• Найменування робіт
  • Разом прямі витрати
  • Разом


  • Дата конвертації09.06.2018
    Розмір19.82 Kb.
    Типреферат

    Скачати 19.82 Kb.

    Оцінка нерухомості витратним методом

    Зміст

    Завдання № 1. 3

    Завдання № 2. 3

    Завдання № 3. 3

    Список використаної літератури .. 3


    Варіант № 10

    Завдання № 1

    Оцінка нерухомості витратним методом.

    Витратний метод оцінки нерухомості базується на визначенні витрат на будівництво об'єкта, з яких віднімається накопичений знос. Якщо в складі оцінюваної власності поряд з будівлею (спорудою) знаходиться і земельну ділянку, то його ринкова вартість входять другої складової в загальну вартість нерухомості. До цих складових додається також і третя - прибуток девелопера, який здійснює забудову цієї ділянки. Застосування витратного методу пріоритетно для оцінки нерухомості в пасивних секторах ринку, для техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, оцінки будівель спеціального інституційного призначення, в разі страхування та оподаткування, при переоцінці основних фондів.

    Витратний метод виконується за такими етапами:

    На першому етапі визначається вартість земельної ділянки. Визначається як 200-кратна ставка земельного податку на відповідній території і залежить від площі земельної ділянки та нормативної ціни землі.

    4500м.кв. - площа земельної ділянки

    28,2д.е. - ставка земельного податку на 1 м.кв.

    - вартість земельної ділянки.

    Другий етап передбачає визначення відновної вартості оцінюваного об'єкта.

    Для визначення відновної вартості будівлі розрахуємо таблицю № 1

    Таблиця 1 - Розрахунок вартості головної споруди
    Найменування робіт Вартість в базових цінах коефіцієнт перерахунку Вартість в поточних цінах
    1 Проектно-вишукувальні роботи 12,3 1800 22 140,00
    2 Додаткові роботи 0 0 0,00
    3 Земельні роботи 6,9 8283 57 152,70
    4 фундаменти 41 7452 305 532,00
    5 стіни 74,1 9093 673 791,30
    6 перекриття 27 8830 238 410,00
    7 покрівля 10,2 9909 101 071,80
    8 підлоги 20,5 7256 148 748,00
    9 перегородки 9,9 8314 82 308,60
    10 сходові марші 3 64,72 194,16
    11 вікна 9,7 7641 74 117,70
    12 двері 4,4 7441 32 740,40
    13 Оздоблювальні роботи 27,2 10949 297 812,80
    14 різні роботи 2,7 7958 21 486,60
    15 опалення 7,4 11307 83 671,80
    16 водопостачання 0,21 11693 2 455,53
    17 каналізація 0,47 12768 6 000,96
    18 Електромонтажні роботи 69,2 10087 698 020,40
    19 Водопровідні мережі та водоводи 7,1 10121 71 859,10
    20 газові мережі 0 0 0,00
    21 Каналізаційні мережі 2,3 9951 22 887,30
    22 Теплові мережі та гаряче водопостачання 40,9 11931 487 977,90
    23 Дороги та тротуари 18,95 8502 161 112,90
    24 озеленення 2,7 8502 22 955,40
    Разом прямі витрати 3 612 447,35
    Накладні витрати 18,4 664 690,31
    Разом: 4 277 137,66
    планові накопичення 41,01 1 754 054,16
    Разом: 6 031 191,82
    Тимчасові будівлі і споруди 13,84 834 716,95
    Разом: 6 865 908,77
    Середньорічна зимовий подорожчання 4,5 308 965,89
    Разом: 7 174 874,66
    Резерв на непередбачені витрати 3 215 246,24
    Разом: 7 390 120,90
    Складання сментой документації 1,5 110 851,81
    Разом: 7 500 972,71
    Податок на додану вартість 18 1 350 175,09
    Разом по кошторису: 8 851 147,80

    Таблиця 2-Дані для складання кошторису розрахунку вартості будівлі

    Найменування витрат величина відсотка
    1.Накладние витрати 18,4
    2. планові накопичення 41,01
    3. тимчасові будівлі і споруди 13,84
    4. середньорічне зимовий подорожчання 4,5
    5. резерв на непередбачені витрати 3
    6. складання кошторисної документації 1,5
    7. ПДВ 18

    Відновлювальна вартість головної споруди складе 8 851 147,8 Д.Є.

    Далі визначається сукупний знос будівлі за формулою:

    де СІ - сукупний знос видання;

    І - коефіцієнт зносу окремого елемента будівлі;

    d - питома вага вартості окремого елемента в загальній вартості будівлі.

    Для розрахунку сукупного зносу заповнюється таблиця № 3

    Таблиця № 3-Розрахунок сукупного зносу

    Найменування робіт Вартість в поточних цінах Питома вага вартості,%, d Коефіцієнт зносу, І І ∙ d
    1 фундаменти 305 532,00 8,6476 3,9 33,7255
    2 стіни 673 791,30 19,0705 5,85 111,5626
    3 перекриття 238 410,00 6,7478 5,75 38,7998
    4 покрівля 101 071,80 2,8607 13,5 38,6190
    5 підлоги 148 748,00 4,2101 17,5 73,6761
    6 перегородки 82 308,60 2,3296 7,3 17,0061
    7 сходові марші 194,16 0,0055 4,5 0,0247
    8 вікна 74 117,70 2,0978 16,9 35,4524
    9 двері 32 740,40 0,9267 15,9 14,7339
    10 Оздоблювальні роботи 297 812,80 8,4291 21,8 183,7542
    11 різні роботи 21 486,60 0,6081 0,0000
    12 опалення 83 671,80 2,3682 16,9 40,0224
    13 водопостачання 2 455,53 0,0695 29,4 2,0433
    14 каналізація 6 000,96 0,1698 21,2 3,6008
    15 Електромонтажні роботи 698 020,40 19,7563 10,2 201,5142
    16 Водопровідні мережі та водоводи 71 859,10 2,0339 18,1 36,8127
    17 газові мережі 0,00 0,0000 0 0,0000
    18 Каналізаційні мережі 22 887,30 0,6478 13,05 8,4536
    19 Теплові мережі та гаряче водопостачання 487 977,90 13,8114 50,7 700,2377
    20 Дороги та тротуари 161 112,90 4,5600 7,4 33,7442
    21 озеленення 22 955,40 0,6497 8,15 5,2952
    Разом: 3 533 154,65 100 1579,0784

    Сукупний знос будівлі складає 1579,1 / 100 = 15,79%

    Визначимо сукупний знос в грошовому вираженні. Для цього загальну суму вартості головної споруди помножимо на 15,79%

    8 851 147,8 * 15,79% = 1 397 665,65 Д.Є.

    На четвертому етапі визначається підприємницька прибуток. Ця величина береться як 30% від прямих витрат.

    На заключному етапі визначається вартість нерухомості.

    Вартість нерухомості = вартість головної споруди - сукупний знос споруди + вартість земельної ділянки + підприємницький прибуток

    вартість нерухомості.

    Завдання № 2

    Оцінка нерухомості методом порівняння продажів (аналоговим методом)

    Визначення вартості нерухомості методом порівняння продажів базується на даних про недавно відбулися угодах. Основою методу є принцип заміщення, який має на увазі, що раціональний покупець не заплатить за оцінювану нерухомість більше, ніж коштує інший подібний з ним об'єкт. Застосування цього методу пріоритетно для об'єктів, що відносяться до активних секторах ринку нерухомості: офісів, магазинів, складів, гаражів, житла.

    Можна виділити три основні етапи застосування даного методу:

    Виявлення продажів порівнянних об'єктів у відповідному ринку нерухомості з джерел, які заслуговують на довіру;

    Перевірка інформації про угоди;

    Проведення коригувань вартості порівнянних об'єктів шляхом порівняння їх з оцінюваними. Коригування цін по виділеним для зіставлення параметрами проводиться від порівнянних об'єктів до оцінюваного.

    Початкові дані:

    Визначити вартість гаража методом порівняння продажів. Аналіз продажів показав, що:

    При збільшенні площі об'єкта на 50 м.кв., вартість його збільшується на 1%;

    Вартість об'єкта збільшується на 3%, виконаного з бетонних блоків в порівнянні з цегляними;

    При видаленні об'єкта від автозаправки вартість його зменшується на 0,8% на 1 км .;

    Вартість об'єкта зростає на 20%, якщо є комунікації (водопостачання);

    Вартість об'єкта зростає на 10%, якщо є опалення.

    Таблиця № 3 Розрахунок вартості гаража методом порівняння

    Коригування вартості об'єкта оцінюваний об'єкт порівнянні об'єкти
    №1 №2 №3 №4
    вартість аналогів 910 920 870 980
    1 Розмір, м2 320 340 420 280 400
    величина коригування -0,004 -0,02 0,008 -0,016
    2 Відстань від автозаправки поруч 3 поруч 5 10
    величина коригування 2,40% 0 4% 8%
    3 Матеріал виготовлення бет.блоки бет.блокі бет.блокі бет.блокі цегла
    величина коригування 0 0 0 3%
    4 наявність комунікацій немає немає є немає є
    величина коригування 0 -20% 0 -20%
    5 наявність опалення є немає є є немає
    величина коригування 10% 0 0 10%
    підсумок коригувань 12,00% -22,00% 12,00% -0,60%
    Вартість після коригування 1019,20 717,60 974,40 976,08
    коефіцієнт зносу 0,5 0,62 0,43 0,28
    До поправоч 2,00 2,61 1,76 1,40
    остаточна вартість 1747,98 2038,40 1872,00 1719,53 1361,97

    1.корректіровка площі об'єкта:

    (320-340) / 50 * 0,01 = -0,004;

    (320-420) / 50 * 0,01 = -0,02;

    (320-280) / 50 * 0,01 = +0,008;

    (320-400) / 50 * 0,01 = -0,016.

    2.корректіровка № 2 тип споруди:

    Вартість об'єкта виконаного з бетонних блоків збільшується на 3% в порівнянні з цегляними.

    3.Корректировка. Відстань від автозаправки.

    (5-7) * 0,8 = -1,6;

    (5-0) * 0,8 = +4;

    (5-1) * 0,8 = +3,2;

    (5-5) * 0,8 = 0

    4.корректіровка: наявність водопостачання.

    При наявності водопостачання вартість об'єкта зростає на 20%.

    5.корректіровка. Наявність опалення.

    При наявності опалення вартість об'єкта зростає на 10%.

    Після визначення величин коригувань вони підсумовуються і визначається вартість об'єктів-аналогів після коригування.

    Коригування по зносу гаража.

    ,

    де - коефіцієнт зносу.

    ;

    ;

    ;

    Поправочний коефіцієнт вартості нерухомості:

    Після визначення поправочного коефіцієнта, визначається вартість об'єктів-аналогів з урахуванням зносу.

    Вартість оцінюваного об'єкта визначається як середня арифметична з вартостей аналогів-об'єктів.

    Вартість оцінюваного гаража дорівнює 1747,98 грош

    Завдання № 3

    прибутковий метод

    Прибутковий метод (капіталізація доходів) оцінки нерухомості. Методи капіталізації доходу, засновані на прибутковому підході базуються на положенні про те, що вартість нерухомості визначається пов'язаним з нею доходом, який як очікується може бути отриманий в майбутньому. Пріоритетно застосування методу для всіх видів нерухомості, що приносить дохід. Можна виділити основні етапи, характерні для дохідного підходу, в результаті яких встановлюється вартість нерухомості - це визначення:

    1) майбутніх доходів (інакше - чистого експлуатаційного доходу або доходу від перепродажу);

    2) значень коефіцієнтів, за допомогою яких капіталізуються доходи;

    3) величини поточної вартості об'єктів оцінки.

    Початкові дані:

    Визначити вартість офісу на 5 років.

    Таблиця № 5

    Площа приміщень, м2 2000
    ставка оренди за рік, грош / м2 200
    % Зростання орендної плати,% 2,7
    Дохід від здачі в оренду, тис.ден.ед. / рік 400,00 410,80 421,89 433,28 444,98
    Інші доходи, грош 1400 1450 1500 1500 1500
    ПВД, тис.ден.ед. 401,40 412,25 423,39 434,78 446,48
    ЕВД, тис.ден.ед / рік 401,40 412,25 423,39 434,78 446,48
    Резерв на заміщення в% від орендної плати 3,2 12,80 13,15 13,50 13,87 14,24
    ЧОД, тис.ден.ед. 2050,76 388,60 399,10 409,89 420,92 432,24
    вартість нерухомості 7324,13 1387,86 1425,37 1463,90 1503,28 1543,72

    1) визначимо орендну плату або основний дохід:

    Д = (2000 * 200) = 400 тис.ден.ед .;

    Д = 400000,0 * 102,7% = 410,8 тис.ден.ед .;

    Д = 410800,0 * 102,7% = 421,89 тис.ден.ед .;

    Д = 421891,6 * 102,7% = 433,28 тис.ден.ед .;

    Д = 433282,67 * 102,7% = 444,98 тис.ден.ед.

    2) визначимо потенційно-валовий дохід:

    ПВД = Д + ПД,

    де ПВД - потенційно-валовий дохід;

    Д - дохід, що отримується від здачі нерухомості в оренду;

    ПД - інші доходи.

    3) визначимо ефективний-валовий дохід:

    де - ступінь недовантаження.

    4) визначимо резерв на заміщення від орендної плати:

    де - резерв на заміщення;

    Д - орендна плата;

    - відсоток резерву на заміщення від орендної плати.

    5) визначимо чистий операційний дохід:

    Чистий операційний дохід за 5 років складе

    де j - рік здачі нерухомості в оренду.

    6) визначимо вартість нерухомості:

    де V - вартість нерухомості;

    Чот - чистий операційний дохід,

    R - коефіцієнт капіталізації.

    Список використаної літератури

    1.Методичні вказівки з курсу «Економіка нерухомості» - доцент Н.Д.Гончарова - СібГУТІ - 1999р.

    2.Харрісон Г. Оцінка нерухомості. М., 1995

    3. Теорія і методи оцінки нерухомості: Навчальний посібник / За редакцією В.Є. Єсипова / - СПб: через во СПб ГУЕФ, 1998..