• ЕКОНОМІЧНИЙ ФАКУЛЬТЕТ
  • ГЛАВА 1. ЕКОНОМІЧНА СУТНІСТЬ І ЗНАЧЕННЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ
  • В даний час термін "Іпотека" зазвичай охоплює три поняття
  • "Іпотека" як іпотечний кредит (грошова позика), що видається позичальнику кредитором під заставу нерухомості для покупки нерухомості.
  • 1.2. Правовий зміст іпотечного кредитування в РФ
  • 1.3 Історія іпотеки: вітчизняний та зарубіжний досвід
  • ГЛАВА 2. АНАЛІЗ ПРОБЛЕМ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ У РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ В 2008-2010 ГГ
  • 2.2 Аналіз програм іпотечного кредитування провідних російських банків
  • 2.3 Проблеми іпотечного кредитування в Росії
  • ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВИ ТА НАПРЯМКИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЇ
  • Список використаної літератури


  • Дата конвертації12.04.2017
    Розмір105.03 Kb.
    ТипКурсова робота

    Скачати 105.03 Kb.

    Проблеми іпотечного кредитування в Росії на сучасному етапі

    Федеральне агентство з освіти

    Державна освітня установа

    вищої професійної освіти

    «Челябінський державний університет»

    ЕКОНОМІЧНИЙ ФАКУЛЬТЕТ

    Кафедра фінансів і кредиту

    Проблеми іпотечного кредитування в Росії на сучасному

    етапі "

    КУРСОВА РОБОТА

    з дисципліни «Гроші. Кредит. банки »

    Роботу виконав:

    Студент (ка) гр. _____________

    П.І.Б ._____________________

    Роботу перевірив:

    (Звання) ___________________

    П.І.Б .____________________

    ЧЕЛЯБИНСК 2010

    ЗМІСТ

    Державна освітня установа 1

    ЕКОНОМІЧНИЙ ФАКУЛЬТЕТ 1

    ЗМІСТ 2

    введення 2

    висновок 37

    Список використаної літератури: 40

    Додаток ........................................................................... .43

    Вступ

    Іпотека є одним з правових інститутів, які здатні забезпечити ефективне функціонування ринкових інститутів.

    При ситуації, що склалася помітного зниження можливостей держави і підприємств по фінансуванню житлового будівництва в країні велика частина населення не має можливості поліпшити свої житлові умови. Якщо раніше для громадян головним способом вирішення житлової проблеми було одержання державного житла, то сьогодні це завдання вирішується в основному шляхом придбання або будівництва житла за рахунок власних заощаджень. Тим часом, житлове питання в найбільшою мірою зачіпає групи населення з низькими і середніми доходами, які не в змозі одночасно внести всі кошти за житло, що купується.

    Основна мета іпотечної програми в Росії - вирішення проблеми забезпечення населення житлом. За допомогою механізму іпотеки відбудеться приплив коштів на ринок житла, пожвавиться будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості, розширяться робочі місця, підвищаться доходи населення і бюджетів усіх рівнів. Тому необхідно використовувати ті реальні умови і можливості, якими володіють регіони, створювати необхідні організаційні правові та фінансові передумови для підйому масового будівництва житла з використанням ринкових і державних механізмів регулювання процесів в цьому соціально важливому секторі економіки.

    Актуальність теми пов'язана з тим, що активне використання іпотеки в Росії обіцяє велику кількість переваг, здатних поліпшити стан вітчизняної економіки, забезпечити житлом соціально незахищені категорії громадян.

    Розвиток інституту іпотеки має принципове значення і для банківської системи. Вкладення в нерухомість, під гарантії держави, особливо під час нестабільності на фондовому ринку, представляють інтерес навіть при невисокій прибутковості.

    Найважливішою передумовою розвитку і застосування іпотеки є нормативне регулювання заставних правовідносин.

    Безумовно, прийняття Федерального Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 № 102-ФЗ стало важливим етапом у формуванні законодавства про іпотеку. Оскільки Федеральний Закон «Про заставу», в частині регулювання іпотеки, безнадійно застарів, а більшість норм Цивільного кодексу, що містяться в статтях про заставу, не розраховане на застосування до тих відносин, предметом яких є нерухоме майно, в тому числі земля і земельні ділянки, прийняття нового закону було викликано нагальною потребою.

    Іпотека виступає не тільки як окреме правовідношення цивільного законодавства, а й складне правове явище. Крім договору про іпотеку в іпотечних відносинах фігурують заставна та додатки до неї, наступна іпотека (перезалог), другий, третій перезалог. Настільки численні варіанти іпотеки вимагають додаткового правового регулювання всіх ситуацій, які можуть виникнути в процесі правозастосування.

    Основною причиною зменшення обсягів іпотечного житлового кредитування є подорожчання кредитних ресурсів, зростаючі ризики вкладень в довгострокові активи при зниженні можливості рефінансування кредитними організаціями раніше виданих кредитів.

    Про значимість розвитку інституту іпотеки говорить і той факт, що цього питання в останні роки серйозно впливав приділяє держава.

    Об'єктами роботи явяется проблеми іпотечного кредитування в Росії на сучасному етапі. Предмет - аналіз недоліків і виявлення перспектив на цьому ринку.

    Вище зазначена проблематика обумовила мета даної курсової роботи - вивчити проблеми іпотечного кредитування в Росії в даний час.

    До завдань роботи входить:

    1. Показати етапи розвитку ринку іпотечного кредитування.

    2. Розглянути іпотеку як форму застави з точки зору чинного російського законодавства, дати характеристику іпотеки та іпотечного кредитування.

    3. Розглянути іпотечні програми, які представлені в сучасний час провідними банками Росії.

    4. Виявити проблеми та визначити перспективи розвитку інституту іпотеки.

    Теоретичною базою виконання даної курсової роботи послужили матеріали періодичної преси, дані державної статистики, дані кредитних установ Російської Федерації, нормативно-правові акти, що регулюють питання іпотечного кредитування в Росії.

    Курсова робота складається з трьох розділів: в першому розділі розкрита теоретична сутність та значення іпотечного кредитування, у другій наведено аналіз проблем іпотечного кредитування в найближчі періоди часу, третя присвячена перспективним напрямком для розвитку даного іпотечного ринку в Росії. Методами дослідження в даній роботі є історичний, абстрактно-логічний і аналітичний.

    .

    ГЛАВА 1. ЕКОНОМІЧНА СУТНІСТЬ І ЗНАЧЕННЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

    1.1. Поняття, значення і зміст іпотечного кредитування

    Іпотека - в перекладі заставу, заклад, - це застава нерухомості, нерухомого майна (землі, основних фондів, будівель, житла) з метою отримання позики. У разі неповернення позики власником майна стає позикодавець (баки та інші кредитно-фінансові інститути, які можуть видавати подібну позику).
    Іпотечні банки надають довгострокові кредити, які забезпечуються внесенням запису іпотек, або іпотечних боргів, на землеволодіння, під яке видається позичка. Якщо іпотечні банки використовують для гарантії позик тільки іпотечні борги, в діловому спілкуванні залишаються поняття «іпотечний банк» і «іпотечний кредит». Завдяки своїй довгостроковості (20-30 років) іпотечні кредити зручні для фінансування в тих випадках, коли виплата відсотків і погашення кредиту можливі тільки з поточних, як правило, невисоких доходів, тобто невеликими внесками. Засоби для надання кредитів іпотечний банк отримує від продажу заставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки боргові зобов'язання банку по відношенню до власників. Заставні листи забезпечуються надаються банком та гарантованими іпотеками або іпотечними боргами, позиками [17].
    В даний час термін "Іпотека" зазвичай охоплює три поняття:
    "Іпотека" (як правовідносини) є застава нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту (як правило, в банку). Для іпотеки характерно залишення майна в руках боржника. Застава у цивільному праві - один із способів забезпечення зобов'язання - в даному випадку банківського кредиту. При цьому у всіх випадках обов'язкове державна реєстрація застави будь-якої нерухомості. У разі неплатоспроможності боржника вимоги кредитора задовольняються з виручки від реалізованого майна переважно перед іншими кредиторами або шляхом переходу закладеної нерухомості у власність заставоутримувача. [26]
    "Іпотека" (як цінний папір) має на увазі "заставну" - борговий інструмент засвідчує права заставодержателя на нерухоме майно; це іменний цінний папір, що засвідчує право власника на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання і саме право застави на вказане в договорі про іпотеку майно. Заставна зазвичай вільно обертається на ринку [30, с.103].
    "Іпотека" як іпотечний кредит (грошова позика), що видається позичальнику кредитором під заставу нерухомості для покупки нерухомості.
    Термін "іпотека" ( "чиста іпотека") слід розглядати як спосіб забезпечення зобов'язань, коли предметом застави є нерухоме майно. Якщо кредит видається на придбання житла, використовується термін "іпотечне (житлове) кредитування". Для деяких випадків вживемо термін "змішана іпотека", коли позичальник бере кредит в банку під заставу вже наявного житла для придбання нового. Таким чином, житлове кредитування і змішана іпотека - це форми кредитування з тією лише різницею, що в першому випадку в якості забезпечення за таким іпотечним кредитом може виступати як застава, так і поручительство, а в другому випадку - тільки застава нерухомості. [11]

    1.2. Правовий зміст іпотечного кредитування в РФ

    Кардинальні зміни, що відбулися в економічному і соціальному устрої Росії за роки реформ, викликали потребу у використанні таких цивільно-правових інститутів, які могли б сприяти задоволенню першорядних інтересів широкого кола людей, перш за все в шарах незаможного населення У числі таких інститутів особливу увагу викликає інститут застави нерухомості (іпотеки), здатний служити засобом залучення кредитів для реалізації різних соціальних проектів, особливо в житловій сфері

    Правову основу іпотечного житлового кредитування складають федеральні (загальноросійські) і місцеві нормативні правові акти.Федеральну правову базу іпотечного житлового кредитування в даний час утворюють:

    1. Цивільний кодекс РФ. Містить у частині першій главу 23, присвячену способам забезпечення виконання зобов'язань, в якій § 3 містить спеціальні норми про заставу. Крім цього, до заставних відносин застосовуються і інші норми ЦК РФ, зокрема, про порядок укладання договорів, про умови дійсності угод та ін. Кількість норм, присвячених залогу, як в першій, так і в другій частині ГК РФ, досить велике. Таким чином, ГК РФ є з точки зору його юридичної сили і найбільш докладним джерелом регулювання заставних відносин. Однак норми про заставу в частині першій ГК РФ охоплюють далеко не всі питання, пов'язані з заставними відносинами в усьому їх різноманітті і складності.

    2. Закон РФ від 29 травня 1992 № 2872-1 "Про заставу". З моменту вступу в силу цей закон зайняв місце основного джерела російського заставного права. Ця обставина спеціально було підкреслено в ст. 2 Закону: "Справжнім законом визначаються основні положення про заставу. Відносини застави, не врегульовані цим Законом, регулюються іншими актами законодавства Російської Федерації ". Однак необхідно відзначити, що з моменту введення в дію частини першої ДК РФ саме Кодекс став основним джерелом заставного права. При цьому треба мати на увазі, що регулювання застави у Цивільному кодексі України багато в чому істотно відрізняється від його регулювання в зазначеному Законі. Отже Закон РФ "Про заставу" "застосовується остільки, оскільки він не суперечить" частини першої ДК РФ.

    3. Федеральний закон від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)" (далі - ФЗ "Про іпотеку"). Даний законодавчий акт, що розкриває особливості застави нерухомого майна, пройшов довгий і тернистий шлях, перш ніж був підписаний Президентом РФ. Активна робота над цим законом почалася в 1993р. У липні 1995р. він був прийнятий в першому читанні, після чого його піддали суттєвого доопрацювання і численним обговоренням (було внесено близько сотні поправок), в результаті яких закон був прийнятий обома палатами Федеральних зборів влітку 1997р. Потім знадобився ще рік, щоб даний законопроект набув статусу повноправного федерального закону. Норми, що регулюють іпотеку, містяться не тільки в ФЗ "Про іпотеку", а й у Цивільному кодексі України. Згідно п.2 ст.334 ГК РФ загальні правила Кодексу про заставу застосовуються до іпотеки лише у випадках, коли самим ГК РФ або законом "Про іпотеку" не встановлено інші правила. Таким чином, незважаючи на те, що ГК РФ містить ряд спеціальних норм про іпотеку (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 та ін.), Основний масив норм, регулюють іпотеку, міститься в ФЗ "Про іпотеку".

    4. До джерел заставного права відносять також інші федеральні закони, в яких в тій чи іншій мірі розглядаються питання заставних відносин. До таких законодавчих актів можна віднести, зокрема, федеральний закон від 21 липня 1997р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

    5. У сукупність джерел заставного права входять не тільки власне законодавчих актів, а й укази Президента РФ, постанови Уряду РФ, законодавчі акти суб'єктів РФ, нормативно-правові акти виконавчих органів різного рівня, включаючи місцеві органи управління. Як приклад можна навести такі нормативно-правові акти: Постанова Уряду РФ від 15.05.2008 N 370 "Про порядок іпотечного кредитування учасників накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців"; Постанова Уряду РФ від 11.01.2000 N 28 "Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації"; Указ Президента РФ від 10.06.1994 N 1180 "Про житлові кредити". [18]

    Майно є основним об'єктом в іпотечних відносинах, а оскільки немає однозначного визначення терміна "майно", то при укладенні договору необхідно визначати точне значення даного терміна шляхом його детального тлумачення.

    Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їх обіг допускається федеральними законами. Moгyт бути закладені земельні ділянки, які перебувають у власності громадян, їх об'єднань, юридичних осіб і надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, присадибні земельні ділянки особистого підсобного господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями, будовами або спорудами, у розмірі , необхідному для їх господарського обслуговування (функціонального забезпечення).

    Не підлягають іпотеку землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності, сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств і польових земельних ділянок особистих підсобних господарств

    Оцінка земельної ділянки може бути встановлена ​​в договорі про іпотеку не нижче його нормативної ціни Нормативна ціна землі - це особливий вид плати за землю. Вона являє собою показник, що характеризує вартість ділянки певного якості та місця розташування виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності. Нормативна ціна землі застосовується при покупці і викуп земельних ділянок, при передачі землі у власність, передачі у спадок, даруванні, а також при отриманні під заставу банківського кредиту.

    Частина перша Цивільного кодексу РФ внесла певні зміни в правове регулювання інституту застави. Заставний кредитор традиційно мав переважне право перед іншими кредиторами на задоволення своїх вимог з вартості заставленого майна. Однак це право не є безумовним. Як більш ранній закон "Про заставу" (1992р.), Так і перша частина ГК РФ містять застереження, що переважне право заставного кредитора діє за винятками, передбаченими законом.

    Частина перша ГК вводить зміни також в порядок звернення стягнення на заставлене майно. Ст.349 частини першої ДК допускає два варіанти звернення стягнення на заставлене майно: за рішенням суду і без звернення до суду. В одних випадках звернення стягнення можливо тільки за рішенням суду, в інших - звернення стягнення за рішенням суду діє як загальне правило, якщо сторони не обрали інший порядок.

    За загальним правилом звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду. Однак сторони вправі домовитися про звернення стягнення на закладену нерухомість без судового рішення.

    Предмет іпотеки. Визначається в договорі зазначенням його найменування, місцезнаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом.

    Повинні бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставодавця.

    Якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, і повинен бути вказаний термін оренди.

    Оцінки предмета іпотеки. Визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеці земельної ділянки вимог ст.67 ФЗ "Про іпотеку" і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні.

    При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом або у визначеному ним порядку.

    Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації.

    Зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Повинно бути названо в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку повинні бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.

    Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку повинні бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.

    Федеральний закон "Про іпотеку (заставі нерухомості)" встановлює (ст. 10), що обов'язковим елементом форми договору про іпотеку є його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. Недотримання форми тягне недійсність договору. Встановлені вимоги до таких елементів договору, як нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору про іпотеку наведено нижче.

    Нотаріальне посвідчення договору про іпотеку:

    1) договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений;

    2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 "Зміст договору про іпотеку" ФЗ "Про іпотеку", або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає нотаріальному посвідченню в якості договору про іпотеку;

    3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку тягне його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;

    4) якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя відповідно до ст. 13 ФЗ "Про іпотеку" засвідчуються заставної, разом з таким договором нотаріусу надається заставна. Нотаріус робить на заставної оцінку про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної відповідно до частини другої п.З ст. 4 ФЗ "Про іпотеку".

    Державна реєстрація договору про іпотеку:

    1) договір про іпотеку підлягає державній реєстрації;

    2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 "Зміст договору про іпотеку", або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає державній реєстрації в якості договору про іпотеку;

    3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку тягне його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;

    4) договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації. [27]

    1.3 Історія іпотеки: вітчизняний та зарубіжний досвід

    Іпотечні банки являють собою специфічний банківський інститут, що виник в Західній Європі в кінці XVIII в. Особливий розвиток вони отримали в Німеччині, де перший іпотечний банк був створений в 1770 р (в Сілезії). Це був державний іпотечний банк, який здійснював фінансову підтримку в основному великих поміщицьких господарств.

    Методом залучення грошових коштів таких банків були випуски заставних паперів. В подальшому своєму розвитку іпотечні банки в XIX і XX ст. стали обслуговувати не тільки великі поміщицькі господарства, а й дрібні, а потім і селянські господарства. Уже в другій половині XIX ст. в Німеччині це були в основному державні банки, що належать, як правило, місцевим органам влади. Перший акціонерний іпотечний банк був організований в 1862 р у Франкфурті.

    Найбільший розвиток іпотечні банки в Західній Європі отримали в першій половині XX в.{До 30-х рр.) В Німеччині, де вони були одними з найбільш розвинених, поступаючись в потужності лише комерційним банкам. Вони видавали іпотечні кредити промисловим компаніям, під нерухомість, а також для потреб сільським виробникам.

    У Німеччині в цей період діяли так звані суднобудівні іпотечні банки, які надавали кредити суднобудівним компаніям під споруджувані суду. Одночасно в цей же час були зроблені спроби створити іпотечні банки для довгострокового кредитування промислового будівництва.
    Однак цей напрямок не набуло належного розвитку. Головною сферою іпотечних банків як у Німеччині, так і в інших країнах Західної Європи до 30-х рр. стає кредитування нерухомості в містах і сільській місцевості.

    Іпотека (від грец. Hypotheke - застава, застава) - застава нерухомості, нерухомого майна (землі, основних фондів, будівель, житла) з метою отримання позики. У разі неповернення позики власником майна стає позикодавець (банки та інші кредитно-фінансові інститути, які можуть видавати подібну позику).

    Негативний вплив на розвиток іпотечних банків надавали світові війни і повоєнна інфляція. Як правило, в період війни процес їх розвитку сповільнювався, так як знижувалося залучення грошових коштів і зростав неповернення кредитів. Під час повоєнних інфляційних процесів заборгованість погашалась, як правило, знеціненими грошима, а сам іпотечний кредит замінювався тимчасовим покриттям за рахунок державних облігацій. Саме в цих умовах число іпотечних банків знижувався. У період сприятливої ​​економічної кон'юнктури число їх росло, що підтверджується даними на прикладі ФРН.

    Скорочення числа іпотечних банків у Німеччині відбувалося в період великих економічних потрясінь (криза 30-х рр.) І післявоєнної інфляції кінця 40-х. Надалі підвищувальна тенденція розвитку економіки в 50- 60-х рр. сприяла зростанню числа банків. В кінці 60-х рр. в ФРН було 24 акціонерних банку, 5 акціонерних суднобудівних банків і 14 державних іпотечних. Найбільшими з них були чотири акціонерних іпотечних банку: Німецький центральний земельний банк, Франкфуртський іпотечний банк, Рейнський іпотечний банк, Німецький іпотечний банк (м Бремен). Як правило, більша частина акціонерного капіталу (від 50 до 70%) цих банків належала найбільшим комерційним банкам ФРН, так званим "гроссбанкам". Серед державних іпотечних банків провідне становище займали чотири банки: "Дейча Пфандбріфан-штальт" з п'ятьма філіями, Баварський земельний банк і два банки в землі Баден-Вюртемберг.

    Інші приватні і державні іпотечні банки також контролювалися гроссбанков. В останні десятиліття економічного зростання ФРН (70-80-90-і рр.) Число іпотечних банків коливається близько 30.

    У Франції також діють іпотечні банки, проте характер їх діяльності носить специфічний характер. Провідним у сфері іпотечного кредиту є "Креді Фонса де Франс" - найстаріший іпотечний банк Франції з участю держави, створений ще в 1852 р Особливий розвиток він отримав в XX в., Точніше, в 60-70-х рр. Цей банк проводить операції за трьома основними напрямками: видає середньострокові і довгострокові позики терміном до 15 років під забезпечення (5% активів); джерелом для таких операцій служить випуск іпотечних облігацій. Надає кредити місцевим органам влади Франції (департаментам і комун) терміном до 20 років (5% активів) за рахунок випуску так званих комунальних позик. Другим напрямком діяльності КФФ є надання позик будівельним компаніям і хліборобам під житлове та господарське будівництво, але, як правило, за рахунок державного бюджету. Крім "того, через цей банк видаються також спеціальні кредити приватному капіталу, що здійснює житлове будівництво. По-третє, в функцію КФФ входить також облік векселів за середньостроковими кредитами під будівництво, яке здійснюється комерційними банками.

    Роль іпотечних банків виконують також установи іпотечного кредиту, яких налічується у Франції понад 30. Вони видають кредити на покупку землі і квартир. Серед них найбільше значення мають "Креді Фонса нур ле Батіман" і "Ля компані іпотекер де ля Епен", які спеціалізуються виключно на кредитуванні приватного будівництва.

    У США в основному іпотечний кредит здійснюють спеціалізовані небанківські кредитно-фінансові інститути у вигляді ощадно-позичкових асоціацій, а також страхові компанії, але в той же час існує і група державних іпотечних банків. Це федеральні банки з кредитування житлового будівництва, Федеральна іпотечна корпорація з кредитування житлового будівництва, банки з кредитування фермерських господарств, федеральні земельні банки.

    Ці установи, як правило, продають власні цінні папери. З отриманих грошових коштів державні іпотечні установи видають іпотечні позики. Випуск їх цінних паперів різко збільшився з 1970 по 1986 рр. з 38 млрд. дол. до 262. Головна мета, федеральних іпотечних установ, включаючи банки, полягає в тому, щоб надавати кредити в сільське господарство та житлове будівництво, забезпечуючи соціально-економічне обслуговування найбільш делікатних сфер економіки, тобто менш заможні верстви населення.

    У Туреччині іпотечним кредитом займається кілька державних банків. Турецький банк іпотечного кредиту здійснює кредитування житлового будівництва в основному в містах. "Сумербанк" фінансує будівництво державних підприємств, одночасно займаючись кредитуванням експорту та реалізації продукції державних підприємств в обробній промисловості. Ці банки кредитують будівництво у видобувній і енергетичній галузях, а Морський банк здійснює кредитування будівництва суден і портового господарства. Ці банки є провідниками певної цільової урядової політики щодо зміцнення державного сектора.

    У Фінляндії діють сім приватних іпотечних банків: "Фініш Реал Естате Бенк ЛТД", "Індастріал Бенк оф Фінлленд ЛТД", "ОКО інвестмент бенк ЛТД", "Мортгедж Бенк оф Фінлленд ЛТД", ЛРСР - Мінісіпаліте Бенк ЛТД "," Капсаліс Бенк ЛТД * 'і "Аландс Гіротекс Бенк ЛТД". Ці банки спрямовують свої іпотечні кредити в корпоративний сектор (до 67%), державі (23%), приватним особам (3%), дрібним підприємствам (1%), іншим (6%). У своїх руках вони концентрують весь іпотечний кредит, що надається в промисловість, будівництво і сільське господарство.

    В Іспанії існує кілька банків, що надають іпотечний кредит. Це перш за все Іпотечний банк, який видає кредити під житлове будівництво, і Банк будівельного кредиту, які займаються іпотечним кредитуванням в основному промислових компаній.

    В Італії функції іпотечного кредиту виконують по-лугосударственние і державні банки. Основне місце на ринку іпотечного кредиту займають банки "Інстітуто Мобіль-яру Італьяно", "Мідібанк", "Ефібанк * (іпотечний кредит для промисловості). Банк" Медіо Кредити "проводить кредитування середніх і дрібних промислових підприємств шляхом надання кредитів іншим банкам, але сам він операціями з приватної клієнтурою не займається. [7]

    Дуже важливе значення іпотечні банки мають також в ряді країн
    Латинської Америки та Азії. Як правило, це країни з порівняно розвиненими банківськими системами, що наближаються за своєю структурою до провідних країн Західної Європи. Так, в Латинській Америці іпотечні банки в чистому вигляді існували в 80-х рр. в таких країнах, як Аргентина, Бразилія, Мексика, Венесуела, Колумбія, чилі1, в Азії - в основному в Індії, Пакистані, Туреччині, Південній Кореї, Таїланді і деяких інших. Основна функція іпотечних банків в цих регіонах і країнах - іпотечне кредитування земельної власності, житлового та почасти промислового будівництва.

    При розвитку іпотечного кредиту в Росії, тобто щоб фізичні особи могли придбати в кредит будинку і квартири, а підприємства - провести оновлення основних фондів, велике значення мають джерела кредитних ресурсів іпотечних банків та інших кредитно-фінансових установ. Такими джерелами по суті можуть бути заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних осіб, а також вторинний ринок цінних паперів. В даний час в Росії в урядових і законодавчих органах розглядається питання про створення Федерального агентства по іпотечному кредитуванню (за зразком Федеральної національної асоціації по іпотечному кредитуванню США), яке має організувати вторинний ринок заставних у Росії, а також викуповувати у банків іпотечні кредити, які відповідають установленим стандартам, і випускати цінні папери, які забезпечені цими кредитами і мають відповідні урядові гарантії .. В даний час перед банками оссии стоїть завдання створення вторинного ринку іпотек шляхом утворення регіональних ринків і поступової їх інтеграції. [5]

    ГЛАВА 2. АНАЛІЗ ПРОБЛЕМ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ У РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ В 2008-2010 ГГ

    2.1 Огляд російського ринку іпотечного кредитування

    Іпотечний ринок Росії народився і виріс буквально на очах. На думку експертів, вже завершено початковий етап формування і почалося швидке кількісне і якісне розвиток.
    Звичайно, про насичення ринку говорити поки рано. Близько 60% російських сімей не задоволені своїми житловими умовами. Природно, що в такій ситуації іпотечне кредитування є однією з найбільш затребуваних і перспективних банківських послуг. Багато фінансові інститути, державні та приватні, залучені зараз в іпотечне кредитування. За даними ЦБ з 2003 по 2005 р обсяг іпотечних кредитів виріс в 7,5 разів, а за перше півріччя поточного року подвоївся. Практично у всіх банках відзначають значне збільшення іпотечної складової кредитного портфеля.

    Десятка лідерів іпотечного ринку

    У зв'язку з затребуваністю іпотеки все більше банків виходить на ринок зі своїми кредитними програмами. Сьогодні тільки в Москві з його програмами заявляють близько 100 банків, але реально потоковим іпотечним кредитуванням займаються не більше 15 з них.

    На думку фахівців, можна виділити трьох явних лідерів. Безумовний лідер ринку - це Сбербанк. За перші шість місяців 2006 року видав іпотечних кредитів стільки ж, скільки всі банки Росії, що працюють на ринку іпотеки.


    Друге місце займає "Внешторгбанк 24". Третє місце ділять між собою "Міський Іпотечний Банк" та банк DeltaCredit. "Русский Іпотечний Банк", "Сосьете Женераль Схід" і "Райффайзенбанк", на думку експертів, мають великий потенціал на іпотечному ринку. Крім того, в якості активних учасників іпотечного ринку варто відзначити "Банк Москви", "Абсолют банк", банк "Відродження", Москоммерцбанк, "Кіт-Фінанс" та інші.

    На російський ринок повільно, але вірно приходять західні банки. Зрозуміло, що закордонні банки прийдуть з грошима і розвиненими технологіями, що природним чином потіснить російські банки, змусивши їх все-таки звернутися до уніфікованої системи іпотечного кредитування.
    Причиною такого активного розвитку в першу чергу є поступове підвищення добробуту громадян і збільшення частки населення, що користується банківськими послугами. Крім того, посилюється конкуренція серед банків, в боротьбу за позичальників включаються всі нові і нові гравці, що сприяє поліпшенню умов кредитування - збільшуються терміни кредитування, знижується початковий внесок, розширюються лінійки іпотечних продуктів, повільно, але все ж знижуються ставки по іпотечних кредитах ".
    Не менш важливою причиною посилення інтересу до іпотеки стало також те, що банки стають більш лояльними до потенційних позичальників, - вважає він.- За останні роки ставка по іпотечних кредитах істотно знизилася, демократичнішими стали вимоги до позичальників - в більшості банків не вимагають офіційного підтвердження доходів, реєстрації, громадянства, значно знизився також початковий внесок.

    Зараз на ринку стали з'являтися такі умови надання кредитів: перший внесок від 0%, процентні ставки від 9-10% річних, терміни кредитування до 25-30 років, максимально можливі суми кредитів в деяких банках не обмежені, терміни оформлення кредиту від 2 днів, банки розглядають різні способи підтвердження доходів. Ці умови дуже близькі до того, до чого звикли європейські та американські клієнти, досвідчені в іпотеці.

    Динаміка видачі іпотечних кредитів в Росії за підсумками десяти місяців 2010 року показує, що відновлення ринку іпотечного кредитування триває.

    Згідно з даними Банку Росії, за вересень 2010 року надано 30 749 іпотечних кредитів на загальну суму 38,8 млрд рублів. Всього, за десять місяців 2010 року видано 218 029 іпотечних кредитів на загальну суму 272,9 млрд руб. Обсяг кредитів, виданих за цей період 2010 року, в 2,5 рази перевищує аналогічний показник порівнянного періоду 2009 року. У кількісному вираженні за десять місяців 2010 року надано в 2,4 рази більше іпотечних кредитів, ніж за аналогічний період 2009 року.

    У 2010 році російські банки стали знижувати ставки по іпотечних кредитах, що призвело до збільшення їх кількості. Місячна динаміка середньозважених ставок за кредитами також свідчить про суттєве зниження рівня ставок по іпотечних кредитах. Ставки за кредитами в рублях, виданими протягом жовтня, знизилися на 0,5 п.п. в порівнянні з рівнем попереднього місяця, і склали 12,7%. Місячний рівень ставок по кредитах в рублях досяг докризового рівня: за підсумками трьох кварталів 2008 року середньозважені ставки за кредитами в рублях також склали 12,7%. У порівнянні з аналогічним показником жовтня 2009 року місячний рівень ставок знизився на 1,5 п.п.

    Сьогодні на ринку іпотеки реально продовжують працювати 5 провідних федеральних банків: Ощадбанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк і Банк Москви, в сукупності видають до 60% від загальної кількості кредитів по РФ, а також ще близько 15 великих банків, серед яких Альфа- банк, Абсолют банк, банк Жилфинанс, Міський іпотечний банк, Дельтакредит, Московський кредитний банк, ОТП банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредітбанке. На малюнку 2.1 представлені дані про розподіл обсягу виданих іпотечних кредитів на 2008-2010 рр.

    Мал. 2.1 Розподіл обсягу виданих іпотечних кредитів на 2008-2010 рр.

    Деякі з них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - крім стандартного кредитування вторинного житла реалізують програми покупки заставної нерухомості. Починаючи з середини літа ряд банків (ВТБ-24, Дельтакредит, Московський кредитний банк) відновили кредитування новобудов. Основними умовами отримання позики є заставу наявної нерухомості / прав на нову квартиру, готовність будинку не нижче 60%, початковий внесок 30-50% і позитивне кредитне досьє [12].

    2.2 Аналіз програм іпотечного кредитування провідних російських банків

    У даній параграфі проаналізовані програми трьох найбільших банковРФ, що представляють програму іпотечного кредтованія.

    1. Ощадний банк Російської Федерації

    На сьогоднішній день, за статистикою, Ощадбанк займає місце найбільшого банку на ринку іпотечного кредитування.

    Ощадбанком представлений ряд програм іпотечного кредитування, розрахованих на різні соціальні групи з урахуванням їх потреб і можливостей. Іпотечне кредитування Ощадбанку має яскраво виражений цільовий характер: кредити надаються на строго визначені цілі, такі як поліпшення житлових умов (передбачає придбання будинків, квартир, а також іншої житлової нерухомості на території РФ) і будівництво, в тому числі, реконструкція старого житлового фонду, проведення ремонтних робіт.

    Іпотечні позики надаються Ощадбанком на термін до 30 років. Максимальна сума кредиту, що надається обмежується лише рівнем доходів позичальника, будь-яких спеціальних обмежень банком не передбачено. Крім того, при визначенні суми наданого кредиту, Сбербанк може враховувати вартість перебуває у власності позичальника майна, визначаючи таким чином розмір позики орієнтуючись на сумарний актив, при цьому облік доходів необов'язковий.

    Ощадбанком не передбачені і будь-які обмежувальні межі щодо мінімальної суми наданого іпотечного кредиту. Кредитування позичальника може здійснюватися в рублях, доларах США і Євро, при цьому розмір процентної ставки за конкретною програмою іпотечного кредитування здійснюється з урахуванням обраної позичальником грошової одиниці.

    Терміни, на які Ощадбанк Росії представляє житлові кредити - до 5 років, від 5 років до 10 років і від 10 до 20 років. А отримати кредит можуть тільки платоспроможні громадяни Російської Федерації у віці від 18 років, що мають офіційно підтверджений щомісячний дохід. Обов'язковою умовою житлового кредитування є погашення кредиту до виконання позичальником (созаемщиками) 75 років.

    Іпотечне кредитування громадян в Ощадбанку здійснюється за такими програмами:

    1. Іпотечний кредит;

    2. Іпотечний кредит +;

    3. Кредит на нерухомість;

    4. Іпотека в рамках програми «Молода Сім'я».

    Кожна з представлених програм розрахована на досягнення різних цілей. Відповідно до програми «Іпотечний кредит» позика надається позичальнику на придбання, будівництво, ремонт, реконструкцію об'єкта житлової нерухомості під заставу кредитованого майна.

    Наданий Ощадбанком іпотечний кредит погашається ануїтетними платежами, т. Е. Щомісяця рівними частками з одночасною сплатою відсотків за користування кредитом. Відсотки нараховуються та виплачуються з того місяця, який слідує за місяцем надання кредиту. У таблиці 1 представлені дані програмах іпотечного кредитування Ощадбанку.

    Таблиця 1 - Програми іпотечного кредитування Ощадбанку

    іпотечна програма

    Валюта

    Мінімальна сума платежу

    Строк кредиту

    відсотки

    "Іпотечний кредит"

    Рублі, РФ

    від 15 000

    1-30 років

    10,5-12%

    Долари США

    від 600

    1-30 років

    11-12,5%

    «Іпотечний +

    Рублі, РФ

    15 000

    1-30 років

    10,25-11,75%

    Долари США

    600

    1-30 років

    10,75-12,25%

    «Кредит на нерухомість»

    Рублі, РФ

    15 000

    1-30 років

    11,5-12,5%

    Долари США

    600

    1-30 років

    12-13%

    "Молода сім'я"

    Рублі, РФ

    15 000

    1-30 років

    10,25-12,5%

    Долари США

    600

    1-30 років

    10,75-13%

    З 01 листопада 2008 рСбербанк Росії оголосив про посилювання умов кредитування фізичних осіб. Важливо відзначити, що умови договорів по раніше виданих кредитах залишаються без змін.

    Зміни торкнулися наступних програм:

    Максимальний розмір кредиту встановлений в розмірі: не більше 80% - по кредиту "Молода сім'я", що надається молодим сім'ям з дитиною (дітьми);

    не більше 70% - за іншими житловим кредитним програмам. По кредитах на цілі ремонту (реконструкції) об'єктів нерухомості термін кредитування встановлюється не більше 10 років.

    2. Акціонерний банк газової промисловості "Газпромбанк" - уповноважений банк ВАТ "Газпром", входить в п'ятірку найбільших російських банків за всіма основними показниками.

    В даний час Газпромбанк крім газової галузі надає банківські послуги підприємствам і співробітникам інших галузей реального сектора економіки (хімічної промисловості, машинобудування, оборонного комплексу та ін.). Клієнтами Банку є близько 2 млн. Громадян, понад 36 000 корпоративних клієнтів, в тому числі 1 000 підприємств і організацій газової промисловості.

    Газпромбанк активно розвиває іпотечне кредитування в російських рублях і іноземній валюті.

    Розглянемо на прикладі програми іпотечного кредитування на придбання квартир у споруджуваних будинках

    Максимальний розмір кредиту 1 000 000 (один мільйон) доларів США (еквівалент у валюті РФ) при кредитуванні на придбання квартир в будинках, на які в установленому порядку оформлено право власності.

    Заявки на кредит на суму понад 1 000 000 доларів США розглядаються в індивідуальному порядку.

    Таблиця 2 - Іпотечні програми в залежності від максимального терміну надання кредиту.

    Максимальний термін кредитування

    Валюта кредиту

    Мінімальні розміри процентних ставок, (% річних)

    Відсоткова ставка / - до дати надання в Банк документів, що підтверджують державну реєстрацію застави (іпотеки)

    / Річні відсоткові ставки - після дати надання в Банк документів, що підтверджують державну реєстрацію застави (іпотеки)

    До 15 років.

    Термін повернення кредиту - до досягнення пенсійного віку (чоловіки 60 років, жінки 55 років)

    рублі РФ

    18,0 / 17,5

    Долари США

    14,0 / 13,5

    Від 15 до 25 років.

    Термін повернення кредиту - до досягнення пенсійного віку (чоловіки 60 років, жінки 55 років)

    рублі РФ

    19,0 / 18,5

    Долари США

    14,5 / 14,0

    Розмір кредиту надається не більше 70% від вартості квартири за договором співінвестування в будівництво житлового будинку.

    Сума кредиту розраховується виходячи з сукупного доходу созаемщиков (подружжя) з урахуванням того, що щомісячна сума, яку направляють на погашення кредиту і відсотків по ньому, не повинна перевищувати 40% при величині сукупного доходу менше 1000 доларів США, 50% при величині сукупного доходу від 1000 до 10 000 доларів США, 60% при величині сукупного доходу від 10 000 доларів США.

    3. Внешторгбанк 24 (ВТБ 24)

    Іпотечні кредити під заставу нерухомості банк став видавати в кінці 2003 - початку 2004 року. Зараз банк активно працює і, незважаючи на великий потік клієнтів, заявки на отримання кредиту співробітники Внешторгбанка розглядають досить швидко, та й видачу кредитів позичальникам не затягують.

    Великі грошові ресурси Внешторгбанка дозволяють говорити про те, що на ринок іпотечних кредитів банк вийшов всерйоз і надовго.

    ВТБ 24 - дочірній банк Внешторгбанка.

    Іпотечні кредити ВТБ 24 дозволяють придбати квартири тільки на «вторинному» ринку, тобто ті квартири, які вже знаходяться в будь-чиєї власності. Іпотечний кредит ВТБ 24 для придбання квартири на вторинному ринку.

    Максимальний розмір кредиту залежить від розміру доходів позичальника. На сьогоднішній день іпотека ВТБ 24 представлена ​​двома програмами - "Квартира на вторинному ринку житла" і "Нецільовий іпотечний кредит". Кредити надаються в рублях, доларах або євро на термін від 5 до 50 років. Максимальна сума кредиту обмежена 70% оціночної вартості квартири

    Таблиця 3 - Умови надання кредиту

    Процентні ставки

    Від 11,1%

    термін кредитування

    Від 5 до 50 років

    Комісія за розгляд заявки

    Від 1200 руб.

    Комісія за видачу кредиту

    20 000 руб.

    Іпотека без первісного внеску

    немає

    Дострокове погашення без комісії

    Через 3 місяці

    Іпотека ВТБ 24 передбачає рекордний на сьогоднішній день термін іпотечного кредитування - до 50 років. Однак варто зазначити, що при користуванні довгострокової іпотекою ВТБ 24 (від 31 року до 50 років), то на момент звернення в банк вік позичальника не повинен перевищувати 30 років.

    2.3 Проблеми іпотечного кредитування в Росії

    До певного моменту розвиток іпотечних операцій стримувалося несприятливими макроекономічними умовами: високими темпами інфляції, нестабільністю курсу рубля, низьким рівнем доходів населення. В останні три роки ситуація змінилася: обсяги наданих кредитів активно ростуть, число банків - учасників ринку постійно збільшується, ставки по кредитах продовжують знижуватися. Однак внесок іпотечних операцій в фінансування покупок житла в Росії залишається вкрай низьким.

    Житлова проблема в Росії, забезпечення населення житлом є соціально-економічною проблемою. Близько 77 відсотків росіян хотіли б поліпшити свої житлові умови, і тільки близько 10 відсотків у своєму розпорядженні достатні доходами, щоб за допомогою іпотечного кредиту придбати житло [6].

    Розвиток житлової іпотеки в Росії сьогодні стримується низкою основних чинників:

    1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками Мінекономрозвитку Росії, навіть при самих "ліберальних" параметрах, максимальна межа доступності для населення Росії складе не більше 10 відсотків.

    Стимулювання купівельної спроможності населення за рахунок іпотеки, без симетричних заходів зі стимулювання будівництва житла веде до зростання цін на житло і ускладнює вирішення житлової проблеми. Через зростання цін на житло можливе значне зміщення інтересу позичальників до продуктів, що надаються на цілі індивідуального житлового будівництва. Основними негативними факторами залишаться зниження пропозиції на ринку житла і зростання цін на нього.

    2. Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість і неузгодженість правових актів між собою. Так, наприклад, очевидно, яке велике значення для розвитку ринку житла має земельне законодавство. Однак Земельний кодекс РФ на момент його прийняття 2000 року містив не менш ніж в 29 статтях відсилання на закони або норми, які ще треба було створити. У 2003 році становище мало змінилося. Тільки в липні 2003 голи Уряд РФ вніс вкрай важливий для розвитку житлового будівництва законопроект "Про переведення земель з однієї категорії в іншу".

    Необхідно також відзначити, що до теперішнього часу багато федеральні закони, що містять норми, що регулюють в тій чи іншій мірі відносини, пов'язані з нерухомістю, мають масу недоробок.

    3. Нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелтерські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.

    4. Психологічні чинники, головним з яких є національна особливість більшості населення - небажання жити в борг.

    5. Велика кількість адміністративних бар'єрів. Будівельні компанії, позичальники і іпотечні компанії стикаються з істотними адміністративними перепонами. Наприклад, будівельні компанії повинні отримати не менше 40 погоджень і дозволів для реєстрації нового проекту, що тягне за собою велику кількість витрат.

    6. Нерозвиненість організаційно-технологічної та фінансової інфраструктури в системі іпотеки. На жаль, на сьогоднішній день працює і вирішує проблеми населення іпотеки в Росії поки немає. Про це свідчить статистика іпотечних угод, розмір і структура доходів населення. Тільки 4 відсотка житла було куплено на банківські іпотечні позики. На малюнку 6 представлена ​​частка придбань громадянами квартир за допомогою іпотечних схем у 2006 році в процентному вираженні.

    7.Високі процентні ставки на іпотеку для більшості росіян, в зв'язку з чим, іпотечне кредитування в Росії не стає масовим, і більшість росіян не можуть скористатися іпотекою для вирішення своїх житлових проблем.

    8. Непрозорі джерела доходів громадян, значну питому вага не декларованих доходів громадян. Документально підтвердити свої доходи можуть не більше 10-12 відсотків потенційних позичальників.

    9. Недолік довгострокових фінансових ресурсів банків. Проблему залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування з повною підставою можна вважати найбільш актуальною для розвитку системи іпотечного кредитування в Росії. Жоден банк не в змозі формувати свій кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись при цьому на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за строками, обсягами та ставками рано чи пізно призводить банк до втрати своєї ліквідності.

    В ході обговорення проблеми розвитку іпотеки необхідно відобразити причини недостатньо динамічного збільшення кількості та зростання обсягів видаваних кредитів, які полягають в наступному:

    зберігається на високому рівні відсоткової ставки за іпотечними кредитами;

    в структурі пропозиції житла найбільшу питому вагу займає так званий первинний ринок за рахунок різних форм пайової участі в будівництві житла, об'єкти якого на стадії будівництва не можуть виступати предметом іпотеки;

    недостатня інформованість продавців житла про сутність і особливості угод купівлі-продажу житла за рахунок іпотечного кредиту, їх недовіру до банків-кредиторів, а часто небажання використовувати офіційні механізми грошових розрахунків;

    непідготовленість інших учасників ринку нерухомості та в першу чергу агентств, що використовують можливості житлового іпотечного кредитування. [8,9]

    Для становлення і розвитку системи довгострокового іпотечного кредитування необхідно передбачити вирішення основних проблем: усунення наявних недоліків в законодавстві; слабкий розвиток і недостатня ефективність системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в установах юстиції; слабкий розвиток оцінного та страхової справи; недолік кредитних ресурсів і їх висока вартість у комерційних банків; відсутність вторинного ринку заставних (іпотечних кредитів); високі ставки рефінансування; відсутність ефективних механізмів обмеження ризиків банків і покриття з боку держави і органів місцевого самоврядування; відсутність іпотечних банків; висока вартість кредитів для позичальника; низькі доходи переважної частини населення в порівнянні з вартістю житла; недолік бюджетних коштів для надання житлових субсидій громадянам, які мають на них право, що дозволяють знизити кредитне навантаження при придбанні житла; недосконалість оподаткування, недостатня кількість стимулів для вкладення коштів громадянами в житло. [24]

    Іпотечний ринок Росії живе в очікуванні підвищення попиту на іпотеку. Перспективи подальшого існування і розвитку іпотеки в Росії всім представляються по-різному. На цю тему сьогодні сперечаються політики, юристи, державні службовці, домогосподарки і навіть вільні художники. Теорії подальшого розвитку іпотеки та шляхи вирішення проблем іпотечного кредитування різноманітні, розглянемо деякі з них.

    У розвитку системи іпотечного кредитування важлива роль належить державі. Завдання держави сьогодні полягає в підтримці платоспроможного попиту різних верств населення на ринку житла за рахунок створення умов для розвитку ринкових механізмів мобілізації позабюджетних ресурсів суспільства і направлення їх у кредитно-фінансову сферу, через розбудову системи довгострокового житлового іпотечного кредитування, переходу від практики будівництва житла за рахунок бюджетних коштів і його подальшого безкоштовного розподілу до придбання населенням готового житла на вільному ринку за рахунок собственн их і кредитних коштів.

    Необхідно відзначити, що за державою залишається функція забезпечення житлом на умовах соціального найму тих громадян, які за рівнем доходу не в змозі придбати житло у власність навіть за допомогою довгострокового кредиту і безоплатних субсидій, що покривають частину вартості житла [32].

    ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВИ ТА НАПРЯМКИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЇ

    Розвиток іпотечного кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, і як складової частини ринкової економіки, з іншого, має будуватися на базі розроблених основоположних принципів:

    1. Система іпотечного житлового кредитування в Росії повинна враховувати наявний міжнародний досвід. Вона повинна бути адаптована до російських макроекономічних умов і законодавчій базі, враховувати психологічні аспекти населення Росії, поки ще з обережністю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.

    2. Одним з ключових вимог слід наголосити на необхідності забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не тільки з найбільш високими, але також і середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозора і зрозуміла для розуміння всіма учасниками процесу іпотечного кредитування.

    Мал. 3.1 Середня ціна житла, купленого за іпотекою

    Тенденції до істотної зміни середньої ціни житла, купленого за іпотекою за останні півроку не спостерігається. Незначні приріст вартості нерухомості мав місце в лютому і березні 2010 року. Це пояснюється загальним станом ринку - середня вартість квадратних метрів, хоч і незначно, але тим не менше підросла.

    Якщо ж розглядати середню вартість житла по країні, то передбачувано спостерігається величезна різниця в ціні за квадратний метр, куплений за іпотечним кредитом в Москві і в регіонах. Ця різниця в березні поточного року становила майже 340% між Москвою (найвища вартість квадратного метра) і Північно-Кавказьким регіоном (найнижча вартість). Навіть різниця у вартості квадратного метра житла між двома «столицями» вражає. У березні 2010 року вона склала близько 82%.

    3. Створювана система іпотечного кредитування повинна носити розвивається характер, спиратися на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а не на фінансування з боку державного бюджету.

    4. Система житлового іпотечного кредитування повинна бути відтворена в будь-якому регіоні країни. Темпи і масштаби розвитку іпотеки в тих чи інших регіонах повинні визначатися не стільки суб'єктивними факторами наявності чи відсутності політичної волі у керівництва регіону для розвитку іпотеки, а об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, наявністю платоспроможного попиту на житло і його пропозицією.

    5. Іпотека не може являти собою жорстку, одноликих систему. Іпотека в Росії повинна бути різноманітною. При цьому, всі вони повинні здійснюватися в своєму просторі, в своєму час, і гроші вимірах і орієнтовані на свого споживача.

    6. Виключно важливим аспектом державної політики, спрямованої на розвиток іпотечного кредитування, є формування макроекономічних умов і інституційного середовища, що сприяють підвищенню доступності іпотечних кредитів для позичальників. Це включає комплекс заходів по контролю за рівнем інфляції, динамікою обмінного курсу рубля, щодо зниження процентних ставок, реструктуризації банківської системи, розвитку нормативно-законодавчої бази.

    7. Роль регіональних і місцевих органів влади на етапі створення системи іпотечного кредитування є виключно важливою. Вирішення житлової проблеми і координація діяльності всіх суб'єктів ринку житла в істотній мірі залежить від діяльності органів виконавчої влади на всіх рівнях.

    З боку державних органів конкретне вираження підтримки стосовно системі іпотечного кредитування повинно знайти в наступних формах:

    надання системі іпотечного житлового кредитування статусу муніципальної;

    пріоритетне виділення майданчиків під забудову (без всяких додаткових умов) для реалізації системи;

    зняття або значне зменшення величини фінансового навантаження на учасників системи за рахунок зниження витрат на інфраструктуру та інших пільг;

    виділення з федерального, міського чи місцевого бюджету безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла;

    надання громадянам пільгових умов кредитування;

    прийняття постанов про заставне кредитування (на місцевому рівні), при якому місто виступає гарантом по кредитах на реалізацію високоефективних проектів, якщо ці проекти відповідають пріоритетним напрямам міського розвитку, а позичальник - встановленим критеріям;

    емісія муніципальних цінних паперів, які поряд із забезпеченням припливу коштів у міські програми можуть бути предметом застави в забезпечення кредитів, що залучаються інвесторами на реалізацію потрібних місту проектів;

    випуск облігаційних позик, забезпечених землею.

    Поєднання різних джерел і способів фінансування дозволить забезпечити систему іпотечного кредитування грошовими борговими ресурсами, а також зробити її збалансованою, а тому менш ризикованою, що забезпечить необхідні гарантії. У додатку 11 наведено потенційні фінансові ресурси і способи їх залучення для забезпечення іпотечного кредитування в Росії [22].

    Можливі такі основні напрямки вирішення проблем іпотечного кредитування в Росії:

    1) вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, в першу чергу, в частині створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення неплатника по кредиту із закладеного житла;

    2) створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів в бюджетну сферу;

    3) податкове стимулювання як громадян - одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;

    4) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;

    5) створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у разі неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;

    6) уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;

    7) формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.

    Крім цього, необхідно передбачити ряд спеціальних житлових пільг для банків, які здійснюють іпотечну діяльність. Досить дієвим заходом може стати введення порядку, при якому банки, що відкривають житлові вклади і надають іпотечні кредити, мають можливість зменшувати оподатковуваний прибуток на суму виданих довгострокових житлових кредитів або для них застосовується звільнення від податків прибутку, отриманої від іпотечних кредитів. Крім того, слід звільнити від резервування або знизити норми обов'язкових резервів, що депонуються банком у Центральному банку Російської Федерації, за коштами, що надходять на житлові вклади.

    В даний час за розподілом за структурними характеристиками портфеля житлових кредитів найбільшу частку займають кредити на придбання готового житла понад 80 відсотків і лише 20 відсотків на житло, що будується.

    Урядом Російської Федерації поставлено завдання вийти до 2010 року на обсяги іпотечного кредитування не менше 1 млн. Кредитів із загальним обсягом іпотечного кредитування 415 млрд. Руб. щорічно.

    При цьому є необхідність адекватного розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів і формування на ньому достатньої кількості операторів, що забезпечують ліквідність виданих іпотечних кредитів і створюють тим самим умови для ефективної діяльності первинних кредиторів в країні.

    висновок

    За підсумками досліджуваних об'єктів в курсовій роботі можна зробити висновки за завданнями:

    1. Заставне право є одним з найстаріших цивільно-правових інститутів. Вступаючи в угоди, укладаючи договори, люди здавна прагнули забезпечити їх виконання. Заставна угода була відома і в Московській державі ще до ХVШ століття. Уже в ХV столітті можна зустріти позначення застави як «введення» речі в свій борг.

    У дореволюційному цивільному праві допускалася модифікація різних видів застави: ручна застава, застава та іпотека і звичайний заставу рухомого майна.

    В кінці Х1Х - початку ХХ століття було остаточно сформовано поняття майна. За свідченням Г.Ф. Шершеневича, утримання майна з юридичної точки зору виражалося, з одного боку, в сукупності речей, що належать особі на праві власності, в сукупності речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у його володінні, сукупності зобов'язань, що лежать на ньому.

    У радянський період не існувало основи для появи ринку житла, тому що майже весь житловий фонд був зосереджений в руках одного власника - держави. В кінці 50-х років почали усвідомлювати, що тільки за рахунок держави житлової проблеми не вирішити. Необхідно було підключити до фінансування будівництва житла не тільки в сільській місцевості, а й у містах заощадження самих громадян, а також в широких масштабах кредитувати його. В організації кредитування індивідуального житлового будівництва Держбанком СРСР були окремі елементи, властиві і іпотечній системі.

    2. У нашій країні порядок здійснення іпотеки регулюється законом РФ "Про заставу" 1. (Глава 2. Закон підприємства, будови, будівлі, споруди та інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею (іпотека)) і Основними положеннями про заставу нерухомого майна (іпотеки). У липні 1995 Держдума прийняла в першому читанні проект Федерального закону
    "Про іпотеку (заставі" нерухомості) ". Цей проект (розвиток існуючих положень про заставу взагалі і Положень Цивільного кодексу РФ про заставу нерухомості зокрема. Закон про іпотеку) не вносить змін у відносини власності, але створює чітку процедуру застави нерухомого майна. Головна мета закону - підвищити надійність і ефективність користування іпотеки як способу забезпечення нерухомим майном кредитних зобов'язань з односторонньою захистом інтересів власників цього майна.

    3. Сьогодні на ринку іпотеки реально продовжують працювати 5 провідних федеральних банків: Ощадбанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк і Банк Москви, в сукупності видають до 60% від загальної кількості кредитів по РФ, а також ще близько 15 великих банків, серед яких Альфа-банк, Абсолют банк, банк Жилфинанс, Міський іпотечний банк, Дельтакредит, Московський кредитний банк, ОТП банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредітбанке. Деякі з них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - крім стандартного кредитування вторинного житла реалізують програми покупки заставної нерухомості. Починаючи з середини літа ряд банків (ВТБ-24, Дельтакредит, Московський кредитний банк) відновили кредитування новобудов. Основними умовами отримання позики є заставу наявної нерухомості / прав на нову квартиру, готовність будинку не нижче 60%, початковий внесок 30-50% і позитивне кредитне досьє.

    4. Для активізації діяльності банків на ринку іпотечного кредитування реально розглянути наступні заходи:

    внести пропозиції до Банку Росії про незастосування нормативів ліквідності до стандартних іпотечних кредитах протягом 30 днів з дати їх видачі;

    підготувати директиву представникам Уряду РФ в органах управління банків з державною участю про встановлення щорічних на 2005-2010 рр. лімітів іпотечного кредитування в розрізі регіонів та доведенні їх до Банку Росії і регіонів Росії;

    щоквартальне розкриття банками за формою, встановленою регіонах Росії спільно з Банком Росії, обсягів іпотечного кредитування;

    рекомендувати банкам - первинним кредиторам, укласти договори з агентством іпотечного житлового кредитування на період 2007-2010 рр. на рефінансування стандартних закладних;

    рекомендувати банкам - ініціаторам випусків іпотечних цінних паперів, укласти договори з Агентством Іпотечного Житлового Кредитування (АІЖК) на період 2007-2010 рр. на гарантоване розміщення траншей іпотечних цінних паперів.

    В умовах динамічно розвивається іпотечного кредитування Урядом Росії забезпечується збалансована динаміка попиту та пропозиції на ринку житла в майбутньому. З метою недопущення зростання житлових цін при обмеженій пропозиції вторинного житла збільшується пропозиція житла на первинному ринку. Урядом РФ дано направлення на збільшення обсягу житлового будівництва до 2010 року до 80 млн. Кв. м. [16]

    Загальні перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії за підсумками IV кварталу 2010 року виглядають досить розпливчасто. Поки чітко спостерігається лише зниження середньозваженої ставки іпотечного кредиту. За всіма іншими важливим складовим іпотеки особливих змін не проглядається. Варто сподіватися, що вже в I кварталі 2011 року динаміка розвитку іпотечного кредитування буде простежуватися більш чітко. Для цього є всі передумови: економічна ситуація почала виправлятися, банки встигли накопичити достатньо коштів і тепер змушені форсувати кредитування і зменшувати процентні ставки, ставки житлових кредитів за останні півроку знизилися і знову стали з'являтися позики з мінімальним початковим внеском і навіть без нього.

    Список використаної літератури:

    1. Цивільний кодекс РФ (частина перша) від 30.11.1994 N 51-ФЗ.

    2. Закон РФ "Про заставу" від 29.05.1992 N 2872-1.

    3. Федеральний закон РФ "Про іпотеку (заставі нерухомості)" від 16.07.1998 N 102-ФЗ.

    4. Постанова Уряду Російської Федерації від 11 січня 2000 року N28 "Про концепцію розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації".

    5. Астапов Н.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика). - Гроші та кредит. - 2005 - №4.

    6. Аюшева С. Чому буксує іпотека // Газета "ЕЖ-Юрист". - № 26. - 2 липня 2008, с. 6

    7. Воробйов Ю., Караваєва І., Скробов А. Заставне кредитування: зарубіжний досвід і російська дійсність // Питання економіки. 2005. № 11, с. 23-25.

    8. Гаріпова З.Л. Ринок житлової іпотеки: розвиток спеціальних кредитних інститутів // Банківська справа. 2004. № 1, с. 20-23.

    9. Гаріпова З.Л. Розвиток інститутів регулювання на ринку житлового кредитування // Гроші і кредит. - № 6. - 2004, с. 51-55.

    10. Голіцин Ю. Вічний квартирне питання .// Експерт. - №12. - 2005, с. 35-40.

    11. Гроші, кредит і банки. Підручник / За редакцією О.І. Лаврушина, 3-е изд., Перераб. і доп. - М .: Фінанси і статистика. 2004. - с. 433.

    12. Журкіна Н. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення // Фінанси. - 2007 - №6. - с.17-30.

    13. Захаров BC Кредит в системі управління економікою. - М .: Фінанси. 1999. - с. 91.

    14. Кім Л.Г. Розвиток іпотечних програм в регіонах // Наука Удмуртії, Іжевськ, 2006.- № 5.-С.84-94.

    15. Кім Л.Г. Економічний зміст і перспективи сучасної житлової системи // Науковий журнал Російського Державного педагогічного університету ім. А.І. Герцена, випуск «Аспірантські зошити» Спб., 2007.-№ 16 (40) -С. 117-119.

    16. Лексис В. Кредит і банки. Пер. з нім. - М .: Перспектива. 1993. - с. 235.

    17. Лобова Н.Ю. Правовий захист учасників іпотечного кредитування // Питання майнової політики. 2005. N 1 (40), с. 154-166.

    18. Матюхін Г.Г. Тернистий шлях іпотечного кредитування // М .: Банківська справа. 2008 г., №3, с. 34-39.

    19. Мартинова Т. Іпотека робить житло недоступним // Банківський огляд. - № 4. - 2006, с. 10-12.

    20. Миронов А. М. Іпотечне кредитування: багато грошей мало житла // Своя справа. - № 5. - 2008, с. 11-15.

    21. Нечаєв С. Іпотечні ризики // Квадратний метр 01 червня 2007, с. 4-6.

    22. Нуга Р.А., Кириченко О.Г. Регіональні схеми іпотечного кредитування і проблеми їх подальшого розвитку // Гроші і кредит. - № 10. - 2007, с. 24-29.

    23. Досвід і проблеми розвитку іпотечного житлового кредитування в регіонах Росії. / Под ред. Н.Н.Рогожіной.- М .: Фонд "Інститут економіки міста", 2008. - 128 с.

    24. Павлова І.В. Основні елементи системи іпотечного житлового кредитування // Гроші і кредит. - № 3. - 2007, с. 57-62.

    25. Сергєєв Д. Система масового іпотечного кредитування в РФ: адаптація світового ринку // Ринок цінних паперів.- 2008.- № 4 (235) .- с.28-30.

    26. Столярова, А. В. Особливості формування та реалізації нормативно-правової бази регулювання ринку іпотечного житлового кредитування на рівні суб'єктів Російської Федерації / А. В. Столярова. // Юрист. -2007. - № 6. - С. 47 - 53.

    27. Циліна Г.А. Іпотечне кредитування і ризики // Житлове будівництво. 2005. № 5. с. 20.

    ДОДАТОК 1

    Договір іпотеки № ___

    Місто __________, «___» __________ 200_ р

    ______________________, іменоване в подальшому "Заставодержатель", в особі _____________________, що діє на підставі ____________, з одного боку,

    і громадяни ________________ (паспорт серія ______, номер _______, виданий ______________, "___" _________ 19__года), "___" _______ 19___ року народження, зареєстрований (а) за адресою: ____________________, і ________________ (паспорт: серія _______, номер ________, виданий _______________, "__" ______ 19__года), "___" ________ 19___ року народження, зареєстрований (а) за адресою: ________________________, що є подружжям (свідоцтво про укладення шлюбу серія ______, № ______ від "___" _________ 19 ___ року, видано _________) іменовані надалі "Заставодавець" , з іншого боку, уклали цей Договір про наступне:

    1. Предмет договору

      1. Заставодавець в забезпечення зобов'язань, по (найменування та реквізити договору про надання грошових коштів) укладеним між ______________ і Заставодержателем (далі - Основний договір), передає в заставу Заставодержателю житлове приміщення, розташоване за адресою: _______________, що складається з ____ кімнат, загальною площею ______, житловою площею ________ (далі по тексту - Житлове приміщення).

      2. Вартість житлового приміщення за згодою Сторін становить ______________ рублів.

      3. Закладене майно залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.

    1.3. Сторони домовилися, що права Заставодержателя за цим Договором засвідчуються заставної.

    1.4. Основний договір укладений між Заставодержателем та гр .__________________ на наступних умовах:

    - Сума наданих коштів - ________ рублів;

    - Мета надання грошових коштів - ремонт житлового приміщення, що знаходиться за адресою: __________________________, що складається з ________ кімнат, загальною площею ___ кв.м., в тому числі житловою площею ___ кв.м., розташованого на ___ поверсі ___ поверхового будинку (далі - Жиле приміщення);

    - Термін повернення наданих коштів - __________________________ місяці, рахуючи від дати фактичного надання коштів.

    - Процентна ставка - ___ (____)% річних.

    - Відсотки нараховуються на залишок суми грошових коштів, що підлягають поверненню, щомісяця, починаючи з дня, наступного за днем ​​фактичного надання коштів, і по день остаточного терміну сплати грошових коштів включно.

    Процентним періодом є період з першого по останнє число кожного календарного місяця (обидві дати включно).

    - Порядок повернення коштів і нарахованих відсотків:

    Платежі, крім першого і останнього, по поверненню грошових коштів та сплаті нарахованих відсотків сплачуються щомісяця не пізніше останнього числа кожного Відсоткового періоду у вигляді єдиного щомісячного аннуитетного платежу, визначеного за формулою:

    , де

    ОСЗ - залишок основного боргу на розрахункову дату;

    ПС - місячна процентна ставка, рівна 1/12 від річної відсоткової ставки, встановленої на суму наданих коштів (у відсотках річних);

    ПП - кількість Процентних періодів, що залишилися до остаточного повернення грошових коштів.

    1.5. Право власності Заставодавця на Житлове приміщення посвідчено Свідоцтвом про право власності № ___ від "____" _____________ року, виданим на підставі _________________________________.

    1.4. Заставодавець інформує Заставодержателя про те, що на день укладення цього Договору вищевказане Житлове приміщення нікому не продане, не подароване, не заставлене, в спорі, під арештом або забороною не перебуває, рентою, орендою, наймом або будь-якими іншими зобов'язаннями необтяжене.

    2. Права та обов'язки Сторін.

    2.1. Заставодавець зобов'язується:

    2.1.1. Чи не відчужувати Житлове приміщення, не здійснювати його подальшу іпотеку або іншим чином розпоряджатися ним без попередньої письмової згоди Заставодержателя.

    2.1.2. Чи не здавати Житлове приміщення в найм, не передавати в безоплатне користування або в інший спосіб не обтяжувати його майновими правами третіх осіб без попередньої письмової згоди Заставодержателя.

    2.1.3. Вживати заходів, необхідних для збереження заставленого Житлового приміщення, включаючи поточний і капітальний ремонти.

    2.1.4. Повідомити Залогодержателя про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого Житлового приміщення.

    2.1.5. Своєчасно сплачувати податки, збори, комунальні та інші платежі, належні з нього як з власника Житлового приміщення, а також сумлінно виконувати інші обов'язки, що виникають у нього як у власника житлового приміщення.

    2.1.6. Надавати на вимогу Заставодержателя не рідше одного разу на рік документи (квитанції), що підтверджують оплату податків, зборів, комунальних та інших платежів, належних з нього як з власника Житлового приміщення.

    2.1.7. У день підписання цього Договору під контролем і за участю Заставодержателя скласти заставну, що засвідчує права Заставодержателя Основним договором і за цим Договором, здійснити всі необхідні з його боку дії з передачі заставної і цього договору в орган, який здійснює державну реєстрацію прав.

        1. Не пізніше 2 (Двох) робочих днів з дня державної реєстрації цього Договору, застрахувати в Страховій компанії, письмово узгодженої з Заставодержателем, за свій рахунок Житлове приміщення від ризиків втрати і пошкодження на користь Заставодержателя на термін дії цього Договору плюс один робочий день, уклавши Договір (поліс) страхування майна, де в якості першого вигодонабувача буде вказано Заставодержатель;

    Страхове відшкодування за умовами вищевказаного договору страхування в кожну конкретну дату терміну їх дії, не повинно бути меншою від залишку заборгованості Боржника за Основним договором, збільшеного на десять відсотків.

    2.1.9. Не змінювати умови Договору страхування, зазначеного в п. 2.1.8 цього Договору, без попереднього узгодження з Заставодержателем.

    2.1.10. У разі передачі прав за заставною, що засвідчує права Заставодержателя за Основним договором і за цим договором, змінити протягом 5 (п'яти) днів, рахуючи від дати отримання повідомлення про що відбулася передачі прав за заставною, першого вигодонабувача в Договорі страхування, зазначеному в п. 2.1 .8 цього Договору, вказавши в якості вигодонабувача нового власника заставної (він же новий Заставодержатель).

    2.1.11. Не змінювати без згоди Заставодержателя вигодонабувача в Договорі страхування, зазначеному в п. 2.1.8 цього Договору, крім випадку, передбаченого п.2.1.10. справжньої угоди.

    2.1.13. Надавати можливість Заставодержателю або його представнику періодично (не рідше одного разу на рік) проводити перевірку фактичної наявності, стану та умов утримання закладеного житлового приміщення, а так же склад осіб постійно або тимчасово проживають в житловому приміщенні і підстави для їх проживання.

    2.1.15. У разі звернення стягнення на заставлене Житлове приміщення, звільнити Житлове приміщення протягом 15 (п'ятнадцяти) днів, рахуючи від дати подання новим власником вимоги про звільнення житлового приміщення.

    2.1.16. Завчасно письмово повідомити Заставодержателя в разі тимчасової відсутності заставодавця в населеному пункті, на території якого знаходиться Житлове приміщення, терміном понад один місяць, або виникнення інших обставин, що діють більше одного місяця, внаслідок яких Заставодавець не зможе самостійно виконувати свої обов'язки за цим Договором.

    2.2 Заставодавець має право:

    2.2.1. Володіти і користуватися закладеним Житловим приміщенням відповідно до його призначення за умови, що використання не тягне її знищення, втрати, пошкодження чи зменшення вартості.

    2.2.3. Вимагати від Заставодержателя видачі документів, що підтверджують виконання грошового зобов'язання, посвідченого заставної і забезпеченого іпотекою, після його остаточного та належного виконання, і передачі йому заставної.

    2.3. Заставодержатель має право:

    2.3.1. У разі припинення цього Договору в зв'язку з повним виконанням Основного договору в 15 (П'ятнадцяти)-денний термін видати заставодавцю документи, що підтверджують виконання Основного договору, забезпеченого іпотекою, а також передати Залогодателю заставну.

    2.3.2. У разі передачі прав за заставною і самої заставної новому Заставодержателю, повідомити про це Залогодателю протягом 10 (Десяти) календарних днів, рахуючи від дати передачі прав за заставною.

    2.4. Заставодержатель має право:

    2.4.1. Перевіряти за документами і фактично наявність, стан і умови утримання житлового приміщення, а так же склад осіб, які постійно або тимчасово проживають в житловому приміщенні, і підстави для їх проживання.

    2.4.2. Вимагати від Заставодавця належного використання закладеного житлового приміщення та вжиття заходів, необхідних для його збереження.

    2.4.3. Здійснювати права Заставодержателя відповідно до чинного законодавства.

    2.4.4. Передати права за заставною іншій особі шляхом укладання угоди і виробництва на заставної позначки про нового власника заставної і передати саму заставу.

    2.4.6. На задоволення своїх вимог з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами Заставодавця.

    1. Звернення стягнення на заставлене майно.

    3.1. Заставодержатель має право звернути стягнення на закладене Житлове приміщення в наступних випадках:

    а) при простроченні Боржником щомісячного платежу по виконанню грошового зобов'язання та (або) сплату нарахованих відсотків більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів;

    б) при допущенні прострочень по внесенню щомісячних платежів по виконанню грошового зобов'язання та (або) сплату нарахованих відсотків більше трьох разів протягом 12 (дванадцяти) місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна;

    в) в разі, якщо вимога Заставодержателя про дострокове виконанні забезпеченого іпотекою грошового зобов'язання та (або) сплату відсотків за користування ним не буде задоволено Боржником протягом 30 (Тридцяти) календарних днів, рахуючи від дати отримання письмового повідомлення про таку вимогу;

    г) в інших випадках, передбачених законодавством Російської Федерації.

    3.2. Звернення стягнення на предмет іпотеки і його реалізація здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством Російської Федерації.

    3.3. У разі реалізації заставленого Житлового приміщення при зверненні на неї стягнення у позасудовому порядку його продажна початкова ціна на публічних торгах встановлюється угодою Сторін. Якщо Сторони не дійдуть згоди, то розмір продажної початкової ціни встановлюється відповідно до акта оцінки. Такий акт повинен бути складений спеціалізованим оцінювачем, обраним Заставодержателем. Всі витрати по оцінці несе Заставодавець.

    3.4. Вимоги Заставодержателя з вартості заставленого майна задовольняються в повному обсязі, визначеному на дату фактичного задоволення, включаючи основний борг, нараховані відсотки за користування кредитом, пеню, нараховану за прострочення виконання зобов'язань, витрати по стягненню, оцінці і реалізації закладеного майна, судові витрати та інші витрати , викликані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань Заставодавцем за цим договором і Основним договором, процедурою звернення стягнення на Житлове приміщення і його реалізації, відселення Залогодателя і всіх проживаючих в житловому приміщенні осіб.

    3.5. У разі якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, недостатня для повного задоволення вимог Заставодержателя, визначених у п.3.4 цього Договору, Заставодержатель має право отримати решту суми з іншого майна Заставодавця, не користуючись перевагою, заснованим на заставі.

    4. Термін дії договору та інші умови

    4.1. Цей Договір підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту державної реєстрації.

    4.2. Житлове приміщення вважається які у заставі у Заставодержателя з моменту внесення запису про іпотеку до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Вказана обставина не звільняє сторони цього Договору від обов'язку здійснення всіх необхідних дій по реєстрації застави Житлового приміщення на підставі цього Договору.

    4.4. Цей Договір діє до дати повного виконання Заставодавцем зобов'язань, передбачених Кредитним договором та забезпечених іпотекою і засвідчених заставної, відповідно до п.2.1.7. справжньої угоди.

      1. Заміна предмета іпотеки за цим Договором допускається тільки з письмової згоди Заставодержателя на підставі додаткової угоди до цього Договору, що пройшов державну реєстрацію в органі, що здійснює державну реєстрацію прав.

      2. Процедура подачі документів, необхідних для державної реєстрації цього Договору та державної реєстрації застави Житлового приміщення та видачі Заставодержателю заставної, проводиться під контролем Заставодержателя.

      3. Заставодавець оплачує всі витрати, пов'язані з державною реєстрацією цього Договору, державною реєстрацією застави Житлового приміщення, видачею Заставодержателю заставної.

      4. У разі часткового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, застава зберігається в початковому обсязі до повного виконання Боржником зобов'язань за Основним договором.

      5. Заставодавець підтверджує, що йому відомі всі умови Основного зобов'язання, і при укладенні цього Договору йому передана копія договору, в забезпечення якого встановлено заставу за цим Договором.

      6. Цей Договір складений і підписаний в ____ примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному екземпляру для кожної зі сторін.

      7. У всьому іншому, що прямо не передбачено цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством РФ.

    Реквізити і підписи сторін

    заставодержатель

    заставодавець

    Місце знаходження

    ________________ / _____________________ /

    місце проживання

    _______________________ / __________________ /



    Головна сторінка


        Головна сторінка



    Проблеми іпотечного кредитування в Росії на сучасному етапі

    Скачати 105.03 Kb.