Дата конвертації12.06.2018
Розмір30.47 Kb.
Типреферат

Скачати 30.47 Kb.

Земельна рента міських територій закономірності формування, рентообразующих чинники

МОСКОВСЬКИЙ державний технічний університет

факультет ЕУМС

Кафедра "Фінансовий менеджмент"

Курсова робота з дисципліни "Економіка нерухомості"

Тема: "Земельна рента міських територій: закономірності формування, рентообразующих фактори."

Виконав: студент IV курсу

Перевірив: проф., К.е.н. Кулаков Ю.Н.

Москва 2010р.

зміст:

Введение ........................................................................... ..стр. 3

Поняття земельної ренти ................................................... .... стор.5

Види земельної ренти ...................................................... ..... стор.8

Формування земельної ренти для міських територій ...... ... стор.12

Рентообразующих фактори ................................................ ... ..стр.16

Висновки .............................................................................. .стр.18

Список використаної літератури ....................................... ..стр.19

Вступ.

Виробництво, трудова діяльність людей в будь-якому суспільстві і в будь-якій країні, так чи інакше пов'язані з землею. Земля може використовуватися безпосередньо як засіб виробництва для вирощування рослин і тварин в сільському господарстві, як джерело корисних копалин в добувній промисловості, або в якості простору для розміщення виробничих, адміністративних, житлових та інших приміщень, транспортних та інших комунікацій.

На відміну від більшості інших засобів виробництва земельні ресурси обмежені і не є вільно відтвореним чинником виробництва. У зв'язку з цим у всьому світі земельні відносини носять БЕЗОПЛАТНО характер. Віддаючи підприємцям землю в оренду на оплатній основі, землевласники отримують за це певну плату - земельну ренту. Земельна рента є об'єктом відносин між землевласниками і підприємцями, зайнятими сільськогосподарським виробництвом, видобутком природних ресурсів, розміщенням своїх підприємств на території земельної власника. Знання загальних закономірностей землекористування має виключно важливе практичне значення в суспільному житті, дозволяє грамотно будувати програми соціально-економічного розвитку, уникаючи багатьох прорахунків і втрат.

Рентні відносини являють собою відносини між власником землі і орендарем з розподілу прибутку. Одна її частина - у вигляді звичайного прибутку - дістається підприємцю, а іншу частку - в формі надприбутки - отримує землевласник (рис. 1).

рис.1

Мета курсової роботи - розкрити особливості формування земельної ренти міських територій.

Для реалізації даної мети в роботі були поставлені і вирішені наступні завдання:

  1. виявлення особливостей міської землі як об'єкта соціально-економічних відносин;
  2. визначення сутності земельної ренти міських територій та її основних форм;
  3. визначення місця земельної ренти в системі земельних відносин міста;

Об'єктом дослідження є: земельна рента міських територій.

Предметом дослідження є: рентообразующих фактори земельної ренти міських територій.

Поняття земельної ренти.

Всюди, де сили природи можуть бути монополізовані і забезпечують применяющему їх промисловцеві додатковий прибуток, - чи буде то водоспад, чи багатий рудник, або багата рибою вода, або добре розташоване строітельственное місце, - особа, яка визнається в силу свого титулу на частину землі власником цих предметів природи, уловлює у функціонуючого капіталу цю додаткову прибуток у формі ренти. Економісти по-різному визначають сутність ренти. Одні розглядають ренту як один з видів доходів на власність, плата власників за використання природного ресурсу. Інші розглядають ренту як регулярний дохід з капіталу або земельної ділянки, що отримується їх власниками без підприємницької діяльності. Ренту визначають і як особливий вид відносно стійкого доходу, безпосередньо не пов'язаного з підприємницькою діяльністю.

Аналіз утворення ренти і дозволяє з'ясувати джерела доходів цих двох суб'єктів орендних відносин, розкрити вплив природного чинника і юридичної форми власності на механізм виникнення ренти.

Визначення ренти нерозривно пов'язане з поняттям землі. Зовні рента являє собою плату за користування землею, яку її власник отримує від орендаря. Очевидно, що вона - частина вартості продукту, отриманого підприємцем. Але природу її, джерела і обставини виникнення покаже теоретичний аналіз. Перш за все, він припускає з'ясування двох головних обставин, що визначають її виникнення: це, по-перше, особливості ціноутворення на продукцію сільського господарства, в якому природний ресурс має визначальний вплив на продуктивність праці, по-друге, специфіку отримання в цій галузі надприбутків і причин стійкості їх відтворення. Зазначені обставини породжені такими особливостями, притаманними природному фактору виробництва:

1) земля і багато інші природні ресурси не є вільно відтворюваними умовами праці, подібно промисловим знаряддям праці і матеріалам;

2) обмеженості земель сільськогосподарського призначення взагалі, а земель кращого і середньої якості тим більше, обумовлює мізерну еластичність пропозиції земель.

Рента - регулярно одержуваний дохід з капіталу, майна або землі, що не вимагає підприємницької діяльності. Економісти використовують термін "рента" у вужчому значенні: економічна рента - це ціна, що сплачується за використання землі та інших природних ресурсів, кількість (запаси) яких суворо обмежено. Саме фіксовану кількість пропонованої землі - відрізняє рентні платежі від заробітної плати, відсотка і прибутку. Де б практично не використовувалася земля, її пропозиція залишається незмінним, вона не створюється людьми, її кількість обмежена. У більшості держав земля знаходиться в приватній власності, і умовою для утворення ренти є оренда земельних угідь.

Оренда землі виникла разом з появою рабовласницького суспільства і до сих пір залишається основною формою землекористування в слаборозвинених країнах. При капіталізмі набула поширення підприємницька оренда, при якій підприємець вкладає в землю власний капітал з метою отримання прибутку і веде господарство з використанням найманої праці. Така оренда поширена в США, Великобританії, Франції, Бельгії та багатьох інших державах.

Оренда землі - це вид землекористування, при якому власник передає свою ділянку на певний термін іншій особі (орендарю) для ведення господарства за певну плату.

Рентні відносини складаються між власниками землі і орендарем з розподілу доходу. Одна його частина - у вигляді звичайного прибутку привласнюється підприємцем, а інша передається земельному власнику. Рента - це надлишок (надприбуток) над звичайною середнім прибутком орендаря. Орендна плата за землю, як правило, буває більше ренти, вона враховує відсоток на капітал, вкладений в майно землевласниками. Це можуть бути житлові та господарські будівлі, іригаційні споруди, засоби зв'язку та інші засоби. Розмір орендної плати - це продукт конкурентних торгів двох сторін: земельного власника і орендаря.

Види земельної ренти.

Особливою формою ренти є земельна рента, пов'язана з аграрними відносинами. Земельна рента виступає як частина додаткового продукту, створюваного виробниками, господарюючими на землі. Сутність земельної ренти в тому, що вона є економічною формою реалізації прав власності на землю. Різним ступеням суспільного життя відповідають різні форми земельної ренти: виплата ренти у вигляді частини продуктів - продуктова рента, відробіткова рента (панщина). Останньою і вищою формою земельної ренти є грошова земельна рента - продуктова рента, звернена в грошову форму.

Земельна рента утворюється не тільки в зв'язку з орендою землі для сільськогосподарського виробництва, рента має місце і в тих випадках, коли земля орендується підприємцями для споруди будівель і споруд, розробки її надр. Земельна рента виступає в двох основних формах - абсолютної і диференціальної, що обумовлено існуванням двох видів монополій на землю: монополії приватної власності на землю і монополії на землю як об'єкт господарювання. Розмір земельної ренти визначається в результаті боротьби між орендарем і землевласником.

Диференціальна рента.

Природно, що різні ділянки землі розрізняються по родючості, кліматичних особливостей, місця розташування, і далеко не всі з них придатні до універсального використання. З цієї причини не всі земельні угіддя приносять рівні доходи у вигляді земельної ренти.

Диференціальна рента є найбільш поширеною формою земельної ренти. Якщо врахувати неоднорідність якості та місця розташування землі, то надлишок ренти над рентою з гіршого з усіх використовуваних ділянок називають диференціальної рентою. Освіта диференціальної земельної ренти викликано відмінністю в родючості і місце розташування землі і ефективності додаткових витрат праці та коштів на землю, вона виникає як економічна категорія в разі використання будь-якого роду ресурсів, які не є повністю однорідними. Диференціація величин земельної ренти виконує найважливішу економічну функцію оптимізації розподілу земельних ділянок між можливими сферами їх використання

Диференціальна рента може виступати в двох формах. Орендар може отримати тільки частина диференціальної ренти в разі, коли її приріст обумовлений виробленим їм поліпшенням земельної ділянки - підвищення економічної родючості грунту - в період дії орендного договору. Таку диференціальну ренту, пов'язану виключно з здійснюваними людьми поліпшеннями земель (вкладення праці і особистого капіталу), виділяють як диференціальну ренту II роду, на відміну від диференціальної ренти I роду, поява якої пояснюється в свою чергу природними, "природними", відмінностями земельних ділянок. Диференціальна рента I роду може бути отримана тільки з кращих і середніх за своїм природному родючості земельних ділянок. Надалі, при укладанні нового договору, власник землі постарається врахувати приріст ренти і включити його до складу орендної плати, так як зусиллями орендаря земельну ділянку за своєю продуктивністю може перейти з розряду найгірших земель в середні, а то і кращі. У зв'язку з цим орендар землі зацікавлений в максимально тривалі терміни дії орендного договору, з метою привласнення додаткового прибутку від монополії на землю як об'єкта господарювання. Земельні власники чудово обізнані про якість належних їм земель, і їх інтерес полягає в зворотному: укладення договорів на короткострокові періоди з метою привласнення диференціальної ренти II роду. Диференціальні ренти обох пологів складають частину витрат сільськогосподарського підприємця. «Наявність диференціальної ренти II роду вказує на те, що в сільському господарстві відбуваються техніко-економічні зрушення, викликані зростанням продуктивної сили праці і капіталу, які проявляються в зростанні продуктивності сільськогосподарських угідь». Диференціація величин земельної ренти виконує найважливішу економічну функцію оптимізації розподілу земельних ділянок між різними можливими сферами їх використання

Абсолютна рента.

Абсолютна рента є результатом монополії приватної власності на землю. Власник землі, знаючи, що земля необхідна всім для сільськогосподарського або промислового виробництва, змусить бажаючого користуватися землею, платити за неї стабільну орендну плату. Освіта абсолютної ренти пов'язане з тим фактом, що в сільському господарстві частка змінного капіталу (що йде на заробітну плату) пропорційно вище, ніж в промисловості. Звідси випливає, що додаткова вартість, створювана в сільському господарстві, вище середнього прибутку, і вартість продуктів вище капіталістичної ціни виробництва. Пропорційному розподілу додаткової вартості, створюваної в сільському господарстві, перешкоджає земельна власність, яка, представляючи монополію, сама претендує постійно на частину цієї додаткової вартості і привласнює різницю між вартістю і ціною виробництва. Земельна власність, таким чином, завищує ціну сільськогосподарських продуктів на суму, яку вона стягує як абсолютної ренти, і яка представляє, отже, рід податку, який накладається на суспільство.

Пояснення виникнення абсолютної ренти, за К.Марксом, випливає з факту більш низького органічного складу капіталу в сільському господарстві в порівнянні з промисловістю. У сільському господарстві більше задіяний працю робочого, ніж засобів виробництва. Саме додаткову працю найманих сільськогосподарських робітників є джерелом утворення абсолютної ренти. Такий вид ренти виходить абсолютно з усіх земель: з кращих і середніх ділянок, і без сумнівів з гірших земельних ділянок.

Однак під впливом технічного прогресу відбувається поступове зближення органічного складу капіталу в промисловості і в сільському господарстві. Адже в інтенсивному сільському господарстві розвинених країн виконання того ж обсягу робіт, що і в промисловості, вимагає більшої маси засобів виробництва, більш високою технологічною озброєності праці.

теорія ренти

В економічній теорії прийнято розрізняти наступні основні поняття значення поняття «рента»:

1. особливий вид доходу.

Як відомо всі доходи поділяються на три види:

- підприємницький дохід (має форму прибутку).

- трудовий дохід (виплачується в формі заробітної плати).

- рента (дохід від власності).

При цьому обов'язковою властивістю будь-якого доходу вважається його регулярний характер, тобто отримання доходу протягом тривалого часу. Зрозуміло, сама власність ніякого доходу приносити не може, для цього її необхідно використовувати. Використання власності в якості блага прибутковості в грошовій формі не приносить, а навпаки, - споживач несе витрати, пов'язані з оплатою житлово-комунальних послуг, поточним ремонтом і т.п., а використання в якості товару приносить разовий дохід. Отже, дохід від власності може бути отриманий тільки при використанні в якості джерела доходу, але з тією принциповою застереженням, що використання власності здійснюється не самим власником. Для власника отримання доходу не пов'язано ні з якими витратами праці пли підприємницькою діяльністю, це так званий нетрудовий дохід. Джерело його появи - тимчасова переуступка прав володіння і використання, що має, як правило, організаційно-правову форму оренди. Орендар отримує можливість використання чужої власності або в якості блага (оренда житла), або як джерело доходу (оренда землі під фермерське господарство, оренда офісу для підприємницької діяльності і т.п.)

2. Земельна рента.

Під земельною рентою розуміється додатковий дохід, що отримується з усіх земельних ділянок, природну родючість (без залучення додаткового капіталу на добрива і агротехнічні заходи) і місце розташування яких (ступінь наближеності до ринків збуту) перевершують аналогічні ділянки на гірших землях. Саме рівень витрат на гірших землях приймається в якості ОНТЗ, тобто в сільськогосподарському виробництві ОНТЗ = З max. . Природно, що на всіх кращих землях

З i.max. , Що і зумовлює виникнення ренти (R зем.):

R зем. i. = З max. - З i.

Таким чином, сумарна рента ділиться на дві частини: перша обумовлена природною родючістю (R плід.), А друга - вигодами місцеположення (R loc.):

R зем. i. = R плід. + R loc.

3. Підприємницька рента.

Вона утворюється в тому випадку, коли витрати конкретного i-го виробника (З i) менше, ніж ОНТЗ. В результаті прибуток i-го виробника виявиться більше, ніж Пр норм. :

R підпр. = ОНТЗ - З i

За своїм змістом підприємницька рента являє собою такий вид ренти, який передбачає додаткову ПР в порівнянні з ПР норм:

ПР підпр = ПР норм + R підприємс

4. Цінова рента.

Виникає в тому випадку, коли сукупний попит

перевищує сукупну пропозицію і підвищується рівень цін:

AD> AS - + Ц Е;

R цін = Ц (при AD> AS) - Ц Е.

Модель земельної ренти сільськогосподарських і міських територій.

Класична модель земельної ренти включає в себе дві складові - абсолютну ренту (прямий наслідок права власності на землю) і диференціальну ренту (як об'єктивний наслідок відмінностей в характеристиках самої ділянки і режимі його використання). У свою чергу, диференціальна земельна рента (R зем.) Поділяється на R I і R II.

R I формується як результат відмінностей у природних, природних характеристиках;

R II - як результат відмінностей в характеристиках, пов'язаних з процесом праці з виробництва товарної сільськогосподарської продукції.

З цього випливає, що абсолютну ренту можна витягувати тільки власник, яким в даний час може бути фізична або юридична особа, а також муніципальні і державні органи влади та управління.

Узагальнена модель диференціальної ренти має такий вигляд:

R зем.

R I

RI.1 «природну родючість»

RI.2 віддаленість від місця збуту сільськогосподарської продукції R I .2 = f (-ΔЗатр)

R II

RII.1 = f (ΔΣТр)

RII.2 = f (ΔΣК)

Ніяких принципових відмінностей модель земельної ренти міських територій, тобто, ренти за місцем розташування ОН (R loc) в порівнянні з класичною теорією не містить:

R loc

R I

RI.1

RI.2

R II

RII.1

RII.2

За своєю структурою дана модель ідентична класичної. Єдиним проблемним питанням є обгрунтування наявності R I .1. Цілком очевидно, що ні про яке природній родючості стосовно земельних ділянок в складі міських територій мова йти не може. Однак це зовсім не виключає необхідності розгляду природних характеристик, оскільки такі є у будь-якої земельної ділянки незалежно від цілей його використання. Для ділянок, які використовуються з метою будівництва ОН, до таких природним характеристикам можуть бути віднесені природний ухил, а також значущі нерівності рельєфу і малі природні об'єкти. У зв'язку з викладеним включення в модель R loc слід вважати цілком обгрунтованим.

Аналогічну логічну заміну необхідно провести по відношенню до R I .2.Необхідно деталізувати змістовну характеристику просторового фактора. Для ОН ця конкретизація виражається в понятті «місце розташування». Необхідно чітко розмежовувати градації розташування (рівень точності). Абсолютна розташування виражається геодезичними координатами ОН, вони представляють собою формальний показник і реально в економічному аналізі не використовуються. Відносне розташування має 2 підрівні:

1 - адреса, який представляє собою умовну і перетворену форму розташування ОН;

2 - відносне розташування, яке виражається віддаленістю конкретного ОН від зовнішніх кордонів центру міста.

З урахуванням викладеного повинна мати правильно визначений показник віддаленості. Пряма міра відстані (одиниці довжини) правильної вважатися не може, тому що не враховує обов'язкового використання засобів комунікації. Переміщення в місті в абсолютній більшості випадків здійснюється з використанням транспортних засобів, тому в якості адекватного показника використовується транспортна доступність - час на переміщення від місця розташування конкретного ОН до зовнішніх кордонів центру міста з використанням основної транспортної схеми (t трансп.). Таким чином, R I .2 = f (t трансп.).

Цілком очевидно, що в моделі R loc повинні бути присутніми R II .1 і R II .2, але вони мають специфічне в порівнянні з R зем. вираз. В якості запобіжного R II .1 можна прийняти кількість об'єктів благоустрою та озеленення, а в якості міри R II .2 - питому величину приєднаного до землі капіталу (Куд), тобто сумарну вартість всіх ОН в розрахунку на одиницю площі різних фрагментів міської території.

У реальній практиці має місце тісна залежність між центральністю розташування земельної ділянки та інтенсивністю його поточного обслуговування. Це дозволяє визначити в якості рентного чинника RII. 1, надлишки праці, виражені в грошовій формі в порівнянні з нормативною інтенсивністю обслуговування, тобто RII .1 = + ΔТр обсл. .

Вся сукупність ОН може бути розділена на 3 різних групи:

на земні (дорожнє покриття, озеленення)

надземні (власне ОН у вигляді будівель, споруд, будівель)

під земні (паркінги, метрополітен)

Модель R loc не має ніяких відмінностей в порівнянні з класичною в тій частині, яка відноситься до R II. Точно так же здійснюється додаток капіталу і праці, а єдине несуттєве відмінність полягає в результатах цього додатка (замість готової сільськогосподарської продукції результатом є різні поліпшення земельної ділянки, у вигляді надземних, підземних і наземних ОН).

В основу визначення R loc покладена аддитивная модель, тобто R loc = RI + RII = (RI .1 + RI .2) + (RII .1 + RII .2). Потрібно враховувати, що в даному випадку здійснюється «логічне підсумовування», і перестановка доданків категорично виключається, так як кількісне вираження R loc формується під впливом якісно різнорідних і мають різну пріоритетність рентних чинників.

Оскільки місто є основним простором життєдіяльності людини, істотно впливає характер взаємодії з навколишнім природним середовищем. Це вплив завжди є негативним, оскільки має місце сукупність антропогенних і техногенних навантажень. Результуючою характеристикою впливу прийнято вважати екологічний фактор - стан екології (Е) в місці розташування ОН. Кількісною мірою Е є гранично допустима концентрація шкідливих речовин в атмосферному повітрі (ГДК).

За результатами проведеного аналізу модель R loc може бути представлена наступним чином:

R loc = d 1 RI + d 2 RII = d 1 t трансп. + D 2 Куд + d 3 E

У нормативної моделі має місце співвідношення виду d 3> d 2> d 1, а в реальній практиці співвідношення має протилежний характер (d 1 >> d 2> d 3).

З урахуванням вкрай складного і різноманітного розподілу різних факторів по території міста із значним періодом містобудівної еволюції можна констатувати, що ВІН з R loc = 0 можуть розташовуватися в різних точках міського простору, але при цьому загальний рівень ренти завжди закономірно підвищується в міру наближення до центру:

Мал. 2 Динаміка ренти за місцем розташування.

Функція R loc = f (L) може бути:

· Безперервної лінійної (2),

· Безперервної нелінійної (1, 3)

· Кусочно-нелінійної (4).

· Можливий варіант при якому R loc ≈ 0 (5).

висновки:

По-перше, має сенс відзначити те, що з огляду на провідну роль міст у розвитку та забезпеченні економіки, величезне значення має вивчення земельної ренти міських територій.

По-друге, необхідно відзначити, що ренту отримує власник землі, а одержувачем підприємницького доходу (прибутку), є особа, яка є підприємцем. Мається на увазі те, що рента в обов'язковому порядку сплачується власнику, незалежно від того, чи була отримана прибуток чи ні, тобто рента виплачується за те, що користуються землею-за право її користування.

Виходячи з вище сказаного, можна дати визначення земельної ренти міських територій, яке визначає окремі фактори рентообразованія, і в той же час вказує на природу походження самих рентообразующих факторів, обумовлених рівнем розвитку міського простору і його населення.

Міська земельна рента - це незароблений дохід власника від використання земельної ділянки, що є результатом взаємодії, як природних характеристик, так і загального прогресу міста і суспільства.

Список використаної літератури:

1) Лекції проф. к.е.н. Кулакова Юрія Миколайовича з дисципліни «Економіка нерухомості». 2010р.

2) «Економіка і управління нерухомістю» під загальною редакцією проф. П.Г.Грабового. Глава 3. Теорія ренти. 1999р.

3) Сміт А. «Дослідження про природу і причини багатства народів». Книга 1. Глава 10. Земельна рента. Москва, 1962р.


Головна сторінка


    Головна сторінка



Земельна рента міських територій закономірності формування, рентообразующих чинники

Скачати 30.47 Kb.