• 3 Постанова РФ №519 від 6 липня 2001 р. «Про затвердження стандартів оцінки».


  • Дата конвертації11.06.2018
    Розмір34.45 Kb.
    Типкурсова робота

    Скачати 34.45 Kb.

    Звіт про оцінки двокімнатної квартири

    зміст

    введення 2

    1 Взаємозв'язок мети оцінки і види вартості 4

    2 Основні положення звіту про оцінку 6

    2.1 Супровідний лист 9

    2.2 Витратний підхід 15

    2.3 Порівняльний підхід 19

    2.4 Узгодження результатів 23

    висновок 25

    Перелік затекстовой посилань 26

    Література (бібліографічний список) 27

    додаток


    Вступ

    Разом з розвитком ринку в Росії за останні 18 років оціночна діяльність пройшла з «нуля» разом з тим, зростає актуальність і затребуваність незалежної оцінки вартості об'єктів нерухомості, шлях становлення і до теперішнього часу сформувалася як самостійна сфера діяльності в економіці.

    Незалежна оцінка нерухомості залишається одним з найбільш затребуваних видів оціночної діяльності, включаючи в себе розрахунок вартості об'єкта, опис прав на об'єкт, опис підходів оцінки та ін.

    Результатом робіт з незалежної оцінки нерухомості (оцінка будівель і споруд) є звіт про незалежну оцінку нерухомості.

    Звіт про оцінку нерухомості є незалежним юридичним документом, який може представлятися в державні установи, судові органи, в банки для отримання кредиту та інші організації.

    Предметом оцінки нерухомості є ринкова вартість як найбільш ймовірна ціна продажу майнових прав. Зміст і основна мета оцінки - розрахунок найбільш імовірною ціни продажу цих прав на вільному конкурентному ринку.

    Предметом оцінки є визначення ринкової вартості житлової нерухомості.

    Об'єктом дослідження є процес оцінки в Російській Федерації.

    Основною метою даної курсової роботи є оцінка ринкової вартості двокімнатної квартири, розташованої за адресою: м Курган, вул. Красіна, д. 27, кв. 12, для отримання іпотечного кредиту.

    Для досягнення необхідної мети потрібно виконати наступні завдання:

    - вивчити нормативну літературу;

    - проаналізувати ринок нерухомості;

    - вивчити інформацію про об'єкт оцінки;

    - відібрати об'єкти аналоги;

    - визначити ринкову вартість об'єкта оцінки.


    1 Взаємозв'язок мети оцінки і види вартості

    Профессіональнийоценщік в своїй діяльності завжди керується конкретною метою. Чітка, грамотна формулювання мети дозволяє правильно визначити вид розраховується вартості, вибрати метод оцінки.
    Як правило, мета оцінки полягає у визначенні будь-якого виду оціночної вартості, необхідної клієнту для прийняття інвестиційного рішення, для укладення угоди, для внесення змін у фінансову звітність і т. П.

    Метою оцінки є визначення вартості нерухомості, яка відповідно до чинних міжнародних і російських стандартів оцінки проявляється в різних видах. Вид вартості об'єкта оцінки диктується низкою факторів, до яких відносяться пов'язані з ним оцінювані майнові права, сфера застосування або призначення результатів оцінки, обсяг оціночного завдання.

    Відповідно до чинних наказом про затвердження федерального стандарту оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСО N 2)» [1] можна використовувати такі види вартості:

    - ринкова вартість;

    - вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком;

    - вартість заміщення;

    - вартість відтворення;

    - вартість при існуючому використанні;

    - вартість для цілей оподаткування;

    - інвестиційна вартість;

    - ліквідаційна вартість;

    - утилізаційна вартість.

    Взаімосвязьосновних цілей оцінки і видів вартості показана в таблиці 1.

    Таблиця 1 Взаємозв'язок між метою оцінки і видами вартості

    мета оцінки види вартості
    Допомогти потенційному покупцеві (продавцю) визначити передбачувану ціну. Ринкова вартість.
    Визначення доцільності інвестицій. Інвестиційна вартість.
    Забезпечення заявки на отримання позики. Заставна вартість.
    Визначення бази оподаткування.

    Ринкова вартість або інша вартість, визнана

    податковим законодавством.

    Визначення суми покриття за страховим договором або забезпечення вимог у зв'язку з втратою або пошкодженням застрахованих активів. Страхова вартість.
    Можлива ліквідація (часткова або повна) діючого підприємства. Ліквідаційна вартість.

    2 Основні положення звіту про оцінку.

    Звіт про оцінку - це письмовий документ, який відповідає всім вимогам професійної етики, зрозумілим і доступним чином відображає хід процесу оцінки і містить в собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в додаток включають словник термінів.

    У звіті, крім обмежуючих умов, можуть бути вказані допущення, затвердження, зроблені оцінювачем в процесі оцінки на основі його професійної думки, але не підкріплені фактичними даними.

    Підставою виникнення відносин між учасниками відносин по оцінці нерухомості є договір. Договір між оцінювачем і замовником укладається у письмовій формі, хоча і не потребує нотаріального посвідчення.

    Згідно ст. 10 Закону «Про оціночної діяльності в Російській
    Федерації », договір повинен містити: [2]

    - підстави укладення договору;

    - вид об'єкта оцінки;

    - вид обумовленої вартості (вартостей) об'єкта оцінки;

    - грошову винагороду за проведення оцінки об'єкта оцінки;

    - відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача.

    Незалежність оцінки забезпечується положеннями федерального закону про недопущення втручання в оцінку майна зацікавлених осіб, в тому числі замовника.

    Звіт про оцінку № 001

    Визначення ринкової вартості двокімнатної квартири.

    Адреса Замовника: м Курган, вул. Красіна, д. 27, кв. 12.

    Замовник: Лушніков Василь Васильович.

    Виконавець: незалежний оцінювач Шарова Тетяна Павлівна.

    Курган, 2009р.

    зміст звіту

    Супровідний лист

    сертифікат вартості

    Основні передумови, припущення та обмеження

    Аналіз найкращого та ефективного використання

    Поняття ринкової вартості

    процедура оцінки

    Коротка інформація про Курганської області

    Коротка характеристика району

    Коротка характеристика об'єкта оцінки

    витратний підхід

    Розрахунок відновної вартості об'єкта

    Визначення фізичного зносу

    порівняльний підхід

    прибутковий підхід

    узгодження результатів

    висновок


    2.1Сопроводітельное лист.

    На підставі договору № 001 від 28.11.2009года (Додаток А) І.П. є, незалежним оцінювачем Шарова Т.П. справив оцінку двокімнатної квартири розташованої за адресою: м Курган, вул. Красіна, буд.27, кв.12. З метою визначення ринкової вартості для виконання об'єкта оцінки в якості застави при іпотечному кредитуванні.

    Оцінка об'єкта проведена станом на 06.12.2009г. Обстеження і аналіз, вироблені в звіті були проведені в період з 28.11.2009г. по 06.12.2009г. Об'єкт оцінки в даний час експлуатується.

    Розгорнута характеристика об'єкта представлена ​​звіті про оцінки. Окремі частини цієї оцінки не можуть трактуватися окремо, а тільки в зв'язку з повним текстом доданого звіту, беручи до уваги все що містяться в звіті допущення і обмеження.

    Проведена оцінка, заснована, на дослідженнях і аналізі із застосуванням стандартів оцінки дозволяє зробити наступний висновок: Ринкова вартість двокімнатної квартири на 06.12.2009г з урахуванням зносу становить 1 250 000 руб.

    Висновки, що містяться в представленому звіті засновані на розрахунках, висновках та іншої інформаціях, отримана в результаті вивчення ринку, а також на знаннях і досвіді оцінювача на його ділові якості в ході яких оцінювачем була отримана певна інформація.

    Оцінювач Т.П. Шарова.

    Замовник В.В.Лушніков.

    Паспорт серія3702№415378,

    виданий УВС м Кургану 29.05.02г.

    Виконавець І.П. Шарова Т.П.

    м Курган вул. Леніна 5 оф.318

    конт. тел.89226798788.

    ІНН450112356657

    Підстава проведення оцінки Договір № 001.от 6.11.2009г.

    Об'єкт оцінки р Курган 2-х кімнатна квартира

    розташована по

    Вул. Красіна, буд.27, кв. 12.

    Sобщ-39,3 кв.м.

    Місце розташування об'єкта оцінки фото додається.

    Власник об'єкта оцінки Лушніков В.В.

    Мета оцінки визначення ринкової вартості

    для отримання іпотечного

    кредитування.

    Дата огляду об'єкта 28.11.2009г.

    Дата проведення оцінки 28.112009г.

    Дата складання звіту 06.12.2009г

    Застосовувані стандарти оцінки затверджені постановою РФ №519 від 6 липня 2001 р і є обов'язковим до застосування до суб'єктів оціночної діяльності

    сертифікат вартості

    У підписали цей звіт не було особистої зацікавленості або будь б то упередженості в ході до процесу оцінки.

    З урахуванням найкращого виконання об'єкта оцінки і досвіду оцінювача засвідчується, що викладені в звіті факти, на підставі яких проводився аналіз, робилися висновки і висновки достовірні і не містять помилок.

    Досліджений об'єкт оцінки був безпосередньо оглянутий. Процес оцінки проведений відповідно його стандартами професійній практиці.

    Розцінки за проведене дослідження не відображаються на величині вартості об'єкта оцінки, і є обумовленими договором на проведення оцінки.

    Оцінювач, який брав участь, в даній роботі має сертифікат саморегулівної організації оцінювачів «Сибір» на виробництво оцінки нерухомості.

    Основні передумови, припущення та обмеження

    Справжні передумови, припущення та обмеження є головною частиною.

    Ці умови мають на увазі їх повне і однозначне розуміння обома сторонами. Всі положення, результати переговорів, заяви, які не обумовлюються в тексті звіту про оцінки, втрачають силу.

    Оцінювач Шарова Т.П. допускає використання звіту про оцінку для визначення ринкової вартості та отримання іпотечного кредиту.

    Оцінювач Шарова Т.П. висуває вимоги Конфидициальность щодо документів будь-якого формату і змісту, складених від імені замовника.

    Замовник приймає умови не згадувати ім'я або звіт Кульовий Т.П. повністю або частково, в будь-якому документі переданим третім особам, без письмового на те згоду оцінювача Кульовий Т.П.

    Оцінювач Шарова Т.П. аналогічно зберігає конфидициальность щодо інформації отриманої від замовника. Без згоди клієнта забороняється використовувати факт укладення договору з метою.

    Оцінювач Шарова Т.П. стверджує, що проведена за договором оцінка вартості повністю відповідає визнаним стандартам оціночної діяльності. Справжній звіт відповідає вимогам саморегулівної організацією оцінювачів. Стандарти оцінки затверджені постановою РФ №519 від 6 липня 2001 р. [3]

    Оцінювач Шарова Т.П. не приймає на себе відповідальності за опис правового стану майна.

    Права власності на даний об'єкт оцінки і майнові права замовника передбачаються повністю відповідає вимогам замовника.

    Оцінювач Шарова Т.П. не несе відповідальності за оцінку стану об'єкта оцінки, яку неможливо виявити іншим шляхом крім як звичайним візуальним оглядом або шляхом вивчення плану та техогляду.

    Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки

    Найбільш ефективне використання майна - це використання майна, яке є фізично можливим, юридично дозволеним, економічно спроможним, здійсненним з фінансової точки зору і призводить до максимальної вартості цього майна. фізичної можливості. Фізично можливими є ті варіанти використання об'єкта, які здійсненні з точки зору його фізичних характеристик і доступності комунікацій. Законодавчо дозволеним є використання, що збігається з цільовим призначенням об'єкта і не суперечить чинним законодавчим нормам.

    Поняття ринкової вартості

    Під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції. При цьому передбачається, що сторони діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

    Під відсутністю надзвичайних обставин розуміється наявність наступних умов: одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання; Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах; Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти.

    процедура оцінки

    Процедура укладає в себе наступні етапи;

    - ознайомлення з об'єктом оцінки (огляд об'єкта оцінки, інтерв'ю з власником об'єкта).

    - вивчення наданої інформації.

    - дослідження ринку продажів.

    - робота оцінювачів по необхідним розрахунками.

    - складання розгорнутого письмового звіту про оцінки.

    У практиці оцінки використовуються основні підходи; порівняльний, витратний, дохідний підходи.

    Коротка інформація про курганського області

    Курганська область розташована на півдні Західно-сибірської рівнини (висота до 210 м.).
    Площа - 71 500 км². Протяжність: захід-схід - 430 км, північ-південь - 290 км. Розташована на стику Уралу і Сибіру в басейні річок Тоболу і Исети.

    В даний час в області 9 міст, 6 селищ міського типу, тисячу двісті шістьдесят одна населених пунктів. Курганська область розділена на 24 адміністративних району, на 422 сільські адміністрації.

    Сьогодні Курган - сучасне місто, великий промисловий і культурний центр Зауралля з населенням 361,5 тисяч осіб, площа якого становить 0,39 тисяч км
    Промисловість міста представлена ​​80 великими і середніми підприємствами, що випускають в рік продукції на суму понад 11 млрд. Рублів: ВАТ «Курганмашзавод», ВАТ «Русич», ВАТ «КАВЗ», АКО «Синтез», мостові конструкції ЗАТ «Курганстальмост», ВАТ « Корвет ».

    Всесвітньо відомий Всеросійський науковий центр "Відновлювальна травматологія та ортопедія" ім. Академіка Г.А Ілізарова. У місті три вищі навчальні заклади: Курганський державний університет, сільськогосподарська академія, військовий інститут Федеральної прикордонної служби.

    Коротка характеристика району.

    В даному житловому масиві знаходяться в основному будинку 50-х, 60-х, 70-х років будівництва.

    В центрі м Кургану перебувати весь спектр соціальних послуг, добре розвинена транспортна мережа. На центральній площі ім. Леніна знаходяться будівлі міської обласної думи і адміністрація м Кургану, оновлений кінотеатр «Росія», міський сад.

    Коротка характеристика об'єкта оцінки.

    При оцінці квартири оцінювачем була проведена робота по вивченню основних характеристик об'єкта оцінки, загальна характеристика будівлі і самого об'єкта оцінки. В оцінці використані наступні документи (копії), надані Замовником встановлюють характеристики об'єкта оцінки:

    а) свідоцтво про державну реєстрацію права: 45 АБ 079924 від 10.01.2007года. (Додаток Б).

    б) план квартири, складений Курганським філією ФГУП «Ростехинвентаризация» (Додаток В).

    в) дані зовнішнього обстеження об'єкта.

    г) фотоматеріали (Додаток Г).

    д) основні параметри будівлі і споруди двокімнатної квартири:

    1) рік побудови - 1964 р.

    2) число поверхів - 5

    3) площа - 39,3 / 19,8 м 2.

    4) опис конструктивних елементів представлені в таблиці 2.

    Таблиця -2Опісаніе конструктивних елементів

    Найменування конструктивних елементів Опис конструктивних елементів
    1 фундамент залізобетонний
    2 зовнішні стіни залізобетонні
    3 внутрішні перегородки залізобетонні
    4 перекриття залізобетонні
    5 дах хвилястий асбошіфер
    6 підлоги дощаті фарбовані
    7 прорізи вікон склоблоки
    8 прорізи дверей дерев'яні
    9 внутрішнє оздоблення побілка
    10 інженерні комунікації електрику, холодне і гаряче водопостачання, газопостачання.

    2.2 Витратний підхід.

    Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу.

    Витратний підхід до оцінки вартості найбільш доречний при оцінці об'єктів, не представлених або мало представлених на вільному ринку. На першому етапі розрахунку із застосуванням витратного підходу визначається повна відновна вартість об'єкта оцінки (або повна вартість заміщення).

    Під повною відновною вартістю (далі ВС) оцінюваного об'єкта розуміється вартість створення в сучасних умовах і поточних цінах точно такого ж об'єкта (його повної копії).

    Вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки.

    Розрахунок відновної вартості об'єкта.

    В даному випадку об'єктом оцінки є квартира, отже, визначення вартості витратним підходом може не враховувати деякі аспекти: прибутку інвестора і вартість земельної ділянки.

    При визначенні вартості будемо використовуватися відносними показниками, що відображають вартість витрат на будівництво об'єктів житлового фонду. Таким відносним показником може бути розрахункова вартість 1 м2 загальної площі житлових будинків надана аналітичним відділом квартирного агентство «Наш Городок» Курганської області. Станом на 30 листопада 2009 року розрахункова вартість 1 м 2 загальної площі составіла- 31 885руб. (Додаток Д).

    Оцінювачем Кульовий Т.П. був проведений розрахунок вартості 1 кв.м. загальної площі, яка застосовується для даного об'єкту (Додаток Е). Розрахунок вартості 1м 2 загальної площі, яка застосовується для даного об'єкту показаний в таблиці 3.

    Для того щоб розрахувати різницю, необхідно з фактичного показника відняти мінімальний довідковий показник.

    Таблиця 3 Розрахунок понижуючого (підвищує) коефіцієнта

    Найменування коефіцієнта факт різниця
    1 2 3
    1 2 3
    характеристика району
    1 Патогенна зона 0,95 -
    2 Соціальна інфраструктура 1,02 0,07
    3 Відстань від центру 1,1 1,120
    4 Транспортна доступність 1,1 0,1
    5 Відстань до зупинки, м 1 0,016
    6 Екологічна обстановка 1 0,05
    7 Близькість опорного пункту міліції, км 0,95 -
    8 Шумовий мішок 1,01 0,06
    характеристика будинку
    9 Орієнтир на сторони світу 1,01 0,01
    0 Рік побудови, років 0,83 -
    11 Матеріал стін 1,1 0,2
    12 Серія будинку 0,95 -
    13 Опалення 1 0,05
    14 Водопостачання 1 0,05
    15 Гаряче водопостачання 1,06 0,06
    16 Каналізація 1 0,1
    17 Газ 1 0,1
    18 Поверх 1 0,1
    19 Планування кімнат 1 0,033
    20 висота стелі, м 1 0,03
    21Площадь кухні, м 2 1,03 0,08
    22 Сан. вузол 0,98 -
    23 Ванна 1 -
    24 Балкон або лоджія 1,01 0,04
    25 Вхідні двері 0,95 -
    26 Допоміжні приміщення 1,01 0,01
    27 Освітленість,% 1 0,1
    28 Наявність телефону 1 -
    29 Вікна виходять 0,95 -
    30 Підлоги 1,01 0,01
    31Состояніе квартири 1 -
    32 Престижність 1 0,1
    підсумок 1,489

    Для розрахунку відновної вартості необхідно усереднену вартість 1 м. 2 житлової площі помножити на підсумковий показник різниці.

    Розраховуємо відновну вартість двокімнатної квартири:

    31 885 * 1,489 = 47 477 руб.

    Таким чином, розрахункова вартість квартири загальною площею-39,3кв.м. становить:

    47 477 * 39,3 = 1 865 846 руб.

    Скоригована вартість 1м 2.Загальна площі розглянутої квартири становило 47 477 рублів.

    Скоригована вартість квартири загальною площею-39,3 м 2.составіло 1 865 846 рублів.

    Визначення фізичного зносу.

    Фізичний знос являє собою поступову втрату спочатку закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

    Виділяють наступні методи розрахунку фізичного зносу будівель:
    - нормативний (для житлових будинків) - передбачає використання

    різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня.

    - вартісної - визначення витрат на відтворення елементів будівлі,
    - метод терміну життя - ефективний вік і термін економічного життя знаходяться в певному співвідношенні.

    Для визначення фізичного зносу об'єкта оцінки застосовувався нормативний метод, для цього необхідно скористатися таблицею питомих ваг (Додаток Ж) та знати строк корисного використання конструктивних елементів

    Розрахунок фізичного зносу об'єкта оцінки показаний в таблиці 4

    Таблиця 4 - Розрахунок фізичного зносу (нормативний метод)

    Найменування конструктивних

    елементів.

    СПИ

    факт

    Питома вага ел-ів

    % зносу Доля.вага

    СПИ

    норма

    1 2 3 4 5 6
    1 фундамент 45 5% 22,5 112,5 200
    2 стіни і перегородки 45 21% 36 756 125
    3 перекриття 45 6% 50 300 90
    4 дах 25 8% 83,33 666,64 30
    1 2 3 4 5 6
    5 підлоги 45 17% 90 1530 50
    6 прорізи 5 8% 10 80 50
    7 оздоблювальні роботи 2 14% 10 140 20
    8 сантехнічних. пристрою 3 15% 15 225 20
    9 інші роботи 7 6% 35 210 20
    разом - - - 4020,14 -

    Фізичний знос об'єкту складає:

    4020,14 / 100 = 40,20%

    Коригування відновної вартості на частку фізичного зносу розраховуємо за формулою 1:

    ВС * (1% зносу / 100%) (1)

    де: ВС - відновна вартість об'єкта оцінки.

    % Зносу - величина фізичного зносу об'єкта оцінки.

    1 865 846 * (1- 40,20 / 100) = 1 115 776 руб.

    Вартість об'єкта оцінки, розрахована витратним підходом, з урахуванням округлення становить:

    1 116 000 руб.

    (Один мільйон сто шістнадцять тисяч рублів).

    2.3 Порівняльний підхід

    Порівняльний підхід - грунтується на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами аналогами, з внесенням коригувань в ціни продажів.

    Етапи оцінки при порівняльному підході:

    а) вивчення ринку по сегменту об'єкта оцінки, до якого належить об'єкт.

    б) збір інформації по об'єктах аналогам.

    в) зіставлення об'єктів аналогів і внесення коригувань в ціни продажів.

    г) йде узгодження з коригувати ціни.

    Види поправок:

    Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий.

    Вартісні поправки:

    а) абсолютні поправки, що вносяться до одиниці порівняння, змінюють ціну проданого об'єкта-аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Позитивна поправка вноситься, якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, негативна, якщо гірше;

    б) грошові поправки, що вносяться до ціни проданого об'єкта-аналога в цілому, змінюють її на певну суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках.

    Методи порівняльного підходу.

    а) метод парних продажів це один із способів визначення величини поправки з якої-небудь характеристиці - аналіз парних продажів. Він полягає в зіставленні та аналізі декількох пар порівнянних продажів. При цьому парними продажами називаються продажу двох об'єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач повинен оцінити, щоб використовувати її в якості поправки до фактичної ціни порівнянного об'єкта.

    б) метод валового рентного мультиплікатора передбачає застосування валового рентного мультиплікатора - це відношення продажної ціни або до потенційного валового доходу або до дійсного доходу.

    При оцінці вартості двокімнатної квартири оцінювач ШароваТ.П. використовує метод парних продажів.

    Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки, оцінювач Шарова Т.П. використовував інформацію бази даних, сформованої за оголошеннями, опублікованими в пресі і в базах даних агентств по роботі з нерухомістю.

    Для розрахунку коригувань оцінювачем Кульовий Т.П. були відібрані об'єкти аналоги для порівняння, результати оформлені в таблиці 5.

    Таблиця 5 - Порівняння об'єкта оцінки з об'єктами аналогами

    елементи

    порівняння

    об'єкт

    оцінки

    аналог №1 аналог №2 аналог №3
    Місцезнаходження центр центр східний східний
    поверх 4 (середній) 1 (крайній) 3 (середній) 5 (крайній)

    Ціна угоди

    (Кв.м)

    ? 32000 28000 27000

    Обгрунтування коригування:

    а) за місцем розташування:

    32 000 - 27 000 = + 5 000 руб.

    б) по поверховості:

    28 000 - 27 000 = + 1 000 руб.

    Поправки проводилися на вартість 1м 2 об'єкта-аналога.

    Поправка на місце розташування враховує відстань до центру, тобто чим ближче до центру, тим вище вартість 1м 2.

    Поправка на поверховість враховує те, що вартість 1м 2 на крайніх поверхах буде нижче, ніж на середніх.

    Процес узгодження по коректувань відображений в таблиці 6.

    Таблиця 6 - Внесення коригувань в аналоги

    характеристики порівняння аналог №1 аналог №2 аналог №3
    Ціна продажу 32000 28000 27000

    коригування на

    місце розташування

    - +5000 +5000
    Коригування на поверховість +1000 - +1000
    Підсумкова коригування +1000 +5000 +6000
    Скоригований, 1м2 33000 33000 33000

    Вартість об'єкта оцінки, отримана, в результаті порівняльного підходу становить:

    33 000 * 39,3 = 1 296 900 руб.

    (Один мільйон двісті дев'яносто шість тисяч дев'ятсот руб.)

    прибутковий підхід

    Прибутковий підхід - заснований на визначенні вартості об'єкта оцінки з урахуванням потенційного можливого доходу, який може принести об'єкт.

    В рамках дохідного підходу виділяють 2 методу:

    а) метод капіталізації доходів;

    б) метод дисконтування грошових потоків.

    Прибутковий підхід не застосовувався, так як об'єкт оцінки - житлова квартира, не є об'єктом приносить дохід.

    2.4Согласованіе результатів

    Використані в звіті методи розрахунку ринкової вартості оцінюваного об'єкта дали, такі результати:

    Витратний підхід посилання - 1 116 000 руб.

    Порівняльний підхід посилання - 1 296 900 руб.

    На підставі ділового обороту сформованого на ринку нерухомості в м Кургані розрахунками дан «коефіцієнт правдивості»

    Витратний підхід 27%

    Порівняльний підхід 73%

    Обгрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки визначається за формулою 2:

    V = V 1 * Q 1 + V 2 * Q 2 (2)

    де: V - ринкова вартість об'єкта оцінки (руб.);

    V 1, V 2 - вартість об'єкта оцінки, визначена витратним і порівняльним підходами (руб.);

    Q 1, Q 2 - середньозважене значення достовірності підходів відповідно.

    1 116 000 * 27% + 1 296 900 * 73% = 1 248 057 руб.

    Вартість об'єкта оцінки, отримана, на основі порівняльного підходу з урахуванням округлення становить:

    1 250 000 руб.

    (Один мільйон двісті петьдесять тисяч рублів)

    Висновок звіту про оцінки

    Таким чином, провівши аналіз вихідної інформації, отриманих даних в результаті проведення даного аналізу незалежним оцінювачем була визначена ринкова вартість двокімнатної квартири, розташованої за адресою: м Курган, вул. Красіна, д. 27, кв. 12, яка становить:

    1 250 000 руб.

    (Один мільйон двісті петьдесять тисяч руб.)

    Отримана ринкова вартість в подальшому може використовуватися в якості застави при іпотечному кредитуванні.

    висновок

    Нерухомість становить основу національного багатства Росії. Вона виконує безліч різних, в тому числі соціально та економічно значущих функцій. Не дивно, що останнім часом зріс інтерес до процесів, що відбуваються в сфері нерухомості.

    Фахівці, чия професія тим чи іншим чином пов'язана з функціонуванням об'єктів нерухомості, користуються підвищеним попитом на ринки праці, а знання основ економіки нерухомості є обов'язковою умовою успішної трудової діяльності.

    Дана робота розширила як теоретичні знання в області оціночної діяльності, так і практичні, які, безсумнівно, стануть в нагоді в майбутній професійній діяльності.

    Виконано всі необхідні розрахунки, в результаті яких була отримана ринкова вартість оцінюваного об'єкта нерухомості.

    Для досягнення цієї мети були виконані наступні завдання:

    - вивчена нормативна література;

    - проаналізовано ринок нерухомості;

    - вивчена інформація про об'єкт оцінки;

    - відібрані об'єкти аналоги;

    - визначена ринкова вартість об'єкта оцінки.

    Оцінка як найважливіша функція системи управління перед прийняттям практично будь-якого рішення щодо нерухомого майна. Вона проводиться зазвичай професійними оцінювачами на замовлення власника або покупця перед укладанням угоди, для отримання кредиту під заставу нерухомості, під час розподілу майна або внесення його як внесок до статутного капіталу комерційної організації, при страхуванні і оподаткування об'єктів і для багатьох інших цілей.

    Перелік затекстовой посилань.

    1 Наказ. Про затвердження федерального стандарту оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСО N 2)».

    2 Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській
    Федерації »№ 135, ст. 10.

    3 Постанова РФ №519 від 6 липня 2001 р. «Про затвердження стандартів оцінки».

    Література (бібліографічний список)

    1 Росія. Конституція (1993). Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. - М.: Маркетинг, 2001. - 39, [1] с. ; 20 см - 10000 екз.

    2 Цивільний кодекс Російської Федерації [Текст]. - / М .: Філін, [2003]. - 198 [1] с.

    3 Цивільний кодекс Російської Федерації [Текст]. - / М .: Філін, [2003]. - 245 [2] с.

    4 Федеральний закон Російської Федерації «Про оціночної діяльності» від 29.07.1998 №135-ФЗ.

    5 Оцінка нерухомості: навчальний посібник для студентів вищих коледжів / Грязнова А.Г. .[та ін.]; під ред. - М .: А.Г. Грязнова. - Гуманітарний видавничий центр ВЛАДОС, 2006.- 400с., Іл.

    6 Асаул, А.М. Економіка нерухомості: навч. посібник / О.М. Асаул.- СПб .: Питер, 2008.- 240 с.

    7 Волков, Ю.Г. Оцінка нерухомості: курс лекцій: навч. посібник / Ю.Г.Волков.- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006. - 512с.

    8 Єсипова, В.Є. Теорія і методи оцінки нерухомості: Учеб.пособие / BE Єсипова. - СПб .: СПб. ГУЕФ, 2004.- 126 с.

    9 .Джуха, В.М. : Оцінка нерухомості навчальний посібник для студентів / В.М.Джуха, Л.Н. Усенко. М .: Видавничий центр Академія, 2006. - 208с.