Дата конвертації24.07.2017
Розмір160.53 Kb.
Типдипломна робота

Скачати 160.53 Kb.

Оцінка бази відпочинку з метою продажу

align = "left"> База відпочинку «Джергак»

База відпочинку «Астрахань»

Місцезнаходження

м Астрахань

Камизякський район

о. Джергак

с. Чаган

Кількість місць

55

30

54

28

Рівень обробки приміщень

Стандартний ремонт

Стандартний ремонт

Стандартний ремонт

Стандартний ремонт

Вартість 1 місця, в добу

-

250,00 р.

250,00 р.

300,00 р.

Вартість 1 місця, в місяць

-

7 500,00 р.

7 500,00 р.

9 000,00 р.

Вартість 1 місця, в рік

37500,00 р.

37500,00 р.

45000,00 р.

Коригування на транспортну доступність,%

-

0%

0%

0%

Скоригований ціна

37500,00 р.

37500,00 р.

36000,00 р.

Коригування на рівень обробки, в%

-

Скоригований ціна

37500,00 р.

37500,00 р.

36000,00 р.

Коригування на розташування в будівлі

Скоригований ціна

37500,00 р.

37500,00 р.

36000,00 р.

ваговій показник

2

3

1

Скоригований ставка 1 місця, руб. на рік

37250,00 р.

Скоригований ставка 1 місця, руб. в місяць

7 450,00 р.

Вартість 1 місця в добу, руб.

248,33 р.

Скоригований ставка валової виручки, руб. на рік

2048750,00 р.

Розрахунок середньорічної величини експлуатаційних витрат представлений в наступній таблиці.

Таблиця 20

найменування послуг

Середньорічна величина витрат, оплачуваних власником (з урахуванням ПДВ)

Податок на майно, руб. (2,2 від залишкової вартості)

409 р.

Водоспоживання, каналізація та обслуговування мереж водоспоживання, виклик побутових відходів

17 652 р.

Послуги налагоджувати персоналу (прибиральниця, сторожа, слюсар, тесля), руб.

16 000 р.

телефони стаціонарні

300 р.

Дрібний ремонт приміщень

55 375 р.

електроенергія

18 274 р.

Разом, середньорічна величина експлуатаційних витрат, руб.

108 009 р.

Визначення ринкової вартості об'єкта методом капіталізації доходу:

Таблиця 21

показник

значення

Площа об'єкта оцінки (S), кв.м.

55

Орендна плата (А ст), руб. / Кв.м. / рік

37 250,00 р.

Потенційний валовий дохід (ПВД), руб. / Рік

2048750,00 р.

Коефіцієнт завантаження приміщень (Кз)

0,92

Коефіцієнт збору платежів (К с)

1

Дійсний валовий дохід (ДВД), руб. / Рік

1884850,00 р.

Експлуатаційні витрати по Об'єкту оцінки (ЕР), руб. / Рік

108009 р.

Чистий операційний дохід (ЧОД об), в руб. / Рік

1776840,71 р.

коефіцієнт капіталізації

27,25%

Ринкова вартість об'єкта (V), руб.

6520512,36 р.

2.5 Узгодження результатів про ринкову вартість нерухомості

Аналізуючи можливість застосування кожного підходу для оцінки нашого об'єкта, ми прийшли до наступних висновків:

1. Витратний підхід корисний в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, для яких не існує ринку, або для об'єктів з незначним зносом. В оцінці витрат на відтворення велика частка експертних суджень. Інформація, яку надає методом витрат, безумовно, має значення для нашого аналізу, але не можна на нього занадто покладатися.

2. Підхід порівняння продажів більш відображає ту ціну, яка може виникнути на ринку з урахуванням всіх тенденцій ринку і переваг покупців, ніж будь-який інший з методів оцінки. У той же час не варто занадто довірятися вихідної інформації про умови продажу об'єктів, їх ціною та ін.

3. Підхід з точки зору прибутковості відображає ту граничну вартість, більше якої не буде платити потенційний інвестор, який розраховує на типове використання об'єкта і на прийняті нами ставки прибутковості. У зв'язку з цим, з огляду на, що рішення типових інвесторів для даного типу об'єктів спирається в основному на прагнення отримати максимальний дохід від володіння, прибутковість в даному випадку має досить велику вагу при вирішенні про остаточну вартість об'єкта.

З огляду на вищевикладене, ми прийшли до наступних вагових коефіцієнтів, що відображає частку кожного з використаних нами підходів у визначенні підсумкової вартості:

Таблиця 22

Вагові показники підходів оцінки

показники

витратний

підхід

порівняльний

підхід

прибутковий

підхід

Достовірність інформації

25%

40%

35%

повнота інформації

25%

40%

35%

Здатність враховувати дійсні наміри покупця

25%

50%

25%

Здатність враховувати кон'юнктуру ринку

25%

50%

25%

Здатність враховувати розмір, місце розташування, прибутковість об'єкта

25%

35%

40%

Допущення, прийняті в розрахунках

20%

50%

30%

Вагові показники достовірності підходів оцінки

24,2%

44,2%

31,7%

Розрахунок узгодженої вартості проведений за формулою:

(18)

Де V- обгрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки, руб.; 1

V 1 - вартість об'єкта, певна витратним підходом, руб .; ]

V 2 _ вартість об'єкта, певна порівняльним підходом, руб .;

V 3 _ вартість об'єкта, певна дохідним підходом, руб .;

Q 1 - середньозважене значення достовірності витратного підходу;

Q 2 - Середньозважена значення достовірності порівняльного підходу;

Q 3 - середньозважене значення достовірності дохідного підходу;

Таким чином, узгоджена вартість Об'єктів нерухомості становить:

Таким чином, на підставі наявної інформації та даних, отриманих в результаті проведення справжнього аналізу із застосуванням методик оцінки, можна зробити наступний висновок:

вартість Об'єкту оцінки, база відпочинку «Енергетик» розташованого за адресою: м Астрахань, вул. Турбазовская, 3, станом на «21» липня 2006 року, становить з урахуванням округлення (включаючи ПДВ 18%) ринкова вартість майна 8 510 000,00 рублів (Вісім мільйонів п'ятсот десять тисяч рублів).


ВИСНОВОК

Ринкова вартість нерухомості і її розрахунок є найпоширенішим видом ринкової оцінки. Оцінка ринкової вартості включає в себе визначення вартості об'єкта або окремих прав відносно оцінюваного об'єкта, наприклад, права оренди, права користування і т.д. Найчастіше, ринкова вартість нерухомості є очевидною для її власників або потенційних покупців. Однак, після проведення оцінки ринкової вартості, її ціна може бути значно скоригована. Для визначення цієї реальної вартості і виробляється оцінка нерухомості.

Ринкова оцінка може бути проведена щодо таких об'єктів, як:

земельні ділянки

об'єкти житлової нерухомості (квартири, котеджі, будинки)

об'єкти комерційної нерухомості (офісні приміщення, готелі, торгові та складські площі)

об'єкти промислової нерухомості (будівлі, споруди, промислові комплекси)

інженерні комунікації (мости, шляхопроводи, газо- і нафтопроводи, тепломережі)

об'єкти незавершеного будівництва

Оцінка ринкової вартості допомагає максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни отримують в своє розпорядження. Ринкова оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки не варто розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, в тому числі іноземних.

Оцінка ринкової вартості нерухомості означає визначення найбільш вірогідною ціни, яка складеться при продажу об'єкта власності на конкурентному і відкритому ринку при наявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої ​​угоди.

Такими умовами є:

1. Покупець і продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Ні для однієї зі сторін угода не є вимушеною.

2. Обидві сторони мають усю повноту інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.

3. Об'єкт виставлений на відкритому ринку достатній час, і для здійснення угоди вибраний оптимальний момент.

4. Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, які можна порівняти з оплатою готівкою.

5. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодній зі сторін, пов'язаних з операцією.

6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнаної на ринку корисністю.

7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.

8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися з рук в руки.

Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.

Основний метод ринкової оцінки - це метод порівняльних продажів. Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати ринкову вартість оцінюваного об'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі і нерухомості.

Метод оцінки ринкової вартості за витратами до землі практично не застосуємо. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і не що витрачаються, а витратний метод застосовується для оцінки штучних об'єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, в містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок вартості землі. Наступним методом ринкової оцінки, який можна застосувати саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої і точної ринковій оцінці нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.

Ринкова оцінка необхідна також в рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості і забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до ринковій оцінці, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

БІБЛІОГРАФІЯ



1. Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135- ФЗ від 29.07.98 р .;

2. «Підсумки виробничої діяльності галузей за серпень 2003 року». Додаток до журналу «Мінпалив». Російське інформаційне агентство паливно-енергетичного комплексу (РІА ПЕК), Москва, вересень 2003 р

3. «Методика по розрахунку вартості будівельно-монтажних робіт та інших витрат з капітального будівництва, капремонту і реконструкції в поточному рівні цін». Затверджено Адміністрацією Астраханської області 05 липня 2001 року, введена в дію з 01.05.2001 р

4. «Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних навчаючи стков», затверджені розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 р № 568-р. (В ред. Розпорядження Мінмайна РФ від 31.07.2002 р № 2314-р).

5. «Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок», затверджені розпорядженням Мінмайна Росії від 10.04.2003 р №1102-р.

6. «Нарахування амортизації». М .: «ПРІОР», 1995 г. - 128 с.

7. «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків», ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М: Прейскурантіздат, 1988. - 72 с.

8. «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків», ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М: Прейскурантіздат, 1988. - 72 с.

9. Raymond Perrier «Brand Valuation, London, InterBrand and Premier Book», 1997r.

10. Болдирєв В. С., Галушина А. С., Федоров А. Е. «Введення в теорію оцінки нерухомості». - М .: - «Центр менеджменту, оцінки та консалтингу», 1998 р

11. Державні елементні кошторисні норми на будівельні роботи ГЕСН-2001. Держбуд Росії, Москва, 2000 р

12. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша). - Введено в дію Федеральним законом РФ №51-ФЗ від ЗОЛ 1.94 р .;

13. Грібовскпй С. Оцінка дохідної нерухомості. - СПб: Пітер, 2001.-336с;

14. Єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів народного господарства СРСР. Затверджено Постановою Ради Міністрів СРСР від 22 жовтня 1990 р 1072

15. Єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів народного господарства СРСР. Затверджено Постановою Ради Міністрів СРСР від 22 жовтня 1990 р № 1072

16. Земельний кодекс Російської Федерації. - Введено в дію Федеральним законом РФ №136-ФЗ 25.10.01 р .;

17. Інформаційний бюлетень "Ціни на лаки, фарбу, сантехніку, металовироби та основні будівельні матеріали за пропозиціями підприємств міста Астрахані". Випущений відділом координації будівництва при Головному управлінні архітектури та містобудування адміністрації м Астрахані, II квартал 2004 р

18. Каталог районних одиничних розцінок для будівництва об'єктів в зонах IV Астраханській області, в 4-х томах.

19. Каталог районних одиничних розцінок для будівництва об'єктів в зонах IV Астраханській області. В 4-х томах. Астрахань, -1983 р

20. Міжнародні стандарти оцінки Міжнародного комітету зі стандартів оцінки майна. - М .: РОО, 1995. - 385 с;

21. Міжрегіональний інформаційно-аналітичний бюлетень «Індекси цін в будівництві», що видається фірмою КО-ІНВЕСТ.

22. Міжрегіональний інформаційно-аналітичний бюлетень «Індекси цін в будівництві», що видається фірмою КО-ІНВЕСТ, м Москва, 2005 р

23. Оцінка бізнесу. Підручник / за ред. А. Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М .: Фінанси і статистика, 1999. - 512 с.

24. Пітер Дойль «Маркетинг, орієнтований на вартість», переклад з англійської під редакцією Ю.М. Капітуревского. С.-Пб .: «Пітер», 2001 р.

25. Накази Мінекономрозвитку Росії від 20.07.2007г. №№254,255,256

26. Прокопіпшн А. П. «Капітальний ремонт будівель: Довідник інженера-кошторисника». У 2 т. Т. 2 - 2-е изд., Перераб. і доп. - М: Стройиздат, 1991. - 416 с .: іл. ISBN 5 274-01739-8.

27. Збірники укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для оцінки основних фондів, М. - «Стройиздат», 1970.

28. Збірники укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних фондів, М. - «Стройиздат», 1970.

29. Спеціалізований журнал «Основні засоби».

30. Стандарт СТО РОО 20-02-96 «Ринкова вартість як база оцінки»;

31. Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Класифікатор послуг з оцінки майна»;

32. Будівельні норми і правила. СНиП 1.04.03-85 «Норми тривалості будівництва і зачепила в будівництві підприємств, будівель і споруд» (затв. Постановою Держбуду СРСР і Держплану СРСР від 17 квітня 1985 р № 51/90) (зі змінами від 10 лютого 1987 г.) частина П.

33. Тарасевич Є. І. «Оцінка нерухомості» / СПбГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

34. Тарасевич Є. І. «Оцінка нерухомості» / СШГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

35.Шеремет А.Д., Негашев Є.В. «Методика фінансового аналізу» 3-е изд., Перераб. і доп. - М: ИНФРА-М., 1999 г.
кремля і інших архітектурних домінант історичного центру. Для всіх без винятку будинків, що розміщуються в центральній частині міста, обов'язковою вимогою є індивідуальне проектування, з колегіальним розглядом проектів на засіданнях Містобудівної Ради при управлінні Главгорархітектури. У найближчі роки буде побудований конгрес-центр на базі розпочатого багато років тому будівлі річкового вокзалу на набережній р. Волги. У цьому сучасному багатофункціональному комплексі передбачені служби річкового вокзалу, готельні номери, фешенебельний ресторан, офісні приміщення, культурно-розважальний блок приміщень і багато іншого. Як невід'ємна частина цього комплексу, отримає нове життя парк 17-й пристані, і розташований поруч з ним Молодіжний проспект.

Побудований великий торговий комплекс по вул. Бакинській, в якому розміщені багатопрофільні торгові і офісні приміщення.

У масовому житловому будівництві збережеться сучасний напрям будувати житлові будинки з різними типами квартир, від звичайних до великогабаритних, з поліпшеним плануванням, розрахованих на будь-який смак і достаток. Вже нема вороття до типового тиражування багатоповерхівок, кожен житловий будинок не схожий на інший, і всі вони максимально враховують особливості астраханського клімату з його жарким літом і весняними вітрами. Містобудівники більше не планують «розповзання» нових мікрорайонів по околицях міста, як це було раніше. Проведена мерією і управлінням Главгорархітектури сучасна містобудівна політика ставить у рівні умови інвесторів, що займаються житловим будівництвом, оскільки будівельні майданчики в місті виділяються після попереднього укладення договорів про обов'язкові нормативних відрахуваннях житлової площі від всіх знову споруджуваних житлових будинків, розмір яких залежить від умов будівельних майданчиків. У найближчі роки продовжиться забудова районів Бабаєвського, Еллінга, мікрорайонів «Нікітінський бугор» № 1 і № 2, «Приволзький затон», по ул.С.Перовской, вул. Куликова та інших по вул. Яблочкова - Зелена, за залізничним вокзалом, і по вул. Кірова - М.Островського.

Вже зараз за питомою вагою знову споруджуваного житла на душу населення Астрахань лідирує серед інших міст Росії, і буде будуватися ще більше завдяки очікуваної державної підтримки, запланованої на реалізацію Програми ліквідації старого та аварійного житлового фонду.

Величезний внесок в оновлення вигляду міста вносять підприємці, силами яких побудовані десятки сучасних торгово-зупиночних комплексів, магазинів, автозаправних станцій, підприємств обслуговування. Викуповуючи квартири перших поверхів старих будинків, підприємці перетворюють їх в обладнані магазини, призводять до ладу фасади і укладають тротуарну плитку на тротуарах. На зміну кіоскам і павільйонів, встановленим в місті на перших етапах розвитку підприємницької діяльності, приходять сучасні мінімаркети і торгові центри. Попереду велика робота по реалізації вже розроблених фахівцями управління Главгорархітектури інвестиційних проектів на реконструкцію всіх сьогоднішніх міських ринків і будівництво нових, які будуть представляти багатофункціональні торгові комплекси з прекрасними умовами для продавців і покупців, з організацією нормальних під'їздів і місць паркування автотранспорту.

Збільшення темпів економічного зростання, розширення комерційних структур і зростання їх кількості обумовлюють збільшення попиту на комерційну нерухомість або нежитлові приміщення. Основні складові структури здаються в оренду або що реалізуються нежитлових приміщень - це офісні приміщення, торгові приміщення, складські та виробничі приміщення. На ринку нерухомості склалася наступна структура попиту і пропозиції: найбільшим попитом користуються торгові приміщення або магазини. Найбільшим попитом на ринку користуються невеликі приміщення, розташовані в межах міста. Продаж великих об'єктів нежитлової нерухомості явища не часте. Спостерігаючи за публікаціями в засобах масової інформації можна бачити, що оголошення про продаж одних і тих же об'єктів досить регулярно з'являються протягом 4-6 місяців.

Власники об'єктів нежитлової нерухомості здебільшого воліють здавати нерухомість в оренду, тому основна частина пропонованої до продажу нежитлової нерухомості розташовується у віддалених районах міста та вимагає значних капіталовкладень для їх дооснащення та ремонту. Незважаючи на те, що нежитлові приміщення, користуються досить стійким попитом, цілком очевидно, що на ринку існує безліч незатребуваних площ.

Ціни на нежитлові приміщення (в перерахунку за 1 м 2) залежать в першу чергу від таких основних факторів:

- призначення нежитлового приміщення;

- місце розташування;

- технічного стану;

- площі.

Крім того, на вартість нежитлових приміщень впливають і такі фактори, як наявність телефонних ліній, кількість місць на автостоянці, наявність охорони тощо. До вартісних факторів належать умови укладення договору (пряма оренда, суборенда, договір про спільну діяльність).

В даний час ринок нерухомості в Астраханському регіоні функціонує в циклі нового будівництва.

Проведений нами аналіз орендних ставок і вартості 1 м 2 площі офісних будівель, об'єктів торгівлі, виробничих приміщень станом на дату оцінки на вторинному ринку нерухомості м Астрахані свідчить про значущість розкиду значень.

Вид об'єкту нерухомості

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Максимальне значення (руб.)

Мінімальне значення (руб)

Середнє значення

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Орендна ставка за 1м 2 в місяць без експлуатаційних витрат (руб)

Вартість 1 м 2 (руб)

Офісне приміщення в цілому

400-1000

30000-80000

1000

80000

400

30000

700

55000

Офісне приміщення віддалене від центру до 5 км

350-600

25000-60000

600

60000

350

25000

475

42500

Офісне приміщення віддалене від центру від 5 км

300-500

20000-50000

500

50000

300

20000

400

35000

Торговельне центр

800-3500

50000-100000

3500

100000

800

50000

2150

75000

Торгове приміщення віддалене від центру від 5 км

600-1500

35000-65000

1500

65000

600

35000

1050

50000

Складські приміщення

50-250

5000-25000

250

25000

50

5000

150

15000

Виробниче приміщення

50-150

5000-20000

150

20000

50

5000

100

12500

Ринок офісних приміщень

На відміну від ринку житла, який час від часу захльостують періоди ажіотажу, ринок офісної нерухомості досить стабільний у своєму розвитку.

Попит на офісні приміщення тримається на високому рівні вже тривалий час. Обсяг пропозиції так само збільшується, але про насичення ринку в даний момент говорити не доводиться.

Зростання кількості підприємств в Астрахані збільшує потреби бізнесу у вільних площах. Поліпшення добробуту окремих фірм дозволяє пред'являти більш високі вимоги до якості офісних приміщень. Статус «Південних воріт Росії» залучає в Астрахань все нові компанії з інших регіонів. Саме ці процеси надають імпульс розвитку ринку нерухомості та залучають в цю сферу додаткові кошти з суміжних областей.

В останні роки ціни на офіси мають стійку тенденцію до зростання ціп. Основний обсяг пропозиції укладається в діапазон від 45 000 до 70 000 руб. за кв. м.

Обсяг пропозиції на ринку майже постійно збільшується. Відбувається це за рахунок декількох напрямків:

- Залучення в оборот на ринку комерційної нерухомості, квартир, переведених в нежитловий фонд

- Будівництво нових об'єктів

- Оптимізація управління нерухомістю з боку компаній, які мають зайвої власністю.

У той же час слід зазначити, що найчастіше зростання обсягу пропозиції на ринку відбувається за рахунок слаболіквідних об'єктів, які не користуються попитом у підприємців. Якісних пропозицій на ринку як і раніше трохи.

Ймовірно, що в найближчі роки ринок комерційної нерухомості буде поповнюватися не тільки за рахунок нового будівництва. Багато приватних компаній будуть оптимізувати управління власної нерухомості. Частина непрофільних активів таких компаній з'явиться на ринку. Крім того, окремі компанії, які мають нерухомість в центральних районах міста, розглядають варіанти її використання в якості дохідної. Уже зараз окремі компанії переводять свої підрозділи з центру на околиці, а вивільнені площі пропонують в оренду. Пропозиція приміщень на перших поверхах житлових будинків буде поступово зменшуватися. Дані тенденції отримають розвиток і в найближчі рік-два.

Рівень цін оренди в останні роки також мав тенденцію до підвищення, однак, темпи зростання цін в цьому сегменті трохи нижче, ніж на ринку продажів. В цілому рівень цін на оренду в місті досить високий. Основний обсяг пропозиції знаходиться в ціновому діапазоні від 1 200 до 7 200 руб. / Кв. м / рік. Основна причина такого становища - дефіцит вільних і якісних пропозицій. Не дивлячись на те, що в останній рік на ринку з'явилося кілька нових будівель, що пропонують якісні площі, вибір у підприємців як і раніше обмежений.

У сегменті споруджуваних об'єктів переважають проекти, що реалізуються на умовах пайової участі в будівництві. Це свідчить про те, що в даний момент на ринку відсутня достатня кількість великих інвесторів. Скоріш за все, що в майбутньому (перспектива 2-3 роки) частка бізнес центрів, що зводяться з метою подальшої здачі в оренду, і буде зростати. Це призведе до того, що старі адміністративні будівлі без концепцій і грамотного управління починатимуть відчувати серйозну конкуренцію і будуть змушені «скотитися» в нижчий ціновий сегмент.

Сьогодні йде диференціація ринку на різні якісні групи, у потенційних орендарів офісної нерухомості поки тільки формуються чіткі уявлення про якість і необхідному рівні сервісу. До недавнього часу головним визначальним фактором була ціна офісу. Уже зараз об'єкти більш ретельно вивчаються в розрізі розташування - якість - ціна. Ймовірно, через 2-3 роки на ринку сформуються основні класи офісної нерухомості, якими оперуватимуть всі учасники ринку.

Ринок складських приміщень

В даний час ринок складських приміщень в м Астрахані знаходиться в стадії активного розвитку. Стійкий попит на ринку користуються складські приміщення площею від 1000 до 2000 м 2 розташовані в межах міста зі зручними під'їзними шляхами. Продаж великих, складські приміщення явища не часте. Спостерігаючи за публікаціями в засобах масової інформації можна бачити, що оголошення про продаж одних і тих же об'єктів досить регулярно. З'являються протягом 5-8 місяців.

Власники складських приміщень здебільшого воліють використовувати їх для здачі в оренду, тому складські приміщення та виробничі площі підприємств, пристосовані під склади в межах міста користуються досить стійким попитом, тому що основна частина пропонованих до продажу складів розташовується у віддалених районах міста та вимагає значних капіталовкладень для їх дооснащення та ремонту. Аналізуючи пропозиції щодо продажу аналогічних об'єктів на ринку нерухомості можна зробити висновок, що діапазон вартості, залежно від якості та місця розташування, становить від 5000 до 20 000 рублів за 1 м 2 загальної площі. Пропозиція па ринку складських приміщень, за умови продажу в комплексі з торговими і офісними приміщеннями (торгові бази) може досягати 25 000 руб. / Кв.м.

Ринок торгових приміщень

Торгові приміщення, представлені на ринку міста, можна виділити в наступні групи:

1. Спеціалізовані торгові установи використовують приватизовану або знаходиться в оренді муніципальну власність для цілей власного бізнесу. До даного типу відноситься більшість великих магазинів міста. Частина площ (при наявності надлишку) надається стороннім організаціям в оренду або суборенду. Надзвичайно важко знайти достовірну інформацію про угоди по купівлі-продажу з даним типом нерухомості в зв'язку з її великими розмірами і вартістю, тому що така інформація зазвичай, носить конфіденційний характер і не розголошується.

2. Спеціалізовані торгові установи мають торгові площі у власності на основі укладених угод купівлі-продажу. В основному до цього типу належать невеликі магазини, розташовані в пристосованих приміщеннях, а так само торгові павільйони, виконані в капітальних конструкціях. Використовуються торговими установами тільки для цілей власного бізнесу. З даним типом нерухомості відбувається абсолютна більшість угод купівлі-продажу.

3. Торгові площі, експлуатовані компаніям-операторам в торгових зонах і майданчиках (криті та відкриті сільськогосподарські і речові ринки). Дані компанії не ведуть торговельної діяльності, а все площі здають в оренду стороннім організаціям, основну частину яких складають приватні підприємці, так звані «човники».

У зв'язку із зазначеною структурою торгових приміщень м Астрахані, угоди-купівлі продажу спостерігаються в основному тільки в другій групі нерухомості.

В жодному іншому секторі ринку нерухомості розташування об'єкта не має такого великого значення, як на ринку торгових приміщень. Якщо торгове приміщення розташоване в престижному і жвавому місці, воно буде продано або орендовано в досить короткий термін. Середня ринкова ціна продажу для магазинів складає 45000 - 75000; руб. / кв.м. і коливається в залежності від площі торгових приміщень. Покупці віддають перевагу невеликим (до 100 - 200 кв.м.) магазинам, розташованим в жвавих районах міста. Пропозиції на ринку торгових приміщень, у віддалених районах міста, лежать в діапазоні 20000 - 40000 руб. / Кв.м. Пропозиції на ринку торгових приміщень, в центральних районах міста, в місцях великого людського потоку, лежать в діапазоні 60000 - 100000 руб. / Кв.м.

Звертає на себе увагу одна цікава тенденція, що склалася в цьому секторі ринку. У центральній частині міста і на основних магістралях, в районах ринків і міні-ринків, культурних центрів, як правило, купуються у власність житлові приміщення і переводяться в нежитловий фонд, як альтернатива покупки нежитловий Нерухомості (торгові та офісні приміщення).

При аналізі ринку оренди нерухомості встановлено, що при оренді аналогічних приміщень перевага віддається торгових приміщень площею від 100 до 200 кв.м., в місцях найбільш інтенсивних людських потоків. Діапазон ціп на оренду торгових площ залежить від двох основних чинників: їх розташування і рівня обробки.

В окраїнних районах міста орендна плата за торгові приміщення становить 5000-7000 руб. за 1 кв. м. в рік. У районах ринків і міні - ринків орендна плата може досягати 10000 -15000 руб. за 1 кв. м. в рік. У центральних районах міста і в місцях великого людського потоку її величина може збільшуватися до 35000 руб. за 1 кв. м. в рік. Однак знайти орендаря, готового платити за оренду такі гроші, досить проблематично.

Ситуація на вторинному ринку нерухомості м Астрахані і Астраханського регіону в цілому, свідчить про постійне зростання значень орендних ставок і вартості 1 м 2 нерухомості. Це пов'язано як з інфляційними процесами, розвитком сфери торгівлі, малого і середнього підприємництва, так і об'єктивної реакцією потенційних покупців (населення і юридичних осіб), які вважають об'єкти нерухомості одними з найнадійніших вкладень коштів.

промислова нерухомість

Ринок промислової нерухомості, як сегмент ринку нерухомості в цілому характеризується рядом особливостей:

1. У переважній більшості випадків об'єкт виробничої нерухомості - це комплекс будівель і споруд, пов'язаних між собою єдиним технологічним ланцюжком. При цьому кожен елемент цього ланцюжка має цінність саме як її складова, а не як окремий об'єкт.

2. Промислова нерухомість, що включає в себе цехи, майстерні та інші будівлі і споруди, призначені для розміщення виробництва будь-якого кінцевого продукту, з великою часткою умовності може бути віднесена до категорії «дохідної» нерухомості, призначеної для отримання доходу у вигляді орендної плати. Дохід від зазначених об'єктів є частку в загальному чистому прибутку від виробництва продукції.

3. Ризики, пов'язані з інвестиціями у виробничу нерухомість в основному визначаються особливостями того виробництва, для розміщень якого вона купується.

Виробнича нерухомість - це досить закритий в інформаційному плані сегмент ринку, для нього характерні тривалі терміни експозиції об'єктів, в тому числі і більш 1 року.

Найчастіше промислова нерухомість є спеціалізованим майном, мають вкрай обмежений ринок або взагалі такого не має.

Складська нерухомість

У період з 2000-го по 2003 р зазначалося постійне збільшення обсягів складських площ - приблизно на 10% в рік. Підвищення попиту на якісні склади ініціювало не тільки збільшення масштабів робіт з ремонту та реконструкції існуючих площ, а й нове будівництво. Комплекси для зберігання вантажів тепер будують не тільки в найбільших містах центральної частини, а й в регіонах Росії, в першу чергу на ключових напрямках вантажопотоків. Однак будівництво нових сучасних споруд потребує значних капіталовкладень на початковому етапі, а брак власних коштів і висока вартість позикових коштів стримують зростання інвестицій.

В даний час під товарним складом розуміється споруда, де здійснюються зберігання, підготовка до продажу та відпуск товарів оптовим покупцям. Товарний склад може функціонувати і як самостійна структура, і як структурний підрозділ підприємства оптової торгівлі. Всі складські споруди можна класифікувати по поверховості (одноповерхові і багатоповерхові) і за конструктивними особливостями.

Недоліком багатоповерхових складів є те, що приблизно 20% обсягу будівлі доводиться на ліфти і сходи.Це скорочує корисну площу. Крім того, традиційно прийнята частота сітки колон 6x6 м і невисока допустиме навантаження на міжповерхові перекриття часто не дозволяють застосовувати необхідну для обслуговування техніку та обладнання. Однак основний «мінус» одноповерхових будівель - це висока вартість займаних ними земельних ділянок, тому перевага віддається складах з висотної зоною зберігання.

Конструкція складу є визначальною при формуванні вартості зберігання. По технічному пристрої (конструкції) склади прийнято ділити на закриті, напівзакриті, відкриті і спеціальні. Основним видом складських споруд є закриті будівлі. До напівзакритих складах ставляться навіси, які можуть мати від однієї до трьох стін або не мати їх зовсім. Відкриті бетоновані або асфальтовані майданчики, які мають водостоки, - це найпростіший вид складських споруд. До спеціальних відносять склади, оснащені спеціальними пристроями для зберігання, наприклад, резервуарами для рідин, бункерами і елеваторами для зберігання сипучих вантажів і т. П.

Останнім часом все більшого поширення набуває поняття «вантажний термінал» (термінальний комплекс). У логістиці прийнято наступне визначення: вантажним терміналом називається спеціальний комплекс споруд, персоналу, технічних і технологічних пристроїв, організаційно взаємопов'язаних і призначених для виконання логістичних операцій, пов'язаних з прийомом, навантаженням-розвантаженням, зберіганням, сортуванням, вантажопереробкою партій вантажів, а також комерційно-інформаційним обслуговуванням вантажоодержувачів, перевізників та інших логістичних посередників в уні, мульти-, інтермодальних та інших перевезеннях. Вантажні термінали, будучи важливою ланкою товаропровідних мереж, являють собою не просто пункти накопичення дрібних відправок, але великі грузораспределітельние центри і бази постачання. Вони підрозділяються на універсальні і спеціалізовані.

Універсальні термінали - це група складів з дистрибутивних центром. Термінали здійснюють збір, завезення, розвіз, переробку (в основному дрібних відправок) і зберігання вантажів та інші логістичні операції. Універсальні термінали оснащують залізничними під'їзними шляхами, контейнерними майданчиками, обладнанням для вантажопереробки великовагових, довгомірних, швидкопсувних вантажів і ін. На великих терміналах здійснюються тривале зберігання і митна обробка вантажів. Спеціалізовані термінали проводять операції для певного виду вантажів (наприклад, швидкопсувних, продовольчих, медичних, паперу і т. П.). Спеціалізація вантажних терміналів дозволяє врахувати вимоги споживачів до перевезення, зберігання, переробки вантажів і знизити відповідні витрати.

В даний час вартість зберігання навіть на складах низького класу дуже висока, але ринок складських приміщень залишається найменш розвиненим компонентом ринку нерухомості в порівнянні з сегментами торгових і офісних площ, де прибутковість істотно вище. Незабаром, однак, можна впевнено прогнозувати суттєве зростання цього сегмента, оскільки ринок торговельної та офісної нерухомості в основному насичений, тоді як попит на складські приміщення перевищує пропозицію, особливо в класі А. Попит на високоякісні приміщення для зберігання визначається стабільним збільшенням обсягів промислового виробництва в Росії, стрімким розвитком роздрібної торгівлі, появою на російському ринку великих західних торговельних мереж, збільшенням числа вітчизняних компаній, які потребують якісних складських комплексах. Такі склади повинні мати хорошу транспортну доступність: розташовуватися поблизу транспортної магістралі, мати хорошу під'їзну дорогу, по якій могли б пересуватися єврофури, і залізничну гілку. Необхідними умовами є: наявність комунікацій, енергоресурсів і зв'язку, а також обладнання, що дозволяє регулювати температурний режим і вологість; вирівняний підлогу; стелі заввишки 8 ... 10 м; можливість установки стелажній системи, а також наявність офісу. Нарешті, для нормальної роботи складу потрібен професійний менеджмент, що має на увазі систему обліку, цілодобову охорону, логістику і т. Д. Взагалі оптимізація роботи складу включає в себе:

- визначення оптимальної кількості і завантаження складського обладнання;

- розробку стратегії і тактики оптимального використання складських потужностей;

- максимальне використання місткості складу і збільшення коефіцієнта оборотності;

- наявність повноцінної автоматизованої системи управління складом.

Треба сказати, що більша частина використовуваних складських приміщень збереглася у нас ще з радянських часів і являє собою площі, за європейськими поняттями непристосовані для організації сучасних складських комплексів. Таке положення пов'язане з тим, що в 1990-ті роки під товарні склади використовувалися приміщення непрацюючих цехів заводів і фабрик, плодоовочевих баз і т. П., Вартість оренди яких в цілому була невисокою. Кілька більш «цивілізованими» були колишні відомчі бази з охороною та сигналізацією, де були які-небудь вантажно-розвантажувальні механізми. Неопалювані приміщення використовували для зберігання лісоматеріалів, автозапчастин, пластика, різного «секонд-хенду». Власники невеликих торгових точок воліли зберігати товар і зовсім в звичайних гаражах. І в даний час, навіть в Москві і Московській області, приблизно тільки 18% складів відповідають міжнародним вимогам при тому, що попит на них значно - в 6 ... 7 разів - перевищує пропозицію. Зауважимо, що, за оцінками фахівців, будівництво сучасного логістичного центру окупається за 4 ... 6 років. Не більше 15% - це менше респектабельні приміщення (клас В), які в Європі вже не визнають. Решта (класи С і D) призначені для менш вимогливих орендарів, яким за великим рахунком необхідні тільки стіни і дах і ні до чого, скажімо, холодильне обладнання. Крім того, типовий недолік вітчизняних складів - розміри площ. У нас найбільш популярними є складські приміщення площею до 1000 м 2 і висотою не більше 6 м, тоді як на Заході висота складських будівель досягає 20 ... 40 м.

В даний час все більшого розвитку набуває тенденція, коли споживачі складських послуг готові все більше платити за рівень професійного обслуговування складських приміщень з високим рівнем менеджменту і наявністю першокласного обладнання. Раніше саме поняття «склад» асоціювалося виключно зі зберіганням вантажу. Сьогодні значну роль починають грати різні технології, які в розвинених країнах спрямовані на раціональне використання робочої сили, де вона досить дорога, а в нашій країні - на скорочення витрат на обладнання і його експлуатацію. Найчастіше більш раціонально прийняти на роботу додаткових робочих, ніж придбати новий навантажувач або штабелер. Як і раніше слабким місцем в організації робіт є слабке оснащення складського комплексу сучасним технологічним обладнанням, відставання від сучасного рівня автоматизації складських робіт і обліку. Тільки невелика кількість складських компаній адаптувалося до сучасних потреб ринку складських послуг, причому в основному це закордонні фірми. Більшість російських фірм, що здають приміщення в оренду, як і раніше, віддають перевагу «ненав'язливого» сервісу, надаючи своїм клієнтам займатися організацією складського процесу самостійно.

На закінчення відзначимо, що тенденція зростання попиту на сучасні якісні склади в останні роки передбачає наявність:

- повного комплексу послуг зі зберігання та обробки вантажів, митного оформлення і транспортування на одній території;

- сучасної техніки і технології обробки вантажів;

- багатоярусного зберігання, що дозволяє економно витрачати наявні площі;

- достатньої кількості вантажно-розвантажувальних зон і зон комплектації;

- досконалої системи управління складом, що дозволяє генерувати будь-які види звітів про товари клієнта і проводити інвентаризацію залишків;

- страхування вантажу за рахунок логістичного оператора;

- системи відеоспостереження, контролю доступу, фізичної та протипожежної охорони;

- комунікацій і зв'язку.

Очевидно, що основними недоліками в розвитку складів в Росії, які призводять до необгрунтованих втрат при зберіганні товарів і погіршення його якості, низькій швидкості обробки, відсутності належного обліку та аналізу процесу обробки товарів, невиправданого збільшення термінів і помилок в супровідних документах, є відсутність комплексу необхідних послуг, погано організований облік і контроль за рухом товарів, застаріла техніка і технологія ведення робіт.

Ситуація на вторинному ринку нерухомості м Астрахані і Астраханського регіону в цілому, свідчить про постійне зростання значень орендних ставок і вартості 1 м 2 нерухомості. Це пов'язано як з інфляційними процесами, розвитком сфери торгівлі, малого і середнього підприємництва, так і об'єктивної реакцією потенційних покупців (населення і юридичних осіб), які вважають об'єкти нерухомості одними з найнадійніших вкладень коштів.

Ринок земельних ділянок

На момент оцінки ринок земельних ділянок, розташованих як в межах міста, так і за її межами, недостатньо активний, частка пропозицій до продажу земельних ділянок в загальній пропозиції на ринку нерухомості становить не більше 35%.

Сегмент ділянок для індивідуального житлового будівництва є найбільш розвиненим на ринку землі, що обумовлено в першу чергу існуванням права приватної власності громадян на такі земельні ділянки.

Витратний підхід є одним із стандартних підходів оцінки ринкової вартості нерухомості. Підхід заснований на визначенні витрат, які може понести потенційний покупець нерухомості при будівництві будівлі або споруди, аналогічного за своїми фізичними параметрами або споживчої властивостями оцінюваної нерухомості.

Вартість нерухомості, яка визначається з використанням витратного підходу, відповідає повному праву власності і дорівнює сумі ринкової вартості ділянки землі, плюс вартість нового будівництва поліпшень, мінус накопичений знос.

Вартість нового будівництва поліпшень в залежності від типу об'єкта оцінки і умов може визначатися на базі відновної вартості або вартості заміщення.

Вартість нового будівництва визначається як сума прямих витрат, безпосередньо пов'язаних зі зведенням об'єкта, непрямих витрат на процеси, опосередковано беруть участь в будівництві і прибутку підприємця (інвестора).

Відновлювальна вартість - сума витрат в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій.

Замінює вартість - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки.

Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів.

Основні кроки при застосуванні витратного підходу до визначення вартості:

1) Визначити вартість земельної ділянки в припущенні, що він не забудований;

2) Визначити відновну вартість поліпшень (будівель, споруд, об'єктів благоустрою), що знаходяться на об'єкті;

3) Визначити додаткові витрати, необхідні для того, щоб довести будівлю до стану ринкових вимог та рівня завантаження приміщень;

4) Визначити підприємницький дохід (прибуток забудовника);

5) Визначити величину накопиченого зносу;

6) Визначити залишкову вартість об'єкта оцінки;

7) До отриманої величині вартості з урахуванням зносу додати вартість земельної ділянки.

Загальна формула витратного методу:

З затр = С зу + З нс з (1)

де: З затр - вартість об'єкта оцінки, знайдена витратним методом;

З зу - вартість земельної ділянки;

З нс - вартість нового будівництва;

І з - знос - кількісна оцінка відмінності вартості об'єкта оцінки від вартості відновлення;

З нс = ПІ + КІ (2)

де: ПІ = С кошторисів - прямі витрати, кошторисна вартість або договірна ціна, тобто та сума, яка буде сплачена інвестором підряднику за реалізацію проекту на основі договору підряду КІ - непрямі витрати - ті витрати інвестора, пов'язані з будівництвом, які не можуть бути включені до договірної ціни.

До складу КІ зазвичай включають:

- вартість розробки проекту і авторського нагляду

- вартість узгодження проекту та експертизи

- оплата послуг консультантів

- витрати на отримання права забудови, права підключення до міських інженерних мереж

- витрати, пов'язані з правом використання землі під час будівництва (оренда і податки)

- витрати, пов'язані з проведенням тендеру, пошуком підрядника, укладенням договору підряду

- витрати, пов'язані з виведенням об'єкта на проектну потужність і т.д.

ПП - прибуток підприємця (забудовника) - компенсація за відволікання коштів інвестора протягом терміну здійснення будівництва.

З мет = С БМР + С про + П з (3)

C БМР - вартість будівельно-монтажних робіт

З об - вартість обладнання, віднесеного до нерухомості

П з - інші (невраховані) витрати

З БМР = ПЗ + HP + ПН (4)

де: ПЗ - прямі витрати

HP - накладні витрати

ПН-планові накладні, кошторисна прибуток або прибуток підрядника

ПЗ = С зп + С мат + С Емм (5)

де: С зп - заробітна плата будівельних робітників і машиністів

З мат - вартість будівельних матеріалів

З Емм - вартість експлуатації машин і механізмів

Визначення вартості земельної ділянки

Відповідно до ст. 35 ЗК РФ при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею будова, спорудженням та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник.

З огляду на той факт, що в даний час в місті Астрахані практично відсутня приватна власність на земельні ділянки, оцінці підлягає вартість прав довгострокової оренди земельної ділянки, що припадає на оцінюване приміщення.

При визначенні вартості нерухомості зазвичай використовують три основні підходи:

- порівняльний підхід;

- дохідний підхід;

- витратний підхід.

Відповідно до «Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок» в рамках порівняльного підходу використовуються:

- метод порівняння продажів,

- метод виділення,

- метод розподілу,

на прибутковому підході засновані:

- метод капіталізації земельної ренти,

- метод залишку,

- метод передбачуваного використання.

При визначенні вартості права оренди земельної ділянки в рамках дохідного підходу в звіті застосовувався метод залишку для землі. Даний метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість забудови оцінюваного земельної ділянки поліпшеннями, які приносять дохід або можливість комерційного використання земельної ділянки, що приносить дохід. У разі якщо дохід розрахований від комерційного використання земельної ділянки, необхідно з цього доходу відняти дохід не відносяться до земельної ділянки або з капіталізованого доходу відняти ринкову вартість активів, що не відносяться до земельної ділянки.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

- розрахунок вартості відтворення або заміщення існуючих або прогнозованих на оціненого ділянці поліпшень;

- розрахунок загального чистого доходу від єдиного об'єкта нерухомості на основі ринкових ставок орендної плати та існуючих правових обмежень використання об'єкта нерухомості;

- розрахунок чистого доходу, що припадає на поліпшення, як твори їх вартості відтворення або заміщення на ставку капіталізації доходів для поліпшень;

- розрахунок чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, як різниці загального чистого доходу і чистого доходу, що припадає на поліпшення;

- розрахунок вартості земельної ділянки шляхом ділення чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, на ставку капіталізації доходів для землі.

Визначення ставки капіталізації (R)

- Будь-який об'єкт нерухомості має обмежений термін, протягом якого його експлуатація є економічно доцільною. Дохід, принесений об'єктом нерухомості за цей період, повинен бути достатнім, щоб:

- забезпечити необхідний рівень доходу на вкладений капітал (норма доходу або ставка дисконтування);

- окупити початкові інвестиції власника (норма повернення капіталу).

Відповідно до цього, ставка капіталізації включає дві складові - норму повернення капіталу і норму доходу на капітал (ставка дисконтування).

Визначення ставки дисконтування

Створення (придбання) та експлуатація об'єкта нерухомості є самостійним бізнесом, що вимагає доходу.

Ставка дисконтування включає в себе:

- безрисковую ставку;

- премію за різні види ризиків.

Безризикова ставка відображає рівень доходу по альтернативним для власника інвестицій з мінімально можливим рівнем ризику. В якості безризикової можуть використовуватися процентні ставки по депозитах найбільших і надійних банків, ставки прибутковості за державними цінними паперами та ін.

Премія за ризик відображає додатковий дохід, який очікує отримати типовий інвестор, вкладаючи кошти в об'єкт нерухомості. У більшості методик розглядаються складові премії за ризик:

- премія за ризик інвестування в об'єкти нерухомості;

- премія за низьку ліквідність;

- премія за інвестиційний менеджмент.

Визначення безризикової ставки

Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризиковим операціям, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни.

В якості можливих безризикових ставок в межах РФ прийнято розглядати такі інструменти:

- Депозити Ощадбанку РФ та інших надійних російських банків. Застосування ставок по депозитах Ощадбанку РФ та інших російських банків досить обмежена у зв'язку з короткочасністю термінів, на які приймаються депозити (як правило, до одного - двох років). Все це звужує можливості застосування даних інструментів.

- Західні фінансові інструменти (державні облігації розвинених країн, LIBOR). Складнощі при використанні ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонського міжбанківського ринку з надання кредитів) обумовлюється її короткостроковістю (не більше одного року), а також більш високими рівнями ризику в порівнянні з вкладеннями в державні цінні папери. Серед державних облігацій в оцінній практиці найбільш доцільно використовувати 10-річні казначейські облігації США.

- Ставки за міжбанківськими кредитами РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки розраховуються терміном від 1 дня до 1 року. Очевидно, що використання значень даних ставок для розрахунку безризикової прибутковості не є доцільним, насамперед внаслідок їх короткострокового характеру. Крім того, прибутковість, закладена в міжбанківських кредитах, враховує ризик їх неповернення, що також обумовлює необхідність відмови від використання даного інструменту в процесі оцінки.

- Ставка рефінансування ЦБ РФ. Ставка рефінансування - процентна ставка, яку використовує Центральний банк при наданні кредитів комерційним банкам в порядку рефінансування. Дана ставка могла б за своєю економічною сутністю застосовуватися, мабуть, тільки пріоценке кредитно-фінансових інститутів, а також ставка рефінансування є інструментом грошово-кредитної політики Центрального банку і, отже, використовується останнім для цілеспрямованого впливу на фінансово-банківську сферу і далеко не завжди відображає реальну ситуацію, що склалася на ринку.

- Державні облігації РФ. Державні облігації РФ представлені рублевими і валютними фінансовими інструментами. Події серпня 1998 (дефолт) значно знизили довіру до рублевих облігаціях, тому зараз їх досить складно розглядати в якості безризикових вкладень.

- Валютні облігації РФ представлені двома видами: внутрішнім (ОВВЗ) і зовнішнім (єврооблігації). На практиці найчастіше застосовують саме цю ставку, враховуючи її довгостроковість.

В даному випадку в якості безризикової ставки використана ставка прибутковості до погашення за довгостроковими облігаціями федеральної позики, яка становить 6,83%.

Визначення премії за ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості.

Ризики вкладення в об'єкт нерухомості поділяються на два види. До першого належать систематичні і несистематичні ризики, до другого - статичні і динамічні. На ринку в цілому переважаючим є систематичний ризик. Вартість конкретної прибутковою власності може бути пов'язана з економічними та інституційними умовами на ринку. Приклади такого виду ризику: поява зайвого числа конкуруючих об'єктів, зменшення зайнятості населення в зв'язку з закриттям містоутворюючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень, встановлення обмежень на рівень орендної плати. Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний з конкретною оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на зіставні об'єкти. Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, несплата орендних платежів, руйнування спорудження пожежею і / або розвиток поблизу від даного об'єкта несумісною з ним системи землекористування. Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії, динамічний ризик може бути визначений як «прибуток або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція». Розрахунок премії за ризик представлений у Таблиці «Фактори ризику, що впливають на об'єкт нерухомості».

Фактори ризику, що впливають на об'єкт нерухомості.

Вид і найменування ризику

Категорія ризику

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

систематичний ризик

Погіршення загальної економічної ситуації

динамічний

1

Збільшення числа кін

курують об'єктів

динамічний

1

Зміна федерального або місцевого законодавства

динамічний

1

несистематичний ризик

Природні і надзвичайні антропогенні ситуації

статичний

1

Прискорений знос будівлі

статичний

1

Неотримання орендних платежів

динамічний

1



n = "left"> Неефективний менеджмент

динамічний

1

криміногенні чинники

динамічний

1

Фінансові перевірки динамічний

динамічний

1

Неправильне оформлення договорів оренди

динамічний

1

кількість спостережень

0

1

2

3

2

0

1

1

0

0

зважений підсумок

0

2

6

12

10

0

7

8

0

0

сума

45

кількість чинників

10

Середньозважене значення бала

4,5

Величина поправки за ризик (1 бал = 1%)

4,50%

Визначення премії за низьку ліквідність

Премія за низьку ліквідність, є поправка на тривалість експозиції при продажу об'єктів нерухомості.

Дана премія обчислюється за формулою:

(6)

де: П - премія за низьку ліквідність;

R б - безризикова ставка;

L - період експозиції (в місяцях);

Q - загальна кількість місяців в році.

На дату проведення оцінки поправка на низьку ліквідність приймається рівною 3,25%, що відповідає трьом місяцям експонування об'єкта.

Визначення премії за інвестиційний менеджмент

Премію за інвестиційний менеджмент Фахівці оцінюють на рівні 3%.

Визначення норми повернення капіталу

Об'єкт нерухомості має кінцевий (обмежений) термін економічного життя (термін, протягом якого експлуатація об'єкта є фізично можливої ​​й економічно вигідною). Дохід, принесений об'єктом нерухомості, повинен відшкодовувати втрату об'єктом своєї вартості до кінця терміну його економічного життя. Кількісно величина доходу, необхідного для такого відшкодування, виражається через норму повернення капіталу.

Існує три способи розрахунку норми повернення капіталу:

1. Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу): передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом, норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку початкового капіталу, відраховувати в безвідсотковий фонд відшкодування.

2. Повернення капіталу по фонду відшкодування і безризикової ставкою відсотка (метод Хоскольда): передбачає, що фонд відшкодування формується за мінімальною з можливих ставок - "безризиковою" ставкою.

3. Повернення капіталу по фонду відшкодування і ставкою доходу на інвестиції (метод Инвуда): передбачає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі доходу на інвестиції (ставці дисконтування).

Термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно до середнім терміном до проведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р))

показник

значення

безризикова ставка

6,83%

Премія за ризик

3%

Премія за низьку ліквідність

3,5%

Премія за інвестиційний менеджмент

4,5%

Коефіцієнт капіталізації (R)

17,83

В даному випадку вартість землі визначена за методикою прямої капіталізації орендної плати за користуванням ділянкою. Згідно даних площа ділянки становить 56 310,0 м 2. Базова величина річної орендної плати за землі адміністративного призначення в 33-й ТЕЗ складає 15,88 руб. / М 2. Ставка капіталізації становить 17,83%.

Вартість земельної ділянки, розрахована методом капіталізації орендної плати, складе, з урахуванням округлення:

Величина накопиченого фізичного зносу визначалася на підставі:

- правил оцінки фізичного зносу будівель ВСН 53-86 (р.),

- візуального огляду.

Розрахунок величини накопиченого зносу проведений за формулою:

(8)

де Ф - фізичний знос будівлі,%;

Ф до i - фізичний знос окремої конструкції, елементу або системи,%;

l i, - коефіцієнт, що відповідає частки відновлювальної вартості окремої конструкції, елементу або системи в цілому відновної вартості об'єкта;

п - число окремий конструкцій, елементів або систем об'єкта.

Функціональний (моральний) знос - це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганою плануванням, невідповідністю технічним і функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль, термін служби і т.д. Функціональний знос може бути переборним і непереборним. Функціональний знос вважається устранімим, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, по крайней мере, не перевищує величину що додається корисності та / або вартості. В іншому випадку знос вважається непереборним.

В даному випадку ознак функціонального зносу не виявлено.

Визначення величини зносу зовнішнього впливу об'єктів нерухомості

Зовнішнє старіння - це втрата вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх чинників. Воно може бути викликано загальноекономічними і внутрішньогалузевими змінами і є функцією зовнішнього впливу.

У даного об'єкта зовнішнього зносу не виявлено.

Вартість Об'єкта з урахуванням всіх видів зносів визначається за формулою:

(9)

де: Р ст - розрахункова вартість, в рублях;

Ф фіз Н і - величина фізичного зносу,%;

Ф функ Н і - величина функціонального зносу,%

ВН і - величина зовнішнього зносу,%;

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт.

Підхід порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.

Розрахунок величини ринкової вартості при застосуванні підходу порівняння продажів виконується в наступній послідовності:

1. Підбір інформації з продажу, пропозиції до продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному.

2. Вибір параметрів порівняння.

3. Порівняння об'єкта і аналогів за елементами порівняння і коригування цін продажу аналогів для визначення вартості об'єкта оцінки.

4. Узгодження даних по аналогам і отримання вартості оцінюваного об'єкта.

В оцінній практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку: права власності на нерухомість; стан ринку; економічні характеристики; умови фінансування; місце розташування; характер використання; умови продажу; Фізичні характеристики; комплектуючих виробів, не пов'язані з нерухомістю.

В процесі проведення даного аналізу Оцінювач у своєму розпорядженні достатні відомості про продажі певної кількості об'єктів нерухомості, які можна розглядати як аналоги для порівняння з оцінюваним об'єктом. Тому для розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки був застосований і порівняльний підхід.

В якості одиниці порівняння була обрана вартість 1 м 2 загальної площі приміщення (будівлі), що пропонується до продажу. У цю вартість послідовно вводилися коригування на дату здійснення операції, на місце розташування, на стан (фізичний знос), на масштаб і на ремонт. Поправки на відмінність у правах власності, умови фінансування, характер використання не вносилися, так як Об'єкт оцінки та аналоги по цим елементам порівняння однакові.

Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості дохідним підходом ґрунтується на принципі очікування. Відповідно до цього принципу типовий інвестор, тобто покупець об'єкта нерухомості, набуває його в очікуванні отримання в майбутньому доходів від використання. З огляду на, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів, іншими словами, вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються об'єктом оцінки.

Перевага дохідного підходу в порівнянні з витратним і порівняльним підходами полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто це якість нерухомості враховується, як основний ціноутворюючий фактор. Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від двох інших підходів заснований на прогнозних даних.

Етапи процедури оцінки при даному підході:

- Складання прогнозу майбутніх доходів;

- Визначення втрат від недовикористання площ;

- Розрахунок витрат по експлуатації нерухомості;

- Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта;

Складання прогнозу майбутніх доходів

Складання прогнозу майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння і на основі отриманих даних визначення потенційного валового доходу (ПВД).

ПВД - являє собою максимальний дохід, який здатний приносити об'єкт оцінки, при 100% завантаженні площ без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта, встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:

(11)

де: ПВД - потенційний валовий дохід;

А ст - середня ставка оренди;

S - площа Об'єкта оцінки.

Визначення втрат від недовикористання площ

Визначення на основі аналізу ринку втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати, розрахунок дійсного валового доходу.

Як правило, власник в довгостроковому періоді не має можливості постійно здавати в оренду 100% площ будівлі. Втрати орендної плати мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта нерухомості і несплати орендної плати недобросовісними орендарями.

Ступінь незайнятості об'єкта дохідної нерухомості орендарями характеризується коефіцієнтом недовикористання, визначеним ставленням величини не зданий в оренду площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду. Ставлення зданих в оренду площ до загальної площі, що підлягає здачі в оренду, називається коефіцієнтом завантаження. Для різних сегментів ринку нерухомості існують типові ринкові значення коефіцієнта завантаження.

Таким чином, величина втрат від незайнятості площ або визначається виходячи з ринкових даних, або розраховується для конкретної нерухомості за формулою:

(12)

Де: До нд - коефіцієнт недовикористання;

До п - частка площ, що підлягають здачі в оренду, на які протягом року відбувається зміна орендарів;

п з - середній період протягом року, який необхідний для пошуку нових орендарів після відходу старих;

п а - загальне число орендних платежів на рік.

Отримана в результаті величина коефіцієнта недовикористання висловлює частку ПВД, теряемого в результаті неможливості 100% -ної здачі в оренду всіх призначених для цього площ конкретного об'єкта нерухомості. Звідси, виникає необхідність скорегувати ПВД на коефіцієнт завантаження площ (Кз), який визначається наступним чином:

К з = 1 До нд; (13)

Неможливість повного збору орендної плати на увазі типову ринкову ситуацію, коли завжди є недобросовісні орендарі, які, звільняючи приміщення, не погашають свою заборгованість по оренді. Кількісним виразом зниження доходу від несплати оренди є коефіцієнт втрати доходів від несплати (коефіцієнт недобору платежів) (Кн), який визначається на основі інформації про середні втрати власників від несплати орендарями орендної плати за даним видом приміщень, який виражається в% від потенційного валового доходу.

Таким чином, коефіцієнт збору платежів (Кс) складе:

До з = 1-К н (14)

Отже, розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) здійснюється за наступною формулою:

ДВД = ПВД Ч К з Ч К с; (15):

Слід зазначити, що до ДВД, розрахованому вищевикладеним способом, необхідно додати інші доходи, одержувані від функціонування об'єкта нерухомості понад орендних платежів, наприклад, за користування додатковими послугами - пральні, автомобільною стоянкою, тобто до інших доходів можна віднести додаткові кошти, отримання яких можна пов'язати з нормальним використанням об'єкта нерухомості.

Для оцінюваного приміщення коефіцієнт недовикористання складе 8,3%, визначається з розрахунку того, що на пошук клієнта (1/12 х 100%) = 8,3% або в частках 0,083. Таким чином, коефіцієнт завантаження складе (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.

За усталеною практикою, орендні платежі вносять заздалегідь (авансовими платежами), в зв'язку з цим, коефіцієнт збору платежів (Кс) приймаємо рівним 1,0.

Розрахунок витрат по експлуатації нерухомості

Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості, який ґрунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання і / або типових витрат на даному ринку.

Експлуатаційні витрати (ЕР) - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта, безпосередньо пов'язані з отриманням дійсного валового доходу.

Експлуатаційні витрати прийнято ділити на три групи:

- умовно-постійні;

- умовно-змінні;

- витрати на заміщення.

До умовно-постійних витрат відносять витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Зазвичай в цю групу включають:

- податок на майно;

- страхові внески (платежі по страхуванню майна);

- платежі за земельну ділянку;

- деякі елементи змінних витрат, які фактично є постійними.

До умовно-змінних витрат відносять витрати, розмір яких залежить від експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Зазвичай в цю групу включають такі витрати:

- комунальні;

- на поточні ремонтні роботи;

- заробітна плата обслуговуючого персоналу;

- податки на заробітну плату;

- на пожежну охорону і забезпечення безпеки;

- на рекламу і висновок орендних договорів;

- на консультації і юридичне обслуговування;

- на управління;

- Інші витрати.

Витрати на заміщення - витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі. Зазвичай до таких елементів відносять:

- покрівлю, покриття підлоги, елементи внутрішньої і зовнішньої обробки, віконні та дверні заповнення, залізні вироби, а також інші конструктивні елементи з коротким терміном служби

- санітарно-технічне обладнання і електроарматура;

- елементи зовнішнього благоустрою - пішохідні доріжки, під'їзні дороги, автостоянки, озеленення та малі архітектурні форми.

Включення цієї групи витрат в експлуатаційні витрати, пов'язані з нормальною експлуатацією будівлі, обумовлено тим припущенням, що власник буде експлуатувати нерухомість на рівні, відповідному нормативам і стандартам для даного типу нерухомості.

Таким чином, розрахункова величина експлуатаційних витрат віднімається з дійсного валового доходу, а підсумковий показник є чистим операційним доходом.

Також слід врахувати, що в сучасних умовах власники зазвичай не формують фонд заміщення, а вся сума грошових витрат виплачується одноразово в разі потреби. Цей висновок був зроблений в результаті бесід з власниками нежитлових будівель та приміщень.

Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта

Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта поруч способів в залежності від обраного методу оцінки.

Для визначення поточної вартості об'єкта, виходячи з чистого операційного доходу, можливе використання таких методів:

- метод прямої капіталізації доходів;

- метод капіталізації за нормою віддачі на капітал:

- метод капіталізації за розрахунковими моделями;

- метод дисконтування грошових потоків.

В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена ​​здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів в майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці методи лише способом перетворення потоків дох так.

Метод прямої капіталізації - метод визначення ринкової вартості дохідного об'єкт заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року в вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення чистого доходу і вартості активів, аналогічних оцінюваного об'єкту, отриманих методу ринкової екстракції .

При цьому немає необхідності оцінювати тенденції зміни доходу в часі, а при оцінки коефіцієнта капіталізації - враховувати окремо його складові: норму віддачі на капітал і норму його повернення. Передбачається, що облік всіх цих тенденцій і складових закладений в ринкових даних. Такий західний класичний варіант методу прямої капіталізації, при якому коефіцієнт капіталізації витягується з ринкових угод, застосовувати в російських умовах практично не можливо, в зв'язку з виникаючими труднощами при зборі інформації (найчастіше умови і цінуй угод є конфіденційною інформацією). Виходячи з цього, на практиці доводиться використовувати алгебраїчні методи побудови коефіцієнта капіталізації, що передбачають окрему оцінку норми віддачі на капітал і норми його повернення.

Слід зазначити, що метод прямої капіталізації застосуємо для оцінки діючих активів, які не потребують на дату проведення оцінки великих по тривалості капіталовкладень в ремонт або реконструкцію.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал - метод визначення ринкової вартості дохідного об'єкта, заснований на перетворенні всіх грошових потоків як "сальдо реальних грошей", які він генерує в процесі строку економічного життя, в вартість шляхів дисконтування їх на дату проведення оцінки з використанням норми віддачі на капітал, що витягується з ринку альтернативних за рівнем ризиків інвестицій.

Метод капіталізації за нормою віддачі на капітал має з формальної (математичної) точки зору два різновиди:

- метод дисконтування грошових потоків - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для визначення ринкової вартості з використанням в якості ставки дисконтування норми віддачі на капітал окремо дисконтуються з подальшим підсумовуванням грошові потоки кожного року експлуатації оцінюваного активу, включаючи грошовий потік від його перепродажу в наприкінці періоду володіння.

- метод капіталізації за розрахунковими моделями - метод капіталізації за нормою віддачі на капітал, при якому для визначення ринкової вартості найтиповіший дохід першого року перетворюється в вартість з використанням формалізованих розрахункових моделей доходу і вартості, отриманих на основі аналізу тенденцій їх зміни в майбутньому.

Метод дисконтування грошових потоків використовується, якщо:

- Передбачається, що майбутні потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;

- Є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх потоків грошових кошти від нерухомості;

- Потоки доходів і витрат носять сезонний характер;

- Оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;

- Об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і вводиться (або введений) в експлуатацію.

Метод капіталізації за розрахунковими моделям використовується, якщо:

- Потоки доходів стабільні тривалий період часу, являють собою значну позитивну величину;

- Потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.

З огляду на, що Об'єкт оцінки не вимагає проведення капітальних ремонтних робіт, а також, беручи до уваги існуючі тенденції на ринку комерційної нерухомості в м Астрахань, можна прогнозувати плавно змінюються з незначними темпами потоки доходу від здачі в оренду об'єкта оцінки, що дозволяє застосувати для перерахунку прогнозованого доходу в поточну вартість метод капіталізації за розрахунковими моделями (далі - метод капіталізації доходу).

Метод капіталізації доходів є визначення вартості нерухомості через переклад річного (або середньорічного) чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.

Базова формула розрахунку має такий вигляд:

(16)

Визначення ставки капіталізації (R)

- Будь-який об'єкт нерухомості має обмежений термін, протягом якого його експлуатація є економічно доцільною. Дохід, принесений об'єктом нерухомості за цей період, повинен бути достатнім, щоб:

- забезпечити необхідний рівень доходу на вкладений капітал (норма доходу або ставка дисконтування);

- окупити початкові інвестиції власника (норма повернення капіталу).

Відповідно до цього, ставка капіталізації включає дві складові - норму повернення капіталу і норму доходу на капітал (ставка дисконтування).

Визначення ставки дисконтування

Створення (придбання) та експлуатація об'єкта нерухомості є самостійним бізнесом, що вимагає доходу.

Ставка дисконтування включає в себе:

- безрисковую ставку;

- премію за різні види ризиків.

Безризикова ставка відображає рівень доходу по альтернативним для власника інвестицій з мінімально можливим рівнем ризику. В якості безризикової можуть використовуватися процентні ставки по депозитах найбільших і надійних банків, ставки прибутковості за державними цінними паперами та ін.

Премія за ризик відображає додатковий дохід, який очікує отримати типовий інвестор, вкладаючи кошти в об'єкт нерухомості. У більшості методик розглядаються складові премії за ризик:

- премія за ризик інвестування в об'єкти нерухомості;

- премія за низьку ліквідність;

- премія за інвестиційний менеджмент.

Визначення безризикової ставки

Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризиковим операціям, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни.

В якості можливих безризикових ставок в межах РФ прийнято розглядати такі інструменти:

- Депозити Ощадбанку РФ та інших надійних російських банків. Застосування ставок по депозитах Ощадбанку РФ та інших російських банків досить обмежена у зв'язку з короткочасністю термінів, на які приймаються депозити (як правило, до одного-двох років). Все це звужує можливості застосування даних інструментів.

- Західні фінансові інструменти (державні облігації розвинених країн, LIBOR). Складнощі при використанні ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate). Ставка Лондонського міжбанківського ринку з надання кредитів) обумовлюється її короткостроковістю (не більше одного року), а також більш високими рівнями ризику в порівнянні з вкладеннями в державні цінні папери. Серед державних облігацій в оцінній практиці найбільш доцільно використовувати 10-річні казначейські облігації США.

- Ставки за міжбанківськими кредитами РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки розраховуються терміном від 1 дня до 1 року. Очевидно, що використання значень даних ставок для розрахунку безризикової прибутковості не є доцільним, насамперед внаслідок їх короткострокового характеру. Крім того, прибутковість, закладена в міжбанківських кредитах, враховує ризик їх неповернення, що також обумовлює необхідність відмови від використання даного інструменту в процесі оцінки.

- Ставка рефінансування ЦБ РФ. Ставка рефінансування - процентна ставка, яку використовує Центральний банк при наданні кредитів комерційним банкам в порядку рефінансування. Дана ставка могла б за своєю економічною сутністю застосовуватися, мабуть, тільки при оцінці кредитно-фінансових інститутів, а також ставка рефінансування є інструментом грошово-кредитної політики Центрального банку і, отже, використовується останнім для цілеспрямованого впливу на фінансово-банківську сферу і далеко не завжди відображає реальну ситуацію, що склалася на ринку.

- Державні облігації РФ.Державні облігації РФ представлені рублевими і валютними фінансовими інструментами. Події серпня 1998 (дефолт) значно знизили довіру до рублевих облігаціях, тому зараз їх досить складно розглядати в якості безризикових вкладень.

- Валютні облігації РФ представлені двома видами: внутрішнім (ОВВЗ) і зовнішні (єврооблігації). На практиці найчастіше застосовують саме цю ставку, враховуючи довгостроковість.

Таким чином, в якості безризикової ставки в розрахунках використовується ставка прибутковості до погашення за довгостроковими облігаціями федеральної позики, яка становить 6,83%.

Визначення премії за ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості.

Ризики вкладення в об'єкт нерухомості поділяються на два види. До першого належать сіетематіческіе і несистематичні ризики, до другого - статичні і динамічні. На ринку в цілому пре володіє є систематичний ризик. Вартість конкретної прибутковою власності може бути пов'язана з економічними та інституційними умовами на ринку. Приклади такого виду ризику: поява зайвого числа конкуруючих об'єктів, зменшення зайнятості населення зв'язку з закриттям містоутворюючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень встановлення обмежень на рівень орендної плати. Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний конкретної оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на зіставні об'єкти. Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, не сплата орендних платежів, руйнування спорудження пожежею і / або розвиток поблизу від даної об'єкта несумісною з ним системи землекористування. Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії, динамічний ризик може бути визначений як "при бувальщина або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція". Розрахунок премії за ризик представлений у Таблиці «Фактори ризику, що впливають на об'єкт нерухомості».

Визначення премії за низьку ліквідність

Премія за низьку ліквідність, є поправка на тривалість експозиції при продажу об'єктів нерухомості.

Дана премія обчислюється за формулою:

(17)

де: П - премія за низьку ліквідність;

- безризикова ставка;

L - період експозиції (в місяцях);

Q - загальна кількість місяців в році.

На дату проведення оцінки поправка на низьку ліквідність приймається рівною 3,25%, що відповідає трьом місяцям експонування об'єкта.

Визначення премії за інвестиційний менеджмент

Премію за інвестиційний менеджмент Фахівці оцінюють на рівні 3%.

Визначення норми повернення капіталу

Об'єкт нерухомості має кінцевий (обмежений) термін економічного життя (термін, протягом якого експлуатація об'єкта є фізично можливої ​​й економічно вигідною). Доходячи принесений об'єктом нерухомості, повинен відшкодовувати втрату об'єктом своєї вартості до кінця терміну його економічного життя. Кількісно величина доходу, необхідного для такого відшкодування, виражається через норму повернення капіталу.

Існує три способи розрахунку норми повернення капіталу:

4. Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу): передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом, норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку початкового капіталу, відраховувати в безвідсотковий фонд відшкодування.

5. Повернення капіталу по фонду відшкодування і безризикової ставкою відсотка (метод Хоскольда): передбачає, що фонд відшкодування формується за мінімальною з можливих ставок - «безризиковою» ставкою.

6. Повернення капіталу по фонду відшкодування і ставкою доходу на інвестиції (метод Инвуда) передбачає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі доходу на інвестиції (ставці дисконтування).

Термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно до середнім терміном допроведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р)).

ГЛАВА 2. ПРАКТИЧНИЙ РОЗРАХУНОК БАЗИ ВІДПОЧИНКУ

2.1 Характеристика об'єкта оцінки

ПЕРЕЛІК ОБ'ЄКТІВ ОЦІНКИ

Список об'єктів оцінки

Таблиця 1

Адреса

Зручність під'їзних шляхів

1

Навколишнє забудова

Бази відпочинку, дачні ділянки.

Територіально-економічна зона р Астрахані

33

Площа земельної ділянки, кв. м.

56310

Право на земельну ділянку

Право постійного користування

Таблиця 2

Будиночок з верандою (літер 1-25)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

житлове

кількість

25 штук

Загальна площа будівлі, кв. м .:

12,1

Допоміжні площі, кв.м .:

-

Основні площі, кв. м.

12,1

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

III

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

дерев'яні

матеріал перекриттів

дерев'яні

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

30,4

Будівельний об'єм, куб

38

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги дерев'яні пофарбовані масляною фарбою, стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

Таблиця 3

Клуб двоповерховий (літер 26)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

адміністративне

кількість

374,1

Загальна площа будівлі, кв. м .:

10,9

Допоміжні площі, кв.м .:

363,2

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

2 поверхи

Група капітальності

I

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

цегла

матеріал перекриттів

ж / б

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

208,6

Будівельний об'єм, куб.м.

1460

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги бетонні (потертості в ходових місцях), стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

Таблиця 4

Житловий будинок (літер 27)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

житлове

Основні площі, кв. м .:

47,6

Загальна площа будівлі, кв. м .:

63,2

Допоміжні площі, кв.м .:

15,6

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

I

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

дерев'яні

матеріал перекриттів

дерев'яні

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

82,8

Будівельний об'єм, куб

230

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги дерев'яні пофарбовані масляною фарбою, стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

Таблиця 5

Гараж (літер 28)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

складське

Загальна площа будівлі, кв. м .:

15,4

Основні площі, кв. м .:

15,4

Допоміжні площі, кв.м .:

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

III

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

дерев'яні

матеріал перекриттів

дерев'яні

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

Будівельний об'єм, куб

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги бетонні, стеля і стіни пофарбовані (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання), ворота металеві.

Таблиця 6

КТП-462 (літер 29)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

виробниче

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

III

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

Металевий каркас

Будівельний об'єм, куб

2,3

Таблиця 7

Хлораторна (літер 29)

Загальна характеристика будівлі

Функціональне призначення будівлі

виробниче

Конструктивні характеристики будівлі

Кількість поверхів у будинку

1 поверх

Група капітальності

II

Матеріал зовнішніх огороджень (стін)

цегляна

Площа по зовнішньому обміру, кв.м.

33,5

Будівельний об'єм, куб

97

Інженерне обладнання

електропостачання

Стандартне

вентиляція

стандартна

Опис внутрішнього оздоблення приміщень

За результатами огляду було встановлено, що в приміщеннях: підлоги бетонні, стеля і стіни побілка (фарбувальний шар місцями забруднився, потемнів, видно сліди підтікання).

2.2 Оцінка бази відпочинку витратним підходом

Визначення відновної вартості Об'єктів нерухомості.

Відповідно до загальної частиною до збірників УПВС, в відновну вартість наведених у збірниках укрупнених показників включені всі прямі (ПІ) і непрямі (КІ) витрати, пов'язані з будівництвом, тобто сума ПІ + КІ дорівнює повної відновної вартості (ПВС) об'єкта.

Розрахунок ПВС Об'єкту будемо проводити за формулою:

Де: V- будівельний об'єм об'єкта нерухомості, м 3, м 2, п / м .;

З од. - вартість одиниці виміру будівельного обсягу в цінах 1969, визначається за відповідним збірки УПВС;

До кл - поправочний коефіцієнт для III-го кліматичного району, в якому розташована Астраханська область;

До 1 - коефіцієнт переходу від кошторисних цін 1969 р до кошторисних цінами 1984 р Прийнято на рівні індексу зміни вартості будівельно-монтаж ...........



них робіт по галузях народного господарства на 1.01.1984 р 1. До 1 = 1,16.

До 1 тер - поправочний територіальний коефіцієнт для Астраханської області до коефіцієнта К 1 К 1 тер = 1,04.

До 2 - індекс подорожчання капвкладень в будівництві в порівнянні з рівнем цін 1984 року до дати оцінки, розроблений Регіональним центром з ціноутворення в будівництві при АТВТ «Астрахангражданпроект».

У зв'язку з тим, що індекс подорожчання До 2 розраховується поквартально, використовуємо такі дані.

Таблиця 8

розрахункова дата

До 84/2006

1 Січень, 2005

31,71

1 Квітень, 2005

32,87

1 Липень, 2005

34,53

1 Жовтень, 2005

35,99

1 Січень, 2006

37,25

1 Квітень, 2006

38,30

1 Липень, 2006

39,63

1 Жовтень, 2006

40,97

1 Січень, 2007

45,46

1 Квітень, 2007

47,33

1 Липень, 2007

50,95

1 Жовтень, 2007

54,13

1 Січень, 2008

56,50

1 Квітень, 2008

59,30

21 ію н я, 200 8

59,97

Зазначені дані оброблені за допомогою стандартної статистичної функцій регресійного аналізу «ЛИНЕЙН», що входить до складу електронної таблиці «Microsoft Excel». За допомогою даної функції складено рівняння регресії, що описує зміну величини даного коефіцієнта в часі. Для розрахунку скористаємося збіркою укрупнених показників відновної вартості.

Таблиця 9

п / п

Найменування

літера

Од.

вим.

Будівельний об'єм, м 3

Вартість 1 м 3, в цінах 1969 р руб. / М 3

До 1

ПВС на дату оцінки, руб

1

Будиночок з верандою

1

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

2

Будиночок з верандою

2

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

3

Будиночок з верандою

3

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

4

Будиночок з верандою

4

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

5

Будиночок з верандою

5

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

6

Будиночок з верандою

6

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

7

Будиночок з верандою

7

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

8

Будиночок з верандою

8

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

9

Будиночок з верандою

9

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

10

Будиночок з верандою

10

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

11

Будиночок з верандою

11

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

12

Будиночок з верандою

12

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

13

Будиночок з верандою

13

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

14

Будиночок з верандою

14

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

15

Будиночок з верандою

15

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

16

Будиночок з верандою

16

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

17

Будиночок з верандою

17

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

18

Будиночок з верандою

18

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

19

Будиночок з верандою

19

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

20

Будиночок з верандою

20

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

21

Будиночок з верандою

21

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

22

Будиночок з верандою

22

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

23

Будиночок з верандою

23

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

24

Будиночок з верандою

24

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

25

Будиночок з верандою

25

м 3

38

21,30

0,94

1,16

1,04

59,97

55044,82 р.

26

Клуб 2-х поверховий

26

м 3

1460

24,40

0,94

1,16

1,04

59,97

2422679,21 р.

27

Житловий будинок

27

м 3

230

23,20

0,94

1,16

1,04

59,97

362885,03 р.

28

гараж

28

м 3

53

22,10

0,94

1,16

1,04

59,97

79656,53 р.

29

КТП-462

29

м 3

2

23,50

0,94

1,16

1,04

59,97

3957,32 р.

30

хлораторна

30

м 3

97

24,30

0,94

1,16

1,04

59,97

160299,16 р.

31

Зем. ділянку

3305740 р.

Визначення величини накопиченого зносу

Визначення величини фізичного зносу об'єкта нерухомості

Розрахунок фізичного зносу об'єкта представлений далі в таблиці:

Таблиця 10

Будиночок з верандою

літера

1-25

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

30%

3,90%

Оздоблювальні роботи

10%

30%

3,00%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

30%

3,90%

Інші роботи

7%

30%

2,10%

Разом:

26,85%

Таблиця 11

клуб двоповерховий

літера

26

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

30%

3,60%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

30%

3,90%

Оздоблювальні роботи

10%

45%

4,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

40%

5,20%

Інші роботи

7%

40%

2,80%

Разом:

31,55%

Таблиця 12

Житловий будинок

літера

27

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

40%

5,20%

Оздоблювальні роботи

10%

40%

4,00%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

40%

5,20%

Інші роботи

7%

30%

2,10%

Разом:

30,45%

Таблиця 13

гараж

літера

28

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

35%

4,55%

Оздоблювальні роботи

10%

35%

3,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

35%

4,55%

Інші роботи

7%

35%

2,45%

Разом:

29,00%

Таблиця 14

КТП-462

літера

29

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

20%

2,40%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

35%

5,20%

Оздоблювальні роботи

10%

40%

3,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

10%

35%

3,50%

Інші роботи

7%

35%

2,45%

Разом:

29,00%

Таблиця 15

хлораторна

літера

30

Найменування конструктивних елементів та виду робіт

Питома вага в загальній вартості% (у)

Фактичний фізичний знос елемента

Частка фізичного зносу елемента в загальному фізичному зносі будівлі,%

фундаменти

4%

20%

0,80%

Стіни і перегородки

31%

25%

7,75%

перекриття

12%

30%

3, 60%

дахи

4%

30%

1,20%

підлоги

6%

30%

1,80%

прорізи

13%

30%

3,90%

Оздоблювальні роботи

10%

35%

3,50%

Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої

13%

35%

4,55%

Інші роботи

7%

30%

2,10%

Разом:

29,20%

Визначення величини накопиченого функціонального зносу

Вартість будівель і споруд розрахована витратним підходом.

Таблиця 16

№ п / п

Найменування

літера

ПВС на дату оцінки, руб.

фізичний знос

Ринкова вартість

1

Будиночок з верандою

1

55044,82 р

26,85%

40265,29 р

2

Будиночок з верандою

2

55044,82 р

27,85%

39714,84 р

3

Будиночок з верандою

3

55044,82 р

27,15%

40100,15 р

4

Будиночок з верандою

4

55044,82 р

27,15%

40100,15 р

5

Будиночок з верандою

5

55044,82 р

27,00%

40182,72 p

6

Будиночок з верандою

6

55044,82 р

26,85%

40265,29p

7

Будиночок з верандою

7

55044,82 р

27,45%

39935,02р.

8

Будиночок з верандою

8

55044,82 р

26,55%

40430,42р.

9

Будиночок з верандою

9

55044,82 р

26,65%

40375,38 p

10

Будиночок з верандою

10

55044,82 р

26,00%

40733,17 p

11

Будиночок з верандою

11

55044,82 р

24,55%

41531,32 p.

12

Будиночок з верандою

12

55044,82 р

25,50%

41008,39 p.

13

Будиночок з верандою

13

55044,82 р

28,00%

39632,27 p.

14

Будиночок з верандою

14

55044,82 р

24,40%

41613,88 p

15

Будиночок з верандою

15

55044,82 р

25,90%

40788,21 p

16

Будиночок з верандою

16

55044,82 р

24,90%

41256,09 p

17

Будиночок з верандою

17

55044,82 р

25,40%

41338,66 р

18

Будиночок з верандою

18

55044,82 р

25,40%

41063,44 p

19

Будиночок з верандою

19

55044,82 р

25,10%

41228,57 p

20

Будиночок з верандою

20

55044,82 р

29,70%

38 696,51 p

21

Будиночок з верандою

21

55044,82 р

29,65%

38,724,03 р

22

Будиночок з верандою

22

55044,82 р

25,70%

40898,30 p

23

Будиночок з верандою

23

55044,82 р

28,30%

39467,14 р

24

Будиночок з верандою

24

55044,82 р

22,65%

42577,17 р.

25

Будиночок з верандою

25

55044,82 р

24,75%

41421,23 р.

26

клуб двоповерховий

26

2422679,21 р

31,55%

1658323,92 р

27

Житловий будинок

27

362885,03 р

30,45%

252386,54p

28

гараж

28

79 656,53 р

29,00%

56556,14 р.

29

КТП-462

29

3957,32 р

29,00%

2809,70р.

30

хлораторна

30

160299,16

29,20%

113491,81 р

31

Земельна ділянка

3 305 740 р

3 305 740 p

6402656,19 р

2.3 Оцінка бази відпочинку порівняльним підходом

Перелік характеристик об'єктів - аналогів представлений в таблиці.

Таблиця 17

Аналоги для виробничих приміщень

п / п

опис приміщення

Площа земельної ділянки

Кількість місць на добу

Ціна

дата продажу

1

о. Джергак, ділянку, 3, 4 га, 32 літні будиночки, комунікації

3,4

64

11 000 000,00 р.

Май 2008

2

Камизякський район, ділянка 1 га, на березі річки, 13 будиночків, сауна, комунікації

1

26

5 000 000,00 р.

Май 2008

3

Харабалаі, ділянка 2,5 га, на березі річки, 17 будиночків, комунікації

2,5

34

6 500 000,00 р.

Май 2008

р-н Бабаєвського, ділянка 5, 6 га, на березі річки, 25 будиночків, комунікації

5,631

55

11 000 000,00 р.

Май 2008

1. Поправка на дату продажу.

Для розрахунку поправки використовувався курс Євро, встановлений ЦБ РФ на дату продажу (пропозиції).

2. Поправка на місце розташування.

Поправка на цей фактор оцінюється експертним шляхом, виходячи з практики ріелторської та оціночної діяльності.

3. Поправка на знос.

Розрахунок здійснюється за формулою:

(10)

де: П знос - поправка на знос;

І об'єкту - фактичний знос оцінюваного об'єкта (в даному випадку, всієї будівлі);

І аналога - фактичний знос аналога.

4. Поправка на ремонт.

Аналіз інформації про вартість ремонтних робіт в м Астрахані в даний час дозволяють зробити наступні висновки:

Таблиця включає ті коригування, які були внесені, виходячи з наявних відмінностей між оцінюваним і порівнюваними об'єктами.

Таблиця 18

елементи порівняння

Одиниця виміру

об'єкти порівняння

оцінюваний

об'єкт №1

об'єкт №2

об'єкт №3

Ціна продажу

Руб.

11 000 000

5 000 000

6 500 000

Кількість місць

ч / м

55,0

64,0

26,0

34,0

ціна за од. загальної площі

Руб. / Год / м

171875,0

192307,7

191176,5

дата продажу

01.07.2006

01.07.2006

01.07.2006

коригування

%

Скоригований ціна

Руб.

171 875,0

192 307,7

191 176,5

Коригування на місце розташування

%

10%

Скоригований ціна

Руб.

189 062,5

192 307,7

191 176,5

Коригування на зручність під'їзних шляхів,%

10%

5%

Скоригований ціна

207 968,8

192 307,7

200 735,3

Коригування на транспортну доступність,%

Скоригований ціна

Руб.

207 968,8

192 307,7

200 735,3

ремонт

Косметичний ремонт

Косметичний ремонт

Косметичний ремонт

Косметичний ремонт

Коригування в руб.

- р.

- р.

- р.

Скоригований ціна

Руб.

207 968,8

192 307,7

200 735,3

ваговій показник

3

2

1

Вартість 1м 2 об'єкта оцінки

Руб.

201 542,82 р.

Вартість об'єкта оцінки

Руб.

11 084 855,18 р.

2.4 Оцінка бази відпочинку дохідним підходом

Характеристики порівнянних об'єктів для визначення середніх ставок орендної плати Об'єкта:

Таблиця 19

Характеристики

об'єкт оцінки

об'єкт №1

об'єкт №2

об'єкт №3

Джерело інформації

База відпочинку «Мрія»