• 2.2.Проблеми іпотечного житлового кредитування в Росії ............
  • 2.2. Проблеми іпотечного житлового кредитування в Росії


  • Дата конвертації10.06.2018
    Розмір42.77 Kb.
    Типреферат

    Скачати 42.77 Kb.

    Розвиток іпотечного житлового кредитування в сучасних умовах

    ЗМІСТ

    ВСТУП……………………………………………………………

    Глава 1. Теоретичні аспекти іпотечного кредитування ......... ..

    1.1.Понятие іпотеки та іпотечного кредитування .....................

    1.2.Об'екти і суб'єкти іпотечного кредитування ........................

    Глава 2. Розвиток іпотечного житлового кредитування в сучасних умовах ..................................................................................

    2.1.Особенності іпотечного кредитування в Російській Федерації ... ..

    2.2.Проблеми іпотечного житлового кредитування в Росії ............

    Глава 3. Зарубіжний досвід іпотечного кредитування

    ВИСНОВОК ................................................................

    СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ…………………………………………….

    ВСТУП

    У світовій фінансовій практиці іпотечне кредитування набуло широкого поширення. У країнах з розвиненою ринковою економікою і високим рівнем організації банківської системи склалися цілі системи іпотечного кредитування, які представлені різними економічними суб'єктами - банками; агентствами з торгівлі нерухомістю; кредитними інститутами, що здійснюють кредитування під заставу нерухомості; страховими компаніями; кредитними агентствами, що надають інформацію про кредитоспроможності клієнтів; компаніями, що спеціалізуються на вилучення заставленого майна в разі неплатежу за позикою.

    Перехід російської економіки на ринковий шлях розвитку передбачає вдосконалення банківської системи, яка повинна бути адекватна потребам ринкового господарства. Іпотечне кредитування є одним з перспективних напрямків розвитку банківського кредитування, оскільки іпотека являє собою найважливіший інструмент, який посилює забезпечення кредиту. Особливе значення цей момент має для нашої країни, економіка якої, як відомо, відрізняється високим ступенем ризику і невизначеності. Забезпечені ж кредити, в порівнянні з бланковими, є більш безпечними для банків, так як при їх неповерненні банк реалізує заставу і повертає свої кошти. Таким чином, іпотечне кредитування має велике значення безпосередньо для функціонування, підвищення стабільності та ефективності банківської системи країни.

    Створення і розвиток іпотечного кредитування сприятиме формуванню більш цивілізованою, стійкої банківської системи, яка б відповідала прийнятим у світі уявленням про роль і місце банків в економічному житті країни.

    Таким чином, дослідження механізму іпотечного кредитування на сьогоднішній день, досить актуально. Адже крім економічної ролі, іпотечне кредитування виконує ще важливі соціальні функції.

    Метою даного курсового проекту є вивчення стану іпотечного ринку Росії в сучасних умовах і розгляд перспектив його подальшого розвитку. Відповідно до поставленої мети були висунуті наступні завдання:

    - визначити поняття іпотеки та суб'єктно-об'єктну структуру відносин, виявивши основні особливості іпотечного кредитування;

    - провести класифікацію іпотечних кредитів;

    - розглянути правову та економічну сутність іпотечного кредитування;

    - проаналізувати ринок іпотечного кредитування в Росії і в зарубіжній практиці;

    Об'єктом дослідження курсового проекту є ринок іпотечного кредитування в Росії.

    Теоретичній основі дипломної роботи послужили дослідження провідних вітчизняних і зарубіжних фахівців в області іпотечного кредитування. В якості інформаційної бази для дослідження були використані аналітичні огляди Держкомстату та соціологічні дані; законодавчі та нормативні акти Російської Федерації, а також статті провідних економічних журналів і газет; інформаційні ресурси мережі Інтернет.

    Глава 1. Теоретичні аспекти іпотечного кредитування

    1.1. Поняття іпотеки та іпотечного кредитування

    Іпотека увійшла в наше життя зовсім недавно, але дуже стрімко. Ще десять років тому поняття «іпотека» було знайоме тільки фахівцям, а сьогодні послугами іпотечного кредитування вже скористалися сотні тисяч росіян. Ще більше наших співгромадян бажають отримати іпотечний кредит, про що дуже наочно свідчить значне зростання звернень громадян в банки за кредитом на покупку житла. Отже, що ж таке «іпотека»?

    Згідно з визначенням, Букато В. І., іпотека - це форма застави, при якій позичальник зберігає за собою володіння і право власності на закладається об'єкт. На думку Довдіенко І.В., «іпотека» - це здача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання грошової позики - іпотечного кредиту (кредиту під заставу). На думку Лаврушина О. І., іпотека - це один із способів забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право в разі невиконання заставодавцем зобов'язання одержати задоволення за рахунок закладеної нерухомості.

    За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця , за винятками, встановленими федеральним законом.

    Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участь в цьому зобов'язанні (третя особа).

    Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.

    Таким чином, іпотека - різновид майнової застави, що служить забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником-заставодавцем перед кредитором-заставодержателем, який набуває право у разі невиконання боржником забезпеченого заставою основного зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого нерухомого майна, власником (володільцем) якого є заставодавець. На наш погляд, воно більш точно і повно відображає сутність іпотеки як особливих економічних відносин між кредитором і позичальником.

    Правовий зміст поняття іпотеки полягає в обтяженні майнових прав власності на об'єкт нерухомості. Нерухомість - це земельна ділянка, будівлі або споруди, які настільки міцно пов'язані з землею, що не можуть бути відокремлені від неї без суттєвого збитку.

    За своїм економічним змістом іпотека виконує наступні функції:

    -додатковий інструмент забезпечення обороту і перерозподілу майна в разі, коли застосування інших механізмів обороту (наприклад, купівлі-продажу і приватизації) юридично неможливо або економічно недоцільно;

    - механізм створення і залучення додаткових коштів для підтримки і розвитку матеріального виробництва;

    - створення багато порядкового мультіпліціруемого фіктивного капіталу на основі заставної і виробничих і іпотечних цінних паперів, а також інститутів вторинного ринку іпотечних кредитів.

    Практичне застосування іпотеки грунтується на наступних принципах:

    - зворотність, є тією особливістю, яка відрізняє кредит як економічну категорію від інших економічних категорій товарно-грошових відносин. Без повернення кредит не може існувати;

    - терміновість кредитування являє собою необхідну форму досягнення повернення кредиту. Принцип терміновості означає, що кредит повинен бути, не просто повернений, а повернений в суворо певний термін;

    - диференційованість кредитування означає, що комерційні банки не повинні однозначно підходити до питання про видачу кредиту своїм клієнтам, що претендують на його отримання. Кредит повинен надаватися тільки тим клієнтам, які в змозі його своєчасно повернути;

    - принцип платності кредиту означає, що кожен позичальник повинен внести банку певну плату за тимчасове запозичення у нього для своїх потреб коштів.

    У ринковій економіці використання іпотечного кредиту широко поширене. Іпотечний кредит є довгострокову позику, надану банками під заставу нерухомості.

    Це обтяження відбувається двома шляхами: або використовується власне іпотека - заставодавець залишається власником об'єкта, а кредитору переходить тільки право затребувати заставу; або кредитор отримує права заставодавця на об'єкт застави з його подальшою передачею позичальникові з можливістю викупу. У широкому сенсі слово «іпотека» означає юридично правову систему, що включає визначення стану володіння нерухомістю і боргів по ньому послідовно на кожен конкретний момент.

    1.2. Суб'єкти і об'єкти іпотечного кредитування

    Іпотечне кредитування - це особливий рід взаємин між одержувачем кредиту і особою, яка надає кредит, тепер розглянемо суб'єктивно-об'єктивну структуру цих відносин.

    За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, в тому числі:

    1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 ФЗ «ПРО ІПОТЕЦІ (ЗАСТАВІ НЕРУХОМОСТІ)»;

    2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

    3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;

    4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

    5) повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

    Будинки, в тому числі житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані з землею, можуть бути предметом іпотеки за умови дотримання правил статті 69 ФЗ «ПРО ІПОТЕЦІ (ЗАСТАВІ НЕРУХОМОСТІ)».

    Суб'єктами іпотечного кредитування є: іпотечний кредитор, позичальник (власник нерухомості), інвестор, спеціалізовані посередники, уряд. Як інвесторів можуть виступати інші кредитні та фінансові організації, страхові компанії, пенсійні фонди, а також населення. Кожен з учасників іпотечного ринку має свої власні цілі (табл. 1), і тільки при узгодженні інтересів всіх учасників система іпотечного кредитування досягає свого найкращого розвитку.

    Таблиця 1

    Суб'єкти іпотечних кредитів, їх функції та прямі цілі

    Учасники ринку іпотечних кредитів

    суб'єкти

    функції

    власні цілі

    1

    Позичальник (заставодавець) - физичес-кі особи

    - фізичні особи, які бажають поліпшити свої житлові умови і задовольняють вимогам банків за рівнем кредито- і платоспроможності

    Укладають кредитні договори з метою покупки або будівництва житла. Забезпеченням виконання зобов'язань за договорами служить заставу житла

    Максимізація обсягу залучення дешевих фінансових ресурсів для покупки або будівництва житла

    2

    Банк-кредитор (заставодержатель)

    - Комерційні, ощадні, іпотечні банки;

    - ощадні асоціації, будощадкаси;

    - - взаімосберегательние союзи і т.п.

    -Надаємо позичальникам в установленому порядку іпотечні кредити на основі оцінки платоспроможності і кредитоспроможності позичальника.

    -обслуговування виданих іпотечних кредитів.

    -має можливість в разі невиконання боржником своїх зобов'язань отримати задоволення грошових вимог з вартості заставленого житлового приміщення переважно перед іншими кредиторами заставодавця

    - максимізація прибутковості активних операцій;

    - обмеження ризиків і забезпечення повернення позичкового капіталу

    3

    Продавець житла

    Юридичні та фізичні особи

    -продано житлові приміщення, що знаходяться в їх власності або належать іншим фізичним особам, за їх дорученням

    - максимізація грошових коштів за продається житлове приміщення;

    - мінімізація ризиків, пов'язаних з продажем

    4

    Дер-дарства

    Створення сприятливих умов для розвитку ринку іпотечного капіталу

    - Капіталізація нерухомого майна та забезпечення його оборотоздатності

    - неінфляційних підтримка сфери житлового будівництва

    - вирішення житлової проблеми в окремому регіоні і в країні в цілому;

    - зменшення розриву між продуктивним і фінансовим капіталом

    - поповнення дохідної частини бюджету і обслуговування внутрішнього боргу

    5

    Державні органи, які регулюють і контролюють діяльність учасників іпотечного ринку

    - Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;

    - нотаріат;

    -паспортние служби;

    - органи опіки і піклування; юридичні консультації

    - Реєстрація угод купівлі-продажу житлових приміщень;

    - оформлення переходу прав власності до нового власника;

    - реєстрація договорів про іпотеку і права іпотеки;

    - зберігання та надання інформації з прав власності і обтяжень заставою житла всім учасникам іпотечного ринку

    Державна підтримка учасників іпотечного ринку і контроль за їх діяльністю

    6

    Оператори вторинного ринку іпотечного кредитування

    Спеціалізовані агентства іпотечного кредитування, іпотечні фонди

    - рефінансування кредитів на основі встановлених нормативів і вимог, що пред'являються до процедур іпотечного кредитування;

    - випуск емісійних іпотечних цінних паперів;

    - залучення коштів інвесторів сферу житлового кредитування;

    - надання кредиторам сприяння раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування;

    - розробці типів іпотечних кредитів, більш доступних для позичальника і менш ризикованих для кредиторів

    Створення системи іпотечного кредитування в країні

    7

    Страхові компанії

    Страхові компанії, що мають ліцензії на дані види страхування

    - Страхування ризиків іпотечного кредитування;

    - створення спільних проектів з іпотечними кредиторами;

    - розробка власних програм кредитування покупки житла на основі накопичувального страхування

    Отримання прибутку, розширення кола своїх операцій, підвищення рейтингу

    8

    оцінювачі

    Юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень

    Здійснюють оцінку житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні

    Отримання прибутку, розширення кола своїх операцій, підвищення рейтингу

    9

    Ріелторські компанії

    Юридичні особи, які отримали ліцензії як професійні посередники на ринку купівлі-продажу житла

    - Підбір варіантів купівлі-продажу житла для позичальника;

    - організація продажу житла за дорученням інших учасників ринку житла;

    - участь в організації проведення торгів по реалізації житла, колишнього в заставі, на яке судом звернено стягнення

    Отримання прибутку, розширення кола своїх операцій, підвищення рейтингу

    10

    інвестор

    - Фізичні;

    -Юридичні особи: інвестиційні банки, пенсійні фонди, страхові компанії, пайові інвестиційні фонди та інші кредитні та фінансові інститути

    Набувають цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються іпотечними кредиторами або операторами вторинного ринку

    - максимізація прибутку капіталу, вкладеного в заставні або іпотечні цінні папери;

    - забезпечення надійності вкладень

    Потрібно відзначити, що перераховані вище суб'єкти іпотечного кредитування переслідують різні цілі.

    Основною метою позичальника є максимізація обсягу залучення дешевих фінансових ресурсів для організації або реконструкції діючого виробництва товарів. Якщо здійснюється кредитування покупки житла для фізичних осіб, то основна мета позичальника полягає в придбанні по можливості кращого і більш дешевого житла, при цьому позичальник повинен виробляти щомісячні виплати по кредиту.

    Завдання банку, тобто кредитора, полягає в максимізації прибутку і дивідендів своїх акціонерів. Таким чином, цілями банку при іпотечному кредитуванні є максимізація прибутковості активних операцій, обмеження ризиків і забезпечення повернення позичкового капіталу.

    Інвестор також прагне отримати найбільший прибуток, вкладаючи свої кошти в заставні або цінні папери, забезпечені заставами. Таким чином, метою інвестора при використанні механізму заставного кредитування, є максимізація прибутку капіталу, вкладеного в заставні або цінні папери.

    Одним із суб'єктів кредитування є уряд. В організації та розвитку кредиту роль уряду полягає в створенні умов, що дозволяють банкам ефективно займатися іпотечним кредитуванням без невиправданих ризиків. Власними ж цілями уряду на ринку іпотечних кредитів є:

    · Капіталізація нерухомого майна та забезпечення його оборотоздатності;

    · Неінфляційного підтримка сфери матеріального виробництва;

    · Поповнення дохідної частини бюджету і обслуговування внутрішнього боргу;

    · Створення умов для надійного та ефективного функціонування системи іпотечного кредитування.

    Порівняння цілей основних суб'єктів ринку іпотечного кредитування дозволяє зробити висновок про їх різноскерованості.

    Отже, іпотека є різновидом майнової застави, що служить забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником-заставодавцем перед кредитором - заставодержателем, який набуває право у разі невиконання боржником забезпеченого заставою основного зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого нерухомого майна, власником (володільцем) якого є заставодавець.

    Для іпотечного кредиту характерні деякі відмінні риси - довгостроковий характер, видача під заставу нерухомого майна. Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів. Іпотечне кредитування, безперечно, - перспективний напрям банківської діяльності. Іпотечний банк є відносно стійким і рентабельним економічним інститутом. Тому, чим більше в банківській системі таких надійних банків, тим стабільніше і ефективніше її діяльність в економічній системі в цілому.

    Глава 2. Розвиток іпотечного житлового кредитування в сучасних умовах

    2.1.Особенності іпотечного кредитування в Російській Федерації

    В даний час російська економіка все більше інтегрується в світову, і це вимагає освоєння і використання нових фінансових інструментів, які застосовуються в провідних промислових країнах.

    Як правило, перехід ринкової економіки з фази кризи в фазу підйому починається з активізації житлового будівництва. Житловий же сектор вимагає довгострокових інвестицій, а ті, в свою чергу, відображають впевненість населення і компаній в стабільності доходів в довгостроковому плані. Однак житло - дорогий товар тривалого користування, а значить, його придбання не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Тому в більшості країн основною формою вирішення житлової проблеми для населення і базової сферою економічної діяльності стало придбання житла за допомогою іпотечного кредиту.

    В останні роки Росія переживає іпотечний бум. В цілому по країні кількість іпотечних угод тільки за рік зросла в 2 рази. Зростання обсягів іпотечного кредитування фахівці пояснюють впливом декількох факторів: поліпшення основних економічних показників, зниження страхових ризиків і, як наслідок, загальна стабілізація ринку, підвищення доходів російських громадян. Сьогодні можна сміливо констатувати, що серед послуг з кредитування населення з'явився новий лідер: на зміну хвилі короткострокових споживчих запозичень прийшли довгострокові житлові іпотечні кредити.

    Нерозвиненість іпотеки в Росії в порівнянні з зарубіжними країнами нерідко пов'язують з високими процентними ставками, що не дозволяють значній частині населення скористатися програмами іпотечного кредитування з огляду на невисоких доходів. В середньому в РФ ставки по іпотечних кредитах коливаються в розмірі від 12 до 15% річних в рублях і від 10 до 11% у валюті. Однак насправді на сьогоднішній день величина кредитної ставки в банках становить близько 35%, тоді як в рекламних повідомленнях вказуються інші відсотки: інші відрахування або не вказуються, або прописуються дуже дрібним шрифтом. Найбільша частка в формуванні іпотечної ставки доводиться на вартість залучених коштів для фінансування кредитів. Крім того, в ціноутворенні враховуються операційні витрати банку, резерви на можливі втрати і прибуток. Відсоткова ставка в промислово розвинених країнах поки значно нижче, ніж в Росії: так, в США вона становить близько 6% річних, в Польщі - 6,7, Англії - 5,75, Італії - близько 5%. Але з кожним роком різниця між іпотечними відсотками в Росії і зарубіжних банках плавно зменшується.

    Розглянемо основні особливості іпотеки.

    По-перше, іпотечний кредит являє собою позику під строго певний заставу. На відміну від нього, банківська позика може і не забезпечуватися заставою. У разі несплати позики закладена нерухомість продається, і з вирученої суми погашається заборгованість кредитору. Той факт, що запорукою виступає нерухомість, істотно полегшує заставодержателю контроль за збереженням предмета застави, однак ускладнює реалізацію застави в разі непогашення кредиту, так як нерухомість не належить до високоліквідних активів.

    По-друге, більшість іпотечних позик має строго цільове призначення. Вони використовуються для фінансування придбання, будівництва та перепланування як житлових, так і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. У країнах з розвиненою ринковою економікою найбільшого поширення набули житлові іпотечні кредити. Наприклад, в США вони становлять понад 60% всього обсягу позик під заставу нерухомості.

    По-третє, іпотечні кредити надаються на тривалий термін, зазвичай на 10-30 років, що дозволяє зменшити розмір щомісячних виплат, так як погашення кредиту розтягується за часом.

    Істотно стримували розвиток іпотечного кредитування в РФ і діяли до 2006 ржорсткі стандарти Агентства Іпотечного Житлового Кредитування. В даний час стандарти дещо послаблені: знижений початковий внесок позичальників з 30 до 10% від вартості житла, процентна ставка стала диференційованою (залежить від суми початкового внеску власними засобами і терміну кредитування), збільшився термін кредитування до 30 років, а термін закінчення виплат за віком - до 75 років.

    Іпотека, на думку президента РФ, повинна стати доступним способом вирішення проблем для людей із середніми доходами, і мінімум третина громадян повинні отримати можливість купувати житло, яке відповідає сучасним вимогам, як за рахунок власних накопичень, так і за допомогою житлових кредитів.

    В даний час з впевненістю можна сказати, що популярність іпотечного кредитування в нашій країні набирає обертів і все більше російських споживачів прагнуть скористатися цим фінансовим інструментом для підвищення своєї якості життя і розширення життєвого простору.

    2.2. Проблеми іпотечного житлового кредитування в Росії

    Забезпечення громадян житлом є найважливішою складовою частиною стратегії соціально-економічного розвитку Російської Федерації. Йдеться про діяльність влади, спрямованої на вирішення житлової проблеми. В даний час держава не може взяти на себе зобов'язання надати безкоштовне житло всім, хто потребує поліпшення житлових умов. У зв'язку з цим в нашій країні активно розвивається апробована на Заході система іпотечного кредитування, покликана допомогти придбати житло громадянам, які мають середні доходи. Розвиток іпотеки одночасно є і фактором, і результатом політичної та економічної стабільності в країні.

    Ефективне функціонування банківського іпотечного кредитування можливо при максимально вільному русі грошових коштів з фондового ринку до кінцевого позичальника і назад, а також при відповідному рівні надійності іпотечного кредиту і іпотечної цінного паперу. На сучасному етапі розвитку банківського іпотечного кредитування в Росії можна сформулювати дві основні групи проблем, що стримують його розвиток.

    До першої групи проблем необхідно віднести невирішені питання цивільно-правової бази іпотеки в Росії.

    На сучасному етапі реальною є загроза ненадійності забезпечення іпотечним кредитом, т. Е. Застави для банку як кредитора. Найбільш гострі питання виникають, зокрема, при виселенні позичальника, коли виникає дефолт. Дана проблема, на думку банківських експертів, є однією з найбільш значущих, і від її вирішення багато в чому залежить можливість зниження банківських відсотків по іпотечному кредитуванню. Експерти відзначають, що в цю проблему закладено близько 2 - 3% ризику, які можуть бути відняті із загальної ставки за умови законодавчого вирішення питання виселення боржника за іпотечним кредитом.

    Наступний аспект в рамках процедури звернення стягнення на заставлене майно, стосується оподаткування. Зокрема, відповідно до Податкового кодексу Російської Федерації (ст. 146) будь-яка виручка від реалізації заставленого майна підлягає оподаткуванню ПДВ. Тобто з суми, отриманої від реалізації закладеної приватною особою нерухомості, банк буде змушений платити в бюджет ПДВ. Відповідно ці витрати ведуть до збільшення заставних коефіцієнтів, що враховуються при розрахунку максимальної суми кредиту, яка може бути видана приватній особі з урахуванням вартості придбаного ним житла.

    Третій аспект даної групи проблем стосується інституту прописки, який на сьогоднішній день обмежує ліквідність житлової нерухомості. Згідно п. 2 ст. 292 Цивільного кодексу РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру не є підставою для припинення права користування цим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Ця норма вносить певні складнощі в питання реєстрації позичальника і членів його сім'ї в житлової нерухомості, що є предметом застави.

    Друга група проблем банківської іпотеки - проблеми економічного характеру.

    Перш за все до них відноситься проблема відсутності довгострокових кредитів в економіці. Банк, який прагне самостійно залучити ресурси для довгострокового кредитування, стикається з відсутністю ресурсів на ринку, які можна було б залучити на терміни, необхідні для іпотеки (вклади населення, депозити на період до 3 років). Сьогодні більшість банків здійснюють кредитування тільки за рахунок власних ресурсів. Тому без державної підтримки ресурсної частини подібних угод обсяг пропозиції іпотечних кредитів ще довго не зможе наблизитися до обсягу попиту. Потенційних джерел формування довгострокових банківських кредитів кілька: по-перше, кошти спеціалізованих міжнародних фінансових структур, зокрема ті кошти, які використовуються в схемі, запропонованій федеральним Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК); по-друге, державні бюджетні кошти, які в певному обсязі можуть бути виділені для програми іпотечного кредитування; третім джерелом можливого формування довгострокових кредитів для банку є функціонування механізму рефінансування іпотечних кредитів шляхом емісії іпотечних цінних паперів і їх вільного обігу на фондовому ринку.

    Суттєвою проблемою розвитку іпотеки в Росії на сьогоднішній день є досить низький рівень доходів громадян в порівнянні з вартістю житла. Щоб отримати іпотечний кредит для придбання житла при ставці по кредиту 14% річних і в обсязі 70% від вартості квартири, сім'я повинна мати у своєму розпорядженні в середньому щомісячним доходом не менше 20 тис. Руб. Частка сімей з таким доходом становить в середньому по Російській Федерації 4,7%. Цього явно недостатньо для того, щоб зробити іпотечне кредитування масовим. За попередніми розрахунками, до 2008 р при зниженні ставок за кредитами до 7% щомісячний дохід сім'ї, необхідний для придбання аналогічної квартири, повинен буде складати не менше 13,2 тис. Руб. (Без урахування інфляції). Такими доходами імовірно будуть мати 15,5% сімей.

    Однак, беручи до уваги вже наявне у населення житло, 50% потенційних позичальників мають можливість продати старе житло і внести виручені кошти в якості початкового внеску. В цьому випадку для поліпшення житлових умов на площу до 30 м 2 співвідношення власних коштів населення і залучених кредитів одно 60:40. При цьому щомісячний дохід сім'ї (без урахування інфляції) повинен складати близько 14,4 тис. Руб. в даний час і 7,6 тис. руб. в 2008р. (Орієнтовно). Отже, сьогодні кількість сімей, що мають можливість поліпшити свої житлові умови, становить 15,4% (37,2% в 2008 р).

    Одним з напрямків вирішення правових і економічних проблем, з якими стикаються комерційні банки, є формування інституційного середовища ринку іпотеки шляхом прийняття блоку законів, що легалізують принцип спеціалізації в діяльності кредитних учасників ринку. Йдеться про створення правових і економічних передумов для функціонування спеціалізованих інститутів, що здійснюють іпотечне кредитування (іпотечні банки). Необхідність в спеціалізації іпотечних кредиторів обумовлена, перш за все, макроекономічними факторами. По-перше, ринок житлової іпотеки складний в правовому відношенні, масштабний, багатофункціональний, довгостроковий, що вимагає особливих висококваліфікованих вузькопрофесійних знань для управління іпотечним бізнесом. По-друге, існують значні відмінності в співвідношенні попиту та пропозиції на кошти для іпотечних кредитів між різними районами країни, навіть всередині великого міста розподіл первинних інвесторів - власників тимчасово вільних грошових коштів щодо районів попиту на іпотечні кредити може бути далеко несприятливим. Вивчення світового досвіду також показує, що бурхливий розвиток даного сегмента ринку можливо тільки при створенні вузькоспеціалізованих кредитних організацій при первісної державну підтримку.

    Іпотека як така являє собою фінансові зобов'язання, забезпечені заставою придбаної нерухомості. Прийнято вважати, що в світі існує дві основні моделі іпотечного кредитування: американська (дворівнева), і німецька (свого роду система ощадно-позичкових кас і кооперативів). Повною мірою у нас в країні жодна з цих моделей не реалізована, хоча більш прийнятна, мабуть, американська - через федеральні іпотечні агентства. В цілому ж, іпотека як інструмент забезпечення населення житлом виправдала себе у всьому світі.

    Аналізуючи структуру цивільно-правової бази іпотечного кредитування в Росії, можна зробити висновок, що розвиток заставного кредитування житла у нас направлено на створення вторинного іпотечного ринку. У цій моделі джерелом фінансових ресурсів є вторинний ринок цінних паперів, забезпеченням яких виступають заставні на нерухомість. Державі при цьому відводиться вирішальна роль у формуванні інфраструктури ринку цінних паперів, підтримці його стійкості.

    На сьогоднішній день можна сформулювати ряд правових проблем, що гальмують розвиток дворівневої моделі іпотечного кредитування.

    По-перше, не до кінця створено правовий механізм рефінансування іпотечних кредитів шляхом випуску іпотечних цінних паперів. Прийняття Федерального закону «Про іпотечні цінні папери» передбачало участь АІЖК в емісії іпотечних цінних паперів. Однак суперечності, які містив даний закон до останнього часу і інші нормативні правові акти в області іпотеки, поки не дозволили запустити механізм рефінансування іпотечних кредитів. Облігації, які емітує сьогодні АІЖК, забезпечені державними гарантіями, а не заставними на нерухомість.

    По-друге, у регіональної влади відсутня цивільно-правова база щодо розвитку іпотечного кредитування в регіонах. Підтвердженням цього є той факт, що федеральне АІЖК було створено в 1997 році, а діяльність регіональних операторів почалася тільки в 2003 р Це пояснюється тим, що у регіональної влади, як правило, не розроблені і не прийняті комплексні програми про ринок доступного житла. Однак саме регіональна влада мають усі повноваження проведення житлової політики на місцях з урахуванням регіональних особливостей ситуації на ринку нерухомості.

    Таким чином, для вирішення поставлених правових проблем, що гальмують розвиток іпотеки за схемою АІЖК, потрібне вдосконалення федерального законодавства, яке в свою чергу має базуватися на комплексних програмах про ринок доступного житла в регіонах. Регіональні програми повинні визначити ринкові та адміністративні методи державного впливу на ринок житла з метою підвищення його стійкості і, відповідно, доступності.

    До того ж у вирішенні даних проблем необхідно пам'ятати, що регіональні системи іпотеки набагато ширше федеральної і включають в себе більше число аспектів, прив'язаних до місцевих ринків.

    Тому необхідно:

    - розвивати кілька принципових схем рефінансування іпотечних кредитів як на федеральному, так і на рівні суб'єктів Федерації;

    - при розробці нових схем рефінансування необхідно акцентувати увагу на соціально-економічні особливості регіонів (рівень доходів населення, соціальна спрямованість, перспективи розвитку і т. П.).

    Найбільш ефективним в рішенні даних проблем може стати співпраця АІЖК та інших рефінансує організацій, які отримали широкий розвиток.

    Глава 3. Зарубіжний досвід іпотечного кредитування

    Країни англо-американської системи права використовують дворівневу модель ринку іпотечного кредитування. Дана модель виникла в США, сталося це з кількох причин. По-перше, введення єдиної системи іпотечного кредитування на основі федерального законодавства в США було неможливо через виключної компетенції штатів в області законодавства. По-друге, після Великої депресії виникла необхідність економічно стимулювати житлове будівництво, а зробити це без державної підтримки було неможливо.

    Першим рівнем є так званий "первинний ринок" іпотечних кредитів, на якому, власне, і відбувається надання банками або іншими кредитними інститутами кредитів позичальникам для придбання житла.В якості первинних кредиторів на іпотечному ринку США виступають різні фінансово-кредитні інститути: позиково-ощадні організації, кредитні спілки, ощадні банки, комерційні банки та іпотечні компанії. Вони надають громадянам різноманітні за термінами і умовами погашення житлові іпотечні кредити. Велика частина ринку, до 80% від кількості виданих сьогодні іпотечних кредитів, відповідають так званим "стандартним" умов. Високий ступінь стандартизації кредитів в США визначається умовами та вимогами з боку інвесторів і організацій "вторинного" ринку іпотечних кредитів, на якому первинні кредитори здійснюють рефінансування виданих довгострокових іпотечних кредитів і отримують доступ до довгострокових ресурсів для подальшого кредитування.

    Другий рівень ринку іпотечних кредитів, як зазначалося вище, - вторинний ринок іпотечних кредитів. Ключову роль на цьому ринку грають організації, основна мета яких полягає в рефінансуванні діяльності кредиторів на первинному ринку. Ці організації служать посередниками між кредиторами первинного ринку і інвесторами, які хочуть вкласти свої кошти в сферу житлової іпотеки.

    В цілому ринок іпотечних кредитів в США характеризується як найбільш об'ємний, динамічний і ефективний ринок іпотечних кредитів з високою доступністю для населення, відносно низькими процентними ставками по кредитах і досить невеликим спредом прибутку за цими операціями в порівнянні з іншими операціями комерційних банків і інших фінансових інститутів.

    Житлове фінансування в Великобританії в найменшій мірі піддається втручанню держави. На іпотечному ринку домінують будівельні товариства, схожі на ощадні банки в континентальній Європі або в США. Вони можуть залучити відносно недорогі фонди завдяки своїй репутації як організації, орієнтованої на споживачів.

    Суб'єктами іпотечного кредитування у Великобританії є будівельні товариства, комерційні банки, консолідовані кредитори.

    До теперішнього часу багато будівельних суспільства були перетворені в універсальні комерційні банки.

    Сек'юритизація активно розвивається в Великобританії. У період істотного зростання ринку іпотечних кредитів в 1998 р іпотечні компанії виступили ініціаторами сек'юритизації. Необхідність розвитку вторинного ринку була обумовлена ​​потребою ефективнішого використання капіталу, зниженням інфляції і процентних ставок, існуючими оцінками можливостей створення більш об'ємного вторинного ринку. Однією з передумов розвитку вторинного ринку з'явилася відпрацювання іпотечними компаніями процедур андеррайтингу в період іпотечного буму 1998 р

    У Великобританії популярна купівля-продаж пакета іпотечних кредитів портфельними інвесторами.

    Широке поширення в Великобританії отримав іпотечний договір терміном на 25 років, зі змінною процентною ставкою і з обов'язковим накопичувальним страхуванням життя позичальника, що забезпечує погашення боргу в кінці кредитного періоду (75% всіх кредитів). Ця схема передбачає, що позичальник крім кредитного договору укладає договір накопичувального страхування життя на суму кредиту. Протягом терміну кредиту позичальник платить банку процентні платежі, а страхової компанії страхові внески. Причому сума страхових внесків віднімається з оподатковуваної бази. В кінці кредитного терміну страхова компанія виплачує банку суму, отриману за договором накопичувального страхування життя, яка дорівнює сумі кредиту. Таким чином, банк практично знімає з себе кредитний ризик, а позичальник отримує податкові пільги.

    Система житлового фінансування Німеччині включає як депозитний ринок, так і ринок капіталу (іпотечних облігацій). Кредити надаються як зі змінною, так і з постійною відсотковою ставкою.

    Перевагу мають кредити з фіксованою процентною ставкою. Це стало основою розвитку ринку іпотечних облігацій.

    Основні суб'єкти іпотеки:

    - Іпотечні банки, що формують кредитні фонди за рахунок іпотечних облігацій. Існують також три змішаних банку, що функціонують одночасно як комерційний і як іпотечний банк.

    - Ощадні банки.

    - Кредитні кооперативи - спільні фонди у власності своїх членів, що пропонують роздрібні фінансові послуги на місцевих ринках.

    - Будощадкаси (Баушпаркассе).

    Іпотечний ринок в Німеччині жорстко регулюється. Так, випускати іпотечні облігації можуть тільки ліцензовані банки. Максимальний спред при їх продажу має становити 5-10 базисних пунктів по відношенню до державних облігацій з порівнянними термінами. Регулюються також основні параметри кредитних продуктів, які забезпечують іпотечні облігації. Укладати житлові ощадні контракти можуть тільки будощадкаси.

    Характерна риса німецького житлового фінансування полягає в тому, що позичальник при придбанні житла комбінує різні фінансові інструменти від різних кредитних організацій в єдиному пакеті. Так, в середньому 55% ​​від вартості житла він отримує у вигляді першого іпотечного кредиту, наданого іпотечним або ощадним банком, 20% фінансуються будощадкасами, 5% пропонується банком в якості додаткового кредиту зі змінною процентною ставкою. Решта вартості житла фінансується за рахунок власних коштів позичальника (зокрема, накопичених в будощадкасі).

    Дана модель являє інтерес для Росії, оскільки ціни на первинному ринку житла, як правило, нижчі за ціни вторинного ринку, а собівартість будівництва значно нижче ринкової ціни житла. Тому виробництво будівельних кооперативів, наприклад, в рамках великих організацій, дозволить прискорено розвивати іпотеку і житлове будівництво. Розвиток іпотечного кредитування можливо за рахунок залучення коштів фінансового ринку. Досвід Німеччини показує, що вирішити проблему для багатьох громадян можливо за допомогою активізації діяльності ощадно-позичкових кас і кооперативів взаємного кредитування. Такий механізм розвитку фінансування іпотечного кредитування передбачає активну роль держави в регулюванні діяльності ощадних кас, можливо, надання їм фінансової підтримки за рахунок коштів бюджетів суб'єктів РФ.

    Таким чином, можна сказати, що іпотечне кредитування за кордоном адаптовано до економіки країни, її традицій. Для більшості країн вирішення житлової проблеми є пріоритетним, тому там завжди мають місце участь держави в іпотечній системі і різного роду пільги і гарантії.

    СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

    1. ФЗ "Про іпотеку" (заставі нерухомості) № 102-ФЗ від 16 липня 1998р. (Зі внесеними змінами і доповненнями).

    2. ФЗ "Про іпотечні цінні папери" № 152-ФЗ від 11 листопада 2003р.

    3. Послання Президента РФ Федеральним зборам від 26.05.2005.

    4. Акулова Т.А. Моделі іпотечного кредитування в Росії // Фінанси і кредіт.-2005-№ 12 (180).

    5. Астапов К.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном // Гроші і кредіт.-2005-№ 4.

    6. Банки та банківська справа: навчальний посібник / За. ред. Балабанова.-СПб .: притерся, 2003.

    7. Белокрилова О.С., Яхимович В.І. Регіональні особливості реалізації моделей іпотечного кредитування // Фінанси / -2005 № 1.

    8. Белокрилова О.С., Яхимович В.І. Іпотека, як новий інститут розвитку житлового ринку Ростовської області // Фінанси і кредіт.-2005-№ 3 (171).

    9. Веремейкіна В.Д. Іпотека: проблеми і перспективи // Банківські услугі.-2010.-№ 12.

    10. Гарипов З.Л. Ринок житлової іпотеки: розвиток спеціальних кредитних інститутів // Банківська дело.-2010.-№ 1.

    11. Гарипов Є.В. Оцінка вартості житла в управлінні ризиком в операціях іпотечного кредитування // Фінанси і кредіт.-2005-№ 20 (188).

    12. Грузин Ю.Л. Іпотека в російській імперії (з історії становлення іпотечних банків) // Гроші і кредіт.-2005-№ 1.

    13. Желєзнова О. "Хочу" і "Можу" російської іпотеки // Фінанс.-2008.-№16 (квітень-травень).

    14. Зельднер А.Г., Южелевскій В.К. Житлове будівництво та іпотека в Росії // ЕКО.-2009.-№ 8.

    15. Іпотека в Росії / Під. ред. Толкушін А.В. - М: ЮРИСТ, 2002.

    16. Крупнов Ю.С. Про природу банківського використання житлового кредиту // Бізнес і банки.-2008.-№ 6 (лютий).

    17. Лазарова Л.Б. Що впливає на розвиток іпотечного житлового ринку // Банківська дело.-2007.-№ 1.

    18. Логіров М.П. Іпотечне житлове кредитування в Росії // ЕКО.-2009.-№ 9.

    19. Логінов М.П. Теоретичні аспекти іпотечного житлового кредитування в умовах Росії // Фінанси і кредіт.-2008.- 4 (172).

    20. Назарова Л. Доступ до житла // Економіка і жизнь.-2006.-№ 28 (липень).

    21. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Аналіз попиту і пропозиції на ринку іпотечного кредитування в РФ // Фінанси і кредіт.-2007.-№ 6 (170).

    22. Циліна Г.А. Іпотека: житло в кредіт.-М: Економіка, 2008.

    23. http://www.rg.ru.

    24. http://www.ach.gov.ru/.

    25. http://www.cbr.ru.


    Головна сторінка


        Головна сторінка



    Розвиток іпотечного житлового кредитування в сучасних умовах

    Скачати 42.77 Kb.