорошу транспортну доступність: розташовуватися поблизу транспортної магістралі, мати хорошу під'їзну дорогу, по якій могли б пересуватися єврофури, і залізничну гілку. Необхідними умовами є: наявність комунікацій, енергоресурсів і зв'язку, а також обладнання, що дозволяє регулювати температурний режим і вологість; вирівняний підлогу; стелі заввишки 8 ... 10 м; можливість установки стелажній системи, а також наявність офісу. Нарешті, для нормальної роботи складу потрібен професійний менеджмент, що має на увазі систему обліку, цілодобову охорону, логістику і т. Д. Взагалі оптимізація роботи складу включає в себе:

- визначення оптимальної кількості і завантаження складського обладнання;

- розробку стратегії і тактики оптимального використання складських потужностей;

- максимальне використання місткості складу і збільшення коефіцієнта оборотності;

- наявність повноцінної автоматизованої системи управління складом.

Треба сказати, що більша частина використовуваних складських приміщень збереглася у нас ще з радянських часів і являє собою площі, за європейськими поняттями непристосовані для організації сучасних складських комплексів. Таке положення пов'язане з тим, що в 1990-ті роки під товарні склади використовувалися приміщення непрацюючих цехів заводів і фабрик, плодоовочевих баз і т. П., Вартість оренди яких в цілому була невисокою. Кілька більш «цивілізованими» були колишні відомчі бази з охороною та сигналізацією, де були які-небудь вантажно-розвантажувальні механізми. Неопалювані приміщення використовували для зберігання лісоматеріалів, автозапчастин, пластика, різного «секонд-хенду». Власники невеликих торгових точок воліли зберігати товар і зовсім в звичайних гаражах. І в даний час, навіть в Москві і Московській області, приблизно тільки 18% складів відповідають міжнародним вимогам при тому, що попит на них значно - в 6 ... 7 разів - перевищує пропозицію. Зауважимо, що, за оцінками фахівців, будівництво сучасного логістичного центру окупається за 4 ... 6 років. Не більше 15% - це менше респектабельні приміщення (клас В), які в Європі вже не визнають. Решта (класи С і D) призначені для менш вимогливих орендарів, яким за великим рахунком необхідні тільки стіни і дах і ні до чого, скажімо, холодильне обладнання. Крім того, типовий недолік вітчизняних складів - розміри площ. У нас найбільш популярними є складські приміщення площею до 1000 м 2 і висотою не більше 6 м, тоді як на Заході висота складських будівель досягає 20 ... 40 м.

В даний час все більшого розвитку набуває тенденція, коли споживачі складських послуг готові все більше платити за рівень професійного обслуговування складських приміщень з високим рівнем менеджменту і наявністю першокласного обладнання. Раніше саме поняття «склад» асоціювалося виключно зі зберіганням вантажу. Сьогодні значну роль починають грати різні технології, які в розвинених країнах спрямовані на раціональне використання робочої сили, де вона досить дорога, а в нашій країні - на скорочення витрат на обладнання і його експлуатацію. Найчастіше більш раціонально прийняти на роботу додаткових робочих, ніж придбати новий навантажувач або штабелер. Як і раніше слабким місцем в організації робіт є слабке оснащення складського комплексу сучасним технологічним обладнанням, відставання від сучасного рівня автоматизації складських робіт і обліку. Тільки невелика кількість складських компаній адаптувалося до сучасних потреб ринку складських послуг, причому в основному це закордонні фірми. Більшість російських фірм, що здають приміщення в оренду, як і раніше, віддають перевагу «ненав'язливого» сервісу, надаючи своїм клієнтам займатися організацією складського процесу самостійно.

На закінчення відзначимо, що тенденція зростання попиту на сучасні якісні склади в останні роки передбачає наявність:

- повного комплексу послуг зі зберігання та обробки вантажів, митного оформлення і транспортування на одній території;

- сучасної техніки і технології обробки вантажів;

- багатоярусного зберігання, що дозволяє економно витрачати наявні площі;

- достатньої кількості вантажно-розвантажувальних зон і зон комплектації;

- досконалої системи управління складом, що дозволяє генерувати будь-які види звітів про товари клієнта і проводити інвентаризацію залишків;

- страхування вантажу за рахунок логістичного оператора;

- системи відеоспостереження, контролю доступу, фізичної та протипожежної охорони;

- комунікацій і зв'язку.

Очевидно, що основними недоліками в розвитку складів в Росії, які призводять до необгрунтованих втрат при зберіганні товарів і погіршення його якості, низькій швидкості обробки, відсутності належного обліку та аналізу процесу обробки товарів, невиправданого збільшення термінів і помилок в супровідних документах, є відсутність комплексу необхідних послуг, погано організований облік і контроль за рухом товарів, застаріла техніка і технологія ведення робіт.

Ситуація на вторинному ринку нерухомості м Астрахані і Астраханського регіону в цілому, свідчить про постійне зростання значень орендних ставок і вартості 1 м 2 нерухомості. Це пов'язано як з інфляційними процесами, розвитком сфери торгівлі, малого і середнього підприємництва, так і об'єктивної реакцією потенційних покупців (населення і юридичних осіб), які вважають об'єкти нерухомості одними з найнадійніших вкладень коштів.

Ринок земельних ділянок

На момент оцінки ринок земельних ділянок, розташованих як в межах міста, так і за її межами, недостатньо активний, частка пропозицій до продажу земельних ділянок в загальній пропозиції на ринку нерухомості становить не більше 35%.

Сегмент ділянок для індивідуального житлового будівництва є найбільш розвиненим на ринку землі, що обумовлено в першу чергу існуванням права приватної власності громадян на такі земельні ділянки.

Витратний підхід є одним із стандартних підходів оцінки ринкової вартості нерухомості. Підхід заснований на визначенні витрат, які може понести потенційний покупець нерухомості при будівництві будівлі або споруди, аналогічного за своїми фізичними параметрами або споживчої властивостями оцінюваної нерухомості.

Вартість нерухомості, яка визначається з використанням витратного підходу, відповідає повному праву власності і дорівнює сумі ринкової вартості ділянки землі, плюс вартість нового будівництва поліпшень, мінус накопичений знос.

Вартість нового будівництва поліпшень в залежності від типу об'єкта оцінки і умов може визначатися на базі відновної вартості або вартості заміщення.

Вартість нового будівництва визначається як сума прямих витрат, безпосередньо пов'язаних зі зведенням об'єкта, непрямих витрат на процеси, опосередковано беруть участь в будівництві і прибутку підприємця (інвестора).

Відновлювальна вартість - сума витрат в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій.

Замінює вартість - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки.

Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів.

Основні кроки при застосуванні витратного підходу до визначення вартості:

1) Визначити вартість земельної ділянки в припущенні, що він не забудований;

2) Визначити відновну вартість поліпшень (будівель, споруд, об'єктів благоустрою), що знаходяться на об'єкті;

3) Визначити додаткові витрати, необхідні для того, щоб довести будівлю до стану ринкових вимог та рівня завантаження приміщень;

4) Визначити підприємницький дохід (прибуток забудовника);

5) Визначити величину накопиченого зносу;

6) Визначити залишкову вартість об'єкта оцінки;

7) До отриманої величині вартості з урахуванням зносу додати вартість земельної ділянки.

Загальна формула витратного методу:

З затр = С зу + З нс з (1)

де: З затр - вартість об'єкта оцінки, знайдена витратним методом;

З зу - вартість земельної ділянки;

З нс - вартість нового будівництва;

І з - знос - кількісна оцінка відмінності вартості об'єкта оцінки від вартості відновлення;

З нс = ПІ + КІ (2)

де: ПІ = С кошторисів - прямі витрати, кошторисна вартість або договірна ціна, тобто та сума, яка буде сплачена інвестором підряднику за реалізацію проекту на основі договору підряду КІ - непрямі витрати - ті витрати інвестора, пов'язані з будівництвом, які не можуть бути включені до договірної ціни.

До складу КІ зазвичай включають:

- вартість розробки проекту і авторського нагляду

- вартість узгодження проекту та експертизи

- оплата послуг консультантів

- витрати на отримання права забудови, права підключення до міських інженерних мереж

- витрати, пов'язані з правом використання землі під час будівництва (оренда і податки)

- витрати, пов'язані з проведенням тендеру, пошуком підрядника, укладенням договору підряду

- витрати, пов'язані з виведенням об'єкта на проектну потужність і т.д.

ПП - прибуток підприємця (забудовника) - компенсація за відволікання коштів інвестора протягом терміну здійснення будівництва.

З мет = С БМР + С про + П з (3)

C БМР - вартість будівельно-монтажних робіт

З об - вартість обладнання, віднесеного до нерухомості

П з - інші (невраховані) витрати

З БМР = ПЗ + HP + ПН (4)

де: ПЗ - прямі витрати

HP - накладні витрати

ПН-планові накладні, кошторисна прибуток або прибуток підрядника

ПЗ = С зп + С мат + С Емм (5)

де: С зп - заробітна плата будівельних робітників і машиністів

З мат - вартість будівельних матеріалів

З Емм - вартість експлуатації машин і механізмів

Визначення вартості земельної ділянки

Відповідно до ст. 35 ЗК РФ при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею будова, спорудженням та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник.

З огляду на той факт, що в даний час в місті Астрахані практично відсутня приватна власність на земельні ділянки, оцінці підлягає вартість прав довгострокової оренди земельної ділянки, що припадає на оцінюване приміщення.

При визначенні вартості нерухомості зазвичай використовують три основні підходи:

- порівняльний підхід;

- дохідний підхід;

- витратний підхід.

Відповідно до «Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок» в рамках порівняльного підходу використовуються:

- метод порівняння продажів,

- метод виділення,

- метод розподілу,

на прибутковому підході засновані:

- метод капіталізації земельної ренти,

- метод залишку,

- метод передбачуваного використання.

При визначенні вартості права оренди земельної ділянки в рамках дохідного підходу в звіті застосовувався метод залишку для землі. Даний метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість забудови оцінюваного земельної ділянки поліпшеннями, які приносять дохід або можливість комерційного використання земельної ділянки, що приносить дохід. У разі якщо дохід розрахований від комерційного використання земельної ділянки, необхідно з цього доходу відняти дохід не відносяться до земельної ділянки або з капіталізованого доходу відняти ринкову вартість активів, що не відносяться до земельної ділянки.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

- розрахунок вартості відтворення або заміщення існуючих або прогнозованих на оціненого ділянці поліпшень;

- розрахунок загального чистого доходу від єдиного об'єкта нерухомості на основі ринкових ставок орендної плати та існуючих правових обмежень використання об'єкта нерухомості;

- розрахунок чистого доходу, що припадає на поліпшення, як твори їх вартості відтворення або заміщення на ставку капіталізації доходів для поліпшень;

- розрахунок чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, як різниці загального чистого доходу і чистого доходу, що припадає на поліпшення;

- розрахунок вартості земельної ділянки шляхом ділення чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, на ставку капіталізації доходів для землі.

Визначення ставки капіталізації (R)

- Будь-який об'єкт нерухомості має обмежений термін, протягом якого його експлуатація є економічно доцільною. Дохід, принесений об'єктом нерухомості за цей період, повинен бути достатнім, щоб:

- забезпечити необхідний рівень доходу на вкладений капітал (норма доходу або ставка дисконтування);

- окупити початкові інвестиції власника (норма повернення капіталу).

Відповідно до цього, ставка капіталізації включає дві складові - норму повернення капіталу і норму доходу на капітал (ставка дисконтування).

Визначення ставки дисконтування

Створення (придбання) та експлуатація об'єкта нерухомості є самостійним бізнесом, що вимагає доходу.

Ставка дисконтування включає в себе:

- безрисковую ставку;

- премію за різні види ризиків.

Безризикова ставка відображає рівень доходу по альтернативним для власника інвестицій з мінімально можливим рівнем ризику. В якості безризикової можуть використовуватися процентні ставки по депозитах найбільших і надійних банків, ставки прибутковості за державними цінними паперами та ін.

Премія за ризик відображає додатковий дохід, який очікує отримати типовий інвестор, вкладаючи кошти в об'єкт нерухомості. У більшості методик розглядаються складові премії за ризик:

- премія за ризик інвестування в об'єкти нерухомості;

- премія за низьку ліквідність;

- премія за інвестиційний менеджмент.

Визначення безризикової ставки

Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризиковим операціям, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни.

В якості можливих безризикових ставок в межах РФ прийнято розглядати такі інструменти:

- Депозити Ощадбанку РФ та інших надійних російських банків. Застосування ставок по депозитах Ощадбанку РФ та інших російських банків досить обмежена у зв'язку з короткочасністю термінів, на які приймаються депозити (як правило, до одного - двох років). Все це звужує можливості застосування даних інструментів.

- Західні фінансові інструменти (державні облігації розвинених країн, LIBOR). Складнощі при використанні ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонського міжбанківського ринку з надання кредитів) обумовлюється її короткостроковістю (не більше одного року), а також більш високими рівнями ризику в порівнянні з вкладеннями в державні цінні папери. Серед державних облігацій в оцінній практиці найбільш доцільно використовувати 10-річні казначейські облігації США.

- Ставки за міжбанківськими кредитами РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки розраховуються терміном від 1 дня до 1 року. Очевидно, що використання значень даних ставок для розрахунку безризикової прибутковості не є доцільним, насамперед внаслідок їх короткострокового характеру. Крім того, прибутковість, закладена в міжбанківських кредитах, враховує ризик їх неповернення, що також обумовлює необхідність відмови від використання даного інструменту в процесі оцінки.

- Ставка рефінансування ЦБ РФ. Ставка рефінансування - процентна ставка, яку використовує Центральний банк при наданні кредитів комерційним банкам в порядку рефінансування. Дана ставка могла б за своєю економічною сутністю застосовуватися, мабуть, тільки пріоценке кредитно-фінансових інститутів, а також ставка рефінансування є інструментом грошово-кредитної політики Центрального банку і, отже, використовується останнім для цілеспрямованого впливу на фінансово-банківську сферу і далеко не завжди відображає реальну ситуацію, що склалася на ринку.

- Державні облігації РФ. Державні облігації РФ представлені рублевими і валютними фінансовими інструментами. Події серпня 1998 (дефолт) значно знизили довіру до рублевих облігаціях, тому зараз їх досить складно розглядати в якості безризикових вкладень.

- Валютні облігації РФ представлені двома видами: внутрішнім (ОВВЗ) і зовнішнім (єврооблігації). На практиці найчастіше застосовують саме цю ставку, враховуючи її довгостроковість.

В даному випадку в якості безризикової ставки використана ставка прибутковості до погашення за довгостроковими облігаціями федеральної позики, яка становить 6,83%.

Визначення премії за ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості.

Ризики вкладення в об'єкт нерухомості поділяються на два види. До першого належать систематичні і несистематичні ризики, до другого - статичні і динамічні. На ринку в цілому переважаючим є систематичний ризик. Вартість конкретної прибутковою власності може бути пов'язана з економічними та інституційними умовами на ринку. Приклади такого виду ризику: поява зайвого числа конкуруючих об'єктів, зменшення зайнятості населення в зв'язку з закриттям містоутворюючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень, встановлення обмежень на рівень орендної плати. Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний з конкретною оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на зіставні об'єкти. Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, несплата орендних платежів, руйнування спорудження пожежею і / або розвиток поблизу від даного об'єкта несумісною з ним системи землекористування. Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії, динамічний ризик може бути визначений як «прибуток або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція». Розрахунок премії за ризик представлений у Таблиці «Фактори ризику, що впливають на об'єкт нерухомості».

Фактори ризику, що впливають на об'єкт нерухомості.

Вид і найменування ризику

Категорія ризику

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

систематичний ризик

Погіршення загальної економічної ситуації

динамічний

1

Збільшення числа кін

курують об'єктів

динамічний

1

Зміна федерального або місцевого законодавства

динамічний

1

несистематичний ризик

Природні і надзвичайні антропогенні ситуації

статичний

1

Прискорений знос будівлі

статичний

1

Неотримання орендних платежів

динамічний

1



n = "left"> Неефективний менеджмент

динамічний

1

криміногенні чинники

динамічний

1

Фінансові перевірки динамічний

динамічний

1

Неправильне оформлення договорів оренди

динамічний

1

кількість спостережень

0

1

2

3

2

0

1

1

0

0

зважений підсумок

0

2

6

12

10

0

7

8

0

0

сума

45

кількість чинників

10

Середньозважене значення бала

4,5

Величина поправки за ризик (1 бал = 1%)

4,50%

Визначення премії за низьку ліквідність

Премія за низьку ліквідність, є поправка на тривалість експозиції при продажу об'єктів нерухомості.

Дана премія обчислюється за формулою:

(6)

де: П - премія за низьку ліквідність;

R б - безризикова ставка;

L - період експозиції (в місяцях);

Q - загальна кількість місяців в році.

На дату проведення оцінки поправка на низьку ліквідність приймається рівною 3,25%, що відповідає трьом місяцям експонування об'єкта.

Визначення премії за інвестиційний менеджмент

Премію за інвестиційний менеджмент Фахівці оцінюють на рівні 3%.

Визначення норми повернення капіталу

Об'єкт нерухомості має кінцевий (обмежений) термін економічного життя (термін, протягом якого експлуатація об'єкта є фізично можливої ​​й економічно вигідною). Дохід, принесений об'єктом нерухомості, повинен відшкодовувати втрату об'єктом своєї вартості до кінця терміну його економічного життя. Кількісно величина доходу, необхідного для такого відшкодування, виражається через норму повернення капіталу.

Існує три способи розрахунку норми повернення капіталу:

1. Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу): передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом, норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку початкового капіталу, відраховувати в безвідсотковий фонд відшкодування.

2. Повернення капіталу по фонду відшкодування і безризикової ставкою відсотка (метод Хоскольда): передбачає, що фонд відшкодування формується за мінімальною з можливих ставок - "безризиковою" ставкою.

3. Повернення капіталу по фонду відшкодування і ставкою доходу на інвестиції (метод Инвуда): передбачає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі доходу на інвестиції (ставці дисконтування).

Термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно до середнім терміном до проведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р))

показник

значення

безризикова ставка

6,83%

Премія за ризик

3%

Премія за низьку ліквідність

3,5%

Премія за інвестиційний менеджмент

4,5%

Коефіцієнт капіталізації (R)

17,83

В даному випадку вартість землі визначена за методикою прямої капіталізації орендної плати за користуванням ділянкою. Згідно даних площа ділянки становить 56 310,0 м 2. Базова величина річної орендної плати за землі адміністративного призначення в 33-й ТЕЗ складає 15,88 руб. / М 2. Ставка капіталізації становить 17,83%.

Вартість земельної ділянки, розрахована методом капіталізації орендної плати, складе, з урахуванням округлення:

Величина накопиченого фізичного зносу визначалася на підставі:

- правил оцінки фізичного зносу будівель ВСН 53-86 (р.),

- візуального огляду.

Розрахунок величини накопиченого зносу проведений за формулою:

(8)

де Ф - фізичний знос будівлі,%;

Ф до i - фізичний знос окремої конструкції, елементу або системи,%;

l i, - коефіцієнт, що відповідає частки відновлювальної вартості окремої конструкції, елементу або системи в цілому відновної вартості об'єкта;

п - число окремий конструкцій, елементів або систем об'єкта.

Функціональний (моральний) знос - це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганою плануванням, невідповідністю технічним і функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль, термін служби і т.д. Функціональний знос може бути переборним і непереборним. Функціональний знос вважається устранімим, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, по крайней мере, не перевищує величину що додається корисності та / або вартості. В іншому випадку знос вважається непереборним.

В даному випадку ознак функціонального зносу не виявлено.

Визначення величини зносу зовнішнього впливу об'єктів нерухомості

Зовнішнє старіння - це втрата вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх чинників. Воно може бути викликано загальноекономічними і внутрішньогалузевими змінами і є функцією зовнішнього впливу.

У даного об'єкта зовнішнього зносу не виявлено.

Вартість Об'єкта з урахуванням всіх видів зносів визначається за формулою:

(9)

де: Р ст - розрахункова вартість, в рублях;

Ф фіз Н і - величина фізичного зносу,%;

Ф функ Н і - величина функціонального зносу,%

ВН і - величина зовнішнього зносу,%;

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт.

Підхід порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.

Розрахунок величини ринкової вартості при застосуванні підходу порівняння продажів виконується в наступній послідовності:

1. Підбір інформації з продажу, пропозиції до продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному.

2. Вибір параметрів порівняння.

3. Порівняння об'єкта і аналогів за елементами порівняння і коригування цін продажу аналогів для визначення вартості об'єкта оцінки.

4. Узгодження даних по аналогам і отримання вартості оцінюваного об'єкта.

В оцінній практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку: права власності на нерухомість; стан ринку; економічні характеристики; умови фінансування; місце розташування; характер використання; умови продажу; Фізичні характеристики; комплектуючих виробів, не пов'язані з нерухомістю.

В процесі проведення даного аналізу Оцінювач у своєму розпорядженні достатні відомості про продажі певної кількості об'єктів нерухомості, які можна розглядати як аналоги для порівняння з оцінюваним об'єктом. Тому для розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки був застосований і порівняльний підхід.

В якості одиниці порівняння була обрана вартість 1 м 2 загальної площі приміщення (будівлі), що пропонується до продажу. У цю вартість послідовно вводилися коригування на дату здійснення операції, на місце розташування, на стан (фізичний знос), на масштаб і на ремонт. Поправки на відмінність у правах власності, умови фінансування, характер використання не вносилися, так як Об'єкт оцінки та аналоги по цим елементам порівняння однакові.

Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості дохідним підходом ґрунтується на принципі очікування. Відповідно до цього принципу типовий інвестор, тобто покупець об'єкта нерухомості, набуває його в очікуванні отримання в майбутньому доходів від використання. З огляду на, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів, іншими словами, вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються об'єктом оцінки.

Перевага дохідного підходу в порівнянні з витратним і порівняльним підходами полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто це якість нерухомості враховується, як основний ціноутворюючий фактор. Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від двох інших підходів заснований на прогнозних даних.

Етапи процедури оцінки при даному підході:

- Складання прогнозу майбутніх доходів;

- Визначення втрат від недовикористання площ;

- Розрахунок витрат по експлуатації нерухомості;

- Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта;

Складання прогнозу майбутніх доходів

Складання прогнозу майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння і на основі отриманих даних визначення потенційного валового доходу (ПВД).

ПВД - являє собою максимальний дохід, який здатний приносити об'єкт оцінки, при 100% завантаженні площ без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта, встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:

(11)

де: ПВД - потенційний валовий дохід;

А ст - середня ставка оренди;

S - площа Об'єкта оцінки.

Визначення втрат від недовикористання площ

Визначення на основі аналізу ринку втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати, розрахунок дійсного валового доходу.

Як правило, власник в довгостроковому періоді не має можливості постійно здавати в оренду 100% площ будівлі. Втрати орендної плати мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта нерухомості і несплати орендної плати недобросовісними орендарями.

Ступінь незайнятості об'єкта дохідної нерухомості орендарями характеризується коефіцієнтом недовикористання, визначеним ставленням величини не зданий в оренду площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду. Ставлення зданих в оренду площ до загальної площі, що підлягає здачі в оренду, називається коефіцієнтом завантаження. Для різних сегментів ринку нерухомості існують типові ринкові значення коефіцієнта завантаження.

Таким чином, величина втрат від незайнятості площ або визначається виходячи з ринкових даних, або розраховується для конкретної нерухомості за формулою:

(12)

Де: До нд - коефіцієнт недовикористання;

До п - частка площ, що підлягають здачі в оренду, на які протягом року відбувається зміна орендарів;

п з - середній період протягом року, який необхідний для пошуку нових орендарів після відходу старих;

п а - загальне число орендних платежів на рік.

Отримана в результаті величина коефіцієнта недовикористання висловлює частку ПВД, теряемого в результаті неможливості 100% -ної здачі в оренду всіх призначених для цього площ конкретного об'єкта нерухомості. Звідси, виникає необхідність скорегувати ПВД на коефіцієнт завантаження площ (Кз), який визначається наступним чином:

К з = 1 До нд; (13)

Неможливість повного збору орендної плати на увазі типову ринкову ситуацію, коли завжди є недобросовісні орендарі, які, звільняючи приміщення, не погашають свою заборгованість по оренді. Кількісним виразом зниження доходу від несплати оренди є коефіцієнт втрати доходів від несплати (коефіцієнт недобору платежів) (Кн), який визначається на основі інформації про середні втрати власників від несплати орендарями орендної плати за даним видом приміщень, який виражається в% від потенційного валового доходу.

Таким чином, коефіцієнт збору платежів (Кс) складе:

До з = 1-К н (14)

Отже, розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) здійснюється за наступною формулою:

ДВД = ПВД Ч К з Ч К с; (15):

Слід зазначити, що до ДВД, розрахованому вищевикладеним способом, необхідно додати інші доходи, одержувані від функціонування об'єкта нерухомості понад орендних платежів, наприклад, за користування додатковими послугами - пральні, автомобільною стоянкою, тобто до інших доходів можна віднести додаткові кошти, отримання яких можна пов'язати з нормальним використанням об'єкта нерухомості.

Для оцінюваного приміщення коефіцієнт недовикористання складе 8,3%, визначається з розрахунку того, що на пошук клієнта (1/12 х 100%) = 8,3% або в частках 0,083. Таким чином, коефіцієнт завантаження складе (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.

За усталеною практикою, орендні платежі вносять заздалегідь (авансовими платежами), в зв'язку з цим, коефіцієнт збору платежів (Кс) приймаємо рівним 1,0.

Розрахунок витрат по експлуатації нерухомості

Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості, який ґрунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання і / або типових витрат на даному ринку.

Експлуатаційні витрати (ЕР) - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта, безпосередньо пов'язані з отриманням дійсного валового доходу.

Експлуатаційні витрати прийнято ділити на три групи:

- умовно-постійні;

- умовно-змінні;

- витрати на заміщення.

До умовно-постійних витрат відносять витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Зазвичай в цю групу включають:

- податок на майно;

- страхові внески (платежі по страхуванню майна);

- платежі за земельну ділянку;

- деякі елементи змінних витрат, які фактично є постійними.

До умовно-змінних витрат відносять витрати, розмір яких залежить від експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Зазвичай в цю групу включають такі витрати:

- комунальні;

- на поточні ремонтні роботи;

- заробітна плата обслуговуючого персоналу;

- податки на заробітну плату;

- на пожежну охорону і забезпечення безпеки;

- на рекламу і висновок орендних договорів;

- на консультації і юридичне обслуговування;

- на управління;

- Інші витрати.

Витрати на заміщення - витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі. Зазвичай до таких елементів відносять:

- покрівлю, покриття підлоги, елементи внутрішньої і зовнішньої обробки, віконні та дверні заповнення, залізні вироби, а також інші конструктивні елементи з коротким терміном служби

- санітарно-технічне обладнання і електроарматура;

- елементи зовнішнього благоустрою - пішохідні доріжки, під'їзні дороги, автостоянки, озеленення та малі архітектурні форми.

Включення цієї групи витрат в експлуатаційні витрати, пов'язані з нормальною експлуатацією будівлі, обумовлено тим припущенням, що власник буде експлуатувати нерухомість на рівні, відповідному нормативам і стандартам для даного типу нерухомості.

Таким чином, розрахункова величина експлуатаційних витрат віднімається з дійсного валового доходу, а підсумковий показник є чистим операційним доходом.

Також слід врахувати, що в сучасних умовах власники зазвичай не формують фонд заміщення, а вся сума грошових витрат виплачується одноразово в разі потреби. Цей висновок був зроблений в результаті бесід з власниками нежитлових будівель та приміщень.

Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта

Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта поруч способів в залежності від обраного методу оцінки.

Для визначення поточної вартості об'єкта, виходячи з чистого операційного доходу, можливе використання таких методів:

- метод прямої капіталізації доходів;

- метод капіталізації за нормою віддачі на капітал:

- метод капіталізації за розрахунковими моделями;

- метод дисконтування грошових потоків.

В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена ​​здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів в майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці методи лише способом перетворення потоків дох так.

Метод прямої капіталізації - метод визначення ринкової вартості дохідного об'єкт заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року в вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення чистого доходу і вартості активів, аналогічних оцінюваного об'єкту, отриманих методу ринкової екстракції .

При цьому немає необхідності оцінювати тенденції зміни доходу в часі, а при оцінки коефіцієнта капіталізації - враховувати окремо його складові: норму віддачі на капітал і норму його повернення. Передбачається, що облік всіх цих тенденцій і складових закладений в ринкових даних. Такий західний класичний варіант методу прямої капіталізації, при якому коефіцієнт капіталізації витягується з ринкових угод, застосовувати в російських умовах практично не можливо, в зв'язку з виникаючими труднощами при зборі інформації (найчастіше умови і цінуй угод є конфіденційною інформацією). Виходячи з цього, на практиці доводиться використовувати алгебраїчні методи побудови коефіцієнта капіталізації, що передбачають окрему оцінку норми віддачі на капітал і норми його повернення.

Слід зазначити, що метод прямої капіталізації застосуємо для оцінки діючих активів, які не потребують на дату проведення оцінки великих по тривалості капіталовкладень в ремонт або реконструкцію.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал - метод визначення ринкової вартості дохідного об'єкта, заснований на перетворенні всіх грошових потоків як "сальдо реальних грошей", які він генерує в процесі строку економічного життя, в вартість шляхів дисконтування їх на дату проведення оцінки з використанням норми віддачі на капітал, що витягується з ринку альтернативних за рівнем ризиків інвестицій.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал має з формальної (математичної) точки зору два різновиди:

- метод дисконтування грошових потоків - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для визначення ринкової вартості з використанням в якості ставки дисконтування норми віддачі на капітал окремо дисконтуються з подальшим підсумовуванням грошові потоки кожного року експлуатації оцінюваного активу, включаючи грошовий потік від його перепродажу в наприкінці періоду володіння.

- метод капіталізації за розрахунковими моделями - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для визначення ринкової вартості найтиповіший дохід першого року перетворюється в вартість з використанням формалізованих розрахункових моделей доходу і вартості, отриманих на основі аналізу тенденцій їх зміни в майбутньому.

Метод дисконтування грошових потоків використовується, якщо:

- Передбачається, що майбутні потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;

- Є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх потоків грошових кошти від нерухомості;

- Потоки доходів і витрат носять сезонний характер;

- Оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;

- Об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і вводиться (або введений) в експлуатацію.

Метод капіталізації за розрахунковими моделям використовується, якщо:

- Потоки доходів стабільні тривалий період часу, являють собою значну позитивну величину;

- Потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.

З огляду на, що Об'єкт оцінки не вимагає проведення капітальних ремонтних робіт, а також, беручи до уваги існуючі тенденції на ринку комерційної нерухомості в м Астрахань, можна прогнозувати плавно змінюються з незначними темпами потоки доходу від здачі в оренду об'єкта оцінки, що дозволяє застосувати для перерахунку прогнозованого доходу в поточну вартість метод капіталізації за розрахунковими моделями (далі - метод капіталізації доходу).

Метод капіталізації доходів є визначення вартості нерухомості через переклад річного (або середньорічного) чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.

Базова формула розрахунку має такий вигляд:

(16)

Визначення ставки капіталізації (R)

- Будь-який об'єкт нерухомості має обмежений термін, протягом якого його експлуатація є економічно доцільною. Дохід, принесений об'єктом нерухомості за цей період, повинен бути достатнім, щоб:

- забезпечити необхідний рівень доходу на вкладений капітал (норма доходу або ставка дисконтування);

- окупити початкові інвестиції власника (норма повернення капіталу).

Відповідно до цього, ставка капіталізації включає дві складові - норму повернення капіталу і норму доходу на капітал (ставка дисконтування).

Визначення ставки дисконтування

Створення (придбання) та експлуатація об'єкта нерухомості є самостійним бізнесом, що вимагає доходу.

Ставка дисконтування включає в себе:

- безрисковую ставку;

- премію за різні види ризиків.

Безризикова ставка відображає рівень доходу по альтернативним для власника інвестицій з мінімально можливим рівнем ризику. В якості безризикової можуть використовуватися процентні ставки по депозитах найбільших і надійних банків, ставки прибутковості за державними цінними паперами та ін.

Премія за ризик відображає додатковий дохід, який очікує отримати типовий інвестор, вкладаючи кошти в об'єкт нерухомості. У більшості методик розглядаються складові премії за ризик:

- премія за ризик інвестування в об'єкти нерухомості;

- премія за низьку ліквідність;

- премія за інвестиційний менеджмент.

Визначення безризикової ставки

Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризиковим операціям, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни.

В якості можливих безризикових ставок в межах РФ прийнято розглядати такі інструменти:

- Депозити Ощадбанку РФ та інших надійних російських банків. Застосування ставок по депозитах Ощадбанку РФ та інших російських банків досить обмежена у зв'язку з короткочасністю термінів, на які приймаються депозити (як правило, до одного-двох років). Все це звужує можливості застосування даних інструментів.

- Західні фінансові інструменти (державні облігації розвинених країн, LIBOR). Складнощі при використанні ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate). Ставка Лондонського міжбанківського ринку з надання кредитів) обумовлюється її короткостроковістю (не більше одного року), а також більш високими рівнями ризику в порівнянні з вкладеннями в державні цінні папери. Серед державних облігацій в оцінній практиці найбільш доцільно використовувати 10-річні казначейські облігації США.

- Ставки за міжбанківськими кредитами РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки розраховуються терміном від 1 дня до 1 року. Очевидно, що використання значень даних ставок для розрахунку безризикової прибутковості не є доцільним, насамперед внаслідок їх короткострокового характеру. Крім того, прибутковість, закладена в міжбанківських кредитах, враховує ризик їх неповернення, що також обумовлює необхідність відмови від використання даного інструменту в процесі оцінки.

- Ставка рефінансування ЦБ РФ. Ставка рефінансування - процентна ставка, яку використовує Центральний банк при наданні кредитів комерційним банкам в порядку рефінансування. Дана ставка могла б за своєю економічною сутністю застосовуватися, мабуть, тільки при оцінці кредитно-фінансових інститутів, а також ставка рефінансування є інструментом грошово-кредитної політики Центрального банку і, отже, використовується останнім для цілеспрямованого впливу на фінансово-банківську сферу і далеко не завжди відображає реальну ситуацію, що склалася на ринку.

- Державні облігації РФ.Державні облігації РФ представлені рублевими і валютними фінансовими інструментами. Події серпня 1998 (дефолт) значно знизили довіру до рублевих облігаціях, тому зараз їх досить складно розглядати в якості безризикових вкладень.

- Валютні облігації РФ представлені двома видами: внутрішнім (ОВВЗ) і зовнішні (єврооблігації). На практиці найчастіше застосовують саме цю ставку, враховуючи довгостроковість.

Таким чином, в якості безризикової ставки в розрахунках використовується ставка прибутковості до погашення за довгостроковими облігаціями федеральної позики, яка становить 6,83%.

Визначення премії за ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості.

Ризики вкладення в об'єкт нерухомості поділяються на два види. До першого належать сіетематіческіе і несистематичні ризики, до другого - статичні і динамічні. На ринку в цілому пре володіє є систематичний ризик. Вартість конкретної прибутковою власності може бути пов'язана з економічними та інституційними умовами на ринку. Приклади такого виду ризику: поява зайвого числа конкуруючих об'єктів, зменшення зайнятості населення зв'язку з закриттям містоутворюючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень встановлення обмежень на рівень орендної плати. Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний конкретної оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на зіставні об'єкти. Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, не сплата орендних платежів, руйнування спорудження пожежею і / або розвиток поблизу від даної об'єкта несумісною з ним системи землекористування. Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії, динамічний ризик може бути визначений як "при бувальщина або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція". Розрахунок премії за ризик представлений у Таблиці «Фактори ризику, що впливають на об'єкт нерухомості».

Визначення премії за низьку ліквідність

Премія за низьку ліквідність, є поправка на тривалість експозиції при продажу об'єктів нерухомості.

Дана премія обчислюється за формулою:

(17)

де: П - премія за низьку ліквідність;

- безризикова ставка;

L - період експозиції (в місяцях);

Q - загальна кількість місяців в році.

На дату проведення оцінки поправка на низьку ліквідність приймається рівною 3,25%, що відповідає трьом місяцям експонування об'єкта.

Визначення премії за інвестиційний менеджмент

Премію за інвестиційний менеджмент Фахівці оцінюють на рівні 3%.

Визначення норми повернення капіталу

Об'єкт нерухомості має кінцевий (обмежений) термін економічного життя (термін, протягом якого експлуатація об'єкта є фізично можливої ​​й економічно вигідною). Доходячи принесений об'єктом нерухомості, повинен відшкодовувати втрату об'єктом своєї вартості до кінця терміну його економічного життя. Кількісно величина доходу, необхідного для такого відшкодування, виражається через норму повернення капіталу.

Існує три способи розрахунку норми повернення капіталу:

4. Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу): передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом, норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку початкового капіталу, відраховувати в безвідсотковий фонд відшкодування.

5. Повернення капіталу по фонду відшкодування і безризикової ставкою відсотка (метод Хоскольда): передбачає, що фонд відшкодування формується за мінімальною з можливих ставок - «безризиковою» ставкою.

6. Повернення капіталу по фонду відшкодування і ставкою доходу на інвестиції (метод Инвуда) передбачає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі доходу на інвестиції (ставці дисконтування).

Термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно до середнім терміном допроведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р)).

ГЛАВА 2. ПРАКТИЧНИЙ РОЗРАХУНОК БАЗИ ВІДПОЧИНКУ

2.1 Характеристика об'єкта оцінки

ПЕРЕЛІК ОБ'ЄКТІВ ОЦІНКИ

Список об'єктів оцінки

Таблиця 1

Адреса

Зручність під'їзних шляхів

1

Навколишнє забудова

Бази відпочинку, дачні ділянки.

Територіально-економічна зона р Астрахані

33

Площа земельної ділянки, кв. м.

56310

Право на земельну ділянку

Право постійного користування

Таблиця 2

Будиночок з верандою (літер 1-25)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

житлове

кількість

25 штук

Загальна площа будівлі, кв. м .:

12,1

Допоміжні площі, кв.м .:

-

Основні площі, кв. м.

12,1

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

III

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

дерев'яні

матеріал перекриттів

дерев'яні

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

30,4

Будівельний об'єм, куб

38

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги дерев'яні пофарбовані масляною фарбою, стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

Таблиця 3

Клуб двоповерховий (літер 26)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

адміністративне

кількість

374,1

Загальна площа будівлі, кв. м .:

10,9

Допоміжні площі, кв.м .:

363,2

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

2 поверхи

Група капітальності

I

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

цегла

матеріал перекриттів

ж / б

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

208,6

Будівельний об'єм, куб.м.

1460

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги бетонні (потертості в ходових місцях), стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

Таблиця 4

Житловий будинок (літер 27)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

житлове

Основні площі, кв. м .:

47,6

Загальна площа будівлі, кв. м .:

63,2

Допоміжні площі, кв.м .:

15,6

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

I

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

дерев'яні

матеріал перекриттів

дерев'яні

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

82,8

Будівельний об'єм, куб

230

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги дерев'яні пофарбовані масляною фарбою, стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

Таблиця 5

Гараж (літер 28)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

складське

Загальна площа будівлі, кв. м .:

15,4

Основні площі, кв. м .:

15,4

Допоміжні площі, кв.м .:

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

III

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

дерев'яні

матеріал перекриттів

дерев'яні

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

Будівельний об'єм, куб

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги бетонні, стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання), ворота металеві.

Таблиця 6

КТП-462 (літер 29)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

виробниче

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

III

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

Металевий каркас

Будівельний об'єм, куб

2,3

Таблиця 7

Хлораторна (літер 29)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

виробниче

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

II

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

цегляна

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

33,5

Будівельний об'єм, куб

97

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги бетонні, стеля і стіни побілка (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

2.2 Оцінка бази відпочинку витратним підходом

Визначення відновної вартості Об'єктів нерухомості.

Відповідно до загальної частиною до збірників УПВС, в відновну вартість наведених у збірниках укрупнених показників включені всі прямі (ПІ) і непрямі (КІ) витрати, пов'язані з будівництвом, тобто сума ПІ + КІ дорівнює повної відновної вартості (ПВС) об'єкта.

Розрахунок ПВС Об'єкту будемо проводити за формулою:

Де: V- будівельний об'єм об'єкта нерухомості, м 3, м 2, п / м .;

З од. - вартість одиниці виміру будівельного обсягу в цінах 1969, визначається за відповідним збірки УПВС;

До кл - поправочний коефіцієнт для III-го кліматичного району, в якому розташована Астраханська область;

До 1 - коефіцієнт переходу від кошторисних цін 1969 р до кошторисних цінами 1984 р Прийнято на рівні індексу зміни вартості будівельно-монтаж ...........



них робіт по галузях народного господарства на 1.01.1984 р 1. До 1 = 1,16.

До 1 тер - поправочний територіальний коефіцієнт для Астраханської області до коефіцієнта К 1 К 1 тер = 1,04.

До 2 - індекс подорожчання капвкладень в будівництві в порівнянні з рівнем цін 1984 року до дати оцінки, розроблений Регіональним центром з ціноутворення в будівництві при АТВТ «Астрахангражданпроект».

У зв'язку з тим, що індекс подорожчання До 2 розраховується поквартально, використовуємо такі дані.

Таблиця 8

розрахункова дата

До 84/2006

1 Січень, 2005

31,71

1 Квітень, 2005

32,87

1 Липень, 2005

34,53

1 Жовтень, 2005

35,99

1 Січень, 2006

37,25

1 Квітень, 2006

38,30

1 Липень, 2006

39,63

1 Жовтень, 2006

40,97

1 Січень, 2007

45,46

1 Квітень, 2007

47,33

1 Липень, 2007

50,95

1 Жовтень, 2007

54,13

1 Січень, 2008

56,50

1 Квітень, 2008

59,30

21 ію н я, 200 8

59,97

Зазначені дані оброблені за допомогою стандартної статистичної функцій регресійного аналізу «ЛИНЕЙН», що входить до складу електронної таблиці «Microsoft Excel». За допомогою даної функції складено рівняння регресії, що описує зміну величини даного коефіцієнта в часі. Для розрахунку скористаємося збіркою укрупнених показників відновної вартості.

Таблиця 9

п / п

Найменування

літера

Од.

вим.

Будівельний об'єм, м 3

Вартість 1 м 3, в цінах 1969 р руб. / М 3

До 1

ПВС на дату оцінки, руб

1

Будиночок з верандою

1

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

2

Будиночок з верандою

2

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

3

Будиночок з верандою

3

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

4

Будиночок з верандою

4

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

5

Будиночок з верандою

5

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

6

Будиночок з верандою

6

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

7

Будиночок з верандою

7

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

8

Будиночок з верандою

8

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

9

Будиночок з верандою

9

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

10

Будиночок з верандою

10

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

11

Будиночок з верандою

11

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

12

Будиночок з верандою

12

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

13

Будиночок з верандою

13

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

14

Будиночок з верандою

14

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

15

Будиночок з верандою

15

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

16

Будиночок з верандою

16

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

17

Будиночок з верандою

17

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

18

Будиночок з верандою

18

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

19

Будиночок з верандою

19

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

20

Будиночок з верандою

20

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

21

Будиночок з верандою

21

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

22

Будиночок з верандою

22

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

23

Будиночок з верандою

23

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

24

Будиночок з верандою

24

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

25

Будиночок з верандою

25

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

26

Клуб 2-х поверховий

26

м 3

1460

24,40

0,94

1,16

1,04

59,97

2422679,21 р.

27

Житловий будинок

27

м 3

230

23,20

0,94

1,16

1,04

59,97

362885,03 р.

28

гараж

28

м 3

53

22,10

0,94

1,16

1,04

59,97

79656,53 р.

29

КТП-462

29

м 3

2

23,50

0,94

1,16

1,04

59,97

3957,32 р.

30

хлораторна

30

м 3

97

24,30

0,94

1,16

1,04

59,97

160299,16 р.

31

Зем. ділянку

3305740 р.

Визначення величини накопиченого зносу

Визначення величини фізичного зносу об'єкта нерухомості

Розрахунок фізичного зносу об'єкта представлений далі в таблиці:

Таблиця 10

Будиночок з верандою

літера

1-25

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

30%

3,90%

Оздоблювальні роботи

10%

30%

3,00%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

30%

3,90%

Інші роботи

7%

30%

2,10%

Разом:

26,85%

Таблиця 11

клуб двоповерховий

літера

26

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

30%

3,60%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

30%

3,90%

Оздоблювальні роботи

10%

45%

4,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

40%

5,20%

Інші роботи

7%

40%

2,80%

Разом:

31,55%

Таблиця 12

Житловий будинок

літера

27

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

40%

5,20%

Оздоблювальні роботи

10%

40%

4,00%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

40%

5,20%

Інші роботи

7%

30%

2,10%

Разом:

30,45%

Таблиця 13

гараж

літера

28

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

35%

4,55%

Оздоблювальні роботи

10%

35%

3,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

35%

4,55%

Інші роботи

7%

35%

2,45%

Разом:

29,00%

Таблиця 14

КТП-462

літера

29

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

35%

5,20%

Оздоблювальні роботи

10%

40%

3,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

10%

35%

3,50%

Інші роботи

7%

35%

2,45%

Разом:

29,00%

Таблиця 15

хлораторна

літера

30

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

30%

3, 60%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

30%

3,90%

Оздоблювальні роботи

10%

35%

3,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

35%

4,55%

Інші роботи

7%

30%

2,10%

Разом:

29,20%

Визначення величини накопиченого функціонального зносу

Вартість будівель і споруд розрахована витратним підходом.

Таблиця 16

№ п / п

Найменування

літера

ПВС на дату оцінки, руб.

фізичний знос

Ринкова вартість

1

Будиночок з верандою

1

55044,82 р

26,85%

40265,29 р

2

Будиночок з верандою

2

55044,82 р

27,85%

39714,84 р

3

Будиночок з верандою

3

55044,82 р

27,15%

40100,15 р

4

Будиночок з верандою

4

55044,82 р

27,15%

40100,15 р

5

Будиночок з верандою

5

55044,82 р

27,00%

40182,72 p

6

Будиночок з верандою

6

55044,82 р

26,85%

40265,29p

7

Будиночок з верандою

7

55044,82 р

27,45%

39935,02р.

8

Будиночок з верандою

8

55044,82 р

26,55%

40430,42р.

9

Будиночок з верандою

9

55044,82 р

26,65%

40375,38 p

10

Будиночок з верандою

10

55044,82 р

26,00%

40733,17 p

11

Будиночок з верандою

11

55044,82 р

24,55%

41531,32 p.

12

Будиночок з верандою

12

55044,82 р

25,50%

41008,39 p.

13

Будиночок з верандою

13

55044,82 р

28,00%

39632,27 p.

14

Будиночок з верандою

14

55044,82 р

24,40%

41613,88 p

15

Будиночок з верандою

15

55044,82 р

25,90%

40788,21 p

16

Будиночок з верандою

16

55044,82 р

24,90%

41256,09 p

17

Будиночок з верандою

17

55044,82 р

25,40%

41338,66 р

18

Будиночок з верандою

18

55044,82 р

25,40%

41063,44 p

19

Будиночок з верандою

19

55044,82 р

25,10%

41228,57 p

20

Будиночок з верандою

20

55044,82 р

29,70%

38 696,51 p

21

Будиночок з верандою

21

55044,82 р

29,65%

38,724,03 р

22

Будиночок з верандою

22

55044,82 р

25,70%

40898,30 p

23

Будиночок з верандою

23

55044,82 р

28,30%

39467,14 р

24

Будиночок з верандою

24

55044,82 р

22,65%

42577,17 р.

25

Будиночок з верандою

25

55044,82 р

24,75%

41421,23 р.

26

клуб двоповерховий

26

2422679,21 р

31,55%

1658323,92 р

27

Житловий будинок

27

362885,03 р

30,45%

252386,54p

28

гараж

28

79 656,53 р

29,00%

56556,14 р.

29

КТП-462

29

3957,32 р

29,00%

2809,70р.

30

хлораторна

30

160299,16

29,20%

113491,81 р

31

Земельна ділянка

3 305 740 р

3 305 740 p

6402656,19 р

2.3 Оцінка бази відпочинку порівняльним підходом

Перелік характеристик об'єктів - аналогів представлений в таблиці.

Таблиця 17

Аналоги для виробничих приміщень

п / п

опис приміщення

Площа земельної ділянки

Кількість місць на добу

Ціна

дата продажу

1

о. Джергак, ділянку, 3, 4 га, 32 літні будиночки, комунікації

3,4

64

11 000 000,00 р.

Май 2008

2

Камизякський район, ділянка 1 га, на березі річки, 13 будиночків, сауна, комунікації

1

26

5 000 000,00 р.

Май 2008

3

Харабалаі, ділянка 2,5 га, на березі річки, 17 будиночків, комунікації

2,5

34

6 500 000,00 р.

Май 2008

р-н Бабаєвського, ділянка 5, 6 га, на березі річки, 25 будиночків, комунікації

5,631

55

11 000 000,00 р.

Май 2008

1. Поправка на дату продажу.

Для розрахунку поправки використовувався курс Євро, встановлений ЦБ РФ на дату продажу (пропозиції).

2. Поправка на місце розташування.

Поправка на цей фактор оцінюється експертним шляхом, виходячи з практики ріелторської та оціночної діяльності.

3. Поправка на знос.

Розрахунок здійснюється за формулою:

(10)

де: П знос - поправка на знос;

І об'єкту - фактичний знос оцінюваного об'єкта (в даному випадку, всієї будівлі);

І аналога - фактичний знос аналога.

4. Поправка на ремонт.

Аналіз інформації про вартість ремонтних робіт в м Астрахані в даний час дозволяють зробити наступні висновки:

Таблиця включає ті коригування, які були внесені, виходячи з наявних відмінностей між оцінюваним і порівнюваними об'єктами.

Таблиця 18

елементи порівняння

Одиниця виміру

об'єкти порівняння

оцінюваний

об'єкт №1

об'єкт №2

об'єкт №3

Ціна продажу

Руб.

11 000 000

5 000 000

6 500 000

Кількість місць

ч / м

55,0

64,0

26,0

34,0

ціна за од. загальної площі

Руб. / Год / м

171875,0

192307,7

191176,5

дата продажу

01.07.2006

01.07.2006

01.07.2006

коригування

%

Скоригований ціна

Руб.

171 875,0

192 307,7

191 176,5

Коригування на місце розташування

%

10%

Скоригований ціна

Руб.

189 062,5

192 307,7

191 176,5

Коригування на зручність під'їзних шляхів,%

10%

5%

Скоригований ціна

207 968,8

192 307,7

200 735,3

Коригування на транспортну доступність,%

Скоригований ціна

Руб.

207 968,8

192 307,7

200 735,3

ремонт

Косметичний ремонт

Косметичний ремонт

Косметичний ремонт

Косметичний ремонт

Коригування в руб.

- р.

- р.

- р.

Скоригований ціна

Руб.

207 968,8

192 307,7

200 735,3

ваговій показник

3

2

1

Вартість 1м 2 об'єкта оцінки

Руб.

201 542,82 р.

Вартість об'єкта оцінки

Руб.

11 084 855,18 р.

2.4 Оцінка бази відпочинку дохідним підходом

Характеристики порівнянних об'єктів для визначення середніх ставок орендної плати Об'єкта:

Таблиця 19

Характеристики

об'єкт оцінки

об'єкт №1

об'єкт №2

об'єкт №3

Джерело інформації

База відпочинку «Мрія»



align = "left"> База відпочинку «Джергак»

База відпочинку «Астрахань»

Місцезнаходження

м Астрахань

Камизякський район

о. Джергак

с. Чаган

Кількість місць

55

30

54

28

Рівень обробки приміщень

Стандартний ремонт

Стандартний ремонт

Стандартний ремонт

Стандартний ремонт

Вартість 1 місця, в добу

-

250,00 р.

250,00 р.

300,00 р.

Вартість 1 місця, в місяць

-

7 500,00 р.

7 500,00 р.

9 000,00 р.

Вартість 1 місця, в рік

37500,00 р.

37500,00 р.

45000,00 р.

Коригування на транспортну доступність,%

-

0%

0%

0%

Скоригований ціна

37500,00 р.

37500,00 р.

36000,00 р.

Коригування на рівень обробки, в%

-

Скоригований ціна

37500,00 р.

37500,00 р.

36000,00 р.

Коригування на розташування в будівлі

Скоригований ціна

37500,00 р.

37500,00 р.

36000,00 р.

ваговій показник

2

3

1

Скоригований ставка 1 місця, руб. на рік

37250,00 р.

Скоригований ставка 1 місця, руб. в місяць

7 450,00 р.

Вартість 1 місця в добу, руб.

248,33 р.

Скоригований ставка валової виручки, руб. на рік

2048750,00 р.

Розрахунок середньорічної величини експлуатаційних витрат представлений в наступній таблиці.

Таблиця 20

найменування послуг

Середньорічна величина витрат, оплачуваних власником (з урахуванням ПДВ)

Податок на майно, руб. (2,2 від залишкової вартості)

409 р.

Водоспоживання, каналізація та обслуговування мереж водоспоживання, виклик побутових відходів

17 652 р.

Послуги налагоджувати персоналу (прибиральниця, сторожа, слюсар, тесля), руб.

16 000 р.

телефони стаціонарні

300 р.

Дрібний ремонт приміщень

55 375 р.

електроенергія

18 274 р.

Разом, середньорічна величина експлуатаційних витрат, руб.

108 009 р.

Визначення ринкової вартості об'єкта методом капіталізації доходу:

Таблиця 21

показник

значення

Площа об'єкта оцінки (S), кв.м.

55

Орендна плата (А ст), руб. / Кв.м. / рік

37 250,00 р.

Потенційний валовий дохід (ПВД), руб. / Рік

2048750,00 р.

Коефіцієнт завантаження приміщень (Кз)

0,92

Коефіцієнт збору платежів (К с)

1

Дійсний валовий дохід (ДВД), руб. / Рік

1884850,00 р.

Експлуатаційні витрати по Об'єкту оцінки (ЕР), руб. / Рік

108009 р.

Чистий операційний дохід (ЧОД об), в руб. / Рік

1776840,71 р.

коефіцієнт капіталізації

27,25%

Ринкова вартість об'єкта (V), руб.

6520512,36 р.

2.5 Узгодження результатів про ринкову вартість нерухомості

Аналізуючи можливість застосування кожного підходу для оцінки нашого об'єкта, ми прийшли до наступних висновків:

1. Витратний підхід корисний в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, для яких не існує ринку, або для об'єктів з незначним зносом. В оцінці витрат на відтворення велика частка експертних суджень. Інформація, яку надає методом витрат, безумовно, має значення для нашого аналізу, але не можна на нього занадто покладатися.

2. Підхід порівняння продажів більш відображає ту ціну, яка може виникнути на ринку з урахуванням всіх тенденцій ринку і переваг покупців, ніж будь-який інший з методів оцінки. У той же час не варто занадто довірятися вихідної інформації про умови продажу об'єктів, їх ціною та ін.

3. Підхід з точки зору прибутковості відображає ту граничну вартість, більше якої не буде платити потенційний інвестор, який розраховує на типове використання об'єкта і на прийняті нами ставки прибутковості. У зв'язку з цим, з огляду на, що рішення типових інвесторів для даного типу об'єктів спирається в основному на прагнення отримати максимальний дохід від володіння, прибутковість в даному випадку має досить велику вагу при вирішенні про остаточну вартість об'єкта.

З огляду на вищевикладене, ми прийшли до наступних вагових коефіцієнтів, що відображає частку кожного з використаних нами підходів у визначенні підсумкової вартості:

Таблиця 22

Вагові показники підходів оцінки

показники

витратний

підхід

порівняльний

підхід

прибутковий

підхід

Достовірність інформації

25%

40%

35%

повнота інформації

25%

40%

35%

Здатність враховувати дійсні наміри покупця

25%

50%

25%

Здатність враховувати кон'юнктуру ринку

25%

50%

25%

Здатність враховувати розмір, місце розташування, прибутковість об'єкта

25%

35%

40%

Допущення, прийняті в розрахунках

20%

50%

30%

Вагові показники достовірності підходів оцінки

24,2%

44,2%

31,7%

Розрахунок узгодженої вартості проведений за формулою:

(18)

Де V- обгрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки, руб .; 1

V 1 - вартість об'єкта, певна витратним підходом, руб .; ]

V 2 _ вартість об'єкта, певна порівняльним підходом, руб .;

V 3 _ вартість об'єкта, певна дохідним підходом, руб .;

Q 1 - середньозважене значення достовірності витратного підходу;

Q 2 - Середньозважена значення достовірності порівняльного підходу;

Q 3 - середньозважене значення достовірності дохідного підходу;

Таким чином, узгоджена вартість Об'єктів нерухомості становить:

Таким чином, на підставі наявної інформації та даних, отриманих в результаті проведення справжнього аналізу із застосуванням методик оцінки, можна зробити наступний висновок:

вартість Об'єкту оцінки, база відпочинку «Енергетик» розташованого за адресою: м Астрахань, вул. Турбазовская, 3, станом на «21» липня 2006 року, становить з урахуванням округлення (включаючи ПДВ 18%) ринкова вартість майна 8 510 000,00 рублів (Вісім мільйонів п'ятсот десять тисяч рублів).


ВИСНОВОК

Ринкова вартість нерухомості і її розрахунок є найпоширенішим видом ринкової оцінки. Оцінка ринкової вартості включає в себе визначення вартості об'єкта або окремих прав відносно оцінюваного об'єкта, наприклад, права оренди, права користування і т.д. Найчастіше, ринкова вартість нерухомості є очевидною для її власників або потенційних покупців. Однак, після проведення оцінки ринкової вартості, її ціна може бути значно скоригована. Для визначення цієї реальної вартості і виробляється оцінка нерухомості.

Ринкова оцінка може бути проведена щодо таких об'єктів, як:

земельні ділянки

об'єкти житлової нерухомості (квартири, котеджі, будинки)

об'єкти комерційної нерухомості (офісні приміщення, готелі, торгові та складські площі)

об'єкти промислової нерухомості (будівлі, споруди, промислові комплекси)

інженерні комунікації (мости, шляхопроводи, газо- і нафтопроводи, тепломережі)

об'єкти незавершеного будівництва

Оцінка ринкової вартості допомагає максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни отримують в своє розпорядження. Ринкова оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки не варто розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, в тому числі іноземних.

Оцінка ринкової вартості нерухомості означає визначення найбільш вірогідною ціни, яка складеться при продажу об'єкта власності на конкурентному і відкритому ринку при наявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої ​​угоди.

Такими умовами є:

1. Покупець і продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Ні для однієї зі сторін угода не є вимушеною.

2. Обидві сторони мають усю повноту інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.

3. Об'єкт виставлений на відкритому ринку достатній час, і для здійснення угоди вибраний оптимальний момент.

4. Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, які можна порівняти з оплатою готівкою.

5. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодній зі сторін, пов'язаних з операцією.

6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнаної на ринку корисністю.

7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.

8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися з рук в руки.

Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.

Основний метод ринкової оцінки - це метод порівняльних продажів. Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати ринкову вартість оцінюваного об'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі і нерухомості.

Метод оцінки ринкової вартості за витратами до землі практично не застосуємо. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і не що витрачаються, а витратний метод застосовується для оцінки штучних об'єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, в містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок вартості землі. Наступним методом ринкової оцінки, який можна застосувати саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої і точної ринковій оцінці нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.

Ринкова оцінка необхідна також в рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості і забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до ринковій оцінці, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

БІБЛІОГРАФІЯ



1. Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135- ФЗ від 29.07.98 р .;

2. «Підсумки виробничої діяльності галузей за серпень 2003 року». Додаток до журналу «Мінпалив». Російське інформаційне агентство паливно-енергетичного комплексу (РІА ПЕК), Москва, вересень 2003 р

3. «Методика по розрахунку вартості будівельно-монтажних робіт та інших витрат з капітального будівництва, капремонту і реконструкції в поточному рівні цін». Затверджено Адміністрацією Астраханської області 05 липня 2001 року, введена в дію з 01.05.2001 р

4. «Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних навчаючи стков», затверджені розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 р № 568-р. (В ред. Розпорядження Мінмайна РФ від 31.07.2002 р № 2314-р).

5. «Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок», затверджені розпорядженням Мінмайна Росії від 10.04.2003 р №1102-р.

6. «Нарахування амортизації». М .: «ПРІОР», 1995 г. - 128 с.

7. «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків», ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М: Прейскурантіздат, 1988. - 72 с.

8. «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків», ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М: Прейскурантіздат, 1988. - 72 с.

9. Raymond Perrier «Brand Valuation, London, InterBrand and Premier Book», 1997r.

10. Болдирєв В. С., Галушина А. С., Федоров А. Е. «Введення в теорію оцінки нерухомості». - М .: - «Центр менеджменту, оцінки та консалтингу», 1998 р

11. Державні елементні кошторисні норми на будівельні роботи ГЕСН-2001. Держбуд Росії, Москва, 2000 р

12. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша). - Введено в дію Федеральним законом РФ №51-ФЗ від ЗОЛ 1.94 р .;

13. Грібовскпй С. Оцінка дохідної нерухомості. - СПб: Пітер, 2001.-336с;

14. Єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів народного господарства СРСР. Затверджено Постановою Ради Міністрів СРСР від 22 жовтня 1990 р 1072

15. Єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів народного господарства СРСР. Затверджено Постановою Ради Міністрів СРСР від 22 жовтня 1990 р № 1072

16. Земельний кодекс Російської Федерації. - Введено в дію Федеральним законом РФ №136-ФЗ 25.10.01 р .;

17. Інформаційний бюлетень "Ціни на лаки, фарбу, сантехніку, металовироби та основні будівельні матеріали за пропозиціями підприємств міста Астрахані". Випущений відділом координації будівництва при Головному управлінні архітектури та містобудування адміністрації м Астрахані, II квартал 2004 р

18. Каталог районних одиничних розцінок для будівництва об'єктів в зонах IV Астраханській області, в 4-х томах.

19. Каталог районних одиничних розцінок для будівництва об'єктів в зонах IV Астраханській області. В 4-х томах. Астрахань, -1983 р

20. Міжнародні стандарти оцінки Міжнародного комітету зі стандартів оцінки майна. - М .: РОО, 1995. - 385 с;

21. Міжрегіональний інформаційно-аналітичний бюлетень «Індекси цін в будівництві», що видається фірмою КО-ІНВЕСТ.

22. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ, г. Москва, 2005 г.

23. Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотової. -- М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с.

24. Питер Дойль «Маркетинг, ориентированный на стоимость», перевод с английского под редакцией Ю.Н. Капитуревского. С.-Пб.: «Питер», 2001г.

25. Приказы Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №№254,255,256

26. Прокопипшн А. П. «Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера- сметчика». В 2 т. Т. 2 - 2-е изд., перераб. і доп. - М: Стройиздат, 1991. - 416 с.: ил. ISBN 5- 274-01739-8.

27. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для оценки основных фондов, М. - «Стройиздат», 1970.

28. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, М. - «Стройиздат», 1970.

29. Специализированный журнал «Основные средства».

30. Стандарт СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;

31. Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке имущества»;

32. Строительные нормы и правила. СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (утв. постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17 апреля 1985 г. № 51/90) (с изменениями от 10 февраля 1987 г.) Часть П.

33. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СПбГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

34. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СШГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

35. Шеремет А.Д., Негашев Е.В. «Методика финансового анализа» 3-е изд., перераб. і доп. - М: ИНФРА-М., 1999 г.
...........