Дата конвертації31.05.2017
Розмір345.99 Kb.
ТипДипломна робота

Скачати 345.99 Kb.

Оцінка як інструмент управління муніципальної власністю

Тема

Оцінка як інструмент управління муніципальної власністю

зміст

ведення

Розділ 1. Теоретичні аспекти управління нерухомістю

1.1 Нерухомість як об'єкт управління

1.2 Цілі управління державної та муніципальної нерухомістю

Розділ 2. Характеристики нерухомості і аналіз ринку

2.1 Опис об'єкта оцінки

2.2 Аналіз ринку комерційної нерухомості

2.3 Аналіз факторів, що впливають на вартість об'єкта оцінки

Розділ 3. Оцінка нерухомого майна (на прикладі виробничо складської бази)

3.1 Основні підходи і методи оцінки

3.2 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу

3.3 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі дохідного підходу

висновок

Список використаної літератури

додаток

ведення

Становлення ринку нерухомості, як особливої ​​сфери ринкових відносин, є одним з основних напрямків формування в Росії економічної системи, що базується на ринкових механізмах регулювання, функціонування та розвитку економіки.

Метою дипломного проекту є обгрунтування заходів, що сприяють підвищенню ефективності управління нерухомим майном. Для вирішення соціально значущих завдань. Для виконання зазначеної мети дипломного проекту необхідно вирішити такі завдання:

  1. розглянути нормативно-правові основи управління муніципальним майном в РФ;

  2. проаналізувати практику діяльності Комітету з управління муніципальним майном г.Саянск;

  3. виробити пропозиції щодо підвищення ефективності управління нерухомим майном.

Робота має традиційну структуру і складається з трьох розділів, вступу, висновків та списку використаних джерел.

У першому розділі розглянута теоретична основа поняття муніципальної нерухомості, глибоке визначення поняттю системи управління муніципальної нерухомістю з точок зору декількох авторів - провідних фахівців даного сектора.

Другий розділ дипломного проекту присвячений аналізу використання муніципальної нерухомості для вирішення соціально економічних завдань. У висновку аналітичної частини дипломного проектування, виявлено ряд проблем, які гальмують більш ефективний розвиток використання муніципальної нерухомості в рішенні соціальних завдань.

У третьому розділі запропоновано шляхи вирішення даних проблем. А так же наведено докладний економічний розрахунок проекту.

Теоретичною і методологічною основою дослідження є роботи вітчизняних і зарубіжних вчених в області теорії вивчення об'єктів нерухомості. Вивченню принципів і методів управління муніципальним господарством, комплексному підходу до соціально-економічного розвитку муніципального освіти присвячені роботи Баригін І.М., Воронін А.Г., Гневко В.А., Корольов С.В., Шумянкова Н.В., Юшина Е.А.

Робота складається з вступу, трьох розділів, висновків і списку використаних джерел.

Розділ 1. Теоретичні аспекти управління нерухомістю

1.1 Нерухомість як об'єкт управління

Нерухомість як особливий об'єкт управління, має ряд властивостей:

1) специфічність характеристик корисності (перш за все те, що в якості однієї з характеристик корисності об'єкта нерухомості є його місце розташування);

2) фундаментальність - означає, що об'єкт нерухомості неможливо, за звичайних обставин, втратити, викрасти, зламати;

3) довговічність - об'єкти нерухомості, в залежності від матеріалів, конструктивних рішень і якості споруди мають термінами служби від 15 до 150 і більше років (властивість довговічності має свої наслідки у властивостях керованості і жорсткої державної регламентації угод з нерухомістю);

4) стационарность - об'єкт нерухомості нерухомий в просторі, в силу цього при операціях з нерухомістю переміщається сам об'єкт угоди, а права на нього;

5) неповторність - не існує двох абсолютно однакових об'єктів нерухомості, наслідком даного властивості є індивідуальність ціноутворення на ринку нерухомості.

6) керованість - кожен об'єкт нерухомості потребує управлінні, під керуванням, в даному випадку розуміється сукупність дій щодо забезпечення функціонування та розвитку об'єкта нерухомості, вилучення з нього максимальних фінансово-економічних та нестоімостних результатів. До таких дій можна віднести ремонт, реконструкцію, комунальні платежі, визначення та збір орендної плати. Довговічність об'єкта нерухомості визначається довговічністю основних несучих конструктивних елементів - фундаментів, стін, каркаса, перекриттів. Однак, в будівлі є безліч елементів з більш короткими термінами служби (система опалення, водопостачання, обробка, віконні та дверні блоки і т.п.). Для забезпечення нормальної експлуатації будівлі ці елементи повинні замінюватися в процесі ремонту. Оскільки процес управління об'єктом нерухомості пов'язаний з витратами сил і часу, для компенсації цих витрат необхідна норма прибутковості від інвестицій в нерухомість повинна бути більше, ніж норма прибутковості інвестицій у фінансовий сектор економіки;

7) детальна регламентація угод з нерухомістю з боку державних і муніципальних органів влади. Дане властивість пов'язана, по-перше, з тим, що нерухомість має велике значення як для свого власника, так і для держави і суспільства в цілому. По-друге, в силу властивості довговічності, об'єкт нерухомості протягом тривалого часу впливає на все навколишнє (архітектурний вигляд міста, можливість прокласти комунікації і т.п.), тому вже на етапі створення цього об'єкта необхідно врахувати це питання. По-третє, при операціях з нерухомістю переміщаються права на об'єкт і, для того, щоб гарантувати ці права вводиться система державної реєстрації;

8) стійка тенденція до зростання вартості - вартість нерухомості в глобальних масштабах (країна, весь світ) неухильно підвищується, причому темпи зростання цін на нерухомість, як правило, випереджають темпи всесвітньої інфляції. У той же час, в рамках окремих регіонів і населених пунктів в короткостроковому періоді може спостерігатися зниження цін на нерухомість. Тенденція до зростання цін на нерухомість обумовлена ​​тим, що попит на нерухомість постійно зростає (приріст населення, поява нових підприємств), а пропозиція реально обмежена обмеженістю земельних ресурсів;

9) паушальний нерухомості - тобто її низька подільність як об'єкта інвестицій. В силу властивості паушальних інвестор повинен купувати або об'єкт цілком, або якусь значну його частину, в реальних умовах він не може придбати, наприклад, 1/100 офісної будівлі. Наслідком властивості паушальних є, то, що інвестиції в нерухомість не можуть бути невеликими, відповідно вони доступні далеко не всім інвесторам.

На жаль, в існуючій літературі з проблеми управління нерухомістю не склалося єдиного підходу до питання про те, що ж слід розуміти під «управлінням нерухомістю».Постараємося трохи прояснити це досить актуальне, на наш погляд, питання.

В існуючих наукових джерелах під «управлінням нерухомістю» як особливим видом підприємницької діяльності в залежності від ситуації розуміється:

1) прийняття рішення та оформлення документів щодо майнових прав на об'єкти нерухомості;

2) управління конкретним видом об'єкта в процесі його експлуатації для задоволення особистих потреб або комерційного використання;

3) кожне окреме цілеспрямований організуючий вплив на нерухоме майно для досягнення поставлених цілей;

4) процес реалізації функцій управління для отримання певних соціально-економічних результатів;

5) система законодавчого і виконавчого регламентування та контролю поведінки всіх учасників відносин, пов'язаних з нерухомістю, яка здійснюється уповноваженими державою органами з метою стабілізації та ефективного розвитку економіки в умовах, що змінюються, яка називається регулюванням.

Управління нерухомістю може бути внутрішнім і зовнішнім.

Під «внутрішнім управлінням» розуміють діяльність підприємства з управління належить йому нерухомістю (наприклад, за допомогою внутрішніх нормативних документів: статуту, посадових інструкцій, положень і т.п.). Таким чином, при внутрішньому управлінні підприємство саме управляє належної йому нерухомістю.

Під «зовнішнім управлінням» мається на увазі регулювання державою, а також міжнародними угодами діяльності учасників ринку нерухомості. Таким чином, держава при зовнішньому управлінні прагне своїми діями викликати певну реакцію власників нерухомості, тобто управляє нерухомістю, яка йому не належить. Синонімом «зовнішнього управління» є термін «державне регулювання ринку нерухомості».

Внутрішнє управління, в свою чергу, можна поділити на два рівня управління.

На першому рівні приймається рішення про форму розпорядження об'єктом нерухомості виходячи з цілей діяльності підприємства. Під формами розпорядження розуміються:

- покупка;

- управління власними силами;

- запорука;

- оренда;

- довірче управління;

- продаж.

Іноді, для позначення дій входять до першого рівня управління застосовується термін «управління портфелем нерухомості». Ухвалення рішення на даному рівні управління неможливо без вирішення таких питань, як оцінка вартості об'єктів і можливих доходів від них, аналіз ситуації на ринку об'єктів нерухомості, а також питань оформлення угод.

Другий рівень управління має на увазі управління конкретним об'єктом нерухомості, що залишаються у власності підприємства. При цьому буде існувати відмінність (перш за все за програмними цілями управління) між управлінням окремими об'єктами нерухомості, об'єктами нерухомості в складі майнових комплексів підприємств і об'єктами в складі систем будівель і споруд (житловий фонд, нежитловий фонд і т.п.). Таким чином, другий рівень управління представляє собою сукупність дій щодо забезпечення функціонування та розвитку об'єктів нерухомості, вилучення з них максимальних фінансово-економічних та нестоімостних результатів. Такі дії реалізуються в процесі:

- проектування;

- будівництва;

- ремонту та реконструкції;

- виплати комунальних платежів;

- визначення і збору (або виплати) орендної плати;

- реалізації функцій управління (планування, організовиваніе, керівництва і контролю).

Зовнішнє управління з боку державних і муніципальних органів влади буде розпадатися на три основні напрями.

1. Регулювання і розвиток ринку нерухомості як необхідної умови нормального функціонування і розвитку економіки. Цей процес здійснюється, перш за все, набором дій щодо забезпечення фінансування ринку нерухомості (головний напрямок - іпотека), правовому регулюванню ринку нерухомості і забезпечення захисту прав власності через систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

2. Оподаткування об'єктів нерухомості, яке, в свою чергу, розпадається на регулювання системи оподаткування (встановлення ставок оподаткування, податкові пільги і т. П.) І створення системи об'єктивного визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості, як оподатковуваної бази.

3. Досягнення цілей економічного розвитку через забезпечення інвестиційно - сприятливих умов, створення «центрів зростання», розвиток інфраструктури.

Перелічені напрямки зовнішнього управління забезпечують досягнення двох різних, але взаємопов'язаних груп цілей діяльності держави і муніципалітетів, а саме фінансово-економічних та нестоімостних цілей.

Складність у визначенні навіть самого поняття «управління нерухомістю» наочно ілюструє складність і багатоаспектність цієї проблеми. Однак, якщо розглядати логічну послідовність всього процесу управління, то стає очевидним, що першим етапом цього процесу має стати вирішення питання про вибір форми розпорядження об'єктом нерухомості.

1.2 Цілі управління державної та муніципальної нерухомістю

Процес управління державної та муніципальної нерухомістю має серйозні відмінності від процесу управління приватної нерухомістю. Відмінність лежить, перш за все, з метою управління нерухомістю. Подивимося, які будуть цілі управління муніципальної (державної) нерухомістю. З юридичний точки зору муніципальна і державна нерухомість належить муніципальних утворень або державі (в особі їх жителів), проте знаходиться фактично в розпорядженні місцевих органів самоврядування - муніципалітетів і державних органів управління. Будь-яка власність повинна управлятися в інтересах її власників (в даному випадку жителів населених пунктів і держави). Таким чином, з юридичної точки зору, метою управління нерухомістю буде принесення максимальної користі населеному пункту, його жителям, громадянам держави. Однак, оскільки до муніципальної (державної) власності можуть бути віднесені дуже різноманітні об'єкти, то, відповідно і користь від експлуатації цих об'єктів може бути абсолютно різною.

Термін «максимальна користь жителям муніципального освіти або держави» досить абстрактний. Постараємося конкретизувати це поняття. При цьому необхідно враховувати той факт, що муніципалітети (держава) мають обмежені ресурси, які частково сформовані діяльністю попередніх поколінь громадян, а частково продовжують формуватися в даний час. Обмеженість ресурсів передбачає і обмеженість результатів їх використання. Очевидно, термін «максимальна користь» може припускати:

1) збільшення ресурсів муніципалітету (держави), що дозволить збільшити результати діяльності;

2) більш ефективне використання наявних і знову одержуваних ресурсів, тобто збільшення результату на одиницю витрат.

Збільшення ресурсів можливо тільки за рахунок поточної діяльності. Причому найбільш універсальним показником, що характеризує збільшення ресурсів, очевидно, є збільшення дохідної частини бюджетів різних рівнів.

Найбільш поширеним критерієм оцінки ефективності діяльності муніципалітету (держави) є співвідношення результатів і витрат.При цьому вважається, що поняття ефективності стосовно діяльності держави або муніципалітету має передбачати «відповідність державних (муніципальних) служб потребам, бажанням і ресурсів суспільства, клієнта, користувача і споживача».

Зазвичай для оцінки ефективності використовуються наступні показники:

1) технічної ефективності - за одиницю корисного результату приймається обсяг виконаної фізичної роботи (тонни вивезеного сміття, кілометри відремонтованих доріг і т.п.);

2) економічної ефективності - в якості кінцевого результату приймаються дані про непрямі (вторинних) результати і ефект, тобто про фінансові результати;

3) індекси продуктивності - показники відносних змін;

4) комбіновані показники.

Таким чином, вимір ефективності використання наявних ресурсів вимагає, по-перше, вимірювання результатів діяльності, по-друге вимірювання витрат.

Що стосується витрат, то найбільш універсальним їх вимірником є ​​гроші. Що стосується результатів, то оскільки муніципалітет (держава) здійснює діяльність в безлічі господарських сфер, то відповідно результат кожного виду діяльності повинен супроводжуватися своїм показником. Зокрема, для оцінки діяльності державних служб в США використовується близько 2 300 показників. Очевидно, немає необхідності перераховувати всі ці показники. У той же час, необхідно відзначити наступні основні моменти, які повинні бути прийняті до уваги при оцінці результатів роботи муніципальних (державних) служб.

1. Результати діяльності муніципалітету (держави) повинні відповідати потребам суспільства. Але так як поняття «потреби суспільства» досить трудноопределімо, зазвичай для виміру суспільного попиту застосовується поняття «бажання і переваги суспільства». Іноді ці бажання виливаються в конкретні дії громадян, коли вони, наприклад, вирішують скористатися певними послугами муніципалітету, або скаржаться на роботу будь-яких служб. Крім того, бажання і переваги можна виявити за допомогою:

- формальних опитувань громадян;

- зустрічей з виборцями;

- опитувань споживачів послуг, коли з'ясовується чи задовольняють їхні послуги, що вони хочуть змінити або отримати додатково.

У деяких випадках уявлення про бажання громадян дає інтуїтивне відчуття загальноприйнятого відношення до тієї чи іншої послуги, то, яке місце займає вона в очах суспільства, чого від неї чекають.

2. Для структурування безлічі результатів діяльності муніципалітету (держави) їх зазвичай поділяють за ознакою напрямку діяльності від якої отримані результати. Так, можна виділити.

1) Результати діяльності, яка має економічні цілі. Економічні цілі можна звести до максимізації довгострокових надходжень до бюджету, з одного боку, за рахунок підвищення економічної ефективності експлуатації об'єктів муніципальної (державної) власності, а з іншого боку, за рахунок розвитку економіки, відповідно, підвищення бази оподаткування. Досягнення економічних цілей буде в значній мірі визначати підвищення ресурсів муніципалітету (держави) і, таким чином, впливати на досягнення інших цілей муніципалітету.

2) Результати діяльності, яка має соціальні цілі. Досягнення соціальних цілей можна виразити в термінах «соціальна справедливість», «рівноправність громадян». Стосовно до муніципальної (державної) власності «соціальну справедливість» можна звести до надання громадянам рівних прав щодо можливостей користування об'єктами муніципальної (державної) власності, надання послуг установ і т.п. Такі можливості в значній мірі визначаються розподілом наявних ресурсів, відповідно: більше ресурсів - більше можливостей для розподілу. У свою чергу, збільшення ресурсів в значній мірі пов'язано з досягненням економічних цілей муніципалітету (держави). Однак, громадян цікавить, перш за все, досягнення саме соціальних цілей, таким чином говорити про пріоритет економічних цілей було б невірно. Проте, слід визнати той факт, що досягнення соціальних цілей без досягнення економічних нереально.

3) Результати діяльності, яка має політичну мету. Говорячи про цілі управління муніципальної (державної) власністю, ми не повинні забувати про інтереси муніципальних (державних) органів влади як управлінської структури, що здійснює процес розпорядження муніципальною власністю. Очевидно, ці інтереси можна звести до збереження стабільності муніципалітету і органів державної влади, а для кожного окремого чиновника або представника законодавчого органу влади - в збереженні і підвищенні свого статусу. Відповідно, виходячи з цих інтересів, муніципалітет (держава) повинні довести свою необхідність, по-перше, громадянам (оскільки органи влади є виборними). По-друге, необхідність муніципалітету повинна бути доведена вищих органів державного управління (будучи формально абсолютно незалежними, муніципалітети потрапляють під судовий контроль органів державного управління і в значній мірі залежать від них фінансово). Необхідність муніципалітету для місцевих жителів випливає з оцінки ними соціальних результатів його діяльності. Для органів державного управління більш очевидні економічні результати.

Виходячи з вищевикладеного, ми повинні визнати: не можна абсолютно точно визначити, яку саме мету переслідує той чи інший вид діяльності муніципалітету (держави), оскільки ці цілі взаємообумовлені. Ми можемо говорити лише про пріоритет будь-якої мети (соціальної, економічної чи політичної) в тому чи іншому виді діяльності муніципалітету.

3. Для оцінки результату діяльності муніципалітету (держави) найчастіше застосовуються кількісні показники (кількість і вартість вироблених товарів, обсяг і вартість наданих послуг). Це пов'язано з тим, що кількісні показники досить легко піддаються оцінці. При цьому дуже важко визначити якісні характеристики діяльності, що визначають цінність результату для споживача.

З вищевикладеного можна зробити висновок, що для управління об'єктами нерухомості, що перебувають у державній та муніципальній власності можна вказати на пріоритет нестоімостних цілей (принесення максимальної користі жителям муніципального освіти або держави), в той же час їх досягнення неможливе без досягнення фінансово-економічних цілей (поповнення державного і муніципального бюджетів).

    1. Форми розпорядження муніципальної (державної) нерухомістю

Розглянувши цілі управління нерухомістю, ми можемо зробити висновок, що основним завданням муніципального (державного) управління має бути досягнення найвищого рівня благоустрою і соціального добробуту населення за допомогою найменших витрат праці та капіталу. Розглянемо окремі форми розпорядження муніципальної (державної) нерухомістю з точки зору їх відповідності вирішення даного завдання. Перелік форм розпорядження при управлінні державної і муніципальної нерухомістю буде відрізнятися від подібного переліку при управлінні приватної нерухомістю. Можна виділити наступні форми розпорядження.

1. Муніципалізація (націоналізація) - перехід в руки міста (держави) як господарюючого суб'єкта (або ж збереження за ними) об'єктів нерухомості для безпосереднього управління ними.

2. Застава - залучення грошових коштів під заставу об'єкта нерухомості.

3. Оренда. Майно здається в користування приватним особам або організаціям, на визначених у договорі умовах, на більш-менш тривалий термін, причому муніципалітет (держава) відмовляється від частини свого доходу на користь орендаря.

4. Довірче управління. У цьому випадку об'єкт управляється професійним керуючим (або керуючою компанією), який отримує за це певну винагороду.

5. Приватизація, тобто передача в приватні руки вже існуючих об'єктів муніципальної (державної) власності.

З характеристик всіх перерахованих вище форм розпорядження муніципальної (державної) нерухомістю видно, що з кожною наступною сходинкою участь муніципалітету (держави) як в турботах і витратах так і в доходах від експлуатації об'єктів нерухомості поступово падає і, навпаки, участь в них приватного капіталу зростає. В результаті можна вказати на наступні переваги і недоліки форм розпорядження нерухомістю.

1.Головною причиною муніципалізації (націоналізації) слід вважати зростання суспільного значення і укрупнення тих організацій, які розраховані на задоволення масових колективних потреб (водопровід, громадський транспорт, об'єкти охорони здоров'я, освіти і т.п.), а також протиріччя між соціальним призначенням цих організацій і в більшою мірою індивідуалістичної діяльністю приватного капіталу. Муніципалізація (націоналізація) стала нагальною потребою з того моменту, коли ясно позначився шкоду роздроблення сил в області задоволення потреб громадян.

Отже, подивимося, в чому ж переваги муніципалізації (націоналізації). Досвід показує, що в деяких сферах муніципальні підприємства можуть обслужити населення краще і дешевше, ніж приватні; зберігається принципова можливість перераховувати весь прибуток від експлуатації об'єктів нерухомості до бюджетів відповідних рівнів, тобто на користь всього міста, держави, а не окремих осіб; політика муніципалітетів - економічна, будівельна, транспортна, планувальна може бути правильно поставлена ​​тільки при муніципалізації відповідних об'єктів інфраструктури. Важливою перевагою є і можливість розпорядитися об'єктом муніципальної (державної) нерухомості в залежності від кон'юнктури, що склалася. Таким чином, муніципалізація (націоналізація) найбільшою мірою сприяє досягненню нестоімостних цілей діяльності муніципальних і державних органів влади.

Однак при всіх своїх перевагах муніципалізація і націоналізація не позбавлені серйозних недоліків. По-перше, муніципальні (державні) підприємства (особливо в Росії) в більшості випадків працюють збитково, відповідно їх життєздатність підтримується за рахунок бюджетів різних рівнів, що призводить до збільшення податкового тягаря на населення і підприємства з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками і, в першу чергу уповільненням розвитку виробництва. По-друге, система управління муніципальними підприємствами малоефективна і досить громіздка, це частково пов'язано з тим, що держава російське створюючи ринкову систему, по суті справи залишило командної-розподільну систему управління державними і муніципальними підприємствами. Це призвело до того, що муніципальні підприємства управляються командно розподільним способом, а діяти змушені в ринковій системі. В таких умовах, збільшення кількості муніципальних (державних) об'єктів нерухомості призводить до ускладнення системи управління ними, а окремі об'єкти випадають з системи державного контролю, так як порушується принцип: «майна повинно бути стільки, щоб їм можна було ефективно управляти».

2. Основною перевагою застави є можливість одночасного залучення значних коштів на досить вигідних умовах, що в умовах дефіциту бюджетів всіх рівнів важливо. До недоліків можна віднести те, що згідно із законом можливий заставу далеко не всіх об'єктів муніципальної (державної) нерухомості, наприклад неможливий заставу ділянок надр, здебільшого сільськогосподарської землі, охоронюваних територій, муніципального житлового фонду, підприємств, приватизація яких заборонена і т.п. При заставі обмежено право розпорядження об'єктом нерухомості - воно здійснюється за погодженням з кредитором, а також, при сформованому рівні процентної ставки, можливі проблеми з виплатою боргу.

3. Оренда є свого роду компромісом, так як при її застосуванні муніципалітет (держава) відмовляються від безпосередньої експлуатації свого майна, надаючи орендарям отримати ту частину додаткової вартості, яка інакше залишалася б в руках муніципалітету (держави), однак зберігають об'єкти в своїй власності.

До переваг оренди можна віднести, те, що, зберігаючи за собою право власності на об'єкт нерухомості муніципалітет (держава) отримують можливість впливати на розміщення різних видів економічної активності на території міста, підтримувати певні соціально-орієнтовані сфери діяльності через встановлення пільгових орендних ставок, оперативно реагувати на зміну ринкової ситуації зміною орендних ставок. Крім того, муніципалітет (держава) зберігають можливість розпоряджатися об'єктом в майбутньому (наприклад, продати при сприятливій ринковій кон'юнктурі).

Орендна система є в деякому сенсі невигідною, оскільки характеризує нездатність муніципалітету (держави) належним чином експлуатувати своє майно. Принципово вона може бути допущена не з метою позбавлення влади від турбот по експлуатації майна і від ризику, пов'язаного з цією експлуатацією, а лише при неможливості експлуатувати його силами міського (державного) управління. До недоліків оренди можна віднести також і те, що велика частина додаткової вартості від експлуатації об'єкта нерухомості переходить в руки орендаря.

Головними питаннями в оренді є терміни оренди, визначення орендної ставки і контингенту орендарів.

Термін оренди важливий в зв'язку з наступним: короткострокова оренда не заохочує орендаря на внесення поліпшень в орендне майно, більш того, знаючи, що термін оренди скоро закінчиться, він буде прагнути якомога інтенсивніше експлуатувати це майно, що може привести до втрати його цінності; що стосується довгострокової оренди, то вона, почасти, позбавлена ​​цих недоліків, однак несе за собою для власника майна певний ризик, пов'язаний зі зміною економічних умов і т.п.

Правильне визначення орендної плати важливо оскільки, з одного боку занадто низька орендна плата не дозволить отримати достатньо коштів до бюджету, а надто висока призведе (особливо в умовах економічної кризи) або до неплатежів, або до відмови від оренди власності.

Що стосується контингенту орендарів, то важливо визначити, по-перше, його платоспроможність, а, по-друге, те, яким чином він буде експлуатувати орендоване майно. Крім того, існує такий контингент орендарів, який в сьогоднішніх умовах об'єктивно не може заплатити реальну ринкову орендну плату (установи охорони здоров'я, освіти і т.п.), проте його діяльність вкрай необхідна для населення міста, в цьому випадку необхідно подумати про зниження орендної плати .

4. Переваги довірчого управління очевидні. По-перше, об'єкт управляється кваліфіковано, на професійній основі, що дає можливість підвищити прибутковість його експлуатації. По-друге, оскільки право власності на об'єкт залишається за муніципалітетом (державою), за ними зберігається право розпорядиться об'єктом в майбутньому. Крім того, за державою (муніципалітетом) за договором довірчого управління може зберегтися право часткового некомерційного використання об'єкта. Основний недолік - те, що частина додаткової вартості переходить в руки довірчого керуючого.

5. Приватизація знаменує повна відмова органів муніципального самоврядування і державного управління від застосування муніципального (державного) почала в якійсь галузі, іншими словами, відмова від виконання своїх прямих обов'язків.

Проти приватизації висуваються зазвичай такі заперечення:

- при приватизації більша частина додаткової вартості переходить з громадських в приватні руки;

- приватизація позбавляє міське (державне) господарство значної частини одного з головних дохідних джерел;

- приватизація ускладнює досягнення соціальних цілей діяльності муніципалітету (держави), рішення задач науково-обґрунтованого зонування території населених пунктів.

До переваг приватизації можна віднести те, що вона дозволяє забезпечити приплив інвестицій в нерухомість, забезпечує надходження до бюджетів різних рівнів за рахунок податків, забезпечує умови для конкуренції. Приватизоване майно експлуатується, як правило, більш ефективно, ніж муніципальне (державне), полегшується можливість залучення майна в господарський оборот (купівля-продаж, заставу і т.п.). Власники приватизованого майна відчувають почуття впевненості того, що об'єкт залишиться під їх контролем на тривалий час і, таким чином, у них виникає мотив вносити в об'єкт поліпшення.

Виходячи з означених переваг і недоліків форм розпорядження муніципальної (державної) нерухомістю ми можемо визначити ті сфери діяльності, де ці форми можуть бути найбільш ефективно застосовані.

Область застосування муніципалізації (націоналізації) - об'єкти соціальної сфери, об'єкти інфраструктури, природні монополії.

Іпотека може бути застосована до тих об'єктів, які згідно із законом можуть бути предметом застави при термінової нужді у вільних коштах.

Область застосування оренди та довірчого управління - об'єкти створені для отримання прибутку, але не приносять її при безпосередньому управлінні з боку муніципалітету (держави), муніципальна (державна) земля, житловий фонд (при пільгових умовах оренди).

Область застосування приватизації - сфери діяльності і райони, що потребують залучення додаткових інвестицій, створенні нових робочих місць.

Розділ 2. Характеристики нерухомості і аналіз ринку

2.1 Опис об'єкта оцінки

До складу об'єкта оцінки - виробничо-складської бази (комплекс будівель і земельну ділянку, на якій вони розміщені використовуваний на праві постійного (безстрокового) користування), входять наступні об'єкти нерухомості, див. Табл. № 2.1.1.

Підлягають оцінці об'єкти нерухомості знаходяться у власності муніципального освіти Іркутський район і управляються Комітетом з управління муніципальним майном (далі КУМИ) Іркутського району, ІПН 3827016845, що підтверджується наступними правовстановлюючими документами, див. Додаток 2:

1. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Тартак - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 946,90 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Е, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-444 від 23 травня 2003 р

2. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 року на Адміністративний корпус - нежитлове 2-х поверховий панельне будівля, загальною площею 889,40 кв.м., в т.ч. житлова 136,40 кв.м. розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / А, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-458 від 23 травня 2003 р

3. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Сторожову будку - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 10,60 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Б, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-452 від 23 травня 2003 р

4. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Склад - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 745,30 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Д, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-454 від 23 травня 2003 р

5. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Склад - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 411,30 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Ж, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-453 від 23 травня 2003 р

6. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Дом-вагончик - нежитлове 1-но поверховий дощате будівля, загальною площею 239,80 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / К, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-472 від 23 травня 2003 р

7. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Блок підсобних цехів - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 523,10 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Л, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-471 від 23 травня 2003 р

8. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на нежитлове 1-но поверховий металеве будівлю Підстанція КТП 630 КВА, загальною площею 5,20 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / З, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-470 від 23 травня 2003 р

Перераховані будівлі передані муніципального утворення Іркутський район у власність Комітетом з управління державним майном і розвитку ринкових структур області (з правами територіального агентства ГКІ РФ) Адміністрації Іркутської області на підставі Розпорядження №66 / І від 02.08.1996 р «Про передачу державного підприємства будівельно монтажне управління «Іркутскавтотранс» в муніципальну власність Іркутського району ».

Земельна ділянка площею 3.75 га, на якому розміщені оцінювані об'єкти використовується муніципальним освітою Іркутський район (якому передано у власність це підприємство - ДП БМУ «Іркутскавтотранс») на праві постійного (безстрокового) користування в відповідністю з Державним актом на право безстрокового (постійного) користування землею № 75-36-000119. Даний Державний акт виданий розглядався підприємству Адміністрацією р Іркутська на підставі Рішення Глави адміністрації м Іркутська №52 / 226 від 10 березня 1993 р Цей Акт зареєстрований в Книзі записів державних актів на право власності, володіння, користування землею за № 112 від 10 березня 1993 р

Існуючих обмежень (обтяжень) права на будівлі - об'єкта оцінки не виявлено.

Земельна ділянка, на якій розташовані оцінювані об'єкти нерухомості, є власністю муніципального освіти р Іркутськ .. Власник будівель є його користувачем.

В результаті переговорів з працівниками КУМИ Іркутського району - представником власника об'єктів нерухомості підлягають оцінці були отримані наступні документи, див. Додаток 2:

  1. Свідоцтво про реєстрацію права власності на кожен оцінюваний об'єкт нерухомості.

  2. Державний акт на право постійного (безстрокового) користування земельної ділянки, на якому розташовуються підлягає оцінці об'єкти нерухомості.

  3. Технічні паспорти на об'єкти нерухомості.

  4. Акти про технічний стан оцінюваних об'єктів нерухомості.

Незважаючи на те, що КУМИ не надав документи із зазначенням первісної та залишкової балансової вартості об'єктів на 01.10.2009 р, зазначена інформація дозволяє з достатнім ступенем точності розрахуватися ринкової вартості об'єкта оцінки на дату проведення оцінки.

Власник об'єкта оцінки - муніципальне утворення Іркутський район за період своєї діяльності заслужило репутацію солідної, надійної організації, успішно здійснює свою діяльність по соціально-економічному розвитку підвідомчої території.

Однак, в умовах неузгодженості власників будівель і земельної ділянки при використанні поліпшень, що розглядаються об'єкти знаходяться в стадії істотного погіршення свого технічного стану на тлі зростаючого перезволоження слабких грунтів. Так, наприклад, має місце відключення електропостачання, відсутність належної охорони об'єктів і відповідно відсутність можливостей поточного і капітального ремонту будівель.

Виробнича база, в яку входять об'єкти нерухомості, що підлягають оцінці, розташована в промисловій зоні м Іркутська. Недалеко, знаходиться залізнична станція «Кая» Східно-Сибірської залізниці, а в західній частині вул. Рокитна - невеликий житловий селище. У найближчому оточенні розташовані Автоцентр «Форд», різні бази і авторемонтні підприємства. Ряд існували тут раніше виробництв перепрофілюються в інші більш прибуткові на сьогоднішній день види бізнесу. Зокрема, виробничі бази з залізничними тупиками використовуються для прийому і відвантаження великих обсягів різної промислової продукції, а також в якості складів, або для дрібного виробництва або надання авторемонтних і інших послуг.

Об'єкти оцінки знаходяться недалеко від берега оз. Чортове. Вони розташовані на охороняється території, яка примикає до тупикової частини транспортного відгалуження від вул. Рокитне.

Для частини будівель візуально виявляються значні руйнування та пошкодження основних конструктивних елементів або їх частин. Будинки побудовані в основному в період 1979-1991 рр. за діючими на той час технологіями і конструктивних рішень. Опис об'єкта оцінки наведено в таблиці № 2.1.1.

Характеристика комплексу будівель, розташованих за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14 (за матеріалами Технічних паспортів будівель на 2003 р)

Таблиця № 2.1.1

п / п

Найменування об'єкта оцінки, рік побудови і характеристика поточного стану об'єкта

Характеристика об'єкта нерухомості

1

2

5

1.

Тартак (Літер Е) - 1974 р .;

незначні тріщини в фундаменті; частковий розкол, глибокі тріщини в стінах; відколи шиферу даху; тріщини і вибоїни на підлозі; тріщини в рамах і перекіс полотна в дверних отворах; вибоїни і знос пофарбованого шару; тріщини в вимощення.

    1. Навіс (Літер а) - Фундаменти: дерев'яні стовпи;

Стіни двосторонні дощаті; Дах - шифер.

    1. Навіс (Літер а1) - Фундаменти: дерев'яні стовпи; Стіни двосторонні дощаті; Дах - шифер.

Будівля: 1-поверхова

Фундаменти: бетонний

Стіни: цегляні

Перекриття: залізобетонні

Покрівля: шифер

Підлоги: бетонні

Вікна: подвійні глухі

Ворота: металеві

Внутрішнє оздоблення: штукатурка, побілка, фарбування

Інж. Мережі: електроосвітлення

Будівельний об'єм: 5658 м3.

Загальна площа: 1063,5м 2.

Корисна площа: 949,90 кв.м.

Група капітальності:

2.

Адміністративний корпус (Літер А) - 1971 р

Тріщини в цоколі фундаменту; тріщини в стінах; є тріщини вздовж стелі; щілини і тріщини на підлозі, знос забарвлення; знос забарвлення рам; перекіс дверних полотен; тріщини в штукатурці, знос забарвлення; тріщини і вибоїни в вимощення

Будівля 2-поверхова

Фундаменти: бетонні стрічкові

Стіни: панельні

Перекриття: панельні, дощаті

Покрівля: шифер по дерев'яній обрешітці

Підлоги: дощаті, цементні, лінолеум

Вікна: дерев'яні 2 створні блоки

Двері: дерев'яні фільончасті блоки

Внутрішнє оздоблення: штукатурка, побілка, фарбування

Інж. Мережі: центральне тепло-водопостачання, електроосвітлення

Будівельний об'єм: 2979 м3

Загальна корисна площа: 889,4 м 2

Група капітальності:

3.

Сторожова будка (Літер Б) - 1971 р .;

тріщини в фундаменті; тріщини в стінах; зазори в місцях сполучення, тріщини вздовж стелі; відколи шиферу, пошкодження крокв; щілини в підлозі, знос забарвлення; знос забарвлення, тріщини у віконних рамах і полотен дверей; вибоїни та тріщини в вимощення.

Будівля 1-поверхова

Фундаменти: бетонні стрічкові

Стіни: цегляні

Перекриття: дерев'яні, утеплення

Покрівля: шифер по дерев'яних кроквах

Підлоги: дощаті

Вікна: 2-е глухі

Двері: фільончасті прості

Внутрішнє оздоблення: штукатурка, побілка, фарбування

Інж. Мережі: електроосвітлення

Будівельний об'єм: 44 м3

Загальна площа: 17,2 м 2

Загальна корисна площа: 10,6 м 2

Група капітальності:

4.

Склад (Літер Д) - 1991р .;

Є тріщини в цоколі; випадання цегли, глибокі тріщини в стінах; корозія металу перекриттів; відколи, пошкодження даху; знос забарвлення, тріщини в отворах; вибоїни та тріщини в вимощення

Будівля: 1-поверхова

Фундаменти: бетонні стовпи

Стіни: цегляні

підлоги:

Перекриття: металеві

Покрівля: шифер

Вікна: по 1 глухому

Двері: в палітурці залізні

Внутрішнє оздоблення: відсутній

Інж. Мережі: електроосвітлення

Будівельний об'єм: 5764 м3.

Загальна площа: 787,5 м 2

Група капітальності:

5.

Склад (Літер Ж) - 1969 р .;

Будівля: 1-поверхова

Фундаменти: бетонні стовпи

Стіни: цегляні

Підлоги: бетонні

Перекриття: залізобетонні

Покрівля: руберойд

Двері: ворота металеві

Інж. Мережі: електроосвітлення

Будівельний об'єм: 1 648 м 3

Загальна площа: 468,3 м 2

Група капітальності:

6.

Будинок вагончик (Літер К) - 1989 р .;

Стан фундаменту, стін, даху і підлоги - задовільний.

6.1. Навіс - площа 29,9 кв.м.

Будівля: 1-поверхова

Фундаменти: бетонні стовпи

Стіни: дощаті

Підлоги: бетонні

перекриття:

Покрівля: шифер

вікна:

двері:

Інж. Мережі: електропостачання

Будівельний об'єм: 1095 м3.

Загальна площа: 243,9 м 2

Група капітальності:

7.

Блок підсобних цехів (Літер Л) - 1970 р .;

Тріщини у фундаменті; тріщини, відколи в стінах; стан перекриттів - задовільний; незначні пошкодження покрівлі; тріщини в підлозі; знос забарвлення прорізів; знос побілки; відколи в вимощення

Будівля: 1-поверхова

Фундаменти: бетонний

Стіни: цегляні

Підлоги: бетонні

Перекриття: залізобетонні

Покрівля: руберойд

Прорізи: подвійні глухі, ворота металеві

Інж. Мережі: електропостачання

Будівельний об'єм: 3557 м3.

Загальна площа: 611,1 м 2

Група капітальності:

8.

Підстанція КТП 630 КВА (Літер З) -1997 р .;

незначні тріщини в фундаменті; в цілому стан об'єкта гарне

Будівля: 1-металеве

Фундаменти: бетонні блоки

Стіни: металеві

перекриття:

Покрівля: металева

вікна:

Двері: металеві

Інж. мережі:

Будівельний обєм:

Загальна площа: 5,8 м 2

Група капітальності:

В порядку уточнення технічного стану будівель в звіті використана інформація, отримана при їх візуальному огляді.

1. Тартак. Кут стіни (східний праворуч) опустився, тріщини - до 5 см. Суміжний прибудовах відійшов від головної стіни (щілину у верхній частині - до 15 - 20 см) з нахилом в зовнішню сторону. Тріщини в верхній частині стіни пристроя до 5 см., Його кут (західний праворуч) опустився. У зв'язку з чим утворилися тріщини в верхній частині стіни до 10 см. Має місце наявність тріщин в верхній частині торцевої стіни пристроя. Покрівля протікає. У навісу відсутня велика частина даху.

2. Адміністративна будівля. У більшій частині вікон скла відсутні.

3. Сторожова будка. Перекіс цегляної стіни. Наявність тріщини до 5 см. Шифер частиною зламаний. Скла у вікнах немає. Інженерне облаштування відсутня.

4. Склад (Літер Ж). Фундамент на залізобетонних палях. У місцях примикання з стрічкової частиною фундаменту в палях оголена внутрішня арматура. Закінчення деяких паль в цих місцях руйнуються до 10 20% від площі перетину. Ганок - бетонні блоки зміщені, потрібно його заміна. Прорізи і оздоблення відсутні. Інженерне облаштування відсутня. покрівля протікає

5. Будинок вагончик. Стіни дощаті, місцями дошки відірвані. Потрібна заміна стін, даху і прорізів. Оздоблення відсутня.

6. Склад (Літер Д). Західна торцева стіна відсутня. Південна поздовжня стіна зруйнована на 60-70%. Прорізи деформовані. Стекол немає. Інженерне облаштування відсутня. Оздоблення відсутня. покрівля протікає

7. Блок підсобних цехів. Стіни цегляні. Кут (вгорі південний зліва) - тріщини до 5 см. Внутрішні дверні прорізи відсутні. Вікна виходять на проїжджу частину засклені. Інженерне облаштування відсутня. Оздоблення відсутня. покрівля протікає

8. Трансформаторна підстанція. Металевий корпус - місцями спостерігається іржа.

Викладене дозволило врахувати дану інформацію для довизначення ступеня зносу об'єктів оцінки (див. Додаток 2).

2.2 Аналіз ринку комерційної нерухомості

Нерухомість - це майно, яке може використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, тому перед проведенням оцінки, вибирається один спосіб використання, званий найкращим.

Найкраще і найбільш ефективне використання (ННЕІ) - це таке використання не зайнятої земельної ділянки або земельної ділянки з поліпшеннями, яке є фізично можливим, юридично допустимим, здійсненним з фінансової точки зору, і забезпечує отримання максимально можливого доходу.

При аналізі найкращого і найбільш ефективного використання оцінювач зупиняється на тому варіанті, який серед інших інших, найбільш повно розкриє потенційні можливості об'єкта. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання формує основу, на якій оцінювач застосовує три традиційні підходи до вартості.

Найкраще і найбільш ефективне використання визначається як розумне і можливе використання, яке забезпечить найвищу поточну вартість на дату оцінки.

Комерційну нерухомість можна розділити на наступні групи за функціональною ознакою:

  • торгова;

  • офісна;

  • виробнича;

  • складська.

Найбільш високу ринкову вартість (а також найбільш високу орендну плату) має нерухомість торгового призначення, потім йдуть офісні приміщення. Об'єкти нерухомості виробничого і складського призначення зазвичай істотно поступаються у вартості (в перерахунку на1 кв.м.) вище позначених об'єктів.

Розглянемо можливі варіанти використання оцінюваних об'єктів нерухомості.Їх використання в якості торговельних і офісних об'єктів, на наш погляд, зустрічає певні труднощі. Зокрема, об'єкти розташовані у виробничій зоні, що різко знижує інтерес інвесторів, в тому числі через значну віддаленість від основних пішохідних і автомобільних маршрутів, за якими здійснюється перевезення пасажирів і мають специфічну планування, мало придатну для офісів і торговельної діяльності.

Найбільш раціональним і фізично можливим, на наш погляд, для оцінюваних об'єктів нерухомості є варіант використання в якості виробничих або складських об'єктів. Вони мають всю необхідну функціональність, специфічні об'ємно-планувальні рішення, характерні для переважно типового складського типу діяльності (капітальні стіни і фундамент, металеві двері та ворота, достатню висоту приміщень, велика кількість вікон, бетонні підлоги та ін.).

У відповідність з вищевикладеним, можна зробити висновок про те, що найкращим і найбільш ефективним використанням оцінюваного об'єкта є його поточне використання.

Аналіз ринку підготовлений за матеріалами Сибірського інформаційного агентства (www. Sia. Ru) та інших джерел. Огляд ринку нерухомості необхідний для відображення реальної картини, в рамках якої можуть бути позначені цінова ситуація, поведінка учасників ринку нерухомості та наслідки прийняття рішень по тій чи іншій угоді.

Аналізуючи процеси, що відбуваються на ринку нерухомості, необхідно враховувати такі суттєві обставини:

а) ринок офісної, торговельної, виробничої, складської нерухомості - складова частина економіки району, тому він відчуває на собі вплив макроекономічної ситуації і сам, в свою чергу, впливає на цю ситуацію;

б) ринок такої нерухомості - частина економіки, аналіз якої утруднений з причин:

  • важкодоступність достовірної інформації;

  • обмеженості кількості угод об'єктів аналогічних оцінюваного об'єкту;

  • різноспрямованого впливу різноманітних факторів, що визначають тенденції розвитку ринку.

Відомо, що регіональні тенденції проявляються і трансформуються в залежності від конкретного місця розташування об'єкта нерухомості. Від того, де розташовується об'єкт оцінки можна визначити наскільки виросте його вартісної потенціал або цей потенціал знизиться, якими перевагами або недоліками він володіє, як об'єкт вписується в своє найближче оточення і як на нього будуть впливати віддалені від нього об'єкти, в умовах тієї чи іншої тенденції розвитку економіки району та конкурентних центрів економічного розвитку. Таким чином, оцінюваний об'єкт може виграти від свого оточення, а може і програти, що робить важливим дослідження найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з метою максимізації його ринкової вартості.

В ході перетворень і розпаду управлінських і господарських зв'язків, економіка промислових районів м Іркутська істотно знизила свою ефективність. В процесі розукрупнення частини діяли раніше підприємств з'явилася велика кількість новостворених виробничих структур, які не встояли, не дивлячись на деяку підтримку держави і міської адміністрації, в умовах відкритого ринку і неадекватного співвідношення цін на вироблену підприємством продукцію і послуги, необхідні для її випуску і імпортовану продукцію .

У цих умовах про ринок виробничого майна (нерухомого, рухомого і нематеріальних активів) можна говорити як про нерозвиненому, що супроводжується багатьма факторами прихованого характеру. Однак, так чи інакше, економічні дії господарюючих суб'єктів тривають і акти угод з майном мають місце. Дані угоди, як правило, мають спорадичний (непередбачуваний), часто короткочасний характер і не завжди мають відношення до строго виробничої діяльності. Це майно власників, підприємств та інших господарюючих суб'єктів використовується на договірній основі, що формує тканину ринкових відносин, які враховують напрямки дії факторів всередині - і зовнішньоекономічного характеру.

У найбільш загальному вигляді в регіоні на даний момент ринок нерухомості розділяється на три групи: ринок житлової нерухомості; ринок нежитлової нерухомості і стає ринок земельних ділянок. У першій групі можна виділити ринок нового житла і вторинний ринок житлової нерухомості. У другій групі превалює сегмент комерційної нерухомості, однак має місце пропозиції і по великих об'єктів виробничо-складського призначення. У третю групу розвивається сегмент ринку земельних ділянок під будівництво та садових ділянок. Кожна з перерахованих груп розвивається з відносно самостійним оборотом і обсягом угод, спираючись на адекватну їм нормативно-правову базу.

Так наприклад, ринок комерційної нерухомості в м Іркутську має кілька сегментів - це об'єкти торгового призначення (павільйони, приміщення під магазини, для громадського харчування і т.п.); об'єкти офісних приміщень та будівель; об'єкти нерухомості адміністративного призначення, готелі (приміщення та окремі будівлі) та ін.

Ринок об'єктів виробничо-складського призначення також має кілька напрямків - власне ринок складських приміщень і об'єктів (складські приміщення, окремі будівлі і споруди, складські комплекси) і змішаного призначення, коли виробничі будівлі і приміщення при тій чи іншій ситуації відводяться тимчасово під складські та торговельні об'єкти .

2.3 Аналіз факторів, що впливають на вартість об'єкта оцінки

Серед факторів, що впливають на вартість об'єктів нерухомості, є фактори, що визначають рівень попиту та пропозиції, зокрема - обсяги внутрішніх і зовнішніх щодо даного, в нашому випадку, промислової зони Свердловського району м Іркутська, інвестицій, що мають стабільний або пульсуючий характер, чинники, безпосередньо пов'язані з умовами угод - тимчасові, фізичного стану об'єкта оцінки і зовнішнього впливу на даний об'єкт.

Вплив факторів часто відбувається одночасно і з багатьох напрямків, що істотно ускладнює їх аналіз і виділення головних, визначальних найбільша зміна вартості об'єкта нерухомості. У зв'язку з цим розгляд всіх факторів повинно відбуватися послідовно, в залежності від ступеня обліку детальності властивостей об'єкта і типу оцінюваної власності.

Оскільки в розглянутому районі відкритих фактів продажу об'єктів (угод, що відповідають вимогам - типовість умов угоди, інформованість продавця і покупця, достатність терміну експозиції, грошова форма розрахунків та ін.) Аналогічних оцінюваним ще трохи, що викликає до необхідності також проаналізувати ситуацію і з пропозиціями про оренді таких об'єктів.

Переважний тип об'єктів нерухомості - об'єкти, як правило, виробничі будівлі, торгові приміщення і офіси, розташовані в будівлях, що мають стіни з цегли, залізобетонних панелей.

Такі об'єкти в більшості своїй, можна використовувати в поточному використанні або під торгово-складське господарство, де за охорону, електро-, тепло- і водопостачання та інші комунальні послуги зазвичай оплачує орендар, постійні витрати - земельний податок і податок на майно - орендодавець. Однак як показує аналіз ринку оренди комерційної виробничої нерухомості в м Іркутську, оренда виробничих і складських будівель в промислових зонах м Іркутська, в тому числі в Свердловському районі, починає нарощувати свої обсяги.

цінові пропозиції

Загальний аналіз ринкової ситуації показав, що для об'єкта оцінки можливе характеризувати цінові діапазони угод залучаючи дані за цінами пропозицій з продажу виробничих будівель в розглянутому промислових зонах м Іркутська.

Діапазон цін по таких об'єктах істотно коливається в залежності від місця розташування, щільності забудови території та стану цих об'єктів, а також навколишнього їх території.

Зростання числа пропозицій по об'єктах належить даній групі пов'язаний з тим, що: а) включаються в оборот не тільки невеликі виробничі приміщення для дрібного виробництва, а також і об'єкти зі спеціальними технологічними лініями, виробничі об'єкти великих підприємств, які відчужують їх на продаж або в оренду ; б) зростає число примусових продажів будинків і споруд, що належать підприємствам-банкрутам; в) триває приватизація Федеральної, регіональної і муніципальної нерухомої власності у вигляді приміщень, будівель, виробничих комплексів і т.п.

Для оцінюваного об'єкта нерухомості у відповідність до принципу ННЕІ прийнято використання в якості виробничо-складського комплексу.

В основному даний сегмент ринку представлений пропозиціями з продажу складських площ на околицях м Іркутська - в Жовтневому, Ленінському та Свердловському районах. Попит на дані об'єкти іноді перевищує пропозицію. Ця обставина пояснюється стриманим ставленням великих підприємців, так як часто пропоновані об'єкти не відповідаю повністю їх досить жорстким вимогам, а середній клас підприємців не завжди ризикує вкладати в таку нерухомість свої оборотні кошти. У зв'язку з цим термін експозиції складських об'єктів варіює від 6 до 12 місяців. Аналогічну картину показує і ринок оренди розглянутого типу об'єктів.

Зовсім інша картина спостерігається в сегменті офісної та торговельної нерухомості в м Іркутську. Активне зростання вартості одного кв.м такої нерухомості, спостерігається протягом останнього року (на 25 - 30% в залежності від району і типу приміщень). Зазначена тенденція говорить про інвестиційну привабливість придбання площ торгового та офісного призначення.

Середній термін експозиції торгових і офісних площ становить 3-4 місяці. В даний час має місце тенденція збільшення попиту на такі приміщення практично у всіх районах м Іркутськ.

Найбільш високі ціни на об'єкти даної нерухомості спостерігаються в Кіровському і Жовтневому районах м Іркутськ.

Наведемо, як деякого орієнтиру, що склалися на ринку м Іркутськ ціни пропозицій з продажу та оренди (як правило, валовий) 1 кв. м площі будівель і приміщень різного функціонального призначення. Ціни наводяться на час проведення оцінки (див. Табл. №2.2.1.).

Таблиця №2.2.1

Середня вартість (газета «Дело», №16 від 1 вересня 2009 року) комерційної нерухомості в Іркутську на 29.08.2009г. (Тис. Руб. / Кв. М)

Сегмент ринку нерухомості

Райони м Іркутськ

Кіровський

Куйбишевський

Жовтневий

Свердловський

Ленінський

Склади (продаж)

-

-

24,00

8,13

12,18

Склади (оренда)

0,25

-

-

-

0,35

Магазини (продаж)

37,02

-

36,71

21,0

18,01

Магазини (оренда)

2,17

-

0,60

-

0,43

Офіси (продаж)

36,46

-

35,97

21,0

18,01

Офіси (оренда)

0,94

-

0,65

-

0,35

Вартість об'єктів істотно залежить від їх місця розташування, фізичного стану, якості обробки та інших факторів.

Загальний аналіз ринку земельних ділянок

Одним з найважливіших факторів життєдіяльності і виробництва є земля. Ринок землі в Росії, її регіонах і на місцях знаходиться в початковій стадії свого становлення. Державні і місцеві адміністрації поступово відмовляються від своєї монополії на частину прав на землю, формуючи ринок прав оренди і права власності на земельні ділянки. Цей процес здійснюється шляхом: а) передачі сільськогосподарських земель у власність працівникам села; б) продажу земель населених пунктів та інших категорій земель за допомогою викупу цих ділянок під будівлями і спорудами підприємств; в) продажу з торгів прав оренди земельних ділянок та у власність для будівництва в основному житла, торгових і офісних об'єктів; г) передачі дачних і присадибних земельних ділянок у власність їх користувачам.

На тлі первинного ринку землі, на якому спостерігається масований пропозицію земельних ділянок, починає формуватися вторинний ринок земельних ділянок, особливо в великих містах та їх околицях, тобто там, де потреба в земельних ділянках для будівництва та ведення дачного і присадибного господарства найбільш висока.

Ціни на земельні ділянки в таких містах на цьому ринку тим вище, чим вони ближче до центру міста або центру адміністративно-ділової активності. На ціну також впливають фактори конкретного місця розташування, рівень транспортної доступності для продукції і послуг, розміри ділянок, наявність комунікацій тощо

Все викладене справедливо і для м Іркутська, особливо для Кіровського району і його найближчого оточення. Зазначені факти продажу Адміністрацією р Іркутська права довгострокової оренди земельних ділянок на торгах, висока вартість нового будівництва житлових та офісних будівель ясно вказує на зростання цін на такі ділянки в місті. Це особливо проявляється в цінах пропозицій на незабудовані земельні ділянки невеликих розмірів (5-30 соток) тих, хто вагається від 1000 руб / кв.м. до 10000 руб / кв.м. і вище залежно від цінових запитів, конкретного місця розташування і площі ділянки.

Подібні тенденції очікуються в м Іркутську, хоча наявність площ для забудови буде вносити свої відмінні риси у формуванні ринку земельних ділянок.

В цілому, такий розкид цін говорить про ранній стадії розвитку вторинного ринку земельних ділянок, але він також задає орієнтири можливого темпу зростання цін і співвідношення попиту-пропозиції.

2.3 Нормативне регулювання оціночної діяльності

Справжня оцінка проведена із застосуванням положень:

1.Федерального закону РФ від 29 липня 1998 року № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» [1].

2. Стандартів оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності; затверджені Наказ Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2008 р N 256 «Про затвердження федерального стандарту оцінки« Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки і вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1) ", Наказ Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2008 р N 255« про затвердження федерального стандарту оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСО N 2)», Наказ Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2008 р N 254 ​​«про затвердження федерального стандарту оцінки« Вимоги до звіту про оцінку (ФСО N 3) ».

Відповідно до Федерального закону РФ від 29 липня 1998 року № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:

1) одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;

  1. Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

3) об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти:

4) ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;

5) платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Так як звіт виконується для визначення ринкової вартості майна в тому вигляді, як це визначено Федеральним законом РФ від 29 липня 1998 року № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», а також Стандартами оцінки, обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності, затвердженими постановою Уряду РФ від 06 липня 2001 року № 519, то додаткових стандартів при проведенні реальної оцінки, а також відступів від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки не передбачається.

Розділ 3. Оцінка нерухомого майна (на прикладі виробничо складської бази)

3.1 Основні підходи і методи оцінки

Визначення ринкової вартості поліпшень земельної ділянки (будівель і споруд) здійснюється з урахуванням всіх чинників, що впливає як на ринок нерухомості в цілому, так і безпосередньо на цінність даної власності. При визначенні вартості об'єктів зазвичай використовують три основні підходи:

витратний підхід, заснований на припущенні про те, що витрати на будівництво об'єкта плюс витрати на придбання ділянки і його підготовку до будівництва є прийнятним орієнтиром при визначенні вартості нерухомого майна; витратний підхід при визначенні ринкової вартості земельної ділянки вільного від поліпшень не використовується;

порівняльний підхід, заснований на аналізі даних про недавні продажі і ціни пропозицій на аналогічні об'єкти нерухомості;

дохідний підхід, заснований на визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості як поточної вартості майбутніх доходів, що випливають з прав володіння чи інших майнових прав на оцінюваний об'єкт.

Використання трьох підходів призводить до отримання трьох різних величин вартості одного і того ж об'єкта. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити переваги і недоліки кожного з використаних підходів, виходячи з того, який метод (або методи) найбільш відповідають оцінюваного об'єкту, і встановити остаточну оцінку вартості об'єкта власності.

витратний підхід

Витратний підхід ґрунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості та базується на тому, що потенційний покупець не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, до якої йому обійдеться придбання відповідної ділянки землі під забудову і зведення аналогічного за призначенням, якістю і корисності об'єкта в осяжний період часу без істотних додаткових витрат.

Суть даного методу визначення ринкової вартості полягає в розрахунку відновної вартості будівлі (вартості відтворення або вартості заміщення з урахуванням прибутку інвестора, що включає в свою чергу прибуток забудовника) за вирахуванням оціненого зносу і збільшену на вартість ділянки землі як незабудованої.

Підхід з точки зору витрат (витрат) заснований на припущенні про те, що витрати на будівництво об'єкта плюс витрати на придбання ділянки і його підготовку до будівництва є прийнятним орієнтиром при визначенні вартості нерухомого майна.

Витратний підхід використовує вартість відтворення в якості бази, з якої потім віднімаються суми, що відображають втрату у вартості в результаті фізичного зносу, функціонального і економічного старіння. Згідно з методологією витратного підходу, максимальна вартість власності для обізнаного покупця - це величина, необхідна в даний час на виробництво або будівництво нової власності еквівалентної корисності. Оскільки оцінюється власність, як правило, буває не новою, то повна вартість відтворення повинна бути зменшена, щоб відобразити втрату у вартості в результаті фізичного зносу, функціонального і економічного старіння, накопиченого власністю на дату оцінки.

порівняльний підхід

У порівняльному підході (метод прямого порівняльного аналізу продажів) для того, щоб отримати показання найбільш імовірною ціни продажу оцінюваної власності, аналізуються дані про недавні продажі і ціни пропозицій на аналогічні об'єкти. Використання порівняльного підходу залежить від наявності даних по порівнянним об'єктах власності, обмінюваних або пропонованим на ринку. Труднощі у використанні ринкового підходу для оцінки власності полягає в знаходженні достатньо достовірних даних про порівнянних продажах, за якими є вся необхідна і перевіряється інформація. Занадто часто більшість деталей, що мають відношення до продажу, бувають недоступні. Чим більшою кількістю порівнянних продажів в своєму розпорядженні оцінювач, тим краще він зможе встановити і підтвердити рівень вартості.

Ринкові дані аналізуються з точки зору порівнянності і відповідності оцінюваної власності. Як правило, не можна знайти точно такий же проданий об'єкт, тому в дані про порівнянної продажу необхідно вносити коригування, щоб усунути відмінності між проданим і продаваним об'єктом власності. Слід підкреслити, що коригуються дані по порівнянному об'єкту, а не по оцінюваної власності.

прибутковий підхід

Прибутковий підхід заснований на принципі очікування, згідно з яким ринкова вартість визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що випливають з прав володіння чи інших майнових прав на даний об'єкт. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід нерухомість сьогодні в обмін на право отримувати майбутні доходи від здачі її в оренду (або від інших видів дохідної діяльності), і від подальшого продажу. Вимірювання всіх майбутніх доходів може бути здійснено або за допомогою методу прямої капіталізації, або за допомогою аналізу дисконтованих грошових потоків. Залежно від характеру доходів, конкретних зобов'язань, залежних від характеру об'єкта нерухомості, можуть бути застосовані або один з цих методів, або обидва для того, щоб оцінити ринкову вартість об'єкта з точки зору доходу.

У зв'язку з тим, що об'єкт оцінки не є майном, при оцінці якого потрібно було б додаткові стандарти, дана оцінка проведена відповідно до вимог Федерального закону №135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» і Стандартами оцінки, затвердженими Постановою Уряду РФ від 6 липня 2001 р №519.

При визначенні вартості земельної ділянки, в припущенні, що він знаходиться на праві власності, використовувався метод прямого порівняння продажів.

3.2 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості відображає принцип попиту і пропозиції, а також принцип заміщення.

Необхідною передумовою для застосування методів порівняльного підходу є наявність інформації про угоди з аналогічними об'єктами нерухомості (які можна порівняти за призначенням, розміром і розташуванням), що відбулися в порівнянних умовах (час укладання угоди і умови фінансування угоди).

Основні труднощі при застосуванні методів порівняльного підходу пов'язані з непрозорістю російського ринку нерухомості. У більшості випадків реальні ціни угод з об'єктами нерухомості невідомі. У зв'язку з цим при проведенні оцінки застосовуються ціни пропозицій по виставлених на продаж об'єктів.

В рамках порівняльного підходу можуть застосовуватися такі методи:

  • метод валової ренти;

  • метод порівняння продажів.

В рамках порівняльного підходу, реалізованого в цій оцінці, розрахунки проводяться за методом порівняння продажів.

Метод порівняння продажів визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним об'єктом за розміром і використання. Даний метод визначення вартості передбачає, що ринок встановить ціну для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Для того, щоб застосувати метод порівняння продажів використовується ряд принципів оцінки, включаючи принцип заміщення, який свідчить, що вартість нерухомості, яка має об'єкти - заступники на ринку, зазвичай встановлюється, виходячи з витрат на придбання «одно бажаного об'єкта-заступника».

Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:

  • докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;

  • визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;

  • зіставлення оцінюваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування ціни продажу або виключення зі списку порівнюваних;

  • приведення ряду скоригованих показників вартості порівнянних об'єктів до ринкової вартості об'єкта оцінки.

У процесі збору інформації по таким самим об'єктам Оцінювач не виявив інформацію про здійснені угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів, тому що інформація про умови продажу і реальною ціною угоди, як правило, носить конфіденційний характер. Тому розрахунок вартості об'єктів методом порівняння продажів грунтувався на цінах пропозиції з урахуванням коректувань.

Оцінювачем були проаналізовані пропозиції по оренді і продажу об'єктів виробничо-складських комплексів, будівель, приміщень, земельних ділянок в м Іркутську з січня 2009 р по жовтень 2009 р В якості вихідних даних використовувалася вартісна інформація, опублікована в електронних і друкованих ЗМІ (www. sia. ru і ін., «З рук в руки» - Ізрвр, «Всі оголошення Іркутська» - ВОІ, «Дело», «Дошка оголошень Іркутська» - Дої і т.п.).

Вибрані зіставні об'єкти і дані про ціни пропозиції з продажу Баз (виробничо-складських комплексів) в м Іркутську, наведені нижче, в Табл. №3.2.1.

1. База (вул. Аргунова) 3340 кв.м. + 5,5 га = 30000 тис. Руб. (Dom - irk. Ru / ...., 15.09.2009 р, АН «Нове століття», т. 24-08-44, 709-560).

2. База (вул. Рокитна) 3000 кв.м. + 1,0 га = 10000 тис. Руб. (Dom - irk. Ru / ...., 15.09.2009 р, АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Костянтин Геннадійович, 951-851, 333-926).

3. База (вул. Рокитна) 3627 кв.м. + 1,0 га власність = 16000 тис. Руб. (Dom - irk. Ru / ...., 15.09.2009 р, АН «Слобода», т. 333-926, 68-23-68, 333-920, Дмитро Миколайович).

4. База (вул. Рокитна) 2700 кв.м. + 1,0 га власність = 16500 тис. Руб. (Dom - irk. Ru / sfm 1. asp, 25.10.2009 р, АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, Костянтин Геннадійович, 951-851, 333-926).

5. База (Кая) 2236 кв.м. + 0,6 га = 8500 тис. Руб. (Ізрвр №57 (504), 7-9 серпня 2009 р т. 20-74-98, 57-60-93).

6. База (Іркутськ-2) 1636 кв.м. + 0,7 га = 1500 тис. Руб. (Ізрвр, №13 (460), 27 лютого - 1 березня 2009 р т.65-78-65).

Таблиця аналогів для методу прямого порівняльного аналізу продажів

Таблиця 3.2.1

Об'єкт оцінки: База (ул.Ракітная, 14), загальна площа будівель - 3771,6 кв.м., земельна ділянка - 3,75 га.

характеристика об'єктів

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Аналог № 5

Аналог № 6

Місцезнаходження

вул. Аргунова

вул. Рокитна

вул. Рокитна

вул. Рокитна

вул. Рокитна

Іркутськ -2

Загальна площа капітальних будівель, кв.м.

3340

3000

3627

2700

2236

тисячу шістсот тридцять шість

Площа земельної ділянки, кв.м.

55000

10000

10000

10000

6000

7000

Право на земельну ділянку

право власності

право власності

право власності

право власності

право власності

право власності

щільність забудови

0,061

0,30

0,36

0,27

0,373

0,234

Технічний стан

задовільний

гарне

гарне

гарне

гарне

требует ремонта

Орієнтовне значення фізичного зносу,%

30%

20%

20%

20%

20%

50%

Ціна пропозиції, тис.руб.

30 000

10 000

16 000

16 500

8 500

1 500

Ціна пропозиції, руб.за 1 кв.м. поліпшень

8 982

3 333

4 411

6 111

3 801

917

Дата оферти

серпень 2009 р

серпень 2009 р

серпень 2009 р

серпень 2009 р

серпень 2009 р

лютий 2009 р

Джерело інформації та контактна особа

http://dom-irk.ru

т. 240-844

http://dom-irk.ru

т. 333-926

http://dom-irk.ru

т. 333-926

http://dom-irk.ru

т.333-926

Ізрвр 7-9 серпня 2009 т. 207-498

Ізрвр 27 февр - 1 березня 2009 т.65-78-65

В якості одиниці порівняння обрана ціна пропозиції об'єкта за 1 кв. м загальної площі об'єкта нерухомості.

Після вибору одиниці порівняння необхідно визначити основні показники або елементи порівняння, використовуючи які можна змоделювати вартість об'єкта нерухомості за допомогою необхідних коригувань цін пропозиції порівнянних об'єктів нерухомості.

В оцінній практиці при визначенні вартості нерухомості виділяють наступні основні елементи порівняння:

1) Передані права на нерухомість; 2) Умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості; 3) Умови продажу (чистота угоди); 4) Час продажу; 5) Функціональне призначення об'єкта; 6) Місце розташування; 7) Зручність під'їзних шляхів; 8) Площа об'єкта; 9) Технічний стан будівель.

Вибір порівнянних об'єктів. В ході аналізу ринку баз виробничо-складського призначення в р Іркутську були обрані зіставні об'єкти, запропоновані для продажу на дату проведення оцінки. Характеристики порівнянних об'єктів представлені в таблиці №3.2.1.

Відібрані аналоги можна порівняти між собою по переважній більшості елементів порівняння. А саме: за якістю оцінюваних прав (право власності на будівлю і земельну ділянку), умов фінансування (одноразовий платіж), відсутності особливих умов (фінансового тиску і т.д.), умов ринку, розташування (промислова зона, околиця м Іркутська) і економічними характеристиками (відповідність принципу найкращого і найбільш ефективного використання), сервісом і додатковими елементами (забезпеченістю комунікаціями, огорожею і охороною і т.п.).

Однак, знайдені об'єкти-аналоги мають і ряд відмінних рис від об'єкта оцінки. Зокрема, вони мають більш суттєву різницю в загальній площі будівель, їх технічний стан, в щільності забудови території та ін.

Приведення цін об'єктів-аналогів здійснювалося за допомогою відповідних коригувань по вищевказаним відмінностям.

Коригування для цін об'єктів-аналогів. Ціни порівнянних об'єктів коректувалися з урахуванням їх параметрів наступним чином:

Р А = P AO / S x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 х K 5 х K 6

де P A - скоригована вартість квадратного метра порівнянного об'єкта;

P A О - початкова вартість порівнянного об'єкта (ціна пропозиції);

S - площа порівнянного об'єкта;

До 1 - поправка на відмінність в фізичний знос (технічний стан об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів);

До 2 - поправка на загальний розмір будівель (оцінюваного об'єкта і об'єктів-аналогів);

До 3 - поправка на відмінність в щільності забудови території;

До 4 - поправка на дату угоди.

До 5 - поправка на ціну пропозиції.

До 6 - поправка на місце розташування.

Поправка на відмінність в фізичний знос оцінюваного об'єкта і об'єктів-аналогів розраховувалася за формулою:

,

де К 1 - поправка на знос;

І про - фактичний фіз. знос оцінюваного об'єкта,%;

І ан - фактичний фіз.ізнос аналога,%.

Величини фізичного зносу об'єктів-аналогів приймалися за даними ріелторських агентств, див. Табл. 3.2.1. За величину фізичного зносу оцінюваного об'єкта прийнята середньозважена величина зносу будівель, певна на основі наданих документів - див. Табл. 5.3.2.

Поправка на конструктивні особливості. Дана поправка вводилася в зв'язку з конструктивними відмінностями оцінюваного будинку від об'єктів-аналогів. Зокрема, загальний розмір об'єкта оцінки (Vo) істотно відрізняється від загального розміру об'єктів-аналогів (Va). Поправка розраховувалася із застосуванням коефіцієнтів для обліку різниці в розмірах порівнюваних об'єктів:

Попередньо визначалася величина Пк = (V про - V а) / V про при V про> V а.Потім по таблиці наведеної в знаходився шуканий коефіцієнт К2.

Поправка на відмінності в щільності забудови території

Щільність забудови являє собою відношення загальної площі підстав будівель і споруд до загальної площі земельної ділянки, на якому дані об'єкти розміщені. Цей показник вказує на ефективність використання земельної ділянки і відповідає принципу оптимізації внеску поліпшення в єдиний об'єкт. Відмінність за цим показником оцінюється об'єкта від показника об'єкта-аналога обґрунтовується процедурою порівняння.

Поправка До 3 обчислювалася на основі розрахунку питомої різниці між щільністю забудови об'єкта оцінки і об'єкта аналога.

Поправка на ціну пропозиції. Ціни пропозиції об'єктів відрізняються від цін реальних угод, які, як правило, відбуваються за нижчими цінами. За даними ріелторських компаній ціни пропозицій для комерційних об'єктів відрізняються від цін реальних угод приблизно на 5% - 10%. Зазначені величини і були прийняті в якості даної поправки.

Поправка на дату появи ціни пропозиції повинна обчислюватися виходячи із втрат в ціні внаслідок зміни рівня інфляції. Стосовно об'єктів - аналогам ця поправка вводилася з урахуванням зміни ціни пропозиції за аналізований період.

Поправка на місце розташування.

Дана поправка служить для того, щоб врахувати зміну вартості нерухомого майна в зв'язку з відмінністю в місцях розташування об'єктів-аналогів і оцінюваної нерухомості. Оскільки, об'єкти-аналоги розташовані в інших районах міста дана поправка має велике значення в цій оцінці. Поправочний коефіцієнт визначений методом парних продажів на основі аналізу цін порівнянних об'єктів нерухомості на підставі інформації з місцевих ЗМІ, даних з архіву оцінювача і з мережі Інтернет (з сайту www. Sia. Ru і ін.)

Значення ринкової вартості 1 кв. м оцінюваних об'єктів визначалися далі як середньозважені величини скоригованих цін 1 кв. м об'єктів-аналогів.

Розрахункові значення описаних поправок по об'єктах-аналогах, а також величини самої ринкової вартості кв. м загальної площі оцінюваного об'єкта методом прямого порівняльного аналізу продажів наведені нижче в табл. №3.2.2.

Ринкова вартість оцінюваного об'єкта визначалася далі твором отриманої для нього вартості одного кв. м на величину його загальної площі. Приведення ціноутворюючих характеристик об'єктів аналогів

Таблиця №3.2.2

Ціни і поправки

Од. вим.

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Аналог № 5

Аналог № 6

1

2

3

4

5

6

7

8

щільність забудови

м2 / м2

0,061

0,3

0,363

0,27

0,373

0,234

Ціна 1 м 2 загальної площі до коригування

руб. / м 2

8 982

3 333

4 411

6 111

3 801

917

Поправка на дату продажу

---

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,07

Скоригований ціна

руб. / м 2

8 982

3 333

4 411

6 111

3 801

981

Поправка на місце розташування

---

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

Скоригований ціна

руб. / м 2

8 084

3 333

4 411

6 111

3 801

883

Поправка на знос

---

0,714

0,625

0,625

0,625

0,625

1,000

Скоригований ціна

руб./ м 2

5 774

2 083

2 757

3 819

2 376

883

Поправка на масштаб

---

1,00

1,00

1,00

1,00

0,87

0,87

Скоригований ціна

руб. / м 2

5774

2083

2757

3819

2067

768

Поправка на щільність забудови

---

1,06

0,67

0,57

0,72

0,56

0,78

Скоригований ціна

руб. / м 2

6098

1402

тисячу п'ятсот сімдесят сім

2754

1 149

598

Поправка на ціну пропозиції

---

0,90

0,90

0,90

0,90

0,90

0,90

Скоригований ціна

руб. / м 2

5 488

1 262

1 420

2 479

1 035

538

Разом, наведені ціни 1 м 2 загальної площі об'єктів-аналогів

руб. / м 2

5 488

1 262

1 420

2 479

1 035

538

число поправок

4

3

3

3

4

5

Ранг

2

5

6

4

3

1

число об'єктів

6

Середньозважена вартість 1 кв.м., руб.

1 848, 75

Ринкова вартість об'єкта оцінки, руб.

6 972 754

З таблиці випливає, що ринкова вартість об'єкта оцінки - комплексу будівель виробничо-складського призначення з правом власності на земельну ділянку (як єдиного об'єкта) становить - 6972 754 рублів або округлено - 6 973 000 рублей.

Таким чином, проведені аналіз і розрахунки показують, що за станом на «11» листопада 2009 року об'єкт оцінки (як єдиний об'єкт) мав наступну ринкову вартість, визначену на основі порівняльного підходу:

6 973 000 (Шість мільйонів дев'ятсот сімдесят три тисячі) руб.

3.3 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі дохідного підходу

Нерухомість купується з наступних причин: для безпосереднього використання (проживання); для отримання доходів. Прибутковий підхід робить наголос на мотивацію отримання доходу.

Дохід (прибуток), що створюється нерухомим майном, надходить до власника у вигляді:

  • поточних грошових надходжень;

  • поточної економії на податках;

  • майбутніх доходів від орендної плати;

  • майбутньої економії на податках;

  • доходів від приросту капіталу.

Визначення ринкової вартості передбачає хорошу інформованість покупця і продавця. Тому воно засноване на положенні, що покупці і продавці розглядають всі потенційні вигоди від володіння майном.

Метод капіталізації доходів (метод прямої капіталізації) полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта, за допомогою коефіцієнта капіталізації. Дохід від використання об'єкта, нерухомості і виручка від його перепродажу капіталізується в поточну вартість, яка і буде представляти собою ринкову вартість об'єкта. Базова формула має вигляд:

де С - вартість об'єкта нерухомості;

D - чистий доход;

К - коефіцієнт капіталізації.

Таким чином, для визначення вартості об'єкта методом прямої капіталізації необхідно:

  1. визначити дохід від використання об'єкта за перший прогнозний рік;

  2. розрахувати коефіцієнт капіталізації стосовно цього доходу.

Визначення чистого доходу

Чистий дохід - це розрахована стійка величина річного чистого доходу, отримана від використання оцінюваного об'єкта після вирахування з дійсної виручки всіх витрат по експлуатації об'єкта (крім амортизаційних відрахувань). Розрахунок чистого доходу починається з визначення валової виручки від використання майна.

Чистий операційний дохід базується на припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової орендної плати, а також на те, що прогноз робиться для першого після дати проведення оцінки року. Розрахунок чистого операційного доходу починається з розрахунку потенційного валового доходу (виручки).

Потенційна валова виручка являє собою очікувану сумарну величину від основного виду діяльності. При визначенні потенційної валової виручки необхідно точно визначити питомі вартості, наприклад, місячну орендну плату за 1 м 2, по використанню оцінюваного об'єкта.

Вивчення періодичних видань ( «Всі оголошення Іркутська» - ВОІ нерухомість, «З рук в руки» -Ізвр, «Дело», «Дошка оголошень Іркутська» -ДОІ і ін.), Електронних видань (www. Sia. Ru і ін.) з 01.01.2009 р по жовтень 2009 р, а також переговори з ріелтерами, дозволили вибрати об'єкти аналоги з ціновими характеристиками орендних ставок.

Вибрані об'єкти - аналоги мають такий вигляд:

Дані про ціни пропозиції по Оренду (руб. / Кв.м. В міс.) Холодних приміщень (складів) в м Іркутську, взяті з джерел ЗМІ:

1. (Рокитна), 2000 кв.м., хол. = 100 руб. / Кв.м. (Справа №15 (278) 18 Серпня 2009 р т. 200-722.)

2. (Воронезька, р-он Кая), 300 кв.м., хол. = 60 -130 руб. / Кв.м. ((Dom - irk. Ru / sfm 1. asp, 27.10.2009 р, т.29-16-17).

3. (С. Гора) - 800 кв.м, хол .. = 15000 руб. / Міс. (Ізврв, № 32 (479) 8-14 травня 2009 р т.31-24-90).

4. Склад (Рокитна) - 300 кв.м., хол. = 80 руб. / Кв.м. ((Dom - irk. Ru / sfm 1. asp, 25.10.2009 р, АН «Магазин нерухомості», т. 200-200, 34-34-34).

5. Склади (Барикад, 90), хол. = Від 50 руб. / Кв.м. (Ізрвр №13 (460) 27.02.2009 р, т.34-61-85, 70-57-95).

6. (Кожзаводская) -300 кв.м., хол. = 20000 руб. / Кв.м. (ВОІ-Стройтрест №29 25 сент-1 Жовтня 2009 р 200-722, 442-569 Лена, сот.89021769686).

В рамках порівняльного підходу, реалізованого в цій оцінці, розрахунки проводяться за методом прямого порівняння орендних ставок.

Метод порівняння продажів визначає ринкову вартість оренди об'єкта на основі аналізу недавніх випадків оренди порівнянних об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним об'єктом за розміром і використання. Даний метод визначення вартості оренди передбачає, що ринок встановить ціну оренди для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Для того, щоб застосувати метод порівняння оренди використовується ряд принципів оцінки, включаючи принцип заміщення, який свідчить, що вартість оренди нерухомості, яка має об'єкти - аналоги на ринку, зазвичай встановлюється, виходячи з витрат на оренду «одно бажаного об'єкта-аналога».

Застосування методу порівняння орендних ставок полягає в послідовному виконанні наступних дій:

  • докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;

  • визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;

  • зіставлення оцінюваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх цін оренди або виключення зі списку порівнюваних;

  • приведення ряду скоригованих показників вартості оренди порівнянних об'єктів до ринкової вартості оренди об'єкта оцінки.

У процесі збору інформації по таким самим об'єктам Оцінювач не виявив інформацію про здійснені угоди оренди аналогічних об'єктів, тому що інформація про умови оренди та реальною ціною угоди, як правило, носить конфіденційний характер. Тому розрахунок вартості оренди об'єктів методом порівняння грунтувався на цінах пропозиції по оренді об'єктів нерухомості з урахуванням коректувань.

В якості одиниці порівняння обрана ціна пропозиції оренди об'єкта руб. за 1 кв. м корисної площі об'єкта нерухомості в місяць.

Після вибору одиниці порівняння необхідно визначити основні показники або елементи порівняння, використовуючи які можна змоделювати вартість оренди об'єкта нерухомості за допомогою необхідних коригувань цін пропозиції за ставками оренди порівнянних об'єктів нерухомості.

В оцінній практиці при визначенні вартості оренди нерухомості виділяють наступні основні елементи порівняння:

1) Передані права на нерухомість; 2) Умови фінансових розрахунків при оренді нерухомості; 3) Умови продажу (чистота угоди); 4) Час появи пропозиції з оренди;

5) Функціональне призначення об'єкта; 6) Місце розташування; 7) Зручність під'їзних шляхів; 8) Площа об'єкта; 9) Технічний стан будівель.

Вибір порівнянних об'єктів. В ході аналізу ринку оренди приміщень і будівель виробничо-складського призначення в р Іркутську були обрані зіставні об'єкти, запропоновані для оренди на дату проведення оцінки. Характеристики порівнянних об'єктів представлені в таблиці №5.2.1.

Відібрані аналоги можна порівняти між собою по переважній більшості елементів порівняння. А саме: за якістю оцінюваних прав (право власності на будівлю і земельну ділянку), умов фінансування (одноразовий платіж), відсутності особливих умов (фінансового тиску і т.д.), умов ринку, і економічними характеристиками (відповідність принципу найкращого і найбільш ефективного використання), сервісом і додатковими елементами (забезпеченістю комунікаціями, огорожею і охороною і т.п.).

Однак, знайдені об'єкти-аналоги мають і ряд відмінних рис від об'єкта оцінки. Зокрема, вони мають більш суттєву різницю в загальній площі будівель і їх місцезнаходження.

Приведення цін оренди об'єктів-аналогів здійснювалося за допомогою відповідних коригувань по вищевказаним відмінностям.

Коригування для цін оренди об'єктів-аналогів. Ціни оренди порівнянних об'єктів коректувалися з урахуванням їх параметрів наступним чином:

Р А = P AO / S x K 1 x K 2 x K 3 x K 4,

де P A - скоригована вартість оренди квадратного метра порівнянного об'єкта в місяць;

P A О - початкова вартість оренди порівнянного об'єкта (ціна пропозиції);

S - площа порівнянного об'єкта;

До 1 - поправка на ціну пропозиції;

До 2 - поправка на дату угоди;

До 3 - поправка на місце розташування;

До 4 - поправка на розмір.

Поправка на розмір. Дана поправка вводилася в зв'язку з конструктивними відмінностями оцінюваного будинку від об'єктів-аналогів. Зокрема, загальний розмір об'єкта оцінки істотно відрізняється від загального розміру об'єктів-аналогів. Поправка розраховувалася на з застосуванням коефіцієнтів для обліку різниці в розмірах порівнюваних об'єктів [6]:

Попередньо визначалася величина Пк = (V про - V а) / V про при V про> V а. Потім по таблиці наведеної в [6] перебував шуканий коефіцієнт К 4.

Поправка на ціну пропозиції. Ціни пропозиції об'єктів відрізняються від цін реальних угод, які, як правило, відбуваються за нижчими цінами. За даними ріелторських компаній ціни пропозицій для комерційних об'єктів відрізняються від цін реальних угод приблизно на 5% - 10%. Зазначені величини і були прийняті в якості даної поправки.

Поправка на дату появи ціни пропозиції повинна обчислюватися виходячи із втрат в ціні внаслідок зміни рівня інфляції. Стосовно об'єктів - аналогам ця поправка вводилася з урахуванням зміни ціни пропозиції за аналізований період.

Поправка на місце розташування.

Дана поправка служить для того, щоб врахувати зміну вартості нерухомого майна в зв'язку з відмінністю в місцях розташування об'єктів-аналогів і оцінюваної нерухомості. Оскільки, об'єкти-аналоги розташовані в інших районах міста і області дана поправка має велике значення в цій оцінці. Поправочний коефіцієнт визначений методом парних продажів на основі аналізу цін порівнянних об'єктів нерухомості на підставі інформації з місцевих ЗМІ, даних з архіву оцінювача і з мережі Інтернет (з сайту www. Sia. Ru і ін.)

Значення ринкової вартості орендної плати за 1 кв.м. в місяць оцінюваного об'єкта визначалися далі як середньозважені величини скоригованих цін оренди 1 кв. м в місяць об'єктів-аналогів.

Розрахункові значення описаних поправок до величини орендних ставок по об'єктах-аналогах, а також величини самої середньозваженої ринкової вартості оренди 1 кв. м загальної корисної площі оцінюваного об'єкта методом прямого порівняльного аналізу наведені нижче в табл. №3.3.1.

Розрахунок ринкової вартості розміру орендної плати за користуванням складських об'єктів на основі методу порівняльного аналізу

Таблиця 3.3.1

характеристика

аналог

№ 1

(Рокитна)

аналог

№ 2

(Воронежская)

аналог

№ 3

(С.Гора)

аналог

№ 3 (Рокитна)

аналог

№ 4 (Барикад, 90)

Аналог № 5 (вул. Кожзаводская)

Площа об'єкта, кв

2000

800

300

300

Оренда, руб. / Кв.м. в міс (Ціна пропозиції)

100

60

18,75

80

50

66,67

Дата пропозиції (контактний телефон)

жовтень 08 г

жовтень 08 г

травень 08 г

жовтень 08 р

лютий 08 г

вересень 08 р

Ціна за 1 кв.м., руб. / Рік

1200

720

225

960

600

800

Переклад ціни пропозиції в ціну угоди (частка)

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Скоригований ціна, руб.

1140

684

214

912

570

760

Поправка на дату угоди

1

1

1,04

1

1,07

1

Скоригований ціна, руб.

1140

684

222

912

610

760

Поправка на місце розташування

1

1

1,05

1

0,95

0,95

Скоригований ціна, руб.

1140

684

233

912

579

722

Поправка на розмір

1,08

1,13

1,13

1,15

1,13

1,15

Скоригований ціна, руб.

+1232

771

264

+1049

653

830

число поправок

2

2

4

2

4

3

Ранг

6

4

1

5

2

3

всього об'єктів

6

Середньозважена орендна плата за 1 кв.м. в місяць

83,68

З таблиці випливає, що орендна ставка (руб. / Кв.м. На місяць) за використання об'єкта - аналога в середньому становить 83,68 рублів за 1 кв.м. в місяць або округлено - 80 руб. / кв.м. в місяць.

У подальших розрахунках передбачається в орендну плату включені велика частина витрат, які несе орендодавець самостійно експлуатуючи об'єкт оцінки (як єдиний об'єкт) - комплекс будівель з правом власності на земельну ділянку, на якому ці будівлі знаходяться. Розрахунок потенційного валового доходу представлений в таблиці № 3.2.2.

Розрахунок потенційного валового доходу

Таблиця №3.2.2

№ п / п

Найменування будівель

Що здається в оренду площу, м2

Ставка оренди, руб / м2 в міс.(з ПДВ)

Потенційний валовий річний дохід від здачі приміщень в оренду (з ПДВ), грн / рік

1

Тартак

946,9

100,0

1 136 280

1.1

навіс

34,00

40,0

16 320

1.2

навіс

65,20

40,0

31 296

2

Адмістратівний корпус

889,40

100,0

1 067 280

3

сторожова будка

10,60

40,0

5 088

4

склад

745,30

80,0

715 488

5

склад

411,30

80,0

394 848

6

Блок підсобних цехів

523,10

80,0

502 176

7

Будинок-вагончик

239,80

100,0

287 760

7.1

навіс

29,6

40,0

14 400

РАЗОМ:

3895,6

4 170 936

Визначення дійсного валового доходу

Дійсний валовий дохід являє собою потенційний валовий дохід за вирахуванням прогнозованих втрат від недовикористання приміщень (наявності вакансій), зміни орендарів і втрат при зборі орендних платежів.

З урахуванням переговорів з ріелтерами, аналізу експлуатації об'єкта оцінки, ситуації на ринку нерухомості і загальноекономічного стану в розглянутому районі, рівень недовикористання оцінюваного виробничо-складського комплексу може досягати 40-50% від потенційного валового доходу.

Розрахунок дійсного валового доходу від експлуатації оцінюваних об'єктів нерухомості наведено в таблиці № 3.3.3.

Отриманий дійсний (ефективний) валовий дохід далі коригується на величину витрат. Витрати власника нерухомості діляться на три групи: постійні (фіксовані) витрати, операційні (експлуатаційні) витрати і резерви.

Постійні витрати являють собою податки на використання майна (земельний податок-1,5% від кадастрової вартості, див. Стор. 49) і витрати на його страхування .. Ці витрати визначаються як фіксовані, бо вони, практично, не залежать (або дуже незначно ) від ступеня завантаженості об'єкта нерухомості.

Операційні витрати включають в себе витрати типового року на утримання нерухомості, надання послуг для орендарів і підтримання потоку доходів.

При розрахунку ринкової вартості дохідним методом капіталізується величина чистого операційного доходу, тобто доходу від експлуатації об'єкта нерухомості за вирахуванням витрат на його утримання.

Для розрахунків операційних (експлуатаційних) витрат були використані дані по витратах на утримання та експлуатацію аналогічних оцінюваного об'єктів, надані Замовником.

Різниця між дійсним валовим доходом та операційними витратами дає чистий операційний дохід. Остаточний розрахунок чистого операційного доходу від експлуатації оцінюваних об'єктів нерухомості наведено в таблиці № 3.3.3.

Визначення чистого операційного доходу

Таблиця №3.3.3

п \ п

Найменування об'єкта нерухомості

Потенційний річний валовий дохід, руб. / Рік

Втрати від не до використання,%

Дійсний валовий дохід, руб. / Рік

Загальні витрати, руб./ рік

Чистий операційний дохід, (з урахуванням ПДВ), грн. / Рік

1

Тартак

1 136 280

50%

568 140

28 407

539 733

1.1

навіс

16 320

60%

6 528

326

6 202

1.2

навіс

31 296

60%

12 518

626

11 892

2

адміністративний корпус

1 067 280

50%

533 640

26 682

506 958

3

сторожова будка

5 088

60%

2 035

102

1 933

4

склад

715 488

50%

357 744

17 887

339 857

5

склад

394 848

50%

197 424

9 871

187 553

6

Блок підсобних цехів

502 176

50%

251 088

12 554

238 534

7

Будинок-вагончик

287 760

50%

143 880

7 194

136 686

7.1

навіс

14 400

60%

5 760

288

5 472

РАЗОМ:

4 170 936

1 974 820

Визначення коефіцієнта капіталізації.

Поняття коефіцієнта капіталізації, що використовується стосовно до нерухомості, включає в себе поняття дохід на капітал і повернення вкладеного капіталу.

Дохід на капітал - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, за ризик і інші чинники, пов'язані з конкретними інвестиціями. Іншими словами, це відсоток, який виплачується за використання грошових коштів. Його називають також віддачею капіталу, або нормою доходу. Для інвестора норма доходу - це очікувана ставка доходу на інвестиції в порівнянні з рівнем ризику об'єкти нерухомості або, інакше, це очікувана ставка доходу за наявними альтернативним варіантам інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки.

Повернення капіталу - означає погашення сум початкового вкладення за період володіння нерухомістю. Його називають також відшкодуванням капіталу, або нормою повернення. Норма повернення вважається для об'єктів, вартість яких з часом знижується.

Норма доходу - розраховується за методом кумулятивного побудови, при якому підсумовуються фактори ризику, пов'язані з інвестиціями в даний об'єкт нерухомості (чим вище ризик вкладень, тим вище норма доходу). Теоретично, норма доходу повинна прямо або побічно враховувати наступні фактори:

компенсацію за безризикові, ліквідні інвестиції;

компенсацію за ризик інвестицій в конкретний об'єкт;

компенсацію за низьку ліквідність об'єкта нерухомості;

компенсацію за інвестиційний менеджмент;

поправка на прогнозоване підвищення або зниження вартості активу.

Аналіз факторів показує, що для розрахунку складових коефіцієнта капіталізації для об'єкта оцінки необхідно провести збір досить унікальної інформації, а в разі її відсутності за низкою позицій використовувати експертні оцінки. Все це знижує достовірність отриманих результатів.

У цій оцінці для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується метод ринкової вичавки. Цей метод - як відзначають багато дослідників [3,4] - це найбільш об'єктивний метод, так як в розрахунках застосовується ринкова інформація.

Дані для розрахунку коефіцієнта капіталізації (оренда - руб. / Кв.м. В міс. Або руб. / Міс .; продаж - тис. Руб.) На основі методу ринкової вичавки.

1. Оренда: База (Рокитна) 2100 кв.м. + 0,5 га = 200000 руб. / Міс. (Справа, №15 (278) 18 Серпня 2009 р АН «Маєток» т. 200-722, Женя).

Продаж: База (Кая), Будівля 3-х поверх. (Теп.) 650 кв.м. пан .; склад (хол.) 1200 кв.м. + 0,32 га = 4500 тис. Руб. (Ізрвр, №13 (460), 27 февр.-1 березня 2009 р т. 203-030, 200-720).

2. Оренда: База (вул.Р.Люксембург, 158), будівля 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 350 руб / кв.м. (Справа №18 (278) 27 сент 2009 р АН «Тисячоліття», т. 533-333).

Продаж: База (вул.Р.Люксембург, 158), будівля 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 8000 тис. Руб. (Справа №18 (278) 27 сент 2009 р АН «Тисячоліття», т. 533-333).

3. Оренда: База (Долина Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 220000 руб. / Міс. (M 2. irkutsk. Ru / pro / pro. Php, 23 жовтня 2009 р т. 288-644 Катерина).

Продаж: База (Долина Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 15000 тис. Руб. (M 2. irkutsk. Ru / pro / pro. Php, 23 жовтня 2009 р т. 288-644 Катерина).

За методом ринкової вичавки коефіцієнт капіталізації визначається наступним чином.

Ціни купівлі та оренди об'єкта призводять до розмірності руб. / Кв.м. і руб. / кв.м. в рік відповідно. Далі з орендної плати (грн. / Кв.м. На рік) віднімають передбачувані витрати (руб. / Кв.м. На рік) на підтримку об'єкта в вигляді придатному для використання. Ці витрати за даними ріелторів та оцінювачів р Іркутська для діючої бази можуть досягати 15%. Отриману різницю ділять на ціну продажу.

  1. Ап (Рокитна) = (200000руб. / Міс.) Х 12 міс. / 2100 кв.м. = +1143 руб. / Кв.м. на рік;

ЧОД = Ап-0,15 * Ап = 971 руб / кв.м. на рік.

РС (Кая) = 4 500 000 руб. / 1850 кв.м. = 2432 руб. / Кв.м.

R 1 = ЧОД / РС = 0,3992.

  1. Ап (вул. Р.Люксембург, 158) = (350 руб. / Кв.м. В міс.) Х 12 міс. = 4200 руб. / Кв.м. на рік;

ЧОД = Ап-0,15 * Ап = 3570 руб / кв.м. на рік.

РС (Кая) = 8 000 000 руб. / 796,8 кв.м. = 10040 руб. / Кв.м.

R 2 = ЧОД / РС = 0,3556.

  1. Ап (Долина Топка) = (220000руб. / Міс.) Х 12 міс. / 1945,1 кв.м. = 1 357 руб. / Кв.м. на рік;

ЧОД = Ап-0,15 * Ап = 1153 руб / кв.м. на рік.

РС (Кая) = 15 000 000 руб. / 1945,1 кв.м. = 7712 руб. / Кв.м.

R 3 = ЧОД / РС = 0,1495.

Звідси R = (R 1 + R 2 + R 3) / 3 = 0,3014 або округлено - 0,30.

Тоді ринкова вартість об'єкта оцінки (як єдиного об'єкта) методом капіталізації складе:

РС дохід = ЧОД / R зд = (1 974 820 руб. / Рік) /0.30 = 6582732 рублів або округлено - 6 583 000 рублей.

Таким чином, проведені аналіз і розрахунки показують, що за станом на «11» листопада 2009 року об'єкт оцінки (як єдиний об'єкт) мав наступну ринкову вартість, визначену на основі дохідного підходу 6 583 000 (Шість мільйонів п'ятсот вісімдесят три тисячі) руб.

3.4 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі витратного підходу

Витратний підхід в оцінці ринкової вартості комерційної нерухомості передбачає визначення відновної вартості поліпшень (вартості відтворення або вартості заміщення) з подальшим вирахуванням оціненого зносу (фізичного, функціонального та економічного) і збільшенням отриманої вартості поліпшень з урахуванням зносу на вартість ділянки землі як незабудованої. При цьому передбачається, що власник оцінюваних поліпшень також володіє і правом власності на земельну ділянку, що припадає на площу їх забудови.

У цій оцінці визначення ринкової вартості оцінюваних об'єктів нерухомості здійснювалося витратним підходом. Витратний підхід ґрунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості та базується на тому, що потенційний покупець не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, до якої йому обійдеться зведення аналогічного за призначенням, якістю і корисності об'єкта в осяжний період часу без істотних додаткових витрат.

Суть даного методу визначення ринкової вартості полягає в розрахунку повної відновної вартості будівлі або споруди (вартості відтворення або вартості заміщення) з подальшим вирахуванням оціненого зносу і збільшенням на вартість прав на земельну ділянку, що припадає на площу його забудови:

РС = РС ЗЕМ + ПВС - І,

де РС - ринкова вартість поліпшень, певна витратним методом;

РС ЗЕМ - ринкова вартість прав на земельну ділянку;

ПВС - повна відновна вартість об'єкта нерухомості (з урахуванням зміни вартості будівельно-монтажних робіт в період між базовою датою і датою на момент оцінки);

І - знос об'єкта нерухомості (фізичний, функціональний та економічний);

Основи оцінки ринкової вартості земельних ділянок. Ринкову вартість мають ті земельні ділянки, які здатні задовольняти потреби користувача (потенційного користувача) протягом певного часу (принцип корисності).

Ринкова вартість земельної ділянки залежить від попиту і пропозиції на ринку і характеру конкуренції продавців і покупців (принцип попиту і пропозиції).

Ринкова вартість земельної ділянки не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання об'єкта еквівалентної корисності (принцип заміщення).

Ринкова вартість земельної ділянки залежить від очікуваної величини, терміну та ймовірності отримання доходу від земельної ділянки за певний період часу при найбільш ефективному його використанні без урахування доходів від інших факторів виробництва, що залучаються до земельної ділянки для підприємницької діяльності (далі для цілей цих рекомендацій - земельної ренти ) (принцип очікування).

Ринкова вартість земельної ділянки змінюється в часі і визначається на конкретну дату (принцип зміни).

Ринкова вартість земельної ділянки залежить від зміни її цільового призначення, дозволеного використання, прав інших осіб на земельну ділянку, поділу майнових прав на земельну ділянку.

Ринкова вартість земельної ділянки залежить від його місця розташування і впливу зовнішніх чинників (принцип зовнішнього впливу).

Ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною (принцип найбільш ефективного використання) . Найбільш ефективне використання земельної ділянки визначається з урахуванням можливого обгрунтованого його поділу на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання. Найбільш ефективне використання може не збігатися з поточним використанням земельної ділянки.

При визначенні найбільш ефективного використання беруться до уваги:

1) цільове призначення і дозволене використання;

2) переважаючі способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного земельної ділянки;

3) перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;

4) очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості;

5) поточне використання земельної ділянки.

Методи оцінки ринкової вартості земельної ділянки. Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і дохідний підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки. При цьому враховується обсяг і достовірність доступною для використання того чи іншого методу ринкової інформації.

Як правило, при оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання.

На порівняльному підході засновані метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновані метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку і методі виділення.

Перераховані методи застосовні до оцінки ринкової вартості земельних ділянок, зайнятих будівлями, будівлями і спорудами або призначених для їх розміщення.

У разі використання інших методів в звіті про оцінку доцільно розкрити їх зміст і обгрунтувати використання.

Відзначимо, що згідно з документами, наданими Замовником власник оцінюваного об'єкта нерухомості не має права власності на земельну ділянку. Однак, за чинним законодавством, власник поліпшень має право викупу земельної ділянки (у розмірі необхідному для його використання) по п'ятикратної ставкою земельного податку.

Якщо склалася на ринку ціна аналогічного вільної земельної ділянки перевищує нормативну ціну його викупу, то новий власник, купуючи поліпшення без права власності на землю, також набуває і можливість подальшого викупу відповідної земельної ділянки за вартістю, меншою його ринкової вартості. У цьому випадку різниця між ринковою вартістю аналогічного вільної земельної ділянки та нормативної ціною викупу земельної ділянки під оцінюються поліпшеннями визначатиме вартість наявних або придбаних прав на землю, яка повинна бути врахована у формулі (3.4.1.).

Як показало дослідження ринку нерухомості, на вторинному ринку землі продаж земельних ділянок під будівництво в р Іркутську за ринковою вартістю починає набувати природний хід - в центральній частині міста ціни пропозицій на земельні ділянки істотно (в рази) перевищують ці ціни на його околицях. У свою чергу у все більшій частині міських районів ціни пропозицій на земельні ділянки починають перевищувати ціни їх викупу навіть з урахуванням витрат на його оформлення. Тим самим в цьому випадку починають набувати вартість і наявні у землекористувачів права, наприклад такі, як право постійного (безстрокового) користування.

Повна відновна вартість (ПВС) являє собою вартість будівлі або споруди в справжніх умовах їх відтворення і показує, скільки б коштував об'єкт оцінки, якщо побудувати його в даний час з аналогічних матеріалів з використанням аналогічних конструктивних рішень.

Відновлювальна вартість визначається як вартість відтворення або вартість заміщення.

Вартість відтворення - це сума витрат, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки.

Вартість заміщення - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки.

Розрахунок ПВС об'єкта оцінки в цій оцінці здійснюється за відповідними Збірникам укрупнених показників відновної вартості для переоцінки основних фондів.

Основна розрахункова формула визначення повної відновної вартості об'єкта оцінки за даними укрупнених показників відновної вартості (УПВС) має вигляд:

ПВС = УС 69  П 1  П 2  П 3  П 4  І 69-84  І 84-9 1  І 91 - 2007  (1 + Пр) х О,

де

ПВС - повна відновна вартість оцінюваного об'єкта на дату оцінки, руб.

УС 69 - питома вартість будівництва одиниці будівельного об'єму об'єкта-аналога в цінах 1969 р руб. / М 3. Такий вартісний показник визначається по відповідній таблиці збірки, (див. Табл. №5.3.3)., І коригується за допомогою наступних поправок:

П 1 - поправка на I кліматичний район (Іркутська область).

П 2 - поправка для районів з сейсмічністю 8 балів;

П 3 - поправка на іншу групу капітальності при невідповідності груп капітальності оцінюваного об'єкта і об'єкта-аналога;

П 4 - поправка на невідповідність застосовуваних будівельних матеріалів, відсутність частини конструктивних елементів або інженерних систем.

І 69-84 - індекс подорожчання будівельно-монтажних робіт (БМР) за період з 1969 р За 1984 г. З урахуванням відповідно до територіальним коефіцієнтом до індексів по галузях народного господарства, галузей промисловості і напрямів у складі галузей, що враховує особливості зміни кошторисної вартості СМР для Іркутської області.

І 84 -9 1 - індекс подорожчання БМР за період з 19 84 м За 19 91 м Відповідно до. І 91- 2007 - індекс подорожчання кошторисної вартості будівництва на дату проведення оцінки в порівнянні з 1991 р, прийнятий за опублікованим Управлінням державної позавідомчої експертизи і ціноутворення в будівництві Іркутської області інформаційного бюлетеня «Індекси цін в будівництві» за II квартал 2007 р

Пр - прибуток інвестора.

Про - будівельний об'єм оцінюваного об'єкта у відповідних одиницях виміру.

Значення всіх вищевказаних величин були визначені у відповідність з діючими методиками. Їх значення, а також розрахункові величини ПВС всіх об'єктів нерухомості в складі розглянутого майна наведені у відповідних графах табл. №5.3.3.

При визначенні ПВС оцінюваних поліпшень прибуток інвестора приймалася рівною нулю, так як все це майно має суттєвий економічний знос, див. Далі.

Знос - це техніко-економічне поняття, що виражається в зменшенні повної відновної вартості в результаті:

  • фізичного руйнування (фізичний знос);

  • втрати функціональних і експлуатаційних якостей (функціональний знос);

  • зміни навколишнього економічної ситуації (знос зовнішнього впливу).

Під фізичним зносом конструкції, елементу, системи інженерного устаткування і будівлі в цілому розуміється втрата ними первісних техніко-економічних якостей (міцності, стійкості, надійності і т.д.) в результаті впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини.

Для визначення величин фізичного зносу будівель і споруд у складі об'єкта оцінки використовувався нормативний метод розрахунку за питомими вагами конструктивних елементів.

Фізичний знос підлягають оцінці будівель і споруд визначався в відповідність з методиками за формулою:

де

Ф З - фізичний знос будівлі або споруди,%;

Ф до i - фізичний знос окремої конструкції, елементу або системи,%;

L i - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості окремої конструкції, елементу або системи в цілому відновної вартості будівлі або споруди; приймався за відповідними таблицями збірників УПВС;

n - число окремих конструкцій, елементів або систем в будівлі.

Фізичний знос окремих елементів, конструкцій і систем будівель і споруд у складі розглянутого майна визначався на основі фактичної інформації про їх технічний стан, представленої Замовником (дані технічного паспорта). Визначення фізичного зносу оцінюваних об'єктів нерухомості наводиться в Табл. №5.3.1.

Функціональним зносом називається невідповідність об'ємно-планувальних або конструктивних рішень сучасним будівельним стандартам. Функціональної знос зазвичай обумовлений якісними недоліками використаних матеріалів та конструкцій будівлі, застарілими об'ємно-планувальними або конструктивними рішеннями оцінюваного об'єкта нерухомості в порівнянні з сучасними аналогами. У зв'язку з тим, що розглянуті об'єкти нерухомості мають істотні планувальні та конструктивні відмінності від сучасних аналогів, оцінка такої невідповідності здійснювалася наступним чином.

Економічно функціональний знос - це втрата вартості через невідповідність сучасним стандартам будь-яких споживчих властивостей об'єкта оцінки при його найбільш ефективне використання. Дана втрата вартості визначається, стосовно відсутності необхідного поліпшення, як ПВС поліпшення за вирахуванням фізичного зносу мінус додана за рахунок поліпшення вартість (або капіталізований дохід від поліпшення) і плюс експлуатаційні витрати, пов'язані з поліпшенням.

Аналіз даних наведених в Проекті, присвяченому створенню в м Іркутську сучасного складського комплексу показав, що вартість таких нових об'єктів (ПВС) може скласти 19224 руб. / Кв.м. з окупністю будівництва - 8-9 років. З урахуванням мінливого законодавства (земельного, містобудівного, податкового і т.п.) можна орієнтуватися на термін окупності - 9 років. Відповідно фізичний знос дорівнює 0.

Аналіз матеріалів наведених в середня ставка оренди на складському ринку може скласти 115-120 дол. / Кв.м в рік. Прийнявши для м Іркутська орендну ставку для сучасного складського комплексу рівну 115 дол. / Кв.м. в рік отримаємо (з розрахунку 1 дол. = 26,7 руб. на дату оцінки), що в місяць орендна плата складе - 256 руб. / кв.м.

Стосовно, до оцінюваного об'єкту ставка оренди (див. Табл.5.2.1.) Дорівнює 80 руб. / Кв.м. в міс. Тоді різниця в доходах між сучасним складським комплексом і оцінюваним об'єктом складе: 256 руб. / Кв.м. - 80 руб. / Кв.м. = 176 руб. / Кв.м. в місяць.

Капіталізуючи цю різницю отримаємо вартість доданого поліпшення.

Розрахунок коефіцієнта капіталізації для доданого поліпшення

Поняття ставки капіталізації, що використовується стосовно до нерухомості (будівлі та споруди), включає в себе дохід на капітал і повернення вкладеного капіталу.

Дохід на капітал - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, за ризик і інші чинники, пов'язані з конкретними інвестиціями. Іншими словами, це відсоток, який виплачується за використання грошових коштів. Його називають також віддачею капіталу, або нормою доходу. Для інвестора норма доходу - це очікувана ставка доходу на інвестиції в порівнянні з рівнем ризику об'єкти нерухомості або, іншими словами, це очікувана ставка доходу за наявними альтернативним варіантам інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки.

Повернення капіталу означає погашення суми початкового вкладення за період володіння нерухомістю. Його називають також відшкодуванням капіталу, або нормою повернення. Норма повернення вважається для об'єктів, вартість яких з часом знижується.

Норма доходу розраховується за методом кумулятивного побудови, при якому підсумовуються різні фактори ризику, пов'язані з інвестиціями в даний об'єкт нерухомості (чим вище ризик інвестицій, тим вище норма доходу). Теоретично, норма доходу повинна прямо або побічно враховувати наступні фактори:

  1. Компенсація за безризикові, ліквідні інвестиції;

  2. Компенсація за ризик інвестицій в конкретну компанію;

  3. Компенсація за низьку ліквідність об'єкта нерухомості;

  4. Компенсація за інвестиційний менеджмент;

  5. Поправка на прогнозоване підвищення або зниження вартості активу.

Безризикова ставка. Це безпечна (безризикова) процентна ставка, яку можна отримати за вкладами або цінних паперів протягом встановленого періоду часу. Інвестор з високим ступенем впевненості знає, що в кінці інвестиційного періоду інвестований капітал плюс будь-які невиплачені відсотки повністю повернуться до вкладника. Іншими словами, це мінімальна компенсація за інвестований капітал. В якості безризикової ставки в практиці західної оцінки застосовується прибутковість по державних довгострокових облігацій. У російських умовах допускається в якості безризикової ставки прийняти ставку валютного депозиту великого комерційного банку.

Виходячи з умови альтернативності інвестицій безризикова ставка прийнята рівною 7% річних, що випливає з аналізу даних про ставки за валютними депозитами в різних банках м Іркутська.

  1. Компенсація за ризик інвестицій в конкретний об'єкт.

Визначається в відповідниками з особливостями оцінюваного виду нерухомості. Наприклад, ризик вважається низьким тоді, коли власність здана сталого орендарю, який має постійних клієнтів, такому, як відділення Ощадбанку; ризик вважається високим по об'єктах, зданих ненадійним орендарям, які не мають постійних клієнтів, таким, як дискотека, що відчуває нестачу власних коштів.

Компенсація за ризик інвестицій в оцінювані об'єкти нерухомості прийнята в розмірі 2%.

  1. Компенсація за низьку ліквідність об'єкта нерухомості. Ліквідність показує, наскільки швидко актив може бути перетворений в готівку грошові кошти. Нерухомість низьколіквідних в порівнянні з вкладами, акціями та облігаціями. Компенсацію за низьку ліквідність можна приблизно визначити як похідну від безризикової ставки, виходячи з припущення про те, що інвестор теоретично міг би протягом терміну продажу об'єкта отримувати мінімальний гарантований дохід, якби вклав кошти в безризиковий валютний вклад або державні облігації.

  • Компенсація за низьку ліквідність складе 3%.

4) Компенсація за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані і складні інвестиції (на відміну від безризикових інвестицій), тим більше компетентного управління вони вимагають. Інвестиційний менеджмент вимагає додаткової компенсації (наприклад, управлінські витрати за вкладами до запитання в Ощадбанку мінімальні), включає заповнення податкових декларацій, вибір серед різних варіантів фінансування і прийняття рішення про утримання або продажу активів; однак, інвестиційний менеджмент не варто плутати з управлінням нерухомістю, витрати по якому включаються в операційні витрати.

Грунтуючись на аналізі діяльності підприємства, компенсація за інвестиційний менеджмент прийнята в розмірі 3%.

Норма повернення розраховується за методом прямолінійного повернення інвестицій (методу Рингу), заснованому на тимчасовому інтервалі, протягом якого, за розрахунками типового інвестора, відбудеться повернення капіталу, вкладеного в оцінювану нерухомість.

Середній термін економічного життя будівель побудованих за новою технологією може становити 100 років. Отже, щорічна норма повернення для капітальних (група капітальності - I) будівель (див УПВС №24 табл. 20) становить 1%.

Підсумовуючи все значення компонентів коефіцієнта капіталізації отримаємо його величину рівну 16%.

Операційні витрати на підтримку нового складського комплексу і об'єкта оцінки можуть скласти за інформацією Замовника - 10% і 5% відповідно.

Звідси ринкова вартість додаткового доходу і додаткових витрат складе відповідно:

(176 руб. / Кв.м. * 12 * 0,9) / 0,16 = 11880 руб. / Кв.м.

(176 руб. / Кв.м. * 12 * 0,1 - 80 руб. / Кв.м. * 12 * 0,05) / 0,16 = 1020 руб. / Кв.м.

Тим самим функціональний знос в вартісному вираженні дорівнюватиме:

19224 руб. / Кв.м. - 0 - 11880 руб. / Кв.м. + 1020 руб.кв.м. = 8364 руб. / Кв.м.

У% -м відношенні розглянутий знос складе:

100% * (8364 руб. / Кв.м.) / (19224 руб. / Кв.м.) = 43,5% або округлено - 40%.

Остаточно функціональний знос для оцінюваного об'єкта був прийнятий рівним 40%.

Зовнішній економічний знос обумовлений негативним по відношенню до оцінюваного об'єкту зміною зовнішнього середовища, економічними і політичними факторами.

Даний вид зносу визначається як зниження функціональної придатності об'єкта оцінки внаслідок впливу економічного розвитку або зміни навколишнього середовища, що є непоправною фактором для власника нерухомості. Він може бути викликаний загальним економічним занепадом району, місця розташування об'єкта в районі або станом ринку.

Як правило, економічний знос є непереборним.

У цій оцінці економічний знос оцінюваного об'єкта нерухомості розраховувався методом попарного порівняння об'єктів-аналогів і об'єкта оцінки (у відсотковому відношенні).

Як відомо, ринкова вартість об'єкта дорівнює ПВС помножена на сукупний знос і визначається за такою формулою [3,4]:

РС затр = ПВС * (1-Іфіз) * (1-Іфунк) * (1-Іекон).

Звідси легко виділити економічний знос. Він дорівнює:

Іекон = 1 - РСзатр / (ПВС * (1-Іфіз) * (1-Іфунк)).

Оцінку даного зносу можна визначити для кожного з 6 обраних раніше (див. Табл. 3.2.1.) Об'єкта-аналога (при деяких припущеннях) наступним чином.

Повна відновну вартість (ПВС) кожного об'єкта-аналога визначається за відповідними таблицями УПВС, його Іфіз визначено за даними ріелторів (див. Табл. 3.2.1.) І приведений в табл.5.3.2.

Оскільки об'єкти-аналоги на досліджуваному сегменті ринку нерухомості відносяться до виробничих об'єктів, їх фізичний знос істотно менше, ніж у об'єкта оцінки, то можна припустити, що вони мають однакову функціональну спрямованість. Розрахунки функціонального зносу з поступовим зниженням дози показали, що Іфунк досягає 25%.

Розрахунки економічного зносу показали, що для даної сукупності об'єктів-аналогів средневзвешанная величина Іекон становить близько 10%. Ця величина і була прийнята в якості значення економічного зносу об'єкта оцінки.

У зв'язку з тим, що для нормального використання об'єкта оцінки необхідний облік таких споруд як огорожу і ворота, представляється доцільним доповнити ними список будівель при розрахунку відновної вартості даного об'єкту (Таблиця 5.3.3.) На основі витратного підходу. Потім отриману вартість цих споруд відняти від середньозваженої величини ринкової вартості об'єкта оцінки як єдиного об'єкта, що б отримати підсумкове значення ринкової вартості об'єкта оцінки (без урахування згаданих споруд)

Визначення фізичного зносу об'єктів нерухомості в складі об'єкта оцінки

Таблиця 3.4.1.

nn

Найменування об'єкта за Тих. паспорту на 2003 р

Збірник УПВС

Таблиця УПВС

Питома вага конструктивного елемента за збірником УПВС,%

фундамент

каркас

Стіни і перегородки

перекриття

покриття

покрівля

прорізи

підлоги

Оздоблювальні роботи

Металеві конструкції

Внутрішні сантехнічний.і електротехнічна. пристрою

Інші роботи

Разом,%

1

Тартак

18

5 г

8

0

32

20

0

6

7

14

3

0

8

2

100

Фіз знос,%

38

0

60

45

0

50

45

45

45

0

45

50

49,6

навіс

28

157а

50

навіс

28

157а

60

2

Адміністративні корпус

28

85а

9

0

21

14

0

4

10

8

16

0

9

9

100

Фіз знос,%

35

0

40

40

0

10

50

40

45

0

50

40

41,1

3

сторожова будка

28

1

18

0

19

7

0

6

9

8

10

0

17

6

100

Фіз знос,%

35

0

45

45

0

55

50

50

55

0

50

50

46,8

4

Склад (літер Е)

2

107е

8

0

31

17

0

7

8

9

4

0

3

13

100

Фіз знос,%

35

0

60

45

0

40

45

30

100

0

100

50

51,7

5

Склад (літер Ж)

2

107В

13

0

35

15

0

7

8

7

4

0

3

8

100

Фіз знос,%

45

0

45

40

0

60

50

50

60

0

100

80

51,1

6

Блок підсобних цехів

18

2

8

0

17

29

0

7

7

12

3

0

16

1

100

Фіз знос,%

35

0

45

30

0

50

45

45

100

0

100

45

50,7

7

будинок вагончик

2

5

0

31

9

0

8

11

11

3

0

20

2

100

Фіз знос,%

30

0

75

30

0

75

75

75

75

0

75

45

68,1

навіс

50,0

8

підстанція

18

17а

20

0

28

10

0

6

19

7

2

0

1

7

100

Фіз знос,%

5

0

10

10

0

10

10

10

10

0

10

10

9,0

Середня величина фізичного зносу для об'єктів нерухомості дорівнює

48,0

З таблиці видно, що середня величина фізичного зносу дорівнює 48%. З огляду на стан окремих об'єктів можна зробити висновок, що цей знос по крупному можна округлити до 50%.

З таблиці видно, що ринкова вартість комплексу будівель дорівнює

11 130 488 рублів

або округлено - 11 130 000 рублей.

Таким чином, проведені аналіз і розрахунки показують, що на 11 листопада 2009 року для об'єкта оцінки (комплексу будівель) ринкова вартість становить: 11, 130 000 (Одинадцять мільйонів сто тридцять тисяч) руб.

Далі для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки як єдиного об'єкта (з правом власності на земельну ділянку, на якому розташовуються оцінювані поліпшення) необхідно згідно формули (3.4.1.) До отриманої ринкової вартості додати ринкову вартість земельної ділянки, а потім до результату додати вартість огорож (1 133 867 руб.).

Визначення ринкової вартості земельної ділянки

Дослідження ситуації з оцінкою ринкової вартості земельної ділянки в нашому випадку, показали правомочність її визначення на основі порівняльного підходу із застосуванням методу прямого порівняння продажів.

Підхід прямого порівняльного аналізу продажів являє собою процедуру зіставлення фактично мали місце продажів аналогічних об'єктів. Цей підхід до оцінки базується на принципі заміщення, згідно з яким при наявності декількох товарів або послуг з відносно рівною споживною вартістю (корисністю), найбільш поширеним і користуються найбільшим попитом стане товар з найменшою ціною. Даний підхід ґрунтується на зборі інформації про аналогічні пропозиції і продажах з урахуванням ПДВ 6 для подальшого порівняння, яке дозволяє визначити ринкові коригування за існуючими факторам. Інформація про продажі зіставляється з розглянутими об'єктами по істотним характеристикам, виявленими в даних об'єктах.

Після того, як обрані аналоги, далі вносяться поправки або коригування, що враховують відмінності між оцінюваним об'єктом і аналогами. Це дозволяє визначити ціну продажу кожного аналога, як якщо б він володів тими ж основними характеристиками, що і оцінюваний об'єкт.

У процесі внесення коригувань істотний фактор суб'єктивності. Вибір елемента коригування та прийняття рішення про величину цієї коригування засноване тільки на професіоналізмі оцінювача.

Для розрахунку і внесення коригувань застосовуються такі методи:

- метод парних продажів;

- експертний метод;

- статистичний метод;

- кількісний метод;

- метод валової ренти.

В даному випадку був використаний кількісний метод виконання коригувань.

Скоригований ціна дає оцінювачу можливість зробити висновок про те, що найбільш ймовірна ціна продажу аналогічних об'єктів відображає ринкову вартість. Безумовно, фактична ціна продажу об'єкта оцінки може відхилятися від ринкової вартості через мотивації учасників угоди, ступеня їх обізнаності, умов угоди. Проте в переважній більшості випадків ціни індивідуальних угод мають тенденцію відображати напрямок розвитку ринку.

Якщо є достатня інформація по великому числу угод і пропозицій на продаж, то можна визначити цінові тенденції, службовці індикатором динаміки ринкової вартості нерухомості.

Оцінювачем були проаналізовані пропозиції по оренді і продажу земельних ділянок в м Іркутську з січня 2007 р по жовтень 2007 р В якості вихідних даних використовувалася вартісна інформація, опублікована в електронних і друкованих ЗМІ (www. Sia. Ru і ін., «З рук в руки »- Ізрвр,« Всі оголошення Іркутська »- ВОІ,« Дело »,« Дошка оголошень Іркутська »- Дої і т.п.).

Наведемо дані про ціни пропозиції з продажу земельних ділянок в м Іркутську, взяті з джерел ЗМІ:

1. (НІТЕЦ) -2,79 га, власність = 3100 тис. Руб. (Millenium. Irkutsk. Ru / commer. Htm, 12 Жовтня 2009 р АН «Тисячоліття» т. 533-333).

2. (С.Гора, р-н Півзавола) - 5,0 га = 22500 тис. Руб. (Ізрвр №77 (524), 16 - 18 Жовтня 2009 р т. 29-07-90,29-16-53).

3. (вул. Блюхера, Н-Леніно) - 4,12 га, власність = 3100 тис. Руб. (ВОІ-Стройтрест №31 8-15 Жовтня 2009 р т. 34-36-84).

4. (Н-Леніно, Вузлова) комерц. призначення - 3,0 га, у власності = 3000 тис. руб. (ВОІ-Стройтрест №31 8-15 Жовтня 2009 р т. 333-926).

5. (вул. Сергєєва) - 0,75 га, власність = 3800 тис. Руб. (Справа №20 (280), 27 Жовтня 2009 р т.200-421).

В якості основного показника порівняння об'єктів пропозиції в даному випадку прийнята середня вартість пропозиції 1 га по порівнянним земельним ділянкам.

Для коригування обрано такі елементи порівняння:

1) передані права власності на нерухомість; 2) умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості; 3) умови продажу (чистота угоди); 4) динаміка угод на ринку (дата продажу); 5) додатково коригування на пропозицію; 6) місце розташування; 7) фізичні характеристики (рельєф, заболоченість, віддаленість від джерел забруднення та ін.).

Слід зазначити, що для даного підходу дуже важлива якісна інформація.

В даний час оцінювач не може гарантувати достовірність поданої інформації, оскільки інформаційне забезпечення на ринку нерухомості залишає бажати кращого. Проте, вважаємо за можливе використовувати даний підхід (ринковий), який відображає реальну ситуацію на ринку нерухомості на дату оцінки. Використання кількісного методу дозволяє зменшити фактор суб'єктивності оцінювача при розрахунках.

Скоригований ціна дає оцінювачу можливість зробити висновок тому, що найбільш ймовірна ціна продажу аналогічних об'єктів відображає ринкову вартість. Безумовно, фактична ціна продажу об'єкта оцінки може відхилятися від ринкової вартості через мотивації учасників угоди, ступеня їх обізнаності, умов угоди. Проте в переважній більшості випадків ціни індивідуальних угод мають тенденцію відображати напрямок розвитку ринку.

Вибір порівнянних об'єктів. В ході аналізу ринку земельних ділянок в м Іркутську були обрані зіставні об'єкти, запропоновані для продажу на дату проведення оцінки. Характеристики порівнянних об'єктів представлені в таблиці № 3.4.4.

Відібрані аналоги можна порівняти між собою по переважній більшості елементів порівняння. А саме: за якістю оцінюваних прав (право власності на будівлю і земельну ділянку), умов фінансування (одноразовий платіж), відсутності особливих умов (фінансового тиску і т.д.), умов ринку, розташування (промислова зона, околиця м Іркутська) і економічними характеристиками (відповідність принципу найкращого і найбільш ефективного використання), сервісом і додатковими елементами (забезпеченістю комунікаціями, огорожею і охороною і т.п.).

Однак, знайдені об'єкти-аналоги мають і ряд відмінних рис від об'єкта оцінки. Зокрема, вони мають більш суттєву різницю в загальній площі, транспортної доступності (або в віддаленості від головних магістралей), в щільності забудови території та ін.

Приведення цін об'єктів-аналогів здійснювалося за допомогою відповідних коригувань по вищевказаним відмінностям.

Коригування для цін об'єктів-аналогів. Ціни порівнянних об'єктів коректувалися з урахуванням їх параметрів наступним чином:

Р А = P AO / S x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 х K 5 х K 6

де P A - скоригована вартість квадратного метра порівнянного об'єкта;

P A О - початкова вартість порівнянного об'єкта (ціна пропозиції);

S - площа порівнянного об'єкта;

До 1 - поправка на відмінність в розмірах об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів;

До 2 - поправка на обводненість ділянок;

До 3 - поправка на доступність території;

До 4 - поправка на дату угоди.

До 5 - поправка на ціну пропозиції.

Величини поправок і коригування цін представлені в таблиці № 3.4.4.

Таблиця №3.4.4

характеристика

Аналог №1 (НІТЕЦ)

Аналог № 2 (С. Гора)

Аналог № 3 (Н-Л, вул. Блюхера)

Аналог № 4 (Н-Л, р-н Вузлова)

Аналог № 5 (вул Сергєєва)

Земельна ділянка (вул. Рокитна, 14), площа 3,75 га

Площа, га

2,79

5,00

4,12

3,00

0,75

Ціна пропозиції, тис. Руб.

3100

22500

3100

3000

3800

Дата пропозиції (контактний телефон)

Жовтня 2009 (т. 200-247)

Жовтня 2009 (т 29-07-90)

Жовтня 2009

(Т 34-36-84)

Жовтня 2009

(Т 333-926)

Жовтня 2009

(Т 200-421)

Пропозиція, руб.за 1 кв.м.

111

450

75

100

507

Переклад ціни пропозиції в ціну угоди (частка)

0,9

0,9

0,9

0,9

0,9

Скоригований ціна, руб.

100

405

68

90

456

Поправка на дату угоди

1

1

1

1

1

Скоригований ціна, руб.

100

405

68

90

456

Поправка на доступність

1

1

1

1

0,95

Скоригований ціна, руб.

100

405

68

90

433

Поправка на розмір, руб / сотка.

1

1

1

1

0,86

Скоригований ціна, руб.

100

405

68

90

373

Поправка на обводненість грунту

0,8

0,8

0,8

1

0,8

Скоригований ціна, руб

80

324

54

90

298

число поправок

2

2

2

1

4

Ранг

3

2

4

5

1

ВСЬОГО ділянок - 5

Середньозважена вартість 1 кв.м. земельної ділянки, руб.

123,52

Ринкова вартість земельної ділянки, руб.

4 637 410

Середньозважена вартість земельної ділянки буде дорівнює відношенню суми творів значення рангу отриманого для кожного об'єкта - аналога на його скориговану ціну до загальної суми рангів.

Звідси випливає, що ринкова вартість всієї земельної ділянки дорівнює округлено 4 637 000 руб. з урахуванням ПДВ.

Отже, на підставі проведених розрахунків ринкова вартість оцінюваного земельної ділянки площею 3,75 га, розташованого по вул. Рокитна, 14 і належить муніципального утворення м Іркутськ складає на 11 листопада 2009 р з урахуванням ПДВ 4 637 000 (Чотири мільйони шістсот тридцять сім тисяч) рублів.

пояснення коригувань

Поправка на переклад ціни пропозиції для аналога №1-5 в найбільш ймовірне значення ціни угоди виконана на підставі середньої по ринку земельних ділянок поступки від запитуваної ціни продавця покупцеві, величина якої може досягати 10%.

Поправка на дату появи ціни пропозиції підраховувалася виходячи з втрат в ціні внаслідок зміни рівня інфляції.

Поправка на доступність оцінюваного об'єкта магістралей з найбільшим машинопотоку в порівнянні з об'єктами - аналогами визначалася шляхом розрахунку відношення середньої відстані об'єкта оцінки від цих магістралей до віддаленості від нього об'єктів-аналогів.

Поправка на відміну розміру оцінюваного об'єкта від розміру об'єкта-аналога обґрунтовується процедурою порівняння. При використанні цієї процедури будь-який аналогічний об'єкт порівнюється з вихідним об'єктом за обраним параметром. Поправка обчислювалася на основі розрахунку питомої різниці між загальною площею об'єкта оцінки і об'єкта аналога.

Поправки на обводненість місця розташування земельної ділянки ..

Дана поправка отримана експертним шляхом - на основі оцінки зміни стану ділянки в залежності від його обводнення, зумовленої близькістю берегової зони оз. Чортове. Експертна оцінка проводилася за допомогою обробки відноситься до даної проблеми інформації. Процедури обробки здійснювалися на основі розрахунків наявних відповідних матеріалів і аналізу їх результатів, а так само з залученням іншої інформації, що міститься в аналітичній базі даних оцінювача.

Звідси ринкова вартість об'єкта оцінки як єдиного об'єкта буде дорівнює сумі вартості оцінюваних будівель, огорож і земельної ділянки, а саме:

11 130 488 руб. +1 133 867 руб. + 4 637 410 руб. = 16 901 765 руб.

або округлено - 16 902 000 руб.

Таким чином, проведені аналіз і розрахунки показують, що на 11 листопада 2009 року для об'єкта оцінки (як єдиного об'єкта) ринкова вартість визначена на основі витратного підходу становить: 16, 902 000 (Шістнадцять мільйонів дев'ятсот дві тисячі) руб.

Використовуючи розраховані в цьому вагові коефіцієнти, отримаємо значення ринкової вартості підлягає оцінці об'єкта нерухомості (РС):

РС = РС СП * K СП + РСДП * Кдп + РСзп * K зп ,

де РС СП - ринкова вартість об'єкта оцінки, отримана на основі порівняльного підходу;

РСзп - ринкова вартість об'єкта оцінки, отримана на основі витратного підходу;

РСДП - ринкова вартість об'єкта оцінки, отримана на основі дохідного підходу;

K д П - ваговий коефіцієнт, визначений для дохідного підходу;

K СП - ваговий коефіцієнт, визначений для порівняльного підходу;

K зп - ваговий коефіцієнт, визначений для витратного підходу.

Розрахункові величини формули і середньозважене значення ринкової вартості оцінюваного об'єкта наведені в Таблиці № 3.4.5.

Таблиця 3.4.5

№ п / п

Найменування об'єкта

метод оцінки

Отримана вартість, руб.

ваговий коефіцієнт

Разом, середньо взешенная Ринкова вартість (з ПДВ), грн.

1.

Виробничо-складський комплекс

витратний

16 901765

0,186

8 692013

прибутковий

6582732

0,327

порівняльний

6 972754

0,487

З таблиці випливає, що ринкова вартість об'єкта оцінки як єдиного об'єкта (з огорожею і правом власності на земельну ділянку) дорівнює, з ПДВ:

8 692 013 рублів

або округлено 8 692 000 рублей.

Таким чином величина ринкової вартості об'єкта оцінки (як єдиного об'єкта), певна на основі проведеного аналізу і розрахунків, становить на «11» листопада 2009 года 8 692 000 (Вісім мільйонів шістсот дев'яносто дві тисячі) рублів

висновок

У першому розділі розглянута теоретична основа поняття муніципальної нерухомості, глибоке визначення поняттю системи управління муніципальної нерухомістю з точок зору декількох авторів - провідних фахівців даного сектора.

Другий розділ дипломного проекту присвячений аналізу використання муніципальної нерухомості для вирішення соціально економічних завдань. У висновку аналітичної частини дипломного проектування, виявлено ряд проблем, які гальмують більш ефективний розвиток використання муніципальної нерухомості в рішенні соціальних завдань.

У третьому розділі запропоновано шляхи вирішення даних проблем .. А так же наведено докладний економічний розрахунок проекту.

Поправка на відміну розміру оцінюваного об'єкта від розміру об'єкта-аналога обґрунтовується процедурою порівняння. При використанні цієї процедури будь-який аналогічний об'єкт порівнюється з вихідним об'єктом за обраним параметром. Поправка обчислювалася на основі розрахунку питомої різниці між загальною площею об'єкта оцінки і об'єкта аналога.

Поправки на обводненість місця розташування земельної ділянки ..

Дана поправка отримана експертним шляхом - на основі оцінки зміни стану ділянки в залежності від його обводнення, зумовленої близькістю берегової зони оз. Чортове. Експертна оцінка проводилася за допомогою обробки відноситься до даної проблеми інформації. Процедури обробки здійснювалися на основі розрахунків наявних відповідних матеріалів і аналізу їх результатів, а так само з залученням іншої інформації, що міститься в аналітичній базі даних оцінювача.

Список використаної літератури

  1. Федеральний Закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135-ФЗ від 29.07.1998 р

  2. Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, затверджені Постановою Уряду Російської Федерації № 519 від 06.07.2001 р

  3. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А. Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М .: Фінанси і статистика, 2004. - 496 с .: іл.

  4. Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. СПб .: Видавництво «МКС», 2003.

  5. Загальна частина до збірок укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних фондів. М .: Стройиздат, 1970.

  6. Довідник оцінювача КО-інвест- Промислові будівлі. М., 2004

  7. Збірник №1 укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд, що є в організаціях і установах, які перебувають на державному бюджеті, для переоцінки основних фондів.- М., 1970.

  8. Збірник №2 укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд сільськогосподарського призначення для переоцінки основних фондів.- М., 1970.

  9. Збірник №6 укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд вищих і середніх спеціальних навчальних закладів, які перебувають на державному бюджеті, для переоцінки основних фондів.- М., 1970.

  10. Збірник № 18 укрупнених показників відновної вартості будівель, наявних у багатьох галузях народного господарства, для переоцінки основних фондів.- М., 1970.

  11. Збірник № 28 укрупнених показників відновної вартості житлових, громадських будівель видань і споруд комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів.- М., 1970.

  12. Постанова Державного комітету СРСР у справах будівництва (Держбуд СРСР) від 11 травня 1983 № 94 «Про затвердження індексів зміни вартості будівельно-монтажних робіт і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків (зведених кошторисів) будівництв»; Додаток № 1 «Індекси зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях народного господарства на 1 січня 1984 г.».

  13. Додаток до листа Державного комітету СРСР у справах будівництва (Держбуд СРСР) від 6 вересня 1990 року № 14-Д «Індекси зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях народного господарства на 1 січня 1991 г.».

  14. Інформаційний бюлетень «Індекси цін в будівництві», публікується Управлінням державної позавідомчої експертизи і ціноутворення в будівництві Іркутської області (за II квартал 2007 року).

  15. Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок. - Розпорядження Мінмайна Росії від 10.04.2003 р №1102-р.

  16. Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок. - Розпорядження Мінмайна Росії від 06.03.2002 р №568-р.

  17. Проект будівництва логістичного комплексу в м Іркутську. - Євразія Логістик, 2007 р

  18. Дефіцит складської нерухомості стримує розвиток бізнесу.

  19. Постанова Губернатора Іркутської області №87 - п, від 20 лютого 2003 г. «Про результати кадастрової оцінки земель поселень Іркутської області».

  20. А.В. Камінський, Ю.І.Страхов, Е.М.Трейгер. Аналіз практики оцінки нерухомості. - М., 2004.

Додаток 1А

Перелік документів, наданих замовником

1. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Тартак - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 946,90 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Е, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-444 від 23 травня 2003 р

2. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 року на Адміністративний корпус - нежитлове 2-х поверховий панельне будівля, загальною площею 889,40 кв.м., в т.ч. житлова 136,40 кв.м. розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / А, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-458 від 23 травня 2003 р

3. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Сторожову будку - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 10,60 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Б, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-452 від 23 травня 2003 р

4. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Склад - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 745,30 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Д, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-454 від 23 травня 2003 р

5. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Склад - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 411,30 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Ж, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-453 від 23 травня 2003 р

6. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Дом-вагончик - нежитлове 1-но поверховий дощате будівля, загальною площею 239,80 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / К, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-472 від 23 травня 2003 р

7. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на Блок підсобних цехів - нежитлове 1-но поверховий цегляний будинок, загальною площею 523,10 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / Л, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-471 від 23 травня 2003 р

8. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності від «23» травня 2003 р на нежитлове 1-но поверховий металеве будівлю Підстанція КТП 630 КВА, загальною площею 5,20 кв.м., розташованого за адресою: м Іркутськ, вул. Рокитна, 14, кадастровий № 38: 36: 000031: 0000: 33057 / З, реєстраційний запис № 38-01 / 00-25 / 2003-470 від 23 травня 2003 р

9. Розпорядження Адміністрації Іркутської обпасті, в особі Комітету з управління державним майном і розвитку ринкових структур області (з правами територіального агентства ГКІ РФ) №66 / І від 02.08.1996 р «Про передачу державного підприємства будівельно-монтажне управління« Іркутскавтотранс »в муніципальну власність Іркутського району ».

10. Державний акт на право безстрокового (постійного) користування земельною ділянкою № 75-36-000119, площею 3,75 га., Виданий підприємству ДП БМУ «Іркутскавтотранс» Адміністрацією р Іркутська на підставі Рішення Глави адміністрації м Іркутська №52 / 226 від 10 березня 1993 р



Головна сторінка


    Головна сторінка



Оцінка як інструмент управління муніципальної власністю

Скачати 345.99 Kb.