Дата конвертації31.08.2017
Розмір80.79 Kb.
Типкурсова робота

Скачати 80.79 Kb.

Оцінка об'єкта нерухомості

го, руб.

18 730

Витрати капітального характеру

загальна вартість ремонту, руб. / м 2

1000

площа приміщення, м 2

3500

періодичність ремонту, років

10

число років в періоді

1

вартість ремонту за 1 рік, руб.

350 000

Разом операційні витрати, руб.

2 843 937

Розр ет чистого операційного доходу

Чистий операційний дохід розраховується за такою формулою:

ЧОД = ДВД - ЗР

Таблиця № 17

№ п / п

найменування показника

об'єкт оцінки

1

Дійсний валовий дохід, руб. (ДВД)

10 080 000

2

Операційні витрати, руб. (ОР)

2 843 937

3

Чистий операційний дохід, руб. (ЧОД)

7 236 063

Визначення ставки капіталізації

Коефіцієнт капіталізації (К) включає ставку доходу на капітал (V) і норму повернення капіталу, що враховує відшкодування спочатку вкладених коштів (I):

К = V + I.

Визначення ставки доходу на капітал

Найбільш поширеною формою розрахунку ставки доходу на капітал є метод кумулятивного побудови. Відповідно до цього методу ставка дисконтування дорівнює сумі безризикової ставки і премії за систематичні і несистематичні ризики.

Максимальний розмір ризику прийнятий за п'ятибальною шкалою, оскільки вона досить здатна відобразити градації ризику.

безризикова ставки - в якості безризикової ставки для цілей цього звіту прийнята ставка рефінансування Центрального банку РФ і становить 8%.

премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості - 2% - в умовах сформованого ринку комерційної нерухомості вкладення грошових коштів в об'єкт має ризик нижче середнього.

премія за неліквідність - 2% - за своїм масштабом об'єкт не входить в число найбільш затребуваних ринком, при цьому сам ринок досить активний, тому ліквідність об'єкта визначена на рівні нижче середнього;

премія за інвестиційний менеджмент - 2% - в даному випадку процес управління пов'язаний з потоками доходів від здачі об'єкта в оренду, що ні передбачає складної структури інвестицій; ризик може полягати тільки в нестабільності отримання доходів від великомасштабного об'єкта (ризик неплатежів), що характерно для періоду виходу з економічної кризи.

Ставка доходу на капітал дорівнює 0,14

Визначення ставки доходу на капітал

Як зазначалося вище, коефіцієнт капіталізації До включає ставку доходу на капітал і норму повернення, що враховує відшкодування спочатку вкладених коштів. У теорії оцінки нерухомості відомі три методи розрахунку норми повернення (відшкодування) капіталу: метод Инвуда, метод Хоскольда і метод Рингу. Вони відрізняються використанням різних ставок відсотка фонду відшкодування. Метод Инвуда рекомендується застосовувати для оцінки активів, що генерують постійні потоки доходів. Метод Рингу - для виснажуємо активів, а метод Хоскольда - для високоприбуткових активів. З огляду на те що оцінюваний об'єкт нерухомості знаходиться в задовільному технічному стані, для такої нерухомості характерно напрямок відшкодовуються сум на підтримку об'єкта в работопрігодность стані. Використовуємо метод Рингу: I = 1 / n, де n - залишковий термін служби нерухомості. I = 1/72 = 0, 0139 (1,39%)

Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює 14% + 1,39% = 15,39%

Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом.

Таблиця №18

№ п / п

найменування показника

об'єкт оцінки

1

Чистий операційний дохід (ЧОД), руб.

7 236 063

2

ставка капіталізації

0,1539

3

Ринкова вартість

В рублях

47 017 953

Ринкова вартість об'єкта оцінки розрахована із застосуванням дохідного підходу, становить 47 мільйонів 17 тисяч 953 рубля.

9.3 Порівняльний підхід

9.3.1 Загальний опис порівняльного підходу до оцінки майна

· Обгрунтування порівняльного підходу

· Критерії відбору подібних об'єктів

· Найважливіші цінові мультиплікатори

Особливістю порівняльного підходу до оцінки власності є орієнтація підсумкової величини вартості, з одного боку, на ринкові ціни купівлі-продажу аналогічної нерухомості, що належить подібним компаніям; з іншого боку, на фактично досягнуті фінансові результати.

Особлива увага приділяється:

· Теоретичного обгрунтування порівняльного підходу, сфері його застосування, особливостям вживаних методів;

· Критеріям відбору подібних об'єктів нерухомості;

· Характеристиці найважливіших цінових мультиплікаторів і специфіці їх використання в оцінній практиці;

· Основним етапам формування підсумкової величини вартості;

· Вибору величин мультиплікаторів, зважуванню проміжних результатів, внесенню поправок.

9.3.2 Загальна характеристика порівняльного підходу

Порівняльний підхід до оцінки власності припускає, що її цінність визначається тим, за скільки вона може бути продана за наявності досить сформованого ринку аналогічного майна. Іншими словами, найбільш імовірною величиною вартості оцінюваного об'єкта може бути реальна ціна продажу аналогічної об'єкта, зафіксована ринком. Теоретичною основою порівняльного підходу, що доводить можливість його застосування, а також об'єктивність результативної величини, є наступні базові положення:

· По-перше, оцінювач використовує як орієнтир реально сформовані ринком ціни на аналогічні об'єкти нерухомості. При наявності розвиненого ринку фактична ціна купівлі-продажу об'єкта нерухомості в цілому або його частини найбільш інтегрально враховує численні фактори, що впливають на величину вартості. До таких факторів можна віднести співвідношення попиту і пропозиції на даний вид дохідної нерухомості, рівень ризику, конкретні особливості об'єкта нерухомості і т.д. Це, в кінцевому рахунку, полегшує роботу оцінювача, що довіряє ринку.

· По-друге, порівняльний підхід базується на принципі альтернативних інвестицій. Інвестор, вкладаючи гроші в дохідну нерухомість, купує, перш за все, майбутній дохід. Особливості конкретної дохідної нерухомості цікавлять інвестора тільки з позиції перспектив отримання доходу. Прагнення отримати максимальний дохід на розміщення інвестиції при адекватному ризику і вільному розміщенні капіталу забезпечує вирівнювання ринкових цін.

· По-третє, ціна комерційної нерухомості відображає її виробничі і фінансові можливості, положення на ринку, перспективи розвитку. Відмінною рисою цих фінансових параметрів є їхня визначальна роль у формуванні доходу, одержуваного інвестором.

Основною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних об'єктів. В даному випадку ціна визначається ринком, так як оцінювач обмежується тільки коригуваннями, що забезпечують порівнянність аналога з оцінюваним об'єктом. При використанні інших підходів оцінювач визначає вартість нерухомості на основі розрахунків.

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.

Порівняльний підхід ґрунтується на тому, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, тобто на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод грунтується на принципі заміщення, що стверджує, що максимальна вартість нерухомості визначається найменшою ціною, за якою може бути придбана інша нерухомість з еквівалентною корисністю. Таким чином, ціни поточних продажів аналогічних об'єктів найкращим чином відображають умови формування ринкової вартості.

9.3.3 Основні етапи оцінки при порівняльному підході

1. Збір та аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу, регіону і вибір інформаційного масиву для реалізації наступних етапів.

2. Вибір моделі, визначення ціноутворюючих факторів.

3. Розрахунок коригувань для ціноутворюючих факторів на основі отриманої на першому етапі інформації. Аналіз скоригованих цін об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкта.

У методі порівняння продажів розрізняють дві групи методів розрахунку коригувань:

- кількісні;

- якісні.

Відрізняються ці групи співвідношенням кількості ціноутворюючих факторів і кількості аналогів, які використовуються для оцінки. Якщо кількість аналогів більше кількості ціноутворюючих факторів, збільшеного на одиницю, то для оцінки використовуються методи першої групи:

- парних продажів;

- статистичний аналіз.

В іншому випадку для оцінки використовуються методи другої групи:

- відносний порівняльний аналіз;

- експертні оцінки.

Необхідно відзначити, що якщо ціноутворюючі фактори мають якісний характер, то необхідно провести їх адекватне відображення на кількісні шкали, тобто провести т. Н. ранжування. Для цього, як правило, також використовуються експертні оцінки.

Збір ринкової інформації та аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу, регіону і вибір інформаційного масиву. На етапі збору інформації інструмента оцінки не вдалося зібрати достатню кількість підтверджених даних про відбулися угодах купівлі-продажу аналогічних об'єктів. Причиною послужила поширена в російському діловому обороті практика збереження подібної інформації в режимі конфіденційності, тобто відсутність вільного доступу до баз даних (лістингу), де зберігається документально підтверджена інформація про умови угод із продажу об'єктів нежитлової нерухомості. На дату оцінки оцінювач визначив ринкову вартість нерухомості рачсположенной в м Москва за допомогою порівняльного підходу порівнюючи пропозиції (іменовані у Цивільному кодексі України як «оферта» і «публічна оферта» (ст.435 і 437) з продажу комерційних приміщень.

9.3.4 Методика оцінки

Даний метод заснований на принципі заміщення - покупець не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Тому передбачається, що ціни, за якими на ринку нерухомої власності відбулися угоди купівлі-продажу об'єкта, схожого або аналогічного оцінюваному об'єкту, відображають його ринкову вартість. Процедуру визначення ринкової вартості можна розбити на наступні етапи:

- вибір аналогів

- поправки до вартості продажу на відмінності, які є між об'єктом оцінки і порівнянними об'єктами нерухомості

- розрахунок ціни 1 кв. м площі оцінюваного об'єкта

- розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки множенням ціни продажу 1 кв. м на площу об'єкта оцінки.

9.3.5 Розрахунок вартості об'єкта оцінки

Підбір аналогів

Відповідно до норм ФСТ №1 ч.III п.14 «... об'єктом -аналог об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним і іншим характеристикам, що визначає його вартість». Погодившись з нормами ФСТ №1 ч.IV п.19 «... оцінювач не може використовувати інформацію про події, що відбулися після дати оцінки» обрані аналоги запропоновані до продажу до дати оцінки, тобто до 01.01.2010 року. Джерела інформації, використані при оцінці об'єкта оцінки перераховані нижче в Таблиці №20. Обсяг дослідженої інформації та ступінь її надійності і достовірності оцінюються оцінювачем як достатня за кількістю та змістом, і має високий ступінь достовірності (істинності) і актуальна на дату оцінки об'єкта оцінки. Отримана інформація визнана оцінювачем прийнятною для цілей даної оцінки, так як вона є доказовою (перевіряється з прийнятними зусиллями):

- джерела публічні;

- джерела авторитетні;

- джерела спеціалізовані.

Вихідні дані наводяться нижче в таблиці №19

Таблиця №19

об'єкт оцінки

елементи порівняння

аналог 1

аналог 2

аналог 3

нежитлова будівля

Найменування об'єкта

Нежитлова будівля

Нежитлова будівля

Нежитлова будівля

Калузька область

Дзержинський р-н, смт Товарково

адреса

Калузька область,

г.Малоярославец

Калузька область,

г.Мединь

Калузька область,

в районі з-ду «Фольксваген»

3500

Загальна площа будівлі

м. кв.

247

3000

3700

50 сот.

Площа земельної ділянки

70 сот.

48 сот.

55 сот

право оренди

Існуюче право на земельну ділянку

право оренди

право оренди

право оренди

власність

Оцінювані права на будівлю

власність

власність

власність

відсутні

обтяження

відсутні

відсутні

відсутні

нежитлове комерційне

вид використання

нежитлове комерційне

нежитлове комерційне

нежитлове комерційне

Не встановлені

Умови оплати

Не встановлені

Не встановлені

Не встановлені

поточне

час продажу

поточне

поточне

поточне

тех.состояніе задовільний

Опис місця розташування і технічного стану

тех.состояніе задовільний

всі комунікації

Тех.состояніе задовільний. Всі комунікації Будівля побутових і адміністративних приміщень

тех.состояніе задовільний

Всі комунікації.

-

Ціна

(пропозиція)

8 000 000

рублів

42 000 000

рублів

60 000 000

рублів

-

Джерело інформації

www. unrealty. ru | kaluga

www. informetr.ru

www.premierlist.ru

додаткова інформація

У районах Калузької області наближених до московського регіону і містах Калуга і Обнінськ ринкова вартість земельної ділянки виробничого призначення склалася в межах 50 000 рублів за 1 сотку.

9.3.6 Коригування цін аналогів

Так як розміри аналогів завжди мають різні значення, для порівняння оцінювач використовує одиницю порівняння - фізичну одиницю площі.Величини поправок визначені методом парних продажів, методом прямого аналізу характеристик, експертним методом.

Далі наводиться таблиця коригувань з їх обґрунтуванням

Таблиця №20

№ п / п

коригування

аналог 1

аналог 2

аналог 3

1

Ціна аналогів в рублях

8 000 000

42 000 000

60 000 000

2

Вартість 1 м.кв.

аналога в рублях

32 388

14 000

16 216

3

Коригування на передані права власності

Передані майнові права впливають на ціну угоди. За аналізованих об'єктів аналогам інформації про додаткові обмеження які можуть впливати на вартість не визначена.

Коригування не проводилася, так як всі об'єкти знаходяться у власності.

I

I

I

4

Скоригований ціна в рублях

32 388

14 000

16 216

5

Коригування на умови фінансування і на умови продажу

Спосіб фінансування аналогів - фінансування за рахунок власних коштів покупця єдиним платежем, без використання банківського кредиту і без розстрочки.

Продаж об'єкта оцінки передбачається на таких же умовах фінансування. Коригування не проводилася, так як всі аналоги запропоновані на відкритому ринку в формі оферти

I

I

I

6

Скоригований ціна в рублях

32 388

14 000

16 216

7

Коригування на місце розташування

Об'єкти-аналоги розташовані як і об'єкт оцінки в районах найбільш наближених до Московської області до Обнінську і Калузі. Коригування не вводиться.

I

I

I

8

Скоригований ціна в рублях

32 388

14 000

16 216

9

Коригування на час продажу

Всі вибрані аналоги запропоновані до продажу на дату оцінки, коригування не проводиться

I

I

I

10

Скоригований ціна в рублях

32 388

14 000

16 216

11

Коригування на фізичні характеристики і технічний стан

За визначеним даними все аналоги мають гарний технічний стан.

Фізичні характеристики об'єктів різні, так само різний їх конструктивний склад. Оскільки ця інформація обмежена коректно розрахувати коригування не представляється можливим. Коригування не вводиться

I

I

I

12

Скоригований ціна в рублях

32 388

14 000

16 216

13

Коригування на розмір:

Коригування враховує той факт, що одиниці площі великих будівель нижче, ніж менших.

Коригування на розмір визначена на підставі даних аналізу ринку

Зменшення площі аналога на 50% (і більше) в порівнянні з оцінюваним об'єктом, підвищує вартість 1 кв.м. в ньому на 40% і більше. Збільшення (зменшення) площі аналога на кожні 100 м.кв. веде до зменшення (збільшення) вартості на 1%

-40%

+ 5%

-2%

14

Скоригований ціна в рублях

19 433

14 700

15 892

15

Коригування на уторгованіе і ріелтерські послуги

Так як в якості аналогів нами прийнята інформація за пропозицією, а в разі пропозиції завжди існує варіант проведення торгу або знижки на торг, яка може скласти від 3% до 20%, в умовах економічної кризи і тенденцій, що намітилися на ринку нерухомості нами прийнята експертна величина рівна 5%.

Середня ринкова величина вартості ріелторських послуг по аналогічних об'єктів може знаходиться в діапазоні від 5 до 10%. Для даного об'єкта беремо нижчий ціновий показник, так як термін експозиції таких об'єктів мінімальний.

Таким чином, шляхом складання коригування прийнята в наступних величинах:

-10%

-10%

-10%

16

Скоригований ціна в рублях

17 490

13 230

14 302

17

Рейтинговий вага аналога

0,1

0,4

0,5

18

Середньозважена вартість 1 м.кв.об'екта оцінки в рублях

1 749 + 5 292 + 7 151

= 14 192 руб.

Ринкова вартість об'єкта оцінки розрахована із застосуванням порівняльного підходу, визначається в сумі 49 672 000 рублей


9.4 Узгодження та узагальнення результатів

Для узгодження отриманих результатів і вибору найбільш вірогідного значення ринкової вартості застосованим підходам визначені коефіцієнти значущості відображають ринкову ситуацію які наведені нижче в таблиці №21

Таблиця №21

Найменування об'єкта оцінки

Вартість, визначена в рамках витратного підходу

Вартість, визначена в рамках порівняльного підходу

Вартість, визначена в рамках дохідного підходу

Коефіцієнти значимості підходу

витратний

підхід

порівняльний підхід

прибутковий підхід

будівля

33 055 872

47 017 953

49 672 000

0,2

0,4

0,4

Узгоджена ринкова вартість об'єкта оцінки

45 287 155

Висновки за погодженням результатів

1.Оцінка витратним підходом (за витратами)

Цей підхід полягає у розрахунку нової відновної вартості об'єкта за вирахуванням всіх форм накопиченого зносу. Перевага даного походу складається в достатній точності та достовірності інформації за будівельними витратами. Слабкість полягає в точності оцінки всіх форм зносу. Використання підходу найбільш привабливо, коли типові продавці і покупці в своїх рішеннях серйозно орієнтуються на будівельні витрати.

2. Оцінка ринковим підходом (по ринку). Цей підхід використовує інформацію по порівнянним продажу об'єктів нерухомості. Перевага даного підходу полягає в його здатності враховувати реакцію продавців і покупців на поточну кон'юнктуру ринку. Його недолік полягає в тому, що практично неможливо знайти два повністю ідентичних об'єкта, а відмінність між ними не завжди можна з достатньою точністю виявити і кількісно оцінити. Підхід використовується при наявності достатньої і надійної ринкової інформації про порівнянних угодах.

3. Оцінка дохідним підходом (по прибутковості). Цей підхід капіталізує сьогоднішні і майбутні вигоди від використання об'єкта шляхом застосування коефіцієнтів капіталізації, розрахованих на основі ринкової інформації. Перевага цього підходу полягає в тому, що він безпосередньо бере до уваги вигоди від використання об'єкта та можливості ринку протягом терміну передбачуваного володіння.

Виходячи з вищевикладеного а так само з мети і завдання проведеної оцінки коефіцієнти значущості прийняті в розмірі 0,2; 0,4; 0,4 відповідно.

підсумкове висновок

На підставі наданої інформації, виконаного аналізу і розрахунків рекомендована нами підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки - двоповерхового цегляного нежитлової будівлі, загальною площею 3500 м.кв., розташованого на земельній ділянці площею 5000 м.кв, за адресою: Калузька область, Дзержинський район, п.Товарково, мкр-н Промисловий, д.57 належить на праві власності ТОВ «Полімер ресурс» на 01 січня 2010 року, з урахуванням округлення визначається в загальній сумі 45 287 000 (сорок п'ять мільйонів двісті вісімдесят сім тисяч) рубл й, в т ому числі ПДВ 18% в сумі 6908186 рублів.

Оценщік_ ______________________ Дмитрова М.А.

Товариство з обмеженою відповідальністю

«Незалежне інформаційно-консультаційне агентство»

Калузька обл., Г.Обнінск, вул.Червона Зір, 18, тел.9-60-17

г.Калуга, вул.Московська, буд.10, оф.8, тел. 572-500

СЕРТИФІКАТ ЯКОСТІ ОЦІНКИ

Сертифікат якості оцінки засвідчує, що:

викладені в даному звіті факти правильні і відповідають дійсності;

проведений аналіз, огляди і отримані висновки дійсні виключно в межах обумовлених в цьому звіті припущень і обмежують умов, є персональними, професійними, неупередженими аналізами, думками і висновками експертів ТОВ «Незалежне інформаційно-консультаційне агентство»

ТОВ «Незалежне інформаційно-консультаційне агентство» ні в сьогоденні, ні в майбутньому не має будь-якого інтересу до об'єкта власності, що є предметом даного звіту, а так само не має зацікавленості і упередження щодо залучених сторін;

вартість послуг Виконавця не пов'язана з оголошенням заздалегідь визначеної вартості або тенденції у визначенні вартості на користь клієнта з сумою оцінки вартості, з досягненням заздалегідь обумовленого результату або з подальшими подіями;

завдання на оцінку не ґрунтувалося на вимозі визначення мінімальної або будь-обумовленої ціни;

аналіз, думки і висновки, покладені в основу звіту, відповідають федеральним стандартам оціночної діяльності ФСТ №1, ФСТ №2, ФСТ №3;

підсумкова величина вартості об'єкта оцінки зазначена в звіті, складеному на підставах і в порядку встановленому Федеральним законом «Про оціночної діяльності» від 29.07.98 №135-ФЗ визнається достовірної і рекомендованої для здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати здійснення операції з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше 6-ти місяців;

ринкова вартість об'єкта оцінки є дійсною на дату оцінки.

Генеральний директор

ТОВ «НІКА» О.С.Мелентьева

бібліографічний список

1. Цивільний Кодекс Російської Федерації.

2. Федеральний закон РФ від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Росії йской Федерації».

3. Федеральні стандарти оцінки ФСО №1, ФСТ №2, ФСТ №3.

4. Звід стандартів оцінки РОО, 2005

4. Ринок цінних паперів: Підручник / за ред. В.А. Галованова, А.І. Басова. - М .: Фінанси і статистика, 1996.-320с.

5. Григор'єв В.В., Федотова М.А. Оцінка підприємства: теорія і практика. - М .: ИНФРА-М, 1997.-320с.

6. Оцінка бізнесу: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - 2-е изд., Перераб. і доп. - М .: Фінанси і статистика, 2004.-736с.

7. Кількісні методи фінансового аналізу / під ред. С.Дж. Брауна і М.П. Кріцмена, пров. з англ.-М.: ИНФРА-М, 1996.. - 336с.

8. Ковальов В.В. Фінансовий аналіз: Управління капіталом. Вибір інвестицій. Аналіз звітності. - 2-е вид. перераб. і доп.- М .: Фінанси і статистика, 1997..

9. Індекси інфляції вартості основних фондів, що розробляються і публікуються Держкомстатом Росії.

10. Сіміонова Н.Є. «Методи оцінки і технічної експертизи нерухомості», Ростовн / Д, 2006

11. Федотова М.А. Скільки коштує бізнес? Методи оцінки. М .: Перспектива.

12. Організація та методи оцінки підприємства / За ред. В.І.Кошкіна. - М .: «ІКФ« ЕКМОС », 2002..

13. Колайко Н.А. «Оцінка бізнесу», ВШПП, Москва, 2000р.

14. Ковальов О.П. Як оцінити майно підприємства. - М .: - Фінстатінформ, 1996..

15. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). Навчальний посібник під редакцією Абдуллаєва Н.А., Колайко Н.А. Видавництво «ЕКМОС», 2000..

16. Ринок цінних паперів. Російська економічна академія ім.Плеханова під ред Галанова В.А., Басова Басова А.І.

17. Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов.

18. Методичні рекомендації (проект) «Оцінка майнових активів для цілей застави» Асоціація Російських банків, комітет з оціночної діяльності, Москва, 2008 рік.

19. Черняк А.В. оцінка міської нерухомості. - М .: Російська ділова література, 1996..

20. Новіков Б.Д. Ринок і оцінка нерухомості в Росії.- М .: «Іспит», 2000..

21.Болдирев В.С., Галушка А.С., Федоров О.Є. Введення в теорію оцінки недвіжімості.-М: Центр менеджменту, оцінки та консалтингу, 2006.

22.Управленіе державною власністю. Підручник / за ред. В.І. Кошкіна.-М: ЕКМОС, 2002

овалісь витратний, порівняльний і дохідний підходи. В рамках дохідного підходу при оцінці нерухомого майна, Оцінювач застосував метод прямої капіталізації. Метод порівняння продажів використовувався при застосуванні порівняльного підходу. При оцінці витратним підходом використовувався метод порівняльної питомої одиниці. Опис застосованих методів дані на відповідних сторінках даного звіту

Етап №3 - Підготовка Звіту

На даному етапі всі результати, отримані на попередніх етапах, були зведені воєдино і викладені у вигляді Звіту та додатків до Звіту.

8.2 Аналіз кращого і найбільш ефективного використання

Основні положення

Висновок про найкращому використанні відображає думку Фахівців щодо найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, виходячи з аналізу стану ринку. Поняття «найбільш ефективне використання», що застосовується в даному Звіті, має на увазі таке використання, яке з усіх розумно можливих, фізично здійсненних, фінансово-прийнятних, належним чином забезпечених і юридично допустимих видів використання Об'єкту забезпечує максимально високу поточну вартість майбутніх грошових потоків від експлуатації нерухомості.

Як видно з наведеного вище визначення найбільш ефективне використання нерухомості визначається шляхом аналізу відповідності потенційних варіантів її використання наступними критеріями:

бути фізично можливим, тобто відповідати ресурсним потенціалом;

бути законодавчо допустимим, тобто термін і форма передбачуваного використання не повинна підпадати під дію правових обмежень, що існують, або потенційних;

бути фінансово спроможним, тобто використання повинно забезпечити дохід, рівний або більший в порівнянні з сумою операційних витрат, фінансових зобов'язань і капітальних витрат;

бути максимально ефективним, тобто мати найбільшу прибутковість серед варіантів використання, ймовірність реалізації яких підтверджується ринком.

Аналіз найбільш ефективного використання (НЕІ), дозволяє визначити з усього спектра фізично можливих, законодавчо дозволених і економічно виправданих варіантів використання нерухомості той, який забезпечує її найбільшу вартість. При цьому в основу міркувань покладено розуміння факторів, що утворюють вартість: аналіз НЕІ покликаний вказати варіант використання, істотний не тільки з точки зору його корисності і прибутковості, які сприймаються на підставі існуючих угод, а й з точки зору наявності на ринку реальної потреби в такому використанні, відображеної в певній дефіцитності аналогічних об'єктів і в наявності достатнього попиту на них. Мета аналізу НЕІ - сформувати базу, на якій власне і будуть застосовані методи оцінки вартості об'єктів, причому НЕІ може відрізнятися від існуючого використання об'єкта. Як правило аналіз НЕІ завжди проводиться в два етапи: на першому етапі ділянку аналізується як незабудована, а на другому - як поліпшений.

В контексті ринкової вартості (найбільш імовірною ціни продажу) НЕІ - найбільш ймовірне використання нерухомості, істота використання -явно следуемое з аналізу ринку, незважаючи на те, що може існувати унікальний інвестиційний проект, невідомий інструмента оцінки, що приносить більший прибуток, ніж НЕІ.

Капітал, вкладений в розвиток (або створення) об'єкта нерухомості з метою отримання доходів у майбутньому, повинен приносити максимальний прибуток.

ВИСНОВОК: Відповідно до принципу НЕІ і вимог Міжнародних стандартів оцінки (Коментар до міжнародної оцінки. Оцінка активів державного сектора.М .: Інтерреклама, 2003) ринкову вартість права власності для об'єктів нерухомості необхідно розраховувати, виходячи з цільового (існуючого) використання земельних ділянок.

Визначення НЕІ засноване на судженні оцінювача. Зазначені передумови розрахунку є думкою, а не фактом.

Розділ IX. РОЗРАХУНОК РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

9.1 Витратний підхід

Основним принципом, на якому ґрунтується витратний підхід до оцінки, є принцип заміщення. Він говорить, що обізнаний покупець ніколи не заплатить за який-небудь об'єкт більше суму, яку потрібно буде витратити на відтворення (заміщення) об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками оцінюваного.

Основні кроки при застосуванні витратного підходу до визначення вартості:

Визначення відновної вартості (вартості заміщення / відтворення без урахування зносу).

Визначення величини наколенного зносу.

Зменшення відновної вартості на величину накопиченого зносу.

Визначення супутніх витрат.

Розрахунок ринкової вартості.

В рамках цього Звіту ринкова вартість розраховувалася за формулою:

РС = С в / з (1 - І) + З пр, де:

РС - ринкова вартість, розрахована витратним підходом;

З в / з - відновна вартість (вартість відтворення / заміщення) об'єкта оцінки без урахування зношування;

І - накопичений знос;

З пр - витрати, пов'язані з придбанням.

При визначенні відновної вартості в витратному підході визначається вартість відтворення або вартість заміщення (без урахування зносу). Під вартістю відтворення без урахування зносу оцінюваного об'єкта розуміється або вартість відтворення в сучасних умовах і в поточних цінах точно такого ж об'єкта (його повної копії), або вартість придбання (в поточних цінах) об'єкта, повністю ідентичного даному по конструктивних, функціональним, експлуатаційним та іншим характеристикам. Під вартістю заміщення без урахування зношування оцінюваного об'єкта розуміється вартість придбання (в поточних цінах) на вільному, відкритому і конкурентному ринку аналогічного нового об'єкта в заданому регіоні, максимально близького до оскільки він розглядався, по всіх функціональних, конструктивних і експлуатаційних характеристик, істотним з точки зору його справжнього використання. Кордон між вартістю відтворення об'єкта і вартістю його заміщення завжди умовна. Вибір, яку з двох вартостей прийняти для визначення вартості оцінюваного об'єкта, робиться виходячи з можливостей того чи іншого методу розрахунку в кожній конкретній ситуації. У цьому Звіті оцінювач визначив вартість відновлення об'єктів нерухомості з урахуванням зносу методом укрупненого показника відновної вартості аналогів.

9.1.1 Визначення відновної вартості

Як аналогів оцінювачем приймаються об'єкти за даними Збірник укрупнених показників відновної вартості.

Розрахунок відновної вартості будівлі, включає наступні етапи:

- Визначення базової відновної вартості (ВС б) в цінах 1969 р даними про відновлювальної вартості аналога.

- Визначення коригувальних поправок для усунення відмінностей об'єкта оцінки від аналога.

- Визначення коефіцієнта прибутку інвестора

- Розрахунок фактичної відновної вартості в цінах 1969 р як твори базової відновної вартості, коригувальних поправок і коефіцієнта прибутку інвестора.

- Опис індексу переходу від цін 1969 року до поточними цінами.

- Розрахунок відновної вартості в поточних цінах.

Таким чином, відновна вартість будівлі визначається за формулою (1):

(1)

де:

ВС б - базова вартість заміщення в цінах 69 м

Рk i - твір коригувальних поправок.

КПІ - коефіцієнт, що враховує прибуток інвестора (замовника будівництва).

I 69-до - індекс переходу від цін 1969 р до цін на дату оцінки.

Базова відновна вартість
Розрахунок базової відновної вартості проводиться за формулою:
(2)

де:

V об'єкт - будівельний об'єм об'єкта нерухомості.

УВС аналог - відновна вартість питомої одиниці будівельно-монтажних робіт аналога об'єкта оцінки.

У відновну вартість зазначених укрупнених показників включені всі прямі витрати, накладні витрати, планові накопичення, а також загальномайданчикові витрати щодо відведення н освоєння будівельної ділянки, вартість проектно-вишукувальних робіт, витрати, пов'язані з виконанням планових робіт в зимовий час, витрати по відрядно-преміальною системою оплати праці, вартість утримання дирекції споруджуваного підприємства, збитки від ліквідації тимчасових будівель і споруд, витрати з перевезення робітників на відстань понад 3 км при відсутності кому унального транспорту, витрати по виплаті працівникам будівельно-монтажних організацій надбавок за рухомий характер робіт і ін.

Розрахунок відновної вартості наводиться в таблиці №11
9.1.2 Коефіцієнт прибутку підприємця
Зазвичай при розрахунку ринкової вартості нерухомості з використанням витратного підходу передбачається що, інвестор, вкладаючи гроші в будівництво повинен розраховувати на прибутковість, рівну альтернативним вкладенням в нерухомість. Коефіцієнт прибутку підприємця розраховується виходячи з таких припущень:
- найближчий альтернативний проект для будівництва є кредитування нового будівництва з ефективною квартальної ставкою відсотка (Y k) приблизно дорівнює 6%;
- враховано, що початкові вкладення коштів (В) зазвичай не перевищують 30% від вартості об'єкта;
-типові терміни будівництва для переважної більшості проектів не перевищують 2 (двох) років
Розрахунок здійснюється за формулою:
k k k 2 k
P r? [1 + Y k х 3 + д E х (1 + 2Y k х 3 + Y k 2 х 3)] х Y k х 2
Де P r - прибуток підприємця
Y k - ефективна квартальна ставка відсотка
k - тривалість будівництва в кварталах
Таблиця №9

В - початкові вкладення

К - тривалість будівництва в кварталах

2

4

6

8

0

6,2

13,0

20,2

27,8

0,1

6,9

14,4

22,5

31,2

0,2

7,5

15,8

24,8

34,6

0,3

8,2

17,2

27

37,9

Діапазон значень величини прибутку підприємця щодо даного об'єкту знаходиться в межах до 37,9%

9.1.3 Індекс перерахунку
І 1969- 1984 - індекс зміни кошторисної вартості будівництва за відповідний період. Для перерахунку кошторисних цін з рівня 1969 року в рівень 1984 р Використовуються Індекси зміни кошторисної вартості СМР по галузях народного господарства, галузей промисловості і напрямів у складі галузей (додаток №1 до постанови Держбуду СРСР від 11 травня 1983 р №94). І 1969-1984 = 1,196;
І1984-2009 за наказом Міністерства будівництва і житлово-комунального господарства Калузької області №4 (106) жовтень 2009: Додати
Народне господарство - 112 Таким чином, коефіцієнт перерахунку дорівнює: 1,196 * 112 = 133,95. 9.1.4 Розрахунок накопиченого зносу Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів. Розрахунок накопиченого зносу проводиться за формулою: І = 1,0 - (1,0 - Іфіз.) Х (1,0 Іфун.) Х (1,0 - ІЕК.) (3) Де: Іфіз - фізичний знос об'єкта оцінки (величини фізичного зносу наведені в описі об'єктів оцінки); Іфун. - функціональний знос об'єкта оцінки; ІЕК. - економічний знос об'єкта оцінки. Фізичний знос:

Величина фізичного зносу оцінюваної нерухомості в даному звіті визначалася шляхом виходу оцінювача на місце знаходження об'єктів оцінки, огляду конструкцій будівлі і з застосуванням таблиці орієнтовної оцінки фізичного зносу будівель наведеної нижче (Кутуков В.Н. підручник для будівельних вузів, М. Вища школа)

Таблиця №10

Фізичний знос (у%)

Стан незмінюваних конструкцій будівель

Стан внутрішніх конструктивних елементів

0-20

Пошкоджень і деформацій немає.Немає також слідів усунення дефектів

Підлоги і стелі рівні, горизонтальні, тріщини в покриттях і обробці відсутні

21-40

Пошкоджень та дефектів, в тому числі і викривлень, немає. Є місцями сліди різних ремонтів, в тому числі невеликих тріщин в простінках і перемичках.

Підлоги і стелі рівні, на стелях можливі волосяні тріщини. На сходах невелике число пошкоджень. Вікна та двері відкриваються з деяким зусиллям.

41-60

Є багато слідів ремонтів тріщин і ділянок зовнішньої обробки. Є місця викривлення горизонтальних ліній і сліди їх ліквідації. Знос кладки стін характеризується тріщинами між блоками.

Підлоги в окремих місцях хиткі і з відхиленнями від горизонталі. У стелях багато тріщин, раніше закладених і з'явилися знову. Окремі відставання покриття підлоги (паркету, плиток). Велике число пошкоджених ступенів.

61-80

Є відкриті тріщини різного походження, в тому числі від зносу і перевантаження кладки поперек цегли. Велике викривлення горизонтальних ліній і місцями відхилення стін від вертикалі.

Велике число відхилень від горизонталі в підлогах, хиткість. Масове пошкодження та відсутність покриття підлоги. У стелях багато місць з проваленим штукатуркою. Багато перекошених вікон і дверей. Велике число пошкоджених ступенів, перекоси маршів, щілини між ступенями.

81-100

Будівля в небезпечному стані. Ділянки стін зруйновані, деформовані в отворах. Тріщини по перемичках, простінках і по всій поверхні стін. Можливі великі викривлення горизонтальних ліній і випинання стін.

Підлоги з великими перекосами і ухилами. Помітні прогини стель. Вікна та двері з гниллю у вузлах і брусах. У маршах сходів не вистачає ступенів і поручнів. Внутрішнє оздоблення повністю зруйнована.

Фізичний знос - це знос майна, пов'язаний зі зниженням його працездатності в результаті природного фізичного старіння і впливу зовнішніх несприятливих факторів. Найбільшою мірою відбивають справжню величину фізичного зносу методи, засновані на аналізі фактичного стану об'єктів засобами інтроскопії і технічної діагностики. Ці методи, однак, дуже трудомісткі і можуть бути використані тільки при оцінці одиничних об'єктів, коли технічний стан об'єкта, головним чином, визначається внутрішніми (прихованими) параметрами. Більш доступними слід визнати методи, засновані на візуальному огляді об'єктів і їх поелементному аналізі. Ці методи не дозволяють виявити приховані дефекти, що знижує їх достовірність. Проте, вони досить повно відображають стан об'єктів оцінки і зазвичай використовуються, коли оцінюється ринкова вартість нерухомості і споруд. Також при оцінці складних об'єктів нерухомості, коли візуальний аналіз не дозволяє досить надійно встановити фактичний стан об'єкта і його залишковий ресурс, поширення отримав метод терміну життя. Відповідно до цього методу відсоток фізичного зносу розраховується як відношення ефективного віку до терміну економічного життя. При цьому, якщо умови експлуатації оцінюваних об'єктів стандартні і відповідають встановленим вимогам, то ефективний вік можна вважати рівним фактичному терміну експлуатації. В якості терміну економічного життя в цьому випадку можна прийняти термін, відповідний нормам амортизації. Тоді величина зносу розраховується, як добуток фактичного терміну експлуатації на норматив амортизаційних відрахувань за умови лінійної моделі амортизації.

Розрахунок повного зносу Як правило, зносу об'єкта визначається виходячи з фактичного терміну служби і очікуваного терміну економічного життя за формулою:

де:

- непереборний фізичний знос, руб.

ВС - відновна вартість об'єкта, руб.

- фактичний термін життя об'єкта

- термін економічного життя об'єкта

Фактичний вік об'єкта визначався за допомогою візуального огляду і відповідає 28 рокам. При визначенні очікуваного терміну фізичного життя використані дані «Єдиних норм амортизаційних відрахувань» для відповідного типу будівель норма амортизації для даного типу будівель становить 1% на рік. Очікуваний вік фізичного життя становить 100 років.

За результатами розрахунків непереборний знос складає

І неустр фіз = 28/100 = 0,28 або 28 відсотків.

функціональний знос

Функціональний знос - це втрата вартості об'єкта внаслідок невідповідності його характеристик (проекту, матеріалів, дизайну і т.д.) сучасним вимогам ринку до них. Ця невідповідність проявляється у вигляді недоліків або «сверхулучшеній», які на момент будівництва такими не були, а проявилися в результаті зміни до дати оцінки вимог, що пред'являються до даного типу об'єктів, які при цьому можуть продовжувати прекрасно функціонувати. Функціональний знос може бути виправним або невиправним, що визначається не фізичними можливостями усунення причин його викликали, а економічною доцільністю такого усунення. Коли ж, незважаючи на те що, усунення причин викликали функціональний знос, можливо і здається резонним, але економічно недоцільно, функціональний знос вважається невиправним. Функціональний знос дорівнює різниці між втратами покупця при доведенні об'єкта оцінки до ринкових кондицій і тим, що він набуває, в результаті цього. Функціональний знос - це компенсація цієї різниці за рахунок зменшення вартості нерухомості, що купується як є. Відповідно до ССО РОО «Оцінка майна. Оцінка нерухомості »2005р. «Кількісним вимірником виправного функціонального зносу за рахунок недоліків, що вимагають додавання елементів, є різниця між вартістю пристрою необхідних елементів на момент оцінки і вартістю цих же елементів цих же елементів якщо вони були б виконані на момент оцінки. В даному звіті об'єкти оцінки мають функціональний знос через втрату свого основного функціонального призначення, тобто об'єкт оцінки вже не буде використовуватися в тій якості, для якого він був зведений за часів планової радянської економіки. Об'єкт оцінки має досить велика надмірна будівельний об'єм, який вимагає додаткових витрат з освітлення та опалення і який на дату оцінки в сучасних умовах ведення господарської діяльності повинен бути скорочений удвічі. А відсутність таких елементів, як система сучасного автоматичного пожежогасіння, система охоронного відеоспостереження, сучасної системи вентиляції та інженерних комунікацій, планування, загальні розміри та оздоблювальні матеріали призводить ще до глибшого невідповідності вимогам ринку. Всі ці елементи притаманні аналогічних об'єктів на ринку і без яких об'єкт не може відповідати сучасним ринковим стандартам.

Так як оцінюваний об'єкт має термін експлуатації 28 років і його подальша економічна доля залежить від проведеного в ньому виду бізнесу, а в якості офісної будівлі в місці його розташування для відповідності сучасним ринковим вимогам, буде необхідно провести модернізацію або ремонт із застосуванням сучасних матеріалів і додаткового оснащення об'єкта, що і буде є сумою функціонального зносу. Ринкові дані говорять про те що доведення будівлі до його функціональної відповідності, як правило знаходяться на рівні 10% від його відновної вартості.

Зовнішній знос (економічний знос)

Функціонування об'єкта оцінки вирішуються з урахуванням умов зовнішнього середовища (фізичної, правової, економічної, соціальної), що впливає на цінність та привабливість об'єкта для потенційних користувачів. При цьому фізичні і правові параметри середовища змінюються значно повільніше, ніж параметри економічні та соціальні. Фізичне середовище створюється природою, природними явищами, а також результатами зміни природи людиною. Це середовище формує матеріальні умови функціонування і розвитку нерухомості. З характеристик фізичного середовища, зовнішньої по відношенню до об'єкта, гідні особливої уваги наступні: клімат, схильність до природних катастроф, екологія і схильність до техногенних катастроф, рельєф місцевості, характер ландшафту, характер забудови.

Компоненти юридичної сутності об'єкта - до складу об'єкта нерухомості включається пакет прав і обтяжень. поняття власності (права власності) - право власності, право володіння, право розпорядження. Крім цих основних прав стосовно нерухомості доцільно вказати додаткові правомочності:

право на дохід;

право на добровільне відчуження, споживання, змін - аж до знищення поліпшень;

безстроковість володіння і захищеність від експропріації (право на безпеку);

заборона використовувати об'єкт на шкоду іншим людям;

можливість вилучення об'єкта в сплату відшкодування боргу;

гарантії відновлення порушених прав.

Нерухомість як економічне благо виконує функції:

предмет споживання (безприбуткові);

реального активу (фактора виробництва);

фінансового (інвестиційного) активу

Соціальне середовище визначають і характеризують:

престижність району розташування об'єкта;

склад населення;

соціальні групи;

динаміка зміни чисельності та складу;

рухливість населення;

зайнятість населення;

структура рівнів освіти;

стан ринку праці;

- рівень злочинності.

Оцінка економічного зносу проводиться з використанням матричного методу експертних оцінок факторів:

Таблиця №11

Тип економічного

фактор А

1балл

2балла

3балла

4балла

5 балів

6баллов

7баллов

8баллов

9баллов

10баллов

забруднення середовища

1

Техногенні катастрофи

1

нестабільність політики

1

недосконалість законів

1

вади держрегулювання

1

Спад ємності ринку нерухомості

1

недолік ресурсів

1

Спад в економіці

1

недоступність кредитів

1

Злочинність в регіоні

1

кількість чинників

0

3

2

1

1

6

0

0

0

1

сума

0

6

6

4

5

6

7

0

0

9

Сумарна втрата

43

Загальна кількість чинників

10

економічний

(Зовнішній) знос

І зовн.= 43/10 = 4,3%

Розрахунок накопиченого зносу проводиться за формулою:

І = 1,0 - (1,0 - Іфіз.) Х (1,0 Іфун.) Х (1,0 - ІЕК)

І = 1,0 - (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38

9.1.4 Визначення ринкової вартості права оренди земельної ділянки

Обгрунтування використовуваних даних:

- Кадастрова вартість 1 сотки земельної ділянки визначається відповідно до даних кадастрового паспорта і дорівнює 100 рублів за 1 кв.м.

- Орендний платіж становить - 1% від кадастрової вартості відповідно до Постанови Уряду РФ №582 від 16.07.2009.

- Викупна ціна 1 сотки земельної ділянки визначена відповідно до закону №401-ОЗ від 06.02.2008 пп 1 «б» в розмірі. 2,5% від кадастрової вартості.

- Ринкова вартість 1 сотки землі виробничого призначення в Дзержинському районі Калузької області на дату оцінки визначається в розмірі 15000 руб. (Аналіз ринку).

Найменування об'єкта

Кадастрова вартість 1 сотки

Орендний платіж за 1 сотку

Викупна ціна за 1 сотку

Нежитлова будівля

10000

100

2500

сценарій 1

Після закінчення терміну оренди договір буде продовжений.

Орендні платежі будуть тривати постійно.

Вартість права оренди визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки на праві власності і земельними платежами, що дають можливість використовувати землю на праві оренди за нескінченний період часу (капіталізованої вартістю фактичної орендної плати).

Вартість права оренди:

= 15 000 * 50 - 50 * 100 * 12 / 0,14 = 321428 руб.

сценарій 2

Після закінчення терміну оренди земля буде викуплена за викупну ціну. Термін оренди приймається рівним одному року

Таким чином:

Капіталізована вартість орендних платежів за 12 місяців (з дати оцінки) до закінчення терміну оренди складе:

= 8400 / 0,1596 = 52632 руб.

Вартість викупу після 12 місяців оренди: 50 * 2500 = 125000 руб.

Вартість права оренди земельної ділянки розташованого під будівлею = 125000 + 52632 = 177 632 руб.

Далі слід узгодження результатів, отриманих двома способами. Визначаємо середнє з двох значень

Вартість права оренди:

(321428 + 177632): 2 = 249 530 руб.

9.1.6 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки

Таблиця №12

найменування показника

Числове значення показника

1

Площа оцінюваного приміщення

3500 м.кв

2

Будівельний об'єм оцінюваного об'єкта

11900 м.куб

3

ПДВ (Податковий кодекс РФ)

1,18

4

Коефіцієнт прибутку підприємця

1,379

5

Питома показник відновної вартості

20, 4

УПВС №28 табл.85

6

індекс перерахунку

133,95

7

Відсоток загального зносу

0,38

8

Повна відновна вартість з урахуванням загального зносу, руб.

32 806 342 руб.

9

Право оренди земельної ділянки

249 530

10

Ринкова вартість об'єкта оцінки

33 055 872

Висновок за витратним підходу: ринкова вартість об'єкта нерухомості визначається в сумі 33 055 872 руб.

9.2 Прибутковий підхід

Прибутковий підхід дозволяє провести пряму оцінку вартості нерухомості, в залежності від очікуваних в майбутньому доходів. Даний метод заснований на припущення, що потенційний інвестор не заплатить за даний бізнес суму, більше, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього бізнесу. Вважається, що власник теж не продасть свій бізнес за ціною нижче поточної вартості майбутніх доходів. Тому сторони прийдуть до угоди про ринкову ціну, яка дорівнює поточної вартості майбутніх доходів. Такий підхід до оцінки вважається найбільш прийнятним з точки зору інвестиційних мотивів. Інвестор, який вкладає гроші в діюче підприємство, купує не набір активів, що складається з будівель, споруд, машин, устаткування, нематеріальних цінностей і т.п., а потік майбутніх доходів, який дозволяє йому окупити вкладені кошти, отримати прибуток і підвищити свій добробут. Таким чином, дохідний підхід завжди застосовується для визначення інвестиційної вартості бізнесу (вартості для конкретного інвестора) і дуже часто - для визначення обґрунтованої ринкової вартості (передбачуваної вартості, врівноважує попит і пропозицію на відкритому ринку, тобто вартості для абстрактного покупця).

В рамках дохідного підходу можна виділити дві групи методів:

метод капіталізації,

метод дисконтування грошових потоків.

Прибутковий підхід при визначенні вартості об'єкта оцінки використовується для оцінки об'єктів, що приносять дохід. Основним принципом, що лежить в основі методу, є те, що вартість об'єкта нерухомої власності, в яку вкладено капітал, відображає якість і кількість очікуваного доходу, який може принести цей об'єкт протягом свого терміну служби. Нерухоме майно, при реалізації дохідного підходу, розглядається з точки зору об'єкта вкладення капіталу і отримання доходу від нього, при цьому враховуються умови інвестування та фінансування нерухомості, проводиться аналіз доходів і витрат, майбутні доходи приводяться до поточної вартості шляхом капіталізації і дисконтування. В умовах стабільної економіки, коли є можливість з високим ступенем вірогідності прогнозувати розвиток ринку, дохідний метод дає хороші результати. В даному випадку для оцінки вартості об'єкта оцінки був використаний дохідний підхід в припущенні, які доходи міг би принести даний об'єкт нерухомості при здачі його в оренду. В рамках дохідного підходу використовувався метод капіталізації доходів. Цей метод являє собою визначення вартості нерухомості через переклад річного чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.

Основні етапи процедури оцінки при даному підході:

· Визначення очікуваного річного доходу, як дохід генерується об'єктом нерухомості при його найкращому і найбільш ефективному використанні;

· Розрахунок ставки капіталізації;

· Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації шляхом ділення ЧОД на коефіцієнт капіталізації:

С = ЧОД / коефіцієнт капіталізації

При визначенні вартості об'єкта оцінки дохідним підходом використовуються такі рівні доходу:

· ПВД (потенційний валовий дохід)

· ДВД (дійсний валовий дохід)

· ЧОД (чистий операційний дохід)

· ДП (грошові надходження) до сплати податків

ПВД - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% -му її використанні без урахування всіх втрат і витрат:

ПВД = S х З а,

Де: S - площа, що здається в оренду, м 2

З а - ринкова орендна ставка за 1 м 2

Площа, потенційно що здається в оренду:

Згідно з технічним паспортом БТІ загальна площа, потенційно можлива для здачі в оренду, становить:

Табліца№13

№ п / п

Найменування об'єкта

Од. виміру

Загальна площа

1

Адміністративна будівля

м 2

3500

розрахунок ПВД

Таблиця №14

№ п / п

найменування показника

Нежитлове приміщення

1

Що здається в оренду площу, м 2

3500

2

Ринкова орендна ставка в місяць, руб./ м 2 (аналіз ринку)

300

3

Тривалість періоду, рік

1 (12 місяців)

4

ПВД, руб. / Рік

12 600 000

ДВД - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати з додавання інших доходів.

ДВП = ПВД - Втрати від недовикористання і при зборі орендної плати + Інші доходи

На підставі проведеного аналізу ринку комерційних приміщень для подальшого розрахунку були зроблені наступні допущення:

· Втрати від недовикористання в цілому по Калузької області становлять до 20%, вони можуть виникнути при зміні орендаря, через простій приміщення і т.д.

· З огляду на характеристики об'єкта, інших доходів не планується.

Таким чином, в рамках даного звіту дійсний валовий дохід дорівнює:

розрахунок ДВД

Таблиця № 15

№ п / п

найменування показника

відсоток недозавантаження

1

Втрати від недовикористання площ

20%

2

ДВД, руб. / Рік

10 080 000

ЧОД - дійсний валовий дохід за мінусом операційних витрат (ОР) за рік

ЧОД = ДВД - ЗР

ОР - операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості і відтворення дійсного валового доходу.

Операційні витрати поділяються на:

- витрати на управління;

- умовно-змінні або експлуатаційні витрати;

- умовно-постійні витрати

Опр еделеніе витрат на управління

Згідно з доповненнями і коментарям до міжнародних стандартів оцінки, «... Керуючі витрати - окрема стаття витрат, що йде на виплату винагороди адміністративному персоналу (керуючим), основними функціями яких є:

- підбір орендарів на наявні площі та укладення з ними орендних договорів;

- нагляд за своєчасністю орендних платежів;

- підтримання функціональної придатності об'єкта;

- вироблення загальної стратегії по використанню об'єкта ».

Дані витрати встановлюються у вигляді% від дійсного валового доходу і, як правило, знаходяться на рівні 5%.

Визначення експл утаціонних витрат

До експлуатаційним витратам відносяться витрати на електропостачання, телефон, тепло, водопостачання, каналізацію, вивіз сміття, охорону. На підставі аналізу частка експлуатаційних витрат у величині ставки орендної плати з нежилих приміщень становить від 10% до 15%.

У цьому звіті для розрахунку застосовується частка експлуатаційних витрат 15%.

Визначенні ня умовно-змінних витрат

Податок на майно

Податок на майно фізичних осіб становить 0,3% на рік від інвентарної вартості, яка прийнята оцінювачем за даними техпаспорта БТІ. Також в цій розрахункової графі враховуються орендні платежі за земельну ділянку.

Страхові платежі

Для визначення рівня ставки страхування були розглянуті аналітичні матеріали та рекламна інформація фірм, що займаються страхуванням в Калузі і Калузької області: ВАТ «РОСНО» і ВАТ «ТСК». Аналіз середніх ставок страхових компаній дозволяє визначити величину страхових премій в розмірі 0,55% -1% на рік від інвентарної вартості об'єкта.

Витрати капитальн ого характеру

Витрати капітального характеру - грошові кошти, які відраховуються до спеціальних фондів, які створюються для стабілізації великих одноразових витрат, пов'язаних з експлуатацією об'єкта нерухомості (в основному з ремонтом або заміною короткоживучих елементів будівлі). Передбачається, що капітальний ремонт буде проводитися, один раз в 10 років. Кількісно річна величина витрат на заміщення визначалася, як ринкова величина витрат на заміну будівельних елементів з коротким терміном служби Середня питома вартість проведення косметичного ремонту визначена за ринковими даними для виробничих приміщень невизначеного призначення в розмірі від 500 руб. до 1000 руб. / м 2

Розрахунок операційних витрат:

Таблиця № 16

Операційні витрати

характеристика

числовий показник

об'єкт

Витрати на управління (ЗУ)

% Від ДВД

5,0

ДВД

10 080 000

разом ЗУ, руб.

504 000

Експлуатаційні витрати (ЕР)

% Від ПВД

15,0

ПВД, руб.

12 800 000

разом ЕР, руб.

1 920 000

Податок на майно

ставка податку% від інвентаризаційної вартості

2,2%

Вартість за даними БТІ

1 873 056

разом, руб.

41 207

Податковий платіж за земельну ділянку

Кадастрова вартість 1 м.кв.

У руб.

100

Площа земельної ділянки, м.кв.

5000

податок

2%

Разом, руб.

10 000

Страхові платежі

1% від інвентаризаційної вартості

1% * 1873056

і то ...........