• . Постанова Державного комітету з майна Республіки Білорусь від 09.09.2008 № 70 « Про затвердження інструкції по оцінці підприємств як майнових комплексів (бізнесу)
  • , НРПА РБ, 2008 г., № 8/19487, КонсультантПлюс. 2.14.
  • . 3.2. Микерин Г.І. Про методологічні засади оціночної діяльності в умовах переходу України до інноваційного розвитку.
  • . 3.4. TEGOVA (European Group of Professional Valuers) Європейські з тандартам про Проценка
  • 3.6. Лужанський Б.Є. Оцінка вартості з урахуванням похибки і невизначеності вихідної інформації.
  • А.І. , Микерин Г.І. про інтегрованої теорії оцінки вартості бізнесу. - 2007. 3.9. Лебединський В.І.


  • Дата конвертації16.07.2017
    Розмір112.16 Kb.
    Типдипломна робота

    Скачати 112.16 Kb.

    Оцінка державного майна

    Інструкцією по оцінці підприємств як майнових комплексів (бізнесу), затвердженої постановою Держкоммайна від 09.09.2008 № 70 (далі - Інструкція № 70), яка застосовується для надання послуг з оцінки підприємства як об'єкта прав, підприємства як майнового комплексу (бізнесу), частки в статутному фонді юридичної особи, пакета акцій, частини підприємства [2.13].

    Зазначені інструкції розроблені на підставі Положення про оцінку вартості об'єктів цивільних прав в Республіці Білорусь, затвердженого Указом Президента Республіки Білорусь від 13.10.2006 № 615 та відповідно до державних стандартів.

    Ринковий метод являє собою метод оцінки об'єкта оцінки на основі використання одного, двох або всіх наступних методів оцінки: витратного, дохідного, порівняльного.

    Вартість об'єкта нерухомості (V) витратним методом визначається за формулою

    V = V L + V B + EP + IC + EA X - AD (2.1),

    де V L - вартість місця розташування об'єкта нерухомості, ВО .;

    V B - вартість поліпшень, ВО .;

    EP - прибуток підприємця, ВО .;

    IC - непрямі витрати, грн .;

    EA X - зовнішнє подорожчання, ВО .;

    AD - накопичений знос, Д.Є. [2.10]

    Визначення вартості місця розташування об'єкта нерухомості (V L) з використанням кадастрової вартості здійснюється за формулою

    V L = КС ЗОНИ x S L xk Р xk Ц (2.2),

    де КС ЗОНИ - кадастрова вартість земель оціночної зони по виду функціонального використання земель, ВО / кв.м;

    S L - площа земельної ділянки, кв.м;

    k Р - коригувальний коефіцієнт, що враховує особливості земельної ділянки;

    k Ц - коефіцієнт, що враховує зміну цін на ринку земельних ділянок

    Вартість відновлення або вартість заміщення закінчених будівництвом об'єктів (вартість поліпшень) розраховується шляхом приведення первісної вартості об'єкта оцінки або первісної вартості об'єкта-аналога до єдиного рівня цін на дату оцінки із застосуванням відповідних індексів (коефіцієнтів). Якщо первісна вартість об'єкта оцінки визначена за первісною вартістю об'єктів-аналогів з використанням республіканських або відомчих нормативів по галузях економіки, проектно-кошторисної документації по об'єкту оцінки і об'єктах-аналогах вартість заміщення (С З) розраховується за формулою

    З З = С П x K 1 991 x K СМР x К Н (2.3),

    де С П - первісна вартість об'єкта оцінки, розрахована за первісною вартістю об'єкта-аналога, грн .;

    K 1991 - індекс перерахунку вартості об'єкта в базисний рівень цін 1991р .;

    K СМР - коефіцієнт СМР;

    До Н - коефіцієнт, що враховує податки і відрахування в цільові бюджетні та позабюджетні фонди відповідно до законодавства, розрахований без ПДВ. [2.10]

    Якщо первісна вартість об'єкта оцінки визначена в базисному рівні цін до 1991 року і за результатами обстеження на об'єкті оцінки виявлені оздоблювальні роботи за сучасними стандартами, об'єкт оцінки оснащений сучасними засобами зв'язку, комунікаціями, іншими новими технічними рішеннями, вартість відновлення (заміщення) може розраховуватися з урахуванням коефіцієнта науково-технічного прогресу (k НТП), який визначається за формулою

    k НТП = (1 + Дс) n (2.4),

    де Дс - зростання вартості, що враховує вплив науково-технічного прогресу, частка;

    n - кількість років від базисного рівня цін до дати оцінки. [2.10]

    Зростання вартості, що враховує вплив науково-технічного прогресу, приймається оцінювачем від одного до трьох відсотків в рік або експертно на підставі аналізу зміни ціноутворюючих факторів за період, що минув з моменту введення в експлуатацію об'єкта оцінки або з моменту введення в дію технічних нормативних правових актів, по яким визначалася первісна вартість об'єкта оцінки, до дати оцінки.

    Непрямі витрати є додатковими витратами понад вартість будівництва по об'єкту оцінки, необхідними для його нормального функціонування за термін експозиції. Непрямі витрати можна розрахувати методом прямого розрахунку, порівняльним методом, експертним методом і ін.

    Прибуток підприємця (інвестора) - це величина винагороди, яку інвестор очікує отримати у вигляді премії за використання свого капіталу і ризики, пов'язані з інвестуванням. Основою для розрахунку прибутку підприємця по об'єкту оцінки може бути вартість відновлення (заміщення). Норма прибутку визначається одним з методів: експертних оцінок, виділення, індексу прибутковості та ін.

    Зовнішнє подорожчання визначається як збільшення вартості об'єкта нерухомості, викликане позитивним впливом зовнішніх факторів на об'єкт нерухомості. До таких факторів належать економічні чинники, сприятливе зміна екологічної ситуації, законодавства, розвинена інфраструктура та інше. Для визначення зовнішнього подорожчання можуть застосовуватися методи капіталізації доходу, порівняльного аналізу продажів.

    При визначенні зносу використовуються наступні методи: нормативного зносу; середньозваженого зносу; економічного життя; розбивки; ринкової вибірки. Метод нормативного зносу дозволяє визначити фізичний знос поліпшення як відношення фактичного терміну служби до нормативного терміну служби. Метод середньозваженого зносу заснований на визначенні фізичного зносу за технічним станом конструктивних елементів на дату огляду з урахуванням їх питомої ваги у вартості об'єкта оцінки в цілому. Відсоток зносу конструктивних елементів об'єкта оцінки визначається шляхом порівняння ознак фізичного зносу, виявлених в результаті візуального обстеження, з встановленими в законодавчому порядку значеннями цих ознак.

    Визначення вартості підприємства (V) витратним методом полягає в розрахунку різниці між сумою всіх активів і його зобов'язаннями, відображених в бухгалтерському балансі, як правило, за станом на перше число місяця, на яке проводиться оцінка, по формулі

    V = А - О (2.5),

    де А - активи підприємства, ВО .;

    Про - зобов'язання підприємства, Д.Є. [2.13]

    В рамках витратного методу оцінки підприємства можуть використовуватися такі методи розрахунку вартості: накопичення активів; скоригованої балансової вартості; ліквідаційної вартості.

    Оцінка вартості об'єкта нерухомості дохідним методом проводиться наступними методами розрахунку вартості: прямої капіталізації; капіталізації за нормою віддачі (метод дисконтування грошових потоків); валовий ренти (валового мультиплікатора); залишку.

    Визначення вартості об'єкта нерухомості (методом капіталізації за нормою віддачі (дисконтування грошових потоків) здійснюється за формулою

    (2.6),

    де V - вартість об'єкта нерухомості;

    NOI t - річний чистий операційний дохід по об'єкту нерухомості в році t;

    r t - норма дисконтування в році t;

    r n - норма дисконтування в році n;

    REV n - реверсія в році n;

    t - розрахунковий період від 1 до n;

    n - термін прогнозу.

    Розрахунок річного чистого операційного доходу здійснюється у вигляді реконструйованого звіту про доходи в наступній послідовності:

    визначається річний потенційний валовий дохід;

    визначаються річні втрати орендної плати;

    визначається річний дійсний валовий дохід;

    визначаються річні операційні витрати;

    визначається річний чистий операційний дохід;

    визначається коефіцієнт (мультиплікатор) операційних витрат і коефіцієнт (мультиплікатор) чистого операційного доходу.

    При розрахунку вартості об'єкта нерухомості методом капіталізації за нормою віддачі шляхом дисконтування кожного майбутнього доходу, визначення норми дисконтування проводиться методами кумулятивного побудови; порівняння альтернативних інвестицій; виділення; моніторингу та ін.

    Метод кумулятивного побудови заснований на передумові про те, що норма дисконтування (r) є функцією ризику і визначається як сума безризикової норми і премії за ризик по формулі

    r = r f + r 1 + r 2 + r 3 + r 4 (2.7),

    де r f - безризикова норма;

    r 1, r 2, r 3, r 4 - премії за ризики, враховують такі види ризику при інвестиціях в об'єкти нерухомості: ризик ринку нерухомості (r 1), ризик низької ліквідності (r 2), ризик управління об'єктом нерухомості (r 3), фінансовий ризик (r 4) [2.13].

    Оцінка вартості підприємства дохідним методом проводиться методом капіталізації за нормою віддачі (дисконтированием грошових потоків) і методом прямої капіталізації.

    Метод капіталізації за нормою віддачі (дисконтування грошових потоків) застосовується, коли передбачається зміна майбутніх доходів і їх зміна протягом певного прогнозного періоду.

    Метод прямої капіталізації застосовується за умови, що в ретроспективному періоді і при складанні прогнозу рівень доходу постійний або зі стабільними темпами зростання. Метод прямої капіталізації передбачає, що підприємство (бізнес) має здатність створювати дохід (прибуток) в майбутньому протягом необмеженого періоду часу.

    В якості грошового потоку в цих методах можуть виступати грошовий потік для власного капіталу, безборговій грошовий потік, фактичні або потенційні дивіденди (як правило, для привілейованих акцій), чистий прибуток, прибуток до сплати податків (прибуток до оподаткування), прибуток до сплати податків плюс амортизація за основними засобами та нематеріальними активами.

    Залежно від перспектив розвитку підприємства в залишковий період використовують такі методи розрахунку його вартості: накопичення активів, ліквідаційної вартості, передбачуваного продажу, модель Гордона.

    Порівняльний метод (метод порівняльного аналізу продажів) являє собою сукупність методів розрахунку вартості об'єкта нерухомості, заснованих на інформації про ринкові ціни об'єктів-аналогів з подальшим коректуванням їх вартості за елементами порівняння. Під ринковими цінами об'єктів-аналогів розуміються ціни угод, ціни пропозиції або попиту по об'єктах нерухомості в залежності від наявної інформації [2.10].

    Розрахунок вартості методом порівняльного аналізу продажів здійснюється в наступній послідовності:

    дослідження ринку;

    аналіз і відбір інформації по об'єктах-аналогах;

    визначення одиниць порівняння;

    порівняння об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами;

    вибір елементів порівняння;

    розрахунок коригувань за елементами порівняння;

    коригування цін об'єктів-аналогів;

    приведення вартості об'єктів-аналогів до однієї вартості або до діапазону вартості об'єкта оцінки.

    При застосуванні порівняльного методу можуть бути використані кількісні та якісні методи проведення коригувань, на основі яких може розраховуватися вартість об'єкта оцінки.

    До таких методів відноситься метод статистичного аналізу заснований на розрахунку коригувань за елементами порівняння з використанням математичного апарату статистики, в тому числі кореляційно-регресійного аналізу. Кореляційно-регресійний аналіз дозволяє визначити рівняння, що відображає залежність між ціною (вартістю) об'єкта нерухомості та визначальними її чинниками. За отриманими результатами можна оцінити ступінь залежності факторних ознак (місце розташування, якість обробки, конструктивні особливості і т.д.) і результативного ознаки (ціна, вартість), а в разі необхідності спрогнозувати їх нові значення. Визначення величини коригування або вартості об'єкта оцінки може здійснюватися за допомогою функції - тенденція табличного процесора Microsoft Excel.

    Порівняльний метод при визначенні вартості підприємства заснований на даних про здійснені угоди, попиті або пропозиції про продаж об'єктів-аналогів. Основними критеріями відбору об'єктів-аналогів можуть бути:

    галузеве схожість, в тому числі рівень диверсифікації виробництва, характер взаємозамінності вироблюваних продуктів і залежність від одних і тих же економічних факторів;

    порівнянність підприємства по потужності і технології виробництва;

    рівень виробничого, фінансового та інших ризиків;

    якість управління (віковий склад, рівень освіти, стаж роботи за фахом і зарплата і ін.);

    схожість за структурою бухгалтерського балансу, в тому числі відношення оборотних активів до короткострокових зобов'язань [2.13].

    Результуюча оцінна вартість розраховується шляхом множення величини цінового мультиплікатора по вибраній базі на відповідну базу об'єкта оцінки (об'єкта-аналога).

    Відповідно до Інструкції № 70 утримання і обсяг проведеного аналізу визначаються оцінювачем в залежності від особливостей об'єкта оцінки. Вибір застосовуваного методу розрахунку вартості в рамках того чи іншого методу оцінки обумовлений вимогами СТБ 52.0.01, СТБ 52.1.01, видом обумовленої вартості, особливостями об'єкта оцінки, завданням на оцінку і умовами договору.

    При визначенні вартості ринковим методом оцінки в обов'язковому порядку проводиться обгрунтування підсумкової вартості. У разі застосування декількох методів підсумкова вартість об'єкта оцінки визначається шляхом присвоєння кожному методу вагового коефіцієнта. Сума вагових коефіцієнтів має дорівнювати одиниці. Вагові коефіцієнти можуть розраховуватися експертним методом, математичними або статистичними методами, методом ієрархій, методом дерева цілей і ін.

    2.3 Аналіз оцінки державного майна на прикладі звітів про ринкову вартість об'єктів

    2.3.1 Аналіз оцінки на прикладі звіту про ринкову вартість ізольованого приміщення в м Бресті

    Розглянемо практику ринкової оцінки державного майна на прикладі оцінки об'єкта нерухомості - ізольованого приміщення, розташованого в м Бресті. Виконавець оцінки - РУП «А», дата висновку про оцінку 24.07.2008. Мета оцінки - для продажу.

    Об'єкт оцінки являє собою двоповерхову ізольоване приміщення з цегляними стінами (оштукатуреними зовні), на бетонному фундаменті, з залізобетонними перекриттями, суміщеної рулонної покрівлею. Загальна площа - 1240,3 кв. м.

    Для оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості застосовувалися три стандартних методу оцінки: витратний, дохідний і порівняльний.

    Розрахунок вартості об'єкта нерухомості витратним методом проводився шляхом підсумовування вартості ділянки землі (місця розташування), вартості поліпшень (прямих витрат на будівництво), підприємницького прибутку, непрямих витрат, зовнішнього подорожчання за мінусом накопиченого зносу.

    Джерелом відомостей про об'єкт оцінки, використовуючи які оцінювач визначає фізичні характеристики об'єкта оцінки (місце розташування, матеріал стін, площа, рік побудови, поверховість, наявність благоустрою), є технічні паспорти та матеріали інвентарних справ РУП «Брестську агентство з державної реєстрації та земельного кадастру».

    Відповідно до кадастрової оцінки земель м Бреста оцінюється приміщення розташоване на земельній ділянці, що знаходиться в 135 оціночної зоні. Вартість 1 кв. м в суспільній зоні - 174,68 дол. США. Зіставляючи дані по капітальних будов, розташованим на земельній ділянці, оцінювач прийшов до висновку, що площа умовного земельної ділянки визначається за площею забудови оцінюваного ізольованого приміщення, розташованого на даній земельній ділянці та становить 851 кв.м.

    Вартість земельної ділянки (місця розташування) для оцінюваного об'єкта склала 314 549 071 руб.

    Для визначення початкової вартості об'єкта оцінки були використані дані збірника укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд. Розрахунки первісної вартості і вартості заміщення наведені в табл. 2.1 і в табл. 2.2 (відповідно).

    Таблиця 2.1 Визначення первісної вартості об'єктів-аналогів в цінах 1969 р

    Найменування

    Обсяг, куб. м

    № сб.-табл.

    Вартість 1 куб. м, руб.

    поправки

    Вартість з поправками, руб.

    Первісна вартість, грн.

    ізольоване приміщення

    6179,0

    28-35

    29,4

    1,00

    29,4

    181663

    Таблиця 2.2 Визначення вартості заміщення станом на 01.07.2008

    Найменування

    Первісна вартість в цінах 1969 р руб.

    Коефіцієнт на 01.01.1991 *

    До БМР на 01.07.2008

    кн

    Вартість заміщення, руб.

    ізольоване приміщення

    181663

    2,35224

    1728,8

    1,1

    812594720

    2.35224 = 1.20 х 0.99 х 1.98,

    де 1,20- індекс за постановою Гостроя № 194 від 11.05.1983;

    0,99 - територіальний коефіцієнт;

    1,98 - галузевий індекс згідно з постановою Радміну БССР № 18 від 17.01.1991.

    При розрахунку вартості ізольованогоприміщення вартість відновлення розраховувалася з урахуванням коефіцієнта науково-технічного прогресу: КНТП = (1 + 0,02) 38 = 2,12229879.

    Вартість відновлення склала 1724568793 руб. (812594720 руб. Х 2,12229879 = 1724568793 руб.).

    При визначенні фізичного зносу був використаний метод середньозваженого зносу, при якому фізичний знос визначається по фактичному стану конструктивних елементів з урахуванням їх питомої ваги у вартості об'єкта в цілому. Величина фізичного зносу склала 21%, в грошовому виразі - 362 159 447 руб.

    Величина зносу зовнішнього не розраховували, тому що оцінювачем не було виявлено факторів, що викликають зовнішній знос об'єкта оцінки.

    Для визначення величини непрямих витрат були використані прейскуранти РУП «Брестську агентство з державної реєстрації та земельного кадастру» на роботи з проведення технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, а також дані УП «Проектний інститут Брестгіпрозем» про вартість послуг на створення землевпорядного справи.

    Непрямі витрати визначені в сумі 4127000 крб., В тому числі витрати на створення землевпорядного справи - 2200000 руб., На державну реєстрацію - 77000 руб., На технічну інвентаризацію - 1850000 руб.

    Для визначення величини підприємницького прибутку шляхом виділення були використані об'єкти-аналоги, які оцінювалися фахівцями РУП «Брестську агентство з державної реєстрації та земельного кадастру».

    У нашому прикладі прибуток підприємця визначена шляхом виділення в сумі 258685319 крб. (15% від вартості поліпшень).

    Зовнішнє подорожчання визначається як збільшення вартості об'єкта нерухомості, викликане позитивним впливом зовнішніх чинників (ринковою ситуацією, змінами навколишнього середовища, інфраструктури, законодавства та ін.). У нашому випадку оцінювач не виявив таких факторів, як наслідок зовнішнє подорожчання дорівнює нулю. Слід зазначити, що оцінюваний об'єкт знаходиться в центрі м Бреста. В наявності розвинена інфраструктура, об'єкти нерухомості в даному районі користуються підвищеним ринковим попитом. На мій погляд, оцінювач не об'єктивно визначив зовнішнє подорожчання в розмірі 0.

    Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки витратним методом представлено в табл. 2.3.

    Таблиця 2.3 Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки витратним методом

    Вартість земельної ділянки (місця розташування), руб.

    Вартість поліпшень, руб.

    знос фізичний

    Непрямі витрати, руб.

    Підприємницький прибуток, руб.

    Зовнішнє подорожчання руб.

    Ринкова вартість, рублів

    %

    руб.

    314549071

    1724568793

    21%

    362159447

    4127000

    258685319

    0

    1939770700

    Ринкова вартість об'єкта витратним методом дорівнює 1939770700 руб.

    Оцінка вартості об'єкта нерухомості дохідним методом в нашому випадку розраховувалася методом капіталізації за нормою віддачі (метод дисконтування грошових потоків). При цьому розрахунок норми дисконтування - норми віддачі проводився кумулятивним методом: 12% (середня ставка по депозитах) + 2% (премія за ризик) + 3% (надбавка на низьку ліквідність об'єктів нерухомості). Норма дисконтування склала 17% річних. Для розрахунку ставки дисконтування використовувалися дані банків м Бреста про величину процентних ставок для юридичних осіб за залученими коштами в білоруських рублях.

    Згідно зі звітом розрахунок величини чистого операційного доходу проводився у вигляді реконструйованого звіту про доходи, виходячи з орендної плати за ставками, встановленими законодавством. Орендна плата приймається в процедурі оцінки ізольованого приміщення з договору оренди даного приміщення. Річна орендна плата визначена в розмірі 12228090 руб. Разом з тим, у звіті розрахунок зроблений неправильно. Так, згідно з договором оренди даного ізольованогоприміщення розмір орендної плати становить 3671,57 євро в місяць, отже, річна орендна плата - 44058,84 євро. Таким чином, при визначенні потенційного валового доходу оцінювачем допущена помилка: замість річної орендної плати в розрахунок прийнята орендна плата за місяць (табл. 2.4). Розрахунок чистого операційного доходу наведено в табл. 2.5.

    Таблиця 2.4 Розрахунок величини потенційного валового доходу

    Розрахунок величини потенційного валового доходу

    Загальна площа, кв. м

    Річна орендна плата, євро

    Курс євро, руб.

    Річна орендна плата, руб.

    згідно зі звітом про оцінку

    1240,3

    3671,57

    3330,48

    12228090

    відповідно до договору оренди ізольованого приміщення (фактична)

    1240,3

    44058,84

    3330,48

    146737085

    Таблиця 2.5 Розрахунок чистого операційного доходу

    показники

    величина

    Потенційний валовий дохід, руб.

    12228090

    Втрати орендної плати, руб.

    2445618

    Дійсний валовий дохід, руб.

    9782472

    Операційні витрати, руб., В т.ч .:

    5237658

    постійні:

    3496710

    Орендна плата за землю, руб.

    51239

    Податок на нерухомість, руб.

    3445471

    змінні:

    1740948

    ПДВ, руб.

    1492241

    Республіканський податок, руб.

    248707

    Операційний дохід до сплати податків, руб.

    4544814

    Податок на розвиток інфраструктури (1%), руб.

    45448

    Податок на утримання міського транспорту (2%), руб.

    90896

    Чистий операційний дохід, руб.

    4408470

    Коефіцієнт чистого доходу

    0,45

    В якості вихідних даних в процедурі оцінки використовувалася довідка про застосовувані ставки з податку на нерухомість і по оренді землі.

    Величина реверсії спрогнозована оцінювачем шляхом припущень про зміну вартості об'єкта нерухомості при існуючій нормі віддачі 17%. При цьому вартість об'єкта нерухомості приймається як вартість, розрахована витратним методом. Термін прогнозу прийнято рівний 5 років.

    Чиста приведена вартість майбутніх потоків склала 1953874922 руб. (Розрахунок зроблений за формулою 2.6, наведеної в підрозділі 2.2).

    Таким чином, вартість об'єкта нерухомості, певна дохідним методом, склала (з урахуванням округлення) 1953874900 руб.

    При оцінці вартості об'єкта нерухомості порівняльним методом у звіті застосовувався метод багатовимірного регресійного аналізу.

    Як об'єкти аналогів в звіті використана інформація про ізольованих приміщеннях бази даних РУП «Брестську агентство з державної реєстрації та земельного кадастру», а також дані, надані на сайті irr.by від 24.07.2008 (табл. 2.6).

    Таблиця 2.6 Вихідні дані для оцінки об'єкта нерухомості

    Адреса

    Дата продажу, місяць і рік

    Ціна, $

    Площа, кв.м, (Х1)

    Ціна за 1 кв.м, $, (У)

    Розвиненість інфраструктури,

    (Х2)

    Стан, (Х3)

    бульвар Космонавтів

    06.2007

    638900

    488,1

    1309

    отл

    отл

    проспект Машерова

    12.2007

    174600

    162,1

    1077

    отл

    отл

    проспект Машерова

    12.2007

    232300

    212,3

    1094

    отл

    отл

    генерала Попова

    07.2008

    900000

    600

    1500

    хор

    хор

    Васнецова

    01.2008

    144400

    96,2

    1501

    хор

    отл

    У звіті використовувалися два параметра для оцінки 1 кв. м нерухомості: розвиненість інфраструктури і стан. Проведена оцифровка цих параметрів: 1 (задовільний), 2 (гарне), 3 (відмінне).

    Подальші розрахунки в звіті зроблені за допомогою статистичної функції - тенденція табличного процесора Microsoft Excel, яка повертає значення відповідно до лінійного трендом (за методом найменших квадратів) масиви відомі значення (У) і відомі значення (Х). Повертає значення (Y) відповідно до цієї прямої для нових значень масиву (Х). В результаті розрахунків отримана вартість 1 кв. м - +1488,794134 дол. США. Таким чином, розрахувавши вартість 1 кв. м об'єкта оцінки методом регресійного аналізу, розрахуємо вартість всього об'єкту, помноживши отриману величину на площу приміщення і на курс дол. США отримаємо вартість об'єкта оцінки порівняльним методом у розмірі 3907301900 руб. (+1488,794134 дол. США х 1240,3 кв. М х 2117 руб.).

    На мій погляд, табл. 2.6 містить суперечливі дані, які можуть привести до невірного результату. Так, з цієї таблиці випливає, що чим краще розвиненість інфраструктури і стан, тим дешевше коштує 1 кв. м приміщення. Очевидно, що це суперечить економічному здоровому глузду. Дані, наведені в табл. 2.6 демонструють тенденцію подорожчання вартості в період з 06.2007 по 07.2008. У звіті ринок комерційної нерухомості в м Бресті не аналізується.

    Метою узгодження результатів всіх використовуваних методів є визначення вагових коефіцієнтів для кожного методу оцінки. У звіт про оцінку кожному методу були присвоєні такі ваги: ​​витратний метод - 25%, прибутковий метод - 25%, порівняльний метод - 50%. Обгрунтування визначення вагових коефіцієнтів (питомих ваг) відсутній.

    Розрахунок узгодженої ринкової вартості об'єктів оцінки наведено в табл. 2.7.

    Таблиця 2.7 Розрахунок узгодженої ринкової вартості об'єктів оцінки

    ізольоване приміщення

    Найменування методу

    Питома вага, %

    Вартість, руб.

    Узгоджена ринкова вартість, руб.

    витратний метод

    25%

    1939770700

    2927062400

    прибутковий метод

    25%

    1953874900

    порівняльний метод

    50%

    3907301900

    Узгоджена ринкова вартість об'єкта оцінки в звіті склала: 1939770700 х 0,25 + 1953874900 х 0,25+ 3907301900 х 0,5 = 2927062400 руб.

    Отриманий результат склав 1114,8 дол. США за 1 кв. м, що значно нижче продаваної комерційної нерухомості в 2008 році (див. табл. 2.6). Тому, на мій погляд, узгодження результату проведено економічно не вірно.

    2.3.2 Аналіз оцінки на прикладі звіту про ринкову вартість КУП «Завод будівельних матеріалів»

    Розглянемо ще один приклад (в більш скороченому вигляді) ринкової оцінки державного майна на прикладі оцінки підприємства як майнового комплексу КУП «Завод будівельних матеріалів» (далі - КУП «ЗСМ»). Виконавець оцінки - РУП «Н», дата висновку про оцінку 29.04.2008. Оцінка КУП «ЗСМ» проведена станом на 01.01.2008 з метою продажу конкретному покупцю.

    Згідно зі звітом про оцінку складу виконаних оцінювачем робіт з визначення ринкової вартості КУП «ЗСМ» як майнового комплексу включає:

    вивчення та аналіз наданих на оцінку документів;

    визначення підходів і методів оцінки підприємства;

    аналіз макроекономічного розвитку Республіки Білорусь;

    характеристика будівельної галузі;

    характеристика підприємства;

    аналіз фінансового становища КУП «ЗСМ» станом на 01.01.2008;

    оцінка вартості підприємства витратним методом;

    оцінка ринкової вартості майнового комплексу дохідним методом;

    складання та оформлення звіту за встановленою формою.

    КУП «Завод будівельних матеріалів» є комерційною організацією - юридичною особою. Розмір статутного фонду за станом на 01.01.2008 становить 1480 млн. Руб.

    Основні види діяльності: виробництво цегли керамічної і фарб. Продукція конкурентоспроможна на внутрішньому ринку і рентабельна.

    Оцінювачем проведена оцінка фінансового стану КУП «ЗСМ» на підставі аналізу бухгалтерських балансів (форма 1) на 01.01.2004, 01.01.2005, 01.01.2006, 01.01.2007, 01.01.2008 та додатків до них.

    Для наочності представимо отримані результати аналізу фінансового стану підприємства у вигляді графіків (рис. 2.1, рис. 2.2 і рис. 2.3).

    Рис 2.1 Показники платоспроможності КУП «ЗСМ»

    Мал.2.2 Показники фінансової стійкості підприємства

    Мал. 2.3 Зміна рівня рентабельності за аналізований період

    Коефіцієнти поточної ліквідності і забезпеченості власними оборотними засобами тільки за станом на 01.01.2005 відповідали нормативним значенням; на дату оцінки їх значення нижче нормативу, що свідчить про нестачу власних оборотних коштів. Оборотні кошти підприємства сформовані за рахунок кредитних коштів. Значення коефіцієнта забезпеченості фінансових зобов'язань активами протягом всього аналізованого періоду в межах нормативного, що характеризує здатність підприємства розрахуватися за своїми фінансовими зобов'язаннями після реалізації активів.

    Показники фінансової стійкості підприємства характеризують структуру капіталу та ступінь залежності підприємства від зовнішніх кредиторів. Коефіцієнти фінансової залежності та автономії на дату оцінки відповідають рекомендованим значенням (нормативи <0,5 і> 0,5, відповідно).

    Ефективність результатів господарської діяльності характеризує співвідношення кінцевих фінансових результатів роботи підприємства (прибутку) і тих ресурсів, які були використані для отримання цих результатів. У 2004-2005 рр. показники рентабельності мали негативну динаміку, що свідчило про неефективність виробничо-господарської діяльності організації. Починаючи з 2006 р динаміка позитивна. Однак показники свідчать, що підприємство працює з низькою рентабельністю реалізованої продукції (2,2% в рік на дату оцінки).

    Слід зазначити, що для підприємств з низькою рентабельністю повинен проводитися аналіз причин низької ефективності діяльності. У звіті зазначено лише наступне - «однією з причин невисокого рівня рентабельності є відсутність у підприємства власних оборотних коштів».

    Відсутня також аналіз динаміки основних показників діяльності підприємства на предмет причин і факторів, що визначають дану динаміку.

    При визначенні ринкової вартості КУП «ЗСМ» як майнового комплексу витратним методом використовувався метод скоригованої балансової вартості.

    Попередньо проводиться оцінка обгрунтованої ринкової вартості окремих статей балансу, а потім визначається ринкова вартість підприємства шляхом вирахування із суми активів, розрахованих з урахуванням проведених коригувань, суми скоригованих зобов'язань і майна, що не належить підприємству.

    Коригування балансу проводилася за статтею «Основні засоби», що було обумовлено найбільшими розбіжностями між ринковою і балансовою вартістю основних засобів. З метою коригування статті «Основні засоби» проведений аналіз шифрів норм амортизації основних засобів, у разі невідповідності шифрів видам основних засобів були перераховані відновна і залишкова вартості; по окремих позиціях основним засобів (будівлі та преси) була розрахована їх ринкова вартість; для активної частини обладнання, машин і механізмів, знос яких з бухобліку становив 100%, ринкова вартість приймалася рівною оціночної вартості, визначеної в розмірі 10% від їх відновної вартості з урахуванням коефіцієнтів зміни вартості на дату оцінки; фізичний знос окремих об'єктів основних засобів був прийнятий в розрахунок за відомостями, наданими підприємством, або був визначений експертним шляхом з урахуванням їх фактичного стану.

    Основний недолік в оцінці підприємства витратним методом в звіті полягає в тому, що неправильно визначається база оцінки. Очевидно, що якщо в процесі оцінки не використані ринкові дані, то неможливо отримати ринкову вартість. В цьому випадку потрібно використовувати неринкові бази оцінки і дати відповідне докладне пояснення в звіті. Здавалося б, що положення досить зрозуміле, однак як випливає з таблиці П.Г.1 не проведено повна оцінка ринкової вартості всіх основних засобів підприємства. Велика частина основних засобів прийнята в розрахунок за балансовою вартістю. Крім того, наприклад, сушильні сараї інв. №№ 0210 - 0219, 023 - 029, 045, 213 (19 од.) Прийняті до уваги за вартістю 0 руб., Що суперечить економічному глузду.

    Розрахунок вартості чистих активів підприємства наведено в табл. 2.8.

    Ринкова вартість КУП «ЗСМ», певна в звіті витратним методом (методом скоригованої балансової вартості), на дату оцінки 01.01.2008 становить 2300000 у.о., еквівалентних доларам США.

    Таблиця 2.8 Розрахунок вартості чистих активів КУП «ЗСМ» станом на 01.01.2008

    № п / п

    Найменування статей балансу

    Код рядка балансу

    Дані балансу, млн. Руб.

    Сума коригувань,

    млн. руб.

    Сума з урахуванням коректувань, млн.руб.

    1.

    Активи всього (сума рядків 1.1-1.8)

    4225,4

    2230,4

    6455,8

    1.1

    Основні засоби

    110 + 130

    2274,5

    2230,4

    4504,9

    1.2

    Нематеріальні активи

    120

    2,0

    0,0

    2,0

    1.3

    Вкладення у необоротні активи

    140

    607,0

    0,0

    607,0

    1.4

    Запаси і витрати

    210

    928,9

    0,0

    928,9

    1.5

    Дебіторська заборгованість

    230

    392,8

    0,0

    392,8

    1.6

    Фінансові вкладення

    260

    0,0

    0,0

    0,0

    1.7

    Грошові кошти

    250

    17,8

    0,0

    17,8

    1.8

    Інші активи

    150 + 220 + 242 + 270

    2,4

    0,0

    2,4

    2.

    Пасиви всього (сума рядків 2.1-2.6)

    1480,2

    0,0

    1480,2

    2.1

    Цільове фінансування

    460

    0,0

    0,0

    0,0

    2.2

    Позикові кошти

    510 + 520

    697,0

    0,0

    697,0

    2.3

    Кредиторська заборгованість

    530

    783,2

    0,0

    783,2

    2.4

    Резерви майбутніх витрат і платежів

    550

    0,0

    0,0

    0,0

    2.5

    Доходи майбутніх періодів

    470

    0,0

    0,0

    0,0

    2.6

    Інші пасиви

    540 + 560-411

    0,0

    0,0

    0,0

    3.

    Вартість чистих активів (стр.1-стор.2), млн. Руб.

    2745,2

    2230,4

    975,6

    4.

    Курс дол. США на 01.01.2008, руб. / Дол.

    2150

    5.

    Вартість чистих активів, тис. Дол. США

    2314,2

    6.

    Вартість чистих активів з урахуванням округлення, дол. США

    2300000

    З метою оцінки вартості підприємства дохідним методом оцінювачем на підставі бізнес-плану КУП «ЗСМ» на 2008 рік, бухгалтерської звітності за 2004-2007 рр. була проаналізована діяльність підприємства в частині виробництва і реалізації продукції; спрогнозовані обсяги виробництва і реалізації продукції, зростання цін на продукцію, потреби в сировині; проведено аналіз собівартості виробництва продукції КУП «ЗСМ» і спрогнозовані витрати на виробництво і реалізацію продукції.

    Прогнозні значення в звіті отримані в результаті трендового аналізу вихідних показників по лінійної залежності. Відзначимо, що лінійна залежність практично не підходить для опису окремих економічних процесів. Це наочно видно з графіка приведеного в додатку до звіту «Розрахунок амортизаційних відрахувань і податків на нерухомість з капітальних вкладень і виплат відсотків за довгостроковими кредитами, що збільшують вартість основних засобів підприємства, на прогнозний період 5 років і пост прогнозний період» (табл. 2.9 і рис. 2.4)

    Мал. 2.4 Лінійна залежність коефіцієнта зміни вартості обладнання

    Оцінка вартості підприємства дохідним методом в нашому випадку розраховувалася методом дисконтування грошових потоків. Спочатку аналізувався грошовий потік за минулі періоди і на дату оцінки, і потім визначалася вартість підприємства дохідним методом.

    При оцінці вартості підприємства за методом дисконтування грошових потоків майбутній термін діяльності підприємства слід розділити на два періоди: прогнозний і пост прогнозний (залишковий). Тривалість прогнозного періоду визначена оцінювачем в 5 років.

    Таблиця 2.9 Розрахунок амортизаційних відрахувань і податків на нерухомість з капітальних вкладень і виплат відсотків за довгостроковими кредитами, що збільшують вартість основних засобів підприємства, на прогнозний період 5 років і пост прогнозний період

    № п / п

    Найменування показників

    період

    2004

    2005

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    Пост прогнозний період

    01.01. 2005

    01.01. 2006

    01.01. 2007

    01.01. 2008

    01.01. 2009

    01.01. 2010

    01.01. 2011

    01.01. 2012

    01.01. 2013

    1

    Коефіцієнт зміни вартості обладнання (прим. Шифр ​​45007)

    1,1585

    1,1325

    1,1175

    1,1473

    1,1268

    1,1219

    1,1171

    1,1122

    1,1074

    2

    Величина капітальних вкладень підприємства в поточних цінах прогнозу, тис. Дол. США

    190,7

    38,6

    51,5

    60,3

    70,0

    70,0

    3

    Відновлювальна вартість основних засобів на початок звітного періоду, тис.дол. США

    190,7

    250,9

    348,9

    462,1

    591,9

    591,9

    4

    Амортизаційні відрахування (прийнятий термін служби 12 років прим. Шифр ​​45007), тис. Дол. США

    7,9

    19,3

    26,9

    36,0

    46,4

    46,4

    5

    Залишкова вартість, тис. Дол. США

    182,8

    223,7

    294,8

    372,0

    455,4

    455,4

    6

    Частка відсотків за довгостроковими кредитами за рік на збільшення основних засобів, тис. Дол. США

    9,5

    15,9

    12,0

    8,0

    4,1

    4,1

    7

    Податок на нерухомість (1%), тис. Дол. США

    0,9

    2,2

    2,9

    3,7

    4,6

    4,6

    Однак в звіті відсутнє обґрунтування вибору тривалості прогнозного терміну.

    З метою визначення очікуваного грошового потоку складена модель прогнозу фінансово-господарської діяльності підприємства. Імітаційна модель являє собою програмний продукт, що складається з взаємозв'язаних між собою таблиць, виконаних у форматі Excel.

    Розрахунок ставки дисконтування проведений оцінювачем на основі методу кумулятивного побудови. Даний метод враховує безрисковую ставку доходу і додаткові поправки - премії за ризик інвестування в конкретне підприємство в порівнянні з безризиковими інвестиціями.

    Результати оцінки ризиків по оцінюваного підприємству представлені в таблиці 2.10.

    Таблиця 2.10 Розрахунок норми дисконтування кумулятивним методом

    Найменування ризиків

    Розмір,%

    Середня процентна ставка по депозиту у ВКВ за 2007 рік з урахуванням округлення (безризикова ставка)

    8,4%

    Ключова фігура; якість і глибина управління

    2,0%

    Розмір підприємства

    2,0%

    Фінансова структура (джерела фінансування компанії)

    2,0%

    Товарна і територіальна диверсифікація

    1,0%

    диверсифікація клієнтури

    1,0%

    Прибуток: норма і ретроспективна прогнозованість

    1,0%

    Інші ризики

    0,0%

    Разом

    17,4%

    У звіті зроблено розрахунок податків, що сплачуються з виручки і прибутку, капвкладень, амортизаційних відрахувань, кредитів, приросту оборотного капіталу.

    Прогнозований чистий грошовий потік і розрахунок ринкової вартості дохідним методом.

    Ринкова вартість КУП «ЗСМ», певна дохідним методом, за станом на 01.01.2008 склала 3100000 у.о., еквівалентних дол. США.

    Оцінювачем зроблено висновок, що значимість показника вартості, розрахованої дохідним методом, невисока. Так, розрахунок вартості КУП «ЗСМ» дохідним методом базувався на даних бізнес-плану підприємства на 2008 рік та результати аналізу фінансово-господарської діяльності за 2004-2007 рр. Обгрунтований план перспективного розвитку на довгостроковий період у підприємства відсутній. Розрахунок прогнозних показників по виручці і витратах на виробництво на період до 2012 року проводився оцінювачем з урахуванням можливих змін в економічних умовах, структурі бізнесу і розвитку економіки підприємства в майбутньому. Отже, доходи підприємства на довгостроковий період визначити досить точно не виявилося можливим.

    У звіті оцінювачем робиться висновок про неможливість визначення ринкової вартості КУП «ЗСМ» порівняльним методом, оскільки інформація про операції з продажу аналогічних підприємств або пакетів акцій компаній-аналогів відсутня.

    Результати оцінки ринкової вартості КУП «ЗСМ» як майнового комплексу представлені в табл. 2.11.

    Таблиця 2.11 Результати оцінки ринкової вартості КУП «ЗСМ»

    Найменування

    методи оцінки

    витратний

    прибутковий

    Ринкова вартість, дол. США

    2300000

    3100000

    Питома вага методів,%

    70%

    30%

    Зважена вартість, дол. США

    1610000

    930000

    Узгоджена ринкова вартість, дол.США

    2540000

    Узгоджена ринкова вартість з урахуванням округлення, дол. США

    2500000

    Курс долара США на 01.01.2008

    2150

    Узгоджена ринкова вартість, руб.

    5375000000

    Виходячи з наведених у звіті аналізу, розрахунків і фактів, оцінювач прийшов до висновку, що в цінах на 1 січня 2008 року ринкова вартість КУП «ЗСМ» як майнового комплексу склала 5375000000 білоруських рублів або 2500000 умовних одиниць, еквівалентних дол. США.

    На мій погляд, узгодження результатів оцінки недостатньо обгрунтовано. Так, при обгрунтуванні значущості показника вартості, розрахованої дохідним методом, оцінювачем робиться висновок, що доходи підприємства на довгостроковий період визначити досить точно не виявилося можливим. При цьому питома вага методу встановлюється в розмірі 30%. Чому не 5% або 15%?

    Вищенаведений аналіз звітів про оцінки майна свідчить про наявні проблеми в застосуванні методів оцінки при визначенні ринкової вартості майна, а також про помилки, що допускаються оцінювачами.

    Вважаю, що якщо компетентним в області оцінки органом, буде проведена експертиза досить великої кількості звітів про оцінку майна, то перелік помилок, що допускаються виконавцями оцінки (оцінювачами державних і приватних підприємств), буде аналогічний переліку основних помилок, допущених при оцінці майна, наведеним на сайті російських оцінювачів [3.9].

    3. Розвиток методики оцінки майна, що перебуває у державній власності

    3.1 Проблеми, пов'язані з оцінкою державного майна. Аналіз порушень нормативних актів, що допускаються суб'єктами господарювання при оцінці державного майна

    Прийняття законодавчих актів, що регулюють оцінку державного майна, в першу чергу направлено на дотримання соціальної справедливості в ході приватизації державного майна та захист державних інтересів при продажу об'єктів майна.

    На мій погляд, сувора регламентація деяких питань при оцінці державного майна не завжди себе виправдовує. Так, серйозною перешкодою при реалізації невикористовуваних або неефективно використовуваних машин, устаткування, транспортних засобів та інших основних засобів є вимога при продажу основних засобів конкретному покупцеві в обов'язковому порядку проводити оцінку індексним і ринковим методом і в розрахунок приймати найбільшу з вартостей.

    Найчастіше більш старі і менш продуктивні основні засоби після всіх переоцінок коштують дорожче, ніж аналогічне сучасне нове обладнання.В результаті вартість майна, визначена індексним методом, значно перевищує ринкову оцінку і не забезпечує об'єктивну оцінку об'єктів державного майна. У зв'язку із завищеною вартістю неиспользуемое обладнання залишається незатребуваним. Витрати за змістом невикористовуваних і неефективно використовуваних основних засобів лягають на собівартість продукції, що випускається (послуг) і в кінцевому підсумку негативно позначаються на результатах фінансово-господарської діяльності підприємства.

    У даній ситуації було б доцільно надати право галузевим органам управління державних підприємств, місцевим виконавчим і розпорядчим органам (щодо комунальних підприємств) в кожному конкретному випадку приймати рішення про визначення вартості об'єкта оцінки (тобто при значних розбіжностях вартостей, визначених індексним і ринковим методами, віддавати перевагу ринковому методові оцінки).

    Іншою проблемою, з якою стикаються державні підприємства, є примусове відчуження нерухомого майна (в тому числі достовірність оцінки при визначенні вартості майна). На мій погляд, даний питань, навпаки, недостатньо врегульоване на законодавчому рівні. Волає заклопотаність сам факт реалізації державного майна, зверненого в дохід держави в рахунок погашення заборгованості по платежах до бюджету. Напрошується питання: як можна звернути в дохід держави, то, що і так знаходиться в державній власності? Не рідкісні випадки, коду описується, звертається в доход держави і потім реалізовується майно, задіяне у виробничій діяльності державних підприємств.

    Перевірками підприємств державної форми власності, щодо майна яких виносилися ухвали суду про звернення заборгованості на майно боржника, встановлені факти заниження ціни продажу в порівнянні з фактичною вартістю зазначеного майна. Наприклад, на республіканському підприємстві «М» в забезпечення стягнення податків і фінансових санкцій інспекцією МНС проведена опис і арешт виробничого корпусу. При цьому вартість описаного майна в 3 рази перевищила суму загальної заборгованості підприємства по платежах до бюджету. Комісія по роботі з майном, зверненим в дохід держави, розглянувши матеріали, що надійшли, доручила інспекції МНС оформити заявку на проведення експертної оцінки. Згідно з нормативними документами залучення експерта для оцінки майна не було потрібно. Прийнята на основі експертного висновку початкова ціна продажу 1642,0 млн. Руб. на конкурсних торгах частини виробничого корпусу площею 21878 кв. м занижена в порівнянні з даними бухгалтерського обліку підприємства на 91,5 млн. руб. за рахунок помилки, допущеної експертом Брестського відділення Білоруської торгово-промислової палати (при визначенні вартості виробничого корпусу експертом неправильно застосована норма амортизаційних відрахувань). В результаті збиток від продажу державного майна, зверненого в дохід держави, склав по підприємству 91,5 млн. Руб.

    Можна навести ще ряд прикладів оцінки державного майна, зверненого в дохід держави, за ціною, нижчою від залишкової вартості основних засобів. Так, початкова ціна продажу будівлі магазину, що належить республіканському підприємству «С», на аукціонних торгах встановлена ​​на підставі залишкової вартості будівлі магазину, визначеної працівником територіальної організації щодо державної реєстрації, виходячи з фізичного зносу будівлі в розмірі 37%. При цьому, знос будівлі, певний на підставі нормативного терміну служби, становив 22,5%. В результаті початкова ціна продажу будівлі магазину з об'єктами благоустрою занижена на 12,1 млн. Руб. Слід звернути увагу на суб'єктивні підходи оцінювачів у визначенні зносу. Так, при складанні технічного паспорта на вказану будівлю магазину інженером територіальної організації щодо державної реєстрації знос будівлі визначено в розмірі 8%. Через 4 роки при оцінці даної будівлі для продажу іншим інженером цієї ж організації фізичний знос будівлі визначено в розмірі 35%. В результаті знос будівлі магазину за 4 роки склав 27%, при нормативному зносі за вказаний період - 4,8%. При визначенні зносу обидва інженера керувалися Правилами оцінки фізичного зносу житлових будинків ВСН 53-86 (р). Слід зазначити, що в зазначеному періоді будівлю магазину знаходилось в експлуатації, використовувалося за цільовим призначенням, підприємством проводилися роботи по його ремонту. Таким чином, видимі причини, що призвели до прискорений знос будівлі відсутні.

    Вилучене в рахунок недоїмки по платежах до бюджету будівлю їдальні республіканського підприємства «Р» залишковою вартістю 72,3 млн. Руб., Було продано за 63,7 млн. Руб., Т. Е. На 8,6 млн. Руб. нижче його дійсної вартості. При визначенні залишкової вартості будівлі інженером-оцінювачем завищений відсоток зносу на 18,6%, що призвело до заниження залишкової вартості будівлі на суму 16,8 млн. Руб. При цьому, проводити обстеження будівлі їдальні на предмет його фактичного зносу із залученням експерта не було необхідності. Аналогічним чином при оцінці будівлі складу інженером-оцінювачем занижена залишкова вартість будівлі на суму 10,0 млн. Руб.

    Однією з причин заниження вартості державного майна, зверненого в дохід держави, є відсутність порядку оцінки державного майна в нормативних документах, що визначають порядок оцінки і реалізації майна, вилученого, заарештованого або зверненого в дохід держави.

    Слід зазначити, що згідно з підпунктом 1.8 Указу Президента Республіки Білорусь від 13.10.2006 № 615 «Про оціночної діяльності в Республіці Білорусь» дія Указу не поширюється на оцінку майна вилученого, заарештованого, конфіскованого або зверненого в дохід держави іншим способом.

    З метою виключення можливості заподіяння державі шкоди, уніфікації підходу в оцінці майна, необхідно встановлення єдиного порядку оцінки державного майна.

    Зазначу, що вилучення з обороту державного майна, задіяного в господарській діяльності підприємства, і подальша реалізація даного майна за вартістю, нижчою від залишкової вартості, значно погіршує і без того поганий фінансовий стан державного підприємства. Тому доцільно застосовувати до державних підприємств (боржникам по платежах до бюджету) адміністративні та економічні важелі регулювання, в тому числі використовуючи повноваження, надані галузевим органам управління, місцевим виконавчим і розпорядчим органам щодо визначення подальшої долі підприємств державної форми власності.

    В ході перевірок підприємств державної форми власності та відкритих акціонерних товариств, створених у процесі роздержавлення і приватизації державного майна, найчастіше виявляються порушення при оцінці державного майна.

    Однією з причин неправильної оцінки державного майна є незабезпечення на підприємствах достовірного бухгалтерського обліку основних засобів, недотримання встановленого порядку проведення інвентаризацій.

    Наприклад, Брестським філією республіканського підприємства «Б» були продані товариству з обмеженою відповідальністю «К» основні засоби прирельсового складу в кількості 83 од. за ціною 70,1 млн. руб. Комісією підприємства проведена інвентаризація основних засобів прирельсового складу в Брестському філії. Однак у відомості інвентаризації не зазначені і не відображені знаходяться на території прирельсового складу об'єкти державного майна в кількості 31 одиниці (огорожу складу довжиною 373,8 м; кабельні лінії електропередач довжиною 510 м; фургон-КУНГ з електрообладнанням та ін.). Допущене комісією порушення, в частині що не об'єктивного і не достовірного проведення інвентаризації, спричинило за собою не включення цих об'єктів до оціночну вартість майна прирельсового складу при його продажу ТОВ «К», що призвело до заниження вартості об'єкта і заподіяння шкоди при продажу державного майна.

    При створенні відкритих акціонерних товариств шляхом перетворення державних підприємств також має місце не включення комісіями по перетворенню до складу оцінюваного майна наявних в фактичну наявність і не враховуються з бухгалтерського обліку основних засобів. Так, при перетворенні державного підприємства «П» в ВАТ не були включені до статутного фонду відкритого акціонерного товариства, що знаходилися на територіях виробничих ділянок і не значаться на балансі підприємства 8 одиниць основних засобів (будівля складу-гаража загальною площею 221 кв. М, паркан з залізобетонних плит довжиною 100 кв. м, асфальтобетонне покриття майданчика і ін.). В результаті має місце заниження вартості державного майна при формуванні статутного фонду ВАТ.

    В процесі перетворення державного підприємства «Б» в ВАТ «Б» комісією по перетворенню при визначенні оціночної вартості основних засобів, що включаються в статутний фонд ВАТ, допущені факти неправильного застосування коефіцієнтів при проведенні переоцінок окремих одиниць основних засобів, а також неправильного застосування річної норми амортизації будівлі . В результаті заниження вартості основних засобів склало 40,4 млн. Руб., Що спричинило заниження величини статутного фонду.

    На державному підприємстві «К» при нарахуванні амортизації по 7 виробничих будівель застосовувалися норми амортизаційних відрахувань, що не відповідають технічним характеристикам цих будівель, в результаті чого за бухгалтерськими документами відбивалася недостовірна інформація про суми амортизації і залишкової вартості основних засобів, спотворювалися терміни їх експлуатації. У процесі роздержавлення підприємства «К» при оцінці державного майна залишкова вартість основних засобів, відповідно і величина статутного фонду створюваного ВАТ, занижені на 295,2 млн. Руб.

    Таким чином, до найбільш часто зустрічається порушень, які допускаються при визначенні вартості державного майна, відносяться:

    невключення до складу оцінюваного майна окремих об'єктів наявних в фактичну наявність і не враховуються з бухгалтерського обліку при продажу майна, а також при формуванні статутних фондів, створюваних акціонерних товариств, на базі державного майна;

    невірне застосування шифрів і норм амортизаційних відрахувань, що тягне неправильне визначення суми амортизації та залишкової вартості основних засобів;

    неправильне застосування коефіцієнтів при проведенні переоцінок основних засобів індексним методом.

    Слід зазначити, що Кодексом Республіки Білорусь про адміністративні правопорушення від 21.04.2003 № 194-З передбачена відповідальність винних осіб за порушення порядку ведення бухгалтерського обліку (ст. 12.1), порушення законодавства при розпорядженні державним майном (ст. 23.27), здійснення угод з об'єктами цивільних прав без проведення оцінки їх вартості (ст. 12.40), порушення вимог щодо оцінки вартості об'єктів цивільних прав (ст. 12.41).

    У разі виявлення шкоди, заподіяної державного майна, в результаті порушень при проведенні оцінки державного майна матеріали перевірок направляються в правоохоронні органи для дачі правової оцінки.

    3.2 Розвиток методики оцінки державного майна

    Термін «ринкова вартість», безпосередньо пов'язаний з міжнародними стандартами фінансової звітності. Відповідно, використання методів оцінки МСО тісно пов'язане з використанням міжнародної бухгалтерської звітності. В якості основного інструменту розвитку системи бухгалтерського обліку та звітності, забезпечення достовірності звітності і її визнання доцільно прийняти Міжнародні стандарти фінансової звітності (МСФЗ), в яких сьогодні втілено краще, що накопичено в світі в області фінансової звітності.

    Слід зазначити, що діюча в даний час в Республіці Білорусь система бухгалтерського обліку була створена в роки адміністративно-планової економіки і в основному націлена на задоволення потреб в економічній інформації податкових і статистичних органів.Вона не в повній мірі відповідає інтересам інших груп користувачів. В останні роки, у міру переведення економіки на ринкові відносини, внесені певні зміни і доповнення в методологію бухгалтерського обліку, однак вони не в повній мірі відповідають створюваної сьогодні в Республіці Білорусь інфраструктурі ринкової економіки і законодавчій базі для розвитку бізнесу і залучення інвестицій. У зв'язку з істотними відмінностями в порядку формування звітних даних бухгалтерська звітність, складена за білоруським правилам, не береться зарубіжними користувачами, в тому числі інвесторами.

    З впровадженням в економіку країни основоположних принципів МСФЗ (визнання виручки незалежно від надходження грошей, оцінка основних засобів та активів за справедливою або ринковою вартістю і ін.) Можливі негативні наслідки для бюджету. Проведений Міністерством фінансів Республіки Білорусь попередній аналіз окремих економічних показників діяльності СП ВАТ «Мілавіца» і ВАТ «Нафтан» показав тенденцію в бік їх зниження при складанні звітності за міжнародними стандартами. Так, виручка від реалізації продукції, собівартість реалізованої продукції, валовий прибуток в звітності ВАТ «Нафтан» за 2006 р по МСФО виявилися нижчими, в тому числі виручка від реалізації продукції на 19%, собівартість реалізованої продукції - 7%, валовий пробули - 8 %. За даними СП ВАТ «Мілавіца» за 2006 р виручка зменшилася на 1%, собівартість - на 11%, прибуток зріс на 6%. Зазначена інформація не дозволяє оцінити наслідки в цілому по республіці, проте, на думку Міністерства фінансів, можливе зниження податкових надходжень до бюджету може бути компенсовано внесенням відповідних змін до податкового законодавства.

    В сучасних умовах, коли гостро постає питання розвитку бізнесу і залучення інвестицій в економіку Республіки Білорусь необхідно уряду і відповідним органам державного управління прискорити процес переходу на Міжнародні стандарти фінансової звітності, а також на Міжнародні стандарти оцінки.

    Діючі в даний час в Республіці Білорусь стандарти оцінки (прийняті в 2007 р), не можна визнати повноцінними стандартами, це, швидше за все загальні поняття і вимоги до оцінки, які в деяких положеннях суперечать МСО.

    В даний час прийшло усвідомлення, що не потрібно винаходити велосипед, а необхідно адаптувати МСО до нашої нормативно-правовій базі, а так само провести гармонізацію визначень і термінів з МСО та МСФЗ. Це єдино вірний шлях, який проходять усі країни, що розвиваються.

    На мій погляд, потрібне внесення змін до низки нормативно-правових актів, що регулюють питання оцінки.

    Зупинюся на окремих положеннях Указу № 615. Недоліком Указу є те, що він з одного боку, встановлює ряд вимог щодо виконавців оцінки, а з іншого боку, дозволяє займатися наданням послуг з оцінки будь-якої організації, яка може запросити до себе на роботу двох атестованих оцінювачів. При цьому навіть грубі порушення з боку цієї організації вимог законодавства про оціночну діяльність ні бути підставою для позбавлення її можливості і надалі займатися наданням послуг з оцінки.

    На мій погляд, доцільно розглянути питання про ліцензування оціночної діяльності.

    Відсутність ліцензування оціночної діяльності ускладнюється і тим, що Указ № 615 навіть не згадує про організацію оцінювачів, яка могла б додатково до державного регулювання здійснювати саморегулювання оціночної діяльності та, зокрема, виконувати такі функції, як підвищення рівня професійної підготовки оцінювачів, розробку стандартів оцінки на підставі МСО, розробку і підтримку власних систем контролю якості здійснення оціночної діяльності.

    У більшості розвинених країн регулювання оціночної діяльності здійснюється через незалежні громадські, саморегульовані організації оцінювачів. Слід зазначити, що в Республіці Білорусь створено громадське об'єднання «Білоруське суспільство оцінювачів». Однак на законодавчому рівні воно не наділене певними повноваженнями в частині регулювання оціночної діяльності.

    Вважаю, що громадському об'єднанню «Білоруське суспільство оцінювачів» повинні бути надані повноваження з моніторингу якості проведених оцінок з метою виявлення типових помилок, що допускаються оцінювачами, вироблення етичних норм поведінки оцінювачів (Кодексу поведінки оцінювача), визначення професійного рівня оцінювачів. На підставі моніторингу опубліковувати (розміщувати в мережі Інтернет) рейтинг організацій, що здійснюють оцінну діяльність, і оцінювачів.

    На мій погляд, присвоювання організаціями по оцінці грифа «ДСК» на свої звіти по оцінці суперечить самому поняттю ринкової справедливої ​​оцінки.

    Дуже важливо створити єдину базу даних звітів про оцінку, доступну професійних оцінювачів. По-перше, зменшитися поле для проявів корупції, по-друге оцінювачі зможуть скористатися кращою практикою з оцінки майна.

    Наше законодавство не накладає будь-яких етичних вимог до оцінювача, а контролюючий державний орган оцінює роботу лише за формальними ознаками, які не так вже й складно дотриматися.

    Необхідно створити ефективну систему оцінки якості роботи оцінювачів, спрямовану на виключення фактів примітивної підгонки результатів оцінки на вимогу замовників оцінки.

    Як варіант: законодавчо встановити, що здійснення оціночної діяльності можливо лише за умови обов'язкового членства оцінювачів в саморегулівної організації оцінювачів, яка буде здійснювати контроль і нагляд за діяльністю оцінювачів, а за діяльністю названої організації - уповноважений державний орган.

    На мою думку, створення в Республіці Білорусь системи регулювання оціночної діяльності, що включає законодавче регулювання, стандартизацію на основі МСО та саморегулювання дозволить запобігти негативним явищам, які ведуть до перетворення оцінки в обслуговуючу структуру ринкових агентів, що вже прийняли певні рішення за вартістю активів.

    Аналізуючи встановлені Указом № 615 норми про відповідальність, не можна не відзначити, що цей нормативний акт мав би більше значення, якби передбачав обов'язкове страхування майнової відповідальності виконавця оцінки. Такий підхід не тільки гарантував би інтереси замовника, а й захищав би самих виконавців оцінки від можливих майнових претензій з боку замовників.

    Доцільно ввести обов'язкове, а можливо і добровільне страхування виконавцями оцінки ризиків, пов'язаних з їх можливою майнової відповідальністю перед замовниками.

    Вимога Указу № 615 про проведення оцінки вартості державного майна тільки державними організаціями, а також організаціями, частка державної власності в статутному фонді яких становить більше 50%, створило ряд організаційно-технічних проблем. В умовах активізації роботи, що проводиться державними органами управління, місцевими виконавчими і розпорядчими органами, з продажу невикористовуваних і неефективно використовуваних об'єктів нерухомості, створення підприємств з метою залучення інвестицій, виникла проблема недостатньої кількості оцінювачів. В результаті через неможливість оперативно оцінити негрошовий внесок в статутний фонд підприємства з держвласністю на місяці затримувалося його створення, затягуються терміни відчуження майна.

    Аналіз практики оцінки державного майна свідчить, що вищеназване вимога Указу № 615 не виключає помилок при проведенні оцінки державного майна, а в ряді випадків перешкоджає отриманню об'єктивної оцінки.

    У Республіці Білорусь є відпрацьований на практиці порядок розпорядження державним майном (продажу, передачі в заставу) в залежності від його вартості. Аналогічний порядок може бути використаний і в оціночної діяльності. Наприклад, надати право оцінювати об'єкти, вартість яких перевищує певну величину, тільки державним організаціям, що здійснюють оцінну діяльність.

    З розвитком ринкових відносин в нашій країні все більше і більше з'являється потреба в висококваліфікованих оцінювачів. Професія «оцінювач» є мультидисциплінарної професією.

    Згідно з Указом № 615 особи, які претендують на отримання свідоцтва про атестацію оцінювача, повинні мати вищу економічну, юридичну або технічну освіту. А випускник, наприклад, матфака, який вивчав актуарну математику, тобто найбільш близьку до оціночної діяльності дисципліну, не може бути допущений до іспиту. Очевидно, що спектр спеціальностей, «придатних» для атестації, повинен бути істотно розширено.

    Теорія і практика оцінки, а також ринкові умови постійно змінюються. На нинішньому етапі функціонування ринку нерухомості, коли основним методом оцінки є витратний підхід, оцінювачу потрібні великі знання в області теорії і практики будівництва і кошторисної справи, правил бухобліку.

    У міру формування ринку нерухомості оцінювач повинен володіти методом порівняльного аналізу продажів і тут вже будуть потрібні знання в області юриспруденції і економіки.

    Стабілізація економіки тісно пов'язана з інвестиціями і широким застосуванням в практиці оцінки доходного підходу, а, отже, і великими знаннями оцінювача в ипотечно-інвестиційному аналізі, капіталізації доходу, дисконтування та інших областях економічного аналізу.

    Останнім часом дуже активно розвиваються інформаційні ресурси Інтернет, які оцінювач повинен навчитися використовувати у своїй практичній діяльності.

    Кожна оціночна робота є окремим прикладне дослідження, результати якого (навіть одержувані по електронним шаблонами) залежать від базових знань.

    Необхідно в системі освіти республіки створити державні програми навчання оцінювачів, які забезпечили б високий базовий рівень підготовки людей, що займаються цією професійною діяльністю.

    В останні роки в Республіці Білорусь проведена значна робота по методології оцінки майна, визнання ринкових методів оцінки. У той же час практика оцінки свідчить про ряд методологічних проблем оцінки майна, які вимагають свого вирішення.

    За основу формування білоруської методології оцінки нерухомості необхідно прийняти:

    По-перше, в Білорусії повинна бути впроваджена ринкова оцінка нерухомості.

    По-друге, в області оцінки нерухомості Республіка Білорусь знаходиться в перехідній стадії від адміністративної до ринкової оцінки нерухомості. Це означає, що в Білорусії немає великого досвіду в області ринкової оцінки нерухомості та існує інерція адміністративних методів оцінки нерухомості.

    По-третє, в Республіці Білорусь все ще немає доступних даних по ринку нерухомості і задовільних аналізів його діяльності.

    Слід зазначити, що фундаментальною базою оцінки в Міжнародних стандартах оцінки є ринкова вартість. Дуже важливо проводити оцінку державного майна за справедливою ринковою вартістю. Проте, згідно з нашим законодавством в ряді випадків при оцінці державного майна перевага віддається не ринковою вартістю. Так, в Інструкції № 35, яка регулює порядок проведення оцінки державного майна, передбачено при продажу майна конкретному покупцеві, а також при внесенні негрошового внеску до статутного фонду юридичної особи, поряд з оцінкою індексним методом проводити оцінку ринковим методом. При цьому вибирається найбільша з вартостей, тобто задовольняє лише продавця і створює передумови для «особливих» розрахунків. Найчастіше це є перешкодою для реалізації невикористаного майна, тому що балансова вартість даного майна, як правило, перевищує реальну ринкову вартість.

    Згідно МСО, коли оцінювач не в змозі провести оцінку, в достатній мірі засновану на ринкової інформації, або ж коли лише частина оцінки може бути підкріплена ринковими свідченнями, оцінювач повинен розкрити це обмеження користувачеві оцінки.

    Відповідно до нормативно-правовими актами Республіки Білорусь, що визначають порядок проведення оцінки майна ринковими методами (державними стандартами, інструкціями № 67 і № 70), кожен метод ринкової оцінки рівноправний (3 підходи ринкової оцінки і узгодження результатів за допомогою коефіцієнтів). Для прикладу, в МСО підходи розглядаються ієрархічно (кожен з них має свою нішу застосування), розглядати середнє по ним - це знаходити «середню температуру по лікарні».

    На мій погляд, основним методом ринкової оцінки майна в Республіці Білорусь має стати порівняльний метод (метод порівняльного аналізу продажів), який найбільш реально відображає ринкову вартість майна на момент реалізації. Основною перешкодою в застосуванні даного методу є відсутність доступних даних щодо цін на нерухомість.

    Держава повинна усвідомити важливість даних по операціях з нерухомістю, на основі яких визначається вартість нерухомості.

    Необхідно створити умови, які зроблять можливим розвиток і підтримку електронних баз даних для інформаційного забезпечення деяких методів в області менеджменту нерухомості на рівні місцевого управління. Особлива роль відводиться адміністративним органам на місцевому рівні. Відомості про ринкову вартість нерухомості належать до найбільш важливих даних, що цікавлять власника нерухомості на місцевому рівні в ринковій економіці.

    У разі оцінки цієї вартості повинні бути відомі її властивості і методологія оцінки. Збір даних, необхідно спроектувати на двох рівнях: дані збираються як на державному рівні, так і на місцевому.

    Але в оцінці нерухомості потрібні не тільки дані з вихідної бази даних, необхідні також результати аналізу ринку нерухомості. Тільки шляхом аналізу цих даних може бути підготовлена ​​інформація по ринку нерухомості, яка є доцільною і прямо використовується в такій оцінці.

    Тому шляхом розвитку в Республіці Білорусь ринкової оцінки нерухомості, що базується на запропонованої методики, передбачається підставу офіційного незалежної установи, яка буде наймати відповідний персонал експертів для аналізу ситуації на білоруському ринку нерухомості і пропонувати оцінювачам деякі дані оцінки.

    Запропонована методика ринкової оцінки нерухомості включає наступні етапи:

    по-перше, це відбір факторів, що впливають на ринкову вартість нерухомості і визначення типової нерухомості, окремої для кожного індивідуального типу нерухомості;

    по-друге, аналіз впливу факторів на ринкову вартість нерухомості і визначення факторів, характерно впливають на ринкову ціну нерухомості;

    по-третє, визначення вартості типової нерухомості;

    по-четверте, включення інших факторів, ігнорованих в вищевказаному аналізі, і середнього коефіцієнта (відхилення) між оціночною вартістю і реальною ціною, оціненої нерухомості в процесі оцінки ринкової вартості нерухомості.

    В даний час найбільш поширеним, а в ряді випадків єдино можливим є витратний метод визначення вартості майна. У міжнародній практиці для визначення цього методу використовується термінологія - метод амортизованих витрат заміщення (АЗЗ). Метод ААЗ на практиці полягає в оцінці поточної ринкової вартості землі, плюс поточна валова вартість заміщення нерухомості (або відтворення) поліпшень, мінус знижки на фізичний знос і все властиві даної нерухомості форми старіння і оптимізації. Слід зазначити, що по МСО методологія амортизованих витрат заміщення (АЗЗ) для оцінки, вважається прийнятною для отримання сурогату для ринкової вартості спеціалізованого майна або майна з обмеженим ринком. Однак результат є неринковою розрахунковою величиною. Оцінювачі повинні чітко виявити обмеження розрахунку виходячи з методології АЗЗ, особливо там, де наявна інформація є сумішшю або об'єднання ринкових і неринкових даних. Червоною ниткою через МСО проходить постулат: якщо в процесі оцінки не використані ринкові дані, то неможливо отримати ринкову вартість.

    На мою думку, витратний метод, як один з приватних методів ринкової оцінки, може застосовуватися тільки тоді, коли в наявності немає даних щодо цін на нерухомість і, отже, не може бути застосований порівняльний метод.

    Наведені вище (в розділі 2.3) приклади оцінки майна дохідним методом свідчать про невисоку значущості вартості, отриманої даним методом. При цьому оцінювачами допускаються помилки, які значно впливають на кінцевий результат. Так, помилка в прогнозованої вартості продукції, що випускається, а, значить, і в прогнозованої виручки, наприклад на 20%, призводить до помилки в прогнозованому вільному (чистому) грошовому потоці (а значить і в ринковій ціні) в сотні відсотків.

    Оцінювачі стикалися з труднощами прогнозування варіацій грошового потоку в умовах відсутності у підприємств обґрунтованих планів перспективного розвитку на довгостроковий період. Крім того, підприємства часто не можуть обгрунтовано спрогнозувати на найближчий рік ціну на продукцію, що випускається свого підприємства, не кажучи вже про наступних роках.

    В роботі Б.Є. Лужанського «Оцінка вартості з урахуванням похибки і невизначеності вихідної інформації. Прибутковий підхід »[3.6] шляхом імітаційних експериментів на комп'ютері методом Монте-Карло була досліджена точність методу дисконтування грошових потоків на конкретному прикладі ринкової оцінки підприємства при реальному зміні випадкових і невизначених факторів - вихідної інформації і внутрішніх параметрів моделі, значення яких визначаються оцінювачем. Вартості дисконтування грошових потоків в цих експериментах при варіюванні чинників в реальному діапазоні змінювалися від 10 до 230 млн. Доларів. Тобто, при зміні параметрів моделі в «розумних» межах верхня «розумна», «доказова» за допомогою методу дисконтування грошових потоків вартість підприємства відрізнялася від нижньої також «розумною» «доказовою» вартості в 23 рази! Ці розрахунки ілюструють надвисоку чутливість методу дисконтування грошових потоків до прогнозованої вартості продукції підприємств і неможливість з його допомогою об'єктивно і обґрунтовано оцінювати підприємства.

    Методи оцінки, що володіють дуже високою чутливістю до зміни можливих вхідних параметрів, а такими і є різні різновиди дохідного методу, повинні бути обмежені в застосуванні при оцінці державної власності через неможливість отримати з їх допомогою обґрунтовану вартість підприємства, а також щоб уникнути можливих махінацій з цією вартістю недобросовісними оцінювачами, чиновниками, іншими зацікавленими особами.

    Вважаю за доцільне встановити наступну послідовність застосування приватних методів ринкової оцінки:

    якщо можливо застосувати порівняльний підхід, то тільки його слід застосувати;

    якщо є недолік даних для застосування порівняльного підходу, то слід застосовувати витратний метод;

    прибутковий метод застосовувати тільки при наявності конкретних інвестиційних проектів.

    Вищенаведений (в розділі 2.3) аналіз оцінки майна свідчить про суб'єктивний підхід при узгодженні результатів оцінки: недостатньо обґрунтовано оцінювачами робляться висновки про значимість показників, розрахованих різними методами. Слід зазначити, що чинними законодавчими актами узгодження результатів оцінки суворо не регламентується (описуються загальні підходи до процедури узгодження). Підсумковий розділ про вибір вартості повинен містити докладний аналіз оцінювачем діяльності підприємства, його припущення, сумніви, логічні висновки та обґрунтування рішення про вибір остаточної вартості.

    У зв'язку з цим доцільно встановити єдиний підхід до узгодження результатів оцінки. Наприклад, російські фахівці пропонують використовувати математичні методи при узгодженні результатів оцінки. Зокрема метод кваліметрії і метод аналізу ієрархій (МАІ) [3.7].

    Фактично обидва методи грунтуються на відомому раді Рене Декарта: якщо перед вами стоїть складне завдання, то розбийте її на підзадачі, кожну з яких, в свою чергу, розбийте на ще менш складні підзадачі і т.д. до тих пір, поки не залишаться такі прості підзадачі, які ви вже зможете вирішити. Обидва методи розглядають експерта в якості такого собі «вимірювального приладу» і використовують так зване правило «Магічного числа 7 ± 2», де говориться, що експерт частіше за все не здатний розрізняти більше 7 градацій.

    При використанні кваліметріческого методу узгодження проводиться в такій послідовності:

    1. Аналіз надійності обчислень вартості, отриманих трьома підходами з урахуванням надійності вихідної інформації, що використовувалася при проведенні розрахунків в кожному з підходів, кількості і характеру припущень (явних і неявних), що використовуються оцінювачем і інших істотних чинників.

    2. Вибір того підходу, при застосуванні якого надійність визначення вартості видається оцінювачу в даній конкретній оцінці найбільш високою.

    3. Присвоєння цього підходу рангу R = 100%.

    4. Вибір з решти підходів того, який забезпечує більшу надійність при оцінюванні даного конкретного об'єкта.

    5. Порівняння його надійності з надійністю того підходу, який отримав ранг R = 100%, оцінювач повинен визначити його ранг в%. Наприклад, в конкретних умовах може виявитися, що оцінювач вважає надійність дохідного підходу на 30% нижче, ніж порівняльного (для якого він раніше прийняв Re ~ 100%). Тоді він призначає Rд = 100% - 30% = 70%.

    6. Повторити процедури 5 для решти підходу. Наприклад, оцінювач вважає, що надійність витратного підходу в даному конкретному випадку на 40% нижче, ніж підходу порівняльного. Тоді він повинен призначити Ra = 100% - 40% = 60%.

    7. Нормування призначених рангів і переведення їх в коефіцієнти вагомості за формулою

    Gi = Ri / УRi (3.1),

    G 3. = 60 / (100 + 70 + 60) = 60/230 = 0,26;

    G c = 100/230 = 0,43;

    G д = 70/230 = 0,31.

    8. Здійснення перевірки (повинно бути УGi = 1,00).

    9. Обчислення підсумкової зваженої поточної вартості.

    З метою підвищення достовірності результатів оцінки до процедури узгодження необхідно залучити експертну групу в складі як мінімум 2-4 чоловік. В цьому випадку похибка оцінки зменшиться у порівнянні з похибкою оцінки одним оцінювачем. Це твердження ґрунтується на отриманій практиці застосування експертного методу в різних сферах людської діяльності.

    В цьому випадку величини R приймаються як середнє арифметичне з оцінок окремих експертів і визначаються за формулою

    R = УRj / n (3.2),

    де j = 1, ..., n (n - кількість експертів в групі).

    Можна побудувати більш складні дерева рішень (використовується технологія побудови дерев, описувана в посібниках по кваліметрії). Наприклад, показати зв'язок між надійністю визначення вартості кожної з трьох підходів (витратним, порівняльним, доходним) і деякими характеристиками тієї конкретної ситуації, в якій доводиться діяти оцінювачу.

    Метод аналізу ієрархій полягає в декомпозиції проблеми на все більш прості складові частини і подальшій обробці послідовності суджень особи, яка приймає рішення, по парним порівнянь. В результаті може бути виражена відносна ступінь (інтенсивність) взаємодії елементів в ієрархії. Ці судження потім виражаються чисельно.

    Розглянемо застосування МАІ при узгодженні результатів оцінки, отриманих різними методами в рамках витратного, порівняльного і дохідного підходів.З одного боку вимога відповідності застосовуваного методу мети, з якою проводиться оцінка, є найбільш важливим. Але одночасно не можна не брати до уваги і оцінки, отримані іншими методами. Також не можна не враховувати і ступінь надійності використовуваної вихідної інформації. В результаті об'єднання цих вимог і відповідно до описаного підходом побудуємо ієрархію (рис. 3.1).

    Відповідно до побудованої ієрархією, для отримання єдиної оцінки необхідно визначитися в тій мірі, в якій характеристики «відповідність поставленої мети» і «надійність оцінки» визначають єдину оцінку. Обидві характеристики важливі, але необхідно визначити яка важливіше і о котрій важливіше. Для цього поряд з іншими підходами можна скористатися і методом попарних порівнянь. Для цього заповнимо матрицю парних порівнянь (табл. 3.1).

    Мал. 3.1 Ієрархія оцінок, отриманих різними методами

    Таблиця 3.1 Матриця парних порівнянь

    відповідність

    надійність

    відповідність

    1

    7

    надійність

    1/7

    1

    Таке завдання ступеня переваги характеристики «відповідність» перед характеристикою «надійність» визначає наступні вагові коефіцієнти: «відповідність» - 0,875; «Надійність» - 0,125.

    На наступному етапі визначаємо, який з застосовуваних методів проведення оцінки найбільш відповідає меті. Для цього формується відповідна матриця парних порівнянь (табл. 3.2):

    Таблиця 3.2 Матриця парних порівнянь

    витратний

    порівняльний

    прибутковий

    витратний

    1

    1/5

    1/3

    порівняльний

    5

    1

    5

    прибутковий

    3

    1/5

    1

    Дана матриця показує, що порівняльний підхід найбільше відповідає меті проведення даної оцінки, дещо в меншій мірі цієї мети відповідає прибутковий метод і зовсім мало відповідає витратний підхід. Відповідні вагові коефіцієнти (в порядку, визначеному матрицею) рівні: 0,083; 0,564; 0,353. [3.7]

    Процес оцінки майна являє собою складну аналітичну, науково-дослідницьку роботу, яку не можна звести до простих формальним процедурам. Причому в кожному випадку це, як правило, унікальна робота, що вимагає аналізу великої кількості інформації щодо об'єкта оцінки, сектора економіки, технологій виробництва, нематеріальних активів, даних бухгалтерського обліку і т.д. На всі випадки практичної оцінки просто неможливо написати методики оцінки.

    Однак це не знімає з порядку денного проблему уніфікації оціночної діяльності, узгодження процедур оцінки. З цією метою необхідно розробити Білоруські стандарти оцінки, засновані на узагальненні світового досвіду, викладеного в Міжнародних стандартах оцінки; створити ефективну систему оцінки якості роботи оцінювачів і провести гармонізацію визначень і термінів з МСО і в суміжних економічних областях, перш за все в бухгалтерському обліку.

    Діяльність державних органів, що регулюють оціночну діяльність, громадського об'єднання «Білоруське суспільство оцінювачів», організацій, що здійснюють оцінну діяльність повинна бути спрямована на вирішення загального завдання: розвивати в Республіці Білорусь оціночну діяльність до рівня, який би відповідав кращим світовим зразкам і, головне, - насущним завданням білоруської інноваційної економіки.

    висновок

    Розвиток міжнародного співробітництва Республіки Білорусь, залучення іноземних інвестицій, вихід вітчизняних підприємств на міжнародні ринки капіталу зумовлюють необхідність удосконалення управління економікою. Важлива роль в цьому належить державному регулюванню методики оцінки майна, яка в умовах ринкових відносин повинна забезпечувати об'єктивною та достовірною інформацією керівництво підприємств, всіх його власників, інвесторів і кредиторів, акціонерів, податкові та інші державні органи, інші групи користувачів інформації, що подається у фінансових звітах підприємств.

    Аналіз поточного стану та перспектив вітчизняної практики оцінки показує, що найближчими роками повинні характеризуватися поглибленням якісної боку оціночної діяльності на підставі світового досвіду, викладеного в МСО та МСФЗ. Зокрема, першочерговим завданням є стандартизація всіх аспектів оціночної діяльності з урахуванням забезпечення її відповідності міжнародним вимогам і потребам вітчизняного ринку, що йде по шляху інтеграції в світову економіку.

    Для вирішення цього завдання необхідно:

    по-перше, прискорити процеси реформування національної системи бухгалтерського обліку, приведення її у відповідність до вимог ринкової економіки та Міжнародними стандартами фінансової звітності;

    по-друге, адаптувати Міжнародні стандарти оцінки до нашої нормативно-правовій базі, а так само провести гармонізацію визначень і термінів з МСО та МСФЗ. Розробити відповідно до міжнародної практики спеціальні стандарти для державного сектора економіки.

    В останні роки в Республіці Білорусь проведена значна робота по методології оцінки майна, визнання ринкових методів оцінки. У той же час практика оцінки свідчить про ряд методологічних проблем оцінки майна, які вимагають свого вирішення.

    По-перше, в Білорусії повинна бути впроваджена ринкова оцінка нерухомості. В даний час в ряді випадків при оцінці державного майна перевага віддається не ринковою вартістю, що є перешкодою для створення спільних підприємств і реалізації невикористаного майна.

    По-друге, основним методом ринкової оцінки майна в Республіці Білорусь має стати порівняльний метод (метод порівняльного аналізу продажів), який найбільш реально відображає ринкову вартість майна на момент реалізації. З цією метою необхідно створити електронну базу даних. Заснувати установа (уповноважити вже існуючу організацію), яке координуватиме збір даних, аналізувати ситуацію на білоруському ринку нерухомості, визначати фактори, характерно впливають на ринкову ціну нерухомості, визначати вартість типової нерухомості і пропонувати оцінювачам дані оцінки.

    По-третє, застосовувати витратний метод тільки тоді, коли в наявності немає даних за ринковими цінами на аналогічну нерухомість і, отже, не може бути застосований порівняльний метод. Слід зазначити, що в даний час обмежити застосування даного методу (для оцінки окремих видів майна), не представляється можливим, тому що витратний метод визначення вартості майна є найбільш поширеним, а в ряді випадків єдино можливим.

    По-четверте, обмежити застосування при оцінці державної власності методів оцінки, що володіють високою чутливістю до зміни можливих вхідних параметрів, (різні різновиди дохідного методу), через неможливість отримати з їх допомогою обґрунтовану вартість. Наведені в підрозділі 2.3 приклади оцінки майна дохідним методом свідчать про невисоку значущості вартості, отриманої даним методом. Оцінювачі стикалися з труднощами прогнозування варіацій грошового потоку в умовах відсутності у підприємств обґрунтованих планів перспективного розвитку. При цьому, оцінювачами допускаються помилки, які значно впливають на кінцевий результат. Прибутковий метод доцільно застосовувати тільки при наявності конкретних інвестиційних проектів.

    По-п'яте, встановити єдиний підхід до узгодження результатів оцінки при використанні декількох методів (наприклад, використовувати методи кваліметрії і аналізу ієрархій).

    Проведений аналіз звітів про оцінку державного майна свідчить про наявні проблеми та помилки, що допускаються оцінювачами, при визначенні вартості об'єктів ринковими методами. Спостерігається формальний підхід оцінювачів при виявленні факторів зовнішнього подорожчання і визначенні бази оцінки - при витратному методі; аналізі динаміки основних показників діяльності підприємства, визначенні потенційного валового доходу і виборі тривалості прогнозного терміну - при прибутковому методі, аналізі ринку нерухомості і виборі вихідних параметрів для багатовимірного регресійного аналізу - при порівняльному методі; при обгрунтуванні значущості результатів оцінки.

    Необхідно створити ефективну систему оцінки якості роботи оцінювачів, забезпечити адекватний рівень професійної підготовки та перепідготовки оцінювачів.

    По-перше, надати громадському об'єднанню «Білоруське суспільство оцінювачів» повноваження з моніторингу якості проведених оцінок з метою виявлення типових помилок, вироблення етичних норм поведінки оцінювачів, визначення професійного рівня оцінювачів.

    По-друге, створити єдину базу даних звітів про оцінку, доступну професійних оцінювачів. При цьому, зменшитися поле для проявів корупції, а також оцінювачі зможуть скористатися кращою практикою з оцінки майна.

    По-третє, в системі освіти республіки створити державні програми навчання оцінювачів, які забезпечили б високий базовий рівень підготовки людей, що займаються цією професійною діяльністю. Розширити перелік спеціальностей осіб, які претендують на отримання свідоцтва про атестацію оцінювача.

    По-четверте, запровадити відповідну професійну страхування в якості гарантії відповідальності оцінювачів за договорами на оцінку.

    На мій погляд, потрібне внесення змін до низки нормативно-правових актів, що регулюють питання оцінки.

    Доцільно надати право проводити оцінку державного майна всім виконавцям оцінки не залежно від форми власності, при цьому передбачити проведення оцінки особливо цінного майна певними організаціями, що здійснюють оцінну діяльність.

    Необхідно обмежити вилучення і звернення в доход держави в рахунок погашення заборгованості по платежах до бюджету і подальшу реалізацію державного майна, задіяного у виробничій діяльності підприємств. Рішення про реалізацію державного майна, зверненого в дохід держави, повинно прийматися відповідними галузевими органами управління, місцевими виконавчими і розпорядчими органами. При цьому законодавчо визначити процедуру оцінки такого майна.

    Вирішення комплексу питань, спрямованих на вдосконалення оцінки державного майна, дозволить визначити реальну вартість приватизованих підприємств, створити кращі умови залучення інвестицій в розвиток підприємств шляхом прозорості і ясності в підходах до оцінки їх бізнесу, створити передумови для розвитку ринку цінних паперів.

    Список використаних джерел

    1.Науково-методична та навчальна література

    1.1. Фрідман Дж., Ордуей Нік. Аналіз і оцінка приносить дохід нерухомості / Пер. з англ., - М .: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.

    1.2. Управління нерухомістю: Курс лекцій / Васіна О.В., Мицко Н.П. - Мн .: Академія управління при Президентові Республіки Білорусь, 2004 - 134 с.

    1.3. Оцінка нерухомості: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів, які навчаються за спеціальностями економіки і управління / Л.М. Тепман. Під ред. В.А. Швандара. - М .: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463 с.

    1.4. Оцінка вартості нерухомості: Навчальний посібник / О.М. Іванова. Під ред. М.А. Федотової. - М .: КНОРУС, 2007. - 344 с.

    1.5. Сівець С.А. Статистичні методи в оцінці нерухомості і бізнесу. Запоріжжя, 2001..

    1.6. Грибовський С.В. Оцінка дохідної нерухомості. - СПб .: ПИТЕР, 2001..

    1.7. Озеров Е.С. Економічний аналіз і оцінка нерухомості. - СПб .: Изд-во «МКС», 2007.

    1.8. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А.Федотовой. - М .: Фінанси і статистика, 2002. - 496 с.

    1.9. Ріполь-Сарагосі Ф.Б. Основи оціночної діяльності: Навчальний посібник. - М .: ПРІОР, 2001. - 215 с.

    1.10. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості і бізнесу. - М .: ЕКМОС, 2000. - 352 с.

    1.11. Оцінка бізнесу / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Ескіндаров і ін. - М .: Фінанси і статистика, 2003. - 510 с.

    1.12. Асват Дамодаран. Інвестиційна оцінка. Інструменти і методи оцінки будь-яких активів. - М .: Альпіна Бізнес Букс, 2006. - тисячі триста сорок чотири с.

    1.13. Микерин Г.І., Гребенников В.Г., Нейман Є.І. Методологічні основи оцінки вартості майна: Навчальний посібник. - М .: Інтерреклама, 2003. - 688 с.

    1.14. Основи оціночної діяльності / Под ред. І.В. Косорукова. - М .: ММІЕІФП, 2003. - 317 с.

    1.15. Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. - СПб .: ТОВ «ТехноБалт», 1995.

    1.16. Коростельов С.П. Основи теорії і практики оцінки нерухомості: Навчальний посібник. - М .: Російська ділова література, 1998. - 221 с.

    1.17. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб: Питер, 2002.

    1.18. Оціночна діяльність в економіці: Навчальний посібник. - М .: ІКЦ «МарТ», 2003. - 304 с.

    1.19. Наганів А.В., Свідерський Е.А. Оцінка об'єктів промислової власності: Навчальний посібник - Мн .: Академія управління при Президентові Республіки Білорусь, 1999. - 66 с.

    2. Нормативно-правові акти

    2.1. Кодекс Республіки Білорусь від 21.04.2003 № 194-З «Про адміністративні правопорушення», НРПА РБ, 2003 року, № 2/946.

    2.2. Указ Президента Республіки Білорусь від 13.10.2006 № 615 «Про оціночної діяльності в Республіці Білорусь» (в ред. Указів від 01.03.2007 № 116, від 21.01.2008 № 27), НРПА РБ, 2006 року, № 1/7999, КонсультантПлюс.

    2.3. Указ Президента Республіки Білорусь від 19.04.2007 № 190 «Про порядок оцінки вартості культурних цінностей», НРПА РБ, 2007 г., № 1/8528.

    2.4. Указ Президента Республіки Білорусь від 25.02.2008 № 113 «Про порядок і умови продажу юридичним особам підприємств як майнових комплексів збиткових державних організацій», НРПА РБ, 2008 року № 1/9509, КонсультантПлюс.

    2.5. Указ Президента Республіки Білорусь від 27.12.2007 № 667 «Про вилучення і надання земельних ділянок», НРПА РБ, 2008 г., № 1/9264.

    2.6. Постанова Ради Міністрів Республіки Білорусь від 05.02.2007 № 148 «Про затвердження положення про порядок проведення атестації оцінювачів та положення про порядок ведення державного реєстру оцінювачів», НРПА РБ, 2007 г., № 5/24666, КонсультантПлюс.

    2.7. Постанова Ради Міністрів Республіки Білорусь від 07.05.2007 № 562 «Про методи оцінки вартості об'єктів цивільних прав при здійсненні з ними певних видів угод і (або) інших юридично значимих дій», НРПА РБ, 2007 р, № 5/25143, КонсультантПлюс.

    2.8. Постанова Ради Міністрів Республіки Білорусь від 24.05.2007 № 669 «Про деякі питання застосування Указу Президента Республіки Білорусь від 13 жовтня 2006 № 615», НРПА РБ, 2007 г., № 5/25261.

    2.9. Постанова Державного комітету з майна Республіки Білорусь від 31.05.2007 № 31 «Про деякі питання кадастрової оцінки земель», НРПА РБ, 2007 г., № 8/16626, КонсультантПлюс.

    2.10. Постанова Державного комітету з майна Республіки Білорусь від 20.12.2007 № 67 «Про затвердження інструкції з оцінки капітальних будов (будівель, споруд), ізольованих приміщень як об'єктів нерухомого майна», НРПА РБ, 2008 р, № 8/17935.

    2.11. Постанова Державного комітету з майна Республіки Білорусь від 02.05.2008 № 35 «Про затвердження Інструкції про порядок проведення оцінки майна, що перебуває у державній власності», НРПА РБ, 2008 г., № 8/19041, КонсультантПлюс.

    2.12. Положення про оцінку державного майна, затвердженої Міністерством економіки Республіки Білорусь 14.05.1996, Міністерством статистики та аналізу Республіки Білорусь 13.05.1996, Міністерством по управлінню державним майном і приватизації Республіки Білорусь 16.04.1996 (в ред. Постанови Мингосимущества № 24, Мінекономіки № 100, Мінстату № 33 від 12.06.2001; постанови Мінекономіки № 46, Мінстату № 15 від 27.02.2002), НРПА РБ, 1999 р, № 8/944, КонсультантПлюс.

    2.13 . Постанова Державного комітету з майна Республіки Білорусь від 09.09.2008 № 70 « Про затвердження інструкції по оцінці підприємств як майнових комплексів (бізнесу) » , НРПА РБ, 2008 г., № 8/19487, КонсультантПлюс.

    2.14. Державні стандарти СТБ 52.0.01-2007, СТБ 52.1.01-2007, СТБ 52.2.01-2007, СТБ 52.3.01-2007, СТБ 52.4.01-2007, СТБ 52.5.01-2007, СТБ 52.6.01-2007 . Оцінка вартості об'єктів цивільних прав. Затверджено постановою Державного комітету по стандартизації Республіки Білорусь від 14.03.2007 № 15. - Мн .: Держстандарт, 2007.

    2.15. Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М .: Прейскурантіздат. 1988. - 72с.

    3. Інтернет

    3.1. Коростельов С.П. Проблемні питання оцінки та оціночної діяльності на сучасному етапі ра з витку ринкової економіки .

    3.2. Микерин Г.І. Про методологічні засади оціночної діяльності в умовах переходу України до інноваційного розвитку. - 2008.

    3.3. Балабанов В.C. Оцінка вартості фірми .

    3.4. TEGOVA (European Group of Professional Valuers) Європейські з тандартам про Проценка н едвіжімості.

    3.5. Міжнародні стандарти оцінки. Сьоме видання. 2005. М .: Російське товариство оцінювачів, - 414 с.

    3.6. Лужанський Б.Є. Оцінка вартості з урахуванням похибки і невизначеності вихідної інформації. Прибутковий підхід. - 2006.

    3.7. Ахметов О.А., Мжельський М.Б. Метод аналізу ієрархій як складова частина методології проведення оцінки нерухомості.

    3.8. Артеменков И.Л. , Артеменков А.І. , Микерин Г.І. про інтегрованої теорії оцінки вартості бізнесу. - 2007.

    3.9. Лебединський В.І. Основні помилки оцінювачів при оцінці об'єктів власності , Виявлені при експертизі звітів про оцінку бізнесу .

    3.10. сайти російських оцінювачів . Російське товариство оцінювачів

    3.11. Звід стандартів оцінки (ССО 2005) Російського товариства оцінювачів. - 2005 .

    3.12. Микерин Г.І. , Нейман Е.И . Про концептуальній основі та про стандарти оцінки вартості майна в умовах нової економіки. - 2008 .

    3.13. Білоруського товариства оцінювачів

    3.14. Державного комітету з майну республіки Білорусь - Оцінка в Білорусі