Дата конвертації22.07.2018
Розмір21.78 Kb.
Типреферат

Скачати 21.78 Kb.

Світова і вітчизняна практика оподаткування нерухомості

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Державна освітня установа

ВИЩОЇ ОСВІТИ

СВІТОВА І ВІТЧИЗНЯНА ПРАКТИКА ОПОДАТКУВАННЯ НЕРУХОМОСТІ

(курсова робота)

ЗМІСТ

Введение .................................................................................... ... 3

Глава 1. Економічний зміст оподаткування нерухомості ...... ... 5

1.1. Основи оподаткування нерухомості ....................................... .5

1.2. Функції системи оподаткування ............................................. .8

Глава 2. Практика оподаткування нерухомості .............................. .10

2.1. Світова практика оподаткування нерухомості ........................ .10

2.2. Російська практика оподаткування нерухомості ..................... .14

Висновок ................................................................................. .17

Список літератури ............................................................... ... ...... .18

Вступ

Для цілей оподаткування база оподаткування може включати в себе землю і будівлі, що знаходяться на ній. Залежно від організації податку на нерухомість земля і будівлі можуть обкладатися окремо або спільно з вартості, яка визначається відповідно до обраної методикою. Дві складові частини податку на нерухомість мають свої особливості. Однією з важливих особливостей податку на землю є його нейтральність по відношенню до прийняття рішення економічними агентами, які є платниками цього податку. Так, незалежно від того чи існує податок на землю чи ні, величина альтернативних витрат не змінюється. Крім того, нееластичність бази даного податку дозволяє збирати достатні доходи без негативного впливу на виробничі процеси. Ситуація з податком на будівлі дещо інша. Наявність податку на будівлі може вплинути на рішення потенційного платника про спорудження нових об'єктів нерухомості.

Як відомо, податок на майно має властивість з часом капіталізуватися в вартість майна - збільшення податку на майно або його введення знижує ринкову вартість одиниці майна, з огляду на те, що накопичена вартість одержуваної від володіння землею ренти зменшується на суму податку. У разі якщо потенційні покупці нерухомості відчувають нестачу коштів для придбання об'єктів нерухомості, що може бути обумовлено, зокрема, нерозвиненою системою кредитування, то подібне зниження ціни на нерухомість може істотно розширити їх можливості з придбання нерухомості.

З оподаткуванням нерухомості пов'язані значні складності як економічного, так і політичного характеру. У число перших входять в основному питання вибору форми оподаткування нерухомості, визначення бази оподаткування, розрахунку вартості об'єктів оподаткування, ставки податку, пільг і вилучень з оподатковуваної бази, а також відмінностей в оподаткуванні деяких видів нерухомості (наприклад, сільськогосподарських угідь, індустріальних районів, приватного житла ). Прийняття рішень про останні два моменти оподаткування нерухомості знаходяться в області політики, тому що зачіпають інтереси не всього суспільства в цілому, а лише деякою його частини, причому, як правило, значною.

Глава 1. Економічний зміст оподаткування нерухомості

1.1. Основи оподаткування нерухомості

До числа теоретичних основ, які обумовлюють необхідність існування оподаткування нерухомості, можна віднести наступні. По-перше, з огляду на той факт, що в основному надходження від податків на нерухомість складають частину дохідної бази місцевих бюджетів, подібний вид оподаткування є свого роду платою за ті місцеві громадські послуги, які отримують власники оподаткованого нерухомості. По-друге, податки на нерухомість в значній мірі грають перераспределительную роль, виходячи з передумови, що власники більшої власності мають більші фінансові можливості і відносяться до більш високих за рівнем достатку верствам населення, ніж власники меншою власності. У зв'язку з цим необхідно відзначити, що в разі, коли податок є платою за місцеві громадські послуги, більший власник отримує їх в більшому обсязі і, відповідно, перерозподіл можливо лише з урахуванням того, що податок, який сплачується з нерухомості, перевищує вартість державних послуг. По-третє, за допомогою податків на нерухомість виявляється можливим стягуються податки на ті види доходів, які не можуть бути базою прибуткового податку - вмененная рента від користування об'єктами нерухомості їх безпосередніми користувачами.

Існує два основних способи визначення бази для цілей оподаткування податком на нерухомість. Перший ґрунтується на періодичній (як правило, річний) вартості рентних платежів, одержуваних за об'єкт нерухомості її власником. Другий - на основі капітальної вартості об'єкта нерухомості.

У першому випадку базою оподаткування є потік доходів, що отримується власником нерухомості від її використання протягом даного періоду. У другому - капітальна вартість являє собою вартість землі і об'єктів, що знаходяться на ній. Залежно від встановленої системи вартість може визначатися як на основі ринкової вартості об'єкта, так і вартості оціночної, що представляє собою деяку нарахувати суму, яка може бути визнана задовільною для цілей оподаткування.

В принципі, податкові зобов'язання, скориговані на інфляцію, що нараховуються як при справлянні податку з першої податкової бази, так і з другої повинні бути ідентичні. Обов'язковою умовою для цього є найбільш ефективне, в економічному сенсі, використання об'єкта, тобто приносить максимальний можливий потік доходів. На практиці ж часто має місце неефективне в короткостроковій перспективі використання об'єкта нерухомості, при якому сучасний, щорічний потік доходів нижче максимально можливого, і при якому потенційний покупець, у разі використання ним нерухомості з більшою ефективністю, міг би потенційно заплатити суму більшу, ніж розрахована на основі сучасного потоку доходів. Простіше кажучи, якщо сучасний власник нерухомості взагалі не отримує доходу від свого майна або отримує дохід менший, ніж потенційно можливий, то очевидно знайдеться інший економічний агент, який зможе забезпечити більший потік доходів. У цьому випадку податкові зобов'язання, розраховані на основі потенційної капітальної вартості об'єкта нерухомості, були б вище, ніж розраховані на основі щорічного потоку доходів сучасного власника.

Оподаткування нерухомості при використанні річний накопиченої ренти є свого роду додатковим податком на дохід, тоді як податок розрахований з капітальної вартості об'єкта нерухомості (за ринковою чи вартості або іншим методом) - свого роду податком на стан.

Як у першого, так і у другого способу визначення бази оподаткування існує комплекс переваг і недоліків. Позитивною стороною використання в якості бази оподаткування капітальної вартості є той факт, що в більшій мірі податок на нерухомість при цій основі оподаткування є податком на багатство, що підвищує прогресивність податкової системи.

З іншого боку, використання суми накопиченої за період ренти в якості бази оподаткування більше пов'язує податкове зобов'язання з сумою реально одержуваного доходу від використання об'єкта нерухомості власником. Також, менше податкове навантаження накладається на власників необроблених ділянок землі, сільськогосподарських угідь і приватних володінь, безсумнівно, потенційно приносять значно більший дохід їх можливим власникам в разі їх більш ефективного використання. Останнє, до речі, вимагає більшою мірою політичного, ніж економічного рішення, так як стягування податку з максимальною потенційною вартості, що досягається в результаті найбільш ефективного використання нерухомості, безумовно виправдане з економічної точки зору, може привести до невиконання податкових зобов'язань сучасними власниками нерухомості, що, як можна припустити, буде вельми непопулярним заходом. Існує кілька основних схем визначення бази оподаткування в розрізі двох основних варіантів.

1.2. Функції системи оподаткування

В ідеалі система оподаткування повинна нести в собі три функції: фіскальну, тобто забезпечувати необхідний рівень надходжень до державного бюджету, стимулюючу - сприяти розвитку економіки, і соціальну - забезпечувати виконання принципу соціальної справедливості і підтримувати групи населення з низькими або фіксованими доходами (пенсіонери, учні , інваліди).

Фіскальна функція. Податок на нерухомість здатний забезпечити достатній і стійкий рівень надходжень до місцевих бюджетів, оскільки саме нерухоме майно є найбільш стабільним об'єктом оподаткування в порівнянні з іншими видами активів або доходами. З іншого боку, створюються умови для підвищення збирання податків, так як нерухомість і значно важче приховати від оподаткування.

Стимулююча функція. По-перше, для підприємств обкладенню новим податком піддавалося б тільки нерухоме майно, в той час як при існуючій системі в базу податку на майно підприємств включається і вартість активної частини основних фондів, а також товарно-матеріальні запаси. Це могло б сприяти інвестиціям в технічне переозброєння виробництва. По-друге, оцінка нерухомості для оподаткування за її ринкову вартість веде до більш високим податкам за більш дорогі будівлі і землю, що стимулює їх більш раціональне застосування, примушуючи тих власників, які використовують нерухомість неефективно, передавати її в руки тих, хто зможе її використовувати з найбільшою вигодою. По-третє, узаконена державою оцінка будинків і землі за їх реальною вартістю сприятиме розвитку ринкових відносин в сфері нерухомості, і по-четверте - така оцінка здатна поліпшити планування міської забудови.

Соціальна функція. Справляння більшої суми податку за більш цінну і вигідніше розташовану нерухомість розподіляє податковий тягар більш справедливим чином, ніж інші види платежів, які базуються на якості і площі або використовують неадекватні оцінки вартості. У той же час при існуючій системі суттєвої диференціації величини податків залежно від розміру і якості нерухомості не відбувається, тому що не враховується її ринкова ціна.

Для того, щоб податок на нерухомість забезпечував належним чином виконання перерахованих функцій, необхідна опрацювання різних аспектів оподаткування за ринковою вартістю, виходячи з особливостей кожної конкретної країни. Взагалі кажучи, з цим податком пов'язаний цілий ряд специфічних понять.

В основному в якості об'єкта оподаткування виступає вартість землі і будівель, що знаходяться на даній землі, проте в деяких країнах існують відхилення від цього принципу. Наприклад, в Японії до складу об'єктів оподаткування податком на ділові приміщення (Business Office Tax) входять площа приміщень і заробітна плата співробітників компаній, які є власником приміщень, в США - рухоме майно, включаючи обладнання офісів, пристрої зв'язку і автомобілі. В Австралії базою оподаткування служить лише вартість землі, і лише в деяких штатах до складу бази також входять будівлі та споруди.

Глава 2. Практика оподаткування нерухомості

2.1. Світова практика оподаткування нерухомості

До теперішнього часу в багатьох країнах накопичено багатий досвід оподаткування нерухомості.Світова практика вже виробила основні принципи:

1.Об'ектом оподаткування, виступають земля, будівлі та споруди. Тобто таке майно, яке на відміну від рухомого майна відносно легко виявити і ідентифікувати.

2. В якості основи для обчислення бази податку найчастіше виступає ринкова вартість оподатковуваних об'єктів, що стимулює їх економічно найбільш раціональне використання.

При визначенні вартості об'єктів для оподаткування:

· Застосовується капітальна (акумульована) вартість об'єкта;

· У Франції, почасти Великобританії, в якості основи береться орендна вартість (потенційна середньорічна величина доходу від оренди нерухомого майна).

3. При визначенні вартості нерухомого майна зазвичай використовується не індивідуальна оцінка кожного окремого об'єкта, а масова оцінка на основі застосування стандартних процедур розрахунку вартості об'єктів для цілей оподаткування. Це дозволяє оцінити велику кількість об'єктів при відносно невеликих витратах.

Методика визначення оціночної вартості базується:

· На порівнянні продажів, тобто вивченні цін ринкових угод з об'єктами нерухомості (Австралія, Данія, Швеція, а також Індонезія і Японія - для земельних ділянок);

· Капіталізації доходу від потенційного найкращого і самого вигідного використання нерухомого майна (деякі кантони Швейцарії, окремі об'єкти нерухомості в Данії і Швеції);

· На витратному методі, тобто розрахунку витрат, які потрібні були б на повне відновлення даного об'єкту нерухомості (Індонезія, Японія і Південна Корея - для будівель);

· На поєднанні всіх трьох перерахованих методів (США, Канада, Нідерланди).

4. Пільги надаються:

· Соціально незахищеним платникам податків;

· За типами нерухомості, що забезпечує здійснення суспільно-корисних видів діяльності;

· По об'єктах, що знаходяться в державній (муніципальної) власності.

Перевага звичайно віддається пільгування об'єктів (типів нерухомості), а не платників податків. Разом з тим конкретні особливості оподаткування нерухомості можуть відрізнятися один від одного по країнам:

· В Данії, Південній Кореї, Чилі, Швеції, Японії надаються пільги відносяться тільки до об'єктів нерухомості, але не до платників податків;

· В інших країнах поєднання того й іншого, хоча в основному все одно пільги зазвичай поширюються на об'єкти. До пільговані платникам податків, як правило, відносяться пенсіонери та інваліди, крім того, в деяких країнах при наданні пільги враховується рівень доходів платника податку;

· До видів нерухомості, повністю або частково звільняються від сплати податку, в більшості країн належать об'єкти культури, освіти, призначені для громадських потреб, державного управління, для релігійних цілей;

· Звільнення від сплати податків може даватися на фіксований термін з метою стимулювання певних видів діяльності. Так, в Чилі, Швеції, Японії і двох штатах США пільга надається по новобудовах протягом декількох років, а в Нідерландах - на період будівництва будівлі.

5. Ставки податку залежать від конкретної законодавчої та економічної практики в країні. Залежно від юридично встановленого способу визначення ставки податку розрізняють фіксовані і змінні (бюджетні) ставки.

· Фіксовані ставки встановлюються центральними органами влади тієї чи іншої країни і являють собою деякий початково заданий відсоток від оподатковуваного вартості. При цьому не можна заздалегідь визначити розмір податкових надходжень, оскільки величина оподатковуваної бази рік від року змінюється. Такий порядок встановлення ставок прийнятий у Великобританії, Індонезії, Чилі, Швеції, Південної Кореї, Японії;

· Змінні (бюджетні) ставки (Австралія, Канада, Нідерланди, США, Франція, Швейцарія) місцева влада планує ставку податку на нерухомість виходячи з передбачуваних бюджетних витрат та величини наявної бази оподаткування.

Ставка податку, таким чином, є змінною величиною. При цьому в одних випадках, як, наприклад, в Нідерландах і деяких кантонах Швейцарії, місцева влада наділені найширшими повноваженнями у виборі розмірів ставок, в більшості ж інших випадків діють загальнодержавні і регіональні нормативні акти, що обмежують мінімальну або максимальну величину ставки, або і те й інше разом. Конкретний же розмір ставки може варіювати по країнах від часток відсотка до 7-10% при коефіцієнтах оподаткування 20-100%. Логічно, що якщо податок на нерухомість історично вводився з одночасним скасуванням інших майнових податків, як наприклад в Індонезії в 1986 році, де новий податок замінив сім раніше діяли, то ефективна ставка нового податку вибирається з урахуванням вимоги компенсації відміняються видів платежів.

2.2. Російська практика оподаткування нерухомості

Податкова система Російської Федерації існує вже більше десяти років. За час розвитку сучасної теорії і практики оподаткування в Росії робилися спроби змінити регулювання окремих податків і їх елементів, в тому числі шляхом передачі повноважень щодо зміни і доповнення елементів податків від вищих рівнів влади органам влади відповідно до рівня податку.

Так, з початку 2000 р законодавчі (представницькі) органи влади суб'єктів РФ, раніше володіли правом вводити конкретний розмір податкової ставки в межах граничної її величини місцевого податку на майно фізичних осіб, федеральним законом були позбавлені цього права, і повноваження щодо введення конкретних розмірів податкових ставок були передані представницьким органам місцевого самоврядування, тобто на рівень влади відповідно до рівня податку.

Передача представницьким органам місцевого самоврядування повноважень щодо введення конкретних ставок податку на майно фізичних осіб є позитивним зрушенням у розвитку методів управління податками в умовах федеративної держави, коли ставка податку вводиться тим рівнем влади, до якого належить бюджет, що формується цим податком.

В цілому, реформування загальних принципів оподаткування і зборів в Російській Федерації почалося з 1 січня 1999 року, коли вступила в силу частина перша Податкового кодексу РФ, в значній частині замінила Закон РФ «Про основи податкової системи в Російській Федерації».

У частині першій Податкового кодексу РФ закладена вдосконалена податкова система Російської Федерації, яка містить не тільки податки, які раніше діяли в Росії і механізм справляння яких був певним чином в частині другій Кодексу модифікований відповідно до рівня розвитку економічних відносин, а й нові податки (наприклад, податок на нерухомість), що не були характерні податковій системі країни, створеної в Росії з часу вступу в силу Закону РФ «Про основи податкової системи в Російській Федерації».

З 1 січня 2001 року з введенням в дію частини другої Податкового кодексу РФ в Росії почався черговий етап податкової реформи, що полягає в модернізації системи федеральних податків і зборів.

Процес реформування податкової системи Російської Федерації торкнувся з 1 січня 2002 року також систему регіональних податків, коли на виконання рішень Конституційного Суду РФ було вдосконалено зміст елементів податку з продажів.

Недоліки діючих земельного податку і податків на майно, зокрема, відсутність уніфікації оподаткування об'єктів нерухомості, неповний облік і невідповідна реальними цінами оцінка нерухомості з метою оподаткування призвели до зниження фіскальної ролі нерухомого майна в податковій системі.

З огляду на те, що земельна ділянка і знаходяться на ньому будівлі нерозривно пов'язані між собою і утворюють єдиний об'єкт нерухомості, виникає об'єктивна необхідність в уніфікації методів оподаткування і земельної ділянки, і знаходяться на ній будівель.

Для усунення недоліків, властивих земельного податку та податків на майно, а також для уніфікації оподаткування об'єктів нерухомості в рамках проведеної податкової реформи в системі регіональних податків (в ст. 14 НК РФ, яка поки що не діє) був встановлений податок на нерухомість. Цей податок грунтується на єдиному підході до земельної ділянки і всьому, що побудовано на його поверхні.

Сучасні економічні відносини і переважаючі тенденції в розвитку методів оподаткування в зарубіжних країнах зумовлюють складність механізму податку на нерухомість. Наповнення елементів податку на нерухомість (в окремих країнах - податку на власність) конкретним змістом залежить не тільки від загальних принципів оподаткування нерухомості, що виникли в рамках світової податкової системи, але і від специфіки економічних відносин, що склалися в конкретній країні.

висновок

З даної курсової роботи можна зробити наступні висновки.

Теоретичними засадами, що зумовлюють необхідність існування оподаткування нерухомості є:

1. Бази місцевих бюджетів в основному складаються з податкових надходжень від нерухомості;

2. Податки на нерухомість грають перераспределительную роль;

3. За допомогою податків на нерухомість виявляється можливим стягуються податки на ті види доходів, які не можуть бути базою прибуткового податку.

Система оподаткування виконує наступні функції: фіскальну, стимулюючу і соціальну.

Метою встановлення в Російській Федерації податку на нерухомість є реформування системи оподаткування нерухомого майна (земельних ділянок, будівель, споруд, будівель, житлових і нежитлових приміщень та т.п.).

Методи справляння нового податку на нерухомість покликані привести до єдиного показника існуючі методики обчислення окремих податків на окремі об'єкти нерухомості (податку на майно організацій, земельного податку та податку на майно (будівлі, приміщення, споруди) фізичних осіб), а також сприяти найбільш раціональному і прибутковому використання нерухомості.

Теорія і практика стягування в Росії земельного податку, податку на майно організацій і податку на майно (будівлі, приміщення і споруди) фізичних осіб в умовах сучасних економічних відносин показують, що методи справляння зазначених податків не забезпечують належної мобілізації доходів до бюджетів (фіскальна функція) і не виконують регулюючу функцію.

Список літератури

1. Марченко А. В. / Економіка і управління нерухомістю: Навчальний посібник. - Ростов н / Д: Фенікс. - 2007. - 448 с.

2. Горемикін В. А., Бугулов Е. Ф. / Економіка нерухомості. - М: Філін. - 2006. - 564 с.

3. Максимов С. Н. / Економіка нерухомості: Навчальний посібник. - СПб .: Изд-во СпбГУ. - 2005. - 468 с.

4. Ресін В.І. / Економіка нерухомості .: Навчальний посібник. - М: Дело. - 2007. - 326 с.

5. Грабовий М. / Економіка і управління нерухомістю: Підручник для вузів. - Смоленськ: АСВ. - 2008. - 524 с.


Головна сторінка


    Головна сторінка



Світова і вітчизняна практика оподаткування нерухомості

Скачати 21.78 Kb.