• 1. Поняття нерухомості і значення її оцінки
  • 1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
  • 1.3 Оцінка бізнесу як економічна категорія
  • 2.1 Метод дисконтування грошових потоків
  • 2.2 Метод капіталізації доходу
  • 3.2 Аналіз умов оренди майна
  • 3.3 Аналіз конкурентних переваг компанії
  • 3.4 Підсумки діяльності компанії
  • 3.5 Попередня оцінка бізнесу методом дисконтування грошових потоків
  • 2013 (перший рік постпрогнозного періоду)


  • Дата конвертації03.07.2017
    Розмір91.51 Kb.
    ТипКурсова робота

    Скачати 91.51 Kb.

    Оцінка торгового центру

    Вступ

    У ринковій економіці дуже поширені угоди з продажу успішних компаній, «готового» бізнесу, адміністративних будівель і торгових центрів, а також часткою в них. Для здійснення подібних угод потрібне проведення оцінки бізнесу. Точну оцінку реалізованої власності можуть дати лише спеціалізовані оціночні компанії, однак при купівлі-продажу буває вельми корисно самостійно провести попередню оцінку бізнесу.

    Ринкова оцінка бізнесу багато в чому залежить від того, які його перспективи. При визначенні ринкової вартості бізнесу виявляється, які доходи, коли і в якій формі буде отримувати їх власник капіталу підприємства і з яким ризиком це пов'язано.

    Оцінка комерційної нерухомості є найбільш поширеним видом оцінки нерухомості. Термін «комерційна нерухомість» має на увазі під собою широкий спектр об'єктів нерухомого майна, призначених для отримання прибутку в процесі експлуатації їх площ як основного елемента отримання прибутку.

    Актуальність теми курсової роботи пов'язана з тим, що особливою рисою комерційної нерухомості є яскраво виражена спрямованість на отримання доходу. Традиційним доходом від комерційної нерухомості вважається отримання орендних платежів, тобто коли джерело доходу безпосередньо і нерозривно пов'язаний з нерухомістю та отже, повністю задовольняє темі роботи, пов'язаної з оцінкою торгового центру.

    Відповідно до п. 5 Постанови Уряду РФ від 06.07.2001 р №519 «Про затвердження стандартів оцінки» в цілому діяльність у сфері нерухомості використовуються три основні методи оцінки: витратний, порівняльний, дохідний.

    Таким чином, мета роботи полягає в розгляді основних застосовуваних на практиці методах оцінки комерційної нерухомості і безпосередній оцінці торгового центру.

    Для реалізації поставленої мети підлягають вирішенню наступні завдання:

    1. розгляд поняття комерційної нерухомості;

    2. визначення основних аспектів оцінки нерухомості;

    3. вивчення порівняльного, витратного і дохідного методів оцінки нерухомості;

    4. опис методики оцінки по вибраному об'єкту нерухомості;

    5. складання оцінки торгового центру на конкретному прикладі одним з методів оцінки нерухомості.

    Об'єктом дослідження є прибуток від здачі в оренду приміщень в ТЦ «Хвиля» та ТЦ «Карина» і як наслідок їх ринкова вартість, предметом - виступає методика оцінки об'єкта нерухомості за допомогою дохідного підходу оцінки нерухомості для подальшого визначення його поточної ринкової вартості.

    При проведенні оцінки комерційного об'єкта можна використовувати безпосередньо 3 методу - витратний, порівняльний і дохідний.

    Чим вище прибутковий потенціал оцінюваної комерційної нерухомості, тим вище її вартість. На цьому принципі грунтується один з ключових методів оцінки комерційної нерухомості - прибутковий. Він заснований на уявленні про те, що вартість об'єкта нерухомості залежить від можливості отримання доходу, який може бути витягнутий власником від володіння об'єктом. Цей метод полягає у визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від об'єкта оцінки (з урахуванням фактора часу).

    В рамках порівняльного методу використовується метод порівняння продажів, який базується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт. Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по таким самим об'єктам нерухомості. Ціни на зіставні об'єкти потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об'єкти відрізняються від об'єкта оцінки.

    В основі витратного методу лежить принцип заміщення, згідно з яким інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, в яку обійдеться будівництво аналогічного за призначенням і якості об'єкта без надмірної затримки. Як правило, витратний підхід застосовується в оцінці окремих будинків.

    Теоретичну основу роботи склали посібники та підручники з економіки та оцінювання нерухомості, за оцінкою інвестицій в нерухомість таких авторів як: О.М. Асаул, І.Т. Балабанов, А.Г. Грязнова, М.М. Кузьмінов, Н.Є. Сіміонова, Є.І. Тарасевич та ін.

    Практична значимість роботи полягає в тому, що в роботі детально розглянуті основні аспекти здійснення угод купівлі-продажу комерційної нерухомості; проведено аналіз найбільш оптимального методу оцінки нерухомості, що використовується при оцінці прибутковості комерційної нерухомості; на конкретному прикладі зроблено оцінку чинного торгового центру, основною діяльністю власника якого є здача торгових площ в оренду і як наслідок - отримання певної норми прибутковості.

    Таким чином, проведені в роботі дослідження можуть бути корисні при написанні методичних вказівок по оцінці комерційної нерухомості з метою отримання максимальної прибутковості і побудові плану лекційних занять для студентів вузів і коледжів з метою їх ознайомлення з процедурами та операціями, проведеними на ринку нерухомості.

    1. Поняття нерухомості і значення її оцінки

    1.1 Особливості ринку нерухомості

    Ринок нерухомості - це механізм, що забезпечує взаємодію фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на гроші або інші активи. Ринок нерухомості є складовою частиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, що функціонує паралельно з сектором фінансових інвестицій.

    Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, в свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. Майнові вкладення - це вкладення в речові активи компаній або приватне реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.). Нерухомість - це земля, будівлі та все, що постійно «прив'язане» до землі. 1

    Невід'ємною умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості по аналогам і оцінюваного об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості. 2

    1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості

    Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміються невід'ємно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будівлі. 3

    Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути:

    1. будівлю (споруду) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;

    2. відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;

    3. інженерні споруди і мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки і знаходяться на ній будівель (споруд) до об'єктів інфраструктури кварталу або міста. Сюди ж відносяться частки власності в об'єктах інженерної інфраструктури, які перебувають у спільній експлуатації власників нерухомості кварталу або міста;

    4. стаціонарні споруди благоустрою території ділянки;

    5. елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, які стосуються даного об'єкту нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;

    6. інші об'єкти, які в сукупності з перерахованими вище компонентами нерухомості становлять нерозривна конструктивне або функціональне ціле. 4

    1.3 Оцінка бізнесу як економічна категорія

    З розвитком вітчизняної ринкової економіки у російського власника з'явилася можливість на свій розсуд розпоряджатися належним йому рухомим і нерухомим майном, вкладати свої кошти в бізнес або продавати його.Але практично у кожного, хто збирається реалізувати свої права власника, виникає безліч питань. Один з головних - питання оцінки вартості власності, в тому числі і бізнесу.

    Існуючі теорії оцінки вартості компаній і їх активів мають багатовікову історію. Зокрема, правила експертної оцінки бізнесу за продажною ринкової вартості були розроблені відомим німецьким вченим-математиком Г. Лейбніцем ще в XVIII столітті. Перші згадки про оцінку як методі бухгалтерського обліку та рекомендації щодо його використання при обліку в продажних цінах і за собівартістю з'явилися ще раніше - в XVI столітті в працях основоположників бухгалтерського обліку Л. Пачолі і А. Ді П'єтро. 5 Сформовані за кордоном традиції і основні підходи, не тільки підсумовування витрат по конкретному майновому об'єкту в грошовому вираженні, але й безліч інших вельми цікавих методів, цілком можуть бути застосовні для проведення оцінки бізнесу в сучасних російських умовах.

    Іноді серед фахівців виникає думка про те, що професійна оцінка не є самостійною галуззю наукових знань, оскільки для її здійснення використовуються різні методи, сформовані в рамках інших наук: облікові оцінки - запозичення з бухгалтерського обліку, фінансові - з теорії фінансів, ринкові - з макроекономіки і т.д.

    У сучасних умовах будь-який об'єкт власності може бути джерелом доходу і об'єктом ринкової угоди, в тому числі таким об'єктом є і права власника. Власник бізнесу має право продати його, закласти, застрахувати, заповідати, тобто бізнес стає об'єктом угоди, товаром зі всіма властивими йому властивостями, і як будь-який товар бізнес має корисністю для покупця. Але це товар особливого роду.

    По-перше, це товар інвестиційний, тобто товар, вкладення в який здійснюються з метою віддачі в майбутньому. Витрати і доходи роз'єднані в майбутньому. Причому розмір очікуваного прибутку не відомий, має імовірнісний характер, тому інвестору доводиться враховувати ризик можливої ​​невдачі.

    По-друге, бізнес є системою, але продаватися може як вся система в цілому, так і окремі її підсистеми і навіть елементи. В цьому випадку елементи бізнесу стають основою формування іншої, якісно нової системи, тобто товаром стає вже не бізнес, а окремі його складові.

    По-третє, потреба в цьому товарі залежить від процесів, які відбуваються як всередині самого товару, так і в зовнішньому середовищі. Причому, з одного боку, нестабільність в суспільстві призводить бізнес до нестійкості, з іншого боку, його нестійкість веде до подальшого наростання нестабільності і в самому суспільстві. З цього випливає ще одна особливість бізнесу як товару - потреба в регулюванні купівлі-продажу. 6

    Весь процес оцінки вартості бізнесу (компанії) безпосередньо залежить від причин її спонукали і цілей нею переслідуваних. Правильне визначення мети - одна з найважливіших завдань початкового етапу робіт по оцінки вартості бізнесу. Без чіткого розуміння проблем клієнта і того, яку функцію виконуватиме результат оцінки, неможливо визначити ні об'єкт оцінки, ні методику проведення дослідження, ні необхідну базу оцінки. Рішення завдання ускладнюється також тим, що керівники або власники компанії намагаються вирішити різні проблеми в рамках однієї роботи.

    Таким чином, при оцінці нерухомого майна комерційного призначення оцінювач повинен чітко визначити і погодити з замовником мета роботи, визначити базу оцінки, ідентифікувати об'єкт оцінки і обгрунтувати необхідність використання тієї чи іншої методики. Найбільш часто в світовій практиці оцінка бізнесу (компанії) виробляється в наступних цілях:

    1. Підвищення ефективності поточного управління компанією;

    2. Визначення вартості з метою купівлі-продажу акцій компаній на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність компанії і частку цієї власності, що припадає на купується пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від компанії;

    3. Визначення вартості бізнесу в разі його купівлі-продажу цілком або частинами;

    4. Реструктуризації компанії. Проведення ринкової оцінки передбачається в разі ліквідації компанії, злиття, поглинання або виділення самостійних підприємств зі складу холдингу;

    5. Розробки планів розвитку компанії. У процесі стратегічного планування можливо оцінити майбутні доходи компанії, ступінь її стійкості і цінність іміджу;

    6. Визначення кредитоспроможності компанії і вартості застави при кредитуванні;

    7. Страхування, в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів напередодні втрат;

    8. Визначення вартості об'єкта для бази оподаткування. 7

    Залежно від цілей оцінки та обставин бізнес може оцінюватися по-різному. Тому для проведення оцінки потрібно точне визначення вартості.

    Поняття вартості бізнесу (компанії) має безліч інтерпретацій. Загальноприйняті стандарти вартості в оцінці бізнесу є сукупністю вимог до оцінки. У літературі, присвяченій оцінці вартості бізнесу (компанії) розрізняють чотири основні стандарти оцінки:

    1. обґрунтованої ринкової вартості;

    2. обґрунтованої вартості;

    3. інвестиційної вартості;

    4. внутрішньої (фундаментальної) вартості;

    Всі зазначені стандарти припускають, що оцінка робиться в розрахунку на так звані вільні, а не змушені (в тому числі адміністративними втручаннями), операції з придбання бізнесу або його часткою.

    Зазвичай у світовій і російській практиці вважається, що найбільш об'єктивна оцінка бізнесу відповідає стандарту обгрунтованої ринкової вартості, де основними факторами, що визначають ринкову вартість бізнесу, є: попит, справжня і майбутня прибуток оцінюваного бізнесу, витрати на створення аналогічних компаній, співвідношення попиту і пропозиції на аналогічні об'єкти, ризик отримання доходів, ступінь контролю над бізнесом і ступенем ліквідності активів.

    2. Дохідний підхід до оцінки комерційної нерухомості

    Оцінка бізнесу із застосуванням методів дохідного підходу здійснюється на основі доходів підприємства, тих економічних вигод, які отримує власник від володіння підприємством (бізнесом).

    Оцінка бізнесу із застосуванням методів дохідного підходу заснована на принципі, що потенційний покупець не заплатить за частку в підприємстві (бізнесі) більше, ніж вона може принести доходів в майбутньому.

    Приведення майбутніх доходів до поточної вартості на дату проведення оцінки засновано на концепції зміни вартості грошей у часі, згідно з якою дохід, отриманий в даний момент часу, має для інвестора велику цінність, ніж такий же дохід, який буде отриманий в майбутньому. 8

    Застосування методів дохідного підходу є обов'язковим у разі оцінки бізнесу, що має прибуток.

    Основними джерелами, використовуваними для оцінки бізнесу методами дохідного підходу, є:

    1. Бухгалтерська звітність, аудиторські висновки, дані бухгалтерського обліку, в тому числі інформація про розміру виплачуваних товариством дивідендів, інформація про реалізовані інвестиційні проекти, інша інформація про фінансові та виробничі показники підприємства за минулі звітні періоди.

    2. Бізнес плани, а також інші документи підприємства з планування та прогнозування фінансових і виробничих показників.

    3. Результати анкетування і проведення інтерв'ю з керівництвом, відповіді підприємства на запити оцінювача.

    4. Інформація про економічну ситуацію і тенденції розвитку галузі (галузей), до яких відноситься оцінюється підприємство.

    5. Інформація про економічну ситуацію і тенденції розвитку регіону (регіонів), в яких розташовано оцінюється підприємство.

    6. Інформація про ризики, пов'язані з діяльністю підприємства.

    7. Інформація про котирування акцій і мінливості курсу акцій оцінюваного підприємства, підприємств галузі, до якої належить оцінюване підприємство і фондового ринку в цілому.

    8. Інформація про макроекономічну ситуацію в економіці і тенденції її розвитку. 9

    Основними методами дохідного підходу є:

    1. метод дисконтування грошових потоків.

    2. метод капіталізації доходу.

    Оцінка бізнесу методами дохідного підходу передбачає проведення наступних основних процедур:

    1. підготовка фінансової звітності оцінюваної компанії, зокрема актуалізація і нормалізація звітності,

    2. прогнозування на основі аналізу фінансового стану підприємства показників доходу і витрат підприємства,

    3. розрахунок ставки дисконтування або коефіцієнта капіталізації в залежності від обраного методу і показника доходу,

    4. розрахунок вартості бізнесу шляхом приведення майбутніх доходів до вартості на дату проведення оцінки, використовуючи методи дисконтування або капіталізації.

    При поведінці оцінки бізнесу методами дохідного підходу повинні бути дотримані такі умови, як: очікувана величина показника доходу повинна визначатися виходячи з минулих результатів бізнесу, перспектив його розвитку, а також галузевих і загальноекономічних чинників.

    Використовувана ставка дисконтування або капіталізації повинна відповідати обраному показнику доходу підприємства, зокрема:

    1. ставка дисконтування або капіталізації повинна враховувати структуру капіталу, інвестованого в бізнес

    2. для номінального показника доходу (вираженого в поточних цінах) і для реального показника доходу (з урахуванням зміни цін) повинні бути використані відповідні ставки дисконтування.

    2.1 Метод дисконтування грошових потоків

    Метод дисконтування грошових потоків застосовується в тому випадку, коли майбутні грошові потоки підприємства нестабільні і оцінювач має можливість обґрунтовано прогнозувати зміну грошових потоків підприємства в майбутньому.

    Для оцінки бізнесу в рамках методу дисконтування грошових потоків можуть бути використані наступні показники доходу:

    1. Чистий грошовий потік

    2. чистий грошовий потік до оподаткування і виплати відсотків;

    3. чистий грошовий потік до оподаткування, виплати відсотків і амортизації;

    4. чистий прибуток підприємства (формули 2.1, 2.2);

    5. величина виплачуваних дивідендів. 10

    Чиста поточна вартість - ЧДД (чистий приведений дохід, різниця між приведеними до теперішньої вартості сумою грошового припливу за період експлуатації інвестиційного проекту і сумою інвестованих в його реалізацію засобів. Він характеризує загальний абсолютний результат інвестиційного проекту в поточних цінах. Це величина, на яку може змінитися «цінність фірми» в результаті реалізації даного інвестиційного проекту і його можна визначити за формулою:

    , (2.1)

    де Д t - грошові притоки (доходи) по кроках розрахункового періоду, Д.Є. При прогнозуванні доходів необхідно враховувати всі види надходжень як виробничого, так і невиробничого характеру, які можуть бути асоційовані з даним проектом. Наприклад, якщо після закінчення періоду реалізації проекту планується надходження засобів у вигляді ліквідаційної вартості устаткування чи вивільнення частини оборотних коштів, вони повинні бути враховані як доходи відповідних періодів;

    І t - інвестиції (відтоки) по кроках розрахункового періоду;

    Е - норма (ставка) дисконту (норма прибутковості інвестицій);

    Т - горизонт розрахунку (число років життєвого циклу проекту). 11

    Формула може мати і такий вигляд:

    , (2.2)

    де R t - результати, що досягаються на t-му кроці розрахунку;

    З t - витрати, що досягаються на t-му кроці розрахунку;

    Е - норма (ставка) дисконту (норма прибутковості інвестицій). При розрахунку NPV вона задається;

    Т - горизонт розрахунку (число років життєвого циклу проекту). 12

    Вибір оцінювачем показника доходу повинен бути аргументований оцінювачем. Оцінювач повинен визначити величину прогнозного періоду. Прогнозний період відповідає періоду часу, на який можуть бути обґрунтовано спрогнозовані величини доходів і витрат підприємства.

    Показник доходу підприємства визначається для кожного року прогнозного періоду на основі аналітичних процедур, проведених оцінювачем. На основі вихідної інформації виходячи про минулі результати бізнесу, галузевої і загальноекономічної інформації, а також методів економічного аналізу, статистики та математичного моделювання та інших методів визначають величину показника доходу кожного прогнозного періоду.

    Основними елементами грошового потоку, прийнятими до розрахунку, є:

    1. чистий прибуток після оподаткування та виплати відсотків;

    2. амортизаційні нарахування, що нараховуються підприємством на основні засоби та нематеріальні активи підприємства;

    3. мінус капітальні вкладення;

    4. збільшення довгострокової заборгованості підприємства;

    5. зменшення власного оборотного капіталу підприємства. 13

    Виходячи з даних про альтернативні інвестиції, визначають величину ставки дисконтування, яка відображає величину ризиків, властивих вкладенням в оцінюване підприємство (бізнес). Ставка дисконтування дорівнює сумі безризикової ставки, яка відображає недіверсіфіціруемий ризик властивий бізнесу і премію за ризик.

    Основними способами визначення ставки дисконтування є:

    1. модель оцінки капітальних активів;

    2. спосіб кумулятивного побудови;

    3. спосіб арбітражного ціноутворення.

    Якщо надходження грошового потоку розподілено рівномірно протягом року, грошовий потік повинен дисконтуватися на середину кожного року прогнозного періоду.

    Вартість реверсії (вартість компанії в пост прогнозний період) може бути визначена одним із таких способів:

    1. шляхом розрахунку вартості чистих активів підприємства на кінець прогнозного періоду;

    2. шляхом капіталізації грошового потоку за перший рік постпрогнозного періоду.

    2.2 Метод капіталізації доходу

    Метод капіталізації доходу застосовується у разі, якщо грошові потоки підприємства стабільні і оцінювач не має можливість обґрунтовано виділити фактори, що впливають на величину обраного показника доходу підприємства в майбутньому і висловити в вартісному вираженні вплив виділених факторів на величину обраного показника доходу.

    Під капіталізацією доходу розуміється отримання вигод від володіння майном. Капіталізований дохід - є оцінка поточної вартості об'єкта нерухомості і визначається за формулою:

    V = I / R = NOI / R, (2.3)

    де V - вартість нерухомості;

    I - операційний дохід, прибуток;

    R - ставка капіталізації, в%.

    Для оцінки бізнесу в рамках методу капіталізації доходу в якості бази можуть бути використані наступні показники доходу:

    1. Чистий грошовий потік;

    2. чистий грошовий потік до оподаткування і виплати відсотків;

    3. чистий грошовий потік до оподаткування, виплати відсотків і амортизації;

    4. чистий прибуток підприємства за даними бухгалтерського обліку;

    5. величина виплачуваних дивідендів. 14

    Показник виплачуваних дивідендів може використовуватися тільки для оцінки неконтрольних пакетів акцій.

    Основними способами визначення величини ежеперіодічного доходу є:

    1. величина показника доходу останнього звітного періоду;

    2. середньозважена величина показника доходу за кілька останній звітних періодів;

    3. величина першого року, наступного за звітним періодом, отримана методом екстраполяції.

    Для визначення величини ставки капіталізації можуть бути використані наступні основні методи:

    1. модель кумулятивного побудови;

    2. модель оцінки капітальних вкладень;

    3. модель середньозваженої вартості капіталу.

    Отже, ставка капіталізації визначається в порівнянні з аналогічним об'єктом і його вартістю і визначається за формулою:

    R = I / V, (2.4)

    або

    , (2.5)

    де R - коефіцієнт капіталізації;

    r - ставка дисконту;

    g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.

    C метою визначення методу розрахунку вартості підприємства на основі дохідного підходу необхідно провести аналіз динаміки основних показників ефективності діяльності підприємства, а також перспектив їх зміни.

    Таким чином, незалежно від обраного методу оцінки об'єкта нерухомості складається підсумковий величина вартості об'єкта оцінки - величина вартості об'єкта оцінки, отримана як підсумок обгрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки і методів оцінки.

    3. Оцінка торгового центру методом капіталізації доходів

    3.1 Аналіз сфери діяльності оцінюваної компанії

    Група компаній «Торговий дім» почала свою діяльність в 1995 р Статутний капітал підприємства розділений між двома власниками на дві рівні частки (по 50% кожна).

    У 2000 р компанією було укладено договір оренди муніципального нерухомого майна - триповерхової будівлі ТЦ «Хвиля» в центрі міста для розміщення універсального магазину, буфета і кафе терміном до 2050 р

    Крім муніципального будівлі, «Торговий дім» орендує також муніципальна будівля ТЦ «Карина» у віддаленому районі міста - будівля колишнього магазину «Промислові товари», в якому також організована торгова діяльність. В ході аналізу діяльності оцінюваного підприємства було виявлено, що договір оренди муніципального будівлі ТЦ «Карина» був укладений до 2006 року, після чого будівля ТЦ «Карина» було виставлено органом місцевого самоврядування на аукціон з метою укладення нового договору оренди, проте аукціон не відбувся , і в даний час «Торговий дім» продовжує користуватися будівлею ТЦ «Карина» на правах оренди зі сплатою орендної плати (відповідно до чинного законодавства, якщо орендар продовжує користуватися орендованим нерухомим иму суспільством після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Даний факт несе певний ризик для орендаря будівлі, проте орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору оренди має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на уклав ня договору оренди на новий термін, в тому числі і на нових умовах).

    Основним джерелом доходів компанії є доходи від здачі орендованого муніципального майна в суборенду ряду фірм для організації роздрібної торгівлі широким асортиментом промислових товарів. Коефіцієнт використання торговельної та складської площі в будинках ТЦ «Хвиля» та ТЦ «Карина» в середньому становить 75%, торговельні місця фірм-суборендар розташовані досить щільно. Разом з тим очікуваний в місті зростання кількості торгових площ, що здаються в суборенду (з огляду на планованого введення в дію ряду нових споруджуваних торгових центрів) може привести до підвищення вимогливості покупців до рівня обслуговування. Даний фактор представляє відомий ризик, оскільки може спричинити за собою в майбутньому деяке зниження коефіцієнта використання площ.

    витрати компанії складаються з орендної плати за орендоване муніципальне майно, витрат з утримання будинку (комунальні послуги, охорона), витрат на оплату праці працівників компанії, адміністративних накладних витрат, оплати послуг сторонніх організацій, податкових платежів.

    3.2 Аналіз умов оренди майна

    Аналіз діючої нормативно-правової бази муніципалітету показав наступне:

    1. величина орендної плати за орендоване муніципальне майно визначається не в залежності від ринкової ситуації, а встановлена на підставі рішення місцевої міської ради, і тому знаходиться на досить низькому рівні (не більше 200 руб. за 1 м2);

    2. орендоване муніципальне майно може здаватися орендарями в суборенду, при цьому розрахунок орендної плати на яку здають в суборенду частину орендованих площ проводиться з коефіцієнтом;

    3. якщо інше не зазначено в договорі оренди, величина орендної плати за орендоване муніципальне майно підлягає коригуванню раз на рік з урахуванням офіційного зміни індексу інфляції;

    4. величина орендної плати може бути знижена (на 50-100%) протягом певного терміну для часткової компенсації здійснених орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна.

    Аналіз укладених договорів оренди муніципальних будівель ТЦ «Хвиля» та ТЦ «Карина» показав наступне:

    1. По будівлі ТЦ «Хвиля» орендарю (групі компаній «Торговий дім») встановлено розмір узгоджених інвестицій в невіддільні поліпшення зазначеної будівлі у сумі 50 млн. Руб. (При цьому компенсація витрат по невіддільним поліпшень за рахунок зниження розміру орендної плати проводиться в розмірі 90%, що є досить вигідним умовою договору оренди). Дані інвестиції можуть бути здійснені в будь-який час протягом усього терміну довгострокової оренди (аж до 2050 г.). До початку 2007 р освоєно понад 26 млн. Руб., Або понад 50% зазначеної суми; підприємством були проведені істотні невіддільні поліпшення орендованого майна: заміна покрівлі; надбудова нових несучих конструкцій; заміна вікон; монтаж сходів; реконструкція системи опалення та системи вентиляції; монтаж теплоізоляції; оздоблювальні роботи в торговому залі; облицювання та ін. Проведена реконструкція будівлі дозволила дещо збільшити торговельні площі, придатні до здачі в оренду.

    2. Сума орендної плати за орендоване будівлю ТЦ «Хвиля» за договором становить 295 тис. Руб. в місяць, або 3,5 млн. руб. в рік, і не може бути змінена орендодавцем до 2050 р .; при цьому договір оренди будівлі ТЦ «Хвиля» складено юридично грамотно, не несе юридичних ризиків для орендаря і націлений на всебічну захист інтересів орендаря в разі спроби орендодавця оскаржити даний договір в суді (наприклад, при зміні керівництва органів місцевого самоврядування).

    3. Будівля ТЦ «Карина» побудовано порівняно недавно і має незначний знос. Договір оренди будівлі ТЦ «Карина» укладено на типових, звичайних для міста умовах і не містить в собі особливих преференцій. Сума орендної плати по будівлі ТЦ «Карина» становить 95 тис. Руб. в місяць, або 1,1 млн. руб. на рік. Дана сума може коригуватися не частіше ніж один раз на рік з урахуванням зміни індексу інфляції.

    Виявлені факти (надання привабливого муніципального майна будівлі ТЦ «Хвиля» в оренду на тривалий термін, за низькою ставкою орендної плати та з високим рівнем компенсації невіддільних поліпшень) є унікальними в своєму роді і являють собою досить значну конкурентну перевагу оцінюваної компанії.

    Загальна сума орендної плати за орендоване муніципальне майно по обом будівлям в даний час складає 390 тис. Руб. в місяць, або 4,7 млн. руб. на рік.

    3.3 Аналіз конкурентних переваг компанії

    Орендоване компанією будівля ТЦ «Хвиля» було побудовано кілька десятиліть тому як великий універмаг в одному з мальовничих і відвідуваних місць міста і до сих пір є одним з найбільших торгових центрів. Будівля розташована в історичній жвавій частині центру міста. Розвинена система громадського транспорту забезпечує хорошу доступність торгового центру: поблизу проходять маршрути практично всіх міських тролейбусів, автобусів і маршрутних таксі.

    Розташування в центрі міста, здійснення торговельної діяльності протягом декількох десятиліть, наявність величезних торгових площ по реалізації промислових і продовольчих товарів, транспортна доступність, відвідуваність туристами забезпечують підвищений рівень конкурентоспроможності торгового центру, розташованого в будівлі ТЦ «Хвиля», в порівнянні з іншими великими торговельними центрами міста. Високий рівень конкурентоспроможності та потенційної прибутковості підприємства забезпечується також вищевказаними вигідними умовами договору оренди муніципального майна.

    В даний час в будівлі ТЦ «Хвиля» (зупинка «П'ять кутів», вул. Воровського) діють понад 100 суборендар. Розмір орендної плати в договорах оренди складає 900 руб. за 1 м 2 торгової площі.Порівняльний аналіз показує, що ставки орендної плати за договорами суборенди в будівлі ТЦ «Хвиля» встановлені на досить конкурентоспроможному рівні: звичайний розмір орендної плати в центрі міста становить 900-1000 руб. за 1 м 2. Чинний порядок укладення з суборендарями короткострокових (на кілька місяців) договорів дозволяє при їх повторному укладанні встановлювати підвищений розмір плати за суборенду в разі підвищення вартості комунальних послуг та інфляційних очікувань.

    Будівля ТЦ «Карина» (зупинка «Музична школа», вул. Старостіна) розташоване в кілька віддаленому великому районі міста, забудованому багатоповерховими висотними будинками поліпшеного планування. Район забезпечується дуже хорошим транспортним сполученням (кілька автобусних маршрутів, а також ряд маршрутних таксі). Незважаючи на віддаленість будівлі ТЦ «Карина» від центральної частини міста, здача його площ в суборенду також забезпечує групі компаній «Торговий дім» істотний дохід.

    Рівень конкуренції серед магазинів і торгових центрів міста, що надають послуги зі здачі торговельних і складських площ в суборенду, можна оцінити як підвищений. Офіційні статистичні дані свідчать про зростання середньої заробітної плати, реальних наявних доходів населення; як наслідок, спостерігається зростання попиту населення на промислові та продовольчі товари, обороту роздрібної торгівлі, громадського харчування та платних послуг. При цьому близько 70% обороту роздрібної торгівлі припадає на підприємства малого бізнесу і приватних підприємців, значна частина яких організовує роботу саме на орендованих торгових площах.

    Маркетинговий аналіз показав, що в найближчі роки в місті можна очікувати подальшого зростання обороту роздрібної торгівлі та підвищення орендної плати за договорами суборенди. Однак зростання доходів за договорами суборенди буде обмеженим через наявність підвищеної конкуренції на даному ринку: кілька компаній приступили до активного будівництва великих торговельних центрів в місті. Однак всі великі будівельні проекти вимагають значних капіталовкладень і істотних витрат часу, а термін їх окупності складе кілька років - в той час як група компаній «Торговий дім» має низький рівень витрат і знаходиться на стадії сталого розвитку.

    Проте, введення в дію найближчим часом нових торгових центрів може серйозно вплинути на конкурентну ситуацію на ринку, позначитися на темпах приросту плати за договорами суборенди. У зв'язку з цим, наявність у групи компаній «Торговий дім» можливості істотного зниження витрат (через відсутність необхідності значних інвестицій в нове будівництво, високого рівня компенсації вироблених невіддільних поліпшень, а також стабільного і досить низького рівня орендної плати за орендоване майно) є вельми важливою конкурентною перевагою підприємства, що дозволяє при необхідності утримувати ставки за договорами суборенди на конкурентоспроможному рівні.

    3.4 Підсумки діяльності компанії

    До групи компаній «Торговий дім» входять два самостійних юридичних особи (орендують, відповідно, будівлі ТЦ «Хвиля» та ТЦ «Карина»). Аналіз бухгалтерського обліку та звітності групи компаній «Торговий дім» показав, що зазначеними юридичними особами застосовується УСНО з об'єктом оподаткування «Доходи». При цьому загальний річний валовий дохід групи компаній, що підлягає оподаткуванню за УСНО, складає понад 33 млн. Руб. (Поділ одного бізнесу на два самостійних підприємства дозволило групі компаній використовувати УСНО, незважаючи на таку значну суму річного доходу). Іншими словами, середньомісячна виручка групи компаній становить 2,8 млн. Руб., Среднеквартальная - 8,3 млн. Руб.

    Аналіз щомісячних потоків грошових коштів компанії в 2005-2006 рр. показав наступну їх типову структуру. Загальна виручка від здачі орендованого муніципального майна в суборенду становить 2800 тис. Руб. в місяць. Відтік грошових коштів становить 2120 тис. Руб. в місяць. Із загальної суми грошових витрат на частку орендної плати за орендоване муніципальне майно доводилося 390 тис. Руб., Витрати по утриманню будинків склали 350 тис. Руб., Витрати по оплаті праці - 450 тис. Руб., Податкові платежі - 350 тис. Руб. , витрати по оплаті послуг сторонніх організацій - 500 тис. руб., адміністративні накладні витрати - 80 тис. руб. в місяць.

    Середнє сальдо грошових потоків, таким чином, становить 680 тис. Руб. в місяць, або 8,2 млн. руб. на рік.

    Аналіз щомісячних грошових потоків компанії за минулий період діяльності показав, що щорічний розмір доходу засновників потенційно може становити до 10 млн. Руб. на рік.

    3.5 Попередня оцінка бізнесу методом дисконтування грошових потоків

    Згідно з методом дисконтування грошових потоків оцінка вартості бізнесу грунтується на майбутніх грошових потоках. У зв'язку з цим важливим завданням є вироблення прогнозу грошового потоку на певний майбутній період часу, починаючи з поточного року. Як прогнозного рекомендується брати період, що триває до тих пір, поки темпи зростання оцінюваної компанії не стабілізуються (при цьому передбачається, що в пост прогнозний період будуть мати місце стабільні довгострокові темпи зростання або нескінченний потік доходів).

    У зв'язку з цим постає проблема визначення необхідної тривалості прогнозного періоду. З одного боку, чим довше прогнозний період, тим більше число спостережень і тим більш обгрунтованою з математичної точки зору виглядає підсумкова величина поточної вартості підприємства. З іншого боку - тим складніше прогнозувати конкретні величини виручки, витрат, темпів інфляції, потоків грошових коштів. За усталеною практикою, прогнозний період може становити 5-10 років (залежно від цілей оцінки і конкретної ситуації); в нестабільних умовах можливе скорочення прогнозного періоду до 3 років.

    Для прогнозування грошових потоків по аналізованої компанії необхідно розробити прогноз доходів і витрат компанії на найближчі кілька років (максимум - до 2050 г.).

    прогноз доходів компанії був розрахований з урахуванням результатів проведеного ретроспективного аналізу і наступних основних факторів:

    1. основних джерел доходів компанії;

    2. обсягів послуг, що надаються;

    3. цін на послуги, що надаються;

    4. темпів зростання бізнесу за попередній період;

    5. прогнозних темпів інфляції;

    6. загальної ситуації в економіці і перспектив попиту;

    7. рівня конкуренції.

    Основним джерелом доходу аналізованої компанії є доходи від здачі орендованого муніципального майна (торговельних центрів) в суборенду. Натуральний обсяг послуг, що надаються обмежений площею орендованих будівель, придатної до здачі в суборенду. Отже, позитивна динаміка доходів компанії залежить переважно від рівня ставок суборенди (а також, безумовно, від розумної економії витрат).

    Темпи зростання бізнесу за попередній період були досить стійкі, що пов'язано як із зростанням ставок суборенди, так і з деяким збільшенням здається в суборенду площі (в зв'язку з введенням додаткових торгових площ після проведеної реконструкції будівлі ТЦ «Хвиля»). Чинний порядок укладення з суборендарями короткострокових договорів дозволяє при їх повторному укладанні встановлювати підвищений розмір плати за суборенду в разі підвищення вартості комунальних послуг та інфляційних очікувань. При цьому слід зазначити, що підвищення плати за суборенду можливо лише до певних меж, рівень яких визначається ситуацією на ринку. Аналіз офіційних статистичних даних показує, що в останні роки торгова галузь в місті розвивається досить динамічно, підвищеними темпами, що перевищують динаміку інфляції. Подібна позитивна тенденція прогнозується в місті і на майбутнє.

    прогноз витрат групи компаній «Торговий дім» розрахований з урахуванням результатів ретроспективного аналізу і наступних основних факторів:

    1. структури витрат;

    2. прогнозованого зростання витрат по кожному їх виду;

    3. наявності в попередні роки діяльності підприємства одноразових витрат, які годі чекати в майбутньому;

    4. планованих інвестиційних витрат.

    Аналіз структури витрат компанії показує в цілому певну її стабільність. Витрати компанії включають в себе наступні їх види:

    1. орендна плата (у тому числі по будівлі ТЦ «Хвиля» в стабільній, незмінній сумі);

    2. комунальні витрати по утриманню будинку (змінюються відповідно до динаміки тарифів, що перевищує показники інфляції);

    3. витрати на оплату праці працівників компанії (можуть змінюватися за рішенням керівництва компанії; середні показники динаміки оплати праці по місту перевищують рівень інфляції);

    4. податкові платежі (відрахування на соціальне страхування; єдиний податок, який сплачується у зв'язку із застосуванням УСНО; платежі за землю);

    5. адміністративні накладні витрати (поштові витрати, послуги банку);

    6. витрати з оплати послуг сторонніх організацій.

    Прогноз динаміки витрат по кожному їх виду може бути зроблений з урахуванням очікуваних темпів інфляції.

    У попередні роки діяльності підприємства мали місце суттєві (понад 26 млн.руб. в загальній сумі) інвестиційні витрати, спрямовані на реконструкцію будівлі ТЦ «Хвиля». Розмір узгоджених інвестицій в невіддільні поліпшення зазначеної будівлі визначено в сумі 50 млн. Руб., Причому дані інвестиції можуть бути здійснені в будь-який час протягом усього терміну довгострокової оренди (до 2050 г.). Компенсація витрат за вказаними невіддільним поліпшень проводиться в розмірі 90%.

    У зв'язку з відзначенням в РФ реформою органів місцевого самоврядування в найближчі роки в країні передбачається приватизація муніципального майна, що не вимагається для реалізації встановлених законодавством функцій місцевої влади. Тому вельми вірогідною представляється приватизація муніципальних будівель, орендованих групою компаній «Торговий дім». При цьому ціна продажу будівлі ТЦ «Хвиля» може бути відносно невисокою через наявність істотного обтяження - довгострокової оренди до 2050 року з низькими сумами стягується з орендаря орендної плати (тобто подібне вкладення коштів буде вкрай незахищеним для потенційного нового власника). У той же час з огляду на вигідність і швидкої окупності вкладень (причому відносно невеликих за сумою) можна вважати за доцільне викуп орендованого майна самим орендарем (групою компаній «Торговий дім»). Відповідні грошові витрати також враховані в розрахунках (в 2009 р). Виходячи із загальної площі орендованої будівлі ТЦ «Хвиля» (6200 м 2) і можливої вартості 1 м 2 (4500 руб.), Максимальна вартість продажу будівлі може скласти менше 30 млн. Руб., А з урахуванням обтяження - до 20 млн. Руб . Оскільки викуп орендарем будівлі буде компенсуватися економією на орендній платі, яка становить за договором 295 тис. Руб. в місяць, або понад 3,5 млн. руб. в рік, термін окупності інвестиційних витрат на викуп будівлі тільки за рахунок фактора зазначеної економії складе не більше 6 років, що можна вважати цілком прийнятним.

    Прогнозні темпи інфляції, необхідні для розрахунку майбутніх грошових потоків, були отримані з сценарних умов соціально-економічного розвитку РФ, розміщених на офіційних інтернет-сайтах органів виконавчої влади.

    В аналітичних матеріалах, поданих в табл. 3.1 - 3.4, розрахунки майбутніх доходів і витрат компанії зроблені на період 2007-2012 рр. в двох варіантах: песимістичний, виходячи з консервативних міркувань (темпи зростання витрат компанії перевищують темпи зростання доходів; викуп орендованого майна проводиться за підвищеною вартістю), і помірному (доходи і витрати змінюються відповідно до прогнозного рівня інфляції; викуп орендованого майна проводиться за реальною вартістю ).

    Таблиця 3.1 - Прогнозне рух грошових коштів (песимістичний варіант)

    показник

    2007 г., в середньому за місяць

    2007 г., всього (розрахунково)

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    1. Надходження грошових коштів (виручка від здачі орендованих площ в суборенду)

    2800

    33 600

    35 280

    36 338

    37 065

    37 436

    37 810

    2. Виплати грошових коштів, всього

    2120

    25 440

    27 177

    58 887

    27 104

    28 270

    29 391

    2.1. Орендна плата за орендоване муніципальне майно

    390

    4680

    4760

    4821

    тисяча триста тридцять два

    тисячі триста сімдесят дві

    одна тисяча триста дев'яносто дев'ять

    2.1.1. Будівля ТЦ «Хвиля»

    295

    3540

    3540

    3540

    2.1.2. Будівля ТЦ «Карина»

    95

    1140

    1220

    1281

    тисяча триста тридцять два

    тисячі триста сімдесят дві

    одна тисяча триста дев'яносто дев'ять

    2.2. Фонд оплати праці

    450

    5400

    5940

    6534

    7187

    7547

    7924

    2.3. Комунальні витрати

    350

    4200

    4620

    5082

    5590

    5870

    6163

    2.4. Адміністративні накладні витрати

    80

    960

    +1027

    1 079

    1 122

    +1155

    1178

    2.5. податкові платежі

    350

    4200

    4410

    4631

    4862

    5105

    5360

    2.6. Оплата послуг сторонніх організацій

    500

    6000

    6420

    6741

    7011

    7221

    7365

    2.7. Викуп орендованого будинку ТЦ «Хвиля»

    30 000

    3. Сальдо грошових потоків по основній діяльності

    680

    8160

    8103

    -22 548

    9961

    9166

    8419

    4. Сальдо грошових потоків по основній діяльності наростаючим підсумком

    -

    8160

    16 263

    -6285

    3676

    12 842

    21 261

    Темпи зростання адміністративних накладних витрат і оплати сторонніх послуг прийняті на рівні прогнозної інфляції: 107% в 2008 р, 105% в 2009 р, 104% в 2010 р, 103% в 2011 р, 102% в 2012 р

    Темпи зростання доходів від здачі в суборенду прийняті на рівні нижче прогнозної інфляції: 105% в 2008 р, 103% в 2009 р, 102% в 2010 р, 101% в 2011-2012 рр.

    Темпи зростання фонду оплати праці та витрат на комунальні послуги прийняті на рівні вище інфляції: 110% в 2008-2010 рр. і 105% в 2011-2012 рр.

    Орендна плата за орендоване муніципальне будівля ТЦ «Хвиля» встановлена ​​на незмінному рівні (до моменту викупу); за будівлю ТЦ «Карина» - з темпом зростання на рівні прогнозної інфляції.

    Темпи зростання податкових платежів встановлені на рівні 105% в рік.

    Витрати на викуп орендованого муніципального майна встановлено на підвищеному рівні - 30 млн. Руб.

    Таблиця 3.2 - Розрахунок поточної вартості майбутніх грошових потоків (песимістичний варіант)

    показник

    2007 р

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    2013 (перший рік постпрогнозного періоду)

    1. Сальдо грошових потоків по основній діяльності, тис. Руб.

    8160

    8103

    -22 548

    9961

    9166

    8419

    8000

    2. Ставка дисконту,%

    25

    3. Коефіцієнт дисконтування (коефіцієнт капіталізації)

    1,25

    1,56

    1,95

    2,44

    3,05

    3,81

    0,24

    4. Поточна вартість грошових потоків, тис. Руб.

    6528

    5186

    -11 545

    4080

    3003

    2207

    33 333

    5. Поточна вартість грошових потоків наростаючим підсумком, тис. Руб.

    6528

    11 714

    169

    4249

    7253

    9460

    42 793

    Таблиця 3.3 - Прогнозне рух грошових коштів (помірний варіант)

    показник

    2007 г., в середньому за місяць

    2007 г., всього (розрахунково)

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    1. Надходження грошових коштів (виручка від здачі площ в суборенду)

    2800

    33 600

    35 952

    37 750

    39 260

    40 437

    41 246

    2. Виплати грошових коштів, всього

    2120

    25 440

    26 973

    48 145

    25 589

    26 357

    26 884

    2.1. Орендна плата за орендоване майно

    390

    4680

    4760

    4821

    тисяча триста тридцять два

    тисячі триста сімдесят дві

    одна тисяча триста дев'яносто дев'ять

    2.1.1. Будівля ТЦ «Хвиля»

    295

    3540

    3540

    3540

    2.1.2. Будівля ТЦ «Карина»

    95

    1140

    1220

    1281

    тисяча триста тридцять два

    тисячі триста сімдесят дві

    одна тисяча триста дев'яносто дев'ять

    2.2. Фонд оплати праці

    450

    5400

    5778

    6067

    6310

    6499

    6629

    2.3. Комунальні витрати

    350

    4200

    4494

    4719

    4907

    5055

    5156

    2.4. Адміністративні накладні витрати

    80

    960

    +1027

    1 079

    1 122

    +1155

    1178

    2.5. податкові платежі

    350

    4200

    4494

    4719

    4907

    5055

    5156

    2.6. Оплата послуг сторонніх організацій

    500

    6000

    6420

    6741

    7011

    7221

    7365

    2.7. Викуп орендованого будинку ТЦ «Хвиля»

    20 000

    3. Сальдо грошових потоків по основній діяльності

    680

    8160

    8979

    -10 395

    13 671

    14 081

    14 362

    4. Сальдо грошових потоків по основній діяльності наростаючим підсумком

    -

    8160

    17 139

    6744

    20 415

    34 496

    48 858

    Темпи зростання доходів і всіх видів витрат (крім орендної плати) прийняті на рівні прогнозної інфляції: 107% в 2008 р, 105% в 2009 р, 104% в 2010 р, 103% в 2011 р, 102% в 2012 м

    Орендна плата за орендоване муніципальне будівля ТЦ «Хвиля» встановлена ​​на незмінному рівні (до моменту викупу); за будівлю ТЦ «Карина» - з темпом зростання на рівні прогнозної інфляції.

    Витрати на викуп орендованого муніципального майна встановлено на реальному рівні - 20 млн. Руб.

    Проведені розрахунки, пов'язані з дисконтуванням реального поки грошових коштів розраховані за формулами 2.1-2.5.

    Таблиця 3.4 - Розрахунок поточної вартості майбутніх грошових потоків (помірний варіант)

    показник

    2007 р

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    2013 (перший рік постпрогнозного періоду)

    1. Сальдо грошових потоків по основній діяльності, тис. Руб.

    8160

    8979

    -10 395

    13 671

    14 081

    14 362

    14 000

    2. Ставка дисконту,%

    25

    3. Коефіцієнт дисконтування (коефіцієнт капіталізації)

    1,25

    1,56

    1,95

    2,44

    3,05

    3,81

    0,24

    4. Поточна вартість грошових потоків, тис. Руб.

    6528

    5747

    -5322

    5600

    4614

    3765

    58 333

    5. Поточна вартість грошових потоків наростаючим підсумком, тис. Руб.

    6528

    12 275

    6952

    12 552

    17 166

    20 931

    79 264

    Таким чином, оцінка вартості бізнесу методом дисконтування грошових потоків передбачає підсумовування поточної вартості грошових потоків за кожний рік обраного прогнозного періоду (в даному випадку - до 2012) і поточної вартості в пост прогнозний період (з 2013 р), очікуваної в майбутньому. Відповідно до моделі Гордона для розрахунку поточної вартості в пост прогнозний період грошовий потік першого року постпрогнозного періоду капіталізується з використанням коефіцієнта капіталізації, що визначається як різниця між ставкою дисконту і довгостроковими темпами зростання (іншими словами, зазначена модель передбачає отримання стабільних доходів в пост прогнозний період розвитку оцінюваного бізнесу ).

    В даних аналітичних матеріалах розрахунки поточної вартості зроблені з використанням ставки дисконту в розмірі 25%. Дана ставка визначена виходячи з рівня ставки по безризикових вкладеннях, з урахуванням поправок на ризик інвестування в малу компанію; до уваги прийняті досить кваліфіковане управління аналізованої компанією, її мобільність, хороша структура капіталу, висока оборотність і рентабельність бізнесу, наявність стабільного джерела доходів і конкурентних переваг.

    Довгострокові темпи зростання грошових потоків встановлені на консервативному рівні - 1%. Відповідно, коефіцієнт капіталізації становить 24%.

    Розрахунки показують, що ринкова вартість бізнесу, тобто здатності нерухомості приносити дохід, групи компаній «Торговий дім» (а як наслідок - вартості двох торговельних центрів ТЦ «Хвиля» та ТЦ «Карина»), визначена виходячи з помірних міркувань, складає 50-70 млн. руб. (В середньому - 60 млн. Руб.). Дана оцінка ґрунтується на умови 100% -ного володіння капіталом компанії.

    висновок

    Будь-яка оцінна діяльність повинна бути регульована і здійснюватися відповідно до «Стандартами оцінки, обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності», затвердженими 6 липня 2001 Постановою Уряду Російської Федерації №519. Відповідно до цієї Постанови розробка та затвердження методичних рекомендацій щодо оціночної діяльності стосовно до різних об'єктів оцінки, видам вартості об'єкта оцінки, проведення оцінки, а також експертизи звітів про оцінку, були покладені на Міністерство майнових відносин Російської Федерації.

    У теоретичній частині роботи було розглянуто поняття комерційної нерухомості, як об'єкта здатного приносити прибуток; визначені основні аспекти оцінки нерухомості; дано характеристики основних підходів до оцінки дохідної нерухомості.

    Тобто при оцінці комерційного нерухомого майна застосовуються кілька підходів, але загальновизнано, що дохідний підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш вірогідний підхід до оцінки нежитлової нерухомості Росії. Крім того, дохідний підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в області нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін.

    У світовій практиці при прибутковому підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.

    Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації. Поняття чистого операційного доходу є розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення

    Так як в оціночної діяльності не існує стандартів для визначення всіх втрат від операцій з нерухомістю, то кращим способом для отримання інформації є розгляд подібного об'єкта власності, для якого є дані по рівню одержуваного доходу за тривалий період часу або рівень продажної ціни, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці.

    Таким чином, при визначенні вартості дохідної нерухомості враховуються не тільки майбутні доходи, які здатна принести ця нерухомість, але і дані по аналогічним проданим об'єктах.

    Рішення завдання по визначенню поточної вартості ТЦ «Хвиля» І ТЦ «Карина» шляхом застосування методу дисконтування грошових потоків передбачає підсумовування поточної вартості грошових потоків за кожний рік обраного прогнозного періоду (в даному випадку - до 2012 року) і поточної вартості в пост прогнозний період ( з 2013 р), очікуваної в майбутньому.

    бібліографічний список

    1. Асаул А.Н. Економіка нерухомості. - СПб .: Пітер, 2004. - 560 с.

    2. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб .: Пітер, 2006. - 206 с.

    3. Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. - М .: Фінанси і Статистка, 2007. - 557 с.

    4. Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. Курс лекцій. - СПб: Пітер, 2007. - 172 с.

    5. Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості. - М .: ЮНИТИ, 2006. - 657 с.

    6. Купчин А.Н., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості. Стан і тенденції розвитку. - М .: ИНФРА-М, 2005. - 543 с.

    7. Кузьмінов М.М. Оцінка і страхування комерційної нерухомості. - М .: Фінанси і Статистика, 2007. - 146 с.

    8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб .: Пітер, 2000. - 386 с.

    9. Марголін Л.М. Економічна оцінка інвестицій: підручник / Под ред. A. M. Марголін, А.Я. Бистряков. - М .: ТАНДЕМ ЕКМОС, 2001. - 286 с.

    10. Ример М.І. Економічна оцінка інвестицій. Навчальний посібник / За ред. М.І. Рімера. - СПб .: Пітер, 2007. - 437 с.

    11. Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. Навчальний посібник / За ред. Є.І. Тарасевича. - СПб .: Пітер, 2003. - 480 с.

    12. Сіміонова Н.Є. Методи оцінки нерухомості. - М .: ЮНИТИ, 2006. - 447 с.

    13. Оцінка нерухомості. Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М .: Фінанси і статистика, 2004. - 496 с.

    14. Теорія і методи оцінки нерухомості: Навчальний посібник. / За ред. В.Є. Єсипова. - СПб .: Пітер, 2007. - 566 с.

    1 Оцінка нерухомості. Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М .: Фінанси і статистика, 2004. - с.10

    2 Купчин А.Н., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості. Стан і тенденції розвитку. / О.М. Купчин. - М .: ИНФРА-М, 2005. - С.23

    3 Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. / А.Г. Грязнова. - М .: Фінанси і Статистка, 2007. - С. 15

    4 Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб .: Пітер, 2000. - С. 25

    5 Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості .. - М .: ЮНИТИ, 2006. - С. 25

    6 Кузьмінов Н.Н. Оцінка і страхування комерційної нерухомості. - М .: Фінанси і Статистика, 2007. - С. 86

    7 Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб .: Пітер, 2006. - С. 102

    8 Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. Курс лекцій. - СПб: Пітер, 2007. - С. 54

    9 Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. Навчальний посібник / За ред. Є.І. Тарасевича. - СПб .: Пітер, 2003. - С. 27

    10 Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості. - М .: ЮНИТИ, 2006. - С. 65

    11 Іванов М.І., Калужин А.В. Економічна оцінка інвестицій. Навчальний посібник. - СПб .: Астерион, 2008. - С. 85

    12 Там же - С. 86

    13 Іванов М.І., Калужин А.В. Економічна оцінка інвестицій. Навчальний посібник. - СПб .: Астерион, 2008. - С. 78

    14 Марголін Л.М. Економічна оцінка інвестицій: підручник / Под ред. A. M. Марголін, А.Я. Бистряков. - М .: ТАНДЕМ ЕКМОС, 2001. - С. 110