• ДП (VРП, уд) = 18278 - 17900 = +378 тис.руб.
  • ДПvрп = 17900 * (-0,88%) / 100 = 158 тис. Руб.
  • ДПС = 78322-80639 = -2317 тис. Руб.
  • ДПЦ = 99935-96600 = +3335 тис.руб.
  • % РП = (VРП фi): (VРПп лi) = 157600: 159000 * 100 = 99,12%.
  • (VPП фi * Цп лi) - (VPП фi * Сп лi).
  • (VPП фi * Ц фi) - (VPП фi * Сп лi).


  • Дата конвертації05.08.2017
    Розмір261.69 Kb.
    Типдипломна робота

    Скачати 261.69 Kb.

    Оптимізація ріелтерської діяльності

    Вступ

    Трансформація російської економіки зумовила еволюцію відносин власності і типів господарювання в напрямку різноманітності та кількості їх форм. При цьому, кожна форма спрямована на перетворення суб'єктів відносин власності в реальних власників. За роки перебудови в Росії були створені основи для вирішення низки принципових завдань, пов'язаних з переходом до ринкової економіки (зміна структури економіки, створення ринкової інфраструктури). З'явилася можливість розділяти і продавати майнові права на власність, в тому числі, на підприємства, житлове та інше майно.

    Ринок нерухомості є однією з істотних складових в будь-якій національній економіці. Об'єкти ринку нерухомості становлять до 70-80% національного багатства багатьох країн. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, так як ринок праці і ринок капіталу самі по собі без нерухомості навряд чи можуть існувати, адже навіть фінансові інститути (банки, біржі, інвестиційні компанії і т.п.) повинні бути учасниками ринку нерухомості для придбання або оренди приміщень, необхідних для їх діяльності. Ринок житла, його становлення і розвиток були предметом дослідження економічної теорії, окремі його аспекти знайшли відображення в статистичних роботах, ряд з яких присвячений статистичному аналізу вторинного ринку житла. Разом з тим, методика статистичного дослідження ринку житла на регіональному рівні розроблена недостатньо, що і зумовило актуальність теми дипломної роботи.

    Становлення і розвиток ринкових відносин в економіці Росії пов'язано в значній мірі з об'єктами нерухомості, які виступають в якості засобів виробництва (земля, виробничі, складські, торговельні, адміністративні та інші будівлі, приміщення та споруди). Крім того, об'єктами нерухомості є земельні ділянки, житлові будинки, дачі, гаражі, які виступають в якості предметів споживання. Об'єкти нерухомості, виступаючи в якості основи суспільного виробництва, є базою підприємницької діяльності, розвитку підприємств і організацій всіх форм власності.

    Минулий в країні приватизація державних підприємств і організацій, виникнення різних організаційно-правових форм власності, не могли залишити поза увагою інвестиційно-будівельної та житлової сфери, і, як наслідок, до виділення самостійного сегмента ринку - ринку нерухомості. Ринок нерухомості в цілому виконує економічну функцію відомості разом покупців і продавців прав власності на нерухомість через механізм цін. Російський ринок нерухомості перебуває в стадії становлення і поступового розвитку. У Росії відбувається активне його формування і розвиток, і все більше число громадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з об'єктами нерухомості.

    Ріелтерські організації - важливі суб'єкти ринкової інфраструктури, в той же час вони самі є підприємницькими організаціями, бо їх основною метою є систематичне отримання прибутку. Відсутність у російських ріелторських фірм великого досвіду діяльності призводить до труднощів функціонування вітчизняних ріелторських організацій. Необхідно також відзначити недосконалість нормативно-законодавчої бази щодо створення та функціонування ріелторських організацій в Росії; недосконалість загальнодержавної системи підготовки та перепідготовки ріелторів. У зв'язку з цим актуальним є проведення дослідження теоретичних і практичних проблем механізму функціонування ріелторських організацій на ринку нерухомості і вдосконалення його елементів, спрямованих на підвищення ефективності діяльності ріелтерських організацій. Механізм функціонування ріелторських організацій регулюється не тільки цивільним законодавством, але і іншими нормативними актами, які також недостатньо ефективно регламентують ріелтерськую діяльність. Поява, досить широкого кола робіт, присвячених вивченню діяльності ріелтерських організацій, цілий ряд проблем, пов'язаних з виявленням суті ріелтерської діяльності, функціонуванням ріелтерських організацій, залишається невирішеним.

    Предметом дослідження є комерційна діяльність на ринку ріелторських послуг на прикладі агентства нерухомості «СОЮЗ Нерухомість». Об'єктом дослідження є агентство нерухомості «СОЮЗ Нерухомість» і ринок нерухомості міста Іркутська.

    Теоретичною основою проведення дослідження послужили законодавчі та нормативні акти з питань розвитку в Росії підприємницької діяльності, з організації ріелтерської діяльності.

    Дана робота присвячена питанням організації комерційної діяльності ріелтерської фірми.

    Метою роботи є дослідження і розробка рекомендацій щодо вдосконалення діяльності АН «СОЮЗ Нерухомість».

    Виходячи, з мети роботи, поставлені наступні завдання:

    1. визначити сутність і місце ріелтерських організацій в економіці країни на сучасному етапі;

    2. виявити тенденції і роль ріелтерських організацій в розвитку підприємництва;

    3. дослідити практику функціонування ріелторських організацій на ринку нерухомості;

    4. дати оцінку сучасного стану ринку ріелторських послуг у м Іркутську;

    5. провести аналіз діяльності агентства нерухомості «СОЮЗ Нерухомість»;

    6. розробити модель збільшення прибутку в агентстві нерухомості.

    У першому розділі роботи ми розглянемо поняття і особливості ріелтерської діяльності. Другий розділ дипломного проекту присвячена аналізу ринку нерухомості як в Росії в цілому, так і в Іркутську. Третя глава присвячена питанням удосконалення діяльності ріелтерської фірми, шляхом розширення її діяльності.


    Глава 1. Комерційна діяльність в сфері ріелтерських послуг

    ріелтерської нерухомість ринок

    1.1 Комерційна діяльність на ринку нерухомого майна



    Нерухоме майно за цивільним законодавством Російської Федерації це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Відповідно до ст. 130 ГК РФ до нерухомого майна належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесено й інше майно. Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на нього не потрібно. Разом з тим при застосуванні даного визначення необхідно враховувати ту обставину, що об'єкт нерухомості повинен володіти оборотоспособностью. Якщо він є поліпшення земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості і має допоміжне значення, то дозвіл на будівництво відповідно до положень Містобудівного кодексу Російської Федерації не потрібно. Тимчасові споруди, кіоски, навіси та інші подібні споруди не належать до об'єктів нерухомого майна (нерухомості), і права на такі тимчасові об'єкти не підлягають державній реєстрації. Як ми побачимо далі, в кадастрі нерухомості враховуються такі види об'єктів нерухомості:


    1. Земельні ділянки;

    2. Об'єкти капітального будівництва

    3. Будівлі;

    4. Споруди;

    5. Об'єкти незавершеного будівництва;

    6. Підземні споруди (поки не прийняті спеціальні федеральні закони)

    7. Приміщення;

    Таким чином, державний кадастр нерухомості не враховує такі види нерухомого майна, як ділянки надр, повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти, підприємства як майнові комплекси. Розглянемо основні поняття.


    Поняття земельної ділянки - одне з основоположних. У ряді західних країн (Великобританія, Швеція, США) за земельну ділянку приймається конус від центру Землі, січний земну поверхню по межі земельної ділянки і минає вгору в космічний простір. Відповідно до Земельного кодексу земельну ділянку - частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральними законами, основним з яких є Федеральний закон «Про державний кадастр нерухомості». Також слід врахувати, що за земельним законодавством розрізняють наступні об'єкти земельних відносин:

    ѕ Земля як природний об'єкт і природний ресурс;

    ѕ Земельні ділянки;

    ѕ Частини земельних ділянок.

    Ринок нерухомості характеризується як один з різновидів інвестиційного ринку і виділяє кілька загальних ідентифікаційних ознак, що підтверджують наявність їх структурної залежності:

    1. Сукупність інвесторів-покупців та інвесторів-продавців, взаємодія яких призводить в кінцевому рахунку до можливості обміну між ними;

    2. Можливість використання інструментів узгодження інтересів продавців і покупців;

    3. Наявність економічних відносин між продавцями і покупцями;

    4. Прояв економічних відносин між вартістю і споживною вартістю товарів, що обертаються на цьому ринку;

    5. Наявність сукупності споживачів, зацікавлених в придбанні даного товару і обдати реальними або потенційними можливостями для такого придбання.

    6. Отримання доходу від об'єкта інвестування;

    7. Необхідність в управлінні для отримання доходу.

    Однак ринок нерухомості має і свої особливості.

    1. Необхідність високого «порогового» рівня інвестицій.

    Нерухомість досить важко придбати саме в такій кількості, в якому хотілося б інвесторові. Для цього необхідні значні і цілком певні за масштабами кошти, що, з одного боку, може вимагати зменшення інших активів, з іншого - у інвестора може просто не виявитися достатніх коштів. Наприклад, досить складно придбати нерухомість обсягом 5% від офісної будівлі, і навіть придбання такої частки через участь в АТ, утвореним на базі будівлі, не дає інвестору достатньо можливостей для самостійного управління нерухомістю.

    2. Необхідність в управлінні.

    Нерухомість на відміну від інших активів більшою мірою потребує управлінні для отримання доходу. Від ефективності управління істотно залежить рівень прибутковості. Звідси випливають, щонайменше, два висновки:

    ѕ Для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування представляє досить складний актив;

    ѕ Для інвесторів, що володіють достатніми знаннями в сфері управління нерухомістю, вона може бути більш, кращим об'єктом інвестування, що дозволяє витягувати більший дохід і мати контролем над активом.

    3. Неоднорідність нерухомості.

    Даний фактор визначає істотну диференціацію в доходах між різними об'єктами нерухомості одного типу в межах навіть однієї місцевості.

    4. Захищеність доходів від інфляції.

    Нерухомість в більшій мірі, ніж фінансові активи захищена від інфляції.Через орендну плату або ціну інфляція переноситься в дохід, так що дохід зростає разом з інфляцією.

    5. Високі транзакційні витрати.

    Угоди з нерухомістю вимагають високих транзакційних (операційних) витрат. Для комерційної нерухомості ці витрати становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової вони істотно вище і можуть досягати до 10% від ціни.

    6. Низька кореляція доходів від нерухомості з доходами від фінансових активів.

    Відносна незалежність доходів від нерухомості в порівнянні з доходами від фінансових активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів фінансових активів.

    7. Особливості ціноутворення.

    Ціни на фондовому ринку є прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, перш за все, корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості - результат останнього продажу та переговорів між учасниками совершающейся угоди. Звідси - ціноутворення на ринку цінних паперів більш динамічно, ніж на ринку нерухомості, а коливання цін більш часті.

    8. Збереження інвестованих коштів.

    Нерухомість надає інвестору більше гарантій збереження інвестованих коштів. Земля - ​​незнищенна (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей). Будинки і споруди - довговічні конструкції, але забезпечення схоронності нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхування). Володіючи рядом відмінних рис у порівнянні з іншими фінансовими активами, нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, дозволяючи знизити загальний ризик, і як самостійний актив. У той же час нерухомість може купуватися і як товар, необхідний для виробництва або для особистого споживання. Таким чином, ринок нерухомості можна охарактеризувати як сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Такі відносини проявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т.д. Купівля-продаж об'єктів нерухомості - це не просто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто вартості, що приносить дохід. Інший підхід акцентує увагу на об'єктах нерухомості як товари особливого роду.

    9. Сутність нерухомості як товару триєдина:

    ѕ Фізичне утримання об'єкта нерухомості (фізичні характеристики, що описують площа, обсяг, матеріали конструкцій, потужність інженерних систем і т.п.);

    ѕ Юридичні характеристики (в ринковому обороті беруть участь права на об'єкт нерухомості, а не сам об'єкт);

    ѕ Економічні показники, що дають уявлення про вартість об'єкта (ринкової, відновної, заміщення і т.п.), витратах на його утримання (поточний і капітальний ремонт, вода, газ, електрику і т.д.) і прибутковості (оренда і непрямі доходи , підвищення вартості і т.д.).

    Нерухомість - дорогий товар і для його придбання часто використовуються складні фінансові схеми, що включають заставу або залік вартості колишнього об'єкта нерухомості, різні види іпотек та ін. Права володіння, користування і розпорядження нерухомістю відмінні від прав володіння іншими товарами і є предметами угоди. Через складність процедури передачі прав на об'єкти нерухомості встановлюється низький рівень її ліквідності як товару, тобто її не можна швидко реалізувати.

    На ринку нерухомості виробляються різні операції з об'єктами нерухомості. Операції з об'єктами нерухомості - це дія з об'єктами нерухомості і грошовими коштами на ринку для досягнення поставлених цілей. Всі операції на ринку нерухомості можна розділити на три групи:

    a) Емісійні операції;

    b) Інвестиційні операції;

    c) Клієнтські операції.

    Основними операціями на ринку нерухомості є:

    ѕ Купівля-продаж;

    ѕ Здача в оренду або наймання;

    ѕ Операція з обміну об'єктів нерухомості;

    ѕ Страхування;

    ѕ Дарування та успадкування;

    ѕ Застава нерухомості;

    ѕ Надання ріелтерських і житлово-комунальних послуг;

    ѕ Оцінка об'єктів нерухомості, ціноутворення;

    Цивільний кодекс дає точне визначення угоди (операції): «Угодами визнаються усвідомлені дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення їхніх громадянських прав і обов'язків». Сутність операції складають вольове дію з певною метою і волевиявлення - зовнішнє вираження волі. Кожній угоді відповідає своя правова мета, яка називається підставою. Основа повинна бути законним і здійсненним. Залежно від ознак, покладених в основу класифікації, операції з землею та іншими об'єктами нерухомості можна поділити на кілька видів.

    Угода вважається дійсною при дотриманні 4 умов:

    1. Зміст і правові наслідки її не суперечать закону й іншим нормативним актам;

    2. Здійснена вона дієздатними і правоздатними особами;

    3. Волевиявлення осіб відповідає їх дійсної волі;

    4. Форма угоди письмова, нотаріально засвідчена в встановлених законом випадках і зареєстрована в Єдиному державному реєстрі.

    До операцій щодо розпорядження земельними ділянками відносяться:

    ѕ Купівля-продаж;

    ѕ Здача в оренду;

    ѕ Обмін земельної ділянки;

    ѕ Застава земельної ділянки та права на землю;

    ѕ Передача земельної ділянки та земельної частки в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств і установ;

    ѕ Спадкування;

    ѕ Передача земельної ділянки в довічне успадковане користування;

    ѕ Передача земельної ділянки в постійне користування;

    ѕ Надання сервітуту;

    ѕ Надання ділянки у власність під індивідуальне житлове будівництво, садівництво та особисте підсобне господарство;

    ѕ Викуп земельної ділянки для державних і муніципальних потреб; приватизація земельної ділянки.

    ѕ До правочинів щодо розпорядження житловим майном відносяться:

    ѕ Приватизація;

    ѕ Купівля-продаж;

    ѕ Розселення комунальних та великогабаритних квартир;

    ѕ Здача житла в оренду;

    ѕ Майновий найм;

    ѕ Здача в піднайом;

    ѕ Дарування житла;

    ѕ Спадкування;

    ѕ Кредитування під заставу житла;

    ѕ Участь в пайовому будівництві житла.

    До операцій за розпорядженням нежитловими будівлями і приміщеннями належать:

    ѕ Купівля-продаж;

    ѕ Здача в оренду;

    ѕ Передача нежитлових приміщень в якості внеску до статутного капіталу;

    ѕ Кредитування під заставу нерухомості;

    ѕ Визнання прав власності за рішенням суду;

    ѕ Розірвання договору, в тому числі за рішенням суду.

    1. Купівля-продаж об'єктів нерухомості

    Купівля-продаж об'єктів нерухомості регулюється Цивільним кодексом РФ від 26 січня 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельним кодексом РФ від 25 жовтня 2001 № 136-ФЗ (ст. 37), в якому розкрито деякі особливості купівлі-продажу земельних ділянок. В Відповідно до ст. 454 ГК РФ за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язаний прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу укладається в письмовій формі шляхом складання документа, пописати сторонами (п. 2 ст. 434 ЦК України). У ньому повинні бути обумовлені наступні параметри угоди: предмет договору, термін оплати, права та обов'язки сторін і ін. В договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості повинен передбачати ціну цього майна. Якщо інше не передбачено законом або договором, встановлена ​​в ньому ціна будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї. При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним (ст. 555 ЦК України). термін виконання продавцем обов'язку передати об'єкт нерухомості покупцеві визначається договором купівлі-продажу, а якщо договір не дозволяє визначити цей термін, то відповідно до правил, передбачених ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ЦК України). При укладанні договору продавець має право вимагати:

    1. Сплати обумовленої в договорі ціни;

    2. Оплати ціни об'єкта нерухомості і відсотків, якщо покупець не оплачує об'єкт вчасно;

    3. Оплати об'єкта нерухомості або відмови від виконання договору купівлі-продажу, якщо покупець відмовляється прийняти та оплатити об'єкт.

    4. При цьому продавець зобов'язаний:

    5. Передати об'єкт нерухомості вільним від будь-якого обтяження, якщо тільки покупець не погодився прийняти об'єкт обтяженим саме цими правами (ст. 460 ЦК України);

    6. У разі вилучення об'єкта у покупця третіми особами - відшкодувати покупцеві збитки, якщо не доведе, що той знав або повинен був знати про наявність підстав, які послужили причиною вилучення (ст. 461 ЦК України);

    7. Вступити в справу на стороні покупця в разі пред'явлення позову про вилучення об'єкта нерухомості третьою особою (ст. 462 ЦК України);

    8. Передати об'єкт покупцеві в тому вигляді, в якому передбачається договором купівлі-продажу (ст. 467, 469, 470, 478 ЦК України).

    9. Права та обов'язки покупця:

    10. Своєчасної передачі проданого йому об'єкта нерухомості, усі речі, вільного від речей попереднього власника (ст. 463 ЦК України);

    11. Зменшення ціни об'єкта або розірвання договору купівлі-продажу, якщо об'єкт має обтяження (ст. 460 ЦК України);

    12. При цьому покупець зобов'язаний:

    13. Прийняти за актом переданий йому об'єкт нерухомості 9ст. 484 ГК РФ);

    14. Оплатити об'єкт безпосередньо до або після передачі об'єкта, якщо інше не встановлено договором, законом, іншим правовим актом (ст. 486 ЦК України);

    15. Оплатити об'єкт за ціною, передбаченої договором (ст. 485 ЦК України).

    Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації, так як ця реєстрація свідчить про перехід права власності на об'єкт нерухомості.

    Земельний кодекс РФ змінив положення п. 2 ст. 552 ГК РФ, згідно з яким договором можна було передбачити для покупця право оренди чи інше право користування земельною ділянкою, необхідною для використання купленої ним будівлі. Земельний кодекс РФ також забороняє відчуження земельної ділянки без розташованої на ній будівлі, якщо їх власником є ​​одна особа. Таким чином, ст. 533 ГК РФ, по іншому регламентує такого роду правовідносини, в цьому випадку не застосовується. Земельний кодекс РФ законодавчо встановив принцип єдності нерухомості, згідно з яким будівлі не можуть відчужуватися без відчуження земельної ділянки, на якій вони розташовані, так само як земельна ділянка не може бути відчужений окремо від розташованого на ній будівель.

    2.Обмін і Мена

    Обмін - це угода між наймачами муніципальних житлових приміщень, кожен з яких змінює право користування на рівноцінне право, що оформляється шляхом укладення нових договорів соціального найму і отримання ордерів;

    Мена - обмін власності на власність в житловій сфері. Інакше кажучи, якщо змінюються житловими приміщеннями їх власники, то відносини оформляються шляхом укладення договору міни, до якого застосовуються правила купівлі-продажу (ст. 567--571 ГК РФ).

    Згідно ст. 72 Житлового кодексу наймач житлового приміщення, що належить до державних, муніципальних і громадським житловим фондам, має право за згодою подружжя, яке проживає з ним членів сім'ї (і тимчасово відсутніх) обміняти займане ним жиле приміщення з іншим наймачем, членом житлового або житлово-будівельного кооперативу, а також з приватним власником житла. При обміні житлової площі, на якій проживають опіками і підопічні, необхідна згода органів опіки та піклування. При обміні між наймачами обмін вважається вчиненим з моменту отримання обмінних ордерів із зазначенням у ньому статусу площі (наймання). При обміні наймача з власником житлового приміщення обмін вважається завершеним після належного посвідчення та реєстрації договору відчуження житлового приміщення, що раніше належав власнику і перейшов наймачеві на підставі договору відчуження з видачею колишньому власнику обмінного ордера встановленого зразка, на житлове приміщення, яке займалося раніше наймачем.

    У разі передачі прав і обов'язків за договором найму в будинках державного, муніципального або громадського житлового фонду власнику (члену житлового або житлово-будівельного кооперативу) приватного житлового фонду, крім згоди всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї наймача або орендаря, потрібна згода власника відповідного житлового фонду (державного, муніципального, громадського) або уповноваженого власником особи (органу).

    Предметом обміну житловими приміщеннями може бути тільки ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або декількох кімнат.

    Предметом часткового обміну житловими приміщеннями може бути частина житлового приміщення, що не представляє собою ізольоване житлове приміщення, що припадає на частку наймача, члена житлового або житлово-будівельного кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, а також власника за умови, що в'їжджають в порядку обміну вселяються в як члени сім'ї, які залишилися проживати в цьому приміщенні або в якості учасників спільної власності (часткової).

    Обмін жилими приміщеннями може бути здійснений між наймачами, орендарями, власниками, членами житлових і житлово-будівельних кооперативів, які проживають в одному або різних будинках, розташованих як в межах міста, так і за його межами.

    За договором міни кожна зі сторін зобов'язується передати у власність партнера житлове приміщення в обмін на інше. Є єдиний виняток, коли передаються не права власності при здійсненні міни між державним і муніципальним унітарними підприємствами, а право господарського відання або оперативного управління (п. 2 ст. 299 ЦК України).

    Мена житловими приміщеннями здійснюється, як правило, громадянами-власниками житлових приміщень. Однак все правила міни можуть бути поширені і на міну житловими приміщеннями, що належать юридичним особам. За своєю природою міна рівносильна двом зустрічним купівлі-продажу, оскільки до договору міни застосовуються відповідні правила про купівлю-продаж, якщо вони не суперечать правилам і суті міни. Кожна зі сторін визнається продавцем житлового приміщення, яке вона зобов'язується передати, і покупцем того житлового приміщення, яке вона зобов'язується прийняти в обмін (ст. 567 ЦК України). Разом з тим до договору міни не можуть застосовуватися правила про грошові розрахунки, регламентовані в нормах купівлі-продажу, оскільки грошові розрахунки на заміну не виробляються (житлові приміщення визнаються рівними за вартістю - п. 1 ст. 568 ЦК України), крім випадку, обумовленого в п. 2 ст. 568 ГК РФ: якщо з договору міни не випливає інше, яке провадиться житлові приміщення визнаються рівноцінними. У разі ж, коли відповідно до договору міни обмінювані приміщення визнаються нерівноцінними, сторона, зобов'язана передати житлове приміщення, ціна якого нижче ціни житлового приміщення, наданого в обмін, повинна сплатити різницю в цінах. Договір міни вступає в силу з моменту державної реєстрації угоди і переходу прав власності.

    Для здійснення міни необхідно:

    a) Оцінити свою житлоплощу;

    b) Рекламувати продаж квартири;

    c) Показувати квартиру, а також підбирати квартиру для себе;

    d) Отримати завдаток за свою квартиру і внести завдаток за куповану без ризику його втрати;

    e) Зібрати документи на свою квартиру;

    f) Провести юридичну експертизу документів на придбану квартиру;

    g) Підібрати надійний банк для безпечних взаєморозрахунків;

    h) Визначитися з формою і змістом договорів купівлі-продажу квартир з урахуванням податкових, правових та інших наслідків;

    i) Зареєструвати право власності на квартиру в установі юстиції;

    j) Отримати квартиру, вільну від прописаних і проживають в ній осіб, без заборгованостей по рахунках, і передати свою квартиру;

    k) Підписати акт прийому-передачі квартир;

    l) Зареєструватися в новій квартирі.

    3. Дарування

    Угоди дарування регулюються гл. 32 ГК РФ. За договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) об'єкт нерухомості у власність або майнове право до себе або третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити обдаровуваного від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою (ст. 572 ЦК РФ). Суб'єктами угоди можуть бути як громадяни, так і юридичні особи. Згідно зі статтею 575 ЦК РФ не допускається дарування:

    ѕ Від імені малолітніх громадян, визнаних дієздатними, їх законними представниками;

    ѕ Працівникам лікувальних, виховних установ, установ соціального захисту;

    ѕ Державним службовцям і службовцям органів муніципальних утворень у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків;

    ѕ У відносинах між комерційними організаціями.

    Відмова від виконання договору дарування про передачу в майбутньому нерухомості можливий в двох випадках:

    ѕ Якщо після укладення договору майновий чи сімейний стан або стан здоров'я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня його життя;

    ѕ Зважаючи на неможливість виконання (загибель речі) або скасування дарування.

    ѕ Дарувальник має право скасувати дарування у випадках:

    ѕ Якщо обдаровуваний вчинив замах на його життя, життя членів його сім'ї або близьких родичів або зумисне завдав тілесні ушкодження дарувальнику;

    ѕ Якщо дарування скоєно юридичною особою або індивідуальним підприємцем в порушення закону про банкрутство протягом 6 місяців, що передували оголошенню про їх неспроможності;

    ѕ Якщо він переживе обдаровуваного (при включенні цієї умови в договір).

    У разі скасування дарування майно повертається дарувальнику в тому вигляді, в якому воно існує на момент скасування. Якщо ж нерухомість була відчужена третій особі, то повернення її неможливий. Якщо житлове приміщення повернуто дарувальнику за взаємною згодою, то таку ситуацію можна розглядати як новий договір дарування.

    Об'єктами дарування можуть виступати або нерухоме майно у власність, або майнове право, або звільнення або зобов'язання звільнити обдаровуваного від майнових обов'язків. Договір дарування нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації (ст. 574 ЦК України). Права обдаровуваного, якому за договором дарування обіцяно дар, не переходять до його спадкоємців, якщо інше не передбачено договором дарування. Обов'язки дарувальника, що обіцяв дарування, переходять до його спадкоємців, якщо інше не передбачено договором дарування (ст. 581 ЦК України).

    4. Спадкування

    Спадкування здійснюється за заповітом і за законом (ст. 1111 ЦК України). Спадкування за законом має місце, коли і оскільки воно не змінено заповітом, а також в інших випадках, встановлених ЦК України. Спадщина відкривається зі смертю громадянина. Днем відкриття спадщини є день смерті громадянина, а при оголошенні померлим - день набрання законної сили рішенням суду про оголошення її померлою. До складу спадщини входять належали спадкодавцеві на день відкриття спадщини об'єкти нерухомості, інше майно, в тому числі майнові права та обов'язки (ст. 1112 ЦК України). Заповіт має бути абсолютно особисто, так як воно є одностороннім правочином, яка створює права і обов'язки після відкриття спадщини. Заповіт повинен бути укладений у письмовій формі і засвідчена у нотаріуса, на ньому має бути зазначено місце і дата його посвідчення (ст. 1124 ЦК РФ). Якщо заповіту немає, то в силу вступає спадкування за законом. Якщо немає спадкоємців ні за законом, ні за заповітом, або жоден із спадкоємців не прийняв спадщину, або всі спадкоємці позбавлені заповідачем спадщини, майно померлого за правом спадкоємства переходить до держави. Підставою переходу майна за правом спадкування до держави може бути і відповідне судове рішення, винесене за позовом прокурора або податкового органу. Цінність майна визначається виходячи з його ринкової вартості.

    5. Рента

    Цей вид угоди регулюється гл. 33 ГК РФ. В умовах низької матеріальної забезпеченості пенсіонерів багато літні громадяни змушені продавати не саму житлову площу (їм інакше ніде жити), а право її успадкування. За договором ренти одержувач ренти - власник об'єкта нерухомості - передає платнику ренти у власність цей об'єкт, а платник ренти зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт нерухомості періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (ст.583 ГК РФ). При цьому одержувач ренти позбавляється права власності на об'єкт нерухомості і придбає право його застави.

    Договір ренти укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а також державній реєстрації (ст. 584 ЦК України). Якщо ці умови не виконані угода вважається незначною.

    За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти.

    Суб'єктами договору ренти є:

    a) Одержувач - громадяни та некомерційні організації, якщо це відповідає цілям їх діяльності (для постійної ренти);

    b) Платник - громадяни і юридичні особи.

    За договором ренти допускається встановлення обов'язків виплачувати ренту безстроково (постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (довічна рента). Існує три види ренти:

    1. Постійна рента виплачується безстроково в грошовій формі або шляхом надання речей, виконання робіт, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти, після закінчення кварталу. Постійна рента на об'єкт нерухомості може бути викуплена як за бажанням платника ренти (ст. 592 ЦК України), так і на вимогу одержувача ренти (ст. 593 ЦК України);

    2.довічна рента виплачується протягом життя одержувача ренти. Грошова сума не може бути менше 1 МРОТ (Мінімального розміру оплати праці). Ця рента виплачується зазвичай щомісяця (якщо інше не встановлено договором).

    3. Довічне утримання з утриманням закріплюється договором, в якому визначається, що одержувач ренти - громадянин - передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та вказаної ним третьої особи (ст. 601 ЦК РФ ). До договору довічного змісту з утриманням застосовуються ті ж правила, що і до договору про довічну ренту.

    6. Оренда

    Оренда об'єктів нерухомості регламентується гл. 34 Цивільного кодексу РФ. За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за плату в тимчасове володіння і користування (ст. 606, 650 ЦК України). Оренда не передбачає передачу об'єкта нерухомості у власність. Договір оренди нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, і підлягає державній реєстрації (ст. 609, 651 ЦК України). В не повинні бути визначені: об'єкт, суб'єкт оренди, термін і умови передачі об'єкта нерухомості, права і обов'язки сторін, орендна плата, порядок розрахунків та ін. Право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК України). В оренду можуть бути передані земельні ділянки, підприємства як майнові комплекси, будівлі, споруди та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі) (ст. 607 ЦК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ) . Договір оренди укладається на термін, визначений договором (ст. 610 ЦК України). Якщо термін оренди в договорі не визначається, договір оренди вважається укладеним на невизначений термін. Договори оренди в залежності від терміну діляться на коротко- і довгострокові. Права і обов'язки сторін за договором оренди такі.

    Орендодавець має право вимагати:

    ѕ Сплату орендної плати;

    ѕ Дострокового внесення орендної плати від орендаря;

    ѕ Розірвання договору та відшкодування збитків, якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна (ст. 615 ЦК України);

    ѕ Розірвання договору оренди (ст. 619 ЦК України);

    ѕ Внесення орендної плати за весь час прострочення, якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно (ст. 622 ЦК України).

    Орендар зобов'язаний:

    ѕ Надати орендарю зданий в оренду об'єкт нерухомості своєчасно і в стані, що відповідає його призначенню та умовам договору оренди (ст. 611 ЦК України);

    ѕ Відповідати за недоліки зданого в оренду об'єкта, повністю або частково перешкоджають його використанню, навіть якщо при укладенні договору він про них не знав (ст. 612 ЦК України);

    ѕ Попередити орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно (ст. 613 ЦК України);

    ѕ Провести за свій рахунок капітальний ремонт об'єкта нерухомості, якщо інше не передбачено договором або законом (ст. 616 ЦК України).

    ѕ Орендар має право:

    ѕ Вимагати зданий в оренду об'єкт нерухомості і відшкодування збитків, завданих несвоєчасністю надання об'єкта (ст. 611 ЦК України);

    ѕ Вимагати розірвання договору;

    ѕ Вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків при появі незастережених прав третіх осіб на орендований об'єкт (ст. 613 ЦК України);

    ѕ Мати перевагу переваги при укладення оренди на новий термін (ст. 621 ЦК України).

    ѕ Орендар зобов'язаний:

    ѕ Своєчасно вносити орендну плату за користування майном (ст. 614 ЦК України);

    ѕ Користуватися орендованим об'єктом нерухомості відповідно до його призначення та умов договору (ст. 615 ЦК України);

    ѕ Підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна (ст. 616 ЦК України);

    ѕ Повернути об'єкт нерухомості в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором, у разі припинення договору оренди (ст. 622 ЦК України).

    Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (ст. 614 ЦК України). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним.

    Здача в оренду нежитлового фонду має ряд особливостей. Нежитлове приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, і тому вимагає спеціальних норм державної реєстрації договорів оренди не житлових приміщень, які у Цивільному кодексі України відсутні. До них застосовується правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Здача в оренду нежитлового фонду, що перебуває у власності суб'єктів РФ і муніципалітетів, здійснюється комітетом з управління майном. Рішення про здачу в оренду об'єктів нежитлового фонду приймаються на районних або міської комісії по розпорядженню об'єктами нерухомості. Так само як і всі договори оренди, договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації; договір, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 433 ЦК України).

    Потенційно будь-яка фізична або юридична особа може стати учасником цивільно-правових відносин на ринку нерухомості в силу необхідності у володінні, розпорядженні, користуванні тим чи іншим об'єктом. Присутність суб'єкта на ринку нерухомості обумовлено рядом причин:

    a) Професійна підприємницька діяльність - виробнича, будівельна, комерційна (торговельна), фінансова і т.п .;

    b) Професійна діяльність, не пов'язана з підприємництвом - освіту, охорону здоров'я, оборона, екологія, державне управління;

    c) Особисті потреби населення в житлі, господарсько-побутових об'єктах, земельні ділянки.

    Класифікація суб'єктів ринку нерухомості може бути здійснена за такими ознаками:

    1. За цивільно-правовим статусом суб'єкта ринку:

    ѕ Органи державної влади та управління. Дана група включає всі рівні, структури і підрозділи Уряду РФ (міністерства, відомства, агентства тощо), адміністрацій суб'єктів РФ, місцевих органів влади, що здійснюють державне управління ринком нерухомості в рамках певних повноважень і компетенції через процедури цільового інвестування коштів в нерухомість , розвитку територій та поселень, обліку нерухомості, ефективного використання державного нерухомого майна;

    ѕ Юридичні особи. Окремі громадяни, групи людей, в тому числі іноземних, необхідність вступу в цивільно-правові відносини яких обумовлена ​​потребами життєзабезпечення і особистого існування. Можуть мати ознаки покупців, продавців, орендодавців, орендарів, а також інвесторів, виробників (в разі внесення поліпшень в нерухомість, створення нових об'єктів, фінансування будівництва).

    2. За характером відносини до нерухомого майна:

    ѕ Власники - повні або часткові власники нерухомості, які мають законне право розпоряджатися об'єктами на свій розсуд;

    ѕ Користувачі - суб'єкти, що використовують нерухомість з метою підприємництва, особистого існування в якості тимчасових розпорядників, орендарів, керівників і т.п.

    3. В залежності від положення суб'єкта в торговій (комерційної) угоді з нерухомістю:

    ѕ Продавець - особа, яка реалізує нерухомість з метою отримання її вартісного еквівалента;

    ѕ Покупець - особа, яка купує нерухомість у власність для особистих цілей, цілей бізнесу і т.п .;

    ѕ Посередник - фізична або юридична особа, що спеціалізується на наданні послуг клієнтам (продавцям, покупцям, орендарям, орендодавцям) по придбанню, продажу нерухомості, документального оформлення та інформаційного супроводу угод.

    4. В залежності від суб'єкта у фінансовій (комерційної) угоді на ринку нерухомості:

    ѕ Інвестор, продавець - особа, яка реалізує фінансові активи у вигляді різних об'єктів нерухомості або цінних паперів на нерухому власність;

    ѕ Інвестор, покупець - особа, яка купує (вкладають кошти) об'єкти нерухомості з метою отримання доходу від них;

    ѕ Фінансові інститути - банки, інвестиційні фонди, страхові компанії, що забезпечують процес інвестування, реалізації, споживання фінансових активів.

    5. В залежності від профілю професійної діяльності чи галузевої належності:

    ѕ Підприємства сфери матеріального виробництва;

    ѕ Підприємства будівельного комплексу;

    ѕ Підприємства виробничої і соціальної інфраструктури;

    ѕ Комерційні (торгові) фірми і організації;

    ѕ Організації фінансової сфери;

    ѕ Органи державної влади та управління.

    З огляду на специфіку ринку нерухомості, особливо власності та речових прав на ньому, реалізації угод з об'єктами на різних сегментах, слід зазначити, що одні й ті ж суб'єкти можуть одночасно виступати в різних якостях. Так, наприклад, органи державної влади та управління в процесі своєї діяльності в сфері господарського обороту нерухомості видаються:

    1. Суб'єктами управління ринком нерухомості (правове регулювання, експлуатація, реєстрація, оподаткування);

    2. Продавцями, орендодавцями окремих об'єктів державної (муніципальної) власності з метою більш ефективного їх використання через процедури комерційних конкурсів, аукціонів;

    3. Покупцями, орендарями об'єктів нерухомості для різних цілей і програм, обумовлених державними (галузевими, регіональними, соціальними) потребами;

    4. Інвесторами цільових капітальних вкладень за рахунок бюджетів різних рівнів для створення об'єктів нерухомості певного призначення (реконструкції, ремонту, відновлення).

    Суттєве значення для аналізу ринку нерухомості має ступінь професіоналізму функціонують на ньому суб'єктів. За цією ознакою їх умовно можна розділити на дві групи: професійні та непрофесійні учасники ринку. До непрофесійним учасникам відносяться перш за все ті, для яких поява на ринку викликано одноразовими, епізодичними потребами або завданнями. Всі інші учасники (органи управління, комерційні фірми, фінансові структури, оцінювачі нерухомості) в тій чи іншій мірі можуть бути віднесені до професіоналів ринку нерухомості.

    Суб'єкти, які беруть на себе основну частку діяльності по реалізації майнових угод з об'єктами даного ринку, називаються ріелторами - фізичними або юридичними особами, які здійснюють підприємницьку комерційну діяльність на ринку за рахунок проведення операцій з нерухомістю та надання комплексу супутніх юридичних, консультаційних, аналітичних послуг клієнтом на договірних умовах. За всіма ознаками ріелторська діяльність має риси комерційно-посередницької діяльності при наявності певних специфічних характеристик, обумовлених особливостями ринку.

    Слід вказати на наступні особливості комерційної ріелтерської діяльності:

    1Ріелторська діяльність відноситься до професійного вигляду діяльності і вимагає обов'язкового державного ліцензування;

    2. Характер посередництва ріелтерських фірм визначається їх стосунками з клієнтами по виконанню конкретного замовлення щодо того чи іншого об'єкта нерухомості. В окремих випадках ріелторська організація може сама бути стороною угоди і виступати покупцем, продавцем, орендарем і т.п;

    3. Специфіка нерухомості як товару, відсутність необхідності її переміщення, зберігання в значній мірі скорочує логістичну послідовність руху товару до споживача. При цьому задоволення конкретної потреби клієнта відбувається в місці знаходження об'єкта;

    4. Обов'язкова письмова форма угод і договорів з надання послуг або передачі нерухомого майна;

    5. Специфіка укладення угод з нерухомістю, їх документального оформлення, підтвердження їх речових прав викликає необхідність наявності в штаті ріелтерських фірм кваліфікованих фахівців в юриспруденції, оцінці нерухомості;

    6. Кожна угода, незалежно від виду нерухомості, учасників і способу угоди, підлягає обов'язковій державній реєстрації з внесенням відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.

    Таким чином, ріелторська діяльність на ринку нерухомості з урахуванням її основного змісту, характеру взаємин з клієнтами і відповідно до вимог законодавства федерального і регіонального рівня дозволяють стверджувати, що комерційне представництво (посередництво) ріелтора набуває наступні ознаки:

    ѕ Діяльність в якості повіреного;

    ѕ Діяльність в якості агента;

    ѕ Діяльність в якості комісіонера;

    ѕ Діяльність в якості брокера (дилера);

    ѕ Діяльність з організації комерційних операцій з об'єктами нерухомості;

    ѕ Діяльність з управління (в тому числі довірчого) нерухомим майном.

    Крім зазначених основних видів діяльності, що становлять основу змісту ріелтерської діяльності, сучасні ріелтерські фірми надають клієнту цілий спектр послуг правового, економічного, інформаційно-консультаційного характеру: підготовка документів по угоді, оцінка нерухомості, забезпечення юридичної чистоти угоди, пошук, обробка, і надання інформації про об'єктах, ринку, його кон'юнктури. Проте, основною суттю ріелтерської діяльності залишається посередництво, тобто взаємини з клієнтом і представлення його інтересів. Кожна з форм взаємин відрізняється від інших двома обставинами:

    ѕ По-перше, від чийого імені діє ріелтерська фірма;

    ѕ По-друге, яким видом договору на надання послуг будуть регулюватися ці взаємини.

    Договір доручення і його основні особливості (ст. 971 ЦК)

    Договором доручення вважається угода, за яким повірений зобов'язується вчинити певні юридичні дії від імені і за рахунок довірителя.

    Рис.1.1. Модель договору доручення

    До основних особливостей договору доручення слід віднести:

    a) Повірений не стає стороною угоди, що укладається для довірителя;

    b) Права і обов'язки за договором виникають у обох сторін (взаємність договору);

    c) При втраті довіри будь-яка зі сторін може припинити договір без посилання на інші обставини (фідуціарні договору);

    d) Договір повинен укладатися в письмовій формі (підстави на взаємній довірі);

    e) Повірений діє в якості комерційного представника, якщо договори укладаються в сфері підприємницької діяльності;

    f) Оскільки укладення угод на ринку нерухомості вимагає нотаріальної форми, повірений зобов'язаний мати нотаріально посвідчену довіреність.

    Агентським договором вважається угода, за якою агент зобов'язується за дорученням принципала здійснювати юридичні та інші дії або від імені та за рахунок принципала, або від свого імені за рахунок принципала. Основні особливості агентського договору:

    1. В залежності від специфіки виконання доручення (від чийого імені виступає) агент може бути або не бути стороною угоди;

    2. Агент не має права виходити за межі правоздатності принципала;

    3. Предметом агентського договору є як юридичні, так і фактичні дії (пошук клієнтів, оформлення документів, організація послуг);

    4. Агентський договір повинен носити строковий і БЕЗОПЛАТНО характер;

    5. З метою регулювання конкуренції агентський договір може передбачати зобов'язання неукладення подібних договорів з іншими агентами на певній території, зазначеної в договорі (часткове обмеження правоздатності сторін);

    6. У договорі можуть бути передбачені субагентські відносини, якщо це диктується інтересами принципала.

    Договором комісії вважається угода, за якою комісіонер за дорученням комітента зобов'язується здійснити операцію (або кілька) від свого імені, але за рахунок комітента. Особливості договору комісії:

    1. Предметом договору комісії є тільки угоди (на відміну від будь-яких юридичних дій в агентський договір і договір доручення);

    2. Договір комісії є взаємним і оплатним;

    3. У процесі виконання договору комісіонер має право укладати договір субкомісії;

    4. Комісіонер відповідає за дійсність укладання угоди, але не за її можливість втілення.

    З огляду на специфіку взаємин з клієнтами в особі довірителів, принципалів або комітентів, вкажемо, що договір агентування охоплює найбільш широкий спектр дій (юридичних і фактичних), тому більшість ріелтерських фірм кваліфікуються як агентства нерухомості. Якщо ріелторська діяльність пов'язана з виконанням послуг з пошуку контрагентів майбутньої угоди, вивчення ринку або його окремих сегментів, цінової ситуації, то в цьому випадку вона набуває рис брокерської діяльності, тобто функцій, пов'язаних тільки з організацією комерційних контактів і інформацією, що супроводжують їх. Коли торгівля нерухомістю переміщається в сферу фондового ринку, а в основі цінних паперів (житлові сертифікати, ф'ючерсні контракти), що обертаються на ньому, лежать активи нерухомості, то діяльність ріелтора видозмінюється в дилерську діяльність, тобто функцій, пов'язаних з купівлею-продажем цінних паперів і інших дій на фондовому ринку.

    Особливим аспектом ріелтерської діяльності може бути діяльність з управління (в тому числі довірчого) нерухомим майном. Слід зауважити, що дана функція може виконуватися тільки висококваліфікованими, зарекомендували себе на ринку фірмами. При цьому управління нерухомим майном - більш складний процес, що охоплює весь перелік правомочностей власника щодо нерухомого майна. У зв'язку з цим функції довірчого керуючого в більшій мірі пов'язані зі здатністю суб'єкта ефективно забезпечувати функціонування об'єкта нерухомості відповідно до його основним призначенням ріелтерських фірм РФ діяльність з управління нерухомістю займає незначну частку і не отримала широкого застосування. Типові ріелтерські фірми (агентства нерухомості) на ринку, реалізують свою діяльність за такими основними напрямками:

    a) Інформаційно-консультаційні послуги та операції: вивчення ринку, оцінка кон'юнктури, ознайомлення клієнта з умовами угоди, підготовка інформації на замовлення;

    b) Комерційно-посередницькі послуги: пошук клієнтів (покупців, продавців, інвесторів, орендарів, орендодавців), підготовка варіантів угоди, узгодження умов договорів;

    c) Юридичні послуги: оцінка правового стану об'єкта і його правовласників, правова експертиза документів по угоді, підготовка проекту і остаточного варіанту договору, юридичний супровід угоди;

    d) Фінансово-економічні роботи і послуги: оцінка об'єкта нерухомості, кредитування окремих операцій, оплата заборгованості по комунальним та іншим розрахунками.

    Процедура стандартної угоди за участю ріелтерської фірми, як правило, містить наступну послідовність етапів:

    1. Формування заявки по ріелтерської послуги;

    2. Попередній огляд об'єкта й формулювання обмежувальних умов по угоді;

    3. Укладення договору на надання послуги;

    4. Збір, аналіз і експертиза інформації та документів по об'єкту;

    5. Підготовка до оформлення угоди;

    6. Проведення операції і її документальне оформлення;

    7. Взаєморозрахунки по угоді.

    Залежно від специфіки об'єкта нерухомості, виду і форми угоди, економічних і правових умов і характеристик контракту кожен з наведених етапів істотно відрізняється від іншого за змістом, часу проведення, складу учасників, виду супровідної інформації та документів. Найбільш повна реалізація функцій ріелтерської діяльності, адекватних конкурентної ситуації на ринку, цілям і завданням підприємницьких намірів, може бути здійснена в рамках ефективної організації управління конкретної ріелтерської фірмою, яка передбачає:

    ѕ Побудова організаційної структури фірми;

    ѕ Наявність фахівців високої кваліфікації;

    ѕ структуризації і розподіл завдань, прав, відповідальності між співробітниками і підрозділами;

    ѕ Створення необхідних умов для функціонування персоналу.

    Як показує ділова практика, ріелтерські фірми, що діють в даний час на ринку нерухомості різняться в основному за такими характеристиками:

    ѕ Чисельність співробітників;

    ѕ Набір пропонованих клієнтові послуг;

    ѕ Спеціалізація фірми на певних операціях конкретних сегментів ринку.

    В цілому змістовна сторона діяльності, прийнята в управлінні організаційна структура побудови залежить від чинників зовнішнього середовища фірм, до найважливіших з яких відносяться:

    Територіальні особливості і межі ринку;

    Стан і ступінь конкурентного тиску з боку фірм аналогічної спеціалізації;

    Динаміка і перспективи попиту і пропозиції на ринку, які обумовлюють наявність клієнтури;

    Рівень державного регулювання процесів і операцій з нерухомістю;

    Рівень ділової активності та економічного розвитку, що впливає на співвідношення показників розвитку первинного і вторинного ринків;

    Набір і технологічна складність подаються клієнтам фірми послуг.

    Організаційна побудова ріелтерської фірми, сукупність і підпорядкованість її підрозділів, як правило, орієнтуються на принцип лінійно-функціональної організації, що передбачає:

    1. Строгу спеціалізацію груп співробітників на виконання конкретних функцій (напрямків діяльності) фірми;

    2. Строгу ієрархію взаємозв'язків всередині фірми, що перешкоджає великому дублювання;

    3. Поточне керівництво і централізацію прийняття рішень;

    4Можливість концентрації зусиль і ресурсів на певному напрямку діяльності.

    Рис.1.2. Організаційна побудова ріелтерської фірми

    При збільшенні масштабів діяльності, ускладненні її характеру, розширенні охоплення ринку, освоєнні кредитно-заставних операцій відбуваються зміни в структурі побудови фірми. В першу чергу це призводить до створення фірмою територіальних філій, фінансових підрозділів, відділів по операціях з нерухомістю в конкретних сегментах ринку. Важливим елементом ефективної організації ріелтерської діяльності в рамках окремих фірм є відповідна кваліфікація співробітників, в першу чергу спеціалізуються безпосередньо на операціях, діяльність у сфері нерухомості, юридичного супроводу.

    1.2 Аналіз ринку нерухомості

    Відмінними рисами ринку нерухомості є:

    1. Індивідуальність ціноутворення;

    2. Високий рівень транзакційних витрат;

    3. Важлива роль взаємодії первинних і вторинних ринків;

    4. Висока залежність цін, прибутковості і ризиків стану регіональної економіки;

    5. Різноманіття ризиків;

    6. Низька ліквідність товару на ринку;

    7. Слабкість цінових механізмів саморегулювання ринку.

    В силу перерахованих вище причин ринок нерухомості виступає як недосконалий ринок, що визначає особливу важливість його аналізу при прийнятті економічних рішень. З іншого боку, ринок нерухомості відрізняється низкою факторів, які суттєво ускладнюють його аналіз:

    ѕ Важкодоступність достовірної інформації;

    ѕ Обмежена кількість аналогічних угод (а часто повна їх відсутність);

    ѕ Різноманіття факторів, що визначають тенденції розвитку ринку.

    З урахуванням зазначених обставин аналіз ринку нерухомості є настільки ж важливу, наскільки і важке завдання.

    Поняття «аналіз ринку нерухомості» в найбільш загальному значенні слова являє собою цілеспрямоване дослідження ринку для виявлення тенденцій його розвитку в цілому або по окремих сегментах. Таке дослідження може проводитися в різних цілях, які можна звести в дві основні групи:

    1. Дослідження ринку нерухомості як особливої ​​сфери ринкової економіки в національних або регіональних масштабах в цілому або по окремих сегментах.

    Які стосуються цій групі дослідження можуть бути націлені на Рішення таких завдань, як:

    a) Визначення динаміки і прогнозування цін, попиту і пропозиції нa ринку (в тому числі в розрізі типів нерухомості, в територіальному розрізі);

    b) Оцінка прибутковості і ризиків інвестування в нерухомість в порівнянні з іншими варіантами інвестицій;

    c) Оцінка порівняльної ефективності інвестицій в різні типи нерухомості.

    Результати таких досліджень, перш за все, корисні професійним учасникам ринку (ріелторам) для формування стратегії їх поведінки на ринку. За результатами таких досліджень можуть бути прийняті рішення по переорієнтації з одного сегмента ринку на інший, по посиленню активності на будь-якої території, щодо збільшення або зменшення ваги нерухомості в інвестиційному портфелі.

    2. Дослідження ринку нерухомості і його зовнішнього середовища для прийняття обґрунтованого рішення, що відноситься до конкретного об'єкта або проекту.

    Цілями таких досліджень можуть бути:

    ѕ Ухвалення рішень про інвестування в об'єкт нерухомості;

    ѕ Формування політики цін або орендної плати;

    ѕ Прийняття рішень про продаж об'єкта нерухомості.

    Ясно, що ці напрямки дослідження ринку внутрішньо пов'язані між собою, оскільки другий напрямок неможливо реалізувати без дослідження загальних тенденцій розвитку ринку нерухомості. Воно базується на першому і є його конкретизацією стосовно до певного об'єкту нерухомості. Незалежно від конкретної мети дослідження достовірність отриманих в його ході результатів багато в чому залежить від якості і достовірності вихідної інформації, яка може бути отримана як в ході разового вивчення стану і тенденцій розвитку ринку, так і на основі моніторингу ринку - безперервного спостереження за ринком з широким охопленням відслідковуються параметрів.

    Моніторингові прийоми вивчення ринку мають суттєву перевагу, оскільки дають максимально докладну і актуальну картину функціонування ринку, проте мають і не менш істотним недоліком, оскільки вимагають дуже серйозних фінансових витрат і організаційних зусиль.

    Питання про вибір джерела інформації про стан ринку нерухомості багато в чому залежить від структури органів державної влади в тому чи іншій регіоні, наявності спеціалізованих організацій, що займаються збором і обробкою інформації про ринок нерухомості. На основі зібраної інформації проводиться її узагальнення, що дозволяє виявити тенденції в розвитку ринку. Істотне значення при обробці отриманої інформації має дотримання правила узагальнення однорідної інформації, точне визначення її виду:

    1. Правильний вибір одиниці порівняння - ціна або орендна плата в розрахунку на квадратний метр загальної або житлової площі для житлових будівель і на квадратний метр загальної або корисної площі для комерційний будівель і приміщень істотно відрізняються один від одного;

    2. Послідовне дотримання меж обраного сегмента і меж дійсності отриманих результатів - дані про рівень цін по ринку квартир в багатоквартирних будинках в цілому не можуть використовуватися для визначення ціни конкретної квартири. Результати дослідження цін в одному районі міста можна безпосередньо використовувати як аргумент при ухваленні рішення про покупку квартири в іншому районі;

    3. Точне визначення виду показника, який використовується в ході дослідження (Ціна пропозиції і ціна продажу істотно відрізняються один від одного), його структури (ціна з урахуванням комісійних або без них, орендна плата з урахуванням податків, комунальних платежів або без них і т.д.).

    Результатом першого етапу аналізу є систематизована інформація, що показує динаміку активності на ринку в цілому і по його окремих сегментах. На підставі збору та узагальнення даних, що відображають стан і динаміку ринку нерухомості, можна зробити цілий ряд висновків, які допомагають підприємцю в організації своєї діяльності.

    Наступним кроком в дослідженні ринку є визначення міри відбуваються на ринку змін, їх кількісна оцінка. Одним з широко використовуваних для цього в процесі загального аналізу ринку прийомів є виведення індексів, що характеризують динаміку тих чи інших показників, що відображають стан ринку. Індекс - це відношення будь-якого показника звітного періоду (наприклад, ціни) до аналогічного показника базового періоду. Індексний метод дозволяє оцінити динаміку того чи іншого показника, і його застосування може бути дуже корисним. У будь-якому випадку, необхідно дотримуватися грамотне застосування індексів. Наприклад, зростання цін на первинному ринку житла може бути наслідком цілого ряду обставин: зростання попиту, зростання будівельних витрат, зміни структури споруджуваного житла за видами застосовуваних матеріалів та ін. Сам по собі індекс приросту ціни не зможе показати, що ж все-таки вплинуло на ту чи іншу її динаміку.

    Не менш істотно і те, на підставі якого масиву даних робляться ті чи інші висновки. Використовувана при виведенні індексів інформація повинна бути репрезентативною як в кількісному, так і в якісному складі.

    Наступним етапом в дослідження ринку, що дозволяє перейти від загальних його характеристик до аналізу ситуації по відношенню до конкретного об'єкта або їх групі, є сегментація ринку, що дозволяє зосередити основну увагу на тій інформації, яка має найбільше значення при виборі того або іншого варіанту рішення підприємця.

    сегментація ринку - це виділення груп споживачів нерухомості, об'єднаних спільними вимогами до фізичних і економічними характеристиками об'єктів. Саме в такому вигляді вона важлива для формування на ринку. Виділення сегментів дозволяє фокусувати увагу не на ринку в цілому, а на його складової частини і, виходячи з цього, визначити або особливості роботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір фірмою ринкової ніші), або конкурентоспроможність об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єкт нерухомості). На ринку нерухомості сегментація може бути проведена за цілою низкою ознак: географічному положенню, фізичним характеристикам, функціональному призначенню об'єктів або навіть по комплексу ознак.

    Сегментація ринку є основою для наступного етапу дослідження ринку - позиціонування, об'єктом якого може бути як фірма її послуги, так і окремий об'єкт нерухомості.

    Позиціонування - віднесення будь-якого продукту до певного сегменту ринку, а також визначення та «висвітлення» його місця в рамках сегмента. Як продукту при цьому може виступати і об'єкт нерухомості, і пропонована клієнтам послуга, і, нарешті, сама фірма.

    Місто Іркутськ став одним з небагатьох міст, де формується своєрідний ринок нерухомості, цікавий для вивчення. Фактори, що визначають природний для даного міста рівень цін на житло - розшарування міст за масштабом і багатством. До специфічних особливостей міста, регіону, визначальним той стабільний (хоча і коливається в певних межах) рівень цін, який складається в періоди стабілізації ринку, відносяться:

    a) Економічний потенціал і рівень соціально-економічного розвитку міста та регіону, наявність експортно-орієнтованих, конкурентоспроможних виробництв;

    b) Адміністративний статус і масштаб міста, характер його промислового і культурного розвитку;

    c) Демографічні характеристики населення, міграція, забезпеченість житлом;

    d) Географічне положення (видалення від столиць, інших великих центрів, сусідніх держав, характер торгово-економічних зв'язків з ними, транспортна доступність);

    e) Структура і стан нерухомого фонду міста;

    f) Природно-кліматичні та екологічні умови.

    Рівень цін в містах Росії в набагато більшому ступені визначається індивідуальними характеристиками міста, ніж регіону. Вивчення ринку конкретних міст показало, що факторами, що визначають темпи і характер розвитку ринку нерухомості в періоди зростання або зниження цін, є:

    ѕ Політична орієнтація (ринкова, ринково-соціальна, ринкова) і ступінь активності на ринку (активність, пасивність) місцевої влади;

    ѕ Ступінь розвитку законодавчої, нормативної, методичної бази, інфраструктури ринку, рівень криміналізованість ринку (перші два фактори найбільш сильно визначали динаміку цін на ранніх стадіях розвитку ринку, в 1990-1994 рр.);

    ѕ Ступінь доларизації ринку (в якій валюті (рублі, долари) об'єкти виставляються на продаж в лістингах, рекламі). Цей фактор особливо сильно впливав на цінову ситуацію в період кризи 1998-1999 рр .;

    ѕ Ступінь зниження цін після кризи (цей фактор найбільшою мірою визначає темпи зростання цін в містах Росії в даний час);

    ѕ Конкретна (щодо загальноросійського рівня) соціально-економічна ситуація в місті, регіоні (цей фактор завжди присутній на ринку, але в сучасних умовах його вплив лише накладається на вплив інших, більш значущих чинників);

    ѕ Взаємодія та взаємовплив вторинного і первинного ринків (цей фактор в окремих містах і в окремі періоди стає критично значущим).Однією з головних проблем на ринку нерухомості в м Іркутська є стихійний розвиток ринку житла в місті, так як будівництво, як і раніше залишається основним напрямком рішенням житлової проблеми. На даний момент в м Іркутську існує більше 60 будівельних фірм-забудовників, з яких 42 працюють в секторі будівництва багатоквартирних будинків для подальшої реалізації. Примітно, що 10 найбільших компаній займають більше 50% ринку. Новобудови розкидані по всьому місту, але велика частина будівництва ведеться в Жовтневому та Свердловському районах.

    Останнім часом в Іркутську значно збільшилася кількість будівельних майданчиків і забудовників, що пропонують квартири в нових будинках. Внаслідок цього припинився бурхливе зростання цін на первинному ринку житла, що спостерігався в 2000 - 2002 роках. Середня вартість квадратного метра житла, що будується в Іркутську коливається від 45000 до 60000 рублів і складає 52000 рублів. Причому оздоблювальні роботи в цю ціну часто не входять. Якщо ж купувати квартиру на «нульовому» етапі будівництва, то ціна буде відповідно нижче. Деякі фахівці прогнозують зниження вартості квартир в нових будинках, за умови, що не відбудеться зниження темпів будівництва, а число будівельних майданчиків буде рости.

    Таблиця 1.1.Ценовая ситуація на ринку нового житла м Іркутську в першому кварталі 2013 року.

    Район міста

    Ціновий діапазон, рублів за м 2

    Кіровський

    52 000 - 67 000

    Жовтневий

    55 000 - 70 000

    Свердловський

    47 000 - 57 000

    Ленінський

    45 000 - 50 000

    Куйбишевський

    45 000 - 50 000

    Найчастіше готові квартири вигідніше купувати не безпосередньо у будівельних компаній, а не через агентства нерухомості, куди виставляють об'єкти субпідрядники, тобто постачальники будівельних матеріалів, сантехніки тощо

    За кількістю кімнат в новобудовах, виставлених на продаж в агентствах міста, лідирують 2-х і 1-но кімнатні квартири, вони займають близько 80% загального обсягу. За обсягом житла, що будується лідирує Жовтневий район, на його частку доводиться близько 50%. На частку Свердловського району припадає 30%, решта розподіляється між Кіровським, Ленінським і Куйбишевським районами.

    За оцінкою Російської Гільдії Ріелторів, Іркутська область, залишаючись одним з найбільш «дорогих» регіонів в Російській Федерації, одночасно є аутсайдером за кількістю введених в експлуатацію квартир. Загальний економічний потенціал регіону справляє визначальний вплив на рівень цін на житло. Різниця між фінансово-інвестиційної ємністю ринку і кількістю введеного житла свідчить про значне дисбалансі попиту та пропозиції.

    Будівництво нового житла відбувається все більше за рахунок приватних інвесторів і забудовників на тлі постійно зменшується частки бюджетних джерел. Динамічно зростають обсяг комерційної забудови і загальна пропозиція багатоквартирного і багатоповерхового житла на первинному ринку. Стійку тенденцію зростання обсягів будівництва індивідуального і малоповерхового житла не спостерігається. Позначається недолік інженерно підготовлених ділянок.

    Частка нового непанельного будівництва значно перевищує частку панельного. Переважною технологією будівництва є цегляне житлове будівництво. Практика монолітного будівництва в Іркутську знаходиться на початковому етапі.

    Будівельники вчаться більш оперативно реагувати на будь-які зміни запитів ринку. Все більшого значення набувають конкурентні якості, пов'язані безпосередньо зі стимулюванням збуту.

    Обсяги будівництва впали за 15 років більш ніж в 10 разів. В даний час спостерігається зростання і збільшення будівництва, але цього все одно не достатньо, а якщо врахувати, що зараз прагнуть будувати в основному квартири великі (60-100квм.), В той час як раніше будували одно-, двокімнатні (30-50квм. ), то очевидно, що нових квартир пропонується на ринку нерухомості в 20-25 разів менше, ніж раніше, років 15 тому.

    У Будинку Спілки журналістів Байкальська регіональна асоціація будівельників провела прес-конференцію, на якій великі забудовники міста підбили попередні підсумки будівельного сезону 2012 року і повідомили про прогнози на 2013 рік. Прогнози виявилися не втішними - зростання цін на нове житло може скласти більше 10%. Ситуацію прокоментував генеральний директор ФСК «Нове місто» Олександр Ткачов, який заявив, що не бачить в цьому особливого приводу для занепокоєння і вважає, що подання про Іркутську, як про місто із завищеними цінами на нерухомість, помилково. Є регіони, де нерухомість дорожче в півтора-два рази.

    За підсумками:

    ѕ ТОВ «Востсібстрой» здав 52 тис. кв. м. житла в 2012 році, 77 тис. кв. м. - план цього року і 110 тис. кв. м. перспектива наступного року;

    ѕ ЗАТ «Труд» планує в два рази збільшити обсяги будівництва в наступному році до 100 тис. кв. м. з 50 тис. кв. м. в цьому році;

    ѕ ФСК «Нове місто» до кінця цього року введе в експлуатацію 70 тис. кв. м. і технічно готова до 80 тис. кв. м. в 2013 році.

    Керівники багатьох будівельних компаній заявляють про готовність збільшити обсяги в півтора-два рази, але все посилаються на відсутність зручних будівельних майданчиків. 80% всіх обсягів будівництва складає точкова забудова. Один з варіантів вирішення цієї проблеми - розширення меж міста. Але освоєння нових ділянок на увазі під собою розвиток інфраструктури, комунікацій та мереж з нуля. Сьогодні забудовники не готові самостійно в повному обсязі забезпечити такі ділянки інженерними комунікаціями, тепловими і електричними мережами, системою водопостачання та каналізації. Будівництво нових мікрорайонів в Іркутську будівельники вважають неможливим до 2015 року.

    На вторинному ринку житла в м Іркутська склалася наступна ситуація. Найвище зростання цін за останні три роки відзначений на вторинному ринку житла Іркутську в 2011 році. З січня по листопад 2011 року середня вартість квартир зросла на 15 - 30%. Фахівці одностайні в оцінці, ринок не зовсім стабільний. Зростання цін обумовлене, перш за все, наступними причинами:

    1) Досить високий попит на нерухомість у населення та організацій;

    2) За останній рік населенню видано багато субсидій;

    3) Зросла кількість кредитних установ, що пропонують послуги по іпотечному кредитуванню;

    4) Щодо низькі темпи будівництва житла і комерційної нерухомості.

    Найближчим часом будь-яких тенденцій на зниження цін і темпу їх зростання не передбачається, мабуть без державної допомоги в регулюванні цін нічого на ринку змінити не вдасться.

    Середня питома ціна одного квадратного метра загальної площі квартири для Іркутська за перший квартал 2013 року склала 51000 рублів. Середня мінімальна вартість квадратного метра житла 35000 рублів, середня максимальна 68000 рублів.

    Вартість житла враховувалася з урахуванням комісійних агентств - нерухомості. Залежно від кількості кімнат у квартирі, середня ціна одного квадратного метра загальної площі, склалася таким чином, представленим в таблиці.

    Таблиця 1.2

    Кількість кімнат

    Ціна, руб.за кв.м

    1-кімнатні

    58

    2-кімнатні

    56.8

    3-кімнатні

    50.0

    4-кімнатні

    47.0

    5 -кімнатні

    45.3

    Найбільше зростання вартості квадратного метра, в порівнянні з кінцем минулого року, спостерігається в секторі одне і двох кімнатних квартир.

    У ціновій категорії лідирує Кіровський район. Це можна пояснити не тільки близькістю до географічного центру м Іркутська, але і найбільш розвиненою інфраструктурою, тобто велика кількість шкіл, лікарень, магазинів, організацій дозвілля (кінотеатри, театри, ресторани і т.д.). Жовтневий район, з його не менше вдалою загальною інфраструктурою займає друге місце. Цей район включає в себе ряд престижних спальних мікрорайонів (наприклад, Сонячний), які «витягують» ціну пропозиції вгору.

    За кількістю виставлених на продаж квартир продовжують лідирувати Свердловський і Жовтневий райони міста.

    Таблиця 1.3. Середня питома ціна пропозиції квартири по районам міста

    Район міста

    Ціновий діапазон, рублів за м 2

    Кіровський

    45 - 67

    Жовтневий

    36 - 61

    Свердловський

    38 - 58

    Ленінський

    35 - 50

    Куйбишевський

    36 - 55

    Свердловський і Ленінський райони, непогані по своїй інфраструктурі, але програю по географічному розташуванню (Ленінський) і за своєю «розкинути» - Свердловський. Хоча окреме порівняння цін пропозиції, наприклад, по квартирах поліпшеного планування в Академмістечку або в Університетському не поступається аналогічним варіанту в Жовтневому районі. А ось ряд «віддалених» мікрорайонів - Ювілейний, Синюшин гора, Першотравневий, Райдужний - досить непоганих за своєю суттю ( «місто в місті») знижують ціну пропозиції по всьому Свердловському району.

    На ринку комерційної нерухомості міста спостерігається дефіцит нерухомості, використання якої в сучасних умовах може бути рентабельним. Найбільшим власником і орендодавцем продовжує залишатися адміністрація м Іркутська в особі Комітету з управління муніципальним майном м Іркутська.

    Однією з особливостей ринку комерційної нерухомості в новому 2013 році є значне збільшення попиту на торговельні та офісні приміщення. Як наслідок - зростання цін і орендних ставок на дані категорії комерційної нерухомості. На сьогоднішній день середня вартість 1 кв. м. офісних площ коливається в межах 55 000 - 66 000 рублів залежно від району міста, розташування і стану. Через дефіцит площ, відбувається перепрофілювання квартир на перших поверхах в торгові та офісні приміщення. З огляду на це останнім часом багато будівельних компаній при проектуванні будинків, відводять перші поверхи під комерційну нерухомість.

    Нижче наведені місячні орендні ставки на різні типи комерційної нерухомості.Як показують результати аналізу, найбільшим попитом користуються приміщення до 30 кв. м. в центрі міста.

    Складські приміщення діляться в свою чергу на опалювальні і не опалювальні, вартість перших вище приблизно на 10 - 15%.

    Таблиця 1.4. Середні ставки орендної плати на різні типи комерційної нерухомості

    район

    Середня ставка орендної плати, руб.за кв.м.

    Офісні приміщення

    Кіровський район

    819

    Жовтневий район

    512

    Свердловський район

    390

    Куйбишевський район

    527

    Ленінський район

    400

    торгові приміщення

    Кіровський район

    1 082

    Жовтневий район

    791

    Свердловський район

    858

    Куйбишевський район

    -

    Ленінський район

    1000

    Хотілося б більш детально розглянути сегмент ринку - торгові площі. Перш за все про те, як виглядає ситуація з формуванням ціни. Величезну роль тут відіграє розташування об'єкта. Природно, чим більше прохідність, тим вище ціна оренди. На сьогоднішній день ціна за один квадратний метр в центрі міста на центральних вулицях сягає 2000 рублів на місяць. І, тим не менше, попит на дані площі досить стабільний. Особливо користуються попитом торгові приміщення на першому поверсі з окремим входом.

    Підводячи підсумок можна зробити висновок, що, незважаючи на стабілізацію на первинному і вторинному ринку нерухомості, ринок комерційної нерухомості залишається як і раніше привабливим в інвестиційному плані. Підвищений інтерес московських компаній до регіонів, в тому числі і до міста Іркутськ, а так же дефіцит площ може привести до зростання цін, особливо в секторі торгових і офісних приміщень класів «А» і «В». На жаль, в Іркутську мало будівель, відповідного класу. Наприклад, «Байкал бізнес центр», можна віднести тільки до класу «В».

    Представлений аналіз орієнтований на опис загальної цінової ситуації на ринку нерухомості м Іркутська. В результаті проведеного аналізу можна зробити висновок про необхідність державного втручання на ринок житла Іркутська, так як ціни на житло на цьому ринку залишаються досяжними для більшої частини населення. Якість житлового фонду не відповідає цінам, що склалися на ринку. Шляхом державного регулювання можливо домогтися зниження цін, тоді в деякій мірі збільшитися частка людей, здатний самостійно поліпшити житлові умови.

    Розглядаючи прогнози на стан ринку житлового фонду, хотілося б відштовхнутися, перш за все, від програм, що розробляються адміністрацій міста. Дані програми спрямовані на забезпечення житлом coціально незабезпечених верств населення, таким чином явно виражена спрямованість використання старого житлового фонду, що не спричинить за собою кількісного або якісного збільшення характеристик житла. Останнім часом в Іркутську спостерігається повсюдний економічно обгрунтоване зростання цін на житло як здається в оренду, так і продається. Перш за все, це обумовлено невеликими обсягами житлового фонду і перенаселеністю міської частини області, а саме р Іркутська. Місто є студентським центром і тому орендоване житло користується шаленим попитом, що «жене» ціни вгору до неймовірних і несумісні з рівнем життя висот. В даному напрямку робляться певні кроки адміністрацією, але реально допомогти зможе, звичайно ж, тільки будівництво нового недорогого житлового фонду, про що зараз активно ведуться дебати:

    Комітетом з управління муніципальним майном підготовлена ​​концепція зростання ринку нерухомості м Іркутська. Ця програма передбачає розвиток земельних відносин, правового та інформаційного забезпечення, системи управління, ефективного оподаткування, іпотечного кредитування, і фінансування будівництва реконструкції міської нерухомості, інфраструктури нерухомого майна.

    Подальша опрацювання цих напрямків дозволить створити в місті цивілізований ринок нерухомості, розробити єдину містобудівну, земельну економічну і соціальну політику в сфері нерухомості. А розвиток і вдосконалення земельних відносин, залучення землі в оборот буде сприяти поліпшенню інвестиційної привабливості міста, розвитку території, реконструкції та будівництва інженерних споруд. Передача об'єктів нерухомості приватної компанії на конкурсній основі призведе до більш ефективного використання нерухомості. Але в будь-якому випадку, як би адміністрація не сприяла становленню ринку нерухомості, процес залишиться незмінним, і ми не зможемо вийти на цивілізований рівень, якщо в структурах нерухомості не будуть працювати професіонали, які займаються аналітикою всього ринку нерухомості, станом будівництва, рівнем цін, спостереження за еластичністю попиту і пропозиції, оцінкою. Тому ми повинні чітко уявляти, що на даний момент відбувається, подолати шляхи вирішення виниклих проблем, для чого необхідно проаналізувати дану ситуацію і зробити певні висновки.

    Якщо говорити про прогнозний стан ринку в ключі діяльності ріелтерської компанії, хотілося б відзначити наступні тенденції. У ключі продажів квартир пріоритет як і раніше буде залишатися за двох і однокімнатними квартирами, а також трикімнатними квартирами в мікрорайонах, тому що ціна пометровой площі на дані квартири більш прийнятна для середнього споживача. Особлива увага буде приділятися квартир, розташованих на першому поверсі у відносній близькості від ділових центрів - останнім часом стало особливо актуальним переформування даних квартир в офіси приватних компаній або представництв приватних послуг, що дозволяє бачити і житловий масив як можливу сферу для виникнення ділових центрів або центрів з надання послуг населенню.

    На ринку орендованого житла ситуація також якщо і буде зазнавати зміни то тільки сезонного характеру, тобто на сучасному етапі існує тенденція до підвищення попиту на житло в зв'язку з сезонністю приїзду студентів-очників (серпень-вересень), а також менше збільшення короткострокового попиту під час приїзду студентів-заочників і ускоренніков, при цьому великою популярністю в першому випадку користуються однокімнатні квартири, в меншій мірі - двокімнатні. У другому випадку більшою популярністю користуються кімнати у господарів, послуги з пошуку яких також слід врахувати ріелтерських компаніям.

    У ціновій політиці існує тенденція до збільшення цін в період максимального на них попиту (осінь-зима) і, відповідно, зниження їх в період «мертвого сезону» (літо).

    Глава 2. Організація комерційної діяльності агентства нерухомості

    2.1 Аналіз ринку ріелторських послуг

    Прискорені і не завжди налагоджені процедури приватизації, спрацьований порядок закріплення прав на нерухомість, відсутність механізмів перевірки правового статусу та юридичної історії об'єктів створив на початку 90-х рр. досить пільгові умови проведення угод, а що з'явився попит на нерухомість - потреба в наданні послуг щодо їх вдосконалення.

    Саме на цій хвилі на рубежі 80-90 рр. виникли (або деталізований з колишніх маклерів) перші ріелтерські фірми, які мимоволі виконували цілий ряд функцій, розподілених (в умовах розвинутого ринку нерухомості) між низкою професійних учасників ринку - консультантами, адвокатами, оцінювачами, експертами з нерухомості та іншими. Остання обставина таїть в собі потенційну небезпеку для майбутніх ріелтерських фірм. З приходом на ринок професійних юристів, оцінювачів нерухомості вона можуть виявитися, не готові до конкуренції з ними, а головний напрямок своєї активності - знання ринку, здатність надати якісну послугу з пошуку об'єктів, відома контрагентів - виявляється недостатньо розвиненим.

    Розширений спектр функцій, що виконується ріелторськими фірмами в початковий період становлення ринку, може стати перешкодою на шляху їх розвитку і спеціалізації. Складність операцій з нерухомістю змушує людей звертатися до професіоналів ринку, тобто замовити консультаційно-посередницьку послугу. І якщо взяти ринок нерухомості в якості «базису», то ринок консультаційно-посередницьких послуг буде виступати як «надбудова». Спробуємо проаналізувати «надбудову», ринок ріелторських послуг.

    З введенням в дію закону про приватизацію, житло людини, крім свого прямого призначення, стало об'єктом купівлі-продажу і для багатьох - єдиним цінним майном, яким можна було якось розпорядитися. Наявність великої кількості людей, бажаючих вирішити своє «квартирне питання», з одного боку, і бажаючих поправити своє матеріальне становище, з іншого, призвело до того, що на початку 90-х років вибухнув справжній бум угод з нерухомістю. Почалося формування ринку житлової нерухомості. При цьому незнання людьми законів призводило до оспорімості багатьох угод, і діяли тоді закони залишали широке поле для діяльності різного роду шахраїв і аферистів. До того ж, відсутність механізмів оцінки нерухомості привело до різнобою цін, так що дві однакові квартири в одному і тому ж будинку могли відрізнятися за ціною в півтора рази. Таким чином, виникла природна потреба в професіоналах, здатних допомогти людям у вирішенні «квартирного питання».

    Попит народжує пропозицію. Перші маклери і брокери провели величезну роботу з упорядкування ринку нерухомості від «дикого капіталізму» до більш-менш цивілізованих ринкових відносин. Зокрема, активно вивчався і переймався західний досвід (сама назва професії «ріелтор» походить від англійського Real Estate - нерухомість). Створення Російської гільдії ріелторів (РГР) і Московської асоціації гільдії ріелторів (МАГР) переслідувало ті ж цілі. За участю РГР і МАГР розроблялося законодавство, регулірующee, як операції з нерухомістю, так і діяльність самих ріелторів. Також була створена система банківських сейфових депозитаріїв, яка і сьогодні дозволяє здійснювати найбільш грошові розрахунки.

    Така конструктивна діяльність на тлі загального економічного підйому і явний брак фахівців забезпечувала високий статус професії ріелтора, безперервний потік клієнтів і високі заробітки. Криза 1998 року поклав кінець цієї яскравої епохи. Післякризовий період охарактеризувався фактичним «заморожуванням» ринку нерухомості. На сьогоднішній день ринок вибрав достатню активність, і можна визначити основні відмінності від періоду 90-х років:

    1) По-перше, чинне законодавство відображає життєві реалії і є досить ефективним інструментом, що регулює ринок (наскільки це взагалі можливо сьогодні в Росії);

    2) По-друге, накопичена статистика і відпрацьовані механізми оцінки нерухомості дозволяють досить точно визначати вартість окремого об'єкта або прогнозувати ринкову ситуацію;

    3) По-третє: кількість операцій з нерухомістю вже значно менше, що було до кризи.

    Це пояснюється тим, що більшість забезпечених людей вже вирішили свої житлові проблеми, більшість комуналок - розселено, спальні райони - забудовані і розпродані. Таким чином, більшість сьогоднішніх клієнтів - це люди із середнім достатком, які не можуть дозволити собі купити нову квартиру і розраховують змінити свої житлові умови, продаючи або обмінюючи старе житло.

    У цих умовах неминучими стали зміни і на ринку ріелторських послуг. Впорядкованість «базису» привела до впорядкованості «надбудови». Практично це виражається в тому, що заробляти гроші стало простіше, як і на будь-якому усталеному ринку, але при цьому зникли багато авантюрні можливості для заробітку, характерні для 90-х років. Яскраво виражена тенденція до алгоритмізації і оптимізації роботи ріелторів. Така ситуація зумовлює менші, але більш стабільні прибутки, настрій на довгострокову розширюється діяльність. Приплив нових працівників і поява на ринку нових учасників в певний «момент насичення» забезпечили високу конкуренцію. Вперше стало ясно, що клієнтів на існуючу кількість ріелторів мало. В умовах зростаючої конкуренції всі учасники ринку змушені шукати нові форми роботи та залучення клієнтів.

    Великі агентства, як правило, представляють собою об'єднання дрібніших, займають на ринку провідні позиції. З метою скорочення витрат створюються холдинги, робляться спроби освоєння нових напрямків діяльності, кошти, вкладені в рекламу, приносять все меншу віддачу, незважаючи на те, що перші шпальти рекламних газет і рекламні статті оплачуються саме великими агентствами. У такій ситуації неминучі спроби створити штучні перешкоди для діяльності конкурентів і не менш штучні переваги. У цьому великі гравці ринку виступають єдиним фронтом, проводячи політику відтискування більш дрібних агентств. Основний рекламне гасло звучить «хороше агентство - велике агентство».

    Скасування обов'язкового ліцензування ріелтерської діяльності і введення «добровільного сертифікування» також справляє враження ретельно сплановану акцію з залученням лобі в уряді. Можливо, що ідеальним результатом цієї акції стала б неможливість продовження діяльності для дрібних і значної частини середніх агентств. Але, цього не сталося, і «сертифікат якості» є лише дорогим брендом. Не менш важливим напрямком діяльності для великих агентств є інвестиції власних коштів як на ринку нерухомості та суміжних областях (зокрема, будівництво та реконструкція будівель), так і в інші галузі економіки.

    Середні і дрібні агентства не мають коштів, достатніх для потужної реклами, яка дозволила б реально виділитися з маси конкурентів. Ряд агентств вважає, що їм просто не по кишені членство в РГР і МАГР. У такій ситуації агентства змушені залучати клієнтів новими схемами роботи, використовувати тактику «партизанського маркетингу» і максимально оптимізувати свою діяльність. Більшість середніх і дрібних агентств забезпечується роботою за рахунок рекомендацій колишніх клієнтів. Тому середні і дрібні агентства реально зацікавлені у високій якості обслуговування клієнтів і змушені підвищувати професійний рівень своїх співробітників.

    Приватні маклери працюють тільки за рекомендацією, що пояснюється присутністю на ринку, нехай не в такому обсязі, як в 90-х роках, кримінальних структур і бажанням клієнта отримати гарантії виконання угоди (хоча в частині грошових розрахунків гарантії ріелтора-одинаки практично не забезпечені). Приватні маклери менше, ніж будь-хто з учасників ринку, відчувають на собі вплив конкуренції, хоча багато хто з них приходять працювати в агентства або відкривають власні.

    При цьому всі учасники ринку зацікавлені в поліпшенні іміджу професії ріелтора, в подальшому вдосконаленні законодавства, спрощення взаємовідносин з державними органами. Давно назріла необхідність у створенні загальної бази даних по «кримінальним квартирах» і відомим аферистам. Також всі учасники ринку продовжують шукати нові схеми роботи, нові можливості стимулювання своїх працівників і підвищення їх професійного рівня.

    Розглянуті тенденції дозволили б зробити прогнози розвитку ринку ріелторських послуг. Тоді будь-який аналітик сказав би, що в сфері послуг і консалтингу переваги в конкурентній боротьбі мають середні фірми як володіють меншою інерцією в порівнянні з ринковими «монстрами», і мають великі, ніж у дрібних фірм, можливості для реалізації нових ідей. Роль держави при цьому полягала б в регулюванні і стимулюванні ринкових відносин.

    Дійсно, на сьогоднішній день необхідно подальше вдосконалення законодавства, що регулює як операції з нерухомістю, так і ріелторську діяльність. Відчувається явна потреба в передачі всіх питань оформлення угод з нерухомістю єдиного державного органу. Але, все це справедливо для країни з розвиненою ринковою економікою. Росія ж, як країна, схильна до олігархічного бізнесу, цілком може піти шляхом укрупнення ринкових гравців з подальшим кримінальним поділом ринку.

    Підсумовуючи все вищезазначене, можна сказати, що до сьогоднішнього дня пройдено великий шлях від «дикого капіталізму» до цивілізованого ринку ріелторських послуг, і в умовах суспільства, що розвивається відбуватиметься подальший розвиток ринкових відносин. Професійний рівень фахівців-ріелторів досить високий, професію ріелтора можна вважати цілком сформувалася. Рівень обслуговування в різних агентствах нерухомості приблизно однаковий. Незважаючи на жорстку конкуренцію, і її можливе посилення, загальними для всіх учасників ринку завданнями є: підвищення статусу професії ріелтора, подальше вдосконалення законодавства та спрощення взаємовідносин з держорганами, оптимізація діяльності.

    Доказом привабливості ріелторського бізнесу можуть послужити наступні факти.

    Обсяг ринку ріелторських послуг в Санкт-Петербурзі в 2013 р за оцінками експертів, склав близько 6,5 - 7 млрд. Доларів, при цьому близько 10% угод - проблемні. Але, не дивлячись на всю привабливість, в прибутковому плані, бізнесу не можна забувати про високу конкуренцію, яка з одного боку покращує якість послуг, що надаються, а з іншого, дуже ускладнює умови роботи ріелторів.

    В Іркутську, місті з населенням близько 700 тисяч чоловік, на ринку ріелторських послуг працює близько 170 агентств нерухомості і близько 300 приватних маклерів. В цілому це становить понад 1000 осіб. Якщо умовно прийняти, що середня сім'я, що володіє квартирою, складається з трьох осіб, то простими арифметичними діями можна визначити, що на одного іркутського ріелтора доводиться не більше 150 потенційних об'єктів нерухомості. Встановлено, що за рік приблизно десять відсотків з цієї кількості бажають скористатися послугами агентств нерухомості: продати або, навпаки, придбати житло. У підсумку - один Іркутський ріелтор в рік гіпотетично має надію попрацювати всього лише з п'ятнадцятьма клієнтами (або об'єктами). Така жорстка і «тісний» конкуренція - один з безлічі чинників, що визначають і ситуацію, і якість послуг на ріелтерському ринку.

    «Тіснота» залишає місце тільки для тих, хто працює чесно, сумлінно і високопрофесійно. Конкуренція вигідна споживачеві наших послуг: хто прийшов на ринок нерухомості всерйоз і надовго, той повинен думати про те, як завоювати довіру клієнта. Це можливо тільки при наданні всього комплексу послуг при операціях з нерухомістю. Недарма деякі агентства беруть на себе зобов'язання провести весь комплекс послуг «під ключ», аж до надання допомоги клієнту при переїзді з проданої житлоплощі на куплену. Хоча зрозуміло, що вирішальну роль буде грати зовсім не можливість переїзду, а рівень якості всього комплексу послуг.

    В м Іркутську до початку 2013 року на ринку ріелторських послуг склалася вельми непроста ситуація. Скасування ліцензування ріелтерської діяльності відкрила доступ для вільного входу в ріелтерської бізнес. У зв'язку з цим на ринок «хлинув» потік новоявлених фахівців, які не володіють необхідними знаннями, достатніми для надання послуг належної якості.

    Зараз в Іркутську постійно працює близько 170 агентств нерухомості. З цієї кількості на ринку більше 5 років працює всього трохи більше половини. Серед них такі як «Суворов», «Рим», «Слобода», «Байкал Нерухомість», «Деметра», «Міське іпотечне агентство», «Садиба», «Сакура» і т.д.

    За статистикою в середньому на частку «старого агентства» доводиться по 1%. Тоді як молоді агентства розпилюють між собою по 0,4%. Ситуація плачевна. І щоб вижити в таких умовах, агентства відмовляються просто від надання ріелторських послуг, а починають паралельно займатися будівництвом, оздоблювальними роботами, дизайном, оцінкою і т.д.

    Але спостерігається не дуже хороша для міста тенденція. Щотижня в засобах масової інформації з'являється реклама новостворюваних агентств. Приблизно однакові частки одиниць як з'являється, так і перестає існувати. Іншими словами, підприємцями створюються фірми-одноденки, які покликані вирішити будь-які питання, як правило, не завжди чесного змісту.

    Відсутність єдиних правил ведення бізнесу, кодексу етики ріелторів, відсутність єдиної процентної ставки винагороди за виконану роботу, величезна кількість ріелторських компаній, сложносплетенние відносини між ними, іноді доводяться до відкритої конфронтації, все це призводить до хаотичності що протікають процесів на даному ринку.

    Відмінна риса багатьох агентств нерухомості - це їх дуже вузька спеціалізація. Лише одиниці можуть надати повний комплекс послуг. Як правило, агентства працюють тільки по оренді житлової нерухомості або оформляють угоди купівлі-продажу з нею. Область же, наприклад, супровід угод з комерційною нерухомістю залишається деколи не порушеної. Таким чином, конкурентну ситуацію на ринку ріелторських послуг можна оцінити як жорстку, при обмеженій кількості послуг, що надаються.

    2.3 Аналіз діяльності агентства нерухомості «Союз Нерухомість»

    Для початку зазначимо, що кожна фірма, неважливо якої діяльності, повинна чітко усвідомлювати, що вона робить, для чого вона робить і як вона це робить. Вирішення цих питань дає можливість розвитку ефективної роботи фірми.

    Фірма - це як живий організм, що володіє своїм биоритмом, в якому відбувається, за принципом самодостатності, взаємодія, взаємовплив, взаїморозвиток, взаємозамінність, як зі внутрішнім середовищем (ресурси, технологія, інформація, персонал, управління), так і з зовнішнім середовищем (держава , клієнти, конкуренти, організація, інфраструктури).

    Необхідно враховувати важливість цих чинників, тому що це призводить до успішної організації та діяльності ріелторського бізнесу, наприклад: передбачається робота зі значними потоками клієнтів і велика частина послуг виявляється в офісі фірми. Отже, він повинен бути зручний як для роботи персоналу, так і для клієнтів. Звідси випливають такі вимоги до офісу, як:

    ѕ Близькість до маршрутів руху і зупинок громадського транспорту;

    ѕ Можливість поділу офісу на приміщення для роботи з клієнтами і приміщення для роботи персоналу;

    ѕ Орієнтація входу в офіс з боку вулиці;

    ѕ Можливість вільного входу клієнтів в приміщення, призначені для роботи з ними;

    ѕ Достатня кількість ізольованих приміщень для розміщення інформаційної служби, служби оформлення документів і т.д.

    або: ріелторський бізнес органічно пов'язаний зі збором, обробкою і використанням значних обсягів різноманітної інформації.Звідси, важливого значення набуває чітка технологія в роботі з інформацією, починаючи від прийому, занесення в базу даних, передачу користувачам і використання для роботи з клієнтами фірми. А також - грамотна побудова рекламної політики. З огляду на вагу витрат на рекламу (до 25%) в поточних витратах, ефективність її організації істотно вплине на ефективність роботи агентства.

    Але найголовніше потрібно враховувати основний актив ріелторської фірми - це кадровий склад, з його кваліфікацією, особистими і діловими якостями і з існуючими основними проблемами - організація, оплата праці, управління у фірмі. Тому наявність того чи іншого якості або його повна відсутність супроводжується з побудовою технології роботи агентства нерухомості, чому в повній мірі залежить успіх фірми.

    Життя компанії, крім справжнього, складається з минулого і майбутнього. Переваги у того, хто прийшов на ринок нерухомості давно, «всерйоз і надовго», хто не «тимчасовий правитель», а має намір працювати в великому відрізку часу. Від того, як структурована компанія з нерухомості, безпосередньо залежить злагодженість взаємодії її співробітників по виконанню прямих функціональних обов'язків, розподіл роботи між ними протягом якогось періоду часу. Найімовірніше, до нового зміни штатного розкладу і функціоналів. Але подібні зміни проводяться не так часто по можливості, дуже акуратно, безболісно для співробітників у міру того як фіксується управлінцями необхідність модифікації організації і пристосування її до ситуації, що змінилася.

    Зміни, що відбуваються зовнішніх і внутрішніх умов накладають, природно, відбиток на всі сторони діяльності агентства. Нині все менше «чистих» продажів квартир, все більше ріелтори працюють на розселення.

    Поділ на відділи, напрямки роботи з такими обов'язковими компонентами як підпорядкованість і підзвітність, присутні практично в кожній ріелторської структурі.

    Ще на початку 90-х р в Іркутську працювали не більше десяти агентств нерухомості ( «Магазин нерухомості», «Сибірський будинок», «Полярна зірка», «Суворов» і т.д.) Пізніше фахівцями цих фірм були відкриті інші агентства. Зараз же налічується близько двохсот агентств, де в основному присутні дві основні структури у вигляді:

    ѕ маклерських агентства, в основі якого лежить функціональна організаційна структура ( «Р-Маркет», «квартир'єри»);

    ѕ Простого (стандартного) агентства, що базується на лінійній організаційній структурі ( «Помста»).

    Існує ще й складне (просунуте) агентство, побудоване на поєднанні функціональних і лінійних доходів, але, на жаль, в нашому місті ця структура поки відсутня. Більшість же фірм працюють по першого типу (маклерська структура), причиною виникнення якої є зростання обсягів робіт, що виконуються приватними маклерів. Така більшість говорить про високу конкуренцію в створилися ринкових умовах, де виживають невеликі, але досить компактні; з простою, але переважно технологічною (організованою) структурою агентства, що ведуть операції не більш, ніж може проконтролювати власник.

    Спочатку на директора замикалися практично всі операції з нерухомістю, а співробітники виконують в основному рутинні технічні операції, а зараз відбувається диференціація, головну роль виконує також директор, але, вже приділяючи більше уваги на організацію, розвиток фірми, на мотивацію співробітників, при цьому, не забуваючи стежити за зовнішнім середовищем:

    1. Якщо за юридичними знаннями, в гіршому випадку, зверталися до фахівця, то тут організовується юридичний відділ з функціями не лише консультування, а й з підготовкою пакетів документів, що звільняє від левової частки час ріелторів, але відбувається і облік за наявними в «робочому стані» об'єктів;

    2. Якщо провідним фахівцем був знову ж директор, на кому замикалося кількість проведених угод, то в даній ситуації присутність кваліфікованих ріелторів, що забезпечує якість, кількість проведених угод.

    Але, при всьому при цьому, право і головна роль залишається за керівником фірми - підписання документів, обізнаність про діяльність і результати роботи співробітників, переговори, з метою співпраці та підтримки контактів з клієнтами.

    Така організація роботи фірми забезпечує перш за все:

    1. Оперативна (високій швидкості інформаційних потоків всередині фірми, швидкої реакції на зміну зовнішнього середовища, високого ступеня неформальності взаємини між співробітниками, що прискорює процес прийняття рішень);

    2. технологічність;

    3. Надійністю;

    4. Якістю;

    5. Побудовою роботи на досить вузькому сегменті ринку (особисті контакти керівника фірми, з урахуванням індивідуальності і психологічних особливостей конкретного споживача, що практично виключає ринковий ризик);

    6. Високої мотивацією співробітників, що забезпечує працездатність і творчий підхід до вирішення ситуацій, гнучкому аналізу.

    У порівнянні зі стандартним агентством, де для успішної діяльності потрібна певна ринкова інфраструктура, яка забезпечила б мінімальну прозорість ринку, то дана компанія в налагодженні такої інфраструктури не зацікавлена, тому що результат стає передбачуваним, а поле діяльності ріелтора різко звужується.

    Таким чином, організаційно-штатна структура АН «Союз Нерухомість» виглядає наступним чином:

    Рис.2.1. організаційно-штатна структура АН «Союз Нерухомість»

    До функцій генерального директора відносяться:

    1. Стратегічне управління діяльністю агентства нерухомості;

    2. Контроль за виконанням планових показників компанії;

    3. Розподіл фінансових потоків агентства;

    4. Планування;

    5. Здійснення кадрової служби компанії;

    6. Аналіз ринку нерухомості.

    До функцій головного бухгалтера відносяться:

    1. Ведення бухгалтерської звітності компанії;

    2. Надання звітності до податкових органів;

    3. Робота з банками;

    4. Оптимізація оподаткування.

    До функцій юриста відносяться:

    1. Юридичний супровід угод;

    2. Підготовка договорів;

    3. Юридична консультація клієнтів агентства;

    4. Захист та представлення інтересів суспільства.

    До функцій ріелторів відносяться:

    1. Пошук і залучення клієнтів;

    2. Супровід угод;

    3. Укладання договорів;

    4. Консультація клієнтів;

    5. Підготовка юридичного пакета документів для проведення угоди;

    6. Представлення інтересів від імені клієнтів.

    До функцій офіс менеджера відноситься:

    1. Перерозподіл вхідних дзвінків і кореспонденції;

    2. Організація документарного руху в компанії;

    3. Ведення клієнтської бази даних;

    4. Ведення бази даних об'єктів нерухомості;

    5. Здійснення функцій маркетолога.

    Чисельність персоналу компанії складає 7 осіб. На сьогоднішній день керівництво компанії не планує розширення штабу, вважаючи це кількість оптимальним для здійснення ефективної діяльності. Агентство нерухомості «Союз Нерухомість» розпочало свою діяльність в якості агентства нерухомості в 2009 році, і є одним з найбільш динамічно розвиваються і стабільно працюючих на ринку нерухомості.

    Агентство нерухомості «Союз Нерухомість» вийшло на ринок, пропонуючи такі послуги:

    ѕ Підготовка пакету документів до проведення угод купівлі-продажу житлових приміщень;

    ѕ Підготовка пакету документів до передачі житлових приміщень у власність громадян;

    ѕ Пошук об'єктів нерухомості для потенційного покупця;

    ѕ Надання інтересів продавців об'єктів нерухомості на ринку.

    Головною метою агентства стало якісне задоволення потреб споживчого ринку в отриманні необхідної інформації в сфері нерухомості, а також участь у створенні цивілізованого ринку нерухомості в м Іркутську.

    За 4 роки роботи в «Союз Нерухомість» значно розширився перелік послуг, що надаються. На сьогоднішній день він виглядає наступним чином:

    ѕ Надання послуг при оформленні угод купівлі-продажу житла;

    ѕ Надання послуг при оформленні угод купівлі-продажу комерційної нерухомості;

    ѕ Надання послуг при оформленні договорів приватизації;

    ѕ Юридичні консультації в області нерухомості, в тому числі корпоративне обслуговування;

    ѕ Надання послуг при оренді комерційної нерухомості;

    ѕ Оформлення документів на об'єкти нерухомості (житла, комерційної нерухомості, по введенню в експлуатацію житла та нежитлового фонду);

    ѕ Надання послуг з погодженням з державними органами (опікунська рада, БТІ м Іркутська і Іркутського району і т.д.).

    Агентство нерухомості «Союз Нерухомість» є дійсним членом Іркутського обласного Союзу ріелторів.

    В даний час агентство нерухомості «Союз Нерухомість» розташовується на орендованих площах.

    Схему діяльності фірми при наданні послуг можна представити на наступному малюнку.

    Рис.2.3. Схема діяльності фірми

    Верхню щабель управління займає генеральний директор, засновник фірми. В обов'язки директора входить оперативне і стратегічне управління компанією: в тому числі вирішення поточних господарських питань, координація діяльності основних, допоміжних і обслуговуючих функціональних ланок, розподіл фінансових потоків, планування і контроль діяльності фірми.

    Основну діяльність компанії виконує блок підрозділів ріелторів:

    a) Відділ оренди нерухомості;

    b) Відділ комерційної нерухомості;

    c) Відділ продажу житлових приміщень;

    d) Відділ нового житла.

    Агенти займаються пошуком покупців на виставлені на продаж об'єкти нерухомості, пошуком об'єктів нерухомості по запитах клієнтів фірми, організують покази об'єктів і зустрічі серед учасників угод. При позитивному рішення про угоду сторін учасниць - готують пакет документів, необхідний для проведення угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості в Установі юстиції з державної реєстрації нерухомого майна та угод з ним на території Іркутської області, надають допомогу при фінансових розрахунках сторін, проводять операцію.

    Функції юриста полягає в правовому забезпеченні основної діяльності компанії і наданні консультаційних послуг клієнтам фірми.

    Ведення бухгалтерського та управлінського обліку, надання звітності до контролюючих органів - функції бухгалтера.

    Функції обслуговування основних і допоміжних процесів всередині агентства знаходиться в компетенції менеджера. Менеджер координує роботу агентства та агентів, готує матеріали для розміщення реклами в засобах масової інформації, оформляє поточні документи і договори, укладені з клієнтами агентства, оновлює бази даних по комерційної та житлової нерухомості, здійснює листування по інтернету, розробляє макети рекламної продукції, крім цього забезпечує безперебійну роботу оргтехніки.

    Далі мова піде лише про деякі показники, що характеризують діяльність ріелтерської фірми, а саме про тих, в яких найбільшим чином проявляється специфіка агентства нерухомості.

    Продукт ріелтерської діяльності - надана клієнту послуга і комерційний успіх фірми - визначається, перш за все, кількістю наданих послуг з задовольняє клієнта якістю.

    Дохідну частину формують грошові потоки, що надходять в агентство нерухомості від надання послуг:

    ѕ При оформленні угод купівлі-продажу житлової нерухомості;

    ѕ При оформленні угод купівлі-продажу комерційної нерухомості;

    ѕ За юридичного консалтингу.

    На частку угод купівлі-продажу житла припадає приблизно 70% від загальної суми доходів агентства. 15% прибутку приносять угоди пов'язані з продажем комерційної нерухомості. Відділ оренди на сьогоднішній день явно збитковий. На частку інших видів діяльності припадає 15% всіх доходів.

    Таким чином, основна частина доходів формується за рахунок угод купівлі-продажу житлових приміщень, інші види діяльності відіграють допоміжну роль.

    Видаткову частину фірми формують такі витрати:

    ѕ Орендна плата;

    ѕ Оплата телефонів;

    ѕ Заробітна плата співробітників;

    ѕ Витрати на рекламу і виготовлення рекламної продукції;

    ѕ Витрати на інформаційне обслуговування та утримання оргтехніки;

    ѕ Представницькі (комерційні витрати);

    ѕ Податкові відрахування;

    ѕ Інші витрати (договори з реєструючими органами, оплата послуг з отримання документів, оплата внесків в громадські організації і т.д.).

    Величина витрат по кожній конкретній позиції залежить від величини фірми, хоча прямої залежності тут немає. Наприклад, витрати у великої фірми безсумнівно вище, ніж у дрібній. Але існує певний поріг, нижче якого жодної фірмі опускатися не варто, інакше споживачі просто перестануть помічати фірму.

    Щодо АН «Союз Нерухомість» можна сказати, що витрати на рекламу займають незначну частку, всього 10%. Всі частки інших витрат носять постійний характер: витрати при оформленні документів 15%, виплата заробітної плати співробітникам - 30%, податки - 15%. Орендна плата - 30%.

    Витрати АН «Союз Нерухомість» наступні:

    1. Офіс, що знаходиться в центрі міста, площа 20 кв. м., (що має велику перевагу), становить 800 руб. за кв. м., без урахування комунальних платежів;

    2. Рівень витрати на рекламу складає - 10000 руб .;

    3. Оплата праці штатних співробітників 135000 руб .;

    4. телефонних ліній 2000 руб .;

    5. Інші поточні витрати 7000 руб.

    Таким чином, тільки мінімально необхідні витрати становлять 170000 руб.

    Якщо ж врахувати, і необхідні витрати на:

    1. Придбання і обслуговування техніки;

    2. Інформаційне обслуговування;

    3. Безпека;

    4. Податки.

    то до витрат можна додати ще 30000 руб.

    Основним джерелом отримання прибутку для компанії є комісійні доходи від кожної угоди. На сьогоднішній день мінімальна комісія на Іркутськом ринку нерухомості 70000 рублів. Дана комісія включається у вартість придбаного майна, відповідно послуги ріелтора оплачує покупець. Однак, зустрічаються і такі варіанти, коли продавець також оплачує комісію ріелтору за успішно продану квартиру. Основний успішного бізнесу є хороша репутація на ринку і грамотна робота ріелторів компанії. З кожної угоди ріелтор заробляє від 30 до 40% від отриманої агентством комісії. В середньому кожен ріелтор проводить стабільно по 2, 3 угоди на місяць. Середня комісія, яку в чистому вигляді отримує агентство, становить близько 50000,00 рублів з однієї угоди. З огляду на 2 або 3 угоди на місяць у кожного ріелтора, який працює у фірмі, щомісяця компанія генерує виручку в районі від 300000 до 450000 рублів, що говорить нам про те, що діяльність АН «Союз Нерухомість» прибуткова. Для беззбиткової роботи необхідно проводити як мінімум 6 - 9 угод на місяць. З огляду на результати проведеного аналізу діяльності фірми, я пропоную:

    ѕ Ліквідувати відділ оренди з огляду на його не рентабельно;

    ѕ Створення нових відділів і освоєння нових видів діяльності.

    Я вважаю, що перспектива росту для будь-якої ріелтерської фірми криється в освоєнні нових видів діяльності, підвищення конкурентоспроможності за рахунок надання більш якісних послуг і зниження витрат за рахунок ліквідації нерентабельних напрямів діяльності. В цілому підприємство працює стабільно, при цьому можна відзначити деяку розпорошеність у використанні підприємством власних коштів, що характеризує його керівництво з підприємницькою точки зору, далі перейдемо безпосередньо до аналізу можливостей удосконалення діяльності підприємства.

    Далі давайте розглянемо техніко-економічні показники компанії. Основні засоби - це матеріальні активи, які підприємство утримує з метою використання їх в процесі виробництва або постачання товарів, надання послуг, здавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністративних і соціально-культурних функцій, очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких більше одного року (або операційного циклу, якщо він триває довше року).

    Таблиця 2.1.Структура і склад основних засобів ТОВ «Союз Нерухомість»

    Види основних засобів

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    будинки

    0

    0

    0

    0

    0

    Споруди та передавальні пристрої

    0

    0

    0

    0

    0

    Машини та обладнання

    0

    0

    0

    0

    0

    Транспортні засоби

    0

    0

    0

    0

    0

    Виробничий і господарський інвентар

    0

    0

    70

    80

    95

    Разом

    0

    0

    70

    80

    95

    В цілому видно, що структуру основних засобів агентства нерухомості формують виробничі і господарські пристрої, такі як електронно-обчислювальні машини, офісні меблі і т.д. Така картина характерна для агентства нерухомості, так як основним видом діяльності є отриманні прибутку з посередницьких послуг, а для цього в основні засоби немає необхідності. Такі основні засоби як будівлі, споруди, машини і обладнання не передбачені діяльністю агентства нерухомості, і компанії на ринку чудово обходяться без них. Для оцінки ефективності використання основних засобів необхідно провести розрахунок і аналіз основних показників: фондовіддачі, фондомісткості і фондоозброєності.

    Таблиця 2.2. Аналіз ефективності використання основних засобів

    показники

    аналізований період

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011р.

    2012р.

    Виручка (нетто), тис.руб.

    -

    -

    3600

    4200

    4800

    Вартість основних фондів на початок року, тис. Руб.

    -

    -

    70

    80

    95

    Вартість основних фондів на кінець року, тис. Руб.

    -

    -

    65

    75

    90

    Середньорічна вартість основних фондів, тис. Руб.

    -

    -

    67,5

    77,5

    92,5

    Середньорічна чисельність працюючих, чол.

    -

    -

    5

    6

    7

    фондоозброєність

    -

    -

    13,5

    12,9

    13,2

    фондовіддача

    -

    -

    53,3

    54,2

    51,8

    фондомісткість

    -

    -

    0,018

    0,018

    0,019

    Фондоозброєність характеризує ступінь озброєності працівників підприємства основними фондами.

    де ОФср - середньорічна вартість основних фондів, руб .;

    ЧСР - середньорічна чисельність працівників, людина.

    Показник фондоозброєності характеризує кількість фондів, що припадають на одного працюючого, яке склало в 2012 р 13,2 тис. Руб. на чол., в 2010 р на одного працівника припадало 13,5 тис. руб. основних фондів, таким чином, відбулося зниження фондоозброєності на 2,2% на чол. в 2012 р в порівнянні з 2010 р

    Фондовіддача характеризує обсяг обороту наданих послуг, що припадає на одиницю вартості основних фондів, і обчислюється за формулою:

    де Ф отд - фондовіддача, тис.руб.

    В - виручка (нетто), тис.руб.

    ОФ ср - середньорічна вартість основних фондів, тис.руб.

    З таблиці видно, що в 2010 році на один рубль середньої вартості основних фондів припадає 53,3 тис.руб. виручки, в 2011 році - 54,2 тис. руб., в 2012 році - 51,8 тис. руб.

    Мал. 2.3. Графік ефективності використання основних засобів

    Таким чином, в період з 2010 р по 2012 р спостерігається спочатку зростання фондовіддачі, а потім зниження фондовіддачі, що свідчить про ухудьшеніі використання основних засобів підприємства.

    Фондомісткість - показник, зворотний фондовіддачі, характеризує, скільки необхідно основних фондів на одиницю товарообігу:

    У 2010 році для здійснення одиниці виручки використовувалося 0,018 тис. Руб. основних засобів, в 2011 році - 0,018 тис. руб., в 2012 році - 0,019 тис. руб.

    Мал. 2.4. Графік ефективності використання основних засобів

    Таким чином, в період з 2010 р по 2012 р на даному підприємстві спостерігається незначне зростання фондомісткості, що не є негативним результатом діяльності підприємства, так як це обумовлено розширенням штату співробітників.


    Оборотні кошти

    Неодмінною умовою для здійснення підприємством господарської діяльності є наявність оборотних коштів. Однак, діяльно агентства нерухомості не передбачає у своїй роботі наявність таких, так як здійснює посередницькі послуги в укладанні угод. Оборотні кошти - це сукупність оборотних виробничих фондів і фондів обігу в грошовому вираженні. Ці складові частини оборотних коштів по-різному обслуговують процес відтворення: перші - в сфері виробництва, а другі - в сфері обігу. Вони забезпечують безперервність процесу виробництва і продажу продукції. Оборотні кошти є одним з найважливіших показників комерційної діяльності підприємства, до них відносяться сировина і матеріали, готова продукція, відвантажена продукція, незавершене виробництво, грошові кошти (готівкові та безготівкові), дебіторська заборгованість і короткострокові фінансові вкладення.

    Вихідні дані для аналізу оборотних коштів ТОВ «Союз Недвіжмость» представлені в таблиці.

    Таблиця 2.5.Оборотние кошти ТОВ «Союз Недвіжмость»

    Оборотні кошти

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    запаси:

    -

    -

    0

    0

    0

    матеріали та сировина

    -

    -

    0

    0

    0

    витрати майбутніх періодів

    -

    -

    0

    0

    0

    ПДВ по придбаних цінностях

    -

    -

    0

    0

    0

    Дебіторська заборгованість

    -

    -

    0

    0

    0

    Короткострокові фінансові вкладення

    -

    -

    0

    0

    0

    Грошові кошти

    -

    -

    0

    0

    0

    Разом оборотних коштів

    -

    -

    0

    0

    0

    З таблиці видно, що для успішного здійснення діяльності агентство нерухомості не використовує оборотні кошти.

    Діяльність підприємства з моменту його створення пов'язана з різноманітними витратами трудових, матеріальних і фінансових ресурсів. За своїм характером ці витрати підрозділяються на два основних види - поточні і довгострокові.

    Поточні витрати підприємства пов'язані з розв'язуються їм в процесі господарської діяльності тактичними завданнями - оплата оренди приміщення, заробітна плата працівників і т.д. Довготривалі витрати (інвестиції) пов'язані з розв'язуються торговим підприємством стратегічними завданнями - будівництвом, реконструкцією і т.д.

    Поточні витрати підприємства представлені в основному його витратами обігу. Під витратами обігу розуміють виражені в грошовій формі витрати трудових, матеріальних і фінансових ресурсів на здійснення діяльності підприємства.

    Проведемо аналіз витрат обігу організації в розрізі статей витрат за минулий і звітний рік.


    Таблиця 2.6. Аналітичні дані за статтями витрат обігу.

    статті витрат

    Минулий рік

    Звітній рік

    відхилення

    темп зміни

    %

    сума тис.руб

    уд.вес%

    сума тис.руб

    уд.вес%

    сума тис.руб

    уд.вес%

    Транспортні витрати

    Витрати на оплату праці

    360000

    960000

    600000

    260

    Відрахування на соц.нужди

    -

    -

    -

    -

    Витрати на оренду

    84000

    162000

    78000

    190

    Амортизація основних засобів

    Витрати на електроенергію

    -

    -

    -

    -

    Таблиця 2.7.

    Витрати на зберігання товару

    -

    -

    -

    -

    Витрати на торговельну рекламу

    80000

    100000

    20000

    125

    Втрати товару і технологічні витрати

    -

    -

    -

    -

    Інші витрати

    За даними таблиці видно, що в структурі витрат даної організації відбулися зміни.

    Витрати з оплати праці та оплата за оренду приміщення теж зросли, тому що фірма ТОВ «Союз нерухомості» розширила свою діяльність.

    Основну частину прибутку підприємства одержують від реалізації продукції і послуг. У процесі аналізу вивчаються динаміка, виконання плану прибутку від реалізації послуг і визначаються фактори зміни її суми.

    Прибуток від реалізації послуг в цілому по підприємству залежить від чотирьох факторів першого рівня співпідпорядкованості: обсягу реалізації продукції (VРП); її структури (УД); собівартості (Сi) та рівня средньореалізаціоних цін (Цi).

    План по сумі прибутку від реалізації продукції в звітному році перевиконаний на 1396 тис. Руб. (19296-17900), або на 7,8%.

    Якщо порівняти суму прибутку планову і умовну, обчислену виходячи з фактичного обсягу та асортименту продукції, але при планових цінах і планової собівартості продукції, дізнаємося, наскільки вона змінилася за рахунок обсягу та структури реалізованої продукції:

    ДП (VРП, уд) = 18278 - 17900 = +378 тис.руб.

    Таблиця 2.8. Вихідні дані для факторного аналізу прибутку від реалізації товарів ТОВ «Союз нерухомості», тис. Руб.

    показник

    план

    План, перерахований на фактичний обсяг продажів

    факт

    Виручка від реалізації продукції за вирахуванням ПДВ, акцизного податку та інших відрахувань від виручки (ВР)

    95250

    96600

    99935

    Повна собівартість реалізованої продукції (ПС)

    77350

    78322

    80639

    Прибуток від реалізації продукції (П)

    17900

    18278

    19296

    Щоб знайти вплив тільки обсягу продажу, необхідно плановий прибуток помножити на відсоток перевиконання (недовиконання) плану по реалізації продукції в оцінці за плановою собівартістю або в умовно-натуральному обчисленні (157600 руб.: 159000 руб. * 100-100 = -0,88% ) і результат розділити на 100:

    ДПvрп = 17900 * (-0,88%) / 100 = 158 тис. Руб.

    Потім можна визначити вплив структурного фактора (з першого результату потрібно відняти другий):

    ДПуд = 378 - (- 158) = +536 тис. Руб.

    Вплив зміни повної собівартості на суму прибутку встановлюють порівнянням фактичної суми витрат з планової, перерахованої на фактичний обсяг продажів:

    ДПС = 78322-80639 = -2317 тис. Руб.

    Зміна суми прибутку за рахунок відпускних цін на продукцію встановлюється зіставленням фактичної виручки з умовною, яку б підприємство отримало за фактичний обсяг реалізації продукції при планових цінах:

    ДПЦ = 99935-96600 = +3335 тис.руб.

    Ці ж результати можна отримати і способом ланцюгової підстановки, послідовно замінюючи планову величину кожного фактора фактичної (табл. 10).

    Спочатку потрібно знайти суму прибутку при фактичному обсязі продажів і плановій величині інших факторів. Для цього слід розрахувати відсоток виконання плану по реалізації продукції, а потім планову суму прибутку скорегувати на цей відсоток.

    Виконання плану по реалізації обчислюють зіставленням фактичного обсягу реалізації з плановим у натуральному (якщо продукція однорідна), умовно-натуральному (в даному прикладі тисячі умовних банок) і в вартісному вираженні (якщо продукція неоднорідна за своїм складом), для чого бажано використовувати базовий (плановий ) рівень собівартості окремих виробів, так як собівартість менше піддана впливу структурного фактора, ніж виручка. На даному підприємстві виконання плану по реалізації складає:

    % РП =? (VРП фi):? (VРПп лi) = 157600: 159000 * 100 = 99,12%.

    Якби не змінилася величина інших факторів, сума прибутку повинна була б зменшитись на 0,88% і скласти 17742 тис. Руб. (17900 * 99,12%: 100).

    Потім слід визначити суму прибутку при фактичному обсязі і структурі реалізованої продукції, але при плановій собівартості і планових цінах. Для цього необхідно з умовної виручки відняти умовну суму витрат:

    ? (VPП фi * Цп лi) -? (VPП фi * Сп лi).

    Прибуток за таких умов становитиме 18278 тис. Руб. (96600--78322).

    Потрібно підрахувати також, скільки прибутку підприємство могло б одержати при фактичному обсязі реалізації, структурі та цінах, але при плановій собівартості продукції. Для цього від фактичної суми виторгу слід відняти умовну суму витрат:

    ? (VPП фi * Ц фi) -? (VPП фi * Сп лi).

    Сума прибутку в даному випадку вийде 21613 тис. Руб.

    Таблиця 2.9.Аналіз оборотних коштів

    показники

    аналізований період

    Темп приросту 2012р. до 2008 р

    2008 р

    2009 р

    2010 р

    2011 р

    2012 р

    проц.

    тис. руб.

    проц.

    тис. руб.

    проц.

    тис. руб.

    проц.

    тис. руб.

    проц.

    тис. руб.

    проц.

    Товари для перепродажу

    5620

    37,5

    4020

    25,3

    5369,8

    30,7

    6982,6

    36,5

    7463,5

    35,1

    32,79

    Дебіторська заборгованість

    2030

    13,5

    2295

    14,5

    3657

    20,9

    3256

    17

    4036

    18,9

    98,82

    Витрати майбутніх періодів

    750

    5,01

    824,6

    5,2

    964

    5,51

    875

    4,6

    823

    3,87

    9,73

    Грошові кошти

    6580

    43,9

    8725,7

    55

    7491,2

    42,85

    8022

    41,9

    8947

    42,1

    35,97

    Вартість оборотних коштів

    14 980

    100

    15865

    100

    17482

    100

    19135

    100

    21 269

    100

    41,98

    З таблиці видно, що за кожен рік аналізованого періоду оборотні кошти підприємства постійно збільшувалися. В цілому за п'ять років вартість оборотних коштів ВАТ «МТС» виросла на 6289,5 тис. Руб., Що становить 41,98%.

    Оборотність оборотних коштів може вивчатися і в кількості оборотів. Вона визначається діленням обсягу наданих послуг за досліджуваний період на середні залишки оборотних коштів. Збільшення кількості оборотів свідчить про більш ефективне використання оборотних коштів.

    • Таблиця 2.10 Аналіз оборотності оборотних коштів
    • показник

      2008

      2009

      2010

      2011

      2012

      Зміна за 5 років, руб.

      Зміна за 5 років, проц.

      Обсяг наданих послуг, тис. Руб.

      270301

      380502

      597753

      901023

      1102822

      832 521

      308

      Одноденна реалізація, тис. Руб.

      750,84

      1056,95

      1660,43

      2502,84

      3063,39

      2 313

      308

      Середньорічна. стоїмо. оборотних активів, тис.руб.

      14 980,5

      15865,3

      17482,0

      19135,6

      21 269,5

      6 289

      42

      Оборотності оборотних активів, оборотів.

      18,04

      23,98

      34,19

      47,09

      51,85

      34

      187

      Період одного обороту, днів

      20

      15

      11

      8

      7

      -13

      -65

      Середньорічна вартість оборотних активів 2008 = 12400 + 17561/2 = 14 980,5 тис. Руб.

      Середньорічна вартість оборотних активів 2012 = 17561 + 24978/2 = 21 269,5 тис. Руб.

      • Представлені в таблиці 2.8 дані свідчать про зниження ефективності використання оборотних коштів. Збільшилася кількість оборотів, що здійснюються за рік обіговими коштами з 18,04 у 2008 році до 51,85 в 2012 р, враховуючи, що кількість обороту днів зменшилася на 13 днів. Витрати обігу являють собою суспільно необхідні витрати праці, щоб забезпечити виконання торгівлею своїх функцій і завдань (табл.2.9). До них відносяться витрати на транспортування, упаковку, зберігання і реалізацію товарів, а також адміністративно-управлінські витрати. Метою витрачання коштів, використання різних ресурсів є досягнення високих кінцевих результатів - певного обсягу товарообігу.
      • З таблиці 2.9 ми можемо побачити, що протягом п'яти років витрати обігу постійно збільшувалися за такими видами: оплата праці співробітникам, оренда приміщення, стаціонарний зв'язок, реклама, витрати на потреби ВАТ «МТС», придбання товарів для перепродажу та інші витрати. У ВАТ «МТС» всі свої використовувані офіси та склади знаходяться у власності. Тому ВАТ «МТС» не несе великих витрат на оплату приміщень. У зв'язку з розширенням площі складського приміщення, підприємству потрібні були нові об'єкти основних засобів. Тому з таблиці 2.9 ми можемо побачити, що амортизація в 2012 р, в порівнянні з 2008 роком, збільшилася на 67 655 руб. (106,84%).
      • Основну частку витрат становлять придбані товарів для перепродажу, які протягом п'яти років постійно збільшувалися. В цілому за період з 2008 р по 2012 р цей показник збільшився на 1 843 тис. Руб., Що склало 32,79%.
      • Аналізуючи витрати обігу ВАТ «МТС» можна сказати, що в цілому за період з 2008 р по 2012 р витрати обігу ВАТ «МТС» зросли на 72051,5 тис. Руб. (399,58%).
      • Таблиця 2.11 Витрати обігу
      • види витрат

        аналізований період

        Зміна 2012р. до 2008р.

        2008 р

        2009р.

        2010р.

        2011р.

        2012р.

        тис. руб.

        проц.

        тис. руб.

        проц.

        тис. руб.

        проц.

        тис. руб.

        проц.

        тис. руб.

        проц.

        руб.

        проц.

        Зарплата

        9211,2

        27,7

        9346,9

        28,8

        9477,2

        27,17

        9656,2

        27,08

        10030,6

        24,9

        819,3

        8,89

        Страхові внески в ВФ

        2026

        6,11

        2056

        6,34

        2085

        5,98

        2124

        5,96

        2207

        5,48

        181

        8,89

        амортизація

        63321

        41,3

        75761

        43,5

        99910

        42,2

        118072

        43,19

        130976

        40,7

        67655

        106,8

        Витрати на потреби підприємства

        326

        0,98

        328

        1,01

        412

        1,18

        485

        1,36

        512

        1,27

        186

        57,06

        Реклама

        1 589

        4,79

        1786

        5,51

        2015

        5,78

        235,86

        0,66

        2759,36

        6,85

        1170

        73,65

        Придбання товарів для перепродажу

        5620,5

        16,9

        4020

        12,4

        5369,8

        15,4

        6982,65

        19,58

        7463,5

        18,5

        1 843

        32,79

        Транспортні послуги

        501,2

        1,51

        536,4

        1,65

        498,3

        1,43

        415,9

        1,17

        437,9

        1,09

        -63,3

        -12,63

        Інші витрати

        209,6

        0,63

        245,9

        0,76

        300,7

        0,86

        356,8

        1

        469,7

        1,17

        260,1

        124,1

        Разом

        82804

        100

        94080

        100

        120068

        100

        138328

        100

        154856

        100

        72051

        399,6


        2.3 Аналіз прибутку і рентабельності підприємства

        Прибуток - це частина чистого доходу, створеного в процесі виробництва і реалізованого в сфері обігу, який безпосередньо отримують підприємства. Тільки після продажу продукції чистий дохід отримує форму прибутку. Кількісно вона являє собою різницю між виручкою (після сплати податку на додану вартість, акцизного податку та інших відрахувань з виручки в бюджетні і не бюджетні фонди) і повною собівартістю реалізованої продукції. Виходить, чим більше підприємство реалізує рентабельної продукції, тим більше одержить прибутку, тим краще його фінансовий стан.

        Рентабельність, на відміну від прибутку підприємства, яка б показала ефект підприємницької діяльності, характеризує ефективність цієї діяльності. Рентабельність - відносна величина, що виражає прибутковість (прибутковість) підприємства. У ринковій економіці існує система показників рентабельності.


        Чистий прибуток - частина балансового прибутку підприємства, що залишається в його розпорядженні після сплати податків, зборів, відрахувань і інших обов'язкових платежів до бюджету. Чистий прибуток використовується для збільшення оборотних коштів підприємства, формування фондів і резервів, і реінвестицій у виробництво.

        Таблиця 2.12 Динаміка прибутку підприємства

        показник

        2008

        2009

        2010

        2011

        2012

        Зміна за 5 років, тис.руб.

        Зміна за 5 років, проц.

        Виручка від реалізації, тис. Руб.

        77 301

        78502

        79775

        80102

        82 822

        5 521

        7,142

        Собівартість послуг, тис. Руб.

        59 054

        62526

        65345

        68795

        71 418

        12 364

        20,937

        Управлінські витрати, тис.руб.

        6427

        5964

        6578

        6954

        7213

        786

        12,23

        Прибуток від реалізації, тис.руб.

        11820

        10012

        7852

        4353

        4191

        -7 629

        -64,54

        Податок на прибуток, тис.руб.

        2364

        2002

        1 570

        871

        838

        -1 526

        -65,06

        Чистий прибуток, тис.руб.

        9456

        8010

        6282

        3482

        3353

        -6 103

        -76,48

        Так, прибуток від реалізації знизилася на 64,5%, чистий прибуток знизився на 76,48%.

        Основні причини зростання собівартості:

        - підвищення середнього рівня оплати праці працівників, відповідно до зміни рівня життя

        - зростання амортизаційних відрахувань

        - зростання представницьких і комерційних витрат.


        Низькі показники чистого прибутку обмежують можливості розвитку підприємства, затримуються виплати акціонерам по дивідендах, керівництво не може належним чином стимулювати персонал.

        Рис.2.4. Зміна чистого прибутку 2008-2012 рр.

        Більш точну оцінку фінансових результатів дають відносні показники рентабельності (Таблиця 2.11)

        Як і показники прибутку, за максимальний рівень показники рентабельності досягли в 2010 р, а в 2011 р показники рентабельності знизилися, що свідчить про зниження ефективності діяльності підприємства.

        • Таблиця 2.12 Показники рентабельності підприємства

        проц.

        показник

        2008

        2009

        2010

        2011

        2012

        Зміна за 5 років

        рентабельність

        12,23

        10,20

        7,87

        4,35

        4,05

        -8,18

        Надходження, придбання і створення майна здійснюється за рахунок власних і позикових коштів, характеристика співвідношення яких розкриває сутність фінансового становища. Розрізняють горизонтальний і вертикальний аналіз бухгалтерського балансу.

        З таблиці 2.11 видно, що рентабельність продажів з 2008 по 2012 рр. знижувалася, це пов'язано з тим, що підприємство не раціонально веде політику управління.

        • Глава 3. Проект вдосконалення діяльності агентства неджвіжімості «Союз нерухомість»

        3.1 Перспективи виходу на ринок зарубіжної нерухомості

        На сьогоднішній день багато росіян змогли випробувати гідності нерухомості за кордоном і вибрати її в альтернативу оренді готельних номерів. Купуючи нерухомість, ви не тільки відкриваєте для себе повний нових вражень відпочинок, а й перетворюєте в незабутню пригоду кожен відпустку. Давайте уявимо собі, що буде, якщо ви все-таки придбали нерухомість в іншій країні. Наприклад, в Лондоні. Чомусь відразу представляються прогулянки по затишними вулицями Лондона. Або в Італії - представився відпочинок на терасі будинку біля красивого узбережжя, і так далі. Власна нерухомість, куплена за кордоном, робить людину по-справжньому вільним, дозволяє планувати відпочинок так, як хочеться. Так, замість готельного номера можна отримати житлову площу з усіма необхідними зручностями і навіть розкішшю. Вибір такої нерухомості величезний: від скромного провінційного будинку в тихій провінції до розкішної вілли на березі моря.

        Для багатьох наших співгромадян покупка нерухомості за кордоном є межею мрій. Чи так це насправді? «Це свого роду точка в системі цінностей. Деякі люди думають, що, якщо вони куплять собі будиночок де-небудь в Іспанії, то будуть цілком щасливі і, нарешті, зможуть сказати собі, що їх життя вдалося, але крім тих, хто таким ось чином намагається довести свою самодостатність, покупці зарубіжної нерухомості діляться ще на дві категорії: «романтиків», які намагаються «звалити» від російської дійсності за кордон на постійне місце проживання, і прагматиків, які розглядають покупку нерухомості в інших державах суто як спосіб заробити, або ж зберегти свої гроші від знецінення в періоди ф інансових криз ».

        • Ситуацію з покупкою нерухомості за кордоном коментують експерти з нерухомості в м Іркутську. Михайло Грохольський - гендиректор агентства «Наш дім»: «Це так, але й не зовсім так. Найчастіше ці інтереси перетинаються. Тому розділяти їх не варто. Адже нерухомість, яка може приносити непоганий дохід, згодом може стати в нагоді і для інших цілей. Тому при покупці нерухомості за кордоном вибирати її потрібно як для себе, обов'язково враховуючи такі фактори, як можливість поправити своє здоров'я, близькість до морського узбережжя і так далі ». Олександр Амбросов - президент туристичної компанії «ЕкзотікАзіяТур»: «За кордоном нерухомість росіяни купують по трьом причинам. По-перше, з метою капіталізації вільних грошових коштів в надії отримати відчутний прибуток від перепродажу. По-друге, використовувати об'єкт нерухомості для постійного або тимчасового проживання. По-третє, проживати у власному будинку (квартирі, апартаментах) під час відпустки, а решту часу здавати його в оренду, отримуючи стабільний дохід. Мати нерухомість за кордоном сьогодні і престижно, і вигідно. Така власність - не тільки джерело доходу і життєвого комфорту для власника, а й показник його стилю і високого соціального статусу ».
        • Наскільки виправдані такі вкладення і наскільки актуальна ця тема для иркутян, як інвестування в зарубіжну нерухомість, можна констатувати за такими чинниками. Інтерес иркутян до закордонної нерухомості зростає рік від року. Ще в 2008 році, коли в Іркутську тільки починали займатися закордонною нерухомістю, цей ринок був дуже погано розвинений і угоди були одиничні, то сьогодні продажу закордонної нерухомості збільшилися. Також недавня криза показала, що в Іркутську ціни на житло були явно перебільшені, а пропозиції від забудовників набагато перевищували попит. В результаті ті інвестори, які робили ставку на прибутку капіталу за рахунок покупки житлових і комерційних об'єктів нерухомості, отримали серйозні збитки, тому багато фінансових аналітиків рекомендують по можливості тримати гроші в різних кошиках, тим більше що на відміну від російського ринку нерухомості, закордонний - більш прогнозований. Багаті покупці вкладають в нерухомість, як відзначають експерти, переважно в країнах Середземномор'я. Адже саме за рахунок росіян нерухомість в цій частині Європи зростає постійно в ціні. Однак деякі фахівці не поспішають розцінювати проявляється сьогодні іркутяне інтерес до закордонної нерухомості, як свідчення зростаючої популярності подібних вкладень.
        • Багато місцеві ріелтори переоцінили власні сили, і спробувавши деякий час працювати на іноземному поле, незабаром кидають цю справу, як безперспективна напрямок бізнесу. Але найчастіше це лише означає, що вони зробили ставку не на той регіон. Проблема в тому, що питання вкладення грошей в зарубіжну нерухомість поки що не стоїть для самого Іркутська, - вважає Олена Яковлева, заступник директора «Міжнародного центру нерухомості». - Іркутяне не довіряють місцевим фірмам. Якщо людина зібрався купувати нерухомість за кордоном, то, швидше за все, він буде шукати такі можливості через московські компанії. Середній клас теж поки не готовий до таких оборудок, вважаючи за краще за кордоном тільки відпочинок. Також більшість експертів неоднозначно оцінюють і перспективи окупності таких угод. Купівля нерухомості не є короткостроковими інвестиціями. Швидких грошей тут не чекайте. Однак, зустрічаються й інші думки, що вигідні пропозиції знайти цілком реально. Так, наприклад, останнім часом відносної популярністю серед інвесторів стала користуватися Німеччина, де за цілком розумні гроші можна купити так звані прибуткові будинки з орендарями. Такі вкладення окупаються протягом декількох років. А так як подібні угоди, по суті, є ще й покупкою бізнесу, то вони дають покупцеві і вид на проживання. У США також можна сьогодні знайти нерухомість, яка коштує в межах 20 тисяч доларів, з огляду на тенденції американського ринку, можна з упевненістю прогнозувати, що через два-три роки ця нерухомість підніметься в ціні вже до п'ятдесяти тисяч доларів. Однак, найцікавішою в плані прибутковості країною на іркутському ринку називають все Іспанію, де навіть найменша вілла може приносити орендодавцю (в літні періоди) до п'ятисот євро в тиждень. А великі будинки - до сотень тисяч євро на рік. Експерти вважають, що на самоокупність нерухомості, та й в цілому на надійність самих інвестицій можуть вплинути дуже багато факторів: вибір регіону, інфраструктура, географічна прихильність будинку, навіть політична ситуація в країні. Причому в одних і тих же країнах ціни різняться настільки сильно, що сказати про те, як швидко до інвестора повернуться гроші, буває практично неможливо. Часом вкладені гроші можна повернути вже через кілька років, але іноді вдалою покупкою може вважатися і набагато більш тривалий термін повернення коштів. За словами Олександра Амбросова, сьогодні найчастіше наші земляки звертають увагу на Таїланд, Болгарію, Чорногорію і Кіпр. Нерухомістю дорогих за рівнем прожиткового мінімуму європейських країн - Франції, Німеччини, Іспанії, а також США - цікавляться одиниці. Поки не прокинувся інтерес в Іркутську і до країн, далеким від нас за менталітетом, особливо до тих, де поширене мусульманство: Малайзія, Туреччина, Єгипет. Європейські країни, країни Середземномор'я більш доступні для жителів центральної частини Росії через дешевих транспортних тарифів і прямого авіасполучення. Для жителів Сибіру, ​​Далекого Сходу безсумнівно більш привабливий Таїланд. Курорти королівства Таїланд - це найпопулярніші в Іркутську туристичні напрямки. Острів Кіпр - ще одне місце, де, як обіцяють ріелтори, можна вдало інвестувати в нерухомість.
        • Втім, назвати яку-небудь країну «найбільш привабливою для інвестицій» сьогодні також вкрай важко.У Німеччині, наприклад, є дуже хороші соціальні. В Іспанії - м'який клімат і вигідні умови для орендодавців, а також низькі процентні ставки по іпотеці (від 5-7%). У Болгарії живуть люди мають найтісніший контакт росіянам за менталітетом. У Таїланді діє безвізовий режим (для багатьох росіян це є величезним плюсом) і можна купити відносно дешеві, але респектабельні квартири від 800000 рублів, і навіть невеликі будинки в котеджних селищах з повною інфраструктурою і басейном - за 4-5 млн. Рублів. На Кіпрі ж - відмінна система охорони здоров'я і невисокі ціни на продукти харчування. Звичайно, кожне агентство буде активно рекламувати ті країни, в яких воно працює. Але якщо іркутянін вирішив придбати нерухомість за кордоном, то, перш за все, він повинен визначитися, з якою метою він це робить. Саме від цього залежить і вибір країни, регіону, і розмір інвестицій. Комерційні ризики в придбанні нерухомості за кордоном мають місце при неправильному виборі об'єкта нерухомості або при купівлі об'єкта на стадії будівництва - забудовник може виявитися неспроможним. Складнощі можуть виникнути при документообіг, адже в кращому випадку він буде англійською мовою. Ну і, врешті-решт, потенційний інвестор повинен розуміти, що контроль за своєю власністю і на стадії будівництва, і в подальшому він буде вести на пристойній відстані. Об'єкт нерухомості повинен бути обов'язково ліквідним. А законодавство (в тому числі податкове) має бути прозоро і цілком зрозуміло потенційному інвестору.
        • Експерти також вважають, що для зниження фінансових ризиків при покупці зарубіжної нерухомості важливо правильно вибрати ріелтора - з незаплямованою репутацією, професійно працює в цьому напрямку. Необхідно ознайомитися з законодавством країни, знати, коли переходить титул власника, скільки разів доведеться в'їжджати в країну для оформлення документів, як будуть проходити платежі в оплату об'єкта нерухомості. При виборі об'єкта інвестицій потрібно вивчити його розташування, наявність інфраструктури, отримати інформацію про потенційної прибутковості оренди і витратах на утримання будинку. Треба ще врахувати, що покупка житла в більшості країн не дає ніякого дозволу на проживання, в цьому випадку найоптимальніший варіант для інвестора - найняти агентство, яке за невеликий відсоток буде доглядати за нерухомістю під час вашої відсутності і вести справи з орендарями. При цьому, як відзначають експерти, при виборі об'єкта для інвестицій російські інвестори найменше схильні звертати увагу на можливість виникнення в регіоні, де планується придбати нерухомість, усіляких природних катаклізмів. «Інвестиції завжди пов'язані з певними ризиками, - вважає Михайло Грохольський, - Але природні і техногенні катастрофи - не ті ризики, які можна було б називати головними». Розумним же інвестором завжди вважався той, хто правильно вгадав момент для вкладення грошей. Криза - найвигідніший час для вкладень в нерухомість за кордоном, і якщо навіть ціни на ринку в якісь періоди просідають, це не катастрофічно, і інвестор, в остаточному підсумку, все одно залишається у виграші. А в цілому, як відзначають багато опитані експерти, ринок закордонної нерухомості чекає в Іркутську велике майбутнє.

        3.2 Аналіз ринку нерухомості Таїланду

        Таїланд (стара назва Сіам) - найбільш відвідувана і улюблена туристами країна Південно-Східної Азії. Особливо люблять «погріти кісточки» в тайських тропіках жителі північних країн, втомлені від холодів, сльоти та похмурої погоди. Таїланд в своєму роді унікальний. У нього дуже вдале географічне положення, є вихід до Тихого і Індійського океанів. Відпочиваючих Таїланд підкорює своїми чудовими пляжами і чудовою природою, підприємців - розвиненою інфраструктурою, відмінними шляхами і хорошим повітряним сполученням з іншими країнами, які бажають поправити своє здоров'я - якісними медичними установами, де трудиться кваліфікований персонал. У Таїланді можна одночасно і працювати, і відпочивати, і лікуватися. І при цьому ціни на послуги та проживання набагато нижче західноєвропейських. Ще одна приваблива особливість Таїланду - наявність нерухомості найширшого діапазону, розрахованої практично на будь-яку товщину гаманця. Для любителів жити з розмахом тут є розкішні вілли, а для тих, хто вважає за краще спартанські умови, - недорогі сільські будиночки. Але в обох випадках чарівність тропічних лісів і теплого моря - однакове.

        Якщо в більшості країн світу стагнація на ринку нерухомості безпосередньо пов'язана з глобальною кризою, то в Таїланді ситуація інша. Падіння цін на тайське житло почалося ще до кризи, в 2006 р, що пов'язано з внутрішніми політичними негараздами. Природно, фінансовий ураган, що прокотився по всьому світу, зачепив і Таїланд, посиливши проблеми. У 2009 році економіка країни впала в рецесію. І падіння цін продовжилося. У 2010 році ринок залишався досить млявим. Світлий період на тайському ринку нерухомості і в будівельній індустрії відзначався лише на початку і середині 90-х рр. минулого століття. У 1996 р Бангкок переживав справжній будівельний бум. Протягом року було зведено близько 127 000 одиниць житла. З тих пір досягти таких показників не вдавалося. Криза 1997 р буквально зламав країни Південно-Східної Азії, включаючи і Таїланд. Тільки на рубежі нового тисячоліття, на ринку нерухомості почало світати і ціни стали підніматися. Так тривало аж до 2006 р Потім інвестори, налякані політичною нестабільністю, стали уникати Таїланду. У 2009 році попит на тайську нерухомість з боку іноземців різко скоротився. Відповідно і ціни почали падати. Так, вже в 2010 році в порівнянні з 2008 роком вони знизилися в середньому на 10%, а в порівнянні з піковими значеннями 1992 року ціни впали в середньому на 35%. Для подолання рецесії влада країни прийняла в 2008-2009 рр. ряд заходів, серед них - зниження податкового тягаря в сфері нерухомості. Так, не обкладається податком нова нерухомість вартістю менше 9000 доларів. Податок на передачу титулу знижений з 2% до 0,01%, а податок на окремі види підприємництва (цей податок замінює в Таїланді податок на додану вартість) - з 3,3% до 0,1%. Не обкладаються податком гроші (з доходу / зарплати), що йдуть на погашення відсоткової ставки за іпотечним кредитом. Вжиті заходи дозволили стабілізувати загальну економічну ситуацію: якщо в 2009 році економіка втратила 3%, то в 2010 році була надбавка ВВП - плюс 5%.

        У зарубіжних бізнесменів і службовців іноземних компаній максимальним попитом користується нерухомість в Бангкоку і його околицях. Іноземці, які бажають придбати друге житло для сімейного відпочинку, віддають перевагу південним районам країни, прибережним курортним зонам і деяким островам, які швидко перетворюються в елітні міжнародні курорти. Одночасно на фешенебельних курортах швидко розвивається дуже модна в західних країнах індустрія яхтового спорту. З цієї причини і нерухомість в таких районах коштує дорожче, ніж в інших частинах країни. У той же час найдорожча тайська нерухомість в цілому по ціні все ще поступається нерухомості країн Карибського басейну, не кажучи вже про середземноморські державах. Сьогодні 1 кв. м житла коштує в Бангкоку в середньому 2425 доларів, по країні - в середньому 2495 доларів. Столична квартира площею 80 кв. м продається за 205 600 доларів, 120 кв. м - за 299 400. Просторі столичні апартаменти площею 220 кв. м (2 житлові кімнати, 2 ванні кімнати, вітальня, кімната для прислуги, велика лоджія), повністю мебльовані, стоять 995 000 доларів. У 2010 році середня річна рента в Бангкоку зафіксована приблизно на рівні 7%.

        На острові Ко Чанг двоповерхова фешенебельний вілла з сучасним дизайном, 700 кв. м житлової площі (повністю мебльована, з вентиляцією, кухня повністю обладнана, включаючи холодильники, посудомийну і пральну машини. В кімнатах - аудіо- і відеотехніка, дах спроектована як тераса, великий басейн, сауна, гідромасажна ванна «джакузі», цілодобово охороняється селище з триметровим парканом, в селищі і навколо нього встановлено освітлення, є зручний вихід на пляж, де можуть відпочивати тільки жителі селища), виставляється за 10,2 млн доларів. А на острові Ко Самуї чудова сучасна вілла з басейном і терасами, 234 кв. м житлової площі, стоїть «всього лише» 689 000 доларів.

        Двокімнатна квартира з лоджіями на острові Пхукет площею 160 кв. м (2 ванні кімнати, повністю обладнана кухня з 2 холодильниками, пральною машиною та ін., в кімнатах - аудіо- і відеотехніка, стельові вентилятори, супутниковий зв'язок, швидкісний Інтернет, цілодобово охороняється будинок із загальним басейном, садом і підземним гаражем) чекає нового господаря, готового викласти 387 750 доларів. Найдешевші і хороші однодвухкомнатние квартири можна купити за 60 000-120 000 доларів в будинках, розташованих в деякому віддаленні від моря. Приблизно стільки ж коштують і добротні сімейні будинки в глибинці.

        При покупці нерухомості в Таїланді найостанніше, що треба робити, - економити на юриста. Справа в тому, що тайський ринок нерухомості живе своєю дивовижною життям. Суворі правила реєстрації нерухомості та отримання титулу відсутні. Самих титулів - кілька видів. Немає також чітких нормативів по вилученню нерухомості кредиторами в разі неплатоспроможності позичальника. В результаті банки відмовляються видавати іпотечні кредити іноземцям. Банки, в тому числі і авторитетні західні, видають іпотечні позики тільки громадянам інших держав, які мають право на роботу і проживання в Таїланді, а також офіційно зареєстрував подружні узи з місцевими жителями. Громадянам інших держав заборонено купувати в Таїланді землю, але можна купувати сімейні будинки і квартири. При цьому в багатоквартирних будинках, оформлених як кондомініуми (спільне володіння будинком власниками квартир), частка квартир, куплених нерезидентами, не повинна перевищувати 49%. А якщо, припустимо, обрана вами квартира перевищить зазначену частку, то в покупці вам відмовлять (ця норма не діє, якщо купувати квартиру через зареєстровану в Таїланді компанію). У багатоквартирних будинках, які не зареєстровані як кондомініумів, продаж квартир заборонена, допускається тільки оренда.

        На початку 2010 року вступили в силу поправки до закону, згідно з яким іноземець, з дозволу Міністерства внутрішніх справ Таїланду, може набувати до 1600 кв. м землі для спорудження будинку або під уже раніше побудованим будинком. При цьому нерезидент, за згодою Інвестиційної ради Таїланду, повинен вкласти в економіку Таїланду як мінімум 1 млн доларів (крім покупки нерухомості). Є також інший варіант, який дозволяє взяти землю в оренду на 30 років з подальшою пролонгацією на такий же термін. Для цього найзручніше зареєструвати товариство з обмеженою відповідальністю. Це обійдеться приблизно в 1500 доларів, плюс до цього щомісяця треба буде платити в казну близько 70 доларів. При реєстрації компанії має бути мінімум сім акціонерів. З них іноземці повинні мати 49% акцій, тайці - 51%. Щоб законно обійти цю норму, нерезидентам треба в статутних документах передбачити випуск привілейованих акцій. Тоді 49% «іноземних» акцій будуть переважувати 51% «місцевих». Це дасть можливість контролювати і фірму, і куплену житлову нерухомість із землею. Реєстрація фірми може допомогти і в інших ситуаціях. Припустимо, нерезидент придбав особняк і викупив у власника право на оренду землі, на якій цей особняк стоїть. Але через деякий час може виявитися, що потрібно пролонгація оренди землі. У ній нового власника можуть відмовити з різних причин. Зрозуміло, що це сильно ускладнить користування житлом. Але якщо той же самий будинок купувати через компанію, то подібних проблем не виникне.

        На первинному ринку треба бути уважним з девелоперами, частина яких не проти обдерти іноземця-інвестора як липку, залишивши і без квартири, і без грошей.У 2008 р був прийнятий закон, що захищає покупців від шахрайства з боку забудовників. Зокрема, гроші, які добросовісний покупець перераховує за нове житло, повинні тепер надходити не на рахунки будівельної організації (власника будівництва), а на рахунок третьої фірми. Ця фірма, в свою чергу, перераховує цю суму забудовнику тільки після того, як той виконає всі свої зобов'язання по відношенню до покупця, стороннім організаціям і державі, т. Е. Повністю завершить будівництво, розрахується зі своїми кредиторами і зареєструє новобудову в органах місцевої влади . На жаль, дана норма поки залишається на папері.

    Коли покупець знаходить бажану нерухомість, він залишає продавцю заставу - 10% від вартості будинку / квартири. Застава залишається у продавця, якщо угода зірветься з вини покупця. А якщо вона зірветься з вини продавця, то останній зобов'язаний повернути покупцеві заставу плюс ще стільки ж. Іноді ще до перерахування застави при першій же зустрічі продавець вимагає так званий внесок резервування - близько 1250 доларів. За ці гроші продавець зобов'язується зберігати нерухомість за даними покупцем і не шукати інших клієнтів. Після того як сторони залагоджують всі нюанси, вони укладають угоду купівлі-продажу. Зазвичай це відбувається в офісі юридичної фірми. Оформлення угоди укладається в 2-3 місяці. Ім'я нового власника реєструє Земельний департамент. Покупцеві треба бути готовим до того, що витрати на послуги у різних фірм і в різних районах країни можуть коливатися. Що стосується виплат в бюджет, то вони зазвичай розраховуються по максимуму. Орієнтовно витрати при покупці наступні. Послуги помічника і одночасно перекладача - прибл. 258 доларів (платить покупець), правова підтримка - 600-900 доларів (покупець), перевірка титулу - прибл. 388 доларів (покупець), комісійні агенту - 3-5% від вартості нерухомості (продавець), податок з обороту - 1% (продавець), держмито - 0,5% (продавець), податок на окремі види підприємництва - 0,1% (продавець), податок на передачу титулу - 0,01% (продавець). При продажу нерухомості продавець сплачує податок на операцію / капітал в розмірі 20% від вартості нерухомості. Найбільший розмір цього податку сплачується протягом року з дня покупки нерухомості, найменший (половина податку, т. Е. 10%) - після восьми і більше років з дня покупки. Іноземці зобов'язані платити податок на розвиток території, на якій стоїть їхній власність. Розмір платежу встановлюється місцевою владою. При покупці нерухомості відразу ж треба поцікавитися, скільки займе її зміст, т. Е. Поточна експлуатація. Вона повинна бути вам по кишені. Ще один важливий момент. При перерахуванні грошей з російського банку в тайський необхідно в платіжних документах вказати, що гроші призначаються для придбання житлової нерухомості.

    Росіяни можуть перебувати в Таїланді без візи до 30 днів. Для більш тривалого перебування потрібно оформлення візи в посольстві Таїланду в Москві. В цілому по візі можна проживати півроку з можливістю подальшої пролонгації. Потім можна отримати посвідку на проживання. Для підприємців, інвесторів і різного роду фахівців це нескладно, як і для осіб пенсійного віку, що мають мінімальний щомісячний дохід / пенсію 1150 доларів.

    До останнього часу більшість росіян, які шукають житло для відпочинку, воліли нерухомість в прибережних кондомініуми за ціною 2-5 млн. Батів, особливо в Паттаї. Лише деякі заможні росіяни купували просторі окремі будинки. "Ми очікуємо, що росіяни будуть продовжувати купувати нерухомість в Паттайя, причому поряд з доступною за ціною нерухомістю попитом у них будуть користуватися і престижні будинки", - говорить Клейтон Уейд, виконавчий директор компанії Premier Homes Real Estate. На острові Пхукет попит на нерухомість у росіян знизився. Згідно з даними Ларрі Каннінгема, виконавчого директора компанії Phuket One Real Estate, число запитів по нерухомості на сайті компанії з боку росіян скоротилася на 25% в останній час, хоча це єдиний на Пхукеті сайт російською і англійською мовами. Навпаки, число громадян Росії, які виявляють очевидний інтерес до великих інвестиційних проектів, навпаки зросла. Люди шукають можливість вкласти кошти в готелі та великі земельні ділянки. Прямі авіарейси в московський аеропорт Домодєдово, відкриті компаніями Thai Airways International і Singapore Airlines, повинні сприяти розширенню туристичних і ділових зв'язків між Росією і Таїландом. Керівники авіакомпаній переконані, що ці польоти в комерційному відношенні будуть успішними, оскільки у нового покоління росіян, що відносяться до середнього класу, купівельна спроможність досить висока, а попит на далекі авіаперельоти для відпочинку з сім'ями в далеких краях значно виріс.

    З бурхливим розвитком ринку нерухомості на Пхукеті і розростанням марин (гаваней для стоянки яхт та їх інфраструктури) Пхукет незмінно знаходиться в центрі уваги інвесторів і забудовників, як місцевих, так і зарубіжних. Ціни на Пхукеті залишаються дуже привабливими для покупців, які розраховують піти на заслужений відпочинок і оселитися на острові або купити собі будинок для відпочинку. Таких інвесторів надихає бурхливе зростання економіки в поєднанні з прямим авіасполученням з Австралією, Гонконгом, Сінгапуром, Куала-Лумпуром, Індонезією і Європою, включаючи Москву. Не останню роль відіграє незрівнянна краса узбережжя і космополітичний спосіб життя. Гонконгський і європейський ринки продовжують підстьобувати попит на нерухомість на Пхукеті. Сильний фунт стерлінгів і євро вигідно підкреслюють низькі ціни на Пхукеті в порівнянні з дорожнечею нерухомості в Челсі або Марбеллі. У Гонконзі ж якість життя продовжує погіршуватися. Незважаючи на значний збиток, нанесений цунамі в 2004 році туристичної галузі Пхукета, ринок нерухомості острова практично не постраждав. Такі компанії, як Siam Real Estate CEO, навіть змогли подвоїти свій оборот в першому півріччі 2005 року. Ринок нерухомості Пхукета демонструє хорошу динаміку. Зараз там здійснюється понад 130 будівельних проектів, причому нерухомість продається ще на ранніх стадіях будівництва і продається дуже добре. Основним козирем Пхукета в порівнянні з Заходом та іншими регіонами, в яких люди хотіли б оселитися після виходу на пенсію, є, по-перше, вигідна ціна на нерухомість такого ж класу і, по-друге, низький рівень споживчих цін. Деякі покупці припускали, що після цунамі ціни на нерухомість безпосередньо на березі моря різко підуть вниз, але нічого такого не сталося, і ціни залишилися приблизно на тому ж рівні. Пояснюється це просто: прибережній незабудованої землі на острові майже не залишилося, тому пропозиція не обганяє попит. Покупець проявляє активність на будь-якому ціновому рівні, якщо дизайн будинку, планування і управління нерухомістю відповідають його вимогам. Просто люди стали більш інформовані щодо небезпек, які можуть підстерігати людини на будь-яких широтах. Будівельна же активність дозволяє сподіватися, що в недалекому майбутньому Пхукет зможе запропонувати більш широкий вибір нерухомості.

    Наприклад, на Пхукеті здійснюються дуже престижні проекти гавані з причалами світового рівня і гольф-полів чемпіонського класу. Гавань на Пхукеті, Royal Phuket Marina, буде дуже нагадувати Porto Banus Marina в Марбеллі, Іспанія. На іншій стороні спектра можна відзначити будівництво хороших і недорогих апартаментів і бунгало, які не мають безпосередніх видів на море, проте добре оснащених для комфортного проживання, економічних і дають власникові доступ до всієї курортної інфраструктури острова. Аналітики стверджують, що у ринку Пхукета тільки один шлях - наверх, в сенсі зростання обсягу продажів і різноманітності пропонованих об'єктів нерухомості. Опитування ріелторів показують, що приблизно 80% покупців цікавляться вторинною нерухомістю - хорошими віллами і квартирами в кондомініуми з налагодженим управлінням, в той час як 20% вважають за краще будувати свій новий будинок. Найбільшою популярністю у покупців користується житло в кондомініуми в ціновому діапазоні від 5 млн. До 20 млн. Батів. Нерухомість класу luxury продовжує користуватися великим попитом, про що свідчить кількість здійснюваних в даний час проектів. Вже через шість тижнів після оголошення про початок будівництва заключній, житловій частині курорту Trisara половина вілл була розпродана за ціною 2,4 млн. Дол. США за віллу з двома спальнями і 4,8 млн. - за віллу з чотирма спальнями. Ринок престижного житла на Пхукеті продовжує викликати інтерес у інвесторів усього світу.

    Що стосується інфраструктури, то становище в водопостачанні викликає серйозну заклопотаність. Водосховище Бангвад, основне джерело води на острові, навіть після тривалих сезонів дощів наповнюється за все на 70% розрахункового рівня. Система збору води так само неефективна, як і система її розподілу. Пропоновані заходи з перекачування води з найближчого гірського району або перебудові системи розподілу були благополучно забуті, а тим часом це питання вимагає невідкладного рішення, якщо влада дійсно зацікавлені в зростанні населення острова за рахунок інвесторів. Ситуація з енергопостачанням і дорогами в цілому не викликає серйозних побоювань. Уряд приділяє належну увагу, розвитку транспортної системи острова, вкладаючи кошти в будівництво об'їзних доріг на особливо завантажених ділянках існуючих шосе.

    Незважаючи на стихійне лихо небувалої сили, невиправдану паніку з приводу атипової пневмонії і пташиного грипу, економіка острова Пхукет і його ринок нерухомості пережили негаразди з мінімальними втратами. Завидними темпами зростали ціни на нерухомість і землю, відмінно розвивалася індустрія створення нових гаваней. Будівництво цілих п'яти нових гаваней відкриває для забудови східного узбережжя острова широкі можливості і перспективи. Майбутнє Пхукета бачиться в обнадійливому зростанні економіки, що дає натяк на деяку її зрілість.

    Східний приморський район є економічним локомотивом Таїланду. Тут зосереджені об'єкти туріндустрії, головний порт країни, безліч промислових об'єктів і великі ділянки землі під забудову, включаючи берегову лінію, що простягнулася на багато миль. Хоча адміністративним центром Східного приморського району офіційно вважається місто Чонбурі, справжнім центром залишається Паттайя з її великими торговими і розважальними підприємствами, розвиненою сферою обслуговування і готелями, а також декількома міжнародними школами. І в Паттайя, і в аналогічному курортному районі Жомтьен в останні роки спостерігається небувалий будівельний бум у всіх секторах. Найбільш активні в цій галузі повернулися в регіон великі будівельні компанії Бангкока. Першою компанією, яка розгледіла великий потенціал Паттайї, була Raimon Land, яка почала будувати комплекс з двох веж на узбережжі. Незважаючи на високі ціни і тривале будівництво, пов'язане з переробкою проекту незавершеного будівництва, нерухомість на цьому об'єкті була розпродана дуже швидко. Багато ранніх інвестори вже встигли перепродати свою нерухомість, отримавши дуже високий прибуток. Це означає, що ринкова цена 75 000 батів за м2 була встановлена ​​по мінімуму, але цей мінімум вже перевершував рівень раніше спостережуваних цін, хоча і був порівнянний з цінами в Бангкоку. У листопаді 2006 року компанія Raimon Land приступає до будівництва нового комплексу Northpoint, який буде користуватися не меншим попитом. Це кондомініум вищого класу в Вангамарте, Північна Паттайя, що складається з 380 квартир в двох баштах в 50 і 60 поверхів, з окремим обладнаним пляжем. Іншим проектом, що викликає жвавий інтерес інвесторів, є The Sails (Вітрила) компанії Grande Asset Development. Це буде п'ятизірковий кондомініум на узбережжі в курортній зоні з усього чотирма апартаментами на кожному поверсі, з стелями 3 метри, великими окремими лоджіями і нічим не затуляє видами на море. У північному крилі (вітрилі) розміститься п'ятизірковий міжнародний готель. Рішення керівництва компанії побудувати цей об'єкт в Жомтьене виглядає цілком природно: центр Паттайї занадто гучний і переповнений народом.

    У Жомтьене все навпаки.У Паттайя розпочато будівництво кількох менших за розмірами багатоквартирних кондомініумів з відмінним плануванням і обробкою, які теж дуже добре продаються. Успіх проектів, що продаються вже на стадії нульового циклу, свідчить про те, що великий стримуваний попит, нарешті, знаходить вихід. На відміну від кондомініумів будівництво окремих будинків в останні роки ніщо не гальмувало. Одним з найбільших і добре рекламованих проектів є Siam Royal View. Всього тут буде побудовано 350 будинків різних типів. Перша черга з 150 дільниць з прекрасними панорамними видами продається дуже добре. Нижній рівень цін всього пакету (ділянка + будинок) становить всього кілька млн. Батів, хоча багато об'єктів стоять 10 і більше млн. Батів. Основними покупцями нової нерухомості є громадяни Європи (в основному британці), що вийшли на пенсію, але продовжують працювати в цьому регіоні, колишні громадяни Таїланду, які повернулися на батьківщину і працюють тут, а також ті, хто хотів би поліпшити свої житлові умови, купивши сучасне і комфортабельне житло, якого раніше не було на ринку. Забудовники з радістю реагують на великий попит, пропонуючи велику кількість об'єктів відмінного класу.

    Темпи сучасного будівництва не тільки радують, а й викликають певні проблеми. З появою нових торговельних і розважальних центрів значно зростає інтенсивність дорожнього руху і штовханина в години пік, тому більшу увагу слід приділяти проблемам планування і зонування міської та курортної середовища. Загальний економічний фон дуже сприятливий для Паттайї. Попит на комфортабельне житло такого ж рівня, як на острові Пхукет, стає дедалі більше. Хоча покупка житла вартістю в 1 млн. Дол. США все ще рідкість на даному етапі розвитку регіону, фахівці передбачають, що положення скоро зміниться. Цьому сприяє зростаюча популярність і доступність цього напрямку для туристів, широке будівництво торгових підприємств і курортної інфраструктури, велика кількість повертаються з Гонконгу і Сінгапуру експатріантів. При такій активній забудові Паттайї експерти припускають, що увагу інвесторів переміститься в прибережні зони з незайманою природним середовищем. Об'єкти в таких місцях зможуть змагатися з віллами Пхукета і Самуї і по комфортабельності, і за ціною і будуть користуватися попитом у більш заможних людей. Новий міжнародний аеропорт Бангкока і хороша дорожня інфраструктура сприяли початку будівництва престижних вілл вже в 2006 році. Висока якість будівництва має посилити міжнародний статус Паттайї і викликати приплив інвесторів в обсягах, порівнянних з курортними районами Іспанії.

    Законодавство Таїланду визначає, що іноземний громадянин не може володіти землею. Він отримує 100% права тільки на об'єкти, розташовані на ділянці. При бажанні купити землю іноземець може або оформити її в довгострокову оренду, або зареєструвати на юридичну особу.

    Попередньо ознайомитися з ринком нерухомості Таїланду можна за допомогою друкованих ЗМІ, інтернету або на тематичних виставках. Для здійснення подальшої угоди іноземним громадянам рекомендується звертатися в агентства нерухомості - це дозволить уникнути мовного бар'єру і труднощів з трактуванням місцевих законів. Агентство нерухомості може розташовуватися як безпосередньо в Таїланді, так і в Росії, будучи філією таїландської компанії або самостійною російською фірмою, що продає нерухомість через своїх зарубіжних партнерів. Перевірити надійність таїландського агентства можна, наприклад, запросивши реєстраційні документи на компанію і дозвіл на роботу. Ліцензії на ріелторську діяльність як такої в Таїланді немає.

    Для потенційних покупців компанії організовують ознайомчий тур. Він триває від одного до п'яти днів і включає в себе поїздки на об'єкти на машині в супроводі агента. Всі поїздки та консультації для потенційних покупців безкоштовні, проте авіаквитки та проживання у готелі вони оплачують самі. При бажанні угоду можна провести віддалено. Вся процедура проходить під юридичним контролем компанії-продавця. Для зв'язку з агентством і підписання необхідних документів покупцеві буде потрібно електронна пошта та послуги експрес-пошти. З документів для проведення угоди буде потрібно лише закордонний паспорт. Якщо угода буде здійснюватися від імені юридичної особи, пакет необхідних документів буде готуватися вже на місці.

    Після того як об'єкт вибрано, необхідно отримати в таїландському банку спеціальну довідку - ТТ3 (Tor Tor 3, Foreigner Exchange Transaction Form), що підтверджує переклад іноземних інвестицій. Відповідно до закону іноземець має право придбати нерухомість в Таїланді, тільки будучи інвестором, тобто якщо зможе підтвердити, що грошові кошти переведені з іншої країни, причому не в батах. ТТ3 необхідно отримати як у разі безготівкового перерахування коштів, так і в разі ввезення готівки. Залежно від конкретного банку рахунок може бути відкритий на різних умовах. Наприклад, Kasikorn Bank відкриває іноземцям рахунки на підставі закордонного паспорта і туристичної візи. У разі ввезення готівки їх необхідно обміняти на бати і також отримати ТТ3. Цей документ також видається банком у випадках прямого переказу коштів з закордонного рахунку на рахунок продавця або агентства, а також при обміні дорожніх чеків.

    Для резервування об'єкта покупець підписує так званий резервації лист. Це перший документ за угодою, на підставі нього покупець оплачує завдаток 1%. Він містить всю необхідну інформацію про об'єкт і реквізити сторін. Зазвичай вибір об'єкта і підписання резервації аркуша займає не більше трьох днів. Як і в Європі, в разі відмови від угоди аванс покупцю не повертається. Виняток становлять випадки зриву угоди з вини продавця - тоді завдаток повертається покупцеві. Протягом тридцяти днів після внесення завдатку юрист продавця починає підготовку договору купівлі-продажу.

    Перевірку об'єкта за бажанням покупця можна провести як до підписання резервації аркуша, так і після. Всю роботу виконує юридична компанія. Для цього у сторони, що продає запитуються необхідні документи. Послуги юристів оплачуються покупцем окремо. У числі інших факторів перевіряється і така особливість таїландської нерухомості: не всі квартири в одному і тому ж будинку можуть бути частиною цього багатоквартирного будинку. Тому додатково перевіряється, чи зареєстровані апартаменти земельною департаментом саме як кондоминимум.

    Основний договір купівлі-продажу, або контракт, може бути підписаний у відсутності покупця за допомогою електронної пошти та компанії, що займається доставкою. У контракті, крім всіх умов, вказується, яка зі сторін і в якому розмірі сплачує податки та інші необхідні платежі по угоді.

    На завершення угоди покупець оплачує суму, що залишилася. Залежно від умов конкретної угоди оплата може бути розтягнута в часі (при споруджуваних об'єктах), однак тільки після внесення всієї суми угода буде зареєстрована в Земельному департаменті Таїланду. При цьому новий власник отримує в установі чанот (Chanote) - документ, що підтверджує право власності. Чанот є земельна документ, на лицьовій стороні якого зображений герб Таїланду і на зворотному - відомості про всі попередні продажах об'єкта. Він оформляється на тайському мовою. Чанот, що видається іноземцям, не відрізняється від того, який отримують громадяни Таїланду, і точно так само гарантує право власності.

    Таблиця 3.1 Супутні витрати

    Купівля квартири на первинному ринку (від забудовника)

    мита до Земельного департамент 6,5-6,7% від суми угоди *

    Купівля квартири на вторинному ринку

    2,5-5% від оціночної вартості житла **

    Купівля будинку із земельною ділянкою

    Залежить від вартості будинку, в середньому кілька сотень євро ***

    * У даному випадку оцінна вартість практично не відрізняється від контрактної. Мита сплачуються забудовнику разом з останнім платежем за квартиру. Забудовник оплачує мита до Земельного Департамент самостійно. В середньому обща сума мит - 6,5-6,7%. Як правило, в даному випадку ця сума повністю оплачується покупцем, хоча останнім часом з'являються проекти в Паттайя, при покупці квартири в яких забудовник бере на себе половину платежів. Має сенс уточнити цей нюанс із забудовником або авторизованим агентом.

    ** У даному випадку мова йде, як правило, про угоду між приватними особами. Точну суму витрат на переоформлення можна дізнатися заздалегідь в Земельному Департаменті, але в середньому вона становитиме приблизно 5% від оціночної вартості житла (за умови, що продавець володів даними житлом понад 5 років) до 10% (продавець володів даними житлом менше 5 років). Як правило, ці збори сплачуються навпіл між продавцем і покупцем, таким чином, покупцеві доведеться сплатити від 2,5% до 5% від оціночної вартості житла, що купується.

    *** Як відомо, в Таїланді іноземець не має права на покупку землі. В такому випадку покупець (іноземний підданий) бере землю в оренду на 30 років або набуває землю і будинок через створену для цієї мети тайську компанію. У разі купівлі земельної ділянки і будинку на вторинному ринку і за умови, що тайська компанія, створена свого часу для покупки даного об'єкта, володіє виключно даною ділянкою землі і будинком, переоформлення права власності відбувається шляхом простої зміни власника і директора компанії. В даному випадку немає необхідності звертатися до Земельного Департамент. Витрати при переоформленні такого роду становлять кілька сотень євро і не залежать від вартості житла, що купується.

    Ситуація з кредитами для іноземців неоднозначна. Розраховувати на кредитування можна, однак її умови будуть залежати від конкретної угоди. Максимальний термін кредитування становить десять років. Забудовники пропонують розстрочки на термін від одного до п'яти років.

    На період проведення операції покупець має можливість зупинитися в найманому житлі. Підібрати підходящий об'єкт можна заздалегідь, ще до приїзду в Таїланд. Орієнтовна схема орендування може бути наступною. Після вибору об'єкта компанія відправляє орендарю рахунок на оплату завдатку і договір оренди. Сума завдатку залежить від конкретної угоди і може досягати місячної орендної плати. Завдаток необхідний для резервування об'єкта за орендарем. У разі відмови від оренди він не повертається. Підписаний контракт відправляється орендарем назад за допомогою електронної пошти або по факсу. Після прибуття в Таїланд орендар оплачує перший місяць оренди і страховий депозит (при тривалій оренді - у розмірі місячної орендної ставки) за вирахуванням раніше внесеного завдатку.

    Нормальним при покупці нерухомості в Таїланді є використання для оформлення покупки послуг юридичної контори. По-перше, це позбавляє покупця від необхідності приїжджати в Таїланд для отримання необхідних документів, що з урахуванням вартості і тривалості авіаперельотів досить недешеве і виснажливе заняття, по-друге, дає покупцеві ще одну сторону, що представляє його інтереси, і отже, зацікавлену в безпроблемне проходженні угоди. Таким чином, після вибору об'єкта нерухомості ви можете підписати договір купівлі об'єкта, довіреність на проведення угоди від вашого імені на обраного вами юриста, якщо необхідно - відкрити рахунок в тайському банку для перерахування на нього грошей на покупку нерухомості, і покинути Таїланд. По завершенню фінансових розрахунків юридична контора передасть вам свідоцтво про право власності на обраний вами об'єкт і документ, що підтверджує надходження грошей з-за кордону на покупку нерухомості.

    Сама процедура покупки виглядає наступним чином:

    1.Ви, за допомогою брокера або самостійно, знаходите цікаву для вас нерухомість і домовляєтеся з власником про ціну та умови покупки, як то:

    a) Вартість об'єкта нерухомості;

    b) Що з інтер'єру входить або не входить у вартість;

    c) Хто і в яких пропорціях оплачує Transfer fee і послуги адвокатської контори;

    d) Величина і дата внесення застави (як правило - близько 10%);

    e) Дата здійснення операції (переказ грошей).

    f) Дата, коли об'єкт буде готовий до заселення новими власниками.

    2. Після досягнення домовленостей обидві сторони направляються в офіс місцевого юриста, де відбувається подальший процес:

    a) Покупець і продавець підписують договір купівлі / продажу, де знаходять відображення всі попередні домовленості;

    b) Продавець надає копії (або оригінали) правовстановлюючих документів (чанот) і паспорт (паспорти) юридичній конторі на перевірку справжності та валідності прав власності на об'єкт угоди;

    c) Після перевірки документів адвокатською конторою, покупець передає продавцеві чек (готівкові) як заставний платіж. З цього моменту квартира вважається заброньованої і у покупця є достатня кількість часу для організації перекладу грошей на територію Таїланду. Найпростіший спосіб - відкрити рахунок в тайському банку і зробити переклад на своє ім'я з зазначенням «покупка нерухомості»;

    d) У момент, коли гроші переведені з-за кордону на рахунок покупця, покупець виписує чек на залишок суми на ім'я продавця і віддає його в юридичну контору;

    e) Після отримання сигналу, що покупець готовий оплатити операцію, продавець надає оригінали документів в юридичну контору, яка на підставі договору і проводить процес перекладу права власності в місцевому відділенні землеуправління (Land Office) з одного власника на іншого;

    f) У результаті, покупець отримує правовстановлюючий (чанот) документ на об'єкт угоди з його ім'ям і номером паспорта, а продавець отримує чек.

    3. За вчинення правочину продавець виплачує обумовлену винагороду брокеру.

    При покупці квартири на первинному ринку все відбувається приблизно таким же чином, тільки функції юридичної компанії, як правило, бере на себе юрист, який працює в будівельній компанії. Головне - уважно і вдумливо читайте запропонований вам договір.

    3.3 Розробка відділу по роботі із закордонною нерухомістю АН «Союз Нерухомість»

    Для успішного розвитку діяльності агентства нерухомості і постійного зростання потрібно шукати виходи на нові ринку і надання нових посередницьких послуг. Для здійснення цього пропоную створити в АН «Союз Нерухомість» відділ, який буде займатися супроводом угод купівлі-продажу нерухомості в державі Таїланд.

    Для розробки відділу необхідно визначити, як він буде функціонувати, і які дії на ринку ріелторських послуг будуть входити в його компетенцію. Для надання такого роду послуг будуть укладені представницькі договори з фірмами забудовниками Таїланду для одиничного уявлення на ринку Іркутська об'єктів їх будівництва. Також для розширення бази даних пропонованих об'єктів пропонується бути сполучною ланкою між клієнтом в Іркутську і агентством нерухомості в Таїланді, при цьому комісія, яку сплачує продавець, ділиться в рівних частках між тайським агентством і агентством в Іркутську. Юридичні експертиза угоди супроводжується юристами держави Таїланд як це прийнято в даний час, тобто в цьому агентство нерухомості відношення не має. Таким чином, до основних функцій, які буде здійснювати відділ по роботі з нерухомістю Таїланду, відносяться наступні:

    1. Пошук цікавить покупця нерухомості в Таїланді;

    2. Пропозиція покупцеві нерухомості від забудовників Таїланду, з якими укладені договори представництва;

    3. Організація огляду об'єкта нерухомості;

    4. Організація підписання договору-купівлі продажу нерухомості.

    Для здійснення діяльності відділу в агентство нерухомості буде найнятий новий співробітник, який буде відповідати за функціонування даного напрямку. Для того щоб він зміг успішно виконувати свої повноваження він буде відправлений на навчальні курси.

    Нижче надано фінансовий аналіз моделі відкриття відділу по роботі з нерухомістю Таїланду.

    Таблиця 3.2

    Вплив цінових і нецінових маркетингових змінних

    на зміну попиту і кількість послуг, що надаються

    Найменування показників

    позначення

    Значення показників по роках

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Мін. ціна одиниці наданої послуги (з ПДВ), тис. руб.

    р

    100,0

    120,0

    150,0

    165,0

    168,3

    Індекс цін на послуги підприємства

    1,200

    1,250

    1,100

    1,020

    1,025

    Витрати на маркетингові заходи, тис. Руб.

    Смаркет

    180

    240

    300

    360

    420

    Обсяг наданих послуг, кол.

    Q

    6

    9

    11

    14

    17

    Мінімальна комісія за надання посередницьких послуг становитиме в перший рік роботи відділу 100 тис. Руб. Зазвичай на ринку така комісія дорівнює 2,5 - 5% від вартості об'єкта нерухомості. З огляду на середній рівень цін на нерухомість, яку здобуваю в Таїланді, 100 тис. Руб. є оптимальним нижньою межею стягуваної комісії.

    Так як даний вид діяльності є малорозвиненим на ринку Іркутська, то планові показники по кількості угод визначено з розрахунку 1 операція в 2 місяці, тобто 6 угод в перший рік роботи відділу.

    Також варто враховувати, що ціни на надання посередницьких послуг будуть збільшуватися з року в рік, для цього ми застосовуємо індекс цін на послуги підприємства. Нижче наведено розрахунок виручки від діяльності відділу.

    Таблиця 3.3

    Розрахунок виручки та доходу від надання послуг

    Найменування показників

    позначення

    Значення показників по роках

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Мін. ціна одиниці наданої послуги (з ПДВ), тис. руб.

    р

    100,0

    120,0

    150,0

    165,0

    168,3

    Обсяг наданих послуг, кол.

    Q

    6

    9

    11

    14

    17

    Виручка від надання послуг, тис. Руб

    В

    600

    1080

    1687,5

    2227,5

    2840,0625

    Ставка ПДВ, %

    r пдв

    18

    18

    18

    18

    18

    Сума ПДВ, отримана від одержувачів послуг, тис. Руб.

    НДСпол

    92

    165

    257

    340

    433

    Дохід (нетто-виручка) від надання послуг, тис. Руб.

    Д

    508

    915

    1430

    тисячі вісімсот вісімдесят вісім

    2407

    У підсумку ми бачимо, що при виконанні планових показників, виручка від надання послуг відділом по роботі з нерухомістю Таїланду буде змінюватися наростаючим підсумком. У перший рік роботи відділу виручка складе 508 тис. Руб., А в 2017 році 2,4 млн. Руб.

    Так як відділ генерує виручку від надання посередницьких послуг, то відповідно, при проведення фінансового аналізу не варто враховувати собівартість послуг і амортизаційні відрахування.

    Однак, не варто забувати про комерційні та управлінські витрати, які несе підприємство для здійснення діяльності відділу по роботі з нерухомістю Таїланду.

    Таблиця 3.4

    Розрахунок комерційних і управлінських витрат

    Найменування показників

    позначення

    Значення показників по роках

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Комерційні і управлінські витрати без урахування витрат на маркетингові заходи, тис. Руб.

    420

    449

    481

    515

    551

    Середній індекс зміни постійних витрат

    1,070

    1,070

    1,070

    1,070

    1,070

    Витрати на маркетингові заходи, тис.руб.

    Смаркет

    180

    240

    300

    360

    420

    Комерційні і управлінські витрати, тис. Руб.

    Ску

    600

    689

    781

    875

    971

    За комерційні та управлінські витрати була взята організація роботи відділу, тобто заробітна плата співробітника і витрати, пов'язані з проведенням маркетингових заходів. В кінцевому підсумку ми маємо уявлення про щорічних витратах, пов'язаних з функціонуванням відділу.

    Маючи уявлення про виручки відділу і про витрати, пов'язані з його функціонуванням, можна зробити розрахунок чистого прибутку, яку буде приносить відділу по роботі з нерухомістю Таїланду.

    Таблиця 3.5 Розрахунок прибутку від надання послуг

    Найменування показників

    позначення

    Значення показників по роках

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Виручка від надання послуг

    В

    600

    1080

    +1688

    2228

    2840

    Сума ПДВ, отримана від одержувачів послуг

    НДСпол

    92

    165

    257

    340

    433

    Дохід (нетто-виручка) від надання послуг

    Д

    508

    915

    1430

    тисячі вісімсот вісімдесят вісім

    2407

    Собівартість надання послуг (без комерційних і управлінських витрат)

    З

    0

    0

    0

    0

    0

    Валовий прибуток

    Пвал

    508

    915

    1430

    тисячі вісімсот вісімдесят вісім

    2407

    Комерційні і управлінські витрати

    Ску

    600

    689

    781

    875

    971

    Прибуток (збиток) від надання послуг

    Ппр

    -92

    226

    649

    1013

    1436

    Табліца3.6

    Розрахунок собівартості надання послуги

    Найменування

    позначення

    Значення показників по роках

    показників

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Сукупні постійні витрати, тис. Руб.

    TFC

    600

    689

    781

    875

    971

    Обсяг надання послуг, кол.

    Q

    6

    9

    11

    14

    17

    Питомі постійні витрати, тис. Руб.

    AFC

    100,0

    76,6

    69,4

    64,8

    57,5

    Питомі змінні витрати, тис. Руб.

    AVC

    0,00

    0,00

    0,00

    0,00

    0,00

    Собівартість одиниці наданої послуги, тис. Руб.

    S

    100,0

    76,6

    69,4

    64,8

    57,5

    Таблиця 3.7Рентабельность надання послуги

    Найменування

    позначення

    Значення показників по роках

    показників

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Ціна наданої послуги (з ПДВ), тис.руб.

    Р

    100,0

    120,0

    150,0

    165,0

    168,3

    Ціна наданої послуги (без ПДВ), тис.руб.

    р без ПДВ

    84,7

    101,7

    127,1

    139,8

    142,6

    Собівартість наданої послуги, тис.руб.

    S

    100,0

    76,6

    69,4

    64,8

    57,5

    Прибуток з наданої послуги, тис.руб.

    Pr од

    -15,3

    25,1

    57,7

    75,1

    85,1

    Рентабельність надання послуги,%

    PIp

    -15

    33

    83

    116

    148

    Найменування

    позначення

    Значення показників по роках

    показників

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Планований обсяг надання послуг, кол.

    Q

    6

    9

    11

    14

    17

    Дохід від надання послуг, тис.руб.

    Д

    508

    915

    1430

    тисячі вісімсот вісімдесят вісім

    2407

    Сукупні витрати, тис. Руб.

    TC

    600

    689

    781

    875

    971

    Прибуток (збиток) від надання послуг

    Ппр

    -92

    226

    649

    1013

    1436

    Сукупні постійні витрати, тис.руб.

    TFC

    600

    689

    781

    875

    971

    Ціна надання послуги (без ПДВ), тис.руб.

    р без ПДВ

    84,7

    101,7

    127,1

    139,8

    142,6

    Питомі змінні витрати, тис.руб.

    AVC

    0,00

    0,00

    0,00

    0,00

    0,00

    Поріг рентабельності (беззбитковий обсяг надання послуг), кол.

    7

    7

    6

    6

    7

    Запас міцності, %

    ПР

    -18,0

    24,7

    45,4

    53,7

    59,7

    Таблиця 3.9

    Розрахунок податку на прибуток

    Найменування показників

    Значення показників за підсумками року

    1-го

    2-го

    3-го

    4-го

    5-го

    1

    Відсотки, нараховані за кредитом, тис.руб.

    0,0

    0,0

    0,0

    0,0

    0,0

    2

    Встановлений норматив відсотків за користування кредитом,%

    0

    0

    0

    0

    0

    3

    Відсотки, нараховані за кредитом, але в межах встановленого нормативу, тис.руб.

    0,0

    0,0

    0,0

    0,0

    0,0

    4

    Перевищення нормативу витрат по сплаті відсотків, тис.руб.

    0,0

    0,0

    0,0

    0,0

    0,0

    5

    Прибуток (збиток) до оподаткування операці-ня, тис.руб. (Т.2.15)

    -91,5

    225,9

    649,2

    1013,2

    1436,3

    6

    Оподатковуваний прибуток, тис.руб.

    -91,5

    225,9

    649,2

    1013,2

    1436,3

    7

    Ставка податку на прибуток,%

    20

    20

    20

    20

    20

    8

    Податок на прибуток, тис.руб. (6 * 0,2)

    -18

    45

    130

    203

    287

    Таблиця 3.10

    План прибутків і збитків

    Найменування показників

    позначення

    Значення показників за підсумками року

    1-го

    2-го

    3-го

    4-го

    5-го

    1

    Виручка від продажу продукції

    В

    600

    1080

    +1688

    2228

    2840

    2

    сума ПДВ

    НДСпол

    92

    165

    257

    340

    433

    3

    Дохід (нетто-виручка) від продажу продукції

    Д

    508

    915

    1430

    тисячі вісімсот вісімдесят вісім

    2407

    4

    Собівартість проданої продукції (без комерційних і управлінських витрат)

    З

    0

    0

    0

    0

    0

    5

    Валовий прибуток

    Пвал

    508

    915

    1430

    тисячі вісімсот вісімдесят вісім

    2407

    6

    Комерційні і управлінські витрати

    Ску

    600

    689

    781

    875

    971

    7

    Прибуток (збиток) від продажу продукції

    Ппр

    -92

    226

    649

    1013

    1436

    8

    інші доходи

    Дпроч

    0

    0

    0

    0

    0

    9

    Інші витрати

    Рпроч

    0

    0

    0

    0

    0

    Прибуток (збиток) до оподаткування

    пдо

    -92

    226

    649

    1013

    1436

    11

    Податок на прибуток

    НПР

    -18

    45

    130

    203

    287

    12

    Чистий прибуток (збиток) планованого періоду

    Пч

    -73

    181

    519

    811

    1 149

    Таблиця 3.11

    Розрахунок рентабельності продажів

    Найменування показників

    позначення

    Значення показників по роках

    1

    2

    3

    4

    5

    Чистий прибуток (збиток) планованого періоду, тис.руб.

    Пч

    -73

    181

    519

    811

    1 149

    Виручка від продажу продукції, тис.руб.

    В

    600

    1080

    +1688

    2228

    2840

    Рентабельність продажів, %

    PIs

    -12

    17

    31

    36

    40

    Таблиця 3.12

    показники

    Поч. момент

    Значення показників за підсумками року

    1-го

    2-го

    3-го

    4-го

    5-го

    Грошовий потоки від інвестиційних операцій

    притоки

    1. Надходження від продажу необоротних активів

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    відтоки

    2. Інвестиції в основний капітал

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    3. Інвестиції в оборотний капітал

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    4. Інші інвестиційні вкладення

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    Грошовий потік CFінв

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    Грошові потоки від поточних операцій

    притоки

    5. Надходження від продажу продукції

    0

    600

    1080

    +1688

    2228

    2840

    відтоки

    6. Оплата праці працівників

    0

    420

    449

    481

    515

    551

    7.Відрахування в державні позабюджетні фонди

    0

    129

    138

    148

    159

    170

    8. Платежі постачальникам за сировину, матеріали, роботи, послуги

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    9. Сплата відсотків за кредит

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    10. Додаткові витрати, пов'язані з отриманням і обслуговуванням кредиту

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    11. Сплата податків (податку на майно, податку на додану вартість, транспортного, земельного податку та ін.)

    0

    92

    165

    257

    340

    433

    12. Відтоки грошових коштів з інших поточних операціях

    0

    51

    102

    152

    201

    250

    13. Платежі податку на прибуток

    0

    -18

    45

    130

    203

    287

    Грошовий потік CFтек

    0

    -73

    181

    519

    811

    1 149

    Грошові потоки від фінансових операцій

    притоки

    14. Грошові внески власників

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    15. Отримання кредитів

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    16. Бюджетні асигнування та інше цільове фінансування

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    відтоки

    17. Повернення кредитів

    0

    0,0

    0,0

    0,0

    0

    0

    Грошовий потік CFфін

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    результати діяльності

    18. Залишок коштів даного року

    0

    -73

    181

    519

    811

    1 149

    19. Залишок коштів на кінець періоду

    0

    -73

    107

    627

    +1437

    2586

    Найменування

    Позна-чення

    Значення показників по роках

    показників

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Планований обсяг виробництва продукції, шт.

    Q

    88000

    110000

    115500

    101640

    98591

    Дохід від продажу продукції, тис.руб.

    Д

    1521356

    1977763

    2155564

    1957597

    1955835

    Сукупні витрати, тис. Руб.

    TC

    227010

    299420

    320338

    298273

    200100

    Прибуток (збиток) від продажу продукції, тис.руб.

    Ппр

    1294346

    1678343

    1835226

    1659324

    1790508

    Сукупні постійні витрати, тис.руб.

    TFC

    51010

    71720

    74080

    76148

    77894

    Ціна одиниці продукції (без ПДВ), тис.руб.

    р без ПДВ

    17,3

    18,0

    18,7

    19,3

    19,8

    Питомі змінні витрати, тис.руб.

    AVC

    2,00

    2,07

    2,13

    2,19

    2,23

    Поріг рентабельності (беззбитковий обсяг виробництва), шт.

    3337

    4508

    4481

    4460

    4424

    Запас міцності, проц.

    ПР

    96,2

    95,9

    96,1

    95,6

    95,5

    Тепер розрахуємо ПДВ від реалізації і прибуток (таблиця 3.13)

    Таблиця 3.13 тис. руб. Рентабельність виробництва продукції

    Найменування показників

    Значення показників за підсумками року

    1-го

    2-го

    3-го

    4-го

    5-го

    1

    Відсотки, нараховані за кредитом, тис.руб.

    7201,4

    4368,1

    1534,7

    0,0

    0,0

    2

    Встановлений норматив відсотків за користування кредитом, проц.

    15

    15

    15

    0

    0

    3

    Відсотки, нараховані за кредитом, але в межах встановленого нормативу, тис.руб.

    6354,2

    3854,2

    1354,2

    0,0

    0,0

    4

    Перевищення нормативу витрат по сплаті відсотків, тис.руб.

    847,2

    513,9

    180,6

    0,0

    0,0

    5

    Прибуток (збиток) до оподаткування операці-ня, тис.руб. (Т.2.15)

    1287144,5

    1673975,2

    1833691,2

    1659323,8

    1790508

    6

    Оподатковуваний прибуток, тис.руб.

    1287991,8

    1674489,0

    1833871,7

    1659323,8

    1790508

    7

    Ставка податку на прибуток, проц.

    20

    20

    20

    20

    20

    8

    Податок на прибуток, тис.руб. (6х0,2)

    257598

    334898

    366774

    331865

    358102

    Таблиця 3.15 Динамічний термін окупності інвестицій.

    t

    CFтекЧ t

    Наростаючим підсумком

    0

    0

    0

    1

    844 704

    844 704

    2

    898 078

    1 742 782

    3

    801 734

    2 544 516

    4

    599 436

    3 143 952

    5

    512 668

    3 656 620

    b = - 386042 руб.

    Займемося фінансовим профілем проекту. Згідно таблиці 3.15 знайдемо чисті поточні вартості по роках:

    NPV 0 =

    -232155 руб.

    NPV 1 =

    459983 руб.

    NPV 2 =

    1358061 руб.

    NPV 3 =

    2159795 руб.

    NPV 4 =

    2819104 руб.

    NPV 5 =

    3271898 руб.

    Максимальний грошовий відтік склав 3271898 руб.

    Почнемо з беззбиткового обсягу виробництва Qб.

    Qб = TFC / (P-AVC)

    Таблиця 3.16. Беззбитковий обсяг продажів

    Найменування

    Позна-чення

    Значення показників по роках

    показників

    2013

    2014

    2015

    2016

    2017

    Планований обсяг виробництва продукції, шт.

    Q

    88000

    110000

    115500

    101640

    98591

    Дохід від продажу продукції, тис.руб.

    Д

    1521356

    1977763

    2155564

    1957597

    1955835

    Сукупні витрати, тис. Руб.

    TC

    227010

    299420

    320338

    298273

    200100

    Прибуток (збиток) від продажу продукції

    Ппр

    1294346

    1678343

    1835226

    1659324

    1790508

    Сукупні постійні витрати, тис.руб.

    TFC

    51010

    71720

    74080

    76148

    77894

    Ціна одиниці продукції (без ПДВ), тис.руб.

    р без ПДВ

    17,3

    18,0

    18,7

    19,3

    19,8

    Питомі змінні витрати, тис.руб.

    AVC

    2,00

    2,07

    2,13

    2,19

    2,23

    Поріг рентабельності (беззбитковий обсяг виробництва), шт.

    3337

    4508

    4481

    4460

    4424

    Запас міцності, проц.

    ПР

    96,2

    95,9

    96,1

    95,6

    95,5

    Таким чином, беззбиткові обсяги продажів будуть нижче запланованих, що гарантує отримання прибутку.

    У підприємницької діяльності ризик часто ототожнюється з можливістю втрати підприємством частини своїх ресурсів, зниження планованих доходів, появи додаткових витрат у результаті здійснення виробничої і фінансової діяльності. Будь-яке підприємство не застраховане від ризиків, отже, необхідно оцінити можливі групи ризику.

    Основний ризик проекту - недовіра з боку клієнтів. Рівень розвиненості даного напрямку послуг в м Іркутську низький. Клієнт при купівлі-продажу квартири довіряє більше великим московським фірмам. У свою чергу агентства нерухомості на іркутському ринку все більше вдосконалюється і набирає обертів (табл. 3.21).

    Таблиця 3.17 Ймовірні ризики проекту

    ризики

    негативний вплив

    1. Недовіра з боку клієнтів.

    Зниження прибутку, в гіршому випадку - не окуповуються інвестицій.

    2. Ризик клієнтів.

    Якщо договір оренди не продовжити вчасно, інші компанії можуть зайняти приміщення.

    4. Низький рівень заробітної плати.

    Плинність кадрів.

    5. Зростання податків.

    Зниження прибутку.


    висновок

    Метою даної роботи було вдосконалення діяльності ріелтерської фірми.

    За підсумками проведеної роботи робимо висновок, що житлові питання до сих пір є найважливішою складовою державних пріоритетів соціально-економічного розвитку країни.

    У першому розділі ми розглянули саме поняття ріелтерської діяльності, витоки його виникнення і розвитку і загальноприйняті терміни, використовувані ріелтерами в повсякденній діяльності. До теперішнього часу одним з пріоритетних напрямків в ріелтерської діяльності була і залишається купівля-продаж житлових приміщень, але останнім часом агентства починають надавати додаткові супутні послуги, що дозволяє збільшити клієнтську базу. У теорії і практиці доцільно розрізняти поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових і соціальних відносин, які забезпечують порядок розпорядження їм і особливу стійкість прав.

    Ріелторська діяльність у всьому світі вважається однією з найбільш вигідних. Це пов'язано, перш за все, з тим, що комісійне винагородження, яке стягується ріелтерами при здійсненні операцій, коливається в рамках 5-7% від вартості об'єкта нерухомості, іноді більше. В результаті з урахуванням високої вартості об'єктів нерухомості винагорода складає цілком велику суму. Діяльність на цьому ринку пов'язана з проведенням операцій з об'єктами високої цінності, з оперування часом величезними фінансовими засобами.

    Нарешті, операції з нерухомістю - один з тих секторів ринкової економіки, де роль державного регулювання та регламентації особливо висока, де адміністративні методи досить ефективні, а їх застосування не просто бажано, а необхідно, тому державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюють установи юстиції по реєстрації прав - самостійні юридичні особи, підзвітні та контрольовані Міністерством юстиції РФ. Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна, в межах реєстраційного округу, в якому діє установа юстиції.

    У другому розділі дипломної роботи я розглянула стан ринку нерухомості Росії і м Іркутську зокрема.

    Загальний економічний потенціал регіону справляє визначальний вплив на рівень цін на житло. Різниця між фінансово-інвестиційної ємністю ринку і кількістю введеного житла свідчить про значне дисбалансі попиту та пропозиції. Виходячи з цього останнім часом в Іркутську значно збільшилася кількість будівельних майданчиків і забудовників, що пропонують квартири в нових будинках. На ринку комерційної нерухомості міста спостерігається відносний дефіцит нерухомості, використання якої в сучасних умовах може бути рентабельним. Найбільшим власником і орендодавцем продовжує залишатися адміністрація м Іркутська в особі Комітету з управління муніципальним майном м Іркутська.

    Роблячи висновок з аналізу ріелтерських послуг можна сказати, що до сьогоднішнього дня пройдено великий шлях від «дикого капіталізму» до цивілізованого ринку ріелторських послуг, і в умовах суспільства, що розвивається відбуватиметься подальший розвиток ринкових відносин. Професійний рівень фахівців-ріелтерів досить високий, професію ріелтора можна вважати цілком сформувалася. Рівень обслуговування в різних агентствах нерухомості приблизно однаковий. Незважаючи на жорстку конкуренцію, і її можливе посилення, загальними для всіх учасників ринку завданнями є: підвищення статусу професії ріелтера, подальше вдосконалення законодавства та спрощення взаємовідносин з держорганами, оптимізація діяльності.

    Розглядаючи діяльність агентства нерухомості «Союз Нерухомість», його організаційну структуру, сферу діяльності на ринку, видаткову і дохідну частину, а також фінансовий стан і відстежуючи динаміку продажів послуг агентства, виділяється послуга оформлення угод купівлі / продажу житлової нерухомості. Протягом аналізованого періоду реалізація послуг в даному напрямку знаходиться в найбільш стабільній ситуації.

    В цілому, за досліджуваний період, динаміка найбільш дохідних напрямків (оформлення угод купівлі / продажу житлових об'єктів, комерційної нерухомості) має тенденцію до підвищення обсягів реалізації цих послуг.


    З огляду на результати проведеного аналізу діяльності фірми, я запропонувала:

    - Створити новий відділів і освоеіть новий виду діяльності;

    Аналізуючи отримані показники, я прийшла до висновку, що нововведення не тільки не отразялтся на діяльності підприємства і його фінансової активності згубно, а збільшать його потенційні фінансові можливості.

    Список використаних джерел



    1. Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р N 190-ФЗ (ред. 04.12.2007г.), СПС Гарант.

    2. Цивільний кодекс РФ (ред. 06.12.2007р.), СПС Гарант.

    3. Водний кодекс Російської Федерації від 3 червня 2006 р N 74-ФЗ (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.

    4. Житловий кодекс РФ від 29.12.2004 р № 188-ФЗ (ред. 18.10.2007г.), СПС Гарант.

    5. Земельний кодекс РФ від 25.10.2001 р № 136-ФЗ (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.

    6. Лісовий кодекс Російської Федерації від 4 грудня 2006 р N 200-ФЗ, СПС Гарант.

    7. Закон РФ «Про надра» від 20.02.1992 р № 2395-1 (ред. 01.12.2007г.), СПС Гарант.

    8. Закон РФ «Про приватизацію житлового фонду в РФ» від 04.07.1991 р №1541-1 (ред. 30.06.2006р.), СПС Гарант.

    9. Закон РФ «Про заставу» від 29.05.1992 р № 2872-1 (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.

    10. Федеральний закон від 21 грудня 2001 N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.

    11. Закон РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р № 122-ФЗ (ред. 23.11.2007г.), СПС Гарант.

    12. Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 р N 1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" (втратив чинність), СПС Гарант.

    13. Белобанов І.Т. Операції з нерухомістю в Росії. - М .: Фінанси і статистика, 1998..

    14. Бяков Е. "Приватизація та створення ринку нерухомості" // "Російський економічний журнал", 1996; №№ 5-6

    15. воробейник М.А., імениті Е.Л. Ріелторська діяльність: російські умови і міжнародна практика. М., 2000 р.

    16. Цивільне право. Підручник ч.1 // Під ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К.-М. 1 997.

    17. Гришаев С.П. «Ваше право власності на житловий будинок або квартиру», М. 1995..

    18. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. М .: «Філін», 1999.

    19. Гурова Т. На старті російської мрії // Експерт. 2001. № 45.

    20. Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання.- М .: БЕК, 1998..

    21. Житловий кодекс РФ. - М., 2005.

    22. Зав'ялов І.А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість // Відомості Верховної Ради. 1998. №6.

    23. Калачова С.А. «Орендні угоди», М. 1996.

    24. Калашникова А.Є. Операції з житловими приміщеннями. - М. 1999.

    25. Котлер Ф. «Основи маркетингу» / Пер. з англ.М .: Прогрес, 1990..

    26. Копилова В.В., Бєдін Б.М. Економіка нерухомості: Учеб.пособіе.- Іркутськ: Изд-во БГУЕП, 2004.

    27. 16. Купчин А.Н., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості: склад і тенденція розвитку, Навчальний посібник, М. 1995..

    28. Липсиц І.В., Косов В.В. Інвестиційний проект: методи підготовки й аналізу », М.: БЕК, 1996..

    29. Лозебо А. «Про права власності на нерухоме майно» // Економічна газета, 1996. № 4

    30. Максимов С. Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості - СПб. 2000.

    31. Муравйов А.І., Ігнатьєв AM, Крутик А.Б. Підприємництво. СПб .: «Лань», 2001.

    32. Пригожий В.Л. Ситуація на ринку нерухомості Росії. Економічні та правові аспекти розвитку Росії: Зб. науч. тр. -Іркутск: Изд-во ІГЕА, 2007.

    33. Сергєєв В.І. Реєстрація прав на нерухоме майно // Право і економіка. 1999. № 12.

    34. Сівкова Л.А. Поради менеджеру з нерухомості. // Управління персоналом, 1998.-№1.

    35. Тарасевич Є.І. «Оцінка нерухомості СПб» - СПбГТУ, 1997..

    36. Економіка і фінанси нерухомості. Під ред. Ю.В. Пашкус. СПб: Изд-во С-Петерб. Ун-ту, 1999..

    37. Хамін Д., Юрков Д. «Ринок нерухомості очима ріелторів» // Економіка і життя, 1997 р. №3, С.10-15.

    38. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейлі Д.В. «Інвестиції» / Пер. з англ. - М: ИНФРА, 1998, 1036с.