Дата конвертації05.08.2018
Розмір36.62 Kb.
Типреферат

Скачати 36.62 Kb.

ПЕРМСКИЙ ІНСТИТУТ (ФІЛІЯ) РОСІЙСЬКОГО ДЕРЖАВНОГО ТОРГОВО-ЕКОНОМІЧНОГО УНІВЕРСИТЕТУ

ПЕРМСКИЙ ІНСТИТУТ (ФІЛІЯ) РОСІЙСЬКОГО ДЕРЖАВНОГО ТОРГОВО-ЕКОНОМІЧНОГО УНІВЕРСИТЕТУ

КУРСОВА РОБОТА

з дисципліни «Економічна теорія»

РИНОК НЕРУХОМОСТІ: ТЕНДЕНЦІЇ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ

студента групи МПІ-14, 1 курсу,

Хорошева Євгена Івановича

Викладач: к.е.н., доцент

Соколова Муза Олексіївна

Перм 2009
зміст

Вступ. 3

Глава 1. Основні тенденції розвитку ринку комерційної нерухомості в м Москва за підсумками березня 2009 г.5

1.1. торгова недвіжімость.8

1.2. Офісна недвіжімость.9

1.3. Виробничо-складські приміщення та приміщення вільного назначенія.10

Глава 2. Дослідження ринку житлової нерухомості. 12

Глава 3. Прогноз розвитку ринку нерухомості в м Москва на 2009г.18

3.1. Квартири в Москві. 19

3.2. Комерційна нерухомість. 21

Висновок. 23

Список джерел та література. 24

додаток 1.25

додаток 2.26


Вступ

Порівняно недавно поняття нерухомого майна було відроджено в цивільному законодавстві РФ після більш ніж півстолітнього забуття. Відбуваються в Росії економічні перетворення, особливо процеси приватизації державного (муніципального) майна, привели до того, що держава перестала бути єдиним власником переважної числа нерухомих об'єктів, і перш за все землі. Передумовою формування цивілізованого ринку нерухомості є створення відповідної правової бази, яка покликана, з одного боку, закріпити і захистити права власника або іншого законного власника на нерухоме майно, а з іншого боку, встановити порядок переходу прав на нерухоме майно. В даний час основним нормативним актом, що регулює цивільні правовідносини, в тому числі об'єктом яких виступає нерухоме майно, стала 1 частина нового Цивільного Кодексу (надалі - Кодекс), введена в дію з 1 січня 1995 року. Закони та інші правові акти Російської Федерації і Союзу РСР, що діють в установленому порядку на території Російської Федерації, підлягають застосуванню остільки, оскільки вони не суперечать частині першій Кодексу.

Відповідно до Кодексу, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) отнояятся земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси , багаторічні насадження, будівлі, споруди (ст. 130) [1]. Своєрідність економічних і фізичних властивостей нерухомого майна зумовлює особливості правового регулювання виникаючих з цього приводу відносин між суб'єктами майнового обороту. В силу закону до нерухомості відноситься також майно, формально не має ознак нерухомого майна, але підпадає під встановлений для останнього правовий режим: підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Цей перелік не є вичерпним.

Ринок нерухомості - це сукупність механізмів, що забезпечують відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного суб'єкта до іншого; вільне формування цін; перерозподіл інвестиційних потоків і територій між конкуруючими видами об'єктів і використання земель [2].

Мета даної курсової роботи - визначення стану ринку нерухомості м Москви. Для досягнення поставленої мети сформульовані наступні завдання:

1) Проаналізувати ситуацію на ринку нерухомості в Росії;

2) Простежити основні тенденції на ринку нерухомості в м Москва;

3) Виявити перспективи розвитку ринку нерухомості в м Москва.

Об'єкт курсової роботи - ринок нерухомості м.Москва. Предметом роботи є стан ринку нерухомості в умовах кризи.

Структура курсової роботи виглядає наступним чином: вона складається з вступу, трьох розділів, що відповідають поставленим завданням, висновків, додатків та списку джерел і літератури.


Глава 1. Основні тенденції розвитку ринку комерційної нерухомості в м Москва по підсумками березня 2009 р

Основним підсумком березня можна вважати деяке пожвавлення ринку комерційної нерухомості. Звичайно, здебільшого це пожвавлення швидше теоретичне: потенційні покупці виявляють інтерес до виставлених на продаж об'єктів, але цей інтерес ще не означає покупку. І в хороші часи активного ринку такої «інтерес» пройшов би непоміченим навіть для фахівців. Однак, зараз, після численних похмурих прогнозів і абсолютного «штилю» грудня-лютого даний факт розцінюється як «знаковий».

Звичайно, кількість угод як і раніше знаходиться на вкрай низькому рівні, і стагнація на ринку триває. Власники по можливості намагаються тримати ціну, хоча вже всім зрозуміло, що за докризовими цінами покупця знайти нереально. Тому ті, кому дійсно треба продати свій об'єкт, ціну все ж знижують: можна простежити зниження ціни експонування до 50% в порівнянні з літом-осінню 2008 року.

Потенційні покупці торгуються (в окремих випадках торг може досягати і 50%) і не поспішають купувати, чекаючи цінового "дна". Однак про перший ціновому «дні» ми вже можемо говорити. Позитивні «знаки» дають інші ринки і макроекономічні показники. (З огляду на, що ціна на нафту, а також індекси РТС і ММВБ в лютому-березні почали демонструвати позитивну динаміку, а також беручи до уваги інерційність ринку нерухомості, можна припустити, що "перше дно" досягнуто, або буде досягнуто в найближчому часі.) [3]

За оцінками департаменту інвестиційного консалтингу та департаменту брокериджа компанії RRG найбільший інтерес потенційних інвесторів викликали такі типи активів:

- стріт-рітейл в прайм-місцях зі стабілізованою грошовим потоком (прибутковість від 15%),

- особняки в центрі Москви формату 500-1500кв.м. із земельною ділянкою.

- Офісні об'єкти або блоки площею до 2000 кв.м з стабілізованою грошовим потоком і рівнем заповнюваності більше 90% (прибутковість 16-20%),

- об'єкти зі стабільним моноарендатором (бажано західним) з прогнозованим оборотом і з стабілізованою грошовим потоком,

- дистрес-активи (прибутковість від 20%).

А найбільш популярний запит від інвесторів звучить приблизно так: «куплю об'єкт зі стабілізованою грошовим потоком, з прибутковістю від 20% від чистого операційного доходу». [4]

Дані особливості попиту чітко простежуються не лише за запитами, але і по оферт і операціях, що проводяться компанією.

Зростає обсяг пропозиції.

В березні місяці обсяг пропозиції на ринку купівлі-продажу комерційної нерухомості знову підвищився. Всього на продаж виставлено тисячу вісімдесят шість об'єктів загальною площею 2,4 млн. Кв.м і загальною вартістю $ 11 млрд. Таким чином, сумарна площа пропозиції виросла в порівнянні з попереднім місяцем на 10%. [5] А в порівнянні з аналогічним періодом попереднього року рівень пропозиції зріс на 43%, хоча кількість експонованих об'єктів залишилося на колишньому рівні. Таким чином, на 43% зріс такий параметр як середня площа пропонованих об'єктів.

Аналітики RRG розцінюють цей факт як наслідок фінансової кризи. Якщо рік тому власники великих об'єктів воліли використовувати приміщення для орендного бізнесу, то зараз (особливо в офісному сегменті) зниження доходів від оренди з одного боку, і потреба у вільних коштах іншого боку, змушують виставляти об'єкти на продаж [6].

У березні на продаж було виставлено 38 об'єктів вартістю від $ 50 млн. Сумарна площа цих об'єктів склала 750 тис. Кв.м, сумарна вартість - $ 3,65 млрд. Якщо говорити про кількість об'єктів, то частка великих становить лише 3%. Проте, по на частку цих об'єктів припадає майже третина загальної площі площ і загальної вартості пропозиції (31% і 33% відповідно). Середня площа першого удару становить 19750 кв.м, середньозважена ціна - $ 4868.

«Зараз для багатьох компаній підходить термін повернення кредитів, - говорить генеральний директор RRG Денис Колокольников. - Так що можна очікувати подальшого збільшення обсягу пропозиції, зокрема - експонування великих недавно побудованих торгових центрів і бізнес-центрів ».

«Розпродаж» офісної та дефіцит торгової нерухомості [7].

Середньозважені ціни продовжують знижуватися. Средневазвешенная ціна квадратного метра на московському ринку комерційної нерухомості в березні склала $ 4628, що на 5% нижче, ніж просили за «квадрат» в лютому. По багатьох об'єктах знижуються ціни експонування, в окремих випадках зниження може досягати 50% в порівнянні з цінами літа-осені 2008 року. У той же час на ринку все ще досить об'єктів, ціни експонування за якими не знижуються, або знижуються незначно. Звичайно, власники готові обговорювати продаж за нижчими цінами, але тільки в процесі переговорів з конкретним покупцем.

Окремо варто згадати і про такі показники, як частки на ринку об'єктів [8], які продовжили своє експонування з попереднього місяця, ціна квадратного метра яких за минулий місяць знизилася. Частка знизилися в ціні об'єктів за останній місяць склала 23%.

У структурі пропозиції відбулися досить сильні зміни. Лідерство (по загальній площі) займають офісні приміщення. Їх частка істотно зросла, і склала в березні 64%. Це найвищий показник за весь період моніторингу, раніше його значення практично ніколи не перевищувало 60%. На другому місці в структурі пропозиції щодо загальної площі об'єктів знаходиться сегмент виробничо складських приміщень, що займає 20,8% ринку. Частка торгових пропозицій значно знизилася і становить 11,2%.

1.1. Торгова нерухомість.

У березні 2009 року на ринку експонувалися переважно невеликі торгові приміщення. Особливо масштабно це проявилося в периферійній частині міста, де середня площа об'єктів знизилася на 20%. Одночасно знизився і обсяг пропозиції поза Садового Кільця - на 6% за кількістю, на 25% по загальній площі і на 22% по загальній вартості [9]. Причому пішли з ринку в основному великі об'єкти, про що свідчить зниження середньої площі об'єкта. Обидва ці фактори призвели до зростання середньозваженої ціни торгових приміщень поза Садового Кільця на 4%.

Частка торгових приміщень пропонованих в центрі Москви - навпаки - збільшилася з 6,2% до 8,3%. Втім, тут ситуацію можна назвати стабільною - обсяг пропозиції практично не змінився, середня площа об'єкта як і раніше знаходиться на дуже низькому рівні (350 кв.м), середньозважена ціна знизилася до лютневої на 3% і склала $ 16050 за кв.м [10] .

Якщо говорити про структуру попиту, мабуть, найвищий інтерес проявляють покупці до об'єктів стріт-рітейлу в так званих «прайм-місцях», що підтверджує і кількість оферт і угод по об'єктах цієї категорії в RRG. Втім, дана категорія приміщень завжди користувалася особливою увагою інвесторів. І в цьому сенсі стріт-рітейл можна назвати «острівцем стабільності», на який в меншій мірі впливає світова криза.

Якраз до цієї категорії можна віднести самої дороге, що з'явилося в березні в продажу торгове приміщення. Воно розташоване у метро Червоні ворота і заявлена ​​вартість «квадрата» становить 15 000 $, що навіть нижча за середньозважену ціну. Це говорить про те, що нові пропозиції надходять за кризовими цінами. А мінімальна ціна в торговельному сегменті склала всього 3000 $ / кв.м. Саме стільки пропонується заплатити покупцям за приміщення площею 750 кв.м. у метро Нові Черемушки. (Див. Додаток 1)

1.2. Офісна нерухомість.

У сегменті офісної нерухомості знову зафіксовано зростання обсягу пропозиції. Так, в березні було запропоновано на продаж на 520 офісних об'єктів загальною площею 1,54 млн. Кв.м і загальною вартістю $ 8 млрд. [11] Це на 14% більше, ніж в лютому, за кількістю об'єктів, на 23% по загальній площі і на 13% по загальній вартості. При цьому на ринок виходить все більше великих об'єктів, про що свідчить зростання середньої площі експонується об'єкта. За даними за березень, ця величина на 8% більше, ніж в лютому, і становить 2960 кв.м.

Зростання обсягу пропозиції і величини середньої площі об'єкта супроводжується зниженням середньозваженої ціни [12] - за даними за березень середньозважена ціна в офісному сегменті знизилася в порівнянні з лютим: на 5% в центрі Москви, склавши $ 9864 за кв.м., і на 9% за межами Садового Кільця ($ 4325 за кв.м.) [13]

Мінімальна вартість квадратного метра офісної нерухомості, вперше з'явився у продажу в березні, становить 2200 $. Стільки просить власник приміщення, розташованого в адміністративній будівлі у метро Річковий вокзал. (Див. Додаток 1)

1.3. Виробничо-складські приміщення та приміщення вільного призначення.

У березні основні показники обсягу ринку виробничо-складських приміщень підвищилися. Всього на продаж було виставлено 85 приміщень виробничо-складського призначення, що на 13% більше, ніж в лютому. Сумарна площа пропозиції підвищилася на 5%, і склала 497 тис. Кв. м. На даний момент вартість квадратного метра виробничо-складської площі в столиці становить $ 1923 що на 5% вище, ніж в лютому, але на 19% нижче, ніж рік тому. Причина зростання ціни - відбулася корекція після істотного зниження (приблизно по 10% за місяць) протягом останніх 2 місяців.

Показники обсягу ринку приміщень вільного призначення, навпаки, дещо знизилися. Кількість об'єктів вільного призначення в березні склало 136 шт., Це на 12% менше, ніж в лютому. Обсяг пропозиції в грошовому вираженні знизився на 16% і склав $ 425 млн. Загальна площа пропозицій знизилася на 6% до 87 тис. Кв.м. Середньозважена ціна знизилася на 11% і склала 4892 $ / кв.м. (Див. Додаток 1)



Глава 2. Дослідження ринку житлової нерухомості

Березень 2009 року, як і початок весняного ділового сезону в цілому, багато в чому, виявилися для московського ринку нерухомості переломними і принесли приводи для оптимізму. По-перше, як було відзначено ще в лютневому огляді, ринок, очевидно, гальмує по мірі наближення до рівня 4.000 $ за квадратний метр, готовий стабілізуватися на ньому. [14] Так якщо ще місяцем раніше темпи зниження цін на квартири в Москві становили 2% -3% в тиждень, то в другій половині березня вони вже не перевищували 1% на тиждень, тобто скоротилися більш, ніж удвічі. По-друге, останнім часом багато учасників ринку відзначили зростання активності та пожвавлення попиту, що цілком природно після майже піврічної «коми» на ринку.

Проте, за статистикою зниження цін на нерухомість в Москві за березень виглядає досить переконливо. Так індекс вартості житла аналітичного центру www.irn.ru [15] знизився за березень на 8,1%, що приблизно дорівнює зниженню в лютому. Однак слід зазначити, що це відношення середнього значення індексу в березні до середнього в лютому, тобто, по суті, зміна цін з середини лютого по середину березня. Згідно з більш динамічним щотижневим індексам зниження вартості квадратного метра з початку по кінець березня склало меншу величину - 5,7%. Але більш істотно те обставина, що в другій половині березня, коли курси валют щодо стабілізувалися, темпи зниження індексу вартості житла в Москві не перевищували 1% на тиждень.

При цьому поведінка рублевих цін на квартири в Москві в лютому-березні 2009 року виявилося більш заплутаним. Так помітна девальвація рубля, що мала місце з початку року, привела до того, що на тлі очевидного падіння реальної вартості нерухомості рублеві ціни на неї росли. Щось подібне було і після дефолту 1998 року, коли в рублях нерухомість подорожчала при тому що сам рубль втратив набагато більше. Тому не дивно, що в міру закінчення девальвації рубля з березня 2009 року рублеві ціни на житло випробували технічну корекцію вниз, тобто втратили формальний приріст, викликаний грою курсів валют. Так за даними журналу про нерухомість www.metrinfo.ru, рублеві ціни на квартири, досягнувши в максимумі позначки в 175 тисяч рублів за квадратний метр, тепер скорегувалися нижче рівня в 150 тисяч рублів за метр.

Твердження, що в зв'язку з кризою зросла популярність операцій обміну, абсолютно не відповідають дійсності, запевняють експерти компанії «Інком-нерухомість» [16]. На вторинному ринку Москви і Московської області до 95% угод як і раніше становлять «альтернативи», а міна та обмін - незначну частину від всього обсягу укладених угод.

Підібрати дві квартири, рівноцінні або повністю відповідні партнерам по угоді, практично неможливо. Такий пошук може тривати роками, запевняють експерти.

Технологія обміну квартир через купівлю-продаж (так звані альтернативні угоди) була розроблена на початку 90-х років [17]. На гроші, отримані від продажу квартири, власники купували будь-яку квартиру, що знаходиться на ринку нерухомості, в залежності від своїх бажань і можливостей. «Головне питання обміну через купівлю-продаж: чи не скільки коштує квартира, а що на ці гроші можна купити», - підкреслює керівник відділення «Проспект Миру» агентства нерухомості «Нора» Володимир Платов.

«Обмін» передбачає угоду з неприватизованими квартирами, її здійснюють наймачі житла. «Мена» - це угода між власниками: вони, відповідно, змінюються житлом, яким володіють на правах власності.

Найбільш поширена схема - це обмін порівнянними за площею і якості квартирами між двома сім'ями. Існує ще споріднений обмін, коли змінюється не квартира цілком, а її частина (наприклад, одна кімната). В цьому випадку в'їжджають вселяються в квартиру в якості членів сім'ї наймача.

Зустрічається і така схема, як примусовий обмін. Він відбувається, коли члени колишньої сім'ї не можуть домовитися мирним шляхом про умови обміну квартири. «У цьому випадку подається позов до суду, і обмін відбувається відповідно до винесеним судом рішенням, - пояснює Михайло Роздольський, керівник відділення« Жовтневе Поле »Компанії« Інком-Нерухомість ». Зараз угоди обміну можна провести за допомогою агентств нерухомості і ГУП «Московський центр орендного житла» [18].

Існують також варіанти обміну неприватизованого житла на «приватизоване» - між наймачем і власником.

Потрібно знати про безліч обмежень, накладених на «без грошей» угоди. Вони істотно знижують свободу небагатого вибору. Наприклад, обмін московської квартири на квартиру в іншій області або республіки РФ здійснюється тільки з дозволу місцевих органів влади, на території яких знаходяться обмінювані квартири.

На операції з обміну накладені обмеження, якщо в договорі найму не прописано право наймача на обмін; якщо умови однієї зі сторін в результаті угоди погіршаться, і вона буде вважатися що потребує поліпшення житлових умов; якщо отримується житлова площа менше соціальної норми на одну людину і ін. «Так що думка, що угода обміну - це рятівний круг для наймачів соціального житла, помилково», - звертає увагу Михайло Роздольський ( «Інком-Нерухомість») [19].

Той же самий обмін, з'їзд або роз'їзд у багато разів швидше і зручніше проводити через альтернативну операцію. Якщо сім'я обмежена в коштах, і не може доплачувати за «зайві метри», то це обов'язково буде враховано ріелтором. Він підбере потрібний варіант по порівнянній вартості. Тільки зробить він це набагато швидше, оскільки в його розпорядженні десятки тисяч пропозицій - на відміну від сотні пропозицій щомісячного «Бюлетеня по обміну» ГУП «Московський центр орендного житла» або прямих оголошень в газетах і на порталах.

Ще один недолік обміну - це його негнучкість і відсталість. Ринкова вартість квартири визначається десятками факторів - адміністративним округом, найближчим оточенням, рівнем інфраструктури, станом екології. Угоди обміну часто ігнорують об'єктивні закони ринку. Так, відповідно до законодавства (Тимчасове положення про порядок обміну (міни) житлових приміщень у м Москві, ст. 5 п. 2) обмін не допускається, якщо угода носить корисливий (фіктивний характер). Виходить, що доплата при здійсненні обміну незаконна, так як може розглядатися як обмін з метою отримати матеріальну вигоду, тобто корисливий обмін.

Оскільки доплата при обміні житловими приміщеннями незаконна, то ріелтор не бере участі в урегулюванні цього питання. Якщо вона все ж проводиться, то узгоджується між наймачами приміщень в ході переговорів [20].

Незважаючи на описані вище обмеження і мінуси безгрошового формату угод, говорити про повну їх неліквідності було б невірно. «При зростанні цін на нерухомість вигідно міняти квартиру більшої площі на меншу з метою отримання доплати, - міркує Володимир Платов (Нора). - А в сьогоднішній ситуації, коли ціни на квадратні метри йдуть вниз, актуальні рівнозначні обміни та обміни з меншої площі на велику, так як різниця між вартістю квартир зменшується ».

Статистика

Загальний обсяг пропозиції квартир в Москві збільшився на 5,4% і склав 41 тис. Об'єктів (див. Додаток 2). У Московській області обсяг пропозиції виріс на 9% до рівня 25,4 тис. Об'єктів.

У Москві зростання обсягів пропозиції був зафіксований в усіх адміністративних округах в діапазоні від 3,6% (ЦАО) до 8,6% (СЗАО).

У розрізі видів приватних будівель, в столиці найбільш активно обсяг пропозиції виріс серед квартир нижчої цінової категорії. Минулого тижня до продажу пропонувалося 4,7 тис. Подібних об'єктів.

У Підмосков'ї зростання обсягів пропозиції був відзначений по всіх географічних зонах. Найбільш активно пропозицію росло в найближчих до столиці населених пунктах (зростання на 10,1%). Як і в Москві, найбільш активно до продажу пропонувалися квартири "нижчого" економ-класу.

На тлі зміцнення курсу рубля пропозиції в Москві знизилися в доларах на 2% і на 2,9% в рублях. Середня ціна пропозиції в столиці перебуває на рівні $ 5,9 тис. Або 199 тис. Рублів за квадратний метр. У Московській області середня ціна пропозиції також знизилася як в рублях (на 1%), так і в доларах (на 0,1%), і становить 81,8 тис. Рублів або $ 2,44 тис. За квадратний метр [21].

В розрізі адміністративних округів Москви зниження доларових цін було в діапазоні від 0,3% до 3,7%. Незначне підвищення доларових цін було зафіксовано тільки в ВАО (0,2%).

Та все це наочно демонструє реакцію продавців на тимчасову стабілізацію ринку. Володарі низькоякісних квартир в масовому порядку виставили на продаж об'єкти, вилучені з ринку в період максимального падіння попиту восени-взимку минулого року. Однак структура попиту з тих пір зазнала значних змін: замість максимально дешевих квартир з низькими характеристиками, інтерес покупців змістився в бік недорогого, але якісного житла. На цей сегмент зараз доводиться до 77% попиту, тому малоймовірно, що очікування продавців про швидкої реалізації низькоякісних квартир в осяжний період виправдаються. Проте, викид на ринок великої кількості дешевих і малоліквідних квартир може чинити додатковий тиск "вниз" на середні ціни пропозиції, а також збільшити середні значення експозиції об'єктів [22].


Глава 3. Прогноз розвитку ринку нерухомості в м Москва на 2009р.

В умовах загальної фінансової кризи прогнози ринку нерухомості здаються невизначеними як ніколи. Багато фахівців і експертів зараз навіть не беруться стверджувати щось конкретне і в порівнянні з закінченнями минулих років, коли всі видання рясніли численними прогнозами про зростання цін на нерухомість в прийдешньому році, зараз заяв про те, що можна очікувати в найближчому майбутньому набагато менше. Однак, на думку аналітичного центру www.irn.ru, саме зараз перспективи ринку нерухомості видаються найбільш передбачуваними [23].

Слід почати з того, що за перші місяці 2009 роки як на московському ринку нерухомості, так і в багатьох містах і регіонах Росії встановився чіткий низхідний тренд цін на житло.В умовах, що склалися цей тренд абсолютно доречний і має домінуючий характер. З одного боку нерухомість в Москві і Росії дорожчала багато років і виросла в ціні багаторазово, нерідко оториваясь від рівня платоспроможності основної маси потенційних покупців житла. З іншого боку, що вибухнула фінансова криза помітно скоротила доходи бізнесу і населення, практично знищив іпотечне кредитування та інвестиційну активність.

Всі ці та інші чинники, що впливають зараз на ринок нерухомості, призводять до одного очевидного висновку. Найближчим часом спадний ціновий тренд буде зберігатися.

3.1. Квартири в Москві

Ціни на квартири в Москві традиційно найвищі в Росії. Але навіть при цьому всі пропозиції квартир в новобудовах і на вторинному ринку житла в столиці в плані цін можна розділити на дві категорії - адекватні і неадекватні. До першої категорії відносяться хороші або збалансовані за всіма параметрами пропозиції, які не мають серйозних недоліків, причому за розумною ціною. До другої - квартири, ціни на які були завищені спочатку, навіть до кризи, виставлялися «на виріст» з розрахунком на подальше зростання ринку, причому нерідко подібні варіанти мають ті чи інші вади. Наприклад, за останні роки було побудовано чимало псевдо-елітних будинків, явно не відповідають цьому елітному статусу, але продаються за шалено високими цінами. Чимало пропозицій квартир на вторинному ринку в хороших районах Москви і з хорошим ремонтом розташована в старих будинках з поганими під'їздами, без території і нормального паркінгу. Нерідко ціна метра в хрущовських п'ятиповерхівках досягала рівня цін в нових будинках і т.д [24].

Відповідно, в нинішніх умовах навіть незалежно від сегмента, до якого належить квартира, динаміка її вартості буде визначатися тим, чи належить вона до першої категорії або до другої. Так, на думку співробітників аналітичного центру www.irn.ru, корекція цін на житло з першої категорії буде найменшою, тому що вони не були завищені спочатку, а також навіть в умовах кризи оптимальні варіанти мають більше шансів знайти своїх покупців. При цьому корекція цін на квартири, які можна віднести до другої категорії може виявитися куди більш глибокої і тривалої.

Слід взяти до уваги, що з урахуванням прихованого корекції - торгу і знижок - вартість московських квартир до початку 2009 року вже втратила близько 20% -30%. Для порівняння: після дефолту 1998 року, коли падіння цін на нерухомість було найбільшим за всю ринкову історію, зниження склало в середньому близько 35%. Це дозволяє зробити висновок, що корекція цін на квартири, що відносяться до першої категорії, вже багато в чому вичерпана. Отже, в продовженні 2009 року це квартири можуть втратити в ціні вже трохи, можливо додаткові 10% -15% [25].

Додаткове зниження цін на квартири, що відносяться до другої категорії, може виявитися більш істотним, тому що під час кризи всі низьколіквідні пропозиції продати вкрай складно. Залежно від ступеня завищеності початкової ціни і серйозності недоліків, додаткове зниження цін на таке житло може скласти ще близько 30% і більше. Зрозуміло, що і термін корекції цін на неліквідні квартири за завищеними цінами вимагатиме більше часу і триватиме до кінця весни - початку літа. Так чи інакше, на думку фахівців аналітичного центру www.irn.ru, основна хвиля корекції цін на московські квартири закінчиться в першому півріччі 2009 року, а для другого буде характерна стабілізація цін.

Також досить очевидно, що восени 2009 року слід очікувати більшої активізації ринку, ніж навесні. На той час буде більше обсяг накопичився попиту, швидше за все, вже намітиться нормалізація ситуації після общефінансового кризи, а також почне відчуватися нестача новобудов через заморозки поточного будівництва. Проте, очікувати початку нового зростання цін раніше 2010 року навряд чи слід.

3.2. комерційна нерухомість

Слід визнати, що комерційна нерухомість в умовах кризи більшою мірою потрапляє під удар, ніж житло. Скорочення бізнесу вже позначилося на зростанні частки вакантних площ в офісних і торгових приміщеннях всіх класів, і цей процес найближчим часом буде продовжуватися. Однак корекція орендних ставок знову ж виявиться менше, ніж зниження цін купівлі-продажу нежитлових приміщень. Уже зараз комерційну нерухомість намагаються продавати з дисконтом більше 50%, і далеко не завжди це дозволяє знайти покупця [26].

Причин тут декілька. По-перше, нежитлові приміщення часто явно переоцінені. Офісні комплекси нерідко будуються на майданчиках, невідповідних для будівництва житла (біля промзон, вздовж залізниць або жвавих магістралей), а собівартість нежитлового метра дешевше, ніж житлового аналогічного класу. Але в Москві нерідко вартість квадратного метра в бізнес-центрах навіть вище, ніж в нових житлових будинках, розташованих в тому ж районі. По-друге, більшість забудовників і власників будинків як і раніше намагаються оперувати тільки великими площами по кілька тисяч метрів, розраховуючи на великі багаті компанії. Але в умовах кризи подібна гігантоманія стає недоречною [27].

На думку аналітичного центру www.irn.ru [28], криза призведе до помітних змін на ринку комерційної нерухомості. Основний вектор буде спрямований на переформатування будівель з нарізки на великі блоки (тисячі метрів) до блокам середньої (кілька сотень метрів) і малої площі (до 100 метрів). Це дозволить залучити значний попит на офіси і торгові площі з боку невеликих і середніх компаній. Більшість з них розміщуються зараз, як правило, в старих приміщеннях радянської епохи і при наявності адекватних пропозицій в нових бізнес-центрах будуть не проти перебратися в них, що дозволить забудовникам і власникам будівель пережити кризу.


висновок

Таким чином, можна зробити наступний висновок.

В умовах світової фінансової кризи ціни на нерухомість, як в Москві, так і за її межами, поводяться абсолютно непередбачувано. Вартість комерційної нерухомості падає: в середньому, 5% за досліджуваний місяць.

На ринку житлової нерухомості відбувається поступова стабілізація цін, з прогнозом зміцнення.

Слід зазначити, що стрімкий розвиток загальної фінансової кризи та корекції цін на нерухомість має свої позитивні сторони. На думку аналітичного центру www.irn.ru, після 7 літнього періоду постійного зростання цін ринку нерухомості було необхідно «спустити пар», щоб підготується до нового тривалого періоду зростання. Примітно, що основна частина корекції цін вже сталася, причому за досить короткий проміжок часу - перші місяці 2009 року. А значить, найгірше вже позаду.

З продовженням 2009 року зниження цін, зрозуміло, продовжиться, але воно буде відбуватися вже сповільнюються темпи, і ринок досягне «дна» ще в першому півріччі, після чого піде період стабілізації цін. Подальший розвиток подій, багато в чому, буде залежати від загального макроекономічного фону, але поступова активізація покупців буде відбуватися за рахунок високої потенційної потреби в житло і необхідності поліпшення житлових умов. А значить, згодом ринку забезпечений новий період підйому.


Список джерел та література

1. Цивільний кодекс Російської Федерації: Ч.1. // Відомості Верховної. - 1995. - № 32.

2. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. - М .: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1999.

3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Економіка нерухомості. (Підручники для вузів. Спеціальна література) - СПб .: Видавництво «Лань», 2001.

4. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А. Г. Грязнова, М.А.Федотовой. - М .: Фінанси і статистика, 2003.

5. Давлетшін М.Б., Расулов ​​А.Ф., Давлетшина І.М. Шляхи розвитку накопичувальних схем придбання житла // Економіка будівництва. - 2003. - № 4.

6. Куликов М. Закон квадратного метра // Російська газета. - 2005. - № 7. - 1 березня.

7. Тиртишов Ю.П. Проблеми формування ринку доступного житла в Російській Федерації // Економіка будівництва. - 2004. - № 11.

8. http://www.asr.ru/tabid/262/EntryID/11720/Default.aspx

9. http://www.irn.ru/articles/17417.html

10. http://www.metrinfo.ru/top/

11. http://realty.subscribe.ru/info/analytics/38740

12. http://www.rway.ru/anlinf.asp?txt=2765&tp=1


Додаток 1.

ринок в цілому

всі сегменти кількість Загальна вартість, млн. $ Загальна площа, тис. М2 Середня площа, тис. М2 Середньозважена ціна, $
значення 1086 11070 2392 2,20 4628
до лютого 009 + 4% + 5% + 10% + 7% - 5%
до березня 2009 0% + 14% + 43% + 43% - 20%

Торгові приміщення всередині Садового Кільця

Торгові всередині СК кількість Загальна вартість, млн. $ Загальна площа, тис. М2 Середня площа, тис. М2 Середньозважена ціна, $
значення 63 357 22 0,35 16050
лютого 2009 + 3% - 1% + 2% - 1% - 3%
до березня 2009 + 2% - 38% - 35% - 36% - 4%

Офісні приміщення всередині Садового Кільця

Офісні всередині СК

кількість Загальна вартість, млн. $ Загальна площа, тис. М2 Середня площа, тис. М2

Середньозважена ціна, $

значення 169 2457 249 1,47 9864
до лютого 2009 + 9% + 12% + 18% + 8% - 5%
до березня 2009 + 13% + 45% + 101% + 79% - 28%

Виробничо-складські приміщення

ПСП

кількість Загальна стоїмо., Млн. $

Загальна площа,

тис. м2

Середня площа,

тис. м2

Середньозважена ціна, $
значення 85 956 497 5,85 тисяча дев'ятсот двадцять три
до лютого 2009 + 13% + 10% + 5% - 8% + 5%
до березня 2009 + 25% + 8% + 34% + 7% - 19%

Додаток 2.


[1] Цивільний кодекс Російської Федерації: Ч.1. // Відомості Верховної. - 1995. - № 32.

[2] Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. - М .: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1999.

[3] http://realty.subscribe.ru/info/analytics/38740

[4] http://realty.subscribe.ru/info/analytics/38740

[5] Там же.

[6] Куликов М. Закон квадратного метра // Російська газета. - 2005. - № 7. - 1 березня. - С. 1, 3

[7] http://realty.subscribe.ru/info/analytics/38740

[8] Давлетшін М.Б., Расулов ​​А.Ф., Давлетшина І.М. Шляхи розвитку накопичувальних схем придбання житла // Економіка будівництва. - 2003. - № 4. - С. 13-22

[9] http: // www.asr.ru/tabid/262/EntryID/11720/Default.aspx

[10] http://www.asr.ru/tabid/262/EntryID/11720/Default.aspx

[11] Там же.

[12] Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А. Г. Грязнова, М.А.Федотовой. - М .: Фінанси і статистика, 2003. - 496 с.

[13] http://www.asr.ru/tabid/262/EntryID/11720/Default.aspx

[14] http://www.rway.ru/anlinf.asp?txt=2765&tp=1

[15] http://www.irn.ru/articles/17417.html

[16] Куликов М. Закон квадратного метра // Російська газета. - 2009. - № 7. - 1 березня. - С. 1, 3

[17] Давлетшін М.Б., Расулов ​​А.Ф., Давлетшина І.М. Шляхи розвитку накопичувальних схем придбання житла // Економіка будівництва. - 2003. - № 4. - С. 13-22

[18] Давлетшін М.Б., Расулов ​​А.Ф., Давлетшина І.М. Шляхи розвитку накопичувальних схем придбання житла // Економіка будівництва. - 2003. - № 4. - С. 13-22

[19] Давлетшін М.Б., Расулов ​​А.Ф., Давлетшина І.М. Шляхи розвитку накопичувальних схем придбання житла // Економіка будівництва. - 2003. - № 4. - С. 13-22

[20] Там же.

[21] http://www.rway.ru/anlinf.asp?txt=2765&tp=1

[22] http://www.rway.ru/anlinf.asp?txt=2765&tp=1

[23] Куликов М. Закон квадратного метра // Російська газета. - 2009. - № 7. - 1 березня. - С. 1, 3

[24] Куликов М. Закон квадратного метра // Російська газета. - 2009. - № 7. - 1 березня. - С. 1, 3

[25] http://www.rway.ru/anlinf.asp?txt=2765&tp=1

[26] http://www.metrinfo.ru/top/

[27] http://www.rway.ru/anlinf.asp?txt=2765&tp=1

[28] http://www.irn.ru/articles/17417.html


Головна сторінка


    Головна сторінка



ПЕРМСКИЙ ІНСТИТУТ (ФІЛІЯ) РОСІЙСЬКОГО ДЕРЖАВНОГО ТОРГОВО-ЕКОНОМІЧНОГО УНІВЕРСИТЕТУ

Скачати 36.62 Kb.