• 2.4. Визначення вартості нового будівництва.
  • 2.6. Оцінка величини накопиченого зносу.
  • 2.7. Визначення ринкової вартості обєкта витратним методом.
  • 3.2. Послідовність складання реконструйованого звіту про доходи.
  • 3.4 Визначення дійсного валового доходу.
  • Розділ 4. Оцінка методом порівняння продажів.


  • Дата конвертації10.05.2017
    Розмір388.8 Kb.
    ТипДипломна робота

    Скачати 388.8 Kb.

    Оцінка ринкової вартості кафе і бари

    Міністерство освіти Республіки Білорусь

    Білоруський Національний Технічний Університет

    Будівельний факультет

    Кафедра «Економіка будівництва»

    Допущена до захисту

    Зав. кафедрою

    ___________________

    «___» червня 2006 р

    Пояснювальна записка

    дипломного проекту

    «Оцінка ринкової вартості кафе і бари по вул. Червоної, 23 »

    Спеціальність Е.01.03 «Економіка і управління на підприємстві»

    Студент-дипломник

    групи

    керівник:

    консультанти:

    Згідно розділу «Економіка будівництва»

    Згідно розділу «Технологія будівельного виробництва»

    Згідно розділу «Охорона праці і техніка безпеки»

    Відповідальний за нормоконтроль

    Обсяг проекту:

    пояснювальна записка _____ сторінок

    графічна частина _____ аркушів

    Мінськ - 2006

    Міністерство освіти Республіки Білорусь

    Білоруський Національний Технічний Університет

    Будівельний факультет

    Кафедра «Економіка будівництва»

    ЗАТВЕРДЖУЮ

    Завідувач кафедри

    ___________ ___________________

    «___» ________ 2006

    Завдання з дипломного проектування

    студенту - дипломникові групи

    Спеціальність Е.01.03 «Економіка і управління на підприємстві»

    1. Тема проекту «Оцінка ринкової вартості кафе і бари по вул. Червоної, 23 »

    Затверджена наказом ректора БНТУ від «___» ___________2006 р № ___

    2. Дата видачі завдання: «___» ____________2006 р

    3. Термін здачі закінченого проекту «___» __________ 2006 р

    4. Вихідні дані до проекту:

    4.1. _____________________________________________________________________

    4.2. _____________________________________________________________________

    4.3. _____________________________________________________________________

    4.4. _____________________________________________________________________

    4.5 ._____________________________________________________________________

    5. Перелік підлягають розробці питань:

    5.1. _____________________________________________________________________

    5.2 ______________________________________________________________________

    5.3 .______________________________________________________________________

    5.4. _____________________________________________________________________

    5.5. _____________________________________________________________________

    5.6 .______________________________________________________________________

    6. Перелік графічного матеріалу

    6.1. _____________________________________________________________________

    6.2. _____________________________________________________________________

    6.3 ______________________________________________________________________

    6.4. ______________________________________________________________________

    6.5. _____________________________________________________________________

    6.6. _____________________________________________________________________

    6.7 .______________________________________________________________________

    6.8 .______________________________________________________________________

    7. Консультанти по розділах проекту:

    7.1. «Економіка будівництва» ___________________ ___________ ___________

    7.2. «Технологія і організація виробництва робіт» _ _______________________

    7.3. «Охорона праці та оружающей середовища» __________________________________________

    7.4. «Організаційно-методичне забезпечення та нормоконтроль» _________________

    _____________________________________________________________________________

    8 Календарний графік роботи над проектом на весь період проектування із зазначенням

    термінів виконання окремих етапів:

    Етапи та зміст робіт

    Об `єм,%

    Строк здачі

    1. Переддипломна практика: отримання завдань від консультантів, збір вихідних матеріалів, вивчення технічної літератури по темі, складання пояснювальної записки, складання звіту по практиці

    20

    2.03.06г.

    2. Підготовка 3 аркушів креслень і 40 сторінок пояснювальної записки для перевірки робочою комісією

    50

    17.04.06г.

    3. Підготовка 6 листів креслень і 80 сторінок пояснювальної записки для перевірки робочою комісією

    75

    15.05.06г.

    4. Підготовка дипломного проекту в повному обсязі для перевірки комісією по допуску до захисту

    100

    12.06.06г.

    Керівник _______________ ____________ _______

    Студент-дипломник _______________ _____________ .______

    прийняв завдання до виконання

    Відомість обсягу дипломного проекту.

    формат

    Позначення-ня

    Найменування

    кількість

    аркушів

    Примітка-ня

    А4

    Завдання з дипломного проектування

    1

    А4

    Пояснювальна записка

    96

    А1

    1

    Опис ділянки землі і поліпшень

    1

    А1

    2

    Оцінка ринкової вартості об'єктів витратним підходом

    1

    А1

    3

    Складання реконструйованого звіту про доходи. Розрахунок ставки дисконтування

    1

    А1

    4

    Дисконтування грошових потоків. Оцінка ринкової вартості об'єктів дохідним підходом

    1

    А1

    5

    Характеристики об'єктів оцінки

    1

    А1

    6

    Оцінка ринкової вартості кафе методом порівняння продажів

    1

    А1

    7

    Оцінка ринкової вартості бару методом порівняння продажів

    1

    А1

    8

    Узгодження результатів оцінки методом ієрархій

    1

    Реферат.

    Дипломний проект містить 96 аркушів основного тексту, 67 таблиць,

    5 ілюстрацій, список літератури з 6 найменувань.

    Ключові слова: ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ, РИНКОВА ВАРТІСТЬ,

    Витратний підхід, ВІДНОВЛЮВАЛЬНА ВАРТІСТЬ, ЗНОС, ДОХІДНИЙ ПІДХІД, ставка дисконтування, ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД, ОБ'ЄКТИ-АНАЛОГИ.

    У дипломному проекті була проведена оцінка ринкової вартості кафе і бари, розташованих за адресою вул. Червона, 23.

    Оцінка ринкової вартості проводилася з використанням витратного, дохідного та порівняльного підходів, з подальшим узгодженням результатів за методом ієрархій.

    У дипломному проекті проведено аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь, макро- і мікроекономічних параметрів, аналіз ринку нерухомості, аналіз місця розташування об'єктів оцінки, їх конструктивних особливостей, комунікацій, а також аналізу характеристик земельної ділянки об'єктів оцінки.

    Оцінка ринкової вартості об'єкта з використанням витратного методу передбачає розрахунок вартості земельної ділянки, з урахуванням коригування на функціональне призначення об'єкта оцінки.

    Оцінка ринкової вартості об'єкта дохідним методом виконувалася за методом капіталізації за нормою віддачі за чотирма варіантами прогнозу. Розрахунок ставки дисконтування виконаний по методу виділення внутрішньої норми рентабельності.

    У дипломному проекті розроблена методика розрахунку коригувань на час продажу, місце розташування, співвідношення робочих і підсобних приміщень при оцінці ринкової вартості об'єктів порівняльним підходом.

    Узгодження результатів оцінки вполняется з використанням методу ієрархій, який дозволяє підвищити об'єктивність результатів оцінки ринкової вартості.

    У дипломному проекті розроблена технологічна карта на виробництво малярних робіт в під'їздах житлового 9-поверхового будинку. Також розроблені заходи, пов'язані з охороною праці та пожежною безпекою при малярних роботах.

    Методика розрахунку по методу порівняння продажів має практичне значення для практикуючих оцінювачів.

    Дипломний проект виконаний з використанням програмних продуктів

    Microsoft Word, Microsoft Exsel і OpenOffice Draw.

    Зміст.

    введення 9

    Розділ 1. Характеристика об'єктів оцінки. 11

    1.1 Аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь. 11

    1.2 Аналіз столичного ринку нерухомості (торгівля, громадське харчування). 12

    1.3 Аналіз місця розташування об'єкта оцінки. 13

    1.4 Опис об'єкта. 14

    Висновок. 16

    Розділ 2. Оцінка об'єктів нерухомості витратним підходом. 17

    2.1 Поняття ринкової вартості. 17

    2.2 Методологічні основи оцінки витратним підходом. 17

    2.3 Оцінка земельної ділянки. 17

    2.4. Визначення вартості нового будівництва. 19

    2.5 Визначення вартості поліпшень. 23

    2.6. Оцінка величини накопиченого зносу. 29

    2.7. Визначення ринкової вартості об'єкта витратним методом. 3 3

    Висновок. 35

    Розділ 3. Оцінка методом капіталізації доходу. 36

    3.1 Методологічні основи оцінки методом капіталізації доходу. 36

    3.2. Послідовність складання реконструйованого звіту про доходи. 37

    3.3 Визначення потенційного валового доходу (PGI). 38

    3.4 Визначення дійсного валового доходу. 39

    3.5 Визначення операційних витрат (OE). 39

    3.6 Складання реконструйованого звіту про доходи. 40

    3.7 Прогнозування терміну проекту. 44

    3.8 Методи визначення норми дисконтування. 44

    3.9 Дисконтування грошових потоків. 47

    Висновок. 5 3

    Розділ 4. Оцінка методом порівняння продажів. 5 4

    4.1. Методологічні основи оцінки порівняльним підходом. 5 4

    4.2. Вихідна інформація по об'єктах - аналогам. 5 5

    4.3. Оцінка об'єктів нерухомості методом коригувань. 5 6

    Висновок. 6 8

    Розділ 5. Узгодження результатів оцінки. 69

    Висновок. 74

    Розділ 6. Технологія будівельного виробництва. 75

    6.1. Галузь застосування. 7 5

    6.2. Характеристики застосовуваних матеріалів і виробів. 7 5

    6.3. Потреба в матеріально - технічних ресурсах. 7 8

    6.4. Організація і технологія будівельного процесу. 80

    6.5 Контроль якості і приймання робіт. 88

    6.6 Техніко-економічні параметри. 89

    Розділ 7. Охорона праці і техніка безпеки. 90

    7.1 Вказівки з техніки безпеки. 90

    7.2 Пожежна безпека. 92

    Висновок. 94

    Список використаних джерел. 96

    Вступ.

    Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі і приміщення, а також інші споруди) і предмета або об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

    Досвід становлення вітчизняного ринку нерухомості став підтвердженням тенденцій, характенрних для всіх країн з розвиненою економікою, а саме:

    - нерухомість становить основу національного багатства.Саме в об'єктах нерухомості - будівлі, споруди, облаштованих територіях, - послідовно і неухильно акумулюється праця попередніх поколінь, забезпечуючи належний рівень життя як в сьогоденні, так і в майбутньому. За різними оцінками, нерухомість у всіх її формах становить близько половини всього накопиченого світового багатства;

    - ринок нерухомості є своєрідним генератором економічного зростання країни. Саме в об'єкти нерухомості різного призначення здійснюється початкове інвестування значної частини коштів, що, в кінцевому підсумку, призводить до якісних перетворень попиту і пропозиції і забезпечує позитивну макроекономічну динаміку розвитку.

    Не можна не враховувати величезну соціальну роль нерухомості. З одного боку, нормальне функціонування ринку нерухомості завжди викликає позитивний соціальний ефект, - перш за все за рахунок такого виду нерухомості, як житло, яке має першорядний споживчий пріоритет. З іншого боку, відсутність ефективної державної системи, що включає нормативно-правові, фінансово - економічні та управлінські механізми, здатні різко знизити ринковий потенціал нерухомості, привести до небажаних соціальних наслідків.

    Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, який підприємства і громадяни отримують в своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки не можна розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, в тому числі іноземних.

    Оцінка необхідна і при вторинної емісії акції підприємств, що прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок при встановленні котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості та у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.

    Оцінка необхідна також в рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості і забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

    Таким чином, оцінка нерухомості є актуальним і затребуваним видом деятельності.Аналіз вартості нерухомості і її комерційного використання повинен спиратися на строгий економічний розрахунок, точну і професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка - це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням строго визначених підходів, принципів і методів, а також процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів про вартість об'єкта нерухомості.

    На практиці, в процесі оцінки можуть виникнути проблеми, викликані прогалинами в самій методології оцінки (обмеженою применимостью основних методів оцінки: витратного, дохідного і порівняння продажів). У даній роботі будуть застосовані всі три методи оцінки з подальшим узгодженням результатів.

    Розділ 1. Характеристика об'єктів оцінки.

    1.1 Аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь.

    Деякі основні економічні показники по Республіці Білорусь на кінець 2005 року представлені в таблиці 1.1.

    Таблиця 1.1

    Номінальний ВВП, млрд. USD

    Зростання реального ВВП,%

    Сальдо держбюджету,

    %

    Внутрішній державний борг, у% до ВВП

    Зовнішній борг

    (сукупний), в% до ВВП

    Обмінний курс,

    BYR / USD

    29,5

    9,2

    -0,6

    5,8

    17,9

    2152

    Зростання реального промислового виробництва на кінець грудня 2005 / початок 2006 рр. склав 10,4% в порівнянні з попереднім періодом, при цьому найбільший внесок у приріст внесли паливна промисловість (3,2%) і машинобудування (2,1%), пов'язані з експортом за рубеж.Что стосується легкої і харчової промисловості, то їх внесок не настільки значний - 0,4% і 1,8% відповідно.

    Рівень безробіття по республіці склав в середньому 1,4%, при цьому найбільший приріст зайнятості відзначений в будівельній сфері; це можна пов'язати насамперед з високими темпами зростання житлового будівництва. В цілому кількість безробітних скорочується і становить 71,8 тис. Чол. в грудні 2005 р в порівнянні з 84,0 тис. чол. на початку того ж року.

    Темпи приросту заробітної плати на кінець 2005 р склали 16,7%, при цьому індекс споживчих цін склав 2,4 (у% до попереднього періоду).

    Обмінний курс білоруського рубля протягом року залишався відносно стабільним

    (Завдяки жорсткому контролю з боку Нацбанку), що позитивно впливало н довіру населення до національної валюти і забезпечувало стабільний попит на білоруські рублі.

    Висновок: економічну ситуацію в Республіці Білорусь можна охарактеризувати як стабільну і сприятливу для інвестицій. Зростання особистих доходів населення привів до зростання попиту на продукцію вітчизняної легкої та харчової промисловостей на внутрішньому ринку, а також до зростання ролі сектора послуг, перш за все торгівлі і громадського харчування.

    1.2 Аналіз столичного ринку нерухомості (торгівля, громадське харчування).

    На сьогоднішній день на ринку комерційної нерухомості м Мінська основна кількість пропозицій приміщень соціально-громадського призначення не відповідає сучасному рівню. При цьому попит в кілька разів перевищує рівень пропозиції. Катастрофічно не вистачає торгових площ в жвавих, "прохідних" місцях. Як відзначають фахівці, попит на такі об'єкти за минулий рік виріс майже в два рази, а пропозиція-майже немає, воно залишається стабільно мізерним. Звідси - зростання цін на них в середньому на 25-30% на рік, при цьому фахівці не бачать в найближчій перспективі можливості змінити сформований дисбаланс попиту і пропозиції. Переважна більшість об'єктів соціально-громадського призначення належить державі, а воно з різних причин, в т. Ч. Через повільну приватизації фізично не встигає оцінювати ці об'єкти, готувати правовстановлюючі документи, щоб їх реалізувати. Крім того, ціни на держоб'єкти нерідко завищуються, буває також, що майбутніх власників обтяжують додатковими зобов'язаннями, які не влаштовують потенційних покупців.

    Ринок торговельної нерухомості практично не розвинений. Сьогодні - це окремо розташовані або вбудовані в житлові будинки магазини, що належать державі, або приватні торгово-виставкові центри, в яких приміщення здаються в оренду. Маленьких магазинів, а попит на них великий, в приватній власності дуже мало, і вони не впливають на ринок. Більшість їх власників воліють здавати свої торгові точки в оренду, а не продавати. А якщо і виставляють на продаж, то ціни тут важко і систематизувати, і прогнозувати.

    Практично така ж ситуація в секторі оренди. Чітко сформованого ринку оренди в республіці ще нет.Разбежка в платі за оренду приватній нерухомості теж може досягати 25-30% в залежності від місця розташування об'єкта, його стану, транспортного забезпечення, пристосованості під ті чи інші цілі, інших факторів і навіть від фінансового становища і планів орендодавця. Якщо йому дуже і швидко потрібні гроші, він може здати своє майно в оренду і дешевше.

    Правда, в республіці поступово розгортається пайове будівництво великих торгових і торгово-розважальних центрів, за допомогою яких ситуація через 2-3 роки, як очікується, почне змінюватися. Поки ж залишається констатувати: попит на ринку нерухомості в найближчі роки буде перевищувати пропозицію по всіх позиціях, хоча і в різному ступені.

    1.3 Аналіз місця розташування об'єкта оцінки.

    Об'єкт оцінки являє собою вбудовані приміщення, що знаходяться

    на 1-му поверсі будівлі промислового корпусу, що належить ВАТ

    «Поліграфкомбінат ім. Я. Коласа ».

    Будівля промислового корпусу ВАТ «Поліграфкомбінат ім. Я. Коласа »

    знаходиться в Радянському районі м Мінська, в кварталі, обмеженому вул. В.Хоружей,

    вул. Якуба Коласа і вул. Варвашені (див. Рис 1).

    У безпосередній близькості від об'єкту оцінки знаходиться жвава

    частина міста з великою кількістю об'єктів нерухомості торгового і суспільно

    культурного призначення.На незначній відстані від об'єкта оцінки

    знаходиться найбільший торговий вузол міста - Комаровський ринок.

    рис.1

    Об'єкт володіє розвиненою інженерною інфраструктурою, є мережі

    водопостачання, каналізації, теплові мережі, електропостачання, радіо, телефонізації.

    Такі важливі фактори, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта, як

    розташування його в частині міста, яка характеризується високою діловою

    активністю, відмінна транспортна доступність (в 500-ах метрах знаходиться

    станція метро. Громадський транспорт представлений рухом автобусів,

    тролейбусів і трамваїв по вул. Червона. У 50-ти метрах від об'єкта оцінки

    знаходиться стоянка для автотранспорту), оточення об'єкта оцінки великими торговими і суспільно-культурними центрами, розвинена інфраструктура, наявність автомобільної стоянки поблизу будівлі, роблять оцінюваний об'єкт досить привабливим з точки зору потенційних інвесторів для придбання його у власність.

    1.4 Опис об'єкта.

    Оцінці підлягають: приміщення кафе і приміщення бару.

    Будинок побудований в 1953 р і є «сталінське» добротне

    цегляна будівля з приміщеннями висотою до 4м. Земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оцінки, знаходиться на праві постійного користування ВАТ

    «Поліграфічний комбінат імені Я. Коласа».

    Орендарями в оцінюваних приміщеннях виконаний євроремонт. Усе

    приміщення знаходяться в хорошому стані і задовольняють вимогам

    ринку, що пред'являються до приміщень такого типу.

    Опис ділянки землі представлено в таблиці 1.2



    Таблиця 1.2

    Опис ділянки землі.

    Місцезнаходження

    м.Мінськ, вул. Червона, 23

    Цільове призначення земельної ділянки

    Експлуатація промислових будівель і споруд

    цінова зона

    2

    Рельєф земельної ділянки

    рівний

    Кадастровий номер земельної ділянки

    500000000008000520

    Юридичні права на земельну ділянку

    Належить на праві постійного користування ВАТ «Поліграфічний комбінат імені Я. Коласа»

    Державний акт на земельну ділянку

    2801 от30.09.2001 р

    закінчення таблиці 1.2

    Номер оціночної зони основної будівлі

    642 П1111

    Вартість 1 м2 ділянки землі в промисловій зоні, дол.

    95,99

    Коефіцієнт функціонального зонування для промислової зони

    0,48

    Функціональна зона для об'єктів оцінки

    О1111

    Коефіцієнт функціонального зонування для інших зон в центрі міста

    0,9

    Опис конструктивних рішень будівлі, мереж і поліпшень представлені в таблиці 1.3.

    Таблиця 1.3

    Опис конструктивних рішень будівлі і поліпшень.

    Дата введення будівлі в експлуатацію, рік

    1953

    Загальна площа оцінюваних приміщень, м 2 в т.ч.

    523,52

    приміщень кафе, м2

    458,22

    приміщення бару, м2

    65,3

    Характеристика конструктивних елементів:

    фундамент

    збірний залізобетон

    Стіни зовнішні і внутрішні

    цегла

    перегородки

    цегляні

    перекриття

    Залізобетонні плити.

    дах

    двосхилий металева

    віконні отвори

    Подвійні дерев'яні, решітка, ПВХ

    Дверні отвори

    ПВХ, щитові, металеві

    зовнішнє оздоблення

    поштукатурені

    Внутрішнє оздоблення

    Підвісні стелі, декоративна штукатурка, плитка, шпалери, пластикові панелі, штучний камінь

    підлоги

    Плитка, мозаїка, паркет, бетон

    водопровід

    Сталеві труби від міської мережі.

    каналізація

    Чавунні труби, стік в міську мережу.

    електропостачання

    Прихована електропроводка.

    Телефон

    Каблірован.

    опалення

    власна котельня

    вентиляція

    Припливно - витяжна

    інше

    ганку бетонні

    висновок:

    проаналізувавши місце розташування об'єкта оцінки, а також його конструктивні рішення, мережі та поліпшення можна зробити висновок, що даний об'єкт привабливий з точки зору потенційного інвестора або покупця.

    Розділ 2. Оцінка об'єктів нерухомості витратним підходом.

    2.1 Поняття ринкової вартості.

    Ринкова вартість є розрахункова величина, рівна грошовій сумі, за яку передбачається перехід майна з рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу, при цьому покладається, що кожна зі сторін діяла компетентно, розважливо і без примусу.

    2.2 Методологічні основи оцінки витратним підходом.

    Витратний метод є одним із стандартних методів оцінки ринкової вартості, заснованих на визначенні витрат, які може понести потенційний покупець нерухомості при будівництві будівлі, аналогічного за своїми фізичними параметрами або споживчими властивостями оцінюваного будівлі. Вартість нерухомості, яка визначається витратним методом, відповідає повному праву власності і дорівнює сумі ринкової вартості ділянки землі (як вільного в його найкращому і найбільш ефективному використанні), вартості поліпшень (у вигляді відновлювальної або замінює вартості в залежності від типу об'єкта оцінки), підприємницького прибутку, непрямих витрат, мінус накопичений знос.

    2.3 Оцінка земельної ділянки.

    Земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оцінки, знаходиться на правах постійного користування ВАТ «Поліграфічний комбінат імені Я. Коласа». Висновок від 2 вересня 2004р. №К - 148/04 «Про кадастрової вартості земельної ділянки» складено для основної будівлі, яке є промисловим об'єктом. Тому земельну ділянку оцінювався як знаходиться в промисловій зоні. Вартість земельної ділянки площею 2,8812 га становить 2 765 663, 88 долара США або 95,99 долара США за 1 кв.м.

    Об'єкти оцінки за договором оренди здаються як об'єкти громадського харчування і за призначенням не є промисловими об'єктами. Головний вихід розташований на вул. Червона, що примикає до даному місці до площі Якуба Коласа. Розташування об'єктів оцінки потрапляє в другу цінову зону р Мінська. Об'єкти оцінки розташовуються фактично в центрі м Мінська. За інструкцією кадастрової оцінки земель населених пунктів Республіки Білорусь при такому призначенні і розташуванні об'єкти потрапляють в інші зони ділового центру. Тому, вартість земельної ділянки для об'єктів оцінки визначалася з урахуванням зміни функціонального призначення оцінюваних приміщень.

    Розмір земельної ділянки під об'єкт оцінки приймаємо з урахуванням поправочного коефіцієнта, що враховує додаткову площу, необхідну для обслуговування будівель. Розмір поправочного коефіцієнта визначається виходячи з нормативів мінімальної щільності забудови майданчиків промислових підприємств за галузями виробництв, згідно з додатком №1 СНиП 2-89-80 * «Генеральні плани промислових підприємств». Оскільки земельна ділянка виділена для поліграфкомбінату, то коефіцієнт щільності забудови прийнятий по газетно-кніжножурнальним і книжковим виробництвам в розмірі 50%. Таким чином, коефіцієнт перерахунку від площі забудови до загальної площі для обслуговування оцінюваних приміщень складе: 100/50 = 2.

    Площа забудови припадає на оцінювані приміщення визначаємо виходячи з відомостей про загальну площу забудови, загальною площею будівлі і загальної площі оцінюваних приміщень:

    S застр. = 523,52 * 6468/22198 = 152,54 м.кв.,

    де 523,52-загальна площа оцінюваних приміщень, м2

    6468 - площа забудови всієї будівлі, м2

    22198 -Загальна площа приміщень всієї будівлі, м2

    У розрахунку вартості земельної ділянки враховуємо площа забудови в розмірі:

    152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.

    Вартість земельної ділянки становить:

    V L = 95,99 / 0,48 * 0,9 * 305 = 54 909 дол. США,

    де:

    0,48 - коефіцієнт функціонального призначення для промислової забудови

    0,9 - коефіцієнт функціонального призначення для об'єктів, розташованих в інших зонах ділового центру.

    Розрахунок вартості земельної ділянки наведено в табл. 2.1

    Таблиця 2.1

    Визначення вартості земельної ділянки об'єкта оцінки

    в цінах на 1.01.2006г.

    № п / п

    показники

    всього

    1

    Вартість 1м.кв. ділянки землі, дол.США

    95,99

    2

    оціночна зона

    П1111

    3

    Оціночна зона об'єкта оцінки

    О1111

    4

    Коефіцієнт функціонального зонування для пром.зона

    0,48

    5

    Коефіцієнт функціонального зонування для громадських центрів

    0,90

    6

    Коригування на функцію земельної ділянки об'єкта оцінки

    179,98

    7

    Загальна площа будівлі, м2

    22 198,00

    8

    Площа забудови всієї будівлі, м2

    6 468,00

    9

    Площа об'єктів оцінки, м2

    523,52

    10

    Розмір земельної ділянки, що припадає на об'єкти оцінки, м2

    305

    в т.ч. кафе

    269

    бар

    39

    11

    Вартість земельної ділянки, дол.США

    54 909

    в т.ч. кафе

    48 060,1

    бар

    6 848,9

    12

    Вартість земельної ділянки, руб.

    118 164 168

    в т.ч. кафе

    103 425 335

    бар

    14 738 833

    Таким чином вартість земельної ділянки на 1.01.2006 становить 118 164 168 руб., В т.ч .: кафе - 103 425 335 руб., Бар - 14 738 833 руб.

    2.4. Визначення вартості нового будівництва.

    При визначенні вартості нового будівництва можна розглядати або вартість будівництва точної копії об'єкта оцінки, або вартість будівництва сучасної будівлі, що забезпечує аналогічну корисність. Вибір типу вартості нового будівництва, а також характеристики сучасного об'єкта заміщення повинні бути обгрунтовані в відповідно до конкретної ситуації. Таким чином, вартість нового будівництва поліпшень може виступати у вигляді відновлювальної або замінює вартості. В даному випадку вартість нового будівництва виступає у вигляді замінює вартості.

    Відновлювальна вартість є оцінювана вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки точної копії оцінюваного будинку з таких же матеріалів, зведеного за дотриманням таких же стандартів, за таким же проектом, з використанням тієї ж кваліфікації робочої сили, що має всі недоліки, як і оцінюється будівлю.

    Замінює вартість є оцінювана вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки будівлі з корисністю, рівній корисності оцінюваного будинку, з вживанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проекту і т.п.

    Замінює вартість була розрахована по «Збірника укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд поліграфічної та кінематографічної промисловості для переоцінки основних фондів № 15», таблиця 5 в цінах 1970 р виходячи із загального обсягу будівлі і оцінюваних приміщень.

    Відновлювальна (замінює) вартість об'єктів оцінки в цінах на дату оцінки із застосуванням збірок УПВС, розраховується за формулою:

    С = С 69 * V * І 84 * І 91 * 0, 99 * Іофi, (2.1.)

    де

    З 69 - вартість одиниці виміру укрупненого показника вартості за збірниками УПВС в цінах 1969 р

    V - будівельний об'єм будівлі.

    І 84 - індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт для перекладу рівня цін 1969 р до рівня цін 1984 р Приймається згідно з Постановою Держбуду СРСР від 11.05.1983 р № 94 в розмірі 1,2 (для Республіки Білорусь).

    І 91 - індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт для перекладу рівня цін 1984 р до цін 1991р. (Галузевої коефіцієнт). Приймається згідно з Постановою Радміну УРСР від 17.01.1991г. № 18. Для поліграфічної промисловості цей коефіцієнт 1,94.

    0, 99 - територіальний понижуючий коефіцієнт;

    Іофi - індекси зміни вартості основних фондів.

    Оскільки в технічному паспорті були відсутні відомості щодо обсягів кафе і бари, зробимо розрахунок будівельних обсягів по робочих кресленнях оцінюваних об'єктів. Результати розрахунків наведені в таблиці 2.2 .Розрахунок відновної вартості об'єктів оцінки в цінах 1969 р представлений в таблиці 2.3. Розрахунок відновної вартості об'єктів оцінки в поточних цінах представлений в таблиці 2.4.

    Таблиця 2.2

    Визначення будівельного обсягу кафе і бари.

    Основне

    Формула підрахунку

    значення

    Єдін. вим

    кафе

    Ширина

    0,58 + 10,39 + 0,16 + 1,41 + 3,52 +, 58

    16,64

    м

    шірінаа

    6,25 + 0,58

    6,83

    м

    Шир-Ширн

    16,64-6,83

    9,81

    м

    ДлінаВ

    0,4 + 27,93-0,58-2,85-0,26

    24,64

    м

    довжина Н

    0,29 + 2,71 + 0,16 + 8,84 + 0,16 + 17,78 + 0,29

    30,23

    м

    дов-ДЛВ

    30,23-24,64

    5,59

    м

    Площа1

    16,64 * 24,64 + 6,83 * 5,59 + 5,59 * 9,81 / 2

    475,61

    м2

    площі пілястр

    Пілястр1

    0,68 * 0,37 * 9

    2,26

    м2

    Пілястр2

    2,49 * 0,37 * 7

    6,45

    м2

    ПілЛевВН

    1,3 * 0,37 * 2

    0,96

    м2

    ПілПрВ

    1,8 * 0,37

    0,67

    м2

    ПілПрН

    (1,3 + 0,29) * 0,37

    0,59

    м2

    Разом пілястри

    10,93

    м2

    Разом площа основна

    486,54

    м2

    права частина

    Ширина

    4,12 + 0,58

    4,70

    м

    довжина

    0,08 + 2,42 + 0,16 + 4,51 + 0,16 + 4,08 + 0,95

    12,36

    м

    умивальник

    (2,33 + 0,16) * (2,24 + 2,2-2,42 + 0,16 / 2)

    5,23

    м2

    коригування
    на зміну товщини стіни

    3,4 * 0,08-3,4 * 0,29

    -0,71

    м2

    Коригування на скіс

    0,9 * 1,8 / 2

    -0,81

    м2

    Разом площа додаткова

    4,7 * 12,36 + 5,23-0,71-0,81

    61,80

    м2

    Разом кафе

    548,34

    м2

    висота

    3,80

    м

    обсяг Кафе

    2083,67

    м3

    бар

    Ширина

    0,28 + 4,10 + 0,16 + 3,34-0,08

    7,8

    м

    довжина

    0,08 + 2,04 + 0,16 + 6,53 + 0,58

    9,39

    м

    Коригування на умивальник

    (2,33 + 0,16) * (2,24 + 2,2-2,42 + 0,16)

    -5,43

    м2

    Коригування на змішання перегородки

    6,53 * 0,17

    -1,11

    м2

    туалет

    (1,46 + 0,16) * (1,1 + 0,08 + 0,95)

    3,45

    м2

    пілястри

    3 * 0,37 + 0,68 * 0,37 + 1,16 * 0,37

    1,79

    м2

    трикутна частина

    3,7 * (6,25 + 0,95) / 2

    13,32

    м2

    Коригування на дверний отвір

    0,37 * 1,38

    -0,51

    м2

    Загальна площа

    7,8 * 9,39-5,43-1,11 + 3,45 + 1,79 + 13,32-0,51

    84,75

    м2

    Разом бар

    84,75

    м2

    Висота

    3,80

    м

    обсяг бару

    322,067

    м3

    Таблиця 2.3

    Розрахунок відновної вартості в цінах 1969 р

    Найменування об'єкта

    Рік введення в експлуатацію

    Одиниця виміру

    Загальна площа, обсяг, довжина, кількість.

    № сборн.УПВС і табл.

    Стоїмо.єдиний. ізмер.по УПВС в ц. 1969р., Руб.

    Поправочний коеф-нт до збірок УПВС

    Стоїмо. єдиний. ізмер.по УПВС з поправоч. коеф-том в ц. 1969р., Руб.

    Відновлювальна вартість в цінах 1969 р.

    Вбудовані приміщення 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23

    1953

    м.куб.

    2387,4

    Сб.15 таб.5в

    15

    1

    15

    36 056, 0565

    в т.ч.

    кафе

    1953

    м.куб.

    2083.67

    Сб.15 таб.5в

    15

    1

    15

    31 225, 05

    бар

    1953

    м.куб.

    322.0671

    Сб.15 таб.5в

    15

    1

    15

    4 831, 0065

    Таблиця 2.4

    Розрахунок відновної вартості в поточних цінах.

    Найменування об'єкта

    Відновлювальні ст-ть в цінах 1969р., Руб

    Коеф. для перерахунку

    1,2 * 0,99 * 1,94 * 14,5

    Коеф.ізмененія ст-ти на 01.01.93

    Коеф.ізмененія ст-ті на 01.01.94

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.95

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.96

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.97

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.98

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.00

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.01

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01 02

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.03

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.04

    Коеф зміни ст-ти на 01.01.05

    Коеф. зміни ст-ти на 01.01.06

    Відновлювальна вартість в поточних цінах, руб

    Вбудовані приміщення 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23

    36056,0565

    33,41844

    19,8414

    4,9

    11,9

    2,7889

    1,32

    1,7872

    12,0617

    3,3404

    1,3057

    1,3232

    1,3123

    1,2461

    1,1326

    118352967

    в т.ч.

    кафе

    31 225,05

    33,41844

    19,8414

    4,9

    11,9

    2,7889

    1,32

    1,7872

    12,0617

    3,3404

    1,3057

    1,3232

    1,3123

    1,2461

    1,1326

    102508531

    бар

    4831,0065

    33,41844

    19,8414

    4,9

    11,9

    2,7889

    1,32

    1,7872

    12,0617

    3,3404

    1,3057

    1,3232

    1,3123

    1,2461

    1,1326

    15844436

    Таким чином відновна вартість об'єктів оцінки станом на 01.01.2006 становить 118 352 967 рублів, у тому числі кафе - 102 508 531 рублів, бар - 15 844 436 рублів.

    2.5 Визначення вартості поліпшень.

    На дату проведення оцінки орендарем виконані поліпшення, вартість яких збільшує ринкову вартість об'єктів оцінки.

    З метою приведення орендованих площ у відповідність з ринковими і санітарно-технічними вимогами, орендарями були виконані ремонтно-будівельні роботи, в тому числі часткове перепланування приміщень, якісна обробка стін, підлоги, стель, заміна і ремонт заповнень дверних і віконних прорізів, повна заміна електрики , вентиляції, сантехніки, опалювальних приладів. Розрахунок вартості виконаних робіт в цінах 1991 наведено в таблицях. 2.5 і 2.6.

    Переклад в ціни на 1.01.2006 року проводився за елементами витрат на ремонтно-будівельні роботи згідно чинного законодавства .Розрахунок вартості вищеназваних робіт в поточних цінах наведено в таблицях 2.7 і 2.8.

    Крім того, в орендованих приміщеннях були виконані роботи по установці охоронно-пожежної сигналізації. Розподіл виконаних обсягів робіт по установці охоронно-пожежної сигналізації між кафе і баром виконано пропорційно їх площами. Розрахунок вартості охоронно-пожежної сигналізації в поточних цінах представлений в таблиці 2.9.

    Для забезпечення безперебійного функціонування кафе в період відключення гарячої води, в систему водопостачання були врізані 3 проточних водонагрівача Ariston SG 10 OR і 2 бойлерних водонагрівача Ariston SG НР 100 VE.

    Для підтримки комфортних температурних умов в кафе були встановлені кондиціонери (спліт-системи): настінний LG S07LHG і стельовий MсQuay. Зазначені поліпшення є умовно віддільними. Розрахунок вартості цих поліпшень на дату оцінки представлений в таблиці 2.10.



    Таблиця 2.5

    Розрахунок вартості ремонтно-будівельних робіт по кафе в цінах 1991 року.

    Найменування розділів і робіт

    зарплата робітників

    експлуатація машин

    Матеріальні ресурси

    прямі витрати

    накладні витрати

    планові накопичення

    Разом з ПТМ

    всього

    в т.ч. з / п

    всього

    в т.ч. транспорт

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    Будівельні роботи

    Ремонтні роботи з розбирання в підсобних приміщеннях

    590

    149

    5

    8

    2

    747

    996

    766

    2 509

    ремонтні та отделочниеработи в підсобних приміщеннях

    9 343

    436

    170

    25 641

    1 402

    35 420

    13 146

    10 156

    58 722

    Роботи з розбирання в залі кафе

    203

    7

    5

    210

    264

    231

    705

    ремонтні та оздоблювальні роботи по залу кафе

    11 208

    703

    287

    30 836

    2 033

    42 747

    15 937

    12 437

    71 121

    вентиляція

    1 094

    86

    37

    2 763

    133

    3 943

    1 649

    1 064

    6 656

    Електромонтажні роботи

    14 269

    3 842

    743

    5 440

    483

    23 551

    19 636

    14 545

    57 732

    демонтаж

    88

    28

    16

    116

    125

    93

    334

    Водопостачання і каналізація

    1 384

    68

    18

    2 855

    181

    4 307

    2 167

    1 398

    7 872

    Роботи з розбирання та демонтажу в підсобних приміщеннях

    794

    8

    4

    8

    5

    810

    1 196

    772

    2 778

    РАЗОМ

    38 973

    5 327

    1 285

    67 551

    4 239

    111 851

    55 116

    41 462

    208 429

    Таблиця 2.6



    Розрахунок вартості ремонтно-будівельних робіт по бару в цінах 1991 року.

    п / п

    Найменування робіт

    зарплата робітників

    експлуатація машин

    Матеріальні ресурси

    прямі витрати

    накладні витрати

    планові накопичення

    Разом з ПТМ

    всього

    в т.ч. з / п

    всього

    в т.ч. транспорт

    1

    Розбирання, ремонт і обробка

    4846

    329

    137

    11013

    587

    16 188

    6 684

    5 586

    28 458

    2

    зняти підвісна стеля з тканини

    158

    3

    2

    161

    218

    182

    561

    3

    зняти вартість тканини

    1 440

    14

    1 440

    1 440

    Разом

    4 688

    326

    135

    9 573

    573

    14 587

    6 466

    5 404

    26 457

    Таблиця 2.7

    Розрахунок фактичної вартості виконаних робіт по кафе в поточних цінах.

    Найменування витрат

    Базова вартість в цінах 1991 р, руб.

    Індекс зміни вартості

    Фактична вартість, руб

    Основна ЗП

    38 973

    992,765

    38 691 030

    машини механізми

    5 327

    1880,027

    10 014 904

    матеріали

    63 312

    1920,035

    121 561 256

    транспорт

    4 239

    1547,519

    6 559 933

    Накладні витрати

    55 116

    969,348

    53 426 584

    планові накопичення

    41 462

    560,283

    23 230 454

    РАЗОМ

    208 429

    1216,165

    253 484 161

    Непередбачені 3%

    3%

    6 253

    1216,165

    7 604 680

    Разом СМР

    214 682

    261 088 841

    ІНШІ

    Преміальна оплата праці 30%

    30%

    11692

    11 607 309

    Преміальна оплата праці 6, 5%

    6,50%

    3583

    3 472 728

    ВСЬОГО в поточних цінах

    229956

    276 168 878

    ФЗП осн. З / П

    1

    38973

    38 691 030

    З / п ММ

    0,35

    тисяча вісімсот шістьдесят чотири

    3 505 216

    З / п наклейте.

    0,357

    19676

    19 073 290

    З / п ПЛАН

    0,2308

    9569

    5 361 589

    Інші

    1

    15274

    992,765

    15 163 492

    Разом ФЗП

    85358

    992,765

    84 740 435

    Непередбачені від ФЗП 3%

    3%

    2102

    992,765

    2 086 792

    всього ФЗП

    86 827 227

    ПОДАТКИ

    єдиний платіж

    5%

    4 341 361

    Разом

    280 510 239

    ПМЦФ

    2,5

    6 904 222

    РАЗОМ

    287 414 461

    ПРФ

    2

    5 748 289

    Разом вартість без ПДВ

    293 162 750

    ПДВ

    18%

    52 769 295

    Разом Вартість з ПДВ

    340 183 756

    ВСЬОГО ПОДАТКІВ

    69 763 167

    ВСЬОГО ПО КОШТОРИСУ

    руб

    340 183 756

    Курс долара по НБ РБ

    2 15 2

    всього

    дол

    158 078

    Таблиця 2.8

    Розрахунок фактичної вартості виконаних робіт по бару в поточних цінах.

    Найменування витрат

    Базова вартість в цінах 1991 р, руб.

    Індекс зміни вартості

    Фактична вартість, руб.

    Основна ЗП

    4 688

    992,765

    4 654 082

    машини механізми

    326

    1880,027

    612 889

    матеріали

    9 000

    1920,035

    17 280 315

    транспорт

    573

    1547,519

    886 728

    Накладні витрати

    6 466

    969,348

    6 267 804

    планові накопичення

    5 404

    560,283

    3 027 769

    РАЗОМ

    26 457

    1216,165

    32 176 077

    Непередбачені 3%

    3%

    794

    1216,165

    965 635

    Разом СМР

    27 251

    33 141 712

    ІНШІ

    Преміальна оплата праці

    30%

    1406

    1 396 224

    Преміальна оплата праці

    6,50%

    420

    407 407

    ВСЬОГО в поточних цінах

    29077

    34 945 343

    ФЗП осн. З / П

    1

    4688

    4 654 082

    З / п ММ

    0,35

    114

    214 511

    З / п наклейте.

    0,357

    2308

    2 237 606

    З / п ПЛАН

    0,2308

    1247

    698 809

    Інші

    1

    тисяча вісімсот двадцять сім

    992,765

    1 813 781

    Разом ФЗП

    10184

    992,765

    10 110 318

    Непередбачені від ФЗП

    3%

    251

    992,765

    249 184

    всього ФЗП

    10 359 502

    ПОДАТКИ

    єдиний платіж

    5%

    517 975

    Разом

    35 463 318

    ПМЦФ

    2,5

    873 633

    РАЗОМ

    36 336 951

    ПРФ

    2

    698 907

    Разом вартість без ПДВ

    37 035 858

    ПДВ

    18%

    6 666 454

    Разом Вартість з ПДВ

    43 003 405

    ВСЬОГО ПОДАТКІВ

    8 756 969

    ВСЬОГО ПО КОШТОРИСУ

    Руб.

    43 003 405

    Курс долара по НБ РБ

    2 15 2

    Всього за кошторисом

    Дол.

    19 983

    Таблиця 2.9

    Розрахунок вартості пожежної сигналізації і невіддільних поліпшень.

    показники

    всього

    в т.ч. кафе

    бар

    Вартість поліпшень за кошторисом

    383 487 725

    340 183 756

    43 003 969

    загальна площа приміщень, м2

    523,52

    458,22

    65,3

    Вартість пожежної сигналізації

    Акт на пожежну сигналізацію від 30.07.2003

    4 800 000

    4 201 284

    598 716

    Курс НБ РБ на дату акту

    2 070

    2 070

    2 070

    Вартість пожежної сигналізації на 30.07.2003 р, дол

    2 319

    2 030

    289

    Вартість пожежної сигналізації на 1.01.2006 р, дол.

    2 319

    2 030

    289

    Курс долара на 1.0 1.200 6 р

    2 15 2

    2 15 2

    2 15 2

    Вартість пожежної сигналізації на 1.01.2006г., Руб.

    4 990 488

    4 368 560

    621 928

    Всього вартість невіддільних поліпшень, руб.

    388 4 78 213

    344 5 Пробіг: 52 316

    43 62 5 897

    Таблиця 2.10

    Розрахунок вартості умовно-відокремлюваних поліпшень.

    Найменування

    марка

    аналог

    вартість

    , дол

    Корекції-вання,

    дол

    ринкова

    вартість,

    дол

    Примітка

    проточний водонагрівач

    Ariston SG 10 OR

    Ariston TiTech Tl-15 OREE

    155

    10

    145

    Прайс лист Інтернет-магазин

    водонагрівачі

    проточний водонагрівач

    Ariston SG 10 OR

    Ariston TiTech Tl-15 OREE

    155

    10

    145

    проточний водонагрівач

    Ariston SG 10 OR

    Ariston TiTech Tl-15 OREE

    155

    10

    145

    бойлерний нагрівач

    Ariston SG НР

    100 VE 1,5

    Ariston TiTech Tl-120 / L

    265

    5

    260

    бойлерний нагрівач

    Ariston SG НР 100

    VE 1,5

    Ariston TiTech Tl-120 / L

    265

    5

    260

    кондиціонер настінний

    LG S07LHG

    LG S07LHG

    645

    645

    Прайс Інтернет

    магазина

    Shop. Ni. by

    кондиціонер стельовий

    MC Quay

    MC Quay

    1859

    1859

    "Північна зірка"

    Прайс на

    кондиціонери

    РАЗОМ, дол.

    3459

    Зведений розрахунок відновної вартості по об'єктах нерухомості представлений в таблиці 2.11.

    Таблиця 2.11

    Зведений розрахунок відновної вартості по об'єктах оцінки.

    Найменування будівель і споруд

    Відновлювальна вартість, руб.

    Виконані невіддільні поліпшення, руб.

    Відновлювальна вартість з поліпшеннями, руб.

    Умовно віддільні поліпшення

    1

    2

    3

    4

    5

    Вбудовані приміщення 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23, в т.ч.

    118 352 967

    388 478 213

    506 831 180

    кафе

    102 508 531

    344 552 316

    447 060 847

    7 443 768

    бар

    15 844 436

    43 625 897

    59 470 333





    Таким чином, відновна вартість оцінюваних вбудованих приміщень з невіддільними поліпшеннями на дату оцінки в цінах на 1.01.2006 р складає 506 831 180 руб., В т.ч .: кафе - 447 060 847 руб., Бар - 59 470 333 руб.

    2.6. Оцінка величини накопиченого зносу.

    Під накопиченим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих джерел.

    Накопичений знос для об'єкта оцінки визначався методом розбивки. При цьому в загальному випадку розглядаються всі види зносу, до яких відносять:

    • фізичний знос (виправний і невиправний);

    • функціональний знос (виправний і невиправний);

    • зовнішній або економічний знос.

    Фізичний знос викликається руйнуванням будівельних конструкцій, матеріалів і елементів будівель в результаті природного старіння або неправильної експлуатації будівель.

    Функціональний знос викликається невідповідністю пристрої будівлі (його планування, обробки, інженерного обладнання і т.п.) сучасним ринковим вимогам.

    Зовнішній знос викликається змінами ситуації на ринку, зміною фінансових, законодавчих умов і т.п.

    Вважається, що знос відноситься до виправних, якщо витрати на його виправлення менше, ніж додається при цьому вартість. І, навпаки, знос відноситься до непоправного, якщо витрати на виправлення більше, ніж додається вартість будівлі.

    Виправні фізичний знос (відкладений ремонт)

    Під виправних фізичним зносом розуміється втрата вартості нерухомості через потенційних витрат типового покупця на ремонт будівельних конструкцій та елементів будівлі, що мають явні пошкодження або дефекти. При цьому передбачається, що конструкції і елементи відновлюються до стану, що відповідає умовам нормальної експлуатації, або повністю замінюються.

    Невиправний фізичний знос

    Невиправний фізичний знос будівлі викликаний природним процесом старіння будівельних матеріалів, конструкцій та інженерного обладнання. Даний вид зносу розраховується від залишкової відновної вартості (за вирахуванням виправного фізичного зносу), пропорційно відношенню фактичних і нормативних термінів служби конструкцій і елементів.

    Нормативні терміни експлуатації враховуються для двох типів конструктивних елементів: довгоживучих і короткоживучих.

    До довготривалим елементів відносяться будівельні конструкції, що утворюють несучий кістяк будівлі: фундаменти, каркас, зовнішні стіни, залізобетонні перекриття, металоконструкції. Нормативний термін їх експлуатації збігається з терміном експлуатації будівлі в цілому, що встановлюються, виходячи з групи капітальності залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін і перекриттів).

    Решта конструкції і елементи будівлі віднесені до короткоживущим елементам, які за термін спільну експлуатацію будівлі повинні неодноразово замінюватися.

    Візуальне обстеження об'єкта показало, що ремонтно-будівельні роботи по оцінюваним приміщенням проведені 2.5 роки тому і в даний час проведення додаткових робіт не потрібно. Тому виправний фізичний знос (відкладений ремонт) по оцінюваним приміщенням можна прийняти рівним 0.

    У той же час триває процес природного старіння елементів конструкцій. Основні несучі конструкції прослужили понад 50 років. При цьому накопичується невиправний фізичний знос, часто не оцінюваний візуально.

    Відсоток зносу нараховувався окремо по кожному конструктивному елементу пропорційно фактичному і нормативному терміну служби окремих конструктивних елементів.

    У грошовому вираженні фізичний знос розраховувався в процентному відношенні від відновної вартості з невіддільними поліпшеннями.

    Загальний відсоток фізичного зносу по об'єкту оцінки після проведеного ремонту становить 28%. Вартісна величина фізичного зносу об'єкта оцінки розраховувалася від відновної вартості з урахуванням невіддільних поліпшень. Розрахунок величини фізичного зносу представлений в таблицях 2.12. і 2.13

    Таблиця 2.12

    Визначення фізичного зносу

    вбудованих приміщень 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23

    №№ п / п

    Найменування конструктив-них елементів

    Опис конструктивних елементів

    Питома ний вага в%

    фактичний термін служби

    Норматив-ний термін служби

    Знос по терміну служби

    питома знос

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    1

    фундамент

    Збірні з / бетонний

    10,0

    51

    125

    40,80

    4,08

    2

    Каркас і перекриття

    залізобетон

    31,0

    51

    125

    40,80

    12,65

    3

    Стіни і перегородки

    цегляні

    15,0

    51

    125

    40,80

    6,12

    4

    покрівля

    двосхилий металева

    2,0

    2

    20

    10,00

    0,20

    5

    підлоги

    килимове, плитка, бетон

    10,0

    2

    30

    6,67

    0,67

    6

    отвори дверні

    ПВХ, дерев'яні

    1,0

    2

    30

    6,67

    0,07

    7

    прорізи віконні

    ПВХ, Подвійні дерев'яні

    6,0

    2

    30

    6,67

    0,40

    закінчення таблиці 2.12

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    8

    Оздоблювальні роботи

    Гіпсокартон,, шпалери, плитка, камінь, забарвлення, підвісна стеля

    7,0

    2

    6

    33,33

    2,33

    9

    Внутрішні Сантехнічні-кі і електротехнічні пристрої

    Гаряче водопостачання -металеві труби, електроосвітлення -сритая проводка, каналізація -чугунние труби, вентиляція -пріточно-витяжна.

    16,0

    2

    30

    6,67

    1,07

    10

    Інші роботи

    бетонні ганку

    2,0

    2

    30

    6,67

    0,13

    РАЗОМ:

    100,0

    Середній відсоток зносу становить:

    28%

    Таблиця 2.13

    Розрахунок величини фізичного зносу

    Найменування будівель і споруд

    Відновлювальна вартість з поліпшеннями, рублів.

    Знос приміщень будівлі по акту,%.

    Знос, руб.

    1

    2

    3

    4

    Вбудовані приміщення 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23

    506 831 180

    28%

    141 912 730

    В т.ч.

    кафе

    447 060 847

    28%

    125 177 037

    бар

    59 470 333

    28%

    16 651 693

    функціональний знос

    Функціональний знос будівлі викликається невідповідністю характеристик будівлі сучасним ринковим стандартам і уявленням про характеристики даного типу нерухомості (надмірністю розмірів будівлі, компонуванням обладнання, поліпшеннями, наявність яких в даний час і в справжніх умовах неадекватно вимогам сучасних ринкових стандартів).

    Функціонального зносу по об'єкту оцінки не виявлено.

    Зовнішній (економічний) знос

    Зовнішній знос викликається зміною зовнішніх по відношенню до об'єкта оцінки факторів - зміною ситуації на ринку, зміною фінансових і законодавчих умов і т.д. Відсутність вихідної ринкової інформації не дозволяє провести будь-які розрахунки і визначити величину даного типу зносу по об'єкту оцінки.

    Накопичений знос, певний як сума фізичного, функціонального і зовнішнього зносу по об'єкту оцінки, представлений в таблиці 2.14.

    Таблиця 2.14

    Розрахунок величини накопиченого зносу

    показники

    всього

    В т.ч. кафе

    бар

    Фізичний знос, руб.

    141 912 730

    125 177 037

    16 651 693

    Функціональний знос, руб.

    Зовнішній знос, руб.

    НАКОПИЧЕНИЙ ЗНОС, руб.

    141 912 730

    125 177 037

    16 651 693

    Таким чином, загальна сума накопиченого зносу об'єкта оцінки на дату оцінки складає 141 912 730 руб., В т.ч. кафе - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.

    2.7. Визначення ринкової вартості об'єкта витратним методом.

    Ринкова вартість нерухомості витратним методом визначалася як сума відновної вартості з поліпшеннями, вартості земельної ділянки плюс непрямі витрати і прибуток підприємця за мінусом накопиченого зносу.

    Непрямі витрати - це витрати або витрати, що виникають після завершення будівництва або в процесі будівництва і необхідні для продажу або нормального функціонування нерухомості. До непрямих витрат можна віднести:

    • витрати на маркетингові послуги для продажу нерухомості або окремих її частин, в тому числі витрати на рекламу;

    • витрати на оформлення та реєстрацію прав власності;

    • витрати на утримання нерухомості при її експозиції на відкритому ринку;

    • вартість інвестицій в землю і ін.

    Непрямі витрати для нерухомості подібної оцінюваної, на даний період за експертними оцінками можуть скласти 3% від суми прямих витрат на нове будівництво.

    Прибуток підприємця - це встановлена ринком цифра, яка відображає суму, яку підприємець очікує отримати у вигляді премії за використання свого капіталу. Вона являє ступінь ризику, пов'язану з реалізацією проекту.

    Прибуток підприємця в загальному випадку повинна визначатися за ринковими даними. З огляду на поточну ситуацію на ринку нерухомості, що характеризується відсутністю сформованих відносин в області девелоперської діяльності, величину прибутку підприємця при інвестуванні в будівництво об'єктів нерухомості слід зіставити з прибутковістю вкладення в фінансові проекти. З огляду на ризики, пов'язані з фінансуванням будівництва, величина прибутку підприємця за експертними оцінками в даний час може досягати 10-25%.

    З огляду на вигідне місце розташування оцінюваного об'єкта а також той факт, що оцінюваний об'єкт відноситься до числа високоприбуткових об'єктів нерухомості, приймаємо величину прибутку в розмірі 20% від суми прямих витрат на нове строітельство.Расчетриночной вартості об'єктів оцінки представлений в таблиці 2.15.

    Таблиця 2.15

    Розрахунок ринкової вартості об'єктів

    Найменування

    кафе

    бар

    всього

    Вартість земельної ділянки, руб.

    103 425 335

    14 738 833

    118 164 168

    Площа загальна, м2

    458,22

    65,3

    523,52

    Відновлювальна вартість, руб.

    102 508 531

    15 844 436

    118 352 967

    Покращення невіддільні, руб

    344 552 316

    43 625 897

    388 478 213

    Покращення умовно віддільні, руб

    7 443 768

    7 443 768

    Всього відновна вартість з поліпшеннями

    447 060 847

    59 470 335

    506 831 180

    Накопичений знос, руб.

    125 177 037

    16 651 695

    141 912 730

    Непрямі витрати (3%), руб.

    13 411 825

    1 784 110

    15 195 935

    Підприємницький прибуток, (20%)

    89 412 169

    11 894 067

    101 306 236

    Ринкова вартість, руб.

    528 133 139

    71 235 650

    599 368 789

    Ринкова вартість, дол. США

    245 415

    33 102

    278 517

    Таким чином, ринкова вартість об'єктів оцінки, певна витратним підходом станом на 1.01.2006 р складає 599 368 тис.руб. або 278 517 дол. США в тому числі по кафе - 528 133 тис.руб. або 245 415 дол. і по бару 71 235 тис.руб. або 33 102 дол.



    ВИСНОВОК:

    Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:

    м.Мінськ, вул. Червона, 23, певна витратним методом за станом на 1.01.2006г. становить: 599 368 тис.руб. або 278 517 дол. США

    в т.ч.:

    -приміщення кафе 528 133 тис. рублів або 245 415 дол. США;

    -приміщення бару 71 235 тис. Рублів або 33 102 доларів США.

    Розділ 3. Оцінка методом капіталізації доходу.

    3.1 Методологічні основи оцінки методом капіталізації доходу.

    Метод капіталізації доходу заснований на принципі очікування, який стверджує, що вартість власності визначається вартістю майбутніх вигод, які дана власність буде генерувати.

    Для конвертації майбутніх доходів в справжню вартість застосовуються такі методи:

    • метод прямої капіталізації;

    • метод капіталізації за нормою віддачі (прибутку).



    метод

    прямої капіталізації

    передбачає, що майбутній дохід буде надходити у вигляді

    регулярних однакових платежів, а вартість власності

    за період володіння не зміниться. Техніка методу полягає в

    розподілі чистого операційного доходу на загальний

    коефіцієнт капіталізації. При цьому величина загального

    коефіцієнта капіталізації - визначається або по

    результатами статистичної обробки ринкової інформації

    про операції купівлі-продажу аналогічних об'єктів,

    або за відповідними розрахунковими формулами.

    капіталізація

    за нормою

    віддачі

    Метод капіталізації за нормою віддачі (прибутку) враховує

    будь-які зміни і доходу і вартості власності

    за період володіння. У загальному випадку метод формалізується

    шляхом дисконтування кожного майбутнього грошового

    потоку з відповідною нормою дисконтування

    (Аналіз дисконтованих грошових потоків).

    Метод капіталізації за нормою віддачі (прибутку) переводить майбутні вигоди в справжню вартість власності шляхом дисконтування кожної майбутньої вигоди відповідною нормою віддачі або шляхом капіталізації із застосуванням коефіцієнта капіталізації, який повинен відображати послідовність надходження доходів, зміна вартості власності і доходу, а також норму віддачі. Цей метод базується на припущеннях щодо очікуваних змін доходу та вартості власності. Процедура дисконтування передбачає, що інвестор отримає повернення інвестицій і задовольняє його дохід на вкладені інвестиції. Метод дозволяє також відповісти на питання, чи буде власність давати достатній рівень прибутку або віддачі.

    Метод капіталізації за нормою віддачі називають також аналізом дисконтованого грошового потоку, тому що для розрахунку теперішньої вартості майбутніх грошових потоків використовується норма дисконту. Дисконтування може виконуватися за формулами за допомогою фінансових таблиць або за допомогою спеціалізованих обчислювальних засобів. Розрахунок майбутніх доходів за нормою віддачі здійснюється за формулою:

    CF 1 CF 2 CF n

    PV = ---------- + ---------- + ... + -----------, де (3.1)

    (1+ i 1) 1 (1 + i 2) 2 (1 + i n) n

    PV - вартість нерухомості, певна методом капіталізації за нормою віддачі;

    СF 1, CF 2,..., СF n - грошові потоки за інтересами або всієї власності в 1-й, 2-й, ... n-й період;

    i 1, i 2,..., i n - періоди розрахунку грошових потоків.

    Ключовими моментами для достовірності визначення вартості методом аналізу дисконтованого грошового потоку є якісний прогноз очікуваних грошових потоків і вибір відповідної норми дисконтування.

    3.2. Послідовність складання реконструйованого звіту про доходи.

    Реконструйований звіт про доходи - зведений розрахунок прогнозованого чистого доходу від об'єкта нерухомості для цілей оцінки ринкової вартості. Складання реконструйованого звіту про доходи є найважливішим елементом роботи з оцінки ринкової вартості методом капіталізації доходу.

    Визначення NOI, що застосовується для цілей оцінки, відрізняється від визначення чистого операційного прибутку, що застосовується для цілей бухобліку, реконструйований звіт про доходи буде відрізнятися від бухгалтерських і фінансових звітів.

    Реконструйований звіт про доходи складається в такій послідовності:

    • визначаються ринкові ставки орендної плати по об'єкту нерухомості;

    • визначення потенційного валового доходу від здачі в оренду приміщень;

    • розраховуються операційні витрати з утримання об'єкта;

    • складається реконструйований звіт про доходи.

    3.3 Визначення потенційного валового доходу (PGI).

    Потенційний валовий дохід (PGI) - є загальний дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід включає орендну плату зі всіх площ, збільшення орендної плати відповідно до договору та інші доходи від нерухомості. Потенційний валовий дохід в даному випадку розраховується наступним чином:

    PGI = Планова оренда + Скользящий дохід + Ринкова оренда + Інші доходи

    Ринкова орендна плата - це орендний дохід, який з найбільшою ймовірністю буде отримано на відкритому ринку.

    За договором оренди, представленому замовником, орендна плата за 1 м2 по об'єктах оцінки становить 5 євро з урахуванням понижуючого коефіцієнта на местоположеніе- 0,9. За складеним реконструйованому звіту про доходи на умовах укладеного договору оренди (табл. 3.1) видно, що потенційний валовий дохід по об'єктах оцінки становить по кафе 24743,9 дол., А по бару - 3526,2 дол.

    При такому рівні потенційного валового доходу і середньоринковому терміні окупності інвестицій (валовий мультиплікатор) 5 років, вартість 1 м2 об'єктів оцінки повинна становити 270 дол. За 1 м2. Однак, результати оцінки порівняльним підходом показують, що вартість 1 м2 об'єктів-аналогів значно більше.

    Аналіз інформації провідних ріелторських агентств показує, що в центрі м Мінська ринкова орендна плата може становити від 10 до 20 дол за 1м2. Наприклад, орендна плата за кафе на проспекті Незалежності, Машерова становить 20-25 дол за 1 м2, на інших об'єктах-аналогах орендна плата може становити 15 дол за 1м2 і 10 дол. За 1м2. Розмір орендної плати залежить як від потоку відвідувачів, так і місця положення об'єкту-аналога. З огляду на ту обставину, що район міста, в якому розташований об'єкт оцінки, характеризується з одного боку недоліком нерухомості даного типу (громадське харчування), а з іншого боку - досить високою діловою активністю, а також те, що об'єкти оцінки відрізняються гарною транспортною доступністю, хорошою обробкою приміщень, і в цілому являє собою досить привабливий об'єкт з точки зору потенційних орендарів, потенційний валовий дохід визначався і для умов ринкової орендної плати від 10 до 20 дол. за 1 м2. За результатами розрахунку потенційний річний валовий дохід при ринкової орендної плати в 20 дол. Може скласти по кафе -91101 дол., А по бару - 12 982,6 дол.

    3.4 Визначення дійсного валового доходу.

    Дійсний валовий дохід (EGI) - є передбачуваний дохід при повному функціонуванні власності з урахуванням втрат від незайнятості.

    EGI = PGI - Втрати доходу (3.2)

    Втрати доходу мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта, зміни орендарів, несплати орендної плати. Зазвичай ці втрати виражають у відсотках по відношенню до потенційного валового доходу і визначаються для кожного місцевого ринку. В даному випадку приймемо втрати від несплати орендної плати в розмірі 5% від величини потенційного валового доходу.



    3.5 Визначення операційних витрат (OE).

    Операційні витрати (витрати на утримання) - це періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкта і відтворення дійсного валового доходу.

    Всі операційні витрати можуть бути розділені на три групи:

    1. Постійні витрати - витрати, що не залежать від ступеня заповненості об'єкта. Зазвичай це податки на нерухомість, деякі експлуатаційні витрати і страховка будівлі.

    2. Змінні витрати - витрати, які пов'язані з інтенсивністю використання власності і рівнем послуг, що надаються. Для кожного виду власності характерні деякі відмінності в складі змінних витрат, однак такі позиції мають місце практично для будь-якого об'єкта:

    3. Витрати на заміщення - витрати, які передбачають періодичну заміну швидкозношуваних компонентів поліпшень.

    В даний час на ринку нерухомості поширена змішана оренда, коли всі витрати з утримання приміщення, що здається в оренду, перекладаються на орендарів, Орендар виконує всі поточні ремонти, несе всі витрати по підтримці орендованого приміщення в належному стані, самостійно (як правило, понад орендної плати ) оплачує комунальні послуги, витрати на прибирання та забезпечення безпеки. У той же час орендодавець оплачує непрямі податки з орендної плати, а також податок на нерухомість і земельний податок, витрати на страховку.К такого типу орендної плати відноситься і договір оренди по об'єктах оцінки.

    3.6 Складання реконструйованого звіту про доходи.

    Чистий операційний дохід в реконструйованому звіті розраховується за формулою:

    NOI = EGI - OE (3.3)

    На підставі зібраної та проаналізованої інформації складаємо реконструйований звіт про доходи на умовах договору оренди (табл.3.2). Результати складання реконструйованого звіту про доходи представлені в таблиці 3.1.

    Таблиця 3.1

    Результати складання реконструйованого звіту про доходи

    при плановій орендної плати (перший варіант)

    по об'єктах оцінки, дол.

    №п.п.

    показники

    кафе

    (Вар. 1)

    бар

    (Вар. 1)

    1.

    Потенційний валовий дохід

    24 743,9

    3 526,2

    2.

    Втрати від недобору орендної плати

    1237,2

    176,3

    3.

    Дійсний валовий дохід

    23 506,7

    3 349,9

    4.

    Операційні витрати

    15665,4

    2056,4

    5.

    Чистий операційний дохід

    7841,3

    1293,5

    За першим варіантом прогнозу (при існуючій орендній платі) податок на нерухомість розраховувався при ринковій вартості об'єктів оцінки, отриманої за витратним підходу.

    Аналіз ринку нерухомості показав, що при зміні орендної плати змінюється і вартість об'єктів нерухомості. Середній період окупності інвестицій по м Мінську за рахунок отримання доходів від орендної плати становить 5 років. При розрахунку прогнозованого реконструйованого звіту про доходи при ринкової орендної плати розраховувалася прогнозована вартість об'єктів нерухомості виходячи з середнього валового мультиплікатора і варіанти ринкової орендної плати. Результати розрахунку річної орендної плати та ринкової вартості нерухомості за варіантами прогнозу (орендна плата - 20, 15, 10 $ за м2) представлені в таблиці 3.6. Реконструйовані звіти про доходи за варіантами прогнозу представлені в табл.3.3-3.5

    Таблиця 3.2.

    Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки в цінах на 1.01. 2006р., Дол

    Найменування будівлі

    Загальна площа приміщень, м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, євро / м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, дол / м.кв.

    Потенційний валовий дохід PGI, $

    Втрати орендної плати,%

    Действит. Валовий дохід, дол.

    постійні

    Разом операційні доходи

    Чистий операційний дохід, NOI, $

    ПДВ, 18%

    Республіканський бюджет, (3,9%)

    Податок на нерухомість

    Податок на землю

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    11

    12

    13

    приміщення кафе

    458,22

    4,5

    5,43218 5

    24 743,9

    5%

    23 506,7

    3 586

    776,9

    2 366

    8 936

    15 665,4

    7 841,3

    приміщення бару

    65,3

    4,5

    5,43218 5

    3 526,2

    5%

    3 349,9

    511

    110,7

    320

    1114,67

    2 056,4

    1 293,5

    Таблиця 3.3.

    Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки при ринкової орендної плати за 1м2 -20 дол. , дол

    Найменування будівлі

    Загальна площа приміщень, м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, євро / м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, дол / м.кв.

    Потенційний валовий дохід PGI, $

    Втрати орендної плати,%

    Действит. Валовий дохід, дол.

    постійні

    Разом операційні доходи

    Чистий операційний дохід, NOI, $

    ПДВ, 18%

    Республіканський бюджет, (3,9%)

    Податок на нерухомість

    Податок на землю

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    11

    14

    15

    приміщення кафе

    458,22

    16,57

    20

    91 101,0

    5%

    86 546,0

    13 202

    2 860,4

    9 898

    8 936

    34 896,9

    51 649,1

    приміщення бару

    65,3

    16,57

    20

    12 982,6

    5%

    12 333,5

    1 881

    407,6

    1 410

    1114,67

    4 813,3

    7 520,2

    Таблиця 3.4.

    Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки при ринкової орендної плати за 1 м2 - 15 дол.

    Найменування будівлі

    Загальна площа приміщень, м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, євро / м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, дол / м.кв.

    Потенційний валовий дохід PGI, $

    Втрати орендної плати,%

    Действит. Валовий дохід, дол.

    постійні

    Разом операційні доходи

    Чистий операційний дохід, NOI, $

    ПДВ, 18%

    Республіканський бюджет, (3,9%)

    Податок на нерухомість

    Податок на землю

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    11

    12

    13

    приміщення кафе

    458,22

    12,43

    15

    68 325,8

    5%

    64 909,5

    9 901

    2 145,3

    7 423

    8 936

    28 406

    36 503,5

    приміщення бару

    65,3

    12,43

    15

    9 737,0

    5%

    9 250,1

    1 411

    305,7

    1 058

    1114,67

    3889,26

    5 360,9

    Таблиця 3.5.

    Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки при ринкової орендної плати за 1м2 -10 дол.

    Найменування будівлі

    Загальна площа приміщень, м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, євро / м.кв.

    Розмір ринкової орендної ставки, дол / м.кв.

    Потенційний валовий дохід PGI, $

    Втрати орендної плати,%

    Действит. Валовий дохід, дол.

    постійні

    Разом операційні доходи

    Чистий операційний дохід, NOI, $

    ПДВ, 18%

    Республіканський бюджет, (3,9%)

    Податок на нерухомість

    Податок на землю

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    11

    14

    15

    приміщення кафе

    458,22

    8,28

    10

    45 550,5

    5%

    43 273,0

    6 601

    1 430,2

    4 949

    8 936

    21 916

    21 356,5

    приміщення бару

    65,3

    8,28

    10

    6 491,3

    5%

    6 166,7

    941

    203,8

    705

    1114,67

    2964,71

    3 202,0

    Таблиця 3.6

    Прогноз зміни ринкової орендної плати та

    вартості об'єктів оцінки, дол.

    показники

    Варіант 2

    варіант 3

    варіант 4

    Орендна плата за 1м2

    20

    15

    10

    Орендна плата за 1м2 в рік

    240

    180

    120

    Вартість 1 м2

    1200

    900

    600

    Валовий мультиплікатор (Мpgi)

    5

    5

    5

    Результати складання реконструйованих звітів про доходи представлені в таблицях 3.7, 3.8.

    Таблиця 3.7

    Результати складання реконструйованого звіту про доходи за ринковою орендної плати за варіантами прогнозу для кафе.

    показники

    Варіант 2

    варіант 3

    варіант 4

    1.

    Потенційний валовий дохід

    91 101

    68 325,8

    45 550,5

    2

    Дійсний валовий дохід

    86 546,0

    64 909,5

    43 273,0

    3

    Операційні витрати

    34 896,9

    28 406

    21 916

    4

    Чистий операційний дохід

    51 649,1

    36 503,58

    21 356,5

    Таблиця 3.8

    Результати складання реконструйованого звіту про доходи за ринковою орендної плати за варіантами прогнозу для бару.

    показники

    Варіант 2

    варіант 3

    варіант 4

    1.

    Потенційний валовий дохід

    12 982,6

    9 737,0

    6 491,3

    2

    Дійсний валовий дохід

    12 333,5

    9 250,1

    6 166,7

    3.

    Операційні витрати

    4 813,3

    3889,26

    2964,71

    4.

    Чистий операційний дохід

    7 520,2

    5 360,9

    3 202,0



    3 .7 Прогнозування терміну проекту.

    Вибір терміну проекту при аналізі дисконтованого грошового потоку залежить

    від обсягу інформації, достатньої для довгострокових прогнозів. Чим ретельніше виконаний прогноз, тим на більш довгий термін можна передбачити характер зміни грошових потоків. З іншого боку, чим більше термін проекту, тим менший вплив має точність визначення грошових потоків віддалених періодів на якість одержуваного результату.

    У міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 5-10 років. Для умов Республіки Білорусь типовим терміном проекту буде період 5 років, тобто термін, на який можна зробити обґрунтовані прогнози.

    3.8 Методи визначення норми дисконтування.

    Норма дисконтування - це норма складного відсотка, яка використовується під час розрахунку теперішньої вартості майбутніх платежів.

    Грошові потоки, що надходять на різні інтереси у власності, можуть мати різну ступінь ризику, тому для розрахунку вартості кожного оцінюваного інтересу може застосовуватися своя норма дисконтування. Норма дисконтування для кожного потоку своя. Чим більше ризик, тим більше норма дисконтування. При негативних потоках норма дисконтування менше. Якщо відомо, що ми отримаємо прибуток за ринковою вартістю, то і норма дисконту повинна бути ринковою. Якщо ж інвестор знає, що він може отримати більше віддачу на капітал, то за основу повинна бути взята бажана норма віддачі на капітал.

    Розрахунок норми дисконтування в залежності від обсягу наявної інформації може здійснюватися такими методами:

    • побудови;

    • порівняння альтернативних інвестицій;

    • виділення;

    • моніторингу.

    У нашому випадку норма дисконтування розраховувалася за методом виділення з використанням внутрішньої норми прибутку проекту за трьома варіантами розвитку подій (орендна плата 20, 10, 15 $ за м2). Розрахунки представлені в таблицях 3.9 - 3.11, результати розрахунків - в таблиці 3.12 (для кафе).

    Таблиця 3.9

    Розрахунок ставки дисконтування методом виділення внутрішньої норми

    прибутку по кафе (варіант 1).

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка%

    14,88%

    Зростання доходу в рік,%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    30,0%

    NOI

    -549864

    51649

    54748

    58033

    61515

    65206

    714 823

    0,87

    0,76

    0,66

    0,57

    0,50

    0,50

    РV (NOI)

    44958,83

    41483,30

    38276,45

    35317,50

    32587,29

    357 241

    РV

    0

    Таблиця 3.10

    Розрахунок ставки дисконтування методом виділення внутрішньої норми

    прибутку по кафе (варіант 2).

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка%

    19,05%

    Зростання доходу в рік,%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    15%

    NOI

    -225771

    36504

    37599

    38727

    39888

    41085

    259 637

    0,84

    0,71

    0,59

    0,50

    0,42

    0,42

    РV (NOI)

    30663,02

    26529,72

    22953,57

    19859,48

    17182,47

    108 585

    РV

    0

    Таблиця 3.11

    Розрахунок ставки дисконтування методом виділення внутрішньої норми прибутку по кафе (варіант 3).

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка%

    11,66%

    Зростання доходу в рік,%

    5%

    5%

    5%

    5%

    5%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    20,00%

    NOI

    -274932

    21357

    22424

    23546

    24723

    25959

    329918

    0,90

    0,80

    0,72

    0,64

    0,58

    0,58

    РV (NOI)

    19125,97

    17984,83

    16911,77

    15902,73

    14953,90

    190 053

    РV

    0

    Таблиця 3.12

    Узгодження результатів розрахунку ставки дисконтування для кафе.

    показники

    Варіант 1

    Варіант 2

    варіант 3

    Внутрішня норма прибутку,%

    14,88%

    19,05%

    11,66%

    вагомість

    50,00%

    21%

    29%

    середньозважена величина

    7,44%

    4,00%

    3,38%

    Розрахункова ставка дисконтування

    14,82%

    Таким чином, ставка дисконтування для оцінки кафе становить 14,82%.

    Розрахунок внутрішньої норми прибутку за трьома варіантами прогнозу для бару представлені в таблицях 3.13-3.15, а результати в таблиці 3.16.

    Таблиця 3.13

    Розрахунок ставки дисконтування методом виділення внутрішньої норми прибутку по бару (варіант 1).

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка%

    7,12%

    Зростання доходу в рік,%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    15%

    NOI

    -30276

    1294

    тисяча триста тридцять два

    тисячі триста сімдесят дві

    1413

    1456

    34816,96

    0,93

    0,87

    0,81

    0,76

    0,71

    0,71

    РV (NOI)

    1207,52

    1161,08

    1116,42

    1073,47

    1032,18

    24684,97

    РV

    0

    Таблиця 3.14

    Розрахунок ставки дисконтування методом виділення внутрішньої норми

    прибутку по бару (варіант 2).

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка%

    15,09%

    Зростання доходу в рік,%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    30,0%

    NOI

    -78360

    7520

    7971

    8450

    8957

    9494

    101868,00

    0,87

    0,76

    0,66

    0,57

    0,50

    0,50

    РV (NOI)

    6534,38

    6018,45

    5543,26

    5105,59

    4702,48

    50455,85

    РV

    0

    Таблиця 3.15

    Розрахунок ставки дисконтування методом виділення внутрішньої норми прибутку по бару (варіант 3).

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка%

    13,05%

    Зростання доходу в рік,%

    5%

    5%

    5%

    5%

    5%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    20,00%

    NOI

    -58770

    5361

    5629

    5910

    6206

    6516

    70524

    0,88

    0,78

    0,69

    0,61

    0,54

    0,54

    РV (NOI)

    4742,27

    4404,78

    4091,31

    3800,15

    3529,70

    38201,48

    РV

    0

    Таблиця 3.16

    Узгодження результатів розрахунку ставки дисконтування для бару.

    показники

    Варіант 1

    Варіант 2

    варіант 3

    Внутрішня норма прибутку,%

    7,12%

    15,09%

    13,05%

    вагомість

    10%

    50%

    40%

    середньозважена величина

    0,71%

    7,54%

    5,22%

    Розрахункова ставка дисконтування

    13,47%

    Таким чином. ставка дисконтування для бару становить 13.47%.

    3.9 Дисконтування грошових потоків.

    При прогнозуванні майбутніх грошових потоків в якості відправної точки будемо використовувати виконаний вище реконструйований звіт про доходи і розраховану внутрішню норму прибутку. Поточна вартість всіх майбутніх вигод буде визначатися з виразу:

    NPV = PV NOI + PV REV, (3.4)

    де

    PV NO I - справжня вартість грошового потоку платежів від оренди

    PV REV - справжня вартість грошового потоку від реверсії в кінці передбачуваного періоду володіння.

    Грошові потоки від діяльності прогнозуються на основі реконструйованого звіту про доходи. При цьому можуть прогнозуватися тенденції зміни як дохідної, так і видаткової частини звіту. Конкретні величини зміни кожної позиції реконструйованого звіту протягом терміну проекту прогнозуються на основі ретельного вивчення поточного стану ринку нерухомості та динаміки зміни його основних характеристик. Якщо проект передбачає витрати на реконструкцію і модернізацію, то їх величина віднімається з чистого операційного доходу в періоди, коли вони мають місце.

    Грошовий потік від реверсії можна спрогнозувати трьома способами:

    • безпосереднім призначенням ціни продажу, виходячи з аналізу поточного стану ринку і припущень щодо його майбутнього стану;

    • прийняттям припущень щодо зміни вартості власності за період володіння;

    • прямий капіталізацією доходу за рік, наступний за роком закінчення періоду володіння, з використанням термінального коефіцієнта капіталізації. Такий підхід передбачає, що після закінчення проекту дохід, що генерується власністю, буде постійний і нескінченний, а вартість власності на дату закінчення проекту буде дорівнює теперішньою вартістю майбутніх доходів.

    Слід зауважити, що на реверсію може припадати різна частина повернення капіталу. Деякі інвестиції повертаються частково за рахунок потоку доходу, а частково за рахунок реверсії. В інших випадках весь інвестований капітал повертається за рахунок реверсії. Для власності, у якій чиста теперішня вартість реверсії перевищує чисту теперішню вартість потоку доходів, для компенсації більш високого ризику необхідно застосовувати більш високу норму дисконтування майбутніх доходів.

    У розрахунках по прогнозуванню грошових потоків було прийнято 4 варіанти розвитку подій, наведені в таблиці 3.17 (для кафе) і 3.23 (для бару).

    Таблиця 3.17

    Прогнозоване зміна доходу і вартості кафе за п'ятирічний період за варіантами прогнозу.

    показники

    варіанти

    1

    2

    3

    4

    Чистий операційний дохід

    7841

    51649

    36504

    21357

    Зростання доходу в рік,%

    3,0%

    6,0%

    5,0%

    5,0%

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    15%

    30,0%

    25,0%

    20,0%

    Розрахунки вартості кафе методом дисконтування грошових потоків представлені в таблицях 3.18 - 3.21.

    Таблиця 3.18

    Розрахунок вартості приміщень кафе методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 1

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка дисконтування

    14,82%

    Зростання доходу в рік,%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    15%

    NOI

    0

    7841

    8077

    8319

    8568

    8825

    1,15

    0,87

    0,76

    0,66

    0,58

    0,50

    0,50

    РV (NOI)

    6829,07

    6125,93

    5495,19

    4929,39

    4421,85

    0,58

    РV

    65783

    Таблиця 3.19

    Розрахунок вартості приміщень кафе методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 2

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка дисконтування

    14,82%

    Зростання доходу в рік,%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    30%

    NOI

    0

    51649

    54748

    58033

    61515

    65206

    1,30

    0,87

    0,76

    0,66

    0,58

    0,50

    0,50

    РV (NOI)

    44981,71

    41525,52

    38334,90

    35389,42

    32 670

    0,65

    РV

    552947

    Таблиця 3.20

    Розрахунок вартості приміщень кафе методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 3

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка дисконтування

    14,82%

    Зростання доходу в рік,%

    5%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    25,00%

    NOI

    0

    36504

    38329

    40245

    42257

    44370

    1,25

    0,87

    0,76

    0,66

    0,58

    0,50

    0,50

    РV (NOI)

    31791,27

    29071,70

    26584,78

    24310,60

    22230,97

    0,63

    РV

    358540

    Таблиця 3.21

    Розрахунок вартості приміщень кафе методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 4

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка дисконтування

    14,82%

    Зростання доходу в рік,%

    5%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    20%

    NOI

    0

    21357

    22424

    23546

    24723

    25959

    1,20

    0,87

    0,76

    0,66

    0,58

    0,50

    0,50

    РV (NOI)

    196782

    18599,59

    17008,50

    15553,52

    14223,00

    13006,30

    0,60

    РV

    Узгодження результатів результатів оцінки кафе методом дисконтування грошових потоків представлено в таблиці 3.22 ..

    Таблиця 3.22

    Узгодження ринкової вартості кафе певної методом дисконтування грошових потоків з використанням моделей розрахунку.

    Найменування

    Варіант 1

    Варіант 2

    варіант 3

    варіант 4

    всього

    Ринкова вартість, дол.

    65783

    552947

    358540

    196782

    1174053

    імовірність

    0,06

    0,47

    0,31

    0,17

    1,00

    Середньозважена вартість, дол.

    3686

    260423

    109493

    32983

    406 585

    Таким чином, ринкова вартість кафе, розрахована методом дисконтування грошових потоків склала на дату оцінки:

    406 585 долл., Або 874 970 920 руб.

    Таблиця 3.23

    Прогнозоване зміна доходу і вартості бару за п'ятирічний період за варіантами прогнозу.

    показники

    варіанти

    1

    2

    3

    4

    Чистий операційний дохід

    1294

    7520

    5361

    3202

    Зростання доходу в рік,%

    3%

    6,0%

    5%

    5,00%

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    15%

    30,00%

    25,00%

    20%

    Розрахунки вартості бару методом дисконтування грошових потоків представлені в таблицях 3.24 - 3.27.

    Таблиця 3.24

    Розрахунок вартості приміщень бару методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 1

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    ставка дисконтування

    13,47%

    Зростання доходу в рік,%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    3,00%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    15%

    NOI

    1294

    тисяча триста тридцять два

    тисячі триста сімдесят дві

    1413

    1456

    1,15

    0,88

    0,78

    0,68

    0,60

    0,53

    0,53

    РV (NOI)

    1139,95

    1034,76

    939,29

    852,62

    773,94

    0,61

    РV

    12198

    Таблиця 3.25

    Розрахунок вартості приміщень бару методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 2

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    Зростання доходу в рік,%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    6,0%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    30%

    NOI

    0

    7520

    7971

    8450

    8957

    9494

    1,30

    0,88

    0,78

    0,68

    0,60

    0,53

    0,53

    РV (NOI)

    6627,48

    6191,18

    5783,60

    5402,85

    5047,17

    0,69

    РV

    94049,35

    Таблиця 3.26

    Розрахунок вартості приміщень бару методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 3

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    Зростання доходу в рік,%

    5%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    25%

    NOI

    0

    5361

    5629

    5910

    6206

    6516

    1,25

    0,88

    0,78

    0,68

    0,60

    0,53

    0,53

    РV (NOI)

    4724,51

    4371,85

    4045,51

    3743,53

    3464,09

    0,66

    РV

    60656,91

    Таблиця 3.27

    Розрахунок вартості приміщень бару методом дисконтування грошових потоків, дол.

    ВАРІАНТ 4

    Прогнозний період, року

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    5

    Зростання доходу в рік,%

    5%

    REV

    Зростання вартості об'єкта оцінки,%

    20%

    NOI

    0

    3202

    3362

    3530

    3707

    3892

    1,20

    0,88

    0,78

    0,68

    0,60

    0,53

    0,53

    РV (NOI)

    2821,89

    2611,25

    2416,33

    2235,97

    2069,06

    0,64

    РV

    33569,88

    Узгодження результатів результатів оцінки бару методом дисконтування грошових потоків представлено в таблиці 3.28.

    Таблиця 3.28

    Узгодження ринкової вартості бару певної методом дисконтування грошових потоків з використанням моделей розрахунку.

    Найменування

    Варіант 1

    Варіант 2

    варіант 3

    варіант 4

    всього

    Ринкова вартість, дол.

    12197,62

    94049,35

    60656,91

    33569,88

    200473,76

    імовірність

    0,06

    0,47

    0,30

    0,17

    1,00

    Середньозважена вартість, дол.

    742,15

    44121,88

    18352,83

    5621,37

    68 838

    Таким чином, ринкова вартість бару «Друкар», розрахована методом дисконтування грошових потоків становить 68 838 дол., Або 148 139 376 руб.

    ВИСНОВОК:

    Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м Мінськ, вул. Червона, 23, певна дохідним підходом, за станом на 1.01.2006г становить:

    Кафе - 874 970 920 рублів або 406 585 доларів США;

    Бар - 148 139 176 рублів або 68 838 доларів США.

    Розділ 4. Оцінка методом порівняння продажів.

    4.1. Методологічні основи оцінки порівняльним підходом.

    Метод порівняльного аналізу продажів застосуємо тільки для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість достовірної інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Для регулярно об'єктів, що продаються цей метод дає найбільш достовірну величину ринкової вартості.

    При продажах великих прибуткових об'єктів інформація про економічні характеристики і умови продажу часто недоступна або неповна, тому в таких випадках метод порівняння продажів може тільки визначити діапазон, в якому найбільш ймовірно буде знаходитися величина ринкової вартості.

    Істотним обмежувальним фактором методу порівняння продажів є вірогідність одержуваної інформації, так як будь-яка відмінність умов продажу порівнянного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.

    Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими аналогічними об'єктами нерухомості. При коригуванні ціни продажу об'єктів-аналогів все поправки робляться від об'єкта порівняння об'єкта оцінки.

    Послідовність застосування методу порівняння продажів:

    1. Дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;

    2. Визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;

    3. Зіставлення оцінюваного об'єкта з типовими об'єктами оцінки з метою коригування ціни продажу або виключення зі списку порівнянних;

    4. Приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.

    На першому етапі здійснюється підбір об'єктів-аналогів, які за своїм призначенням, технічними параметрами, конструктивних рішень однакові або близькі до оцінюваного.

    На другому етапі визначаються одиниці порівняння, прийнявши за основу вартість 1.кв.м. площі.

    На третьому етапі зі списку об'єктів аналогів вибиралися тільки ті, за якими можна було виконати коригування для їх приведення у порівнянний вид з об'єктом оцінки.

    На четвертому етапі об'єкти аналоги наводяться в порівнянний вид з об'єктом оцінки з використанням методів коригувань.

    Проведений аналіз ринку нерухомості дозволив зробити наступні висновки:

    Для столичного ринку приміщень торгівлі і громадського харчування характерний все більш зростаючий попит при досить низькій пропозиції. Ця тенденція зберігається протягом останніх двох років. Як наслідок - збільшення цін на комерційну нерухомість. Необхідно відзначити, що високі орендні ставки, існуючі на ринку нежитлової нерухомості, а також нестабільність орендних відносин, призводить до того, що найбільш вигідним стає придбання нерухомості у власність, що і викликає збільшення попиту на неї.

    Ціни на нежитлову комерційну нерухомість сьогодні мають широкий діапазон. Для оцінюваного типу нерухомості (підприємства громадського харчування) найбільш важливими факторами, що впливають на вартість нерухомості, є місце розташування об'єкта, зручність під'їзду на особистому і громадському транспорті, наявність автостоянки, високий рівень і якість обробки. Крім того, великий вплив на вартість цього типу нерухомості надають розміри приміщень. Маленькі площі приміщень, призначених для громадського харчування, мають велику цінність і набагато більш привабливі для потенційних інвесторів, ніж великі.

    4.2. Вихідна інформація по об'єктах - аналогам.

    Реальних угод на ринку продажів нежитлової нерухомості з подібною вбудованою площею і призначенням дуже мало. Тому в розрахунках будемо спиратися на інформацію, взяту в довіднику ринкових цін на об'єкти нерухомості Республіки Білорусь і надану провідними ріелторськими агентствами.

    Відібрані об'єкти аналоги представлені в таблиці 4.1.

    Таблиця 4.1.

    Інформація про об'єкт оцінки та об'єктах аналогах.

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Ціна

    549000

    683800

    57292

    185417

    46560

    Місцезнаходження

    Вул. Червона, 23

    пр-т Скорини, 56

    Вул. Прітицкого 56/2

    Вул. Революци-ційна, 9

    пр-т Скорини

    19

    Вул. Карла Маркса, 21

    Дата оцінки

    01.01.2006

    1.08.2004

    1.08.2004

    27.12.2002

    30.12.2002

    31.10.2003

    Площа приміщень, м.кв.

    461

    300

    1050

    126,6

    422,2

    120,3

    в тому числі робочої

    212,06

    270

    379

    50,64

    194,212

    48,12

    Рік будівництва

    1953

    1960

    1979

    1945

    1951

    1 948

    Функціональне призначення оціночної зони

    О1111

    О1111

    ЖМ1111

    О1111

    ЖМ1111

    ЖМ1111

    Громадське харчування

    Так

    Так

    Так

    Так

    Так

    Так

    Вартість 1 м2 оціночної зони

    179,98

    167,61

    115,46

    192,69

    127,95

    127,95

    Розташування в будівлі

    перший поверх

    перший поверх

    цокольний

    перший поверх

    підвал

    підвал

    матеріал стін

    цегла

    цегла

    цегла

    цегла

    цегла

    цегла

    стан

    Євро-ремонт

    Євро-ремонт

    Євро-ремонт

    ремонт з по батькові.

    мат.

    Євро-ремонт

    потрібно кап.ремонт



    4.3. Оцінка об'єктів нерухомості методом коригувань.

    Об'єкти - аналоги №№3-5 були продані в 2002 і 2003 року, а об'єкти аналоги №1-2 виставлені на продаж. Інформація про ціну лістингу продажів в червні 2005 р отримана від ТОВ «Центр торгівлі нерухомості». Тому по всіх об'єктах аналогам проводилася коригування на час продажу. Для визначення коригування було проаналізовано зростання вартості будівельно-монтажних робіт на первинному ринке.Результати представлені в таблиці 4.2.

    Таблиця 4.2.

    Результати аналізу зростання цін на будівельно-монтажні роботи на дату оцінки.

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Місцезнаходження

    Вул. Червона, 23

    пр-т Скорини, 56

    Вул. Прітицкого, 56/2

    Революці-

    ційна,

    9

    пр-т Скорини,

    19

    Вул.Карла Маркса, 21

    Дата оцінки

    01.01.2006

    1.07.2005

    1.07.2005

    27.12.2002

    30.12.2002

    31.10.2003

    індекс БМР

    1428, 495

    1200,845

    1200,845

    670,59

    670,59

    847,03

    Зростання цін ,%

    6,58%

    6,58%

    79,07%

    79,07%

    41,77%

    Об'єкти-аналоги знаходяться в різних функціональних зонах і їх місце розташування відрізняється від місця розташування об'єкта оцінки.

    Коригування на місце розташування виконувалася шляхом аналізу вартості 1 м2 землі в оціночних зонах об'єктів-аналогів і їх приведення до вартості 1 м2 оціночної зони об'єкта оцінки. Слід зазначити, що об'єкт аналог № 1 і об'єкт оцінки, розташовані в будівлях, які за своїм призначенням відносяться до промислових об'єктів і з кадастрової оцінки земельних ділянок потрапляють в промислову зону. Однак самі вбудовані приміщення і об'єкта оцінки і об'єкта-аналог № 1 потрапляють в другу оціночну зону г.Минска, виходять на центральні вулиці міста і за інструкцією кадастрової оцінки земель населених пунктів відносяться до інших зон в діловому центрі. Тому вартість 1 м2 землі в оціночної зоні першого удару перерахована з урахуванням призначення об'єкта оцінки і об'єкта аналога Коригування на функціональне зонування (С 1м2 ОФ) в% розраховувалася за формулою:

    С1м2 ОФ% = ((1 / К ф1 * До ф2) -1), (4.1)

    де

    До ф1 - коефіцієнт зонування для об'єкта-аналог;

    До ф2 - коефіцієнт зонування для об'єкта оцінки.

    Коефіцієнти приймалися з інструкції по кадастрової оцінці земель населених пунктів РБ. Результати коригувань на функціональне розташування представлені в таблиці 4.3.

    Таблиця 4.3.

    Результати відносної коригування на функціональне зонування об'єкту оцінки.

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Місцезнаходження

    Вул. Червона, 23

    пр-т Скорини, 56

    Вул. Прітицкого 56/2

    Вул. Революци-ційна, 9

    пр-т Скорини 19

    Вул. Карла Маркса, 21

    Номер оціночної зони

    О1111

    О1111

    ЖМ1111

    О1111

    ЖМ1111

    ЖМ1111

    Стоимость 1м2 оценочной зоны

    179,98

    167,61

    115,46

    192,69

    127,95

    127,95

    Корректировка на оценочную зону

    0,00%

    50,00%

    -10,00%

    50,00%

    50,00%

    Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

    С1м2 тр.д%. = (1/К м1 -1) , (4.3)

    де

    К м1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)

    После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

    С1м2 МО % = (С1м2 ОФО -С1м2 ОФ ОА )/ С1м2 ОФ ОА , (4.4)

    Где:

    С1м2 ОФО - стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

    С1м2 ОФ ОА - стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

    Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

    Таблица 4.4

    Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

    показники

    Объект оценки

    Объекты аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Местоположение

    Ул. Червона, 23

    пр-т Скорины, 56

    Ул. Притыцкого 56/2

    Ул. Революци-онная, 9

    пр-т Скорины 19

    Ул. Карла Маркса, 21

    Функциональное назначение оценочной зоны

    О1111

    О1111

    ЖМ1111

    О1111

    ЖМ1111

    ЖМ1111

    Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию

    179,98

    167,60625

    173,19

    173,421

    191,925

    191,925

    Корректировка на местоположение

    7,38%

    3,92%

    3,78%

    -6,22%

    -6,22%

    Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:

    C 1м2 п. п.%= (Ка - Ка п ) / Ка п , (4.5)

    де

    Ка - коефіцієнт до орендної плати при розташуванні приміщень на першому поверсі

    Ка п - - коефіцієнт до орендної плати при розташуванні приміщень в підвальному або цокольному поверсі.

    Результати коригування на відсутність цокольного або підвального поверху представлені в таблиці 4.5.

    Таблиця 4.5.

    Результати коригування на відсутність цокольного або підвального поверху

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Місцезнаходження

    Вул. Червона, 23

    пр-т Скорини, 56

    Вул. Прітицкого 56/2

    Вул. Революци-ційна, 9

    пр-т Скорини 19

    Вул. Карла Маркса,

    21

    Розташування в будівлі

    перший поверх

    цокольний і перший поверх

    перший поверх

    перший поверх

    підвал

    підвал

    Коефіцієнти до орендної плати

    1

    0,9

    1

    1

    0.75

    0.75

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на підвал,%

    11,11%

    0,00%

    0,00%

    33,33%

    33,33%

    Об'єкти оцінки відрізняються від об'єктів аналогів співвідношенням робочої і загальної площі. При збільшенні підсобних площ вартість 1 м2 загальної площі знижується.

    Тому проведено коректування на відповідність співвідношення робочої і загальної площі на об'єкті оцінки та об'єктів аналогам.Результати коригування представлені в таблицях 4.6 і 4.7.

    Таблиця 4.6.

    Результати розрахунку відносної коригування на відповідність робочої і загальної площі по кафе.

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Місцезнаходження

    Вул. Червона, 23

    пр-т Скорини, 56

    Вул. Прітицкого 56/2

    Вул. Революци-ційна, 9

    пр-т Скорини 19

    Вул. Карла Маркса, 21

    Площа приміщень, м.кв.

    461

    366

    1052

    126,6

    422,2

    120,3

    в тому числі робочої

    212,06

    270

    379

    50,64

    194,212

    48,12

    Коефіцієнт робочих площ

    0,46

    0,74

    0,36

    0,40

    0,46

    0,40

    Відносна коректування,%

    -37,64%

    27,68%

    15,00%

    -0,00%

    15,00%

    Таблиця 4.7.

    Результати розрахунку відносної коригування на відповідність робочої і загальної площі по бару.

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Місцезнаходження

    Вул. Червона, 23

    пр-т Скорини, 56

    Вул. Прітицкого 56/2

    Вул. Революци-ційна, 9

    пр-т Скорини 19

    Вул. Карла Маркса, 21

    Площа приміщень, м.кв.

    66,34

    366

    1052

    126,6

    422,2

    120,3

    в тому числі робочої

    49,4

    270

    379

    50,64

    194,212

    48,12

    Коефіцієнт робочих площ

    0,75

    0,74

    0,36

    0,40

    0,46

    0,40

    Відносна коректування,%

    1,35%

    109,99%

    89,13%

    64,46%

    89,13%

    Об'єкти аналоги №№3, 5 відрізняються станом приміщень. У третьому об'єкті виконано звичайний ремонт кілька років тому із застосуванням вітчизняних матеріалів, а в п'ятому об'єкті на момент продажу був потрібний капітальний ремонт. В інших об'єктах аналогах і об'єкт оцінки виконаний євроремонт. Вартість євроремонту в об'єкті оцінки з урахуванням зносу на 1 м2 загальної площі становить в середньому 238 дол. По об'єкту №3 коригування прийнята за експертними оцінками в розмірі 40% від відносної вартості євроремонту по об'єкту оцінки.

    Оскільки 1 і 2-й об'єкти -аналог тільки виставлені на продаж. Отримана вартість після всіх вищеназваних коригувань коректувалася на лістинг продажів. У практиці оціночної діяльності коригування на лістинг приймається в розмірі від 5-10% від скоригованої вартості. За результатами аналізу продажів по інших об'єктах на дату оцінки лістинг продажів прийнятий в розмірі - 5%.

    Всі об'єкти виставляються на продаж з урахуванням ПДВ. Оскільки в витратному і дохідному підході ринкова вартість визначається без ПДВ, проводилася коригування на ПДВ. Розрахунки ринкової вартості кафе і бари методом порівняння продажів представлені в таблицях 4.8 і 4.9.

    Таблиця 4.8.

    Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки методом порівняння продажів (по кафе).

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    549000

    683800

    57292

    185417

    46560

    Місцезнаходження

    Вул. Червона, 23

    пр-т Скорини 56

    Вул. Прітицкого 56/2

    Вул. Революци-ційна 9

    пр-т Скорини 19

    Вул. Карла Маркса 21

    Зростання цін ,%

    6,58%

    6,58%

    79,07%

    79,07%

    41,77%

    Вартість 1 м2 базової оціночної зони

    179,98

    167,61

    115,46

    192,69

    127,95

    127,95

    Площа приміщень, м.кв.

    458

    366

    1052

    126,6

    422,2

    120,3

    в тому числі робочої

    210,7812

    270

    379

    50,64

    194,212

    48,12

    Коефіцієнт робочих площ

    0,46

    0,74

    0,36

    0,40

    0,46

    0,40

    вартість

    1 м2, дол.

    1500

    650

    453

    439

    387

    Коригування на час продажу

    98,70

    42,77

    357,84

    347,26

    161,67

    Скоригована вартість на час продажу

    тисяча п'ятсот дев'яносто дев'ять

    693

    810

    786

    549

    Вартість 1м2 оціночної зони при коригуванні на функцію

    179,98

    167,60625

    173,19

    173,421

    191,925

    191,925

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на функцію земельної ділянки об'єкта оцінки,%

    0,00%

    50,00%

    -10,00%

    50,00%

    50,00%

    Коригування на 1м2 загальної площі на функцію земельної ділянки

    0

    346

    -81

    393

    274

    Скоригована вартість на функцію земельної ділянки

    тисяча п'ятсот дев'яносто дев'ять

    +1039

    729

    1180

    823

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на по транспортну доступність до центру,%

    0,00%

    26,58%

    0,00%

    0,00%

    0,00%

    продовження таблиці 4.8

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Коригування на 1м2 загальної площі на на транспортну доступність

    0

    173

    0

    0

    0

    Скоригована вартість 1м2 на транспортну доступність

    тисяча п'ятсот дев'яносто дев'ять

    1212

    729

    1180

    823

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на місце розташування

    7,38%

    3,92%

    3,78%

    -6,22%

    -6,22%

    Коригування вартості 1м2 на місце розташування

    110,73

    25,48

    30,65

    -48,95

    -34,15

    Cкорректірованная вартість 1 м2 на місце розташування

    1 710

    1 237

    760

    1131

    789

    Відносна коригування на співвідношення робочих і підсобних площ

    -37,64%

    27,68%

    15,00%

    0,00%

    15,00%

    Коригування на співвідношення робочих і підсобних площ

    -565

    180

    122

    0

    82

    Скоригована вартість на різницю робочих площ

    1 145

    1417

    882

    1131

    871

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на підвал,%

    11,11%

    0,00%

    0,00%

    33,33%

    33,33%

    Коригування на підвал

    167

    0

    0

    262

    183

    Cкорректірованная вартість 1 м2 на підвал

    1312

    1417

    882

    1393

    тисяча п'ятьдесят-чотири

    Коригування на євроремонт

    0,00%

    0,00%

    17,32%

    0,00%

    43,30%

    закінчення таблиці 4.8

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на євроремонт

    0

    0

    140

    0

    238

    Cорректірованная вартість

    1312

    1417

    одна тисяча двадцять дві

    1393

    1292

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на лістинг продажів,%

    5,00%

    5,00%

    0,00%

    0,00%

    0,00%

    Коригування 1м2 на лістинг продажів

    61

    68

    0

    0

    0

    Cкорректірованная вартість 1 м2 загальної площі з урахуванням лістингу продажів, дол.

    1251

    1349

    одна тисяча двадцять дві

    1393

    1292

    Коригування на ПДВ

    176

    196

    156

    212

    197

    Cкорректірованная вартість 1 м2, долл.без урахування ПДВ

    +1075

    тисячі сто п'ятьдесят три

    866

    1180

    1 095

    Сума коригувань

    1177

    1010

    644

    1264

    1005

    Відносна коректування,%

    911%

    78,47%

    155,38%

    142,36%

    287,83%

    259,78%

    Розрахований вага аналога в вартості об'єкта оцінки,%

    100%

    8,61%

    17,06%

    15,63%

    31,61%

    28,53%

    Вартісна величина вагового співвідношення аналога в вартості об'єкта оцінки

    92,56

    172,31

    135,39

    373,09

    312,29

    Таблиця 4.9

    Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки методом порівняння продажів (по бару).

    показники

    об'єкт оцінки

    об'єкти аналоги

    №1

    №2

    №3

    №4

    №5

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    549000

    683800

    57292

    185417

    46560

    Місцезнаходження

    Червона, 23

    пр-т Скорини 56

    Вул. Прітицкого 56/2

    Вул. Революци-ційна, 9

    пр-т Скорини 19

    Вул. Карла Маркса 21

    Зростання цін ,%

    6,58%

    6,58%

    79,07%

    79,07%

    41,77%

    Вартість 1 м2 базової оціночної зони

    179,98

    167,61

    115,46

    192,69

    127,95

    127,95

    Площа приміщень, м.кв.

    65,30

    366

    1 052

    126,60

    422,20

    120,30

    в тому числі робочої

    49,40

    270

    379

    50,64

    194,21

    48,12

    Коефіцієнт робочих площ

    0,76

    0,74

    0,36

    0,40

    0,46

    0,40

    Вартість 1 м2, дол.

    1500

    650

    453

    439

    387

    Коригування на час продажу

    98,70

    42,77

    357,837

    347,263

    161,672

    Скоригована вартість на час продажу

    тисяча п'ятсот дев'яносто дев'ять

    693

    810

    786

    549

    Вартість 1м2 оціночної зони при коригуванні на функцію

    179,98

    167,61

    173,19

    173,42

    191,93

    191,93

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на функцію земельної ділянки об'єкта оцінки,%

    0,00%

    50,00%

    -10,00%

    50,00%

    50,00%

    Коригування на 1м2 загальної площі на функцію земельної ділянки

    0

    346

    -81

    393

    274

    Скоригована вартість на функцію земельної ділянки

    тисяча п'ятсот дев'яносто дев'ять

    +1039

    729

    1180

    823

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на по транспортну доступність до центру,%

    0,00%

    26,58%

    0,00%

    0,00%

    0,00%

    Коригування на 1м2 загальної площі на на транспортну доступність

    0

    173

    0

    0

    0

    продовження таблиці 4.9

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Скоригована вартість 1м2 на транспортну доступність

    1500

    1212

    729

    1180

    823

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на місце розташування

    7,38%

    3,92%

    3,78%

    -6,22%

    -6,22%

    Коригування вартості 1м2 на місце розташування

    110,73

    25,48

    30,65

    -48,95

    -34,15

    Cкорректірованная вартість 1 м2 на місце розташування

    1 710

    1 237

    760

    1131

    789

    Відносна коригування на співвідношення робочих і підсобних площ

    1,35%

    109,99%

    89,13%

    64,46%

    89,13%

    Коригування на співвідношення робочих і підсобних площ

    20

    715

    722

    507

    489

    Скоригована вартість на різницю робочих площ

    1730

    тисяча дев'ятсот п'ятьдесят-дві

    1482

    1638

    1278

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на підвал,%

    11,11%

    0,00%

    0,00%

    33,33%

    33,33%

    Коригування на підвал

    167

    0

    0

    262

    183

    Cкорректірованная вартість 1 м2 на підвал

    тисячу вісімсот дев'яносто сім

    тисяча дев'ятсот п'ятьдесят-дві

    1482

    1900

    1461

    Коригування на євроремонт

    0,00%

    0,00%

    17,32%

    43,30%

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на євроремонт

    0

    0

    140

    0

    238

    Cкорректірованная вартість

    тисячу вісімсот дев'яносто сім

    тисяча дев'ятсот п'ятьдесят-дві

    тисяча шістсот двадцять три

    1900

    1698

    Відносна коректування 1м2 загальної площі на лістинг продажів,%

    5,00%

    5,00%

    0,00%

    0,00%

    0,00%

    Коригування 1м2 на лістинг продажів

    91

    94

    0

    0

    0

    Cкорректірованная вартість 1 м2 з урахуванням лістингу

    1806

    +1858

    тисяча шістсот двадцять три

    1900

    1698

    закінчення таблиці 4.9

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    Коригування на ПДВ

    263

    274

    248

    290

    259

    Cкорректірованная вартість 1 м2, долл.без урахування ПДВ

    1 543

    1584

    1375

    1610

    1439

    Сума коригувань

    750

    1670

    135

    834

    661

    Відносна коректування,%

    677%

    50,00%

    256,92%

    29,86%

    190,01%

    170,72%

    Розрахований вага аналога в вартості об'єкта оцінки,%

    100%

    7,38%

    37,95%

    4,41%

    28,06%

    25,21%

    Вартісна величина вагового співвідношення аналога в вартості об'єкта оцінки

    90,11

    601,13

    60,64

    451,69

    362,84

    Результати розрахунків ринкової вартості кафе і бари методом порівняння продажів представлені в таблиці 4.10.

    Таблиця 4.10

    Результати розрахунку ринкової вартості кафе і бари методом порівняння продажів.

    об'єкт оцінки

    Узгоджена величина вартості

    1 м2, дол.

    Курс долара

    Площаль приміщення, м2

    Вартість приміщення, дол.

    Вартість приміщення, тис. Руб.

    кафе

    тисячі вісімдесят шість

    2152

    458,22

    497 627

    1 070 893 304

    бар

    1566

    2152

    65,30

    102 260

    220 063 520

    Таким чином ринкова вартість загальної площі приміщень кафе, певна порівняльним підходом, становить 497 627 дол. (1 070 893 тис.руб.), А бару - 102 260 дол. (220 063 тис руб.)





    ВИСНОВОК:

    Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м Мінськ, вул. Червона, 23, певна порівняльним підходом на 1.01.2006 р становить: 1 290 957 тис.руб. або 599 887 дол. США.

    в т.ч.:

    -приміщення кафе -1 070 893 тис.руб. або 497 627 доларів США;

    - приміщень бару - 220 063 тис.руб. або 102 260 доларів США.

    Розділ 5. Узгодження результатів оцінки.

    Застосування для оцінки ринкової вартості стандартних методів оцінки дало наступні результати (табл.5.1):

    Таблиця 5.1

    Результати визначення ринкової вартості об'єкта різними методами

    методи

    кафе

    бар

    дол. США

    Тис. руб.

    дол. США

    Тис. руб.

    витратний

    246 327

    527 633 253

    33 223

    71 164 415

    прибутковий

    406 585

    870 905 070

    68 838

    147 450 996

    порівняльний

    492 965

    1 055 931 030

    98 941

    211 931 622

    Економічної основний теорії оцінки нерухомості є положення про те, що в умовах досконалого конкурентного ринку ринкова вартість, отримана стандартними методами повинна мати близькі за величиною значення. Аналіз результатів оцінки свідчить про те, що отримані результати витратним, дохідним і порівняльним методом відрізняються один від одного.

    Вартість, отримана витратним підходом, не відображає повною мірою ринкової вартості оцінюваних об'єктів, оскільки в основі визначення вартості лежать витрати на будівництво, які перерозподіляються пропорційно обсягу і площі оцінюваних приміщень. Витратний метод дає занижену оцінку ринкової вартості.

    Дохідний підхід базується на доходах від оренди за укладеними договорами оренди і прогнозах його зміни Прибутковий підхід виконаний в чотирьох моделях за видами оцінюваної нерухомості і враховує розвиток по найбільш імовірним варіантами розвитку подій. Хоча, договір оренди представлений замовником не відображає ринкової орендної плати, розгляд 4-х варіантів прогнозу зміни доходу за 5-річний період підвищує вірогідність результатів розрахунку ринкової вартості. Тому методу дисконтування грошових потоків додана велика вагомість, ніж витратним.

    Оцінка вартості в порівняльному підході виконана з використанням вартості продажу об'єктів аналогів за видами об'єктів нерухомості, з урахуванням проведення коригувань на відмінності об'єктів оцінки від об'єктів аналогів. Відкрита інформація з продажу аналогів обмежена. Однак середня вартість 1м2 аналогічних приміщень виставлених на продаж на дату оцінки та проданих два три роки тому свідчить про достовірність отриманої інформації. Тому, ринкова вартість, отримана в методі порівняння продажів, є найбільш достовірною. Порівняльний метод більшою мірою відображає рівень купівельної спроможності потенційних інвесторів на сьогоднішній день, ніж потенційні можливості об'єкта.

    Аналіз результатів оцінки, їх достовірність, надійність отриманої інформації, облік перспектив розвитку, вплив зовнішніх факторів, перевірені з використанням методу аналізу ієрархій, c допомогою якого визначена вагомість кожного результату в узгодженої вартості оцінюваних об'єктів.

    При визначенні вагомості отриманих результатів за методом ієрархій виділено три фактори:

    • повноцінність представленої інформації

    • достовірність розрахунку ринкової вартості

    • вплив зовнішніх факторів

    Оскільки повноцінність вихідної інформації, достовірність результату розрахунку ринкової вартості і вплив зовнішніх факторів на результати оцінки за типами оцінюваних об'єктів, однакова, вагомість ціноутворюючих факторів прийнята рівною для обох оцінюваних об'єктів.

    Карта ваг ціноутворюючих факторів представлена ​​в таблиці 5.2.

    Таблиця 5.2.

    Карта ваг ціноутворюючих факторів при узгодженні ринкової вартості.

    № п / п

    Найменування ціноутворюючих факторів

    Повноцінні-ність представлення-тавления інформації

    Достовірність розрахунку ринкової вартості

    Вплив зовнішніх факторів

    Середнє значення

    вага фактора

    1

    Повноцінність представленої інформації

    1

    0,2

    0,50

    0,46

    19,70%

    2

    Достовірність розрахунку ринкової вартості

    5

    1

    0,40

    1,26

    53,50%

    3

    Вплив зовнішніх факторів

    2

    0,4

    1,00

    0,63

    26,80%

    сума

    6,00

    1,60

    1,90

    2,36

    100,00%

    Li

    2,55

    2,55

    2,55

    2,55

    Індекс узгодженості експертних оцінок

    -0,23

    Індекс випадкової узгодженості

    0,58

    ставлення узгодженості

    -0,39

    Таким чином, при оцінці кафе і бари вагомість трьох чинників, що впливають на результати оцінки, розподілилася наступним чином:

    повноцінність представленої інформації - 19,7%, достовірність розрахунку ринкової вартості - 53,5%, вплив зовнішніх факторів на результати оцінки - 26,80%.

    Оцінка вагомості кожного з факторів у методах оцінки по оцінюваним об'єктам представлена ​​в таблицях 5.3 -5.5.

    Таблиця 5.1

    Розрахунок вагомості чинника

    «Достовірність і повнота наданої інформації»

    № п / п

    варіанти

    витратний

    прибутковий

    порівняльний

    середнє

    вага об'єкта

    1

    витратний

    1

    1/3

    1/5

    0,41

    11%

    2

    прибутковий

    3

    1

    1 2/3

    1,71

    48%

    3

    порівняльний

    5

    3/5

    1

    1,44

    41%

    сума

    9,00

    1,93

    2,87

    3,56

    100%

    L i

    0,99

    0,928

    1,175333

    3,09

    Індекс узгодженості експертних оцінок

    0,05

    Індекс випадкової узгодженості

    0,58

    ставлення узгодженості

    0,08

    Таким чином, вагомість впливу достовірності та повноти представленої інформації на результати оцінки в витратному підході -11%, дохідному підході-48%, а в порівняльному підході-41%.

    Таблиця 5.2

    Розрахунок вагомості чинника «Імовірність відображення ринкової вартості»

    № п / п

    варіанти

    витратний

    прибутковий

    порівняльний

    середнє

    вага об'єкта

    1

    витратний

    1

    1/4

    1/5

    0,368403

    10,10%

    2

    прибутковий

    4

    1

    1,25

    1,71

    46,60%

    3

    порівняльний

    5

    4/5

    1

    1,59

    43,30%

    сума

    10,00

    2,05

    2,45

    3,67

    100%

    L i

    1,01

    0,9553

    1,06085

    3,03

    Індекс узгодженості експертних оцінок

    0,01

    Індекс випадкової узгодженості

    0,58

    ставлення узгодженості

    0,02

    Таким чином, вагомість впливу ймовірності відображення ринкової вартості на результати оцінки об'єктів в витратному підході -10,1%, дохідному підході-46,6%, а в порівняльному підході-43,3%

    Таблиця 5.3

    Розрахунок вагомості чинника «Вплив зовнішніх факторів»

    № п / п

    варіанти

    витратний

    прибутковий

    порівняльний

    середнє

    вага

    об'єкта

    1

    витратний

    1

    1/2

    1/6

    0,44

    11,00%

    2

    прибутковий

    2

    1

    1/3

    0,87

    22,00%

    3

    порівняльний

    6

    3

    1

    2,62

    67,00%

    сума

    9,00

    4,50

    1,50

    3,93

    100,00%

    L i

    0,99

    0,99

    1,005

    2,99

    Індекс узгодженості експертних оцінок

    -0,01

    Індекс випадкової узгодженості

    0,58

    ставлення узгодженості

    -0,01

    Таким чином, вагомість впливу зовнішніх факторів на результати оцінки в витратному підході -11%, дохідному підході-22%, а в порівняльному підході-67%. Результати розрахунку вагомості за підходами представлені в таблиці 5.4

    Таблиця 5.4

    Зведена таблиця вагомості по методам розрахунку

    Найменування ціноутворюючих факторів

    вага фактора

    Вага об'єкта з даного фактору

    витратний

    прибутковий

    порівняльний

    Достовірність і повнота наданої інформації

    19,70%

    11,00%

    48,00%

    41,00%

    Імовірність відображення ринкової вартості

    53,50%

    10,10%

    46,60%

    43,30%

    Вплив зовнішніх факторів

    26,80%

    11,00%

    22,00%

    67,00%

    Разом вага варіантів

    100,00%

    11,00%

    40,00%

    49,00%

    Таким чином, використання методу ієрархій для визначення вагомості результатів, отриманих різними методами оцінки, показало, що результатами, отриманими витратним методом необхідно надати вагомість 11%, дохідного підходу - 40%; порівняльного підходу 49%.

    Розрахунки узгодженої ринкової вартості кафе і бари представлені в таблицях 5.5 і 5.6.

    Таблиця 5.5

    Розрахунок узгодженої ринкової вартості по кафе.

    Найменування ціноутворюючих факторів

    Одиниця виміру

    Вага об'єкта з даного фактору

    витратний

    прибутковий

    порівняльний

    Результати розрахунку вартості за методами

    дол. США

    245 415

    406 585

    497 627

    Вага варіантів розрахунку

    %

    11,00%

    40,00%

    49,00%

    вагова вартість

    дол. США

    26 996

    162 634

    243 837

    Узгоджена ринкова вартість,

    дол. США

    433 467

    Таким чином, узгоджена вартість кафе становить 433 467 дол.США або 932 821 тис. Руб.

    Таблиця 5.6

    Розрахунок узгодженої ринкової вартості по бару.

    Найменування ціноутворюючих факторів

    Одиниця виміру

    Вага об'єкта з даного фактору

    витратний

    прибутковий

    порівняльний

    Результати розрахунку вартості за методами

    дол. США

    33 102

    68 838

    102 260

    Вага варіантів розрахунку

    %

    11,00%

    40,00%

    49,00%

    вагова вартість

    дол. США

    3641

    27 535

    50 107

    Узгоджена ринкова вартість

    дол. США

    81 283

    Таким чином, узгоджена вартість по бару становить 81 283 дол. США або 174 210 тис. Руб.

    ВИСНОВОК:

    узгоджена ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:

    м.Мінськ, вул. Червона, 23, певна методом ієрархій станом на 1.01.2006г. становить: 1 098 031 тис.руб. або 514 750 долл. США

    в т.ч.:

    -приміщення кафе 923 821 тис. рублів або 433 467 доларів США;

    -приміщення бару 174 210 тис. рублів або 81 283 доларів США.

    Розділ 6. Технологія будівельного виробництва.

    Технологічна карта на виконання малярних робіт.

    6.1. Область застосування.

    Технологічна карта розроблена на виконання малярних робіт із застосуванням ЗДПС (захисно - декоративного полімерного складу) в під'їздах 9-поверхового житлового будинку (див рис. 6.1, 6.2). Забарвленням підлягають стіни, загальною площею - 242 м2.

    До складу малярних робіт із застосуванням ЗДПС входять:

    - підготовка поверхні;

    - нанесення ЗДПС.

    6.2. Характеристики застосовуваних матеріалів і виробів.

    ЗДПС представляет собой смесь полимерного связующего и минерального наполнителя на основе жидкого каучука . Для нефактурного (гладкого) покрытия внутренних поверхностей используется состав ЗДПС-«Д» ; толщина слоя , наносимого кистью , валиком или распылителем – менее 1 мм. Нанесение состава производится при температуре не ниже +5 0 C.

    Готовое покрытие из защитно-декоративных полимерных составов должно соответствовать требованиям ТУ 223 БССР 102-90 , приведенным в таблице 6.1.

    Таблица 6.1

    Наименование показателей

    Требуемое значение

    Прочность сцепления с основанием не менее , КПа

    0,65-0,7

    Водопроницаемость , не более , кг/м2

    1,0

    Морозостойкость ,не менее , цикл

    50

    Внешний вид

    Еталон

    Составы изготавливаются централизовано и поставляются на объект готовыми к применению в полиэтиленовых бочках емостью 120л. согласно ОСТ 6-19-500-78.

    Составы транспортируются всеми видами закрытого транспорта в соответствии с правилами перевозки грузов , действующими на данном виде транспорта .При транспортировании составов должно быть исключено попадание атмосферных осадков

    и нарушение однородности.

    Рис.6.1

    Рис 6.2

    6.3. Потребность в материально – технических ресурсах.

    Потребность в материально-технических ресурсах приведена в таблице 6.2.

    Таблица 6.2.

    Ведомость потребности в материалах и изделиях .

    п / п

    Наименование материала , изделия

    Одиниця виміру

    Расход на

    1 м2

    Количество

    1

    ЗДПС – «Д»

    Кг / м 2

    1,5

    363

    2

    Грунтовка

    Кг / м2

    0,02

    4,84

    3

    Вода

    Л / м2

    0,31

    75,02

    4

    Шлифовальная шкурка

    м2

    0,001

    0,242

    5

    Универсальный шпалевочный состав «Астра»

    Кг / м2

    0,2

    48,4

    Перечень необходимых машин,механизмов,оборудования,технологической оснастки и т.п. приведен в таблице 6.3.

    Таблица 6.3.

    Перечень машин , механизмов , оборудования , технологической оснастки , инструмента , инвентаря и приспособлений .

    № п / п

    Наименование .

    Марка .

    Назначение

    Кол-во

    на ланка.

    1

    2

    3

    4

    5

    1

    компресор

    СО-7А

    Подача стисненого повітря для нанесення складів

    1

    2

    Електроміксер (дриль і спеціальні насадки)

    ІЕ-1023А

    приготування складів

    1

    3

    Пістолет - фарборозпилювач

    СО-72 (71)

    Нанесення декоративно-захисного покриття

    1

    4

    Краскопульт з вудкою

    СО-20А

    грунтовка поверхонь

    1

    5

    Валик малярний хутряний ВМ-100

    ГОСТ 10831-87

    Для нанесення складів

    2

    6

    Валик малярний кутовий ОКМ-80

    ГОСТ 10831-87

    Для нанесення складів

    2

    7

    Кельма

    ГОСТ 9533-81

    Нанесення складів вручну і їх розрівнювання

    2

    закінчення таблиці 6.3

    1

    2

    3

    4

    5

    8

    Шпатель малярський сталевий

    ГОСТ 10778-81

    Для нанесення шпаклівки та її розрівнювання

    2

    9

    Шпатель малярський гумовий

    ГОСТ 10778-81

    Для нанесення шпаклівки та її розрівнювання

    2

    10

    кисть махова

    ГОСТ 10597-87

    Для промивання і грунтовки поверхні

    2

    11

    кисть малярська

    ГОСТ 10597-87

    Для грунтовки і фарбування поверхні

    2

    12

    зубило слюсарне

    ГОСТ 7211-86

    Зрубування напливів

    2

    13

    скарпель

    ТУ 22-278-73

    Зрубування напливів

    2

    14

    щітка сталева

    очищення поверхні

    2

    15

    Терка

    ГОСТ 25782-83

    Затирка поверхні

    2

    16

    напівтерток

    ГОСТ 25782-83

    Затирка поверхні

    2

    17

    напівтерток пінопластовий

    Затирка поверхні

    2

    18

    Лопата підбиральної

    ЛП-1 ГОСТ 19596-87

    Прибирання сміття

    3

    19

    відро жерстяне

    ГОСТ 29558-82

    Підносить воду, розчину

    3

    20

    метр складаний

    Вимірювання лінійних величин

    2

    21

    рівень будівельний

    ГОСТ 4916-83

    визначення ухилів

    2

    22

    Ящик для інструментів

    складування інструментів

    3

    23

    Ящик для розчину

    ВО «Будмаш»

    Для приготування складів

    2

    24

    респіратор

    ГОСТ 12.4.004-74

    Захист органів дихання

    3

    25

    каска будівельна

    ГОСТ 12.4.087-87

    захист голови

    3

    26

    Рукавиці

    ГОСТ 12.4.020-82

    Захист рук

    3

    27

    Костюм х / б

    захист тіла

    3

    28

    Столик-драбина

    СО-1 ЦНІІОМПТ

    Для обробки малогабаритних приміщень

    1

    6.4. Організація і технологія будівельного процесу.

    6.4.1. Підготовчі роботи.

    6.4.1.1. Підготовка будівельного майданчика.

    До початку робіт з оздоблення внтреннем поверхонь необходмо:

    - закінчити всі будівельно-монтажні роботи по забезпеченню фронту робіт;

    - організувати висвітлення робочих місць;

    - завести на об'єкт і підготувати до експлуатації механізм, пристосування, інструменти, інвентар;

    - доставити в необхідній кількості необхідні склади;

    - встановити засоби підмощування згідно проекту виконання робіт;

    - очистити приміщення від сміття і залишків будівельних матеріалів;

    - робітників - обробників навчити способам обробки поверхонь захисно - декоративними полімерними складами;

    - провести інструктаж і ознайомлення робітників із способами і прийомами безпечного ведення робіт і правил утримання робочого місця;

    - перевірити механізми на холостому ходу, ретельно оглянути шланги, усунути злами і перегини.

    6.4.1.2. Підготовчі роботи всередині будівлі.

    До початку виробництва оздоблювальних робіт в будівлі повинні бути виконані наступні роботи:

    - влаштування покрівлі;

    - установка перегородок, дверних і віконних блоків, підвіконних дощок, фрамужних коробок;

    - установка вбудованих шаф;

    - законопачені і ізольовані місця примикань віконних, дверних і балконних блоків;

    - пристрій гідроізоляції, теплозвукоизоляции і вирівнюючих стяжок перекриттів;

    - скління або зашивання віконних прорізів в зимовий час;

    - монтаж і випробування систем опалення каналізації, водопроводу, газопроводу;

    - оштукатурювання ніш під радіатори, місця проходження стояків;

    - прокладка і знеструмлення на час робіт прихованої електро проводки, прокладка проводки слабкострумових ліній;

    - очистка вентиляційних каналів, закладення тимчасових отворів;

    - очищення приміщень від сміття;

    - установка сходових огороджень;

    - установка сміттєпроводу.

    6.4.1.3. Засоби підмощування.

    - пересувні підмостки;

    - столики обробника.

    6.4.2. Технологія виконання робіт.

    6.4.2.1. Технологічна послідовність виконання робіт.

    Обробка зовнішніх і внутрішніх поверхонь защтіно - декоративними полімерними складами виконується в такій технологічній послідовності:

    - підготовка поверхні в залежності від її якості;

    - нанесення ЗДПС послідовно в два шари.

    6.4.2.2. Підготовка поверхні.

    Поверхня перед обробкою попередньо очищають від пилу, забруднень, жирових плям, сольового нальоту і інших речовин, здатних негативно вплинути на адгезію. Очищення проводиться за допомогою сталевих щіток і шпателів.

    Жирові плями видаляють за допомогою разлічнх розчинників і спеціальних складів (5% розчин каустичної соди). Після видалення забруднень поверхню знепилюють стисненим повітрям.

    Зруб напливів виробляють вручну за допомогою зубила, молотків з подвійним загостренням, скарпелей. На великих площах застосовуються електро-і пневмомолотки,

    електричні щітки піскоструминні апарати.

    Розміри раковин, місцевих напливів і западин на бетонних поверхнях не повинні перевищувати встановлених вимог ГОСТ 13015.0-81 *. На поверхні не допускається наявність тріщин, відшарувань від підстави, механічних пошкоджень.

    Усунення тріщин і раковин рекомендується проводити шпатлевочним составлм на основі сухої суміші розчину № 604 (ВАТ «Забудова»), універсальним шпатлевочним складом (УШС) фірми «Арсен» або складом «Полімікс -РШ» і підмазувати ці місця вручну за допомогою шпателя.

    Забарвлену поверхню стін необхідно промити мильоной водою і дати добре просохнути.

    Перед нанесенням ЗДПС необхідно приготувати склад грунтовки і попередньо процідивши, нанести його на поверхню фарбопультом, валиком або пензлем.

    Таблиця 6.4

    Рецептура грунтовки:

    Найменування складу

    компоненти

    Грунтувальна вода, г

    вода , л

    грунтовки

    300

    5

    Підготовка підстави здається замовникові зі складанням акту на приховані роботи.

    6.4.2.3. Нанесення захисно - декоративного полімерного складу.

    Для одного будинку слід використовувати склади з однієї партії. При нанесенні складів різних кольорів на стику наклеюється малярська стрічка.

    Перед вживанням склад необхідно розмішати.

    Склад наноситься на суху поверхню послідовно в 2 шари шляхом повітряного розпилення за допомогою пістолета - фарборозпилювача з діаметром вихідного отвору 3-5 мм для дрібних фракцій і 5-7 мм для великих фракцій. Другий шар наноситься не менш ніж через 4 години. Компресор повинен забезпечувати тиск 5-8 атмосфер.

    Нанесення складу проводиться при температурі не нижче +5 0 C.

    Тривалість сушки складу при температурі + 15 0 C і вологості навколишнього середовища 70% становить 1 годину (для складу ЗДПС - «Д»).

    6.4.3. Чисельно-кваліфікаційний склад і організація праці в бригаді.

    Внутрішні і зовнішні оздоблювальні роботи з нанесення ЗДПС виконуються ланкою малярів в кількості 3 чоловік, в тому числі:

    маляр 5-го розряду - 1

    маляр 3-го розряду - 2

    Склад робіт, що виконуються малярами при подгтовке поверхні і нанесення ЗДПС наведено в таблиці 6.5. Роботу в ланках організовують так, щоб забезпечити продуктивність агрегату за допомогою якого проводиться нанесення ЗДПС.

    Кількість ланок або робітників, що виконують окремі операції, підбираються з таким розрахунком, щоб час виконання цих операцій було приблизно однаковим з урахуванням технічних перерв.

    Схема виробництва робіт з нанесення складу ЗДПС на захватці приведена на малюнку 6.4.

    Схема виробництва робіт з підготовки поверхні і її грунтуванні валиком наведена на малюнку 6.5.

    Таблиця 6.5.

    Види робіт

    професія

    раз ряд

    Кол. чол

    Що Їх операції

    підготовка поверхні

    Маляр

    3

    2

    Очищення поверхні і обезпилювання. Приготування грунтовочногораствора вручну. Розшивання тріщин з підмазування.

    Шліфування підмазаних місць. Нанесення шару грунтовки валиком.

    Нанесення складу ЗДПС

    Маляр

    5

    3

    1

    2

    Нанесення оздоблювального шару захисно-декоративним полімерного складом пістолетом-розпилювачем.

    Розмітка поверхні і установка малярської стрічки. Захист прорізів від бризок поліетиленовою плівкою з закріпленням клейкою стрічкою.

    Підготовка, пересування і регулювання пістолета, заправка його барвником.

    Промивання шланга і пістолета.

    Умовні позначення :

    М1, М2-робочі місця малярів;

    1-відро;

    2-ящик з інструментами;

    3-валик малярний;

    4-шпатель;

    5-полутерок;

    6-ящик з розчином;

    Рис 6.4.

    Умовні позначення :

    М1 -робоче місце маляра;

    1 - компресор СО-7А

    2 - шланг

    3 - пістолет-фарборозпилювач

    рис 6.5

    Виконання внутрішніх опоряджувальних робіт починається з верхнього поверху будівлі.

    Кожен поверх є захваткою, розбитою на ділянки. Після закінчення робіт на поверсі ланки переходять на нижній поверх і виконують послідовно весь комплекс оздоблювальних робіт, обробку сходових клітин виробляють після завершення робіт на всіх поверхах. Закінчивши всі роботи, будівельники упорядковують інструмент і інвентар, шланги промивають водою.

    6.4.5. Калькуляція трудових витрат на виконання внутрішніх робіт складом ЗДПС.

    Калькуляція трудових витрат розрахована в таблиці 6.6.

    Для очищення поверхні використовується компресор, для приготування грунтовки - електроміксер, для фарбування поверхні - пістолет-розпилювач.

    Графік виконання будівельного процесу представлений в таблиці 6.7.

    Калькуляція трудових витрат. Таблиця 6.6

    обгрунтування

    Найменування робіт

    Єдін.

    вимір.

    Об `єм

    Норма часу на єдиний.,

    ч.-годину / м.-год

    склад ланки

    норма часу

    на весь обсяг,

    ч.-годину / м.-год

    професія

    розряд

    Кол.чел.

    1

    8-1-15 т.4 п.7б

    Очищення поверхні і обезпилювання

    100 м2

    2,42

    0,31 / 0,15

    Маляр

    2

    1

    0,75

    0,36

    2

    8-1-15 т.4 п.6б

    Заповнення тріщин і раковин

    100 м2

    0,242

    0,32

    Маляр

    2

    1

    0,077

    3

    8-1-15 т.4 п.11а

    Часткове підмазування нерівностей поверхні

    100 м2

    0,242

    2,4

    Маляр

    2

    1

    0,581

    4

    8-1-15 т.4 п.12а

    Шліфування підмазаних поверхонь

    100 м2

    0,242

    0,72

    Маляр

    3

    1

    0,174

    5

    Нормуванню-ня т.Г.2

    Приготування грунтовки розчину вручну

    100 м2

    0,7986

    0,8 / 0,51

    Маляр

    3

    1

    0,64

    0,41

    6

    Нанесення шару грунтовки пензлем

    100 м2

    2,42

    7,6

    Маляр

    3

    1

    18,39

    7

    8-1-15 т.7 п.28б

    Фарбування поверхні складом ЗДПС пістолетом-розпилювачем у два шари

    100 м2

    2,42

    9,2 / 9,2

    Маляр

    5

    1

    22,26

    22,26

    8

    Перенесення складів зі складу до місця виконання робіт

    т.

    0,44

    2,62 / -

    Підсобний робітник

    1

    1

    1,15

    -

    9

    перестановка риштовання

    м2 настилу під-мостей

    14,52

    0,12 / -

    Підсобний робітник

    1

    2

    1,74

    -

    всього:

    45,76

    0,36 / 0,41 / 22,26

    Таблиця 6.7

    Графік виробництва будівельних робіт.

    Найменування будівельних процесів

    Од.

    вим

    Обсяг робіт

    Трудо-ємність

    на весь обсяг

    робіт,

    чол-дн

    1

    2

    3

    4

    1

    очищення поверхонь

    і знепилювання

    100 м2

    2,42

    0,0937

    2

    Заповнення тріщин і раковин

    100 м2

    0,242

    0,0096

    3

    Часткове підмазування нерівностей поверхні

    100 м2

    0,242

    0,0726

    4

    Шліфування підміни-занних поверхонь

    100 м2

    0,242

    0,0218

    5

    Нанесення шару грунтовки пензлем

    100 м2

    2,42

    2,2988

    6

    Фарбування поверхні складом ЗДПС пістолетом- розпилювачем у два шари

    100 м2

    2,42

    2,7825

    Робочі дні .

    6.5. Контроль якості і приймання робіт.

    Операційний контроль якості робіт по обробці поверхонь захисно - декоративним полімерним складом представлений в таблиці 6.8.

    Таблиця 6.8.

    Операції, що підлягають контролю

    склад контролю

    (Що перевіряється)

    Спосіб контролю (як перевіряється)

    Хто перевіряє, терміни контролю

    Приймання оздоблювальних складів

    Наявність паспортів і сертифікатів якості, Перевірка терміну Годон.

    Візуально.

    Майстер (виконроб) в процесі приймання.

    приймання поверхонь

    Рівність, вертикальність і горизонтальність поверхонь.

    Візуально і за допомогою рейки, виска і рівня.

    Майстер (виконроб) при прийманні поверхонь під штукатурку.

    підготовка поверхонь

    очищення поверхні від пилу, бруду, жирових плям. Установка маяків.

    Візуально і за допомогою рейки, виска і рівня.

    Майстер (виконроб) в процесі роботи.

    Грунтовка

    рівномірність грунтовки

    Візуально.

    Майстер (виконроб) при прийманні виконаних робіт.

    Приймання виконаного оздоблювального шару

    Рівномірність і однорідність забарвлення, відсутність патьоків, зморшок і т.п. Колір, відповідність його зразку-еталону

    Візуально.

    Майстер (виконроб) при прийманні виконаних робіт.

    6.6 Техніко - економічні показники.

    Основні техніко - економічні показники наведені в таблиці 6.9.

    Таблиця 6.9.

    Техніко - економічні показники.

    показники

    Од. вим.

    значення

    1

    Обсяг робіт

    100 м2

    2,42

    2

    Тривалість виконання робіт

    дні

    3,78

    3

    Загальна трудомісткість виконання робіт

    чел.-дн.

    5,28

    4

    Трудомісткість на одиницю виміру обсягу робіт

    люд. / год.

    17,45

    Витрати машинного часу на весь обсяг

    5

    - для компресора

    маш.-зм.

    0,045

    6

    - для електроміксера

    маш.-зм.

    0,05

    7

    - для пістолета - розпилювача

    маш.-зм.

    2,78

    Розділ 7. Охорона праці.

    7.1. Вказівки з техніки безпеки.

    При виконанні робіт по обробці будівель слід керуватися вказівками СНіП III -4.

    До початку робіт необхідно ознайомити робітників-обробників з проектом виробництва робіт і правилами техніки безпеки.

    Учаски работ , рабочие места в темное время суток должны быть освещены в соответствии с ГОСТ12.1.046 , СНБ 2.04.05-98 .

    Складирование составов производится в закрытых складах расположенных на строй -площадке или внутри отделываемого здания.

    При производстве работ по приготовлению смеси следует руководствоваться указагиями “Правил техники безопасности и производственной санитарии на предприятиях цементной промышленности”.

    К работе с окрасочными составами допускаются рабочие , достигшие 18-летнего возраста, прошедшие медицинское освидетельствование.

    Все работающие перед началом производства работ должны быть ознакомлены с безопасными приемами производства работ , пройти вводный инструктаж и инструктаж непосредственно на рабочем месте.

    К управлению механизмами для нанесения окрасочного состава допускаются лица , имеющие право управлять ими.

    Оператору необходимо знать : устройство мехагизма , правила и инструкцию по его эксплуатации и техничеому обслуживанию , способы производства работ , техничекие требования к качеству , виды и свойства основных растворов , применяемых при производстве работ.

    При работе с пневматическим инструментом необходимо убедиться в исправности рабочих частей инструмента (удочки , форсунки , пистолета краскораспылителя) проверить наличие и исправность манометра , клейма , включать инструмент толь ко после установки его в рабочее в рабочее положение.

    Во время работы категорически запрещается сгибать или переламывать шланг.

    Подключение (отключение) электроинструмента производится по указанию производителя работ дежурным электромонтером с квалификационной группой не ниже III. Электроинструмент , имеющий дефекты , подключать для работы запрещается.

    Все электрооборудование ти электроинструменты должны быть надежно заземлены . Лица , обслуживающие машину , должны быть обучены приемам освобождения пострадавшего от электрического тока и правилам оказания первой помощи.

    Лица , допускаемые к управлению машинами и оборудованием с электроприводом , должны иметь квалификационную группу не ниже II. Подтверждение квалификационной группы следует проводить ежегодно с записью в журнал проверки знаний по технике безопасности .

    Применяемые при работе машины ,приспообления и инструменты должны быть испытаны в соответствии с нормами и сроками , предусмотренными правилами Госгортехнадзора и Госэнергонадзора.

    Запрещается:

    -работать при неисправном оборудовании;

    -допускать к работам посторонних ;

    -отсоединять воздушные шланги и рукава под давлением;

    -производить разборку , ремонт , регулировку , смазку и крепление узлов и деталей во время работы машины (механизма);

    -оставлять без надзора инструмент , подключе6нный к сети;

    -работать с электроинструментом без заземления.

    Запрещается эксплуатация бригадной кладовой при отстутствии защитного отключающего или заземляющего устройства.

    Маляры , наносящие окрасочные составы , должны работать в спецодежде , респираторах , защитных очках и резиновых перчатках.

    Рабочие места маляров должны быть обеспечены инвентарными средствами подмащивания (подмостями).

    Ответственность за обеспечение здоровых и безопасных условий возлагается на руководителей работ – мастера или прораба.

    Погрузочно-разгрузочные работы следует осуществлять в соответствии с требованиями ГОСТ 12.3.009.

    При применении составов следует применять индивидуальные средства защиты по ГОСТ 12.4.020.

    При применении и хранении защитно-декоративных полимерных составов следует руководствоваться требованиями ППБ РБ 1.01-94 и ППБ-05-86.

    7.2.Пожарная безопасность .

    При производстве работ на захватках пользование открытым огнем не допускается , так же должно быть категорически запрещено курение .

    Не разрешается накапливать на захватках лакокрасочные вещества , их следует хранить в закрытых металлических контейнерах в безопасном месте . На рабочем месте разрешается хранить количество не превышающее сменной потребности .

    Противопожарное оборудование должно содержаться в исправном , работоспособном состоянии .

    Рабочие места маляров должны проветриваться .

    Электроустановки должны быть во взрывобезопасном исполнении . Кроме того должны быть приняты меры , предотвращающие возникновение и накопление зарядов статического электричества .

    Висновок.

    В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара , расположенных по адресу ул. Красная , 23 .

    Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного , доходного и сравнительного подходов , с последующим согласованием результатов по методу иерархий .

    В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь , макро- и микроэкономических параметров , анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки , их конструктивных особенностей , коммуникаций , а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки . Сделан вывод о привлекательности объектов оценки для потенциальных инвесторов .

    Оцінка ринкової вартості об'єкта з використанням витратного методу передбачає розрахунок вартості земельної ділянки, з урахуванням коригування на функціональне призначення об'єкта оцінки. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:

    м.Мінськ, вул. Червона, 23, певна витратним підходом станом на 1.01.2006г. склала: 599 368 тис.руб. або 278 517 дол. США

    в т.ч.:

    -приміщення кафе 528 133 тис. рублів або 245 415 дол. США;

    -приміщення бару 71 235 тис. рублів або 33 102 доларів США.

    Оцінка ринкової вартості об'єкта дохідним методом виконувалася за методом капіталізації за нормою віддачі по чотирьом варінт прогнозу. Розрахунок ставки дисконтування виконаний по методу виділення внутрішньої норми рентабельності. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м Мінськ, вул. Червона, 23, певна дохідним підходом, за станом на 1.01.2006г становить:

    Кафе - 874 970 920 рублів або 406 585 доларів США;

    Бар - 148 139 176 рублів або 68 838 доларів США.

    У дипломному проекті розроблена методика розрахунку коригувань на час продажу, місце розташування, співвідношення робочих і підсобних приміщень при оцінці ринкової вартості об'єктів порівняльним підходом. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м Мінськ, вул. Червона, 23, певна порівняльним підходом на 1.01.2006 р становить: 1 290 957 тис.руб. або 599 887 дол. США.

    в т.ч.:

    -приміщення кафе -1 070 893 тис.руб. або 497 627 доларів США;

    -приміщення бару - 220 063 тис.руб. або 102 260 доларів США.

    Узгодження результатів оцінки вполняется з використанням методу ієрархій, який дозволяє підвищити об'єктивність результатів оцінки ринкової вартості. Узгоджена ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:

    м.Мінськ, вул. Червона, 23, певна методом ієрархій станом на 1.01.2006г. становить: 1 098 031 тис.руб. або 514 750 долл. США

    в т.ч.:

    -приміщення кафе 923 821 тис. рублів або 433 467 доларів США;

    -приміщення бару 174 210 тис. рублів або 81 283 доларів США

    У дипломному проекті розроблена технологічна карта на виробництво малярних робіт в під'їздах житлового 9-поверхового будинку. Також розроблені заходи, пов'язані з охороною праці та пожежною безпекою при малярних роботах.

    Методика розрахунку по методу порівняння продажів має практичне значення для практикуючих оцінювачів.

    Дипломний проект виконаний з використанням програмних продуктів

    Microsoft Word, Microsoft Exsel і OpenOffice Draw.

    Список використаних джерел.

    1. Грабовий П.Г. «Економіка нерухомості»,

    Москва - 1994 р

    2. Новіков Б.Д. «Ринок і оцінка нерухомості в Росії.»

    Москва - 2000 р

    3. Грязнов В.Н. "Оцінка бізнесу"

    Москва - 2003 г.

    4. Атаєв С.С «Технологія будівельного виробництва»

    Москва -1984 р

    5. Типова технологічна карта на виконання малярних робіт з використанням захисно - декоративного олімерного складу.



    6. «Охорона праці: безпека при будівельних роботах». Випуск 4.

    Мінськ - 2003 г.