• Питання № 1. Основні риси ринку житла
  • Питання 2. Потреба і попит на житло у великих російських містах
  • Питання 3. Житлове будівництво як державний пріоритет
  • Список літератури


  • Дата конвертації28.06.2018
    Розмір41.25 Kb.
    Типкурсова робота

    Скачати 41.25 Kb.

    Ринок житла: тенденція розвитку

    Курсова робота з мікроекономіки

    Виконав: студент гр. Е11 Дугін М.А.

    Міністерство загальної та професійної освіти РФ

    Пензенський Державний Педагогічний Університет ім. В.Г. Бєлінського

    Пенза 1999

    Вступ

    Перехід України до ринкової економіки породив велику кількість проблем. Житлова проблема - одна з найзначніших в їх числі. У ній переплітаються важливі соціально-економічні взаємозв'язки. Тому в якомусь сенсі її було б правильним назвати вузловим пунктом економічних реформ, у всякому разі, в середньостроковій перспективі.

    У сфері житлового господарства відмінності між радянською командного і нормальної ринковою економікою найбільш значні. В одній системі - безкоштовне житло і мінімальна вартість оренди або комунальних послуг. В іншій - ринкова ціна житла або його оренди така, що в бюджеті середньої сім'ї займає до третини і більше витрат. В одній житлове будівництво та житлове господарство, по крайней мере в містах, є помітним тягарем для бюджету держави, місцевої влади та підприємств. В іншій - ринок нерухомості, перш за все житла, виявляється одним з найстабільніших і прибуткових. Житлові будинки і квартири при цьому - одна з найбільш доступних форм приватної власності і товарного обміну, що дозволяє забезпечити високу мобільність робочої сили і чітке функціонування ринку праці, що здобуває національні, а часто і транснаціональні масштаби.

    Перехід до ринкової економіки викликає об'єктивну необхідність в проведенні глибокої житлової реформи, яка включає в себе створення ринку житла; збільшення частки житлового фонду, що належить громадянам на правах власності; можливо більш широке використання коштів населення при будівництві та експлуатації житла.

    Питання № 1. Основні риси ринку житла

    Ринок житла - це сукупність економічних відносин, які складаються в сфері обміну з приводу реалізації та купівлі житла. Немає іншого товару (хіба що хліб), який би до такої міри визначав життя кожної сім'ї. Цю сторону справи майстерно використовували комуністи, взагалі «вигнавши» житло з товарного світу. Інші дві причини - технічна складність ринку житла і тісний зв'язок його з ринком землі. Житло не можна виробляти і продавати як пакети з молоком: тут ми маємо справу, по суті, вже з ринком капіталу, частиною інфраструктури.

    Економічна наука виявилася безсилою відповісти на цей виклик, не змогла розкрити природу житла - як блага одночасно і економічного і соціального, тобто підлеглого двох різних видів законів. Правда, починаючи з середини 70-х років в СРСР робилися боязкі спроби сформулювати поняття соціального гарантованого мінімуму житлової забезпеченості (С. Шаталін і ін.). Однак в ході ринкових перетворень вони були відкинуті, як і інші важливі здогади радянських економістів.

    Житло, по суті, «випало» з перших програм переходу до ринку в Росії ( «400 днів», «500 днів»). Чи не був задіяний величезний макроекономічний потенціал житлового сектора, Більш того, через необґрунтоване заморожування квартплати, саме житло стало потужним фактором подальшої дестабілізації. Досить сказати, що витрати на його утримання і ремонт (у госжілфонда) оплачувалася наймачами (станом на листопад 1995р.) Лише на 15%, а комунальні послуги на 20%. [1]

    Зіткнувшись з політичної і технічною неможливістю «обвального» переходу до житлового ринку, реформатори вирішили піти по шляху психологічної «перековування» мас шляхом приватизації існуючого квартирного фонду. Але і тут немає особливої ​​ясності до цього дня. Люди не можуть чітко усвідомити собі, а що власне, дає їм ця приватизація.

    І тим не менше влітку 1993р. експерти в галузі житлового будівництва погодилися з тим, що в сферах будівництва, фінансування і розподілу житла намітився певний зсув у бік ринкових перетворень. Процес становлення ринку житла в Росії в даний час залежить від безлічі факторів, у тому числі податкової політики, розподілу доходів і житлових умов, рівня квартирної плати в муніципальному житловому фонді, темпів інфляції, динаміки змін в структурі робочих місць і т.д.

    Нинішній стан ринку житла характеризується наявністю двох складових:

    а) власне процесу приватизації житла як своєрідного первинного ринку, на якому єдиний продавець - держава представлений своїми владними структурами;

    б) вторинного ринку, на якому діють безліч і продавців і покупців; тут продавцями виступають фізичні і юридичні особи, що пропонують на продаж ті чи інші сукупності прав на житло.

    В даний час нові основи федеральної житлової політики представляють «забезпечення права кожного громадянина вільно ... відповідно до потреб і можливостей сім'ї набувати у власність або отримувати в користування упорядковане житло» підкреслює намір держави діяти вже не безпосередньо, а через правовий механізм: органи влади (і місцевого самоврядування) будуть тепер гарантувати громадянам не саме житло, а лише право його придбання (позики, оренди або купівлі). Тому на перше місце в списку заходів, що забезпечують проведення реформи, поставлено перетворення системи законодавчих і правових норм з метою формування ринку житла.

    До теперішнього часу основою для вторинного ринку житла служить приватна власність на житло. Вона введена Законом «Про власність в РФ» для кооперативних квартир з виплачених паєм і Законом «Про приватизацію житлового фонду в РФ» для приватизованих квартир муніципального та відомчого фондів. У 1992р. після введення безкоштовної передачі житла у власність громадян приватизація стала масовою.

    Приватна власність фізичних та юридичних осіб на цілі будівлі незалежно від їх функціонального призначення допускається Законом «Про власність в РФ».

    Інфраструктура ринку житла розвивається стрімко, але нерівномірно, як і сам ринок. Швидше за все зростає число фірм, легально є посередником в операціях з житлом (брокерських). З'являються юристи, що спеціалізуються на операціях з житлом. У Росії вже існує кілька банків, в назві яких фігурує слово «іпотечний», хоча самої системи довгострокового іпотечного кредитування поки немає.

    Принциповою відмінністю нинішньої російської інфраструктури ринку житла від наявної в розвиненій ринковій системі є відсутність належної спеціалізації. Деякі виконувала роль посередника (брокерські) фірми у міру зростання капіталу включаються в інвестиційну діяльність: виступають в ролі забудовників або купують і перепродують житло, роблять інвестиції в комерційну нерухомість.

    Слідом за народженням інфраструктури ринку житла починається процес інституалізації професійної діяльності. Створена Російська гільдія ріелторів, вступити в яку можуть фірми, що працюють з житлом. На наступній хвилі самоорганізації ринку житла будуть виникати, мабуть, більш демократичні освіти, орієнтовані на персональне членство і, можливо, на активне впровадження західних професійних і етичних стандартів. Як приклад такої організації можна назвати недавно зареєстроване товариство оцінювачів.

    Ринок житла на базі існуючого житлового фонду раніше інших став розташовувати законодавчою базою для свого розвитку і є найбільш масовим. Проте вважати його повністю легальним не можна .. Справа в тому, що переважна кількість продажів квартир, у всякому разі, в Москві і Санкт-Петербурзі (не менше 80%) виробляється за валюту, що є незаконним для російських громадян і юридичних осіб. Основа рублевої продажу квартир була остаточно підірвана навесні 1993р., Коли отриманий від таких угод дохід став обкладатися прибутковим податком, що при нинішніх цінах на житло і ставках прибуткового податку призводить до вилучення близько половини доходу.

    Орендний ринок квартир теж значною мірою є валютним, тобто незаконним по формі оплати, особливо в великих містах. Так, в Москві і Санкт-Петербурзі на валютну оренду припадає, за оцінками експертів РАН від 60 до 70% [2]

    Друга обставина пов'язана з тим, що нотаріальна мито на посвідчення угоди купівлі-продажу дорівнює 10% від вартості угоди, що призводить до масового ухилення від декларації реальних цін і заміну їх залишкової балансової вартістю квартир. Подібний, майже нелегальний ринок житла не влаштовує насамперед брокерів, так як звужує сферу законного бізнесу і не дозволяє забезпечувати необхідну захищеність клієнтів. Квартири, пропоновані на вторинному ринку, належать в основному двох типів продавців: а) виїжджають в еміграцію; б) які намагаються поліпшити свої житлові умови (придбавши потім кращу квартиру) або матеріальне становище (купивши гірший квартиру). Третє джерело продаж- розселяти комунальні квартири в центрах міст.

    Оцінити обсяг ринку квартир в даний час можна лише дуже приблизно. Що стосується можливих тенденцій розвитку ринку житла, то різні фахівці передбачають як зростання обсягу

    Остання точка зору обгрунтовується на такому міркуванні: поданні про квартирі як про значну матеріальну цінність стає елементом масової свідомості, тому ті, хто схильний використовувати житло для поліпшення свого фінансового становища, починають робити свідомий вибір на користь здачі квартир в оренду.

    Вище узагальнений матеріал і перераховані факти переконують у тому, що в сфері обміну, купівлі та продажу житла в Росії починають затверджуватися певні риси такого ринку. [3]

    Питання 2. Потреба і попит на житло у великих російських містах

    У грудні 1993 - лютому 1994г.г. було проведено соціологічне обстеження домогосподарств «Городяни про своїх будинках і квартирах». Співробітниками Інституту народногосподарського прогнозування РАН було проведено порівняльний аналіз результатів житлових обстежень у трьох з обраних міст. Москві, Нижньому Новгороді і Барнаулі. [4]

    Ці міста істотно різняться за розмірами і системі розселення, рівню цін на житло і доходів населення. Але саме це і дозволяє показати ті загальні тенденції і особливості, які характеризують сьогодні розвиток житлового сектора.

    Основна мета обстежень полягала в тому, щоб отримати інформацію про реальну житлової ситуації і більш точно оцінити розмір і структуру попиту на житло, висунутого жителями міст.

    На перший погляд для будівництва комерційного житла визначального значення має поточний платоспроможний попит населення. Однак хотілося б поставити цю проблему ширше. Справа в тому, що нинішній ринок житла в Росії знаходиться на початковій стадії свого формування. Він охоплює далеко не всіх, хто відчуває потребу в поліпшенні своїх житлових умов. Разом з тим, система житлового кредитування, яка сьогодні практично відсутній, і інші способи, що дозволяють залучати для будівництва житла кошти населення, значно розширили б коло сімей, готових фінансувати своє житло. В цьому випадку платоспроможний попит в кінцевому рахунку визначався б усіма сім'ями, що потребують поліпшення житла. Таким чином, з точки зору прогнозування ринку житла великий інтерес представляють не тільки рівень нинішньої платоспроможності, а й потреби сімей в житло.

    Істотним фактором, багато в чому визначальним потреби і попит на житло, є забезпеченість житлом. Для оцінки забезпеченості житлом використовуватимемо показник загальної площі на одного члена сім'ї, який склав в Москві 19 кв.м, в Барнаулі - 17 кв.м, в Нижньому Новгороді - 15 кв.м.

    Проведені дослідження показують, що розмір займаного житла для більшості сімей мало пов'язаний з їх доходами.Разом з тим він залежить від якості житла, особливо в Москві. Дана тенденція є наслідком дії на протязі багатьох років системи подання житла на безкоштовній і статусної основі. Народжуваний ринок житла, мабуть, поки не вніс в них істотних змін.

    Для отримання загальних оцінок попиту на житло сім'ї були згруповані за такими категоріями:

    сім'ї, які висловили потребу в поліпшенні житлових умов, За даними опитувань, відсоток сімей, не задоволених своїми житловими умовами, в Москві становить 36,6, в Барнаулі - 47,1, в Нижньому Новгороді - 50,2%. На думку фахівців, такі оцінки потреб, є мінімальними через відсутність можливостей їх поліпшити;

    сім'ї, що мають реальні плани поліпшити житлові умови в найближчому майбутньому. Сюди були включені як сім'ї, які розраховують на безкоштовне отримання житла (в порядку черги, по знесенню або виселенню, спадок), так і сім'ї, які віддають перевагу використовувати власні кошти, щоб купити, побудувати, обміняти з доплатою або зняти житло. У Москві такі сім'ї становлять 19,1%, в Барнаулі -21,9%, в Нижньому Новгороді - 18,3%;

    сім'ї, що пред'являють потенційний платоспроможний попит на житло. Це частина попередньої групи, яка має реальні плани поліпшити свої житлові умови на платній основі. Таких сімей в Москві 9,8%, в Барнаулі - 14,5%, в Нижньому Новгороді - 8,6%.

    Ступінь розбіжності потреб і реальних можливостей сімей свідчать про гостроту житлової ситуації в містах. Так, в Москві частка сімей, незадоволених своїм житлом і при цьому не мають сьогодні надій його поліпшити, становить 17,5%, в Барнаулі - 25%, в Нижньому Новгороді число таких сімей доходить до 1/3.

    Плановані способи поліпшення житлових умов представлені в таблиці 1,

    Таблиця 1. [5]

    Плановані способи поліпшення житлових умов (у%).

    Варіанти відповідей Москва Н. Новгород Барнаул

    обміняти

    купити

    Отримати у спадок

    побудувати

    зробити прибудову

    зняти

    Отримати по знесенню, виселенню

    Отримати по черзі

    Отримати іншим способом

    Не знаю

    Не планую

    всього

    5,7

    2,8

    0,5

    0,5

    0,0

    0,1

    1,6

    7,2

    0,7

    3,0

    77,9

    100,0

    4,3

    1,7

    0,6

    1,5

    0,4

    0,1

    2,3

    6,5

    0,8

    2,5

    79,2

    100,0

    4,7

    3,5

    0,7

    4,6

    0,7

    0,5

    0,4

    6,3

    3,0

    2,5

    74,4

    100,0

    Як видно з даних Таблиці 1 в Барнаулі помітно переважають ринкові настрої. Так, сімей, які розраховують на власні кошти і сили, в 2 рази більше, ніж тих, хто сподівається отримати житло безкоштовно. У Москві і Нижньому Новгороді і тих, і інших при розмірно порівну (в Москві спостерігається невелика перевага «ринковиків», а в Нижньому Новгороді, навпаки, - тих, хто «по-старому» покладається на державу).

    Отримані дані говорять про те, що сім'ї у все більшій мірі переходять до ринкових методів вирішення житлової проблеми. Дійсно, якщо ще недавно більшість нужденних сімей розраховували в основному на безкоштовне отримання житла, то сьогодні принаймні половина з них активно включилися в пошуки альтернативних шляхів поліпшення своїх житлових умов із залученням власних коштів.

    Дослідження потреби і попиту на різні типи житла дало наступні результати. Структура планованих типів житла не відповідає потребам сімей, в яких набагато більше місце займають котеджі і цегляні будинки. Особливо помітно це в Барнаулі, в меншій мірі - в Нижньому Новгороді і ще меншою мірою - в Москві І справа тут не тільки в нестачі коштів. Основна причина - переважне (починаючи з 60-х років) будівництво панельних будинків при явному нестачі житла більш високих споживчих стандартів. Чи не на багато краща ситуація і з новими (багатоповерховими) цегляними будинками. В результаті сім'ї, по суті, змушені задовольнятися квартирами в панельних будинках. У той же час опитування показало, що для багатьох сімей гроші не є серйозним обмеженням: барнаульцев хотіли б жити в котеджах і мати житла стільки, скільки необхідно. Те ж можна сказати і про заможних москвичів, але стосовно до престижних квартирах.

    І ще один досить простий, але отримав підтвердження висновок: чим більше місто, тим сильніше утвердилися у свідомості городян житлові стереотипи стандартного багатоквартирного житла. У Нижньому Новгороді, наприклад, при однаковій з Барнаулом частці індивідуального фонду прихильників сучасних багатоповерхових будинків куди більше. У російських містах з населенням, що не перевищує 1 млн.осіб (а це більшість обласних центрів), збереглася велика кількість індивідуальних будинків і ступінь урбанізації ще не надто висока. Тому в таких містах повинна бути більш помітною орієнтація населення на сімейні будинки. Приклад Барнаула - наочне тому підтвердження. Можна зробити висновок, що в середніх і малих містах політика масового будівництва індивідуального житла із залученням коштів населення виявиться досить успішною.

    У всіх трьох містах практично збігаються уявлення сімей про розміри необхідного їм житла (за метражем і кількістю кімнат). Середній розмір сім'ї склав в Москві і Барнаулі 3 людини, в Нижньому Новгороді - 3,4. На кожну сім'ю в середньому припадає 2 кімнати, сім'ї хотіли б 3,5, а планують на одиницю менше - 2,5. Для типових квартир висловлювання сімей добре узгоджуються з їх складом: на кожного члена сім'ї по кімнаті. Вимоги потенційних власників власних будинків вище: число кімнат, на їхню думку, має бути на одну - дві більше числа членів сім'ї. Запити сімей, які обрали квартиру в багатоповерховому будинку, перевершують фактичну забезпеченість житлом в 1,5 рази. Сім'ї, які обрали котеджі, хотіли б збільшити свою житлоплощу приблизно в 3 рази.

    Плановані розміри житла займають проміжне положення між фактичними і необхідними. При цьому, чим краще за якістю плановане житло (котедж, квартира в цегляному будинку), тим ближче його розміри до споживачів сімей. І навпаки, розмір очікуваних квартир в стандартних панельних будинках - новобудовах набагато менше, ніж необхідно сім'ям.

    Зіставлення переваг і фактичного житлового фонду показує, що є помітний надлишок однокімнатних і особливо двокімнатних квартир і відповідно недолік просторого житла. Трикімнатних квартир приблизно стільки, скільки необхідно.

    Якщо заявлені сім'ями потреби у всіх містах приблизно однакові. то в планованому житло спостерігаються відмінності. Найближче до потреб структура планованого житла в Барнаулі, а найбільше вона розходиться з запитами населення в Нижньому Новгороді. Потреби москвичів у великих квартирах також досить далекі від задоволення, що пов'язано як з дорожнечею, так і з недостатньою пропозицією такого житла.

    Результати опитування показують, що більшість опитаних сім'ї змогли вказати можливі джерела фінансування майбутнього житла (Таблиця 2): 12,3% москвичів, 19,3% ніжегородцев і 27,5% барнаульцев.

    Таблиця 2. [6]

    Основні фінансові джерела, за рахунок яких можна поліпшити житлові умови (в%).

    фінансові джерела Москва Н.-Новгород Барнаул

    кредити

    Своє ™ підприємство, фірма

    зацікавлені фірми

    Допомога родичів

    заощадження

    здача квартири

    Продаж своєї квартири

    продаж майна

    інші джерела

    Ні не знаю

    2,7

    2,4

    1,4

    1,7

    2,1

    0,2

    1,2

    0,6

    1,9

    87,7

    4,3

    6,7

    1,3

    2,5

    2,4

    0,7

    1,2

    1,4

    2,5

    80,7

    5,9

    4,8

    0,1

    6,5

    6,8

    0,4

    3,3

    4,1

    3,5

    72,5

    Таким чином, багато москвичів і барнаульцев висловлюють готовність використовувати різноманітні джерела фінансування покупки житла. Відповідні дані по Нижнього Новгороду говорять про невисоку платоспроможності його жителів. Серед називалися джерел фінансування придбання житла переважає розрахунок на допомогу підприємств і житлові кредити.

    Результати опитувань дозволили визнати найбільш сприятливою ситуацію на ринку житла в Барнаулі. Це обумовлено порівняно невисокими цінами на житло; відносним матеріальним достатком барнаульцев; низькою забезпеченістю житлом сімей з високими і середніми доходами (тобто найбільш платоспроможних); низьким рівнем благоустрою приватного житла, що породжує попит на комунальні зручності, готовність вкласти кошти в купівлю або будівництво житла; орієнтацією на ринкові способи вирішення житлової проблеми; прагненням багатьох сімей мати власні будинки, а не квартири, компактної плануванням міста, порівняльної близькістю багатьох житлових масивів до його центру.

    Перспективи розвитку ринку житла в Нижньому Новгороді представляються досить проблематичними. Це пов'язано перш за все з низькими доходами населення і явно не відповідають їм вельми високими цінами на житло. До негативних моментів слід віднести також віддаленість житлових масивів від центру міста, невирішеність транспортної проблеми, поганий стан житлового фонду, значну частину якого становить старе старе житло. Все це веде до низької платоспроможності сімей, їх орієнтації на неринкові шляхи вирішення житлової проблеми.

    Ситуація в Москві вельми сприятлива для будівництва комерційного житла - адже в столиці найвищі в Росії ціни на житло. Однак саме тому попит на нього з боку основної маси городян вельми обмежений, набагато частіше його пред'являють покупці не москвичі. У той же час і серед москвичів є найбільша група дуже багатих людей, які претендують на житло найвищої якості.

    Питання 3. Житлове будівництво як державний пріоритет

    Для планового ведення економіки принципово важливим є поняття пріоритету. Більш того, можна стверджувати; якщо вибір пріоритетів відіграє велику роль в управлінні економікою, то саме їх питома вага визначає масштаби планового початку в останньому. Однак не можна вважати, що пріоритетність, а значить, і плановість притаманні тільки соціалістичній економіці. Велико їх значення в Японії. Пріоритети розвитку іноді декларуються навіть в таких ліберальних країнах, як США ( "Новий курс" Ф.Д. Рузвельта, повоєнна конверсія).

    Введення пріоритетності в періоди реформ іноді сприймаються як відступ від них, особливо в тих випадках, коли метою є перехід від планової економіки до ринкової або, точніше, від централізовано керованої моделі до ліберальної економіки вільного підприємництва (в економіках спочатку ліберальних визначення і дотримання пріоритетів викликає значно менші протести і сприймається як необхідність, зумовлена ​​особливими обставинами). Вибір вірного пріоритету - надзвичайно складне завдання. Перш за все це пояснюється тим, що економічний вибір проводиться поза економікою. Будь-яка плановість погана, тому що вона не може дати оптимального рішення. Оскільки економічна наука не є і ніколи не буде точною наукою, поняття оптимальності обставляється дуже багатьма "якщо", кожне з яких пов'язане з прогнозом поведінки суб'єктів господарювання, профспілок і населення. Тому в даному випадку оптимальність означає скоріше більш-менш обґрунтований прогноз, підтриманий авторитетом тієї чи іншої економічної школи.

    На остаточний вибір пріоритетів величезна, якщо не вирішальний вплив справляє зіткнення інтересів кіл, які борються за отримання державної підтримки, обов'язково супутньої здійсненню пріоритетною політики.Так, наприклад, вибір МВФ, МБРР та іншими міжнародними організаціями в якості основного пріоритету розвитку російської економіки паливно-енергетичного комплексу безумовно пояснюється великими обсягами заборгованості Росії і тим, що нафта залишається її головним експортним потенціалом. Наявність лобіюють груп всередині і поза країною повинно дуже чітко усвідомлювати і враховуватися при вирішенні такого складного завдання.

    У стабілізованою економіці, має стійкі тенденції зростання, державні кроки щодо пріоритетного розвитку окремо взятих секторів або навіть виробництв досить обґрунтовано піддаються різкій критиці в економічній літературі. Однак в умовах нестабільного розвитку потрібні некласичні способи вирішення виниклих проблем. Звісно ж, що в період проведення глибоких реформ, завжди супроводжується кризовими явищами, необхідно здійснювати пріоритетну економічну політику. В цьому випадку обраний в якості пріоритетного комплекс буде грати роль економічного "локомотива", який потягне за собою багато "вагонів", тобто інших галузей. Вкрай небезпечно в перехідному стані вибирати кілька пріоритетів, оскільки, по-перше пільговий режим охопить тоді занадто багато неефективних виробництв і, по-друге, в умовах відносної бідності економіки через неможливість концентрації значних ресурсів втрачається динаміка економічного розвитку (швидкість «локомотива») .

    Виходячи з викладених вище міркувань можна сказати, що Росія потребує вибору, який би забезпечив виведення країни з кризи. Здається, вихід країни з кризи можливе лише шляхом вирішення цілком зрозумілих практичних проблем, усвідомлених усіма, які зачіпають життєві інтереси більшості жителів країни. Нам потрібно спонукати якомога більше людей до простих, абсолютно зрозумілим і абсолютно конкретних справ. Так що ж знайде відгук і готовність до спільної роботи у кожного росіянина? Все що пов'язано з будівництвом садиби, котеджу, квартири. Одним словом будинку. Бо дах над головою - це найголовніше в житті кожної людини. Будинок - це не просто об'єкт власності, «нерухомість». Будинок - це символ нормального людського буття, і уявлення про власній домівці зачіпає глибинні основи особистості людини. Тому сьогодні для Росії саме житлове будівництво має стати державним пріоритетом.

    Кожен крок по пріоритетному напрямку повинен приводити хоча б до мікроскопічного, по реальному і визнаному населенням підвищенню рівня життя. Часто доводиться стикатися з твердженням, що з цієї точки зору найважливішим є пріоритет сільського господарства. Особливу увагу до земельної реформи і підвищення товарності сільськогосподарського виробництва не обов'язково має виражатися в пільговому режимі кредитування або прямому інвестуванні. Довгі роки такої державної підтримки стосовно сільському господарству показали її неспроможність. Навпаки, житлове будівництво ефективно реалізує поставлену мету негайного підвищення рівня життя населення. Не можна забувати і про те, що поліпшення житлової забезпеченості розширить число прихильників реформ.

    Реформи не сприятимуть розвитку економіки, якщо не створять стимули для підвищення норми заощаджень населення. Відсутність достатнього внутрішнього накопичення в країні ніколи не компенсувалося і не може компенсуватися іноземними інвестиціями. Майже повне зникнення внутрішнього накопичення в Росії в 1992р. тривожне явище в ході проведення реформ.

    Підвищення величини внутрішніх приватних накопичень - стимул розвитку і реконструкції виробництва та господарства країни в цілому. Тому необхідно знайти штучні способи стимулювання внутрішнього накопичення. Основний його джерело - заощадження населення, а вони можуть виникати тільки для того, щоб забезпечити старість, купити житло, проводити виплати в медичні фонди та ін. Найпривабливішим для населення є заощадження для поліпшення житлових умов. Таким чином, пільговий режим для заощаджень на покупку житла при його правильному встановленні може не тільки не бути додатковим джерелом інфляції, але навіть навпаки, послужити антиінфляційним заходом.

    У разі успішного проведення структурної перебудови економіки Росії багато підприємств повинні бути закриті або піддані реорганізації зі скороченням чисельності зайнятих. У той же час, оскільки процес відкриття нових ефективних виробництв завжди відстає від пропозиції робочої сили, що пов'язано з нестачею інвестицій, то необхідність забезпечення зайнятості скоро стане найгострішої.

    Житлове будівництво цінно для нас в даний час і своєї високою трудомісткістю, так як зможе поглинути велику кількість безробітних. У зв'язку з цим слід приділити велику увагу розвитку будівництва як галузі, яка вимагає значної кількості працівників невисокої кваліфікації. Широке будівництво доріг при всій привабливості такого рішення не було б найефективнішим способом забезпечення зайнятості в Росії через їх надзвичайно високу вартість, віддаленості від місць проживання, криміногенної небезпеки і неможливості повноцінного фінансування в умовах дефіциту бюджету. Будівництво житла менш обтяжливо для бюджету, більш престижно, потреба в ньому велика практично у всіх регіонах країни.

    У Росії немає достовірних досліджень про мультиплікаційний ефект засобів. Вкладених в житлове будівництво. Однак проведені в інших країнах розрахунки свідчать про те, що цей ефект значний. Збільшення житлового будівництва тягне за собою зростання галузей будівельної індустрії - деревообробки, стеклопромишленності, виробництва металоконструкцій і багатьох інших. Не можна також забувати, що житло саме по собі є структуроутворюючих благом, так як нове житло вимагає оновлення меблів, електропобутової техніки та й майже всіх товарів тривалого користування. На думку багатьох економістів, житлове будівництво є стимулом розвитку самого широкого спектру галузей економіки в порівнянні з іншими пріоритетами. Недарма збільшення замовлень на будівництво житла - головний показник виходу економіки з кризи, а їх зменшення - перша ознака депресії. Важливо зрозуміти: наша економіка не зможе піднятися, якщо почне з будь-якої високотехнологічної галузі як ключовий, що грає роль загальнонаціонального «локомотива». Наприклад, літак або теплохід - продукти економіки всієї країни, а в Західній Європі - кількох країн. У авіаційного заводу тисячі основних постачальників, яких неможливо замінити. Але ж кожен з них має ще безліч своїх постачальників. Тому щоб організувати виробництво сучасного літака, зовсім недостатньо вкласти гроші в будівництво одного, найсучаснішого підприємства - потрібно спочатку підняти всю економіку країни. Тому відродження економіки Росії, самої Росії має починатися з житлового будівництва - з галузі, яка має порівняно невелику кількість життєво важливих для неї міжгалузевих зв'язків.

    Вибір житлового будівництва в якості державного пріоритету на час проведення реформи сам по собі ще недостатній. Найважливішу роль повинні зіграти механізми, які будуть використовуватися для реалізації цього вибору. Режим пріоритетності необхідно побудувати таким чином, щоб він сприяв проведенню реформи, а не гальмував її.

    Які ж джерела фінансування житлового будівництва? Найбільш звичним для населення є його фінансування за допомогою державних централізованих капітальних вкладень (ЦКВ). Такий спосіб має ряд широко відомих недоліків. Його можна розглядати тільки як засіб адресного соціального захисту малозабезпечених верств населення. У той же час ЦКВ можуть служити засобом збереження будівельних організацій і налагодження самого процесу житлового будівництва, поки що повною мірою не виявилися задіяні інші джерела фінансування. У будь-якому випадку обсяг ЦКВ повинен бути гранично обмежений, оскільки, по-перше, такі інвестиції посилюють інфляцію, по-друге ускладнюють перетворення форм власності і, по-третє, заохочують державний патеріалізм.

    Найближчим часом серйозним джерелом фінансування можуть стати кошти державних підприємств і приватних фірм, якщо побудоване житло буде продаватися працівникам цих підприємств або йти у вільний продаж, Необхідно розробити ряд заходів, які могли б полегшити запуск і розвиток цього процесу. Наприклад, пільгове оподаткування частини прибутку, що йде на інвестування в житлове будівництво, стимулювання процедури придбання в містах ділянок під житлову забудову.

    Однак основним джерелом фінансування житлового будівництва повинні бути банківські кредити населенню. Тому в 1994р. Президент Російської Федерації видав указ «Про Житлових кредитах» відповідно до якого юридичні особи та громадяни Росії отримують позикові кошти для будівництва (реконструкції) і придбання житла, а також облаштування земельних ділянок для житлового будівництва на комерційній основі.

    При кредитуванні будівництва (реконструкції) або придбання житла банком можуть надаватися три види житлових кредитів:

    а) короткостроковий або довгостроковий кредит, що надається на придбання і облаштування землі під майбутнє житлове будівництво, (земельний кредит);

    б) короткостроковий кредит на будівництво (реконструкцію) житла, що надається для фінансування будівельних робіт (будівельний кредит)

    в) довгостроковий кредит, який надається для придбання житла (кредит на придбання житла).

    Житлове кредитування здійснюється при дотриманні основних принципів кредитування: цільового використання, забезпеченості, терміновості, платності, зворотності.

    Підтвердженням цільового використання кредиту є надання позичальників документів про використання отриманої позики на будівництво або придбання житла або на придбання і облаштування землі під майбутнє житлове будівництво.

    Забезпеченням кредиту є застава позичальником нерухомого майна (включаючи сооружаемое або купується за рахунок кредиту), майнових прав на нерухоме майно, іншого майна.

    Підтвердженням повернення є надання позичальником документів про його платоспроможності.

    Предметом застави можуть бути:

    а) земельну ділянку під будівництво, є власністю позичальника, або інші майнові права на цю ділянку;

    б) готове житло або незавершене будівництво;

    в) інші види майна і майнових прав.

    Створення ринку житла не може з самого початку орієнтуватися на всі верстви населення. Зараз придбання житла можливо тільки для найбільш високодохідних груп населення. Продуманий режим кредитування здатний включити в процес придбання житла наступну за доходами групу населення. В принципі це вже не підприємці, а верхні шари середнього класу. На жаль, в період реформ дана найбільш економічно значуща група населення зазнала великої матеріальної урок. У той же час саме вона може вважатися основною базою реформ. Стимулювання економічної активності зазначених верств населення - надзвичайно важливе завдання, вирішення якої багато в чому визначає вихід економіки з кризи. Включення цієї групи населення в процес придбання житла може розглядатися як окремий аргумент на користь пільгового кредитування житлового будівництва.

    Завдання пріоритетного розвитку житлового будівництва не можуть вирішуватися у відриві від проблем перерозподілу і експлуатації існуючого житлового фонду. За винятком невеликої частини муніципального житла для соціально незахищених верств населення увесь інший житловий фонд повинен бути приватним і належати або мешканцям, або домовласникам. При цьому слід використовувати систему соціальних дотацій для малозабезпечених груп населення. Однак необхідно продумати послідовність конкретних етапів вирішення даного завдання, узгодити їх між собою. Так, низька квартирна плата, а відсутність детально розробленого законодавства ускладнює перехід до ефективних способів експлуатації багатоквартирних будинків.

    Прийнятним механізмом переходу до ринкової системи оренди житла може стати наступний, Заздалегідь на певний період (наприклад, рік) встановлюється та частка сімейних доходів, яка визнається державою суспільно нормальної для витрат на оренду житла (наприклад, 1% від сукупного сімейного доходу).Фіксуються також витрати на утримання житла (можливо, з урахуванням інтересів домовласника). Недостатня різниця виплачується сім'ї у вигляді прямих субсидій чи свого роду ваучерів, які враховуються банком за пред'явленням їх домовласником або його агентом. Після закінчення встановленого періоду частка витрат на оренду житла переглядається (до 2-5%), таким чином, підвищення плати за оренду відбувається поступово, не викликаючи негативних соціальних наслідків.

    Як ні парадоксально, відсутність дотацій на оренду житла негативно впливає на бюджет міського господарства, оскільки змушує його нести практично всі витрати по експлуатації житла. Не підлягає сумніву, що описана змішана система фінансування підвищить ефективність використання коштів (в тому числі бюджетних), якщо буде проведена реорганізація відповідних експлуатаційних контор. В іншому випадку затягування реформи в області оренди житла може привести до форсованого зносу існуючого житлового фонду та деградації міст.

    Таким чином, доцільно на найближчий період реформ виділити житлове будівництво як пріоритетний напрям розвитку економіки. Для цього буде потрібно, виходячи з загальноекономічних завдань і конкретної ситуації в Росії і її регіонах, розробити пакет документів, що дозволяють забезпечити реалізацію наміченого пріоритету.

    висновок

    Перехід України до ринкової економіки викликає об'єктивну необхідність в проведенні глибокої житлової реформи, що проявляється в першу чергу в необхідності формування ринку житла. Аналітики визнають факт швидкого розвитку ринку житла в Росії і початок його входження в цивілізоване русло. Однак ситуація в досліджених містах розвивається неоднозначно.

    Найбільш сприятлива ситуація склалася на ринку житла Барнаула, що обумовлюється; відносно невисокими цінами на житло, відносним матеріальним достатком барнаульцев; орієнтацією барнаульцев на ринкові способи вирішення житлової проблеми; високою потребою жителів Барнаула в житло і іншими факторами.

    Зворотна ситуація склалася в Нижньому Новгороді, де відзначаються високі ціни на житло і низькі доходи населення. Крім того більшість жителів Нижнього Новгорода сподіваються на неринкові шляхи вирішення житлової проблеми. Ці та інші причини зумовлюють проблематичність швидкого розвитку ринку житла в Нижньому Новгороді.

    Ситуація в Москві з розвитком ринку житла досить сприятлива. Але характерною рисою ринку житла в Москві є те, що більшу частину платоспроможного попиту пред'являти не москвичі.

    В цілому, кажучи про потребу та попит на житло у великих російських містах, можна констатувати існування величезного розриву між потребою в житло і грошовим попитом на нього. Даний розрив такий великий, що до 80% опитаних взагалі не бачать можливості поліпшити свої житлові умови. Але навіть серед тих, хто має намір цього домогтися, більше 80% (серед бідних - понад 90%, але і серед багатих - добра половина) так і не змогли вказати джерело фінансування. Тому найважливіше завдання житлової політики сьогодні - формування ефективного попиту на житло за допомогою «щадять» моделей житлового кредиту та поетапного пристосування до історично сформованим у нас формам соціальних гарантій.

    Говорячи про характерні риси російського ринку житла необхідно відзначити, що найбільш розвиненим і успішно функціонує його сегментом є вторинний ринок і в першу чергу ринок квартир.

    У різних секторах ринку житла діє свій домінуючий фактор, що визначає абсолютні величини вартості об'єктів угод і поточну неузгодженість між попитом і пропозицією за цим показником. Такими факторами є:

    для квартир - обмеження попиту за купівельною спроможністю (підвищений попит на дешеві квартири різко виділяє його з інших груп попиту, тим самим диференціюючи ринок на різні групи споживачів);

    для індивідуальних будинків з ділянками - обмеженість типології пропонованих на продаж будинків.

    Розвиток ринку житла в Росії неможливо без розвитку житлового будівництва. Існує велика кількість вагомих аргументів на користь вибору житлового будівництва в якості державного пріоритету. Тому на найближчий період реформ доцільно виділити житлове будівництво як ключовий напрям розвитку економіки і визнати рішення житлової проблеми загальнонаціональним завданням номер один.

    Список літератури

    1. Указ Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р., №1180 «Про житлові кредити». // Економіка і життя - 1994 - №25 -с.3.

    2. Положення про житлові кредити. Затверджено Указом Президента Російської Федерації від 10 червня 1994р. №1180. II Економіка і життя - 1 994 -№25 - с.3.

    3. А.Високовскій. Тенденції функціонування ринку житла і землі в російських містах. // Питання економіки -1994-№10-с.101-111.

    4. А.Гузанова. Потреби і попит на житло у великих російських містах. I / Питання економіки. -1994 -№10-с.34-48.

    5. В.Неверов. Вирішення житлової проблеми має стати національним завданням номер один. // Економіка і життя. -1994 -№33 -с.2.

    6. Е.Сабуров. Житлове будівництво як державний пріоритет. // Питання економіки. -1993 -№7 -с.31-35.

    7. Е.Ясін Житлова проблема - вузловий пункт економічних реформ. // Питання економіки. -1993 -№7 -с.4-7.

    8. М.Березін, А.Мальгін. Потенціал вторинного житлового ринку в російських містах. // Питання економіки - 1994 -№10 с.68-79.

    9. О.Качанова, А.Катханова. Розвиток ринкового житлового будівництва: досвід Санкт-Петербурга та інших міст. // Питання економіки -1994 -№10 -с.131-144.

    10. О.Качанова, А.Мальгін. Що відбувається на ринку нерухомості Санкт-Петербурга. // Питання економіки.-1994 №10 -с.120-130.

    11. Газета «Економіка і життя» №10 1995 р

    12. Журнал «Питання економіки №9 1995»

    13. Журнал «Зміна 1993 р 10 квітня.» Інтерв'ю з Ю.Ф.Ельковим


    [1] Газета «Економіка і життя», №10 за 1995 р

    [2] (див. Питання економіки №9 за 1995р.)

    [3] (Див. Зміна, 1993, 10 квітня. Інтерв'ю з Ю.Ф.Ельковим).

    [4] (А.Гузанова - Потреби і попит на житло у великих російських містах .// Питання економікі.1994, №10, с.34-48.)

    [5] (А.Гузанова, Потреба і попит на житло у великих російських містах .// Питання економіки, 1994,0 10, с.46.)

    [6] А.Гузанова. Потреба і попит на житло у великих російських містах .// Питання економіки, 1994, №10, с.46.