• Рис.2 Організаційна структура ЗАТ «Банк Жив Фінанс»


  • Дата конвертації18.04.2017
    Розмір146.69 Kb.
    Типреферат

    Скачати 146.69 Kb.

    Проблеми і перспективи іпотечного кредитування в РФ

    зміст

    Введение .................................................................................... ..3

    1. Техніко-економічна характеристика Калінінградського філії Банку Житлового Фінансування ......................................................... ..5

    1.1 Загальні відомості і характеристика діяльності .............................. 5

    1.2 Організаційна структура ...................................................... .7

    1.3 Аналіз фінансово-економічної діяльності банку .................. .... 14

    1.4 Аналіз фінансових результатів діяльності банку ..................... ..18

    1.5 SWOT- аналіз ........................................................................ ..24

    2. Економічна основа іпотечного кредитування, проблеми та перспективи його розвитку ................................................................................. 28

    2.1. Поняття і призначення іпотечного кредитування, його цілі і участнікі.28

    2.2. Організація процесу кредитування в комерційному банку ......... ...... 31

    2.3. Сутність і основні методи оцінки кредитоспроможності заемщіка..34

    2.4. Аналіз кредитоспроможності позичальника ....................................... ..37

    2.5. Оцінка кредитного ризику та основні напрямки щодо його зниження ... 42

    Висновок ................................................................................. .53

    Вступ

    В умовах помітного зниження можливостей держави і підприємств по фінансуванню житлового будівництва в країні склалася ситуація, коли більша частина населення не має можливості поліпшити свої житлові умови. Якщо раніше для громадян головним способом вирішення житлової проблеми було одержання державного житла, то сьогодні це завдання вирішується в основному шляхом придбання або будівництва житла за рахунок власних заощаджень. Тим часом, житлове питання в найбільшою мірою зачіпає групи населення з низькими і середніми доходами, які не в змозі одночасно внести всі кошти за житло, що купується.

    В даний час за допомогою іпотечного кредитування повинна вирішуватися проблема забезпечення населення житлом. За допомогою механізму іпотеки відбудеться приплив коштів на ринок житла, пожвавиться будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості, розширяться робочі місця, підвищаться доходи населення і бюджетів усіх рівнів. Тому необхідно використовувати ті реальні умови і можливості, якими володіють регіони, створювати необхідні організаційні правові та фінансові передумови для підйому масового будівництва житла з використанням ринкових і державних механізмів регулювання процесів в цьому соціально важливому секторі економіки.

    Іпотека є тією ланкою економіки, яке має можливість забезпечити взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками, фінансово-будівельними компаніями і підприємствами будіндустрії і направляти фінансові кошти в реальний сектор економіки.

    Мета роботи полягає в розгляді техніко-економічної характеристики Калінінградського філії банку Житлового Фінансування та економічної основи іпотечного кредитування, проблем і перспектив його розвитку. Відповідно до визначеної мети в роботі сформульовані наступні завдання:

    • Проаналізувати фінансово-економічну діяльність банку і його фінансові результати;

    • Скласти SWOT-аналіз;

    • досліджувати процес кредитування в банку;

    • проаналізувати кредитоспроможність позичальника;

    В ході досліджень в рамках звіту з переддипломної практики застосовувалися різні методи: логічний аналіз, системний підхід, метод експертних оцінок, табличний метод та інші.

    Інформаційною основою даної роботи послужили матеріали Банку Росії і, Міністерства фінансів РФ, Агентства з іпотечного житлового кредитування, зарубіжних іпотечних асоціацій; інформація наукових і науково-практичних конференцій і семінарів, сайтів мережі Internet, а також матеріали з проблематики дослідження, опубліковані в монографіях і засобах масової інформації ( "Коммерсант", "Гроші та кредит", "Бізнес і банки", "Ринок цінних паперів" , "Аналітичний банківський журнал", "Економіка і життя", "Іпотека і нерухомість" і ін.).

    Мета і завдання роботи зумовили її структуру. Робота складається з вступу, двох теоретико-методологічних і практичних розділів, висновків та списку використаної літератури.

    1. Техніко-економічна характеристика Калінінградського філії Банку Житлового Фінансування

    1.1 Загальні відомості і характеристика діяльності

    Закрите Акціонерне Товариство «Банк Житлового Фінансування» (ЗАТ «Банк Жілфінанс») засновано в 1994 році.

    Сьогодні Банк Житлового Фінансування пропонує своїм клієнтам якісні кредитні продукти в 15 містах Росії, гарантуючи високий рівень обслуговування та індивідуальний підхід до кожного клієнта.

    Фахівці Банку постійно ведуть роботу по створенню нових банківських продуктів, адаптованих до ситуації на фінансовому ринку, потребам населення і змін в законодавстві.

    Індивідуальний рейтинг кредитоспроможності на рівні «А-» (висока кредитоспроможність, третій рівень) був привласнений ЗАТ «Банк Жілфінанс» 12.03.2009 року та підвищено до рівня «А» (висока кредитоспроможність, другий рівень) 30.12.2010 року.

    ЗАТ «Банк Жілфінанс», до 2005 року - ЗАТ «Об'єднаний Промислово-торговий банк», зареєстрований Банком Росії 20 жовтня 1994 року, учасників системи обов'язкового страхування вкладів - 11 липень 2005 року за номером 834. здійснює операції на підставі Генеральної ліцензії № 3138 і є професійним учасником ринку цінних паперів. ЗАТ «Банк Жілфінанс» включений до реєстру банків -

    У момент створення засновниками Банку виступили підприємства Групи Компаній ПІК, Банк спеціалізувався на наданні послуг корпоративним клієнтам інвестиційно-будівельним і ріелтерських компаніям столиці. З 1999 року пріоритетним напрямком діяльності Банку є житлове фінансування і іпотечне кредитування, яке Банк розвиває і в даний час. У Банку 8 акціонерів - юридичних осіб (на частку ТОВ «ТЕХМАШСТРОЙ-СЕРВІС», ТОВ «Строймонтажконцепція» і ТОВ «Фінжілстрой» припадає понад 80% акцій). Кінцеві бенефіціари - засновники Групи Компаній ПІК Кирило Писарєв і Юрій Жуков - входять до складу Ради директорів Банку. Головний офіс кредитної організації розташований в Москві, Банк має філії в Ростові-на-Дону, Нижньому Новгороді, Омську, Краснодарі і Калінінграді. ВАТ «Група компаній« ПІК »в даний час не є стратегічним партнером Банку і не присутній в його активах і пасивах.

    Ключові партнери Банку - державні структури - Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), з яким Банк взаємодіє в частині рефінансування іпотечних кредитів і розвитку програм житлового кредитування, а також Агентство по реструктуризації іпотечних житлових кредитів (АРІЖК), з яким укладено агентський договір на реструктуризацію кредитів позичальників у всіх регіонах присутності Банку. АРІЖК здійснює викуп пулу реструктурованих іпотечних кредитів у Банку, що дає Банку можливість реалізувати потенційно проблемні активи, вивільнити резерви і додаткові кошти на видачу нових іпотечних кредитів і отримати на баланс високоліквідні папери з низьким ризиком і гарантованою прибутковістю, в т.ч. з можливістю рефінансування в ЦБ РФ під заставу цих паперів. АІЖК акредитувало Банк в якості Сервісного агента для участі в програмі Агентства по довгострокового іпотечного житлового кредитування; у співпраці з АІЖК запущені проекти «Військова іпотека» та «Кредит із плаваючою ставкою». Планується випуск іпотечних цінних паперів - облігацій з іпотечним покриттям під гарантії АІЖК. В рамках програми зі стимулювання будівництва доступного житла та іпотеки Зовнішекономбанк (ЗЕБ) схвалив заявку ЗАТ «Банк Жілфінанс» з викупу іпотечних облігацій, забезпечених кредитами на покупку новозбудованого житла в обсязі 2,5 млрд.руб. Банк має можливість здійснити сек'юритизацію до кінця 2011 року. ЗАТ «Банк Жілфінанс» ставить за мету збільшити свою частку ринку банківських послуг для малого та середнього бізнесу і є партнером Російського Банку Розвитку в реалізації державної Програми фінансової підтримки малого і середнього підприємництва.

    За розміром активів і капіталу ЗАТ «Банк Житлового Фінансування» входить в топ-200 російських банків. Величина статутного капіталу Банку становить 350 млн.грн., Розмір власних коштів 3 773 млн.руб. (З урахуванням отриманих субординованих позик в сумі 2 039 млн.руб.). Показник достатності регулятивного капіталу на 01.08.2010 року був дуже високим, на рівні 42%.

    Основний клас активів (~ 80%) - кредитний портфель. Банк диверсифікує кредитний портфель, оптимізуючи продуктовий ряд відповідно до ринку, розвиваючи кредитування юридичних осіб, суб'єктів МСБ, знижуючи частку іпотечних позик. З урахуванням рівня прийнятого в заставу забезпечення, підходів до резервування, обсягу простроченої заборгованості (не перевищує 2% портфеля), якість кредитного портфеля оцінюється як задовільний.

    ЗАТ «Банк Жілфінанс» є учасником національних і міжнародних громадських та фінансових організацій і асоціацій, входить до складу робочої групи Міжнародної Фінансової Корпорації (IFC) з розвитку первинного ринку іпотечного кредитування. Банк має звітністю по МСФО, аудованої Deloitte & Touche.

    1.2 Організаційна структура

    Мал. 1. Організаційна структура Філії ЗАТ «Банк Жілфінанс» в г.Калининград

    Головний бухгалтер

    Відділ касових операцій

    управління кредитування

    Відділ рефінансування

    Відділ укладення іпотечних угод

    Відділ продажів банківських продуктів і послуг

    Відділ супроводу

    Відділ автоматизації та інформаційних технологій

    Операційний відділ

    Заступник керуючого



    Зам. головного бухгалтера



    На малюнку 1 представлена ​​організаційна структура Філії ЗАТ «Банк Жілфінанс» в г.Калининград. На основі даного малюнка відзначимо, що Керуючий Філією здійснює пряме керівництво всіма існуючими в банку відділами. Відокремлено стоять: Головний бухгалтер, Служба внутрішнього контролю, Служба безпеки банку і Заступник Керуючого. Вони теж перебувають під прямим керівництвом Керуючого Філії, при цьому Головний бухгалтер курирує організацію обліку в усіх операційних підрозділах.

    Керуючий банком здійснює загальне керівництво і забезпечує стійку, ефективну роботу відділення банку і його структурних підрозділів відповідно до Статуту банку, внутрішньовідомчих нормативними документами та інструкціями в рамках чинного законодавства.

    Головний бухгалтер і його заступник здійснюють ведення бухгалтерського обліку внутрішньогосподарських операцій, облік доходів, витрат, фінансового результату, основних фондів, майна, дебіторської та кредиторської заборгованості, підготовку звітностей.

    Управління кредитування проводить експертизу кредитних угод, аналіз ризиків і аналіз кредитоспроможності позичальника, крім того, оцінює доцільність прийняття майна в заставу, здійснює моніторинг кредитних угод, закладеного майна і кредитних ризиків.

    Відділ продажів банківських продуктів і послуг - впроваджує сучасні види банківських послуг з кредитування фізичних осіб, формує якісний і прибутковий кредитний портфель Філії, проводить кредитну політику, здійснює маркетинг потреб населення регіону в різних послугах кредитування, протидіє легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом.

    Операційний відділ - ділиться на обслуговування фізичних та юридичних осіб. Організовує роботу з розрахунково-касового обслуговування клієнтів, включаючи ведення бухгалтерського обліку, реалізує клієнтам типові банківські продукти, вибудовує ефективну схему операційного обслуговування клієнтів, протидіє легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом.

    Відділ касових операцій - здійснює операції з готівкою, чековими книжками, дорогоцінними металами і монетами, проведення валютно-обмінних операцій, обслуговування клієнтів депозитарію, забезпечення збереження грошових коштів, управління залишками готівки, протидіє легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом.

    Відділ укладення іпотечних угод-організація і контроль проведення іпотечних кредитних угод будь-якої складності з клієнтами Банку, розробка пропозицій щодо підвищення ефективності та оптимізації виконуваних операцій на етапі укладання та супроводження укладення іпотечних угод і роботи Відділу в цілому, здійснення взаємодії з основними контрагентами Банку в ході реалізації програм іпотечного кредитування.

    Відділ рефінансірованія- перевірка документів кредитної справи (договору купівлі-продажу, кредитного договору, заставної, актів, договору страхування) після підписання і після реєстрації, взаємодія з експертними організаціями з питань усунення зауважень, постановці / знятті заставних з кастодіального обліку, складання актів прийому- передачі заставних при продажу в АІЖК.

    Відділ автоматизації та інформаційних технологій- здійснюється програмно-технічний супровід діяльності бібліотек, сайту ЦБС, забезпечують зберігання, безпека баз даних.

    Відділ супроводу здійснює повний супровід кредитів ЮО, ФО, овердрафтів в програмному забезпеченні ЦФТ (ibso, МДР) - заклад договорів, прив'язка забезпечення, видача кредитів, нарахування відсотків, комісій, пені, штрафів, списання комісій, гасіння кредитів, винос на прострочення, скасування нарахованих штрафів, дострокові погашення, формування резервів, закриття договорів.

    Служба внутрішнього контролю забезпечує дотримання всіма співробітниками банку при виконанні своїх службових обов'язків вимог федерального законодавства і нормативних актів, включаючи постанови Уряду РФ, вказівки Банку Росії, інші регулятивні вимоги, а також стандартів діяльності і норм професійної етики, внутрішніх документів, що визначають політику і регулюючих діяльність банку.

    Відділ економічної безпеки перевірка фінансової благонадійності фізичних і юридичних осіб, запобігання і мінімізація шкоди, що завдається Банку третіми особами, отримання оперативної інформації про шахрайські дії, спрямовані проти Банку. Робота з фізичними та юридичними особами - неплатниками, відшкодування шкоди, повернення заборгованості, як особисто, так і при взаємодії зі службою судових приставів і правоохоронними органами.

    Організаційна структура ЗАТ «Банк Жив Фінанс» представлена ​​на малюнку 2.

    Внутрішня структура підрозділів Банку орієнтована на швидке і якісне обслуговування клієнтів в залежності від потреб в проведенні операцій.

    У банку виділяються три види управлінських функцій:

    • лінійне управління,

    • колегіальне управління,

    • проектне управління.

    До лінійного менеджменту відноситься організація управління за допомогою функціонально-адміністративного закріплення конкретних підрозділів за певними менеджерами в рамках ієрархії підпорядкованості.

    До колегіальному управлінню відноситься технологія прийняття рішень щодо питань, які мають підвищеним ризиком, за допомогою формування в банку колегіальних органів, як тимчасового, так і постійного характеру.

    Проектний менеджмент використовується банком щодо великих комплексних завдань, що вимагають відволікання великих фінансових, часових і кадрових ресурсів.

    Рис.2 Організаційна структура ЗАТ «Банк Жив Фінанс»

    Принципи розподілу повноважень між посадовими особами ЗАТ «Банк Жив Фінанс» спрямовані на реалізацію системи адміністративного і фінансового контролю в рамках системи внутрішнього контролю банку та підвищення ефективності системи управління ризиками за рахунок оптимального розподілу повноважень між посадовими особами, що сприяє швидкому і якісному прийняттю рішень, і забезпечення контролю виконання прийнятих управлінських рішень, підвищення самостійності посадових осіб, їх ініціативи і відповідальності.

    Характерними особливостями системи прийняття рішень в ЗАТ «Банк Жив Фінанс» як важливої ​​складової системи управління банку є:

    • прозорість і публічність системи розподілу повноважень,

    • наказ / розпорядження - основний документ уявлення повноважень посадових осіб банку,

    • розподіл повноважень на лімітуються і нелімітовані.

    З точки зору цілей і завдань, що вирішуються в процесі розробки і реалізації управлінських рішень в ЗАТ «Банк Жив Фінанс», виділяються такі рівні управління:

    • Вищий орган управління - Загальні збори акціонерів, Рада директорів.

    • Стратегічний рівень управління - Правління, Голова Правління, заступники Голови Правління.

    • Виконавчий рівень управління - начальники управлінь, відділів, їх заступники, керівники додаткових офісів.

    Керівництво поточною діяльністю банку здійснюють Правління Банку та Голова Правління банку, компетенція яких визначена Статутом банку. Правління Банку здійснює такі функції:

    • прийняття рішень із загальних питань, пов'язаних з фінансово-господарською діяльністю банку;

    • забезпечення підготовки та організації проведення Загальних зборів акціонерів;

    • визначення порядку роботи з інформацією, віднесеної до конфіденційної інформації банку, і відповідальності за порушення порядку роботи з нею;

    • підготовка необхідних матеріалів про укладення великих угод для їх внесення на розгляд Ради директорів;

    • розгляд результатів роботи окремих служб і підрозділів банку і надання рекомендацій Голові Правління щодо вдосконалення їх роботи;

    • розробка і надання Раді директорів програм розвитку банку, річних звітів та річної бухгалтерської звітності банку;

    • затвердження внутрішніх положень, інструкцій, правил і регламентів, що регулюють правила і процедури діяльності банку;

    • прийняття рішень про класифікацію позик в більш низькі групи ризику, ніж це передбачено формалізованими критеріями Банку Росії.

    Голова правління має право окремими наказами або видаються дорученнями делегувати будь-які зі своїх повноважень іншими посадовим особам банку. Заступники голови правління здійснюють керівництво оперативною роботою безпосередньо підпорядкованих їм підрозділів і діяльністю всіх підрозділів банку з профільних напрямків.

    Невід'ємною частиною управління ЗАТ «Банк Жив Фінанс» є комітети - постійно діючі, колегіальні дорадчі органи:

    - Кредитний комітет здійснює розгляд, відповідно до основних принципів затвердженої Правлінням банку Кредитної політики банку, питань, пов'язаних із завданням і виконанням кредитів, встановленням лімітів та інших питань кредитування клієнтів. Кредитний комітет здійснює свою діяльність відповідно до встановлених для нього лімітами за розмірами видавали їм кредитів.

    - Комітет з управління активами і пасивами здійснює формування політики управління активами і пасивами, управління структурою активів і пасивів банку, затвердження ставок залучення і розміщення ресурсів, утвердження принципів і порядку фондування операцій, затвердження розміру резервів на можливі втрати по ринкових ризиків та ризику ліквідності.

    - Комітет по роботі з проблемними активами здійснює координацію діяльності по роботі з проблемними активами і контроль щодо стягнення проблемних активів.

    Формування прозорої, чіткої функціонально впорядкованої організаційної структури банку веде до оптимізації і спрощення процедури прийняття рішень в банку, упорядкування системи управління в підрозділах банку. Організаційна структура ЗАТ «Банк Жив Фінанс» побудована за лінійно-функціональним принципом, відноситься до ієрархічного типу з регламентацією виконуваних підрозділами функцій, існуючих прав, відповідальності.

    Організаційна структура будується на наступних принципах:

    • єдиноначальності, як організація управлінської діяльності, при якій на чолі органу управління варто особа, правомочна приймати рішення;

    • відповідності цілям банку, як здатності підрозділу виконувати задані функції при заданих умовах;

    • ефективності, як показнику здатності банку здійснювати максимальний обсяг конкурентноспроможних банківських послуг заданого якості з мінімальними витратами;

    • відповідності нормам керованості;

    • адаптивності, як адекватного реагування на зміни зовнішніх і внутрішніх факторів.

    1.3 Аналіз фінансово-економічної діяльності банку

    Баланс комерційного банку - це бухгалтерський баланс, в якому відображається стан власних та залучених коштів банку та їх розміщення в кредитні й інші активні операції. За даними балансу здійснюється контроль за формуванням і розміщенням грошових ресурсів, станом кредитних, розрахункових, касових та інших банківських операцій, включаючи операції з цінними паперами. Баланси комерційних банків є головною частиною їх звітності. Їх аналіз дозволяє контролювати ліквідність банків, удосконалювати управління банківською діяльністю. Банківський баланс є основним джерелом інформації для економічного аналізу. Він комплексно характеризує діяльність банку.

    Нижче наводиться горизонтальний і вертикальний аналізи бухгалтерського балансу за два роки і горизонтальний аналіз звіту про прибутки і збитки за 3 роки на підставі додатків 1, 2.

    Горизонтальний аналіз - передбачає вивчення динаміки зміни статей в часі, виявлення темпів зростання і темпів приросту показників.

    Вертикальний аналіз - це аналіз структури активів і пасивів у валюті балансу.

    В ході аналізу виявляються основні напрямки діяльності комерційного банку, що визначають його спеціалізацію. Питома вага тієї чи іншої операції, проведеної банком, в загальній сумі балансу характеризує її значимість для банку. В результаті функціонального аналізу виявляються можливості підвищення прибутковості банківських операцій шляхом виключення неефективних і пошуку більш прогресивних способів виконання необхідних операцій.

    Отже, проведемо горизонтально-вертикальний аналіз балансу. См.пріложеніе 1.Средства в кредитних організаціях, в 2008 році було виявлено їх зменшення на (17041) тис. руб. або на 75,021% в порівнянні з 2007 р, це говорить про зменшення відкриття нових кореспондентських рахунків в банках або про зменшення сум грошових коштів на вже відкриті рахунки. Але в 2009 році стаття збільшилася і засоби в кредитних організаціях склали 233901, що на 457,007% більше попереднього року. У 2009 році банк направляв кошти на міжбанківський ринок, потім щоб знижувати банківські ризики.

    Відбулося збільшення за такою статтею як Чистий позичкова заборгованість на 433 278 тис. Руб. в 2008 році і зменшення на (-577 418) тис. руб. в 2009 році. Це означає, що банк у 2008 році розширив свою діяльність щодо кредитування. Це було викликано збільшенням обсягу пропонованих послуг, введенням нових кредитних пропозицій, були змінені умови надання кредитних продуктів та підходи до їх реалізації, проведені процедури по реструктуризації кредитів, зміни і реструктуризації оцінки стану клієнта. У 2009 році ситуація змінилася. Чисті вкладення в цінні папери та інші фінансові активи, наявні для продажу - збільшення їх частки у валюті балансу з 0% у 2007 році до 0,110% у 2008 році, в 2009 році до 0,266%. Це пов'язано з придбанням боргових інструментів (облігацій) у великих обсягах. Обов'язкові резерви, їх зменшення становить -153477 тис. Руб. в 2008 році, але в 2009 році вони збільшилися на 78 854 тис.руб. У сучасних умовах обов'язкові резерви виконують не стільки функцію страхування вкладів (цю функцію виконують спеціалізовані фінансові інститути, яким банки відраховують певний відсоток від внесків), скільки служать для здійснення контрольних і регулюючих функцій Центрального Банку, а також для міжбанківських розрахунків. Збільшення обов'язкових резервів говорить про те, що у банку зросла ймовірність непередбачених випадків збільшення потреби в ліквідних коштах. Однак це позбавляє банк суми доходу, який він міг би отримати, пускаючи ці гроші в оборот. Спостерігається збільшення Основних засобів, нематеріальних активів та матеріальних запасів (збільшення склало 11035 тис. Руб. В 2008 році і 121 тис. Руб. В 2009 році) .Що стосується Кошти кредитних організацій в Центральному банку Російської Федерації, то в 2008 році обсяг зменшився на -215220 тис. руб., а в 2009 році збільшився на 1114600 тис. руб. Зниження даної статті говорить про наступне: банк збільшив резерви і це не дозволило йому мобілізувати грошові кошти з ЦБ для вилучення якомога більшого прибутку.

    По ряду статей I розділу балансу спостерігається також і зменшення їх у валюті балансу і їх питомих ваг. Це такі статті як: Зменшення за статтею Грошові кошти на (-101 030) тис. руб. в 2008 році, а також зменшення їх частки у валюті балансу з 2,23% до 1,261% .У 2009 році спостерігався аналогічна тенденція до зменшення: обсяг грошових коштів склав 120 979 тис. руб., що менше попереднього року на -2402 тис. руб .Це слід вважати позитивною тенденцією, так як у банку це пов'язано з регулюванням обов'язкових резервів в банку.

    Також виявилася в «мінусі» наступна стаття: Чисті вкладення в цінні папери, які оцінюються за справедливою вартістю через прибуток або збиток (занепад на (-204 489) тис. Руб. В 2008 році і зниження до нуля тис. В 2009 році). Чисті вкладення в цінні папери, що утримуються до погашення, їх величина в 2008 році знизилася на (-59 510) тис. Руб. в порівнянні з 2007 роком, а в 2009 році дана стаття дорівнювала 0.Ето свідчить про те, що банк не міг вигідно придбати цінні папери.

    Підбивши підсумок по I розділу балансу, можна відзначити: в структурі балансу на кінець 2007 року активи склали 10073295 тис. Руб., На кінець 2008 року-9788162 тис.руб., На кінець 2009 року-10578209 тис. Руб. Валюта балансу банку за період 2007 р-2008 зменшилася на 97,169%, що свідчить про зменшення господарського обороту, чого не можна сказати про періоді 2008 р.-2009 р де приріст склав 108,071тис. руб.

    У II розділі видно збільшення коштів також по ряду статей. Це такі статті як: Кредити, депозити та інші кошти ЦБ РФ. Дана стаття в 2008 році стала дорівнює 300000тис. руб. і її питома вага до підсумку по групі став 3,065% .У 2009 року тенденція до збільшення збереглася, дана стаття збільшилася на 665000 тис.руб. Банк залежимо від засобів ЦБ.Ето відбулося за рахунок зменшення коштів клієнтів.

    На відміну від попередньої статті Кошти кредитних організацій в 2008 і 2009 роках зменшилися. Можна говорити про те, що кредитна організація не оговталася після кризи. Зменшення склало в 2008 році (-1098146) тис. руб. а в 2009 році (-164 349) тис. руб.

    За статтею Випущені боргові зобов'язання спостерігається та ж ситуація. У 2007 році стаття дорівнювала 1190475 тис.руб., А в 2008 і 2009 роках стала дорівнює 0.Ето відбулося в зв'язку припиненням випуску облігації.

    Що стосується Інших зобов'язань, то за цією статтею можна спостерігати збільшення в 2008 році в порівнянні з 2007 роком і зменшення в 2009 році в порівнянні з 2008 роком. У 2008 році Інші зобов'язання збільшилися на 359563 тис. Руб., А в 2009 році зменшилися на (-74 189) тис. руб.По статті Всього зобов'язань прямо протилежна ситуація: спочатку зменшення, потім увеліченіе.По порівнянні з 2007 роком у 2008 році питома вага зменшилася з 83,506% до 82,797% .Уменьшеніе склало (-307 507) тис. руб.в 2009 році питома вага трохи збільшився і склав 83,819%, збільшення дорівнювало

    762 232 тис. Руб.

    Кошти клієнтів, які не є кредитними організаціями -збільшення в 2008 році на 1314715 тис. Руб. і в 2009 році також було збільшення на +362121 тис. руб.

    За Депозитам фізичних осіб ми спостерігаємо спочатку зниження протягом 2-х років.Питома вага зменшилася з 57,657% в 2007 році до 22,706% в 2008 році. У 2009 він склав 5,647% .Це говорить про те, що банк не стає рік від року популярнішими, що не залучається все більша кількість людей.

    У статті Резерви на можливі втрати за умовними зобов'язаннями кредитної характеру, іншим можливим втратам і операціями з резидентами офшорних зон спостерігається неоднозначна ситуацію: спочатку збільшення, потім зниження. У порівнянні з 2007 роком у 2008 році дана стаття збільшилася на 6836 тис. Руб, питома вага збільшилася з 0,215% до 0,291% .У 2009 році дана стаття зменшився на 6 836 тис. Руб. Необхідність формування резерву знизилася, але наявність страннового ризику залишилося тоді.

    У III розділі балансу відбулося збільшення коштів лише за однією статтею, а саме Фонди і невикористана прибуток минулих років у розпорядженні кредитної організації (непогашені збитки минулих років), збільшення в 2008 році на 130 748 тис. Руб., А в 2009 році на 69286 тис. руб ..

    Зменшення за 2 роки відбулося за статтею Прибуток (збиток) за звітний період. Прибуток (збиток) за звітний період у 2008 році зменшилася на (-61 462) тис. Руб, а в 2009 році на (-57 438) тис. Руб.Удельний вага також скоротився спочатку з 1,298% до 0,708%, в 2009 році склав 0,112 % .У Стаття Всього джерел абсолютне відхилення в 2008 році склало 22374 тис. руб., а в 2009 році-27815 тис. руб.

    Відбулося зменшення за статтею Переоцінка за справедливою вартістю цінних паперів, наявних для продажу з 0 до (-46 912) тис. Руб., Питома вага до 2008 року склав -0,479% .У 2009 році стаття збільшилася і залишила (-30945) тис . руб, збільшення склало 15967 тис. руб.

    Стаття Переоцінка основних засобів без змін. За три роки не була проведена жодного разу.

    Обсяг статті Кошти акціонерів (учасників) а 3 роки залишався неіменних - 350 000 тис. Руб.Менялся лише питома вага: в 2008 році він збільшився і склав 3,57% (в 2007 році він дорівнював 3,475%), в 2009 році він зменшився до позначки 3,309%.

    Стаття Емісійний дохід протягом 2007, 2008, 2009 років залишалася незмінною, дорівнювала 750 000 тис. Руб.Удельний вага в 2008 році збільшився з 7,445% до 7,662% .А потім знизився до 7,090%.

    Далі розглянемо Позабалансові зобов'язання. Безвідкличні зобов'язання кредитної організації зменшилися у 2008 році на (-99 279) тис. руб., а в 2009 році збільшилися на 98315; Стаття Видані кредитною організацією гарантії та поручительства - збільшилася на 68 278 тис. руб. в 2008 році і зросла ще на 215 136 тис.руб. в 2009 році

    Отже, найбільшу питому вагу в I розділі балансу склала стаття Чистий позичкова заборгованість - 83,02% в 2007 році, 89,863% в 2008 р, 77,693% в 2009 році. І така стаття як Кошти кредитних організацій в ЦБ РФ - 4,74% в 2007 р, і 2,682% у 2008 році, 13,019% в 2009 році.

    У II розділі балансу найбільшу питому вагу належить статті Кошти клієнтів, які не є кредитними організаціями - 57,657% в 2007 р, і 72,768% в 2008 р, 70,757% в 2009 році.

    У III розділі балансу найбільшу питому вагу належить статей: Емісійний дохід 7,445% у 2007 році, 7,662% в 2008 році, 7,090% в 2009 р .; також статті Нерозподілений прибуток (непокриті збитки) минулих років: 3,159% у 2007 році, 4,587% у 2008 році, 4,899% в 2009 р

    1.4 Аналіз фінансових результатів діяльності банку

    Горизонтально-вертикальний аналіз звіту про прибутки і збитки (табл.3) проводиться з метою виявлення змін в доходах і витратах банку, кількості прибутку і нараховуються податків. Щоб визначити динаміку цих змін, доцільно аналізувати звітність мінімум за 3 роки.

    Таблиця 2. Горизонтально-вертикальний аналіз звіту про прибутки і збитки

    Номер п / п

    Найменування статті

    Дані на 1 січня. 2008р., Тис. Руб.

    Дані на 1 січня. 2009р., Тис. Руб.

    Дані на 1 січня. 2010р., Тис. Руб.

    Абсолютне відхилення, 2008-2009р.

    тис. руб.

    Темп зростання,

    2008-2009р.

    Абсолютне відхилення, тис. Руб.2009-2010 р

    Темп зростання, %

    2009-2010 р

    1

    Процентні доходи, всього, в тому числі:

    904872

    1251194

    1174742

    346322

    138,273

    -76452

    93,890

    1.1

    Від розміщення коштів у кредитних організаціях

    100600

    29899

    12744

    -70701

    29,721

    -17155

    42,623

    1.2

    Від позик, наданих клієнтам (некредитні організації)

    777946

    1214086

    1161993

    436140

    156,063

    -52093

    95,709

    1.3

    Від надання послуг з фінансової оренди (лізингу)

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    1.4

    Від вкладень в цінні папери

    26326

    7209

    5

    -19117

    27,384

    -7204

    0,069

    2

    Процентні витрати, усього,

    в тому числі:

    421 547

    709429

    790926

    287882

    168,292

    81497

    111,488

    2.1

    За залучених коштів кредитних організацій

    143020

    111379

    37384

    -31641

    77,877

    -73995

    33,565

    2.2

    За залученими коштами клієнтів (некредитних організацій)

    167041

    532853

    749284

    365812

    318,995

    216431

    140,617

    2.3

    За випущеними борговими зобов'язаннями

    111486

    65197

    4258

    -46289

    58,480

    -60939

    6,531

    3

    Чистий процентний дохід (негативна процентна маржа)

    483325

    п'ятсот сорок одна тисяча сімсот шістьдесят-п'ять

    383816

    58440

    112,091

    -157949

    70,845

    4

    Зміна резерву на можливі втрати з позик, позикової і прирівняної до неї заборгованості, а також коштами, розміщеними на кореспондентських рахунках, всього, в тому числі:

    154496

    -69198

    -25594

    -223694

    -44,790

    43604

    36,987

    4.1

    Зміна резерву на можливі втрати за нарахованими процентними доходами

    0

    -5157

    -1174

    -5157

    0

    3983

    22,765

    5

    Чисті доходи від операцій з дорогоцінними металами та іншими фінансовими інструментами

    637821

    472567

    358222

    -165254

    74,091

    -114345

    75,803

    6

    Чистий процентний дохід (негативна процентна маржа) після створення резерву на можливі втрати

    2315

    -4362

    0

    -6677

    -188,423

    4362

    0

    7

    Чисті доходи від операцій з цінними паперами, наявними в наявності для продажу

    0

    0

    24976

    0

    0

    24976

    0

    8

    Чисті доходи від операцій з цінними паперами, утримуваними до погашення

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    9

    Чисті доходи від операцій з іноземною валютою

    15290

    13693

    20558

    -1597

    89,555

    6865

    150,135

    10

    Чисті доходи від переоцінки іноземної валюти

    -1007

    -8508

    -20600

    -7501

    844,886

    -12092

    242,125

    11

    Доходи від участі в капіталі інших юридичних осіб

    0

    482

    198

    482

    0

    -284

    41,079

    12

    комісійні доходи

    53588

    53886

    38202

    298

    100,556

    -15684

    70,894

    13

    комісійні витрати

    11772

    16265

    12285

    4493

    138,167

    -3980

    75,530

    14

    Зміна резерву на можливі втрати з цінних паперів, що є в наявності для продажу

    0

    0

    4410

    0

    0

    4410

    0

    15

    Зміна резерву на можливі втрати з цінних паперів, що утримуються до погашення

    0

    0

    -206

    0

    0

    -206

    0

    16

    Зміна резерву по іншим втрат

    0

    -17732

    30149

    -17732

    0

    47881

    -170,026

    17

    Інші операційні доходи

    34733

    285549

    20727

    250816

    822,126

    -264822

    7,259

    18

    Чисті доходи (витрати)

    730968

    779310

    464351

    48342

    106,613

    -314959

    59,585

    19

    Операційні витрати

    521 665

    638664

    428516

    116999

    122,428

    -210148

    67,096

    20

    Прибуток до оподаткування

    209303

    140646

    35835

    -68657

    67,197

    -104811

    25,479

    21

    Нараховані (сплачені) податки

    78555

    71360

    23987

    -7195

    90,841

    -47373

    33,614

    22

    Прибуток (збиток) за звітний період

    130748

    69286

    11848

    -61462

    52,992

    -57438

    17,100

    23

    Виплати з прибутку після оподаткування, всього,

    в тому числі:

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    23.1

    Розподіл між акціонерами (учасниками) у вигляді дивідендів

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    23.2

    Відрахування на формування і поповнення резервного фонду

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    0

    24

    Невикористана прибуток (збиток) за звітний період

    130748

    69286

    11 848

    -61462

    52,992

    -57438

    17,100

    Проведемо горизонтальний аналіз звіту про прибутки і збитки за 2007 р, 2008 р 2009 року з метою отримання відомостей про зміни в доходах і витратах банку, кількості прибутку і нараховуються податків.

    Отже, за першою статтею звіту Процентні доходи відбувається збільшення показника в 2008 році на 346322тис. руб. або на 138,273%, а в 2009 році відбувається зменшення на 76452.Ізмененія відбуваються головним чином за рахунок збільшення або зменшення кожної подстатьі даної статті: позичок, наданих клієнтам, від розміщення коштів в кредитних організаціях), від вкладень в цінні папери.

    Що стосується процентних витрат, то тут відбувається збільшення в 2008 році в порівнянні з 2007 роком на 287 882 тис. Руб. (168,292%). Стаття продовжує своє зростання і в 2009 році. Вона збільшилася на вісімдесят одна тисяча чотиреста дев'яносто сім тис. руб. (або на 111,488%) за рахунок збільшення подстатей витрат даної статті: За залученими коштами клієнтів (некредитних організацій), По випущеними борговими зобов'язаннями. Чистий процентний дохід в 2008 році також збільшилися і склали 541 765 тис. Руб. У 2009 р спостерігається зменшення цієї статті на 157 949 тис. Руб. або на 70,845% Що стосується такої статті як Зміна резерву на можливі втрати по позиках і прирівняної до неї заборгованості коштами, розміщеними на кореспондентських рахунках, а також нарахованими процентними доходами, то тут спостерігається наступна ситуація: в 2008 році даний резерв виявився "в мінусі "- становив (-69198тис. руб.), а в 2009 році ця сума зменшилася і стала дорівнює (-25 594 тис. руб.). Чистий процентний дохід в 2008 році зменшився в порівнянні з 2007 роком на 165 254 тис. Руб. або на 74,09%, а в 2009 р зменшився ще на 114 345 тис.руб.

    Чисті доходи від операцій з цінними паперами, що оцінюються за справедливою вартістю через прибуток або збиток в 2008 році зменшилися на 6677 тис. Руб. а в 2009 р ще на 188,423 тис.руб. З'явилися і чисті доходи від операцій з цінними паперами, наявними в наявності для перепродажу - з 0 до 24976тис. руб.

    Що стосовно Чистих доходів від операцій з іноземною валютою, то тут спостерігаємо негативні висновки: відбулося зменшення у 2008 році на 1597 тис. Руб. (На 89,555%) в порівнянні з 2007 роком і збільшення даної статті в 2009 р на 6865 тис.руб. (150,135). Це сталося через зміни котирувань валют, зміни кон'юнктури ринку. Чисті доходи від переоцінки іноземної валюти виявилися "в мінусі" - зменшення на 7501тис. руб. в 2008 році в порівнянні з 2007 р, а також зменшення в 2009 р в порівнянні з 2008 р на 12092 тис руб або на 242,125%.

    Доходи від участі в капіталі інших юридичних осіб у 2008 році збільшилися на 482 тис. Руб., А в 2009 році зменшилися на 284 тис. Руб.

    Що ж стосується комісійних доходів, то вони в 2008 році зросли на 298 тис. Руб., Або на 100,556%, в 2009 році вони снилися на 15684 тис.руб. або на 70,894%.

    Комісійні витрати, в свою чергу, також зросли в 2008 році на 4493 тис. Руб, а потім в 2009 році знизилися на 3980 тис. Руб. або на 75,530%.

    Зростання Комісійні доходів пов'язаний зі значним зростанням комісій від інвестиційно-банківських послуг, такими як управління активами, надання фінансових консультацій, надання розрахунково-касових послуг.

    За такою статтею як Зміна резерву по іншим втрат ми спостерігаємо зменшення на 17732 тис. Р. в 2008 році, а в 2009 році відбулося збільшення даної статті на 47881 тис. руб.в статті Зміна резерву на можливі втрати з цінних паперів, що утримуються до погашення в 2009 році відбулося зменшення на -206 тис. руб.Что стосується статті Зміна резерву на можливі втрати з цінних паперів, що є в наявності для продажу, то можна сказати про її збільшення в 2009 році на 4410 тис. руб.

    Інші операційні доходи в 2008 році мають позитивну тенденцію - зросли на 285 549 тис. Руб. або на 822,126%, а в 2009 році снилися на 264822 тис.руб., що склало близько 7,259%. У статті Чисті доходи ми також бачимо позитивні тенденції - в 2008 році вони збільшилися на 48342 тис. Руб. або на 106,613%, а в 2009 році зменшилися на 314 959 тис. руб, що склало 59,588%.

    Операційні витрати у 2008 році також зросли на 48342 тис. Руб. в порівнянні з 2007р. (Або на 106,613%). Це пов'язано зі збільшенням витрат на персонал. Але в 2009 році спостерігалося зниження за цією статтею: операційні витрати знизилися на 210 148 тис.руб, що склало 67,096%.

    Таким чином, Прибуток (збиток) до оподаткування в 2008 році зменшилася на 68657 тис. Руб. або на 67,197% в порівнянні з 2007 Г.І в 2009 році продовжилася тенденція до зменшення: в абсолютному вираженні вона склала 104811 тис.руб. або 25,479%.

    Нараховані (сплачені) податки в 2008 р в порівнянні з 2007 р також зменшилися на 90,841% або на 7195 тис. Руб.Ето ж сталося в 2009 році, тоді нараховані (сплачені) податки зменшилися на 47373 тис.руб. або на 33,614%.

    Остання стаття звіту Невикористана прибуток (збиток) за звітний період зменшилася в 2008 році в порівнянні з 2007 роком на 61462 тис. Руб. (52,992%), в 2009 р також відбулося зменшення на 57438 тис. Руб. або на 17,100%.

    1.4 SWOT-аналіз

    У 1963 році в Гарварді на конференції з проблем бізнес політики профрофессор K. Андрюс (Andrews) вперше публічно озвучив акронім SWOT. З тих пір поняття SWOT-аналізу стало відомо в академічних колах і серед практиків.

    З 60-х років минулого століття і до цього дня SWOT-аналіз широко застосовується в процесі стратегічного планування. У кожному бізнес-плані, в кожному плані маркетингу повинен бути розділ «SWOT-аналіз».

    Спочатку SWOT-аналіз був заснований на озвучуванні і структуризації знань про поточну ситуацію і тенденції. Пізніше SWOT-аналіз став використовуватися в більш широкому застосуванні - для конструювання стратегій.

    З появою SWOT-моделі аналітики отримали інструмент для своєї інтелектуальної роботи. Відомі, але розрізнені і безсистемні уявлення про фірму і конкурентному оточенні SWOT-аналіз дозволив сформулювати аналітикам у вигляді логічно узгодженої схеми взаємодії сил, слабкостей, можливостей і загроз.

    В результаті виконання класичного SWOT-аналізу створюється структурована інформація в рамках єдиної SWOT-моделі.

    У 1965 році було запропоновано розробку технологія використання SWOT-моделі для розробки стратегії поведінки фірми. Була запропонована схема LCAG (за початковими літерами прізвищ авторів), яка заснована на послідовності кроків призводять до вибору стратегії.

    У ряді підходів структурована інформація по кожному з напрямків -сили, слабкості, можливості, загрози - оцінюється кількісними заходами, на основі яких за допомогою функцій корисності обчислюється потенціал досліджуваного об'єкта за кожним напрямом (підхід, що розвивається в рамках Conjoint-аналізу).

    У 1982 році професор Хайнц Вайхріх (Heinz Weihrich) опублікував роботу, в якій запропонував новий вид SWOT-моделі. Свою SWOT-модель він назвав як TOWS-матрицю і розглядав її як концептуальну основу систематичного аналізу, який полегшує зіставлення зовнішніх загроз і можливостей з внутрішніми слабкостями і силами організації. Вчений запропонував будувати стратегії поведінки фірми на основі систематичного зіставлення заздалегідь створених списків зовнішніх чинників з внутрішніми силами і слабкостями. Він також вказав на необхідність побудови SWOT матриць з певною періодичністю. Це повинно було дозволити відстежувати зміни конкурентного середовища при побудові стратегій.

    В подальшому, в роботах інших дослідників ця модель називається як розширена SWOT-модель, або як інтегрована SWOT-модель. Однак в більшості робіт зі стратегічного планування і раніше можна зустріти термін «SWOT-аналіз», хоча вони використовують модель Вайхріха.

    SWOT-аналіз у всіх своїх модифікаціях є найбільш зручним і надійним інструментом стратегічного планування. У стратегічному маркетингу SWOT-аналізу приділяється найпильніша увага. Хоча після створення SWOT-аналізу з'явилося багато інших підходів до вивчення стратегічної поведінки фірм і їх конкурентного оточення, проте SWOT-аналіз продовжує активно і продуктивно використовуватися і вдосконалюватися.

    Сильні сторони

    можливості

    1. Наявність генеральної Лицен

    2. Більше 10 років на ринку

    3. Високий рівень обслуговування та індивідуальний підхід до клієнта

    4. Висока організація управління

    5. Рейтинг кредитоспроможності рівня «А» (висока кредитоспроможність, другий рівень)

    6. Зацікавленість співробітників у збільшенні продажів, розширення клієнтської бази

    7. Система навчання нових співробітників

    1. Якісне вдосконалення банку

    2. Стабілізація економіки, зростання доходів населення

    3. Перспектива розширення філіальної мережі

    4. Збільшення державної підтримки

    5. Зниження банківських ризиків

    6. Отримання припливу нових клієнтів фізичних та юридичних осіб, як наслідок фінансових проблем у банків конкурентів;

    Слабкі сторони

    загрози

    1. Слабкий охоплення територіальними офісами та іншими комунікаціями російських банків території країни, особливо віддалених куточків

    2. Менш привабливий бренд в порівнянні з брендами банків, що входять в першу федеральну або московську сотню;

    3. Никий рівень достатності власного капіталу банку

    4. Недовіра з боку населення до іпотечного кредитування

    1. Висока схильність до впливу зміни законодавства і регулятивних заходів

    2. Зниження клієнтського попиту

    3. Збільшення податкового преса

    4. Конкуренція в регіонах присутності банку

    5. Подальше нарощування проблемних активів в рамках кредитного портфеля банку;

    6.банкрутство

    У сучасних умовах розвитку ринку банкам, як займає нішу в банківському секторі, так і тільки виходять на ринок, доводиться все складніше. І це пов'язано не тільки з високим рівнем жорсткої конкуренції, великою кількістю товарів і послуг аналогічного типу, перенасиченням рекламних та інформаційних потоків, зростаючими вимогами споживачів до всіх якісними параметрами, включаючи ергономічність, естетичність та інших аспектів, кількісно заміряти які досить складно. Проблеми також пов'язані і з постійними змінами кон'юнктури і ємності ринку, а також інноваціями, які прагнуть завоювати всі великі частки.

    Для найбільш успішного розвитку банку необхідно чітко визначати маркетингові стратегію і тактику, а щоб цього досягти потрібно точно представляти навколишнє середовище і внутрішній потенціал фірми. Для цього важливо час від часу проводити дослідження зовнішнього середовища, тобто конкурентів, постачальників і споживачів; крім того, необхідний аналіз існуючої позиції і можливостей самого банку, його технічних, технологічних, фінансових, та інших ресурсів.

    2. Економічна основа іпотечного кредитування, проблеми та перспективи його розвитку

    2.1. Поняття і призначення іпотечного кредитування, його цілі і учасники

    Широке використання кредиту є необхідною умовою нормального функціонування економіки будь-якої держави і неможливо без серйозного забезпечення інтересів кредитора. Найбільш ефективно ці інтереси можуть бути захищені за допомогою використання сторонами застави нерухомості (іпотеки), оскільки:

    • нерухомість порівняно мало схильна до ризику загибелі або раптового зникнення, а її наявність легко перевіряється;

    • нерухомість володіє ускладненою оборотоспособностью (пов'язаної з необхідністю реєстрації угод з нею в державних органах), що дозволяє кредитору легко проконтролювати або взагалі заборонити її відчуження;

    • вартість нерухомості має тенденцію до постійного зростання, що дає кредитору гарантії повного погашення заборгованості;

    • висока вартість нерухомості і ризик її втрати є потужним стимулом, що спонукає боржника у точному і своєчасному виконанню своїх зобов'язань.

    Іпотека - це система довгострокових кредитів, які видаються на придбання житла. Головна перевага іпотеки полягає в тому, що покупцеві надається можливість купити квартиру, внісши лише початковий внесок, який зазвичай становить від 10 до 30% від вартості квартири. Решту суми банк видає як кредит терміном на 10-15 років.

    Предметом іпотеки може бути наступне майно:

    - земельні ділянки, які перебувають у приватній власності;

    - підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно;

    - житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;

    - дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

    - повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

    На ринку довгострокового іпотечного житлового кредитування діють наступні основні учасники:

    1) Позичальники - фізичні особи, які уклали кредитні договори з банками або договори позики з юридичними особами, за умовами яких отримані у вигляді кредиту кошти використовуються для придбання житла. Забезпеченням виконання зобов'язань по кредиту служить заставу житла (іпотека).

    2) Продавці житла - фізичні та юридичні особи, які продають житлові приміщення, що знаходяться в їх власності або належать іншим фізичним і юридичним особам, за їх дорученням.

    3) Кредитори - банки та інші юридичні особи, які надають позичальникам в установленому законом порядку іпотечні кредити (позики).

    4) Оператори вторинного ринку іпотечних кредитів - спеціальні організації, які здійснюють рефінансування кредиторів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню.

    До основних функцій операторів вторинного ринку відносяться:

    • випуск емісійних іпотечних цінних паперів;

    • залучення коштів інвесторів в сферу житлового кредитування;

    • рефінансування кредиторів на основі встановлених стандартів і вимог, що пред'являються до процедур іпотечного кредитування.

    5) Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним - державні органи, що забезпечують державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

    Основними функціями цих органів є:

    • реєстрація угод купівлі-продажу житлових приміщень, оформлення переходу прав власності до нового власника;

    • реєстрація договорів про іпотеку і права іпотеки.

    6) Страхові компанії - страхові компанії, що мають ліцензії, здійснюють майнове страхування, особисте страхування позичальників і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку.

    7) Оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні.

    8) Ріелтерські фірми - юридичні особи, які є професійними посередниками на ринку купівлі-продажу житла.

    9) Інвестори - юридичні та фізичні особи, які набувають цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку. До їх числа відносяться пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, пайові інвестиційні фонди та ін.

    10) Інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування - нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації та т. Д., Що забезпечують необхідне юридичний супровід угод з іншими приміщеннями, реєстрацію громадян за місцем проживання, захист прав неповнолітніх при укладанні угод з нерухомістю.

    Всі учасники ринку іпотечних житлових кредитів в тій чи іншій мірі вже сьогодні діють на ринку. Завдання полягає в тому, щоб забезпечити їх зацікавленість в ефективній взаємодії з метою розширення можливостей, що надаються населенню для поліпшення житлових умов.

    Цілі іпотеки:

    1. Придбання квартири в багатоквартирному будинку на вторинному ринку житла,

    2. Придбання квартири в многоквартівном будинку:

      1. придбання квартири на етапі будівництва за договором / угодою поступки прав вимоги від юридичної особи фізичній особі / особам або договором пайової участі в будівництві

      2. придбання квартири у юридичної особи після закінчення будівництва на підставі договору купівлі-продажу

    3.Пріобретеніе будинку (із земельною ділянкою) на вторинному ринку житла

    4. Кредит на придбання житлової нерухомості або рефінансування раніше виданого іпотечного кредиту в банку або іншому банку

    5. На ремонт і благоустрій (споживчі цілі)

    6.Кредіт на придбання житлової нерухомості, що знаходиться на балансі банку, переданого банком в ЗПІФ, або житлової нерухомості в відношенні якої банком розпочато процедуру стягнення

    2.2. Організація процесу кредитування в комерційному банку.

    При зверненні позичальника в банк співробітник кредитного підрозділу приймає і збирає всі необхідні документи.
    Після прийому документів від позичальника кредитний інспектор ретельно вивчає кредитну заявку і розглядає решті пакет документів для попереднього визначення основних умов кредитування, суми і терміну кредиту, забезпечення по кредиту. Однією з найважливіших цілей створення кредитної заявки є більш наочне уявлення інформації про позичальника для членів Кредитного комітету.
    Привабливість кредитної заявки для банку полягає в здатності позичальника виконувати в майбутньому умови кредитного договору.
    А для кредитного працівника банку важливо кількісно оцінити цю привабливість, щоб класифікувати всі безліч надходження кредитних заявок.
    Показники, що характеризують рейтинг кредитної заявки, повинні відповідати таким умовам:
    простота інтерпретації значень показників кредитної заявки;
    можливість присвоєння показниками кількісних значень за розробленою бальною системою; об'єктивність оцінки показників незалежно від суб'єктивної думки особи, що аналізує заявку; достовірність одержуваної при аналізі інформації; відсутність будь-якого дублювання даних, що містяться в заявці; достатній рівень цінності і інформативності для користувачів отриманого інтегрального значення.
    У кредитній заявці містяться дві групи показників: зовнішні і внутрішні. Зовнішні описують залежність майбутнього проекту від впливу ззовні, а внутрішні - від чинників, що діють всередині організації. Серед зовнішніх показників, що характеризують успіх реалізації проекту, виділяють ті, на які впливають такі фактори, як податкові реформи, грошово-кредитна політика, реформування митного законодавства і валютні ризики. До внутрішніх показниками, які характеризують проект, відносяться: конкурентоспроможність продукції, кредитна історія і ділова репутація позичальника, його організаційно-правова форма, прогнозні показники обсягів виробництва і продажів, забезпечення кредиту, період окупності проекту, фінансовий стан позичальника, джерела погашення кредиту і відсотків по ньому і т.д. Облік всіх перерахованих факторів дозволяє банку сформувати надійний кредитний портфель.
    При аналізі установчих документів інспектор встановлює коло осіб, що мають повноваження підписувати кредитний договір, вивчає договір забезпечення і представлену фінансову звітність. Представлені організацією-позичальником податкові декларації повинні містити відмітки податкових органів про здачу цих декларацій в передбачені законодавством терміни. Крім того, кредитний інспектор повинен перевірити комплектність документів, необхідних для видачі кредиту, і в разі потреби зажадати відсутні або додаткові документи.
    Для попередньої оцінки кредитоспроможності потенційного позичальника кредитний інспектор особисто розмовляє з ним з метою більш детального з'ясування важливих сторін кредитної угоди, на яких потрібно сконцентрувати увагу (мета кредиту, плановані джерела його погашення, методика розрахунку запитуваної суми кредиту), а також для складання психологічного портрета позичальника , формування бачення та оцінки стану організації та перспектив її розвитку.

    Розглянемо процедуру отримання іпотечного кредиту. Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту визначена в Постанові Уряду РФ від 11 січня 2000 р N 28 "Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації" і складається з наступних основних етапів (на кожному з них зупинимося докладніше далі):

    1) попередня кваліфікація (схвалення) позичальника. Він повинен отримати всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права і обов'язки при укладанні кредитної угоди. Кредитор в свою чергу оцінює можливість потенційного позичальника повернути кредит;

    2) оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту і визначення максимально можливої ​​суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для початкового внеску і оцінки предмета іпотеки. Ця процедура називається андеррайтингом позичальника. Кредитор перевіряє інформацію, надану позичальником, оцінює його платоспроможність і приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову. При позитивному рішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення);

    3) підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора. Позичальник має право підібрати собі житло як до звернення до кредитора, так і після. У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі-продажу житлового приміщення, що передбачає переважне право покупки даного житла потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною в обумовлений сторонами строк. Тоді кредитор оцінює житло з точки зору забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску і вартості житла. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати підходяще за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі-продажу за умови, що кредитор буде згодний розглядати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту;

    4) оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості. Після підбору квартири для покупки в кредит оцінювач, послуги якого оплачує позичальник, здійснює незалежну оцінку обраного позичальником житла, а кредитор співвідносить її з розміром видаваного кредиту;

    5) укладення договору купівлі-продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску;

    6) проведення розрахунків з продавцем житлового приміщення. Позичальник здійснює оплату вартості житлового приміщення за договором купівлі-продажу, використовуючи суму початкового внеску і кошти кредиту. Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь в процесі розрахунків за договором купівлі-продажу і повністю контролював його;

    7) страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також по можливості прав власника на купується житлове приміщення.

    Надалі кредитор виробляє обслуговування кредиту, тобто приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості і відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.

    2.3. Сутність і основні методи оцінки кредитоспроможності позичальника

    Кредитоспроможність позичальника - це комплексна правова та фінансова характеристика, представлена ​​фінансовими і нефінансовими показниками, що дозволяє оцінити його можливість в майбутньому повністю і в строк, передбачений в кредитному договорі, розрахуватися за своїми борговими зобов'язаннями перед кредитором, а також визначає ступінь ризику банку при кредитуванні конкретного позичальника .

    Існує безліч методик допомагають банку оцінити доцільність видачі кредиту тому чи іншому позичальнику. При цьому варто підкреслити, що не існує методик, що дають стовідсоткову гарантію оплати кредиту, так само не можна виділити жодної з методів як найнадійніший. На практиці кожен банк використовує свою методику оцінки кредитоспроможності своїх вкладників виходячи з власних уявлень про доцільність застосування тих чи інших методів.

    Розглянемо наступну класифікацію методів оцінки кредитоспроможності позичальників комерційних банків, представлена ​​на малюнку 2.

    Мал. 2 - Класифікація методів оцінки кредитоспроможності

    Скоринговий метод оцінки кредитоспроможності найчастіше використовується банками при кредитуванні фізичних осіб. Цей метод дозволяє оцінити не тільки економічні фактори, але й людські якості позичальника. Метод оцінки має форму тесту, що складається з ряду питань дозволяють скласти характеристику позичальника. Сутність кредитного скорингу полягає в тому, що кожен параметр оцінки кредитоспроможності позичальника має реальну оцінку. Підсумкова сума балів - це оцінка кредитоспроможності позичальника. Кожне питання має максимально можливий бал, який вище для таких важливих питань, як професія, і нижче, як вік. Оцінка кредитоспроможності за методом скорингу є знеособленою і може бути автоматизованої. Найважливіше при використанні методу це список питань і вагові коефіцієнти відповідей, ретельно підібрані з урахуванням таких специфічних факторів як регіон використання, менталітет населення та інші.

    Дерева рішень це метод автоматичного аналізу даних. Отримана модель - це спосіб представлення правил в ієрархічній, послідовної структурі, де кожному об'єкту відповідає єдиний вузол, що дає рішення. Приклад дерева представлений на наступному малюнку 3.

    Мал. 3 - Приклад дерева рішень

    Переваги цього методу полягають в можливості широкого застосування, доступності для розуміння і легкості обчислень. Але для побудови самого дерева, як і в скорингові методі, потрібні глибокі статистичні дослідження для найбільш точного підбору питань ключових гілок.

    Аналіз фінансових коефіцієнтів полягає в обчисленні пропорцій між окремими позиціями бухгалтерського балансу, форм звітності, які охоплюють один і той же період часу. Метод ефективний для відображення стану справ компанії протягом відрізка часу, так як дозволяє аналізувати безрозмірні величини, що відображають тенденцію розвитку економічного стану позичальника, а не абсолютних показників у вартісному вираженні, і дозволяє виявляти взаємозв'язки цих коефіцієнтів. На підставі порівняння отриманих коефіцієнтів з опорними величинами робиться висновок про доцільність надання кредиту даному позичальнику.

    Аналіз грошового потоку - спосіб оцінки кредитоспроможності клієнта комерційного банку, в основі якого лежить використання фактичних показників, що характеризують оборот коштів у клієнта в звітному періоді. Цим метод аналізу грошового потоку принципово відрізняється від методу оцінки кредитоспроможності клієнта на основі системи фінансових коефіцієнтів, розрахунок яких будується на сальдових звітних показниках. Аналіз грошового потоку полягає в зіставленні відтоку і припливу коштів у позичальника за період, відповідний зазвичай терміну користування якої просять позички. На основі співвідношення величини загального грошового потоку і розміру боргових зобов'язань клієнта визначають його клас кредитоспроможності.

    Прогнозні моделі отримують за допомогою статистичних методів і використовуються для оцінки якості потенційних позичальників.При реалізації даного методу використовується функція, що дає оцінку надійності позичальника. Ця функція розраховується шляхом множення фінансових коефіцієнтів результатів діяльності позичальника на коефіцієнти, розраховані в результаті статистичної обробки даних по вибірці фірм, які або збанкрутували, або вижили протягом певного часу. Якщо оцінка фірми знаходиться ближче до показника середньої фірми-банкрута, то за умови триваючого погіршення її становища вона збанкрутує. Якщо менеджери фірми і банк докладуть зусиль для усунення фінансових труднощів, то банкрутство, можливо, не відбудеться. Таким чином, ця оцінка є сигналом для попередження банкрутства фірми. Застосування даної моделі вимагає великої репрезентативної вибірки фірм з різних галузей і масштабами діяльності. Складність полягає в тому, що не завжди можна знайти достатню кількість збанкрутілих фірм всередині галузі для розрахунку аналітичних коефіцієнтів.

    Грунтуючись на даних базових методах оцінки кредитоспроможності клієнта можна створити методику для оцінки кредитоспроможності практично будь-якого типу клієнтів. Для оцінки приватних позик невеликих сум може підійти метод дерев рішень, оцінити кредитоспроможність можна прямо в офісі банку за кілька хвилин, з цим завданням може впоратися будь-який офісний працівник. При видачі кредиту на велику суму або іпотечного кредиту підійде скоринговий метод, так як він може більш тонко враховувати індивідуальні особливості клієнта, а, отже, може дати більш точний прогноз про майбутню кредитоспроможності позичальника. При оцінці кредитоспроможності фірми не обійтися без аналізу фінансових коефіцієнтів результатів діяльності, щоб скласти уявлення про перспективи її розвитку. Не зайвим буде перевірити зроблені висновки, проаналізувавши грошові потоки, породжувані діяльністю компанії. А якщо мова йде про довгострокове інвестиційному проекті, то обов'язково слід перевірити, наскільки велика буде схильність потенційного позичальника до банкрутства протягом найближчих декількох років, спираючись на дані статистики діяльності компаній зайнятих в цьому ж секторі економіки.

    Використовуючи будь-який метод оцінки кредитоспроможності, окрему увагу завжди слід приділяти кредитної історії позичальника

    2.4 Аналіз кредитоспроможності позичальника


    При аналізі кредитоспроможності позичальника банку звернути увагу на порядок і ступінь участі власних коштів позичальника в кредитуемой операції, при цьому величина власних коштів в господарському обороті підприємства впливає на величину підлягає видачі кредиту опосередковано, а саме через встановлення по цілому комплексу показників класності клієнта при визначенні його кредитоспроможності .
    Цілі і завдання аналізу кредитоспроможності полягають у визначенні та прогнозуванні:

    • спроможності позичальника розрахуватися зі своїми борговими зобов'язаннями на найближчу перспективу;

    • ступеня ризику, який банк готовий взяти на себе;

    • розміру кредиту, який може бути наданий в даних обставинах;

    • умов надання позики.

    Близьким за змістом є термін "платоспроможність клієнта". Він характеризує наявність або відсутність неплатежів на певну дату, тому платоспроможність є менш ємним терміном, ніж кредитоспроможність, одним з факторів, що характеризують кредитоспроможність клієнта.
    Виявлення рівня кредитоспроможності (ступеня кредитоспроможності) є процесом визначення індивідуального або приватного кредитного ризику для банку, тобто ризику, пов'язаного з конкретним клієнтом, конкретної позичкою, яка видається клієнту.
    У практиці американських банків застосовується система, що носить назву "правило п'яти сі", де критерії відбору клієнтів позначені словами, що починаються на букву "сі":

    • сharacter (характер позичальника);

    • сapacity (фінансові можливості);

    • Сapital (капітал, майно);

    • сollateral (забезпечення);

    • сonditions (загальні економічні умови).

    Розглянь критерії Російської банківської практики:

    1) Характер клієнта - це репутація клієнта як юридичної особи, вона складається з тривалості функціонування клієнта в даній сфері бізнесу, відхиленні його економічних показників від середньогалузевих (коефіцієнт "бета"), його кредитна історія; репутація його партнерів в діловому світі, репутація провідних менеджерів з урахуванням професійної тривалості роботи в якості керівників, їх моральні якості (тут може використовуватися бальна оцінка) при формалізації цього процесу оцінки.
    Важливо розуміти ступінь відповідальності клієнта за непогашення боргу, чіткість уявлення клієнта про цілі позики. Для банку слід звернути увагу на відповідність характеристик клієнта кредитної політики банку, тобто банківські сегменти ринку повинні відповідати сегментам ринку клієнта.
    2) Здатність запозичувати кошти - це наявність у клієнта права на подачу заявки на кредит, право ведення від клієнта переговорів, право підпису кредитних документів.
    Якщо клієнтом є фізична особа, кредитним працівникам слід переконатися в дієздатності клієнта (вікові обмеження, наявність судимостей, соціальний стан і т.д.)
    3) Здатність клієнта заробити кошти в ході поточної виробничої діяльності.
    4) При оцінці капіталу клієнта слід звернути увагу на 2 основних моменти:

    • достатність капіталу, який оцінюється на основі коефіцієнтів фінансового левереджа;

    • ступінь вкладення капіталу клієнта в кредитуються операцію.

    5) Під забезпеченістю кредиту розуміється вартість активів позичальника і конкретною величиною джерела погашення боргу (застава, банківська гарантія, поручительство третіх осіб, страхування ризику невиплати відсотків і неповернення кредиту).
    Співвідношення вартості активів і розмір боргових зобов'язань має принципове значення, якщо позичальник буде оголошений банкрутом, при звичайній ситуації, а також при недостатності грошового потоку у клієнта, - важливіша якість і розмір вторинних джерел погашення боргу.
    6) При розгляді умов, в яких здійснюється кредитна операція слід звернути увагу:

    • на прогноз економічної ситуації в країні, регіоні діяльності позичальника, галузі, що кредитується операції;

    • на облік політичних чинників.

    Все це становить основу для визначення зовнішніх ризиків, що кредитується операції і враховується при виборі банком стратегії кредитної роботи. Не можна забувати про зміну критеріїв оцінки зовнішніх ризиків в залежності від розвитку ситуації в навколобанківську просторі: зовнішні умови погіршуються - банківські критерії повинні ставати більш жорсткими. Скласти формалізовану систему оцінки зовнішніх ризиків можна, і тут повинні працювати інтуїція банківських службовців, їх минулий досвід, аналіз і робота зі статистикою.
    7) Здійснення контролю.
    Під контролем тут розуміється наявність законодавчих основ діяльності клієнта, наявність нормативних засад для здійснення клієнтом заходів, що кредитуються, облік впливу змін в податковій політиці на кредитуються, відповідність кредитується нормативам і правилам, регулюючим кредитну діяльність комерційного банку.
    Виходячи з цих критеріїв існують певні способи визначення кредитоспроможності (в практичній діяльності доцільніше використовувати в аналізі одночасно кілька способів).
    Якщо побудувати послідовність роботи при оцінці кредитоспроможності, то можна позначити наступний порядок проведення аналізу:
    1) оцінка ділового ризику заходу, що кредитується;
    2) оцінка менеджменту ссудополучателя;
    3) оцінка фінансової стійкості клієнта (наприклад, на основі системи коефіцієнтів);
    4) аналіз грошового потоку позичальника;
    5) збір інформації про клієнта, отримання психологічного портрета позичальника, використовуючи для цього особисте інтерв'ю з ним і іншу доступну інформацію;
    6) складання висновку про роботу клієнта шляхом виїзду на підприємство-ссудополучателя.
    Хотілося б відзначити, що в сучасній російській банківській практиці слід відразу ж при розгляді заявки класифікувати клієнта (великий, середній, дрібний). Керівнику кредитного підрозділу це потрібно для того, щоб зрозуміти, чи варто основну увагу зосередити на аналізі представленої клієнтом і завіреної аудиторською фірмою документації, або, в разі дрібного клієнта, сконцентрувати свої зусилля на зборі інформації з інших джерел, обов'язково зробити виїзд на підприємство, провести огляд забезпечення (як правило, надається у формі твердої застави).
    Великі клієнти відрізняються наявністю в штаті високопрофесійних фінансових співробітників, які можуть представити підготовлену на хорошому рівні і завірену аудиторською фірмою документацію, при аналізі якої можна використовувати такі способи фінансово-математичного розрахунку:
    а) статистичні методи оцінки кредитного ризику (модель "Зета" і рівняння Альтмана, модель Чессера, техніка кредитного скорингу Д. Дюрана і т.д.) набули поширення в зарубіжній банківській практиці;
    б) система фінансових коефіцієнтів (розробка Світового банку) використовується у всьому світі, в т.ч. і в роботі російських банків. Розглядаючи докладніше цю систему можна виділити 5 основних груп фінансових коефіцієнтів (відповідно до методики Світового банку):
    1) Коефіцієнт ліквідності. Тут можуть розраховуватися коефіцієнти поточної ліквідності (його іноді називають коефіцієнтом покриття), швидкої (оперативної) ліквідності (його іноді називають "кислотним тестом" або коефіцієнт "лакмусового папірця").

    Загальна формула: До ліквідності = активи / пасиви

    де активи і пасиви можуть бути згруповані в різному складі в залежності від напрямку аналізу.
    2) Коефіцієнти ефективності або оборотності запасів (дебіторської заборгованості, основного капіталу, активів і т.д.) дозволяють оцінити ефективність використання керівництвом компанії її активів. Оборотність основного капіталу і активів враховується при отриманні клієнтом позичок на капітальні вкладення і при довгостроковому кредитуванні. При оцінці кредитоспроможності оцінюється не значення коефіцієнтів, а їх динаміка (сповільнюється або прискорюється оборотність).
    3) Коефіцієнт фінансового левереджа (його ще називають коефіцієнт фінансового важеля, показник заборгованості) показує, як розподіляється ризик між власним капіталом і залученими коштами, між акціонерами (пайовиками) компанії і її кредиторами.Чим вище відношення позикових коштів до власності власників фірми, тим вище ризик кредиторів і тим обережніше банк повинен ставитися до видачі нових кредитів.
    У разі банкрутства з високою заборгованістю шанси на повернення кредитором вкладених ними коштів будуть дуже низькі. Для оцінки заборгованості розраховується насамперед коефіцієнт покриття основних засобів

    До покриття = основні засоби / власний капітал

    Він показує, яка частина основних засобів профінансована за рахунок власного капіталу. В принципі будівлі, обладнання та інші довгострокові активи повинні покриватися або за рахунок коштів акціонерів (пайовиків), або за допомогою довгострокових позик.
    4) Коефіцієнт прибутковості (рентабельності) свідчить про загальну ефективність роботи компанії, про успішну політику її керівництва і окремих служб. При розрахунку показників рентабельності чистий прибуток порівнюється з такими параметрами, як сума продажів, активи і акціонерний (пайовий) капітал компанії. Великий інтерес для банківського працівника являє зміни цих коефіцієнтів за ряд років.
    5) Коефіцієнт погашення боргу дозволяє оцінити здатність підприємства оплатити поточну заборгованість шляхом генерування грошових коштів в процесі операційної діяльності. Головний показник фінансової стійкості підприємства - його здатність виплатити відсотки і основний борг за отриманими кредитами. Для детального аналізу складається таблиця грошових потоків. Але більш простим і оперативним є метод розрахунку коефіцієнтів погашення боргу. Це перш за все коефіцієнт грошового потоку

    До грошового потоку за період = (чистий прибуток + амортизація - дивіденди) / (позики з терміном погашення в межах періоду)

    Цей коефіцієнт за обраний період показує, яка частина грошових надходжень компанії від операцій буде необхідна для покриття основного боргу і відсотків за позиками з терміном погашення протягом цього періоду. Чим нижче цей коефіцієнт, тим менше "маржа безпеки" при погашенні боргів. Теоретично коефіцієнт, що дорівнює одиниці, забезпечує компанії фінансову стабільність.
    Оцінка кредитоспроможності позичальника може бути зведена до єдиного показника - рейтинг позичальника. Рейтинг визначається в балах. Сума балів розраховується шляхом множення класності (1,2,3) будь-якого коефіцієнта і його частки відповідно у відсотках. Так, наприклад, до першого класу можуть бути віднесені позичальники, що набирають від 100 до 150 балів, до другого - від 151- 250 балів, третій - від 251 до 300 балів.
    З підприємствами кожного класу кредитоспроможності банки по різному будують свої кредитні відносини. Так, першокласним по кредитоспроможності позичальників комерційні банки можуть відкривати кредитну лінію, кредитувати по контокоррентному рахунку, видавати в разовому порядку бланкові (без забезпечення) позики з встановлення у всіх випадках більш низької процентної ставки, ніж для всіх інших позичальників. Кредитування второклассную позичальнику здійснюється банками у звичайному порядку, тобто при наявність відповідних форм забезпечувальних зобов'язань. Відсоткова ставка відповідно залежить від виду забезпечення.
    Надання кредитів клієнтам третього класу пов'язано для банку з серйозним ризиком. У більшості випадків таким клієнтам банки намагаються кредитів не видавати. Якщо кредит все ж видається, то процентна ставка за кредит встановлюється на високому рівні.
    У тому випадку якщо кредит був виданий клієнту раніше до погіршення його фінансового становища, банк повинен проаналізувати причини і наслідки ситуації, що склалася з метою уберегти підприємство від банкрутства, а при неможливості цього - припинити його подальше кредитування.

    2.5. Оцінка кредитного ризику та основні напрямки щодо його зниження

    Ризик являє собою ймовірність втрат, яка може відбитися на діяльності того чи іншого господарюючого суб'єкта або на проведення будь-якої економічної операції. Банк не може працювати без ризику, як і не може бути повністю подолана жоден з видів ризику. А оскільки метою діяльності банку є отримання максимального прибутку, він повинен приділяти велику увагу здійсненню своїх операцій при мінімально можливих ризиках. Щоб уникнути банкрутства, для досягнення і збереження стійкого становища на ринку банківських послуг банкам необхідно шукати і застосовувати ефективні методи та інструменти управління цими ризиками. Конкретні ризики, з якими найчастіше стикаються банки, будуть визначати результати їх діяльності. Отже, поки існують банки і банківські операції, завжди будуть актуальними і значущими управління ризиками банків та проблеми, пов'язані з ними.

    Кредитні операції - найприбутковіша стаття банківського бізнесу. За рахунок цього джерела формується основна частина чистого прибутку, що відраховується в резервні фонди та йде на виплату дивідендів акціонерам. Тому основним банківським ризиком, управління яким багато в чому визначає ефективність діяльності банку, є кредитний ризик.

    Кредитний ризик визначається, в першу чергу, як ризик економічний, пов'язаний з управлінням фінансовими ресурсами. Однак на відміну від інших видів економічних ризиків від володіє специфічними рисами, найважливішою з яких є те, що він пов'язаний з рухом кредиту, які приймають вид позики або позики.

    Однак кредитні операції банки здійснюють не тільки при розміщенні наявних у них в розпорядженні грошових коштів, але і при формуванні джерел цих коштів. Тобто банки здійснюють активні операції - надання кредитів, і отримують кредити від кредиторів, таким чином, здійснюючи пасивні операції.

    Оскільки основним банківським ризиком є ​​кредитний, то комерційним банкам необхідно розробляють якісну систему управління ризиком (ризик-менеджмент) (рисунок 5).

    Ризик-менеджмент являє собою управління ризиками у всіх процесах і продуктах, на всіх рівнях банківської структури і виступає як стратегічний компонент оптимізації використання капіталу з урахуванням ризику [2]. Іншими словами, управління ризиками - це сукупність методів, інструментів і цілеспрямованих дій банку, покликаних ідентифікувати ризики, в певній мірі прогнозувати їх наступ і виключати або мінімізувати наслідки їх реалізації.

    Оцінка кредитного ризику розглядається з позиції аналізу ризику юридичних осіб, приватних осіб і кредитного портфеля банку.

    Малюнок 5 - Система управління банківським кредитним ризиком

    При цьому можуть використовуватися фінансові показники (коефіцієнти) і різні моделі. До методик для кількісної оцінки кредитних ризиків пред'являється особлива вимога щодо прозорості, точності і стабільності.

    Фінансових показників в даний час налічується кілька десятків. Але найбільш поширеними виступають такі фінансові коефіцієнти:

    1. Коефіцієнти ліквідності - показують чи здатний позичальник розрахуватися за своїми короткостроковими зобов'язаннями, а також, яка частина заборгованості може бути повернута в термін. При цьому виділяють коефіцієнт поточної ліквідності, проміжної ліквідності і абсолютної ліквідності.

    2. Коефіцієнти фінансової стійкості і платоспроможності - характеризують співвідношення власних і позикових коштів клієнта. При цьому виділяють: коефіцієнт забезпеченості власними оборотними засобами, автономії, фінансування, маневреності коштів і мобільності коштів.

    3. Коефіцієнти ділової активності. Дозволяють визначити ефективність використання окремих статей активів і сукупних активів підприємства. У практиці використовують коефіцієнти загальної оборотності коштів, поточних активів, основного капіталу, дебіторської заборгованості.

    4. Коефіцієнти прибутковості або рентабельності показують ефективність використання активів і власних коштів підприємства і конкретний фінансовий результат. Для того, щоб прийняти остаточне рішення про видачу кредиту або відмову у видачі використовуються моделі, які прогнозують погіршення фінансового стану.

    Кожен банк розробляє свою модель ризику для кількісної оцінки та аналізу ризику з урахуванням загальних рекомендацій Базельського комітету з банківського нагляду. Від точності оцінки кредитного ризику залежить величина втрат банку, відсотків за кредит і конкурентоспроможність банку.

    Однак не всі банки володіють ефективними методиками. У російських банках використовуються адаптовані зарубіжні методики оцінки кредитоспроможності, зокрема Моделі Альтмана [1]. Вона являє собою статистичну модель на основі оцінки показників фінансового стану і платоспроможності компанії і дозволяє оцінити рівень ризику банкрутства.

    Оригінальна модель Альтмана має вигляд:

    Z2 = 1,2х1 + 1,4х2 + 3,3х3 + 0,6х4 + 0,999х5, (1)

    де х1 - чисті оборотні активи (поточні активи (розділ 2 бухгалтерського балансу фірми)) - поточні зобов'язання (розділ 4 + розділ 5)) / всього активів;

    х2 - нерозподілений прибуток (балансовий прибуток - (балансовий прибуток * 0,24)) / всього активів;

    х3 - прибуток до виплати відсотків і податків (балансова) / всього активів;

    х4 - ринкова вартість капіталу (акцій) / вартість зобов'язань;

    х5 - виручка від реалізації / всього активів.

    Залежно від значень показника ймовірності банкрутства Z дається оцінка ймовірності банкрутства підприємства: якщо Z ≤ 1,8 - ймовірність банкрутства дуже висока; 1,81

    2,71 3 - дуже низька.

    В якості моделі, що дозволяє визначити ймовірність невиконання умов кредитного договору позичальником, використовується модель нагляду за позиками Р. Чессера, що має вигляд:

    У = - 2,04 + (-5,24Х1) + 0,005Х2 - 6,65Х3 + 4,4Х4 - 0,07Х5 - 0,1Х6, (2)

    де Х1 - найбільш ліквідні активи / загальні активи;

    Х2 - виручка від реалізації / ліквідні активи;

    Х3 - сукупний дохід / загальні активи;

    Х4 - загальна заборгованість / загальні активи;

    Х5 - основний капітал / загальні активи;

    Х6 - оборотні активи / виручка від реалізації;

    У - інтегральний показник.

    Незважаючи на високу значимість прогнозних моделей, що застосовуються для визначення майбутнього фінансового стану клієнта, існує проблема забезпечення відповідності інесуперечності різних показників.

    Тому слід застосовувати методики по визначенню кредитного рейтингу в якості підсумкового показника кредитоспроможності позичальника і індивідуального кредитного ризику комерційного банку.

    Оцінку ризику кредитування необхідно проводити за напрямками, представленими в малюнку 2.

    Експертами кредитних підрозділів комерційного банку повинні визначатися вагові коефіцієнти по кожному напрямку оцінки. Бали знаходяться в діапазоні від 0 до 100. Чим нижче присвоєний бал, тим нижче кредитний ризик. Однак значення 0 свідчить про незадовільну кредитоспроможності позичальника. Також по кожному напрямку оцінки встановлюються вагові коефіцієнти.

    Кредитний рейтинг визначається шляхом множення балів по кожному з напрямків аналізу на відповідний ваговий коефіцієнт. При цьому ризик оцінюється від мінімального до неприйнятного.

    Серед методик оцінки якості позичальників - фізичних осіб найбільшого поширення набула методика кредитного скорингу. Ця методика заснована на аналізі різних характеристик клієнтів: вік, дохід, сімейний стан, професія і багато іншого. В результаті аналізу даних критеріїв отримують підсумковий показник, за величиною якого можна судити про гарною чи поганою кредитоспроможності. Відповідно до цього робляться висновки про можливість кредитування клієнта і розмірі лімітів.

    Малюнок 6 Схема оцінки кредитного ризику на основі кредитного рейтингу

    Ськорінговую модель можна представити у вигляді абсолютної суми балів по скорингової карти або зваженої сумі факторів ризику кредитної якості позичальника. У першому випадку модель виглядає

    наступним чином:

    S = A1 + A2 + ... Ak,

    де S - значення скорингу;

    A1 + A2 + ... Ak - бали, які характеризують значимість параметрів клієнта.

    У другому випадку:

    S = A1 · X1 + A2 · X2 + ... Ak · Xk,

    де S - значення скорингу;

    X1, X2 ... Xk - параметри клієнта;

    A1 + A2 + ... Ak - бали, які характеризують значимість параметрів клієнта.

    Своя скорингова система є в кожному банку. Вона зашифрована в наданої анкеті. Скоринговий метод дозволяє провести експрес-аналіз у присутності потенційного позичальника, а також дати відповідь про можливість кредитування клієнта протягом 15 - 20 хв. Оцінка якості кредитного портфеля комерційного банку будується на основі якісних і кількісних показників. Дані показники можна розділити на чотири групи:

    - показники прибутковості кредитних вкладень;

    - показники якості управління кредитним портфелем;

    - показник достатності резервів на покриття можливих збитків;

    - інтегровані показники сукупного кредитного ризику банку.

    Остання група показників відноситься до основних, що характеризує прибутковість кредитних вкладень, якості управління кредитним портфелем і достатність створення резервів на можливі збитки по кредитах.

    Таким чином, не дивлячись на різноманіття методик розрахунку кредитного ризику позичальників, проблема ризику кредитного продукту залишається відкритою і вимагає принципово нових підходів до її вирішення.

    Основними елементами управління кредитним ризиком є: аналіз фінансового стану позичальників і контрагентів, забезпечення кредиту, установка лімітів на операції, резервування.

    Традиційний спосіб мінімізації цього ризику при кредитуванні юридичних або фізичних осіб - прийняття застави (забезпечення кредиту) у вигляді ліквідних активів або цінного майна. Один із способів мінімізації кредитного ризику в розрахункових операціях - проведення передоплати.

    Принциповою відмінністю сучасного порядку кредитування є те, що банк, перш за все, цікавиться суб'єктом кредитування, з яким і полягає кредитний договір після вивчення його здатності повернути позику. Всі питання, пов'язані з кредитуванням, вирішуються банком і позичальником на договірній основі.

    Кредитний договір визначає взаємні зобов'язання і відповідальність сторін. У ньому передбачається: мета і об'єкти кредитування, розмір кредиту, терміни та інші умови видачі та погашення позик; види забезпечення кредиту; процентна ставка за кредит; перелік документів, що подаються позичальником для контролю за рухом кредиту і фінансовим становищем клієнта; періодичність подання банку, а також контрольні функції банку в процесі кредитування.

    Від того наскільки чітко і грамотно буде складено Кредитний договір буде залежати своєчасність повернення позики.

    В ході виконання кредитного договору можуть виникнути непередбачені проблеми, внаслідок яких необхідно змінити умови договору. Зміни умов кредитування та переоформлення позичок може відбуватися з ініціативи, як позичальника, так і банку. Під зміною умов договору по переоформленим позиках розуміється одне з наступних змін:

    - зменшення в додатковій угоді відсоткової ставки за умови, що початковим договором передбачена фіксована ставка; при плаваючою процентною ставкою - зміни, що не відповідають умовам, що містяться в первинній угоді сторін;

    - продовження в додатковій угоді терміну надання кредиту, зазначеного в первісному кредитному договорі;

    - збільшення суми наданого кредиту в порівнянні з початковою;

    - переоформлення додаткової угоди, в зв'язку, з чим реально поліпшується якість забезпечення позикової заборгованості в порівнянні з початковими умовами. Переоформлення позики свідчить, перш за все, про зниження її якості і підвищення банківського ризику.

    Однією з умов кредитного договору повинно бути право банку розірвати кредитний договір достроково в разі порушення клієнтом-позичальником передбачених договором зобов'язань.

    Зазвичай банк вимагає дострокового погашення позики або стягує її в безспірному порядку при:

    - несвоєчасне подання в банк балансів та інших форм звітності або при повній відмові від їх подання;

    - виявленні випадків реалізації закладеного майна без згоди банку;

    - виявленні випадків незадовільного зберігання закладеного майна;

    - несвоєчасної сплати основного боргу і відсотків.Клієнта-позичальника договір може надавати право в силу обґрунтованих причин не використовувати кредит (кредитну лінію) повністю або частково. Спочатку узгоджена величина кредиту (кредитної лінії) в подальшому може бути також скоригована сторонами. При достроковому погашенні кредиту або неповному його використанні позичальником банк втрачає частину свого процентного доходу.

    Банки повинні постійно проводити політику розосередження ризику і не допускати концентрації кредитів у декількох великих позичальників, так як це може мати серйозні наслідки у разі непогашення позики одним з них. Банк не повинен ризикувати коштами вкладників, фінансуючи спекулятивні (хоча і високо прибуткові) проекти.

    Слід зазначити, що кількісна оцінка активів не грає особливої ​​ролі в аналізі діяльності банку, відповідно до міжнародної практики головним критерієм є оцінка якості активів.

    Як відомо, вітчизняні банки звикли проводити в основному короткострокове кредитування, і неохоче йдуть на розширення довгострокового в зв'язку з високим ступенем ризику, обумовленого наявністю галузевих особливостей і тривалим періодом окупності вкладених коштів. Видача довгострокового кредиту не дозволяє достовірно судити про те, чи зможе цей позичальник через кілька років повністю виконати свої зобов'язання перед банком, в той час як короткостроковий кредит видається на порівняно короткий термін, за який фінансова стійкість підприємства суттєво не змінюється.

    Кредитний ризик щодо банку виникає при невиконанні контрагентами банків своїх зобов'язань, що, як правило, проявляється в неповерненні (повністю або частково) основної суми боргу і відсотків по ньому у встановлені в кредитній угоді терміни.

    З метою обмеження ризику і збільшення припливу кредитних ресурсів в промисловість необхідно вдосконалення менеджменту кредитних портфелів вітчизняних комерційних банків, що характеризуються такими особливостями:

    - схильністю до короткострокового кредитування;

    - недостатньою якістю ресурсної бази банків;

    - відсутністю потужного інформаційного центру;

    - недоліком високоспеціалізованих кадрів.

    У зв'язку з цим основними завданнями кредитного менеджменту, спрямованого на зниження кредитного ризику, є:

    - визначення факторів, що впливають на рівень кредитного ризику;

    - оптимізація кредитного портфеля з точки зору кредитних ризиків, складу клієнтів і структури позик;

    - визначення рівня кредитоспроможності позичальника і виявлення можливості зміни його фінансового становища;

    - виявлення проблемних позичок на ранній стадії їх появи;

    - оцінка достатності ресурсної бази та її своєчасне коректування;

    - забезпечення диверсифікації кредитних вкладень, їх ліквідності та прибутковості;

    - розробка кредитної політики банку з урахуванням проведеного аналізу якості кредитного портфеля.

    Високий ступінь ризику кредитування промислових підприємств вимагає від комерційного банку ретельно продуманої політики управління ризиком в рамках кредитної політики, яка включає стратегію, методи оцінки, а також форми управління ризиком.

    Кредитний менеджмент в галузі управління кредитним ризиком передбачає диверсифікацію ризику, визначення системи делегування повноважень, формування якісного кредитного досьє, систему моніторингу за виданими кредитом, наявність і якість інформаційної бази даних, а також наявність служби, що здійснює повернення проблемних кредитів.

    Диверсифікація ризиків передбачає, що кредитний портфель будь-якого банку повинен бути диверсифікований для того, щоб неспроможність одного клієнта, групи клієнтів, галузі не піддавала небезпеки існування банку.

    Банківський менеджмент в галузі управління кредитом є складним і багатоаспектним процесом. Якість управління процесом кредитування залежить, перш за все, від успіху реалізації кожного етапу окремо, що в свою чергу безпосередньо пов'язано з досвідом і

    висновок

    У висновку слід зазначити, що іпотечне кредитування в Росії розглядається державою як механізм, здатного вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни: житлову проблему, проблему фінансування капітального будівництва. Роль іпотеки в забезпеченні економічного зростання країни досить велика.

    Для абсолютної більшості пересічних громадян Росії іпотечне кредитування видається єдино можливим джерелом вирішення житлового питання.

    Проаналізувавши в своїй переддипломної роботі становлення і розвиток іпотечних відносин в Росії і за кордоном, можна зробити наступні висновки.

    1. Забезпечення населення житлом є найважливішою соціально-політичної та економічної проблемою. Від вибору тих чи інших підходів до вирішення цієї проблеми значною мірою залежить загальний масштаб і темпи житлового будівництва, реальний добробут людей, їх моральне і фізичне самопочуття, політичні оцінки і мотивація поведінки.

    До теперішнього часу в житловому фонді Росії зберігається значна частина будинків з невпорядкованим квартирами, з яких близько 1,3 відсотка розміщені в старих і аварійних будинках, а також індивідуальні приватні будинки.

    У зв'язку з цим небезпечної стає тенденція зростання вартості будівництва, що робить знову споруджений житло все менш доступним для населення і викликає скорочення попиту, а, отже, і обсягу виробництва. В кінцевому підсумку це створює кризу системного характеру, помітно посилився в умовах погіршення макроекономічної ситуації і чергового різкого падіння життєвого рівня населення.

    У проблеми в економіці серйозно погіршувала становище і населення, і підприємців, і фінансистів, і держави, інтереси яких зараз більше, ніж будь-коли раніше, сходяться в тому, що в основі вирішення житлової проблеми лежить створення і розвиток національної системи іпотечного кредитування.

    2. Впровадження в діловий обіг видачі кредитів на покупку житла громадянам, які мають надійне забезпечення їх повернення у вигляді реальної власності (придбаного об'єкта нерухомості), могло б дати:

    постійний і істотний приплив грошових коштів на ринок житла;

    пожвавити будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості;

    зберегти і розширити робочі місця;

    підвищити доходи населення і бюджетів усіх рівнів.

    3. Становлення іпотеки і системи іпотечного кредитування в Росії ускладнене такими факторами, як:

    недолік ресурсів комерційних банків для довгострокового інвестування;

    відсутність державної підтримки та пільгового оподаткування для інвесторів, які надають довгострокові кредити;

    недостатня розробка законодавчої бази іпотечного кредитування;

    відсутність вторинного ринку заставних.

    4. Масштаб проблем розвитку житлового будівництва та іпотечного житлового кредитування, а також їх складність і комплексність вимагають при їх вирішенні використовувати програмний підхід, робити максимально швидкі дії і всіляко використовувати світовий досвід, спираючись на міжнародне співробітництво.

    Успіх конкретної програми буде залежати від залучення в цю сферу всіх можливих джерел іпотечного кредитування житла - кредитних ресурсів іпотечних і універсальних банків, індивідуальних, корпоративних та інституціональних інвесторів.

    5. З метою розвитку іпотеки в Росії необхідно створювати системи іпотечного кредитування і системи управління ризиками як альтернативного способу страхового захисту від ризиків, що виникають при іпотечних операціях

    Організація управління ризиками необхідна для рівномірного розподілу тягаря фінансових витрат по захисту від ризиків між суб'єктами, які беруть участь в іпотечних правовідносинах. Зараз, в різних іпотечних програмах явно проглядається прагнення кредиторів перекласти ризики на плечі позичальників і при цьому захист від них здійснювати в основному за допомогою страхування. В результаті значно збільшуються витрати (крім основного кредитного боргу) позичальника.

    Що ж стосується розвитку системи іпотечного кредитування, то сьогодні в Росії необхідно створювати саме систему іпотечного кредитування, а не просто іпотечне законодавство і іпотечні банки. Без будь-якого однієї ланки функціонування системи може виявитися неефективним. Для повноцінної роботи системи іпотечного кредитування повинні бути розвинені такі щоб забезпечити функції, як оцінка вартості нерухомості, страхування, процедури звернення стягнення на заставлене майно та механізм реєстрації іпотеки.

    Особливо необхідно виробити загальні вимоги до режиму роботи ринку іпотечного кредитування на етапі його становлення на перший час. Важливо і те, що вибір тих чи інших схем іпотечного кредитування (у кожної з них можуть бути свої специфічні обмеження) залежить від особливостей податкової системи. Різні зміни змушують вносити відповідні корективи в іпотечну програму. У зв'язку з цим необхідно переглянути принципи оподаткування доходів від продажу нерухомого майна, а також ставки податків, державних мит та інших зборів при оформленні таких угод.

    Вивчення та аналіз основних проблем іпотечного кредитування показали, що необхідно передбачити вирішення цілого ряду основних завдань для становлення і розвитку системи іпотечного кредитування в Росії:

    1) вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні;

    2) створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів в бюджетну сферу;

    3) створення інфраструктури, що забезпечує наявність чіткого та надійного механізму реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї, а також процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитування;

    4) податкове стимулювання як громадян-одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;

    Створення системи іпотечного кредитування і вторинного ринку заставних могло б стати черговим кроком у розвитку ринкових відносин в Росії, а також сприяти зміцненню банківської системи країни, розвитку сфери житлового будівництва і, отже, поліпшенню житлових умов населення Росії в цілому.

    Список використаної літератури:

    1. Цивільний кодекс Російської Федерації від 30 листопада 1994г.№51- ФЗ // Відомості Верховної РФ. - 1994. - №32.-Ст.3301.

    2. Федеральний закон від 16 липня 1998 року N 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» // Російська газета. - 1998. - 22 липня.

    3. Астапов К.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика) // Гроші і кредит. - 2010. - №4. - С.42-46.

    4. Всеросійський науковий журнал «Регіон: економіка і соціологія» / Под. ред. Селіверстова В.Є. - ІЕОПП СО РАН, №3 - 2009 - 196с.

    5. Журакіна Н. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення // Фінанси. - 2009. - №6. - С.17.

    6. Зубарєв В. Житло для середнього класу // Красноярський робочий. - 2008. - №4. - С.14-15.

    7. Матюхін Г.Г. Іпотека. Від історії - до сучасності // Банківська діяльність - 2008- N1. - С.10-13

    8. Матюхін Г.Г. Тернистий шлях іпотечного кредитування // Банківська справа. - 2009. - №3. - С. 34-36.

    9. Досвід і проблеми розвитку іпотечного житлового кредитування в регіонах Росії / Під. ред. Рогожин М.М. - М .: Фонд Інститут економіки міста, 2010. - 128с.

    10. Павлова І.В. Основні елементи системи іпотечного житлового кредитування // Гроші і кредит - 2009.- № 3 - С.57-63.

    11. Різун Н. І. Становлення і перспективи розвитку іпотеки в Росії. - М .: Буквиця, 2009. - 190 с.

    12.www.ipoteka-tut.ru

    56